GBNR - 116/140, PLANID - 20160017, Arkiv: PLANNAVN - Kamfjordjordet, FA - L13, PLANNAVN - Kamfjordjordet Arkivsak: 17/210-48 Saksbehandler: Dag Yttri Dato: 02.12.2017 Saksframlegg Saksnr. Utvalg Møtedato 262/17 Hovedutvalg for miljø- og plansaker 13.12.2017 319/17 Formannskapet 19.12.2017 003/18 Kommunestyret 06.02.2018 Gbnr 116/140 - Kamfjordjordet - Forslag til endring av reguleringsplan - Sluttbehandling Rådmannens innstilling: Forslag til endring av reguleringsplan for Kamfjordjordet med plankart og bestemmelser begge datert 5.12.2017 vedtas med følgend tekniske endinger i plankaret, jf. plan- og bygningslovens 12-12: 1. Formålet «annen veigrunn» angis på plankartet på eksisterende gang- og sykkelvei ved rundkjøringa innenfor planområdet 2. Frissiktsone ved adkomst/skv4 mot gang- og sykkelveg SGS1 tydeliggjøres på plankartet. Hovedutvalg for miljø- og plansaker behandlet saken 13.12.2017: Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. MP- 262/17 Vedtak: Hovedutvalg for miljø- og plansaker anbefaler at formannskapet legger saken frem for kommunestyret med følgende innstilling: Forslag til endring av reguleringsplan for Kamfjordjordet med plankart og bestemmelser begge datert 5.12.2017 vedtas med følgend tekniske endinger i plankaret, jf. plan- og bygningslovens 12-12: 1 1. Formålet «annen veigrunn» angis på plankartet på eksisterende gang- og sykkelvei ved rundkjøringa innenfor planområdet
2. Frissiktsone ved adkomst/skv4 mot gang- og sykkelveg SGS1 tydeliggjøres på plankartet. Formannskapet behandlet saken 19.12.2017: Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. FSK- 319/17 Vedtak: Formannskapet anbefaler at kommunestyret fatter følgende vedtak: Forslag til endring av reguleringsplan for Kamfjordjordet med plankart og bestemmelser begge datert 5.12.2017 vedtas med følgend tekniske endinger i plankaret, jf. plan- og bygningslovens 12-12: 1. Formålet «annen veigrunn» angis på plankartet på eksisterende gang- og sykkelvei ved rundkjøringa innenfor planområdet 2. Frissiktsone ved adkomst/skv4 mot gang- og sykkelveg SGS1 tydeliggjøres på plankartet. Kommunestyret behandlet saken 06.02.2018: Behandling: Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt med 56 stemmer. KST- 003/18 Vedtak: Forslag til endring av reguleringsplan for Kamfjordjordet med plankart og bestemmelser begge datert 5.12.2017 vedtas med følgend tekniske endinger i plankaret, jf. plan- og bygningslovens 12-12: 1. Formålet «annen veigrunn» angis på plankartet på eksisterende gang- og sykkelvei ved rundkjøringa innenfor planområdet 2. Frissiktsone ved adkomst/skv4 mot gang- og sykkelveg SGS1 tydeliggjøres på plankartet. SAKSUTREDNING Behandling: Saken legges frem for hovedutvalget for miljø- og plansaker, som behandler saken og legger frem sitt forslag til innstilling for formannskapet. Formannskapet innstiller til kommunestyret, 2
kommunestyret fatter endelig vedtak i saken. Saksopplysninger: Planområdet Planområdet ligger på Kamfjord vest for Hegnaveien og er på totalt ca. 12, 9 daa. Planstatus Planområdet omfattes i sin helhet av reguleringsplan for Kamfjordjordet vedtatt 2002. I kommunedelplan for Sandefjord vedtatt 2014 er planområdet avsatt til forretning og omfattes av sone der vedtatt reguleringsplan fortsatt skal gjelde. Øvrige detaljer knyttet til planstatus fremgår av vedlagt planbeskrivelse side 4. Eierforhold Hoveddelen av planområdet eies av Kamfjord eiendom AS. Øvrige detaljer knyttet til eierforhold fremgår av vedlagt planbeskrivelse side 9. Planforslaget Det foreslås lagt til rette for bygg med 2300 kvm BRA detaljhandel i første etasje. På lokk over første etasje foreslås det 4 boliglameller i inntil 4 etasjer, totalt 5 etasjer inkludert forretningsdelen. Nordre lamell foreslås trappet ned til 3 etasjer over lokket. Maksimalt boligareal foreslås til BRA = 6200 kvm. Felles uteoppholdsareal foreslås etablert på lokket mellom boliglamellene. Mot øst foreslås det etablert felles lekeareal på 750 kvm på terreng. Adkomst foreslås fra Hegnaveien. Det foreslås midlertidig utkjøring for personbiler til Vardeveien. Det legges til rette for parkering under terreng for både boligene og forretningsdelen. For forretningene planlegges det også parkering på terreng. Øst i planområdet foreslå det lagt til rette for frittliggende småhusbebyggelse, maksimalt 2 boenheter. For disse boligene foreslås adkomst fra Gråtenveien. Vedlagt illustrasjonsplan og 3D skisser som ikke er juridisk bindende viser en full utbygging etter planen med forretninger og totalt 45 leiligheter. Boligarealet mot øst inngår ikke i disse illustrasjonene. Førstegangsbehandling Ved varsel om planoppstart mottok kommunen merknader knyttet til: virkningen av økte byggehøyder og bygningsvolum for det verneverdige gårdstunet på Vestre Kamfjord og småhusbebyggelsen ved Fløyasletta, utforming av adkomst og trafikksikkerhet i Hegnaveien/behov for rundkjøring i krysset Hegnaveien Uranienborgveien, hensynet til gående og syklende/skolevei, grunnforhold, flomfare/springflo, håndtering av overvann, energikilder/fjernvarme, materialbruk i bygninger, støyreduserende tiltak mot Hegnaveien, kvalitet og størrelse på lekeareal. Rådmannens merknader ved første gangs behandling oppsummeres som følger: Overskytende handelsareal som ikke blir benyttet på Kamfjordjordet anbefales overført til Hegna Foreslått midlertidig utkjøring til Vardeveien er ikke ideell, men fordelene med løsningen vurderes alt i alt som større enn ulempene. Det foreslås likelydende rekkefølgekrav knyttet til etablering av rundkjøring i Hegnaveien som i vedtatt reguleringsplan for Hegna. Forslagsstillers forslag til byggehøyde for søndre boliglamell ble anbefalt redusert med en etasje av hensyn til landskapsvirkning og det verneverdige gårdstunet 3
Vestre Kamfjord. Hovedutvalget valgte ved første gangs behandling å vedta blanforslaget lagt ut på høring uten å redusere byggehøydene mot sør. Rådmannens anbefaling ble dermed ikke fulgt. Økte bredde på uteoppholdsarelet mellom lamellene eller redusert byggehøyder ville bidratt til å øke planens kvalitet. Rammer for ny bebyggelse på delområde BFS1 øst i planområdet bør vurderes ved sluttbehandling av planforslaget Konsekvenser Landbruk I alt ca. 7, 3 daa innenfor planområdet er registrert som dyrket mark. All matjord som ikke benyttes til grøntanlegg fastsatt i planen forutsettes brukt til jordforbedring på arealer i bruk til matproduksjon eller tas i brukt ved nydyrking. All matjord forutsettes disponert i samsvar med matjord plan godkjent av kommunen før ferdigattest for siste bolig kan gis. Kulturminner og kulturmiljø Det er ikke kjente automatisk freda eller nyere tids kulturminner innenfor planområdet. Kulturminnelovens undersøkelsesplikt vurderes som oppfylt. Utenfor planområdet mot øst ligger det verneverdige kulturmiljøet Vestre Kamfjord med gårdstun og hageanlegg. Gården har røtter tilbake til vikingtid og en viktig plass i Sandefjords historie. Grunnforhold Det er gjennomført innledende grunnundersøkelser og påvist kvikkleire på deler av planområdet. Nødvendige tiltak/forutsetninger knyttet til områdestabilitet og oppfølging i den videre byggesaksbehandlingen er innarbeidet i planforslaget, jf. bestemmelsene punkt 5.10 og 5.11. Uavhengig geoteknisk fagkyndig har gjennomført kontroll av grunnundersøkelsene og grunnrapporten. Anbefalingene som fremkommer i rapporten fra kontrollen er innarbeidet og ivaretatt i planforslaget. Det er foreligger ikke grunnundersøkelser for delområde BFS1. Ifølge lokal kunnskap ligger gårdstunet Vestre Kamfjord på fjell. Det antas derfor at dybde til fjell er kort på delområde BFS1 og at området har eller vil kunne oppnå plan- og bygningslovens krav til sikker byggegrunn. Plan- og bygningslovens krav til dokumentasjon av sikker byggegrunn på reguleringsplannivå vurderes som oppfylt for hele planområdet. Risiko og sårbarhet Det er utarbeidet risiko- og sårbarhetsanalyse som oppfyller plan- og bygningslovens krav. Analysen viser behov for tiltak knyttet til støy, radon, grunnforhold og springflo. Disse forholdene er i nødvendig grad ivaretatt i planforslaget. Overvann og springflo Deler av planområdet nærmest Hegnaveien ligger innenfor flomutsatt område (springflo). Dette er i nødvendig grad ivaretatt i planforslaget, jf. bestemmelsene punkt 1.7. Hensynet til håndtering av overvann ansees som ivaretatt, jf. bestemmelsene punkt 1.3.1. Gående og syklende/barn og unge Det er i dag etablert sti over Kamfjordjordet som forbinder Fløyasletta med gang- og sykkelvei ved rundkjøringa i sørvest. Forbindelsen er i bruk av barn og unge som skolevei. Planforslaget ivaretar denne forbindelsen da det forutsettes etableres gang- og sykkelvei 4
langs østsida av Hegnaveien frem til plangrensa i nord. Vei og trafikk Foreslått utforming av adkomst i Hegnaveien som høyre inn-høyre ut er i tråd med anbefaling fra veieier Statens vegvesen. Det foreslås rekkefølgekrav knyttet til etablering av rundkjøring i krysset Hegnaveien Uranienborgveien, jf. bestemmelsene punkt 5.8. Dette er også i tråd med veieiers anbefalinger. Det foreslås midlertidig utkjøring til Vardeveien for personbiler som høyre ut, dvs utkjøring kun retning rundkjøringa ved Kilen. Utkjøringen til Vardeveien forutsettes stengt og tilbakeført til dagens situasjon når rundkjøring i krysset Hegnaveien Uranienborgveien er ferdig bygd, jf. bestemmelsene punkt 5.6 Sluttbehandling Planforslaget ble lagt ut på høring og offentlig ettersyn 23.9.2017 med frist for uttalelser 11.11.2017. Kommunen har mottatt i alt 7 uttalelser til planforslaget. Uttalelsene er vedlagt og oppsummert i eget vedlegg. Uttalelsene er i hovedsak knyttet til: Utarbeidelse av plan for disponering av matjord og rekkefølgekrav knyttet til dette. Hensynet til det verneverdige gårdstunet Vestre Kamfjord, herunder betydningen av foreslåtte byggehøyder og utbyggingsvolum samt ivaretakelse av siktlinjer mot Hegna. I uttalelsene fra fylkeskommunen og eier av Vestre Kamfjord er gårdstunet og hageanlegget viktige rolle i landskapet vektlagt. Støybelastning for naboer grunnet økning i trafikkbelastningen og varelevering til forretningsdelen Statens vegvesen har i brev datert 23.11.2017 fremmet innsigelse til planforslaget inntil følgende er rette opp i planforslaget: 1) det må innarbeides rekkefølgekrav om opparbeidelse av adkomst og midtdeler på fv. 264 Hegnaveien,2) gang- og sykkelvei som vist på plankartet langs Hegnaveien på opparbeides før igangsettingstillatelse gis, rekkefølgekrvate må endres i tråd med dette, 3) kanten på begge sider av delområde SGS1 må gis formålet «annen veigrunn» og 4) kurvatur for gang- og sykkelveien ved adkomsten til planområdet må endres. Endringer etter offentlig ettersyn Bestemmelsene: Punkt 2.1.1om rammer for bebyggelse på delområde BFS1 er gitt følgende ordlyd: Innenfor delområdet BFS1 tillates etablert en enebolig eller en tomannsbolig. Maksimalt tillatt %BYA= 20 %. Maksimal tillatt mønehøyde er 8 m og gesimshøyde 6 m. Punkt 5.3 om tekniske planer er gitt følgende tillegg: Tekniske planer skal godkjennes av kommunen Punkt 5.4 andre ledd om utarbeidelse av matjordplan er gitt følgende ordlyd: Omfanget av jord som tillates brukt på planområdet begrenses til det som er nødvendig for å opparbeide grøntanlegg fastsatt i planen. Informasjon om omfanget av jord som tillates brukt, må inngå som del av godkjenningen av matjordplanen. All matjord ut over dette skal flyttes og tas i bruk på arealer til matproduksjon. All matjord skal være disponert i samsvar med godkjent matjordplan før det kan gis ferdigattest for siste bolig innenfor planområdet Punkt 5.5 om etablering av gang- og sykkelvei er gitt følgende ordlyd Før det kan gis igangsettingstillatelse til tiltak innenfor planområdet skal gang- og sykkelvei langs Hegnaveien være etablert som vist på plankartets delområde SGS1 og SGS2. Byggeplaner for gang- og sykkelveganlegget skal godkjennes av Statens vegvesen. Punkt 5.7 om adkomst og midtdeler i Hegnaveien er gitt følgende ordlyd 5
Før det kan gis igangsettingstillatelse til grunnarbeid og andre tiltak innenfor planområdet skal det adkomst til området og midtdeler på fv. 264 være etablert i henhold til plankart. Byggeplaner og gjennomføringsavtale for adkomst og midtdeler må godkjennes av vegvesenet. Punkt 5.10 om områdestabilitet er gitt følgende tillegg: Før det kan gis igangsettingstillatelse til grunnarbeid skal det gjennomføres supplerende grunnundersøkelser for å avgrense kvikkleiresona som omtalt i geoteknisk rapport fra Løvlien Georåd datert 03.04.2017. Anbefalingene som omtalt i verifikasjonsrapport fra Rambøll datert 22.11.2017 punkt 36 og 37 skal følges opp. Punkt 5.12 om støyavskjerming mot Fløyasletta Før det kan gis midlertidig brukstillatelse til forretning i første etasje skal det være oppført støyavskjerming langs eiendomsgrense mellom gbnr 116/140 og 116/134 mellom delområde BRE og frem til gbnr 116/335. Plankartet Det er gjennomført følgende endringer og justeringer på plankartet: 1. Midlertidig avkjøring til Vardeveien er flyttet mot vest og ligger noe nærmere rundkjøringen på Kilen i enn i høringsforslaget. Utformingen av avkjørselen er justert. 2. Kurvatur på gang- og sykkelvei langs Hegnaveien er endret ved adkomsten til planområdet. 3. Deler av SGS1 som er gang- og sykkelvei langs Hegnaveien er på revidert plankart endret til «annen veigrunn». Rådmannens vurdering: Alle punkt i vegvesenets innsigelse er tatt til følge og innarbeidet i planforslaget. Endringen er gjort i samråd med forslagsstiller som ikke har innvendiger til endringene med unntak av tidspunkt for ferdigstillelse av gang- og sykkelvei langs Hegnaveien. Forslagsstiller ønsker at rekkefølgekravet for ferdigstillelse av gang- og sykkleveien fastsettes til ferdigattest som i planforslagets om lå ute på høring. Etter forsalgsstillers syn vil gang- og sykkelvei forbi adkomsten til planområdet gi økt trafikkfare for gående og syklende. Rådmannen har drøftet problemstillingen med vegvesenet og deler ikke forslagsstillers vurdering på dette punktet. Rådmannen mener i likhet med vegvesenet at ferdigstilles av gang- og sykkelvegen før igangsettingstillatelse bidrar til økt traikksikkerhet også i anleggsperioden. Vegvesenets innsigelse foreslås derfor tatt til følge også på dette punktet. Vegvesenet har signalisert at de trekke innsigelsen til planforslaget under foruseting om at det gjøres følgende tekniske endringer i plankartet i tillegg til de som er innarbeidet i planforslaget: 1) annen veggrunn må reguleres innenfor planområdet også for eksisterende gang- og sykkelveg i rundkjøringen (forlengelse av SGS1), 2) frisiktsone i krysset for adkomsten/ved SKV4 til gang- og sykkelvegen SGS1 må vises tydelig i plankartet.rådmannen anbefaler at disse endringen innarbeides i plankartet. Rammene for ny bebyggelse på delområde BFS1 øst for Vestre Kamfjord foreslås begrenset til en enebolig eller en tomannsbolig. Dette medfører en vesentlig lavere utnyttelse av tomta enn planforslaget som lå ute på høring. Bakgrunnen for rådmannens forslag er hensynet til Vestre Kamfjord og tomtas begrensede egnethet. Foreslåtte rammer er utformet i samråd med forslagsstiller. 6
