Arkivsak-dok. 17/05968-1 Saksbehandler Heidi Norun Nyland Saksgang Miljø- og samfunnsutviklingsutvalget Møtedato FORSLAG TIL UTBYGGINGSAVTALE FOR NYTT BOLIGOMRÅDE PÅ HVAL SØNDRE Rådmannens innstilling: Sørum kommune legger forslag til utbyggingsavtale for Hval søndre ut til offentlig ettersyn. Vedtaket har hjemmel i plan- og bygningsloven 17-3 og 17-4. Vedlegg (ipad-brukere må hente vedlegget fra selve saken): 1. Forslag til utbyggingsavtale, datert 22.03.2018 2. Avtale om fremtidig inngåelse av justeringsavtale mellom Sørum kommune og Frogner Prosjektutvikling AS, datert 16.02.2018 1
2 Oppsummering: Det er framforhandlet et forslag til utbyggingsavtale for Hval søndre. Utbyggingsavtalen bygger på reguleringsplanen for nytt boligområde på Hval søndre som er til 2. gangs behandling i kommunestyret 04.04.2018. Reguleringsplanen tilrettelegger for 400-800 boliger, mulig ny barnehage og nødvendig infrastruktur. Utbyggingsavtalen fastlegger økonomisk ansvar og tekniske krav til utbyggingen. Utbyggingsavtalen fastslår utbyggingstakt og gir kommunen forkjøpsrett på 5 % av boligene innenfor Hval søndre. Utbyggingsavtalen legger også til rette for inngåelse av justeringsavtale. Figur 1. Planområdet på Hval søndre.
3 Bakgrunn for saken: Reguleringsplan for Hval søndre legger til rette for å bygge 400-800 boliger og muliggjør bygging av barnehage. I tillegg tilrettelegger planforslaget for bygging av en fjerde arm på rundkjøring og gang- og sykkelveg langs fv. 171, Haldenvegen. Planforslaget legger opp til tre boligfelt; B1, B2 og B3, med en kommunal adkomstveg med rundkjøring i enden mellom felt B1 og B2/B3. På feltet BKB kan det bygges enten boliger eller en barnehage. Konsekvenser: Inneholder utbyggingsavtalen bestemmelser som strider mot gjeldende lover eller vedtatt reguleringsplan, vil alltid lovverket og reguleringsplanen gjelde. Eksisterende planer: Kommuneplanen 6.1 f) Hovedprinsipp for kostnadsfordeling. Utbyggingsområder skal selv bære alle kostnadene med tilrettelegging av teknisk og grønn infrastruktur. Gjeldende vedtak: Høyesterett, «Avinor-saken» Merverdiavgift knyttet til infrastrukturtiltak utført av utbygger etter pålegg (01.11.17), HR-2017-2065-A, (sak nr. 2017/848). Høyesterett avgjorde av bruk av justeringsavtaler ikke er lovstridig. Kommunestyret vedtok i sak 23/16 16.03.2016 bruk av framlagte avtalemaler knyttet til: Framtidig inngåelse av justeringsavtale (intensjonsavtale) Avtale angående justeringsrett Kommunestyret vedtok i sak 110/15 09.09.2015 at det skulle legges til rette for bruk av merverdiavgiftsavtaler basert på anleggsbidragsmetoden og justeringsmetoden. Økonomi: Utbyggingsavtalens påkravsgaranti sikrer at kommunen har garanti for at teknisk infrastruktur ferdigstilles og at eksisterende infrastruktur repareres ved skade som følge av utbyggingen. Påkravsgarantien skal stilles fra en godkjent kredittinstitusjon. Bemanning: Ingen Bærekraftig utvikling: Utbyggingsavtalen sikrer oppfølging av reguleringsplanen for Hval søndre. Planen innebærer nedbygging av matjord, men tilrettelegger likevel for bærekraftig utvikling ved tettere utnyttelse av et sentrumsnært område. Utbyggingsavtalen sikrer at utbyggingstakten ikke overstiger det som er lagt opp til i boligbyggeprogrammet.
4 Folkehelse: Reguleringsplanen legger opp til et tett og sentrumsnært område der offentlig transport og sentrumsfunksjoner er tilgjengelige ved gange eller sykkel. Lillestrøm kommune: Samme konsekvenser som for Sørum kommune. Avtalen må følges opp av Lillestrøm kommune. Uttalelse fra andre utvalg: Det skal vurderes om saken før den politiske behandlingen skal oversendes for uttalelse til: Arbeidsmiljøutvalget: Nei Eldrerådet: Nei Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne: Nei Barns og unges kommunestyre: Nei Andre råd eller utvalg, i så fall hvilket/hvilke: Ingen Alternativer: Utbyggingsavtalen for Hval søndre sendes tilbake til rådmannen for videre bearbeiding og forhandlinger om følgende forhold: Vurdering: Utbyggingsavtalen fastlegger økonomisk ansvar og tekniske krav til utbyggingen av Hval søndre. Avtalen sikrer en forutsigbar utbygging og gir kommunen økonomisk sikkerhet. Utbyggingstakt Utbyggingsavtalen legger opp til at utbyggingen av Hval søndre skal følge kommunens Boligbyggeprogram 2018-2027. Det kan bygges 75 boliger i 2018, deretter kan det bygges maksimalt 50 boliger i året frem til området er ferdig utbygd. Det er også lagt inn at ikke benyttede kvoter, kan overføres til påfølgende år. En kvote kan overføres bare en gang. Dette avskjærer muligheten for at kvoter kan hope seg opp og at svært mange boliger ferdigstilles samme år. I forbindelse med rullering av boligbyggeprogrammet, og etter søknad, kan kommunen gi tillatelse til raskere utbygging. Kommunal forkjøpsrett Det er lagt inn i utbyggingsavtalen at kommunen skal ha kommunal forkjøpsrett til 5 % av boligene. Justeringsavtale for refusjon av merverdiavgift Utbyggingsavtalen legger opp til at Sørum kommune og utbygger skal inngå justeringsavtale om refusjon av merverdiavgift for anlegg som skal overtas av kommunen. Justeringsavtaler innebærer at kommunen, etter overtagelse av offentlig infrastruktur som veg og VA, vil bistå med refusjon av merverdiavgift for utbygger over en 10-års periode. Prosessen skal ikke igangsettes før kommunen overtar ferdigstilt infrastruktur, men er viktig for utbyggers økonomi i prosjektet.
5 Konklusjon Rådmannen anbefaler at utbyggingsavtalen legges ut på høring. Utbyggingsavtalen supplerer reguleringsplanen på en god måte. Den gir kommunen økonomisk sikkerhet og legger opp til en forutsigbar utbyggingstakt. Informasjons- og kommunikasjonstiltak: Vedtaket kunngjøres i lokale aviser og på kommunens hjemmesider. Berørte parter vil bli tilskrevet. Dato: 10.04.2018. Godkjent av: Setterådmann Vidar Almsten