[Forslag til] utbyggingsavtale for Orderudjordet

Transkript

1 [Forslag til] utbyggingsavtale for Orderudjordet [Dato for framforhandlet forslag: ] U tbyggingsavtalen gjelder utbygging i samsvar med reguleringsplan xxx Utbyggingsavtalen er underskrevet [dato] Utbyggingsavtalen er vedtatt av Sørum kommunestyre [dato, sak] 1 Generelt For denne avtalen gjelder definisjonene som gis i plan - og bygningsloven med forskrifter. 1.0 Avtaleparter Avtalen er inngått mellom tiltakshaver Bakke Prosjekt AS org. nr og Sørum kommune org.nr Sørum kommune kalles heretter SK og Bakke Prosjekt AS kalles UB (utbygger). 1.1 Avtalens formål Avtalen fastsetter økonomisk ansvar, gjennomføringsansvar og tekniske krav ved gjennomføringen av rekkefølgebestemmelsene for utbygging av eiendommen gbnr. 125/1 i Sørum kommune. Arealet UB har ervervet og skal bygge ut, kalles heretter "Utbyggingsområdet". 1.2 Forholdet til reguleringsplan Området skal bygges ut i henhold til reguleringsplan 255 Orderudjordet vedtatt xx.xx.xx, heretter kalt reguleringsplanen. Ved motstrid mellom utbyggingsavtalen og lovverk eller reguleringsplanen, vil lovv erket og reguleringsplanen gjelde. 1.3 Refusjon og/eller bidrag fra andre Utbyggingsavtalen er ikke til hinder for at UB kan kreve refusjon og/eller bidrag fra andre grunneiere og/eller tiltakshavere i området. Postboks 113, 1921 Sørumsand Sentralbord: Bankgiro: Sørumsand Faksnr.: Bankgiro skatt: postmottak@sorum.kommune.no Direkte innvalg: Org.nr MVA

2 2 SK plikter å fatte nødvendige vedtak til å gjennomføre refusjonssak etter plan- og bygningsloven kap. 18 overfor eiere av refusjonspliktige eiendommer/arealer, herunder å fatte vedtak etter 18-8 tredje ledd. 1.4 Avtalens varighet Når vilkårene i utbyggingsavtalen er oppfylt, skal tinglysningen av avtalen slettes. Før avtalen kan erklæres oppfylt må avtalepartene signere erklæring om at vilkårene er oppfylt. SK plikter å slette utbyggingsavtalen i tomter og seksjoner som overdras til sluttkjøper dersom alle relevante krav i avtalen er oppfylt. 2 Utbyggers ansvar 2.0 Realytelse UB skal finansiere og opparbeide infrastruktur og tiltak angitt i rekkefølgebestemmelsene til reguleringsplanen for Orderudjordet som en realytelse. Plikten er imidlertid avgrenset til å gjelde innenfor det utbyggingsområdet som UB har ervervet, jf. pkt Beskrivelse av de ulike tiltakene som inngår i realytelsen er som følger: Ny avkjørsel fra planområdet til RV171 (SKV), gang- og sykkelveg langs denne (SGS1) og kjørbar gang- og sykkelveg (SGS2). Snarveg mellom boligfeltet og fremtidig gang- og sykkelveg langs Blakervegen skal etableres i form av trapp e.l. Erstatte eksisterende luftspenn med jordkabler. Etablering av gangforbindelse til fremtidig gangbro over jernbanen til Noractorområdet. Ytelsen skal utføres i samsvar med de til enhver tid gjeldende kommunaltekniske normer, andre offentlige normer, herunder VA-normen og Statens vegvesens håndbøker, lover og regelverk. Detaljer for gjennomføring skal fastsettes i egen infrastrukturavtale (IS-avtalen) mellom SK og UB. Dersom det er motstrid mellom IS-avtalen og denne avtale gjelder denne avtale først. 2.1 Reparasjon av veg UB skal dokumentere tilstanden på veg som berøres av arbeidet før arbeidet påbegynnes. Før brukstillatelse kan gis skal UB dokumentere tilstanden på vegen igjen og den skal være i lik eller bedre stand enn før byggearbeidene begynte. 2.2 Vann og avløp Tilkoblingspunktene skal dimensjoneres for all planlagt bebyggelse innenfor Utbyggingsområdet. Arbeidet skal utføres i henhold til IS-avtalen. UB er ansvarlig for at eksisterende vannledninger som berøres av utbyggingen omlegges i samråