SAKSFREMLEGG Saksnummer: 15/5533-6 Arkiv: PLNID 20110015 Saksbehandler: Nils Henrik Skum Sakstittel: DETALJLREGULERING FOR KILLIVEIEN BOLIGOMRÅDE 24/99-1. GANGS BEHANDLING Planlagt behandling: Planutvalget Administrasjonens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, legges forslag til detaljregulering for Killivegen, bestående av plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse med vedlegg datert 08.06.2018 ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Administrasjonen gis fullmakt til å gjøre følgende endringer i reguleringsbestemmelsene før planen legges ut til høring: Gesimshøyde for både saltak- og pulttak endres fra 8 meter til 6,5 meter. Saltak skal ha takvinkel 27-36⁰ Pulttak skal ha takvinkel 10 18 ⁰ ordlyden «pulttak og sammensatt pulttak» omgjøres til kun «pulttak». «flatt tak med evt takterrasse» tas bort fra bestemmelsene. Saksutredning: Vedlegg: 1. Plankart, datert 08.06.2018 2. Planbestemmelser, datert 08.06.2018 3. Planbeskrivelse med vedlegg, datert 08.06.2018 Vedlegg 1 Referat oppstartsmøte Vedlegg 2 Innspill fra varsling Vedlegg 3 Forenklet ROS-analyse Vedlegg 4 Geoteknisk vurdering fra gnr/bnr 24/97 Vedlegg 5 Forenklet VA-plan Andre saksdok.: Øvrige saksdokumenter er arkivert på sak nr. 11/2889 Bakgrunn:
Haldde Arkitekter AS har, på vegne av Wenke og Robert Nikolaisen, utarbeidet forslag til detaljregulering for Killivegen gnr/bnr 24/99. Området er i kommuneplanen avsatt til framtidig boligbebyggelse med krav om felles planlegging. Grunneier for eiendom gnr/bnr. 24/9 har gjennom dialog med tiltakshaver ytret at de ikke ønsker å regulere sin del av området. Derfor ønsker Nikolaisen å regulere den delen av det framtidige boligområdet som ligger innenfor gnr/bnr. 24/99. Høring/merknader: Det ble varslet om oppstart av reguleringsarbeid jf. Pbl. 12-8 dem 20. mars 2015 og berørte parter og myndigheter ble tilskrevet. I forbindelse med varslingen er det mottatt 8 merknader og innspill. Oppsummering av innspillene med plankonsulentens kommentar finnes i Planbeskrivelsens kapittel 4 (vedlegg 2). De viktigste innspillene omhandler forhold knyttet til VA, lekeplass- og snarveier, geoteknisk vurdering, overvannshåndtering og stråling fra høyspentlinje. Planforslaget: Området planlegges regulert til boligformål med tilhørende adkomstvei, snødeponi og lekeareal. Boligområdet er tenkt delt opp i 5 eneboligtomter med adkomst fra ny adkomstvei/privat fellesavkjørsel, klasse A1 etter Alta kommunes veinorm. Eksisterende- og planlagt bebyggelse Planområdet består i dag av løvskog, 2 garasjer/naust, en indre privat vei og en høyspentkabel. Formålet med planen er å fortette i Alta nærområde gjennom å legge til rette for etablering av fem nye eneboligtomter. Totalarealet på om lag 8900 m² gir etter grensejusteringen boligtomter mellom 850 og 1000 m². Planen tilrettelegger også for tilhørende fellesadkomst, småbarnslekeplass og snødeponi. Forslaget har reguleringsbestemmelser som åpner for en lite sammenhengende bebyggelse, hvor det foreslås saltak, pulttak, 2 takflater og flatt tak med takterasser. Lekeplass Småbarnslekeplassen f_l plasseres mellom tomt 1 og fortau o_f1 (se figur 1), og skal utformes etter prinsippene for universell utforming. Trafikale løsninger / adkomst Fellesavkjørselen f_fa har adkomst mellom tomt 1 og tomt 2 (se figur 1) og skal gå på nordsiden av bebyggelsen. Avkjørselen skal ikke være offentlig og i tillegg skal det være et snødeponi som heller ikke er offentlig. Det vil bli noe økt biltrafikk til Killivegen i forbindelse med utvidelse av området. Risiko- og sårbarhetsmessige forhold Som et ledd i planprosessen er det utarbeidet risiko- og sårbarhetsanalyse og geoteknisk vurdering for både skredfare- og grunnforhold (se Planbeskrivelsens vedlegg 4 og 5). Det er ikke avdekket forhold i og rundt planområdet som skulle tilsi at planlagt utbygging ikke bør, eller kan gjennomføres.
