SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Aukje Hof, BYGGA Arkiv: GBNR 31/199 Arkivsaksnr.: 09/804-9 MELDING TILBYGG HYTTE BÆRØ GBNR. 31/185 OLE JACOB BULL

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Aukje Hof, BYGGA Arkiv: GBNR 31/199 Arkivsaksnr.: 09/804-9 MELDING TILBYGG HYTTE BÆRØ GBNR. 31/185 OLE JACOB BULL Rådmannens forslag til vedtak: 1. Kragerø bygningsråd tilstår, med hjemmel i kommuneplanens arealdel 2.2, byggetillatelse til tilbygg med bebygd areal BYA 37,1 m² som vist i revidert melding av Kragerø bygningsråd tar innkomne nabomerknader til utbygging på eiendom gnr. 13 bnr. 199 til følge, og avslår med hjemmel i plan- og bygningsloven 1-8 (tidligere pbl 17-2) og 74 nr. 2 omsøkt terrasseløsning med peis ut fra tilbyggets gavlvegg som vist i revidert melding av Kragerø, den Arnt Rugseth Bygningssjef

2 SAKSOPPLYSNINGER Saken ekspederes til: Sigurd Bothner siv.ark. AS, Barthebrygga 5, 3770 Kragerø Kirsten Wie Bull og Ole Jacob Bull, Ivar Aasens vei 2 D, 0373 Oslo Halvar og Tone Meyer Traa, Skyttaveien 48, 1481 Hagan Henning og Ingrid Vold, Løkenlia Kolsås Som trykte vedlegg følger: Situasjonskart og plantegning, datert Fasadetegninger, rev Nabomerknad fra Halvar og Tone Traa m.fl., datert Kopi av e-post korrespondanse mellom Sigurd Bothner og rådmannen, Fasadetegninger, rev Nabomerknad fra Halvar og Tone Traa m.fl. til nytt nabovarsel, datert Situasjonskart, datert Plantegninger, rev Fasadetegninger, rev Bilder fra befaring Følgende dokumenter finnes i saksmappen: Melding om tiltak, tilbygg til hytte/båthus, motatt Bygningsmyndighetenes foreløpige svar til melding om tiltak (mangelbrev), datert E-post henvendelse fra nabo Halvar Traa vedrørende nabovarsel, datert E-post henvendelse fra nabo Halvar Traa, datert Nabomerknad fra nabo Halvar Traa m.fl., datert E-post fra bygningsmyndigheten til Halvar Traa m.fl., datert E-post henvendelse fra Sigurd Bothner vedr. korrigert løsning, datert Tilsvar fra bygningsmyndigheten til e-post fra Sigurd Bothner, datert Nabomerknad fra nabo Halvar Traa m.fl. på nytt nabovarsel for revidert utbyggingsforslag, datert Revidert melding om tiltak, kommentar til merknad fra nabo, datert Bakgrunnen for saken Søker Sigurd Bothner siv.ark AS søker på vegne av tiltakshaver Kirsten Wie Bull og Ole Jacob Bull om tilbygg til hytte/båthus på eiendommen gnr. 13 bnr Melding om tiltak er datert Samtidig med at det søkes om tilbygg til hytte/båthus søker tiltakshaver om nybygg av uthus på samme eiendom. Saksbeskrivelse Eiendommen gnr. 13 bnr. 199 ligger innenfor 50-meters beltet fra sjøen, like i strandkanten, og har et tomteareal på 1382 m². Det er per dags dato bebygget med et kombinasjonsbygg hytte/båthus med et bebygd areal BYA 62,4 m². Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanens arealdel avsatt som LNF-område. I meldinger om tiltak mottatt søker tiltakshaver om tilbygg til hytte/båthus med bebygd areal BYA 37,1 m², samt nybygg av uthus med bebygd areal BYA 15 m².