Rådmannen støtter fylkeskommunen og eierne av gårdstunet sit syn når det gjelder kulturminneverdiene knyttet til Vestre Kamfjord. Vestre Kamfjord har spilt viktig rolle i lokalhistorien og er viktig for Sandefjords identitet også i dag. Den fremtredende plasseringen i landskapet er en del av dette. Foreslått ny bebyggelse med store volum og byggehøyder vil i vesentlig grad endre kulturminnets rolle for Sandefjord by. Rådmannen er derfor enig med fylkeskommunen og eierne av Vestre Kamfjord i at reduksjon av byggehøydene mot sør vil bidra til å ivareta hensynet til kulturmiljøet bedre. Rådmannen er enig med eierne av Vestre Kamfjord i at planforslaget vil gi noe redusert sikt mellom gårdstunet og Hegna sammenlignet med vedtatt reguleringsplan. Dette bidrar også til å avskjære kulturmiljøet fra landskapet rundt. Etter rådmannens syn er imidlertid gårdstunets eksponering mot sør av minst like stor betydning som eksponeringen mot Hegna. Et avbøtende tiltak i forhold til de noe reduserte siktlinjene mot Hegna vil derfor være å redusere søndre lamells byggehøyde. Ved førset gangs behandling anbefalte rådmannen å redusere byggehøyden for søndre lamell. Hovedutvalgte valgte å ikke følge denne anbefalingen og la planforslaget ut på høring med den opprinnelige byggehøyden også for søndre lamell. Etter rådmannens syn taler hensynet til landskap og kulturmiljø for å redusere byggehøyden for søndre boliglamell. Hensynet til effektiv arealbruk og fortetting i sentrumnære områder taler derimot for å beholde opprinnelige byggehøyde. Etter en helhetlig vurdering har rådmannen kommet frem til at hensynet til fortetting i dette tilfellet veier tyngst. I denne avveiningen er også hovedutvalgets vedtak ved første gangs behandling tillagt vekt. Rådmannen kan ikke se at planforslaget er mangelfullt opplyst når det gjelder den foreslåtte bebyggelsens høyder og plassering slik eierne av Vestre Kamfjord hevder. Foreslått tillegg og presisering i bestemmelsene om grunnforhold/områdestabilitet har bakgrunn i uavhengig kontroll av grunnundersøkelsene og grunnrapporten gjennomført etter første gangs behandling. Rådmannen mener tillegget bidrar til å sikre at plan- og bygningslovens krav til byggesikker grunn ivaretas. Rådmannen er på et generelt grunnlag enig med fylkeskommunen og fylkesmannen i at matjordplan bør utarbeides før første gangs behandling av reguleringsplaner og følge planforslag ved høring. I dette tilfellet er utarbeidelse av matjordplan likevel valgt løst ved rekkefølgekrav og dermed utsatt til byggesaken. Bakgrunnen for dette er at utarbeidelse av matjordplan før første gangs behandling ville bidratt til å forsinke fremdriften i planarbeidet. Ønske om stram fremdrift i planarbeidet har vært sentralt for forslagsstiller. Løsningen med rekkefølgekrav ble derfor ansett som akseptabel i denne saken. Formålet med presiseringen av rekkefølgekravet om matjordplan er å tydeliggjør intensjonen med bestemmelsen. Presiseringen har ikke betydning for virkningen av bestemmelsen. Endringen av ordlyd er gjort i samråd med forslagsstiller og fylkeskommunen. Midlertidig utkjøring til Vardeveien er justert etter offentlig ettersyn og lagt noe lengre mot vest for å bedre frisikten oppover langs Vardeveien. Dette vil etter rådmannens syn bidra til bedre trafikksikkerhet, spesielt for syklende nedover Vardeveien. Rådmannen har forståelse for synspunktene fra nabo i Fløyasletta 28 som mener utbyggingen vil gi økte støyplager på hans eiendom. Rådmannen har forståelse for dette. Det er derfor innarbeidet en bestemmelse i planforsøaget som forutsetter at det oppføres støyavskjerming mot Fløyasletta 19 og 28. Rådmannen har drøftet forslaget med nabo i nr 28 som stiller seg positiv til tiltaket. Flytting av adkomst fra Hegnaveien mot sør slik nabo i Fløyasletta 28 ønsker vil medføre redusert trafikksikkerhet og er ikke i tråd med vegeiers anbefalinger. Løsningen kan derfor 7
ikke anbefales. Konklusjon Planforslaget anbefales vedtatt med de innarbeide endringene samt to mindre teknsik endringer av plankartet. Vedlegg i saken: Plankart Bestemmelser 3D perspektiver Planbeskrivelse Sammendrag av høringsuttalelser Alle uttalelser Oversiktskart 8