Planområdet ligger utenfor kjellerfri sone. En høyspentlinje passerer over deler av området, men denne skal graves ned før eventuell byggestart. Naturmangfold Både Miljødirektoratets naturbase og Artsdatabenkens artskart, viser ingen observasjonereller funn av nasjonal interesse innenfor planområdet. Det er gjort observasjon av en jordugle og Ryllikfjærmøll i nærheten av planområdet. Det er ikke registrert utvalgte eller viktige naturtyper innenfor planområdet. Planadministrasjonens foreløpige vurdering er at naturmangfold og økosystemer ikke vil bli nevneverdig berørt av omsøkte endring, foruten en soppart innenfor plankartet. En videre vurdering etter naturmangfoldslovens 8-12 anses derfor ikke relevant i denne saken. Økonomiske konsekvenser: Utbygging av feltet vil skje i privat regi og vil ikke ha økonomiske konsekvenser for kommunen. Tiltakshaver vil ha ansvar for drift av fellesavkjørsel etter utbygging (f_fa på figur 1). Det er ikke gjort noen beregninger av utbyggingskostnader i tilknytning til reguleringsplanen. Figur 1 Forslag plankart, detaljregulering for Killivegen. Vurdering og virkning av planen:
Planforslaget vurderes å være grundig bearbeidet fra forslagsstiller side. Planadministrasjonen anbefaler en byggeskikk og estetikk som er i overensstemmelse med nærliggende og eksisterende bebyggelse i Øvre Alta, og vil derfor anbefale at bestemmelsene i planforslaget justeres på dette området. I den senere tid har det blitt bygd noen boligområder i Alta hvor bestemmelsene er utformet slik at det gir en veldig variert og usammenhengende byggeskikk, med til dels uheldige konsekvenser mht bygningsvolumer. Planadministrasjonen blir utfordret på dette, og det er bakgrunn for å foreslå en justering. Planadministrasjonens oppfatning er at forslaget til detaljregulering for Killivegen, har grenser for høyde, både på gesims- og mønehøyde, som ikke er godt nok vurdert i forhold til nabobebyggelse. Eksempler på bestemmelser i området: Boligene i Detaljregulering for Lærer Rustens vei (planident 20150014) har makshøyde på gesims 4,5 meter både på saltak, pulttak. Mønehøyden på saltak og pulttak er maks 8 meter. Boligene i reguleringsplan for Øvre Alta (planident 19980030) har makshøyde for gesims på 5,8 meter og makshøyde for møne er 8,6 meter. Med den bakgrunn foreslår administrasjonen at det stilles betingelse at både på saltak- og pulttak må gesimshøyden nedjusteres fra 8 meter til 6,5 meter. Mønehøyden kan forbli 9 meter. Ved en endring av gesimshøyde må takvinkel endres i tillegg både på saltak- og pulttak: Nåværende forslag på vinkel i saltak er 35/42⁰, men må endres til 27-36⁰. Nåværende forslag på vinkel i pulttak er 19-27⁰, men må endres til 10-18⁰, samt at ordlyden «pulttak og sammensatt pulttak» omgjøres til «pulttak». Det stilles også betingelse at «flatt tak med evt takterrasse» tas bort fra bestemmelsene. Konklusjon Planadministrasjonen vil etter en samlet vurdering anbefale at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn, men foreslår at 4.1.3 blir endret som nevnt nedenfor og som argumentert for i saksfremlegget. Administrasjonen foreslår følgende endringer i 4.1.3 b: Gesimshøyde for både saltak- og pulttak endres fra 8 meter til 6,5 meter. Saltak skal ha takvinkel 27-36⁰ Pulttak skal ha takvinkel 10 18 ⁰
ordlyden «pulttak og sammensatt pulttak» omgjøres til kun «pulttak». «flatt tak med evt takterrasse» tas bort fra bestemmelsene. Alta, 15.06.2018 Oddvar Konst Kommunalleder ASU Hallgeir Strifeldt Fagleder plan Dette dokumentet er godkjent elektronisk og derfor uten underskrift.