Byplan Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 20.12.2017 78429/2017 2017/18146 L13 Saksnummer Utvalg Møtedato Komite for Plan, næring og miljø 24.01.2018 Endring av reguleringsplan for Hovdejordet felt B3 - Vebjørn Tandbergs vei 14 Rådmannens forslag til vedtak Komite for plan, næring og miljø vedtar endring av reguleringsplan for Hovdejordet felt B3 B4, plan id 1145.104, slik det er vist på vedlagte planutsnitt «Planendring Hovdejordet B3 B4, datert 14.12.2017, og reviderte reguleringsbestemmelser sist datert 14.12.2017. Sammendrag Saken gjelder reguleringsendring på Hovdejordet, Vebjørn Tandbergs vei 14, for å kunne bygge 12 nye omsorgsboliger i tilknytning til de eksisterende 18 omsorgsboligene på tomta. Søker er Norconsult på vegne av Bodø kommune som grunneier og tiltakshaver. Endringen gjelder lemping på kravet til parkering, økning av utnyttingsgraden fra 35 til 45 % bebygd areal, økning av byggehøyden med 0,5 meter, og endret avkjørsel. Endringen vurderes å ligge innenfor det som tidligere ble definert som mindre endring (jfr. plan- og bygningslovens 12-11, andre avsnitt), og kan vedtas av PNM-komiteen. Det er kommet to uttalelser, derav en fra Hovdetunet Borettslag som foreslår et noe høyere parkeringskrav. Rådmannen mener det omsøkte kravet er tilstrekkelig, og anbefaler at reguleringsendringen vedtas.
Saksopplysninger Bakgrunn Norconsult har på vegne av Bodø kommune, Utbyggings- og eiendomsavdelingen, søkt om mindre endring av gjeldende reguleringsplan. Hensikten er å kunne bygge 12 nye omsorgsboliger i tilknytning til de eksisterende 18 omsorgsboligene på tomta Vebjørn Tandbergs vei 14. Tomta utgjør felt B3 i Bebyggelsesplan for Hovdejordet felt B3 B4, vedtatt i 2009. B3 ligger mellom Sølvsuper og Hovdejordet sykehjem, se kart under. Feltbenevningen refererer seg til den opprinnelige reguleringsplanen; Hovdejordet og Gjerdåsen (plan 1145), vedtatt 2001. Kart som viser området og ønsket utvidelse Gjeldende reguleringsplan (tomta for Sølvsuper er i bebyggelsesplanen kalt OI4)
Det er fire punkter som søkes endret i planen: 1. Redusert parkeringskrav for bil fra 0,7 pr. boenhet til 0,2 pr. boenhet, tilsvarende krav til sykehjem/pleiehjem i kommuneplanens arealdel (KPA) 2. Muligheter for å etablere ekstra avkjørsel samt justering av atkomstpiler 3. Økt utnyttelsesgrad fra %-BYA=35% til %-BYA=45% 4. Økt byggehøyde med 0,5 m (til største høyde 11,5 m over planert terreng) Begrunnelsen for de foreslåtte endringene er gitt i søknaden som følger saken, og oppsummeres slik: Redusert parkeringskrav Det er i dag etablert 13 parkeringsplasser i Vebjørn Tandbergs vei 14 i henhold til kravene i reguleringsplanen. Disse står ofte tomme eller benyttes av besøkende til sykehjemmene fordi behovet for omsorgsboligene er begrenset. Dette gir grunnlag for et lavere krav, og det som passer best er kravet til sykehjem/pleiehjem i kommuneplanens arealdel, altså 0,2 plass per enhet. Kravet på 0,7 plass per boenhet gir et uforholdsmessig stort parkeringsareal og redusert uteoppholdsareal på tomta. I følge reguleringsbestemmelsene kan dessuten parkeringskjelleren på Sølvsuper dekke en del av parkeringsbehovet for B3. Det opplyses også at det er overdekning av parkering både for Hovdejordet sykehjem og Sølvsuper. Mulighet for å etablere ekstra avkjørsel Hensikten er å oppnå en god løsning på tomta med minst mulig trafikkareal. Det ønskes mulighet for ekstra avkjørsel fra Vebjørn Tandbergs vei eller fra gangvegen, og at endelig løsning fastsettes ved rammesøknad. Økt utnyttingsgrad Utnyttingsgrad inkluderer parkering på bakken. For å kunne få til planlagte utbygging, og med redusert parkeringskrav, vil utnyttingsgraden måtte økes som foreslått. Økt byggehøyde Økningen på 0,5 m skyldes bygningstekniske forhold knyttet til nye tekniske forskrifter. Tilbygget planlegges i tre etasjer som eksisterende bygg. Snitt som illustrere høydeforhold mellom eksisterende bygg og planlagt utvidelse