3 Rådmannen har befart eiendommen I foreløpig svarbrev av går rådmannen imot skissert uthusløsning begrunnet i at denne er plassert for nær vannkanten. I forslaget er uthuset plassert nedenfor tilbygget, rett i strandkanten. Rådmannen uttrykker videre sin skepsis til en løsning hvor sanitærrom med dusj og klosett etableres i eget bygg, løsrevet fra fritidsboligen, og hvor halve uthusarealet innredes og brukes til annet enn bod/lagerareal. I dette konkrete tilfelle har eksisterende hyttedel bad/wc fra før. Rådmannen er av den oppfatning at eksisterende lager/naustareal i hyttas/båthusets underetasje, med et bruksareal BRA 54 m², kan ivareta det skisserte behovet for uthus- /bodareal og at en utvidelse av sanitærrommet må ivaretas i tilbygg til hytta. Hva gjelder tilbygg til hytte/båthus etterspør rådmannen i brev av samme dato utregning av gjennomsnittlig planert terreng rundt tilbygget og snitt-tegning som viser mønehøyde regnet fra denne. Rådmannen påpeker videre at innsendt melding i tillegg til tilbygget med bebygd areal BYA 37,1 m², viser en omfattende tilbygging med oppmurte terrassearealer over eksisterende terreng, inkl. utepeis, uten at dette er spesifikt omsøkt. Rådmannen er av den oppfatning at skissert terrasseløsning kommer for nær sjøen, i tillegg til at den blir vesentlig høy og vil utgjøre en konstruksjon som forsterker bebyggelsen i strandkanten i vesentlig grad, og kan ikke anbefale løsningen godkjent. Tiltakshaver gjøres oppmerksom på at verandaer/terrasser som ligger mer enn en halv meter over bakkenivå er melde-/søknadspliktig. I e-post henvendelse til rådmannen, datert har nabo Traa noen spørsmål til mottatt nabovarsel fra eiendommen gnr. 13 bnr Traa henvender seg til rådmannen igjen ved telefon og e-post henvendelse I denne saken synes det å ha vært noe sviktende kommunikasjon mellom tiltakshaver, arkitekt og nabo og oppstått misforståelser om fremgangsmåten ved mottat nabovarsel. Det er i den anledning at rådmannen, i samråd med partene, blir enige om utsatt frist for naboprotest snarest etter I naboprotest av har nabo innvendinger mot foreslått tilbyggs- og terrasseløsning begrunnet i at terrasseløsningen kommer for nær nabogrensen, i tillegg til å virke dominerende, og oppleves som en sterk privatisering av bukten/stranden nedenfor gnr. 13 bnr. 199 som naboen er hjemmelshaver til. I naboprotest av kan ikke naboen se at deres opprinnelige innvendinger på noen måte er prøvet utbedret og imøtekommet, og viser til at tilbyggets lengde er blitt forlenget med 60 cm ned mot sjøen, i tillegg til at terrassen er tilsvarende like stor, tilnærmet like nær sjøen, og ikke mindre sjenerende og privatiserende for den smale strandlinjen nedenfor som naboen eier. Som generell kommentar bemerker naboen at den helst ser at tilbygget trekkes godt tilbake og tett inntil eksisterende bygg, og at terrasser legges til den andre siden av bygget for å redusere innsyn, samt dominerende visuelle virkning.

4 har rådmannen mottatt reviderte tegninger, og hvor søker Sigurd Bothner siv.ark har kommentert innkomne nabomerknader. Søker kommenterer at tilbygg i revidert plantegning er trukket 40 cm lenger vekk fra sjøen ved at bakside nå flukter med inngangspartiet. Det bemerkes at plantegning normalt ikke følger nabovarsel. Det bemerkes videre at terrasseløsning i nytt forslag er tegnet mer avdempett ved at den via trapper legges ned på terreng og er flyttet lenger vekk fra sjøen for å imøtekomme rådmannens innvendinger i brev av , omtalt ovenfor. Søker er av den oppfatning at størrelsen på terrassen er godt innenfor det som erfaringsmessig oppleves som akseptabelt, og ser ingen andre alternative løsninger til plassering av terrasse. SAKSVURDERING De viktigste sider ved saken I opprinnelig løsningsforslag av , og som rådmannen hadde innvendinger imot, omtalt ovenfor, var terrasseløsning skissert 2,5 m i forlengelsen av tilbyggets sørside (mot sjøen og nabogrense med Traa), og på det bredeste 3 m i forlengelsen av tilbygget i øst. I skissert løsning flukter terrassen med tilbyggets vestre vegg. I nytt løsningsfoslag mottatt har søker, ved hjelp av trappetrinn, lagt en terrasseløsning hele 5,2 m i forlengelsen av tilbyggets sørside ned mot sjøen. I dette forslaget er terrassens bredde mot øst riktignok redusert med 1,5 m, men til gjengjeld forlenget mot vest med 1 m. Rådmannen har foretatt en ny befaring av eiendommen , og kan ikke se at hans opprinnelige innvendinger til terrasseløsning er imøtekommet. Tvert om bygger ny skissert terrasseløsning enda lenger ned mot sjøen og vil etter rådmannens oppfatning ytterligere forsterke det visuelle preget av utbygging i strandsonen. I dette konkrete tilfelle, hvor strandlinjen nedenfor eiendom gnr. 13 bnr. 199 faktisk eies av naboen, stiller rådmannen seg bak naboens innvendinger om at en skissert tilbyggs- og terrasseløsning som vist virker sjenerende og privatiserende i forhold til naboens faktiske eierforhold til strandsonen her. Rådmannen vil til dette bemerke at planløsning i innsendt melding viser at tilbygget er en ren soveromsfløy. Eksisterende hytte/båthus har veranda med utgang fra stua på hyttas/båthusets forside (i sør). På bakkeplan er her både egen sandstrand og plen. Rådmannen er av den oppfatning at tiltakshaver har tilgjengelige og tilfredsstillende utearealer på denne siden av hytta. Målsettingen Det er en målsetning for rådmannen at kommuneplanens arealdel og sentrale føringer for forvaltning av strandsonen følges.

5 Forslag til løsning 1. Kragerø bygningsråd tilstår, med hjemmel i kommuneplanens arealdel 2.2, byggetillatelse til tilbygg med bebygd areal BYA 37,1 m² som vist i revidert melding av Kragerø bygningsråd tar innkomne nabomerknader til utbygging på eiendom gnr. 13 bnr. 199 til følge, og avslår med hjemmel i plan- og bygningsloven 1-8 (tidligere pbl 17-2) og 74 nr. 2 omsøkt terrasseløsning med peis ut fra tilbyggets gavlvegg som vist i revidert melding av KONSEKVENSER Ingen