Situasjonsplan som illustrerer ny bebyggelse, parkering og uteareal Behandling Byplan mener at endringen faller innenfor rammen av 12-14, andre avsnitt, som endring som «i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går ut over hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder.» Dette tilsvarer det
som tidligere ble kalt mindre endring, og som kan gjøres etter en forenklet prosedyre og vedtas av PNM-komiteen etter myndighet delegert fra bystyret. I tråd med dette har endringsforslaget vært tilsendt naboer, offentlige myndigheter og interessegrupper som berøres av forslaget, herunder fylkesmannen, fylkeskommunen, de kommunale rådene og barnetalspersonen. Det foreligger uttalelse fra Hovdetunet borettslag og Nordland fylkeskommune. Vurderinger Problemanalyse Spørsmålet i denne saken er om økt utnyttingsgrad, justering av byggehøyden og reduksjon av parkeringskravet vil være til noen ulempe for omgivelsene eller i konflikt med overordnede interesser. Uttalelser Fra Sammendrag Kommentarer Nordland fylkeskommune Tiltaket er ikke i strid med regional politikk, og fylkeskommunen har ingen merknader. Forholdet til eventuelle Tas til orientering Hovdetunet borettslag Vurdering arkeologiske kulturminner er ivaretatt. Styret for borettslaget har ingen merknader utover at de foreslår at parkeringskravet settes til 0,4 i stedet for foreslåtte 0,2. Dette begrunnes med at borettslaget opplever at parkeringsdekningen for institusjonene i området i hovedsak er fult utnyttet. Styret opplever at deres egen parkeringsplass til tider blir benyttet som avlastingsparkeringsplass, noe de ikke kan akseptere. Merknaden er kommentert og vurdert under. Parkeringsdekning Etter de gjeldende reguleringsbestemmelsene, under Formål, skal parkeringsanlegget i kjelleren til Sølvsuper dekke noe av behovet for både Hovedejordet sykehjem og omsorgsboligene. Etter dagens parkeringskrav er det stor overdekning av parkeringsplasser totalt for de tre virksomhetene omlag dobling. Når det gjelder utnyttelse, så har parkeringsplassen for omsorgsboligene lav utnyttelse. Nesten ingen av beboerne har egen bil, kun en i dag. Det er noe behov for ansatte. Stikkprøver fra Byplan sin side bekrefter en lav utnyttelse. For parkeringsplassene i området er det ved større møter på Sølvsuper at kapasiteten utnyttes, mens det ellers er god dekning. Tatt i betraktning det reelle behovet for omsorgsboligene og den sentrale beliggenheten Hovdejordet har, ser Byplan ikke grunn til å øke kapasiteten. Det legges også vekt på at den ubebygde delen av tomta skal prioriteres til uteopphold. Byplan anser derfor at kravet på 0,2 plasser per boenhet for omsorgsboligene er tilstrekkelig.
Avkjørsler Ekstra avkjørsel kan aksepteres fordi trafikken på Vebjørn Tandbergs vei er lav, men Byplan kan ikke akseptere avkjørsel fra gang-/sykkelvegen. Dette gir unødvendig konflikt og er prinsipielt uheldig. Endelig avkjørselsløsning fastsettes ved rammetillatelse og skal være godkjent av Byteknikk. Utnyttingsgrad Tomteutnyttelsen er styrt både av utnyttingsgrad og byggegrense. Utnyttingsgraden inkluderer også parkeringsarealet, og er lav tatt i betraktning at parkering er på bakken og ikke i kjeller. Som det framgår av vedlagte skisse til situasjonsplan vil den foreslåtte utbyggingen være godt tilpasset tettheten på Hovdejordet forøvrig. Byggehøyde Den økte byggehøyden er så liten at den vil ikke ha negativ virkning på omgivelsene, og er nødvendig for å få tre funksjonelle etasjer. Konklusjon og anbefaling Rådmannen anbefaler at endringene godkjennes. Endringene er vist på utsnitt av plankartet kalt Planendring Hovdejordet B3 B4, plan id 1145.104, datert 14.12.2017, og reguleringsbestemmelsene for samme plan sist datert 14.12.2017. Endringene i reguleringsbestemmelsene gjelder 3.2 Atkomst, og 3.3 Parkering. Annelise Bolland Byplansjef Saksbehandler: Knut Kaspersen Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut A. Hernes Kommunaldirektør Trykte vedlegg: 1 Plankart - planendring Hovdejordet B3 - B4 2 Reguleringsbestemmelser-endret 3 Søknad om mindre reguleringsendring - V.Tandbergs vei 14 4 A.10.04 Illustrasjonplan ALT 1 5 A.10.06 Illustrasjonsplan ALT 2 6 A.40.01 Snitt A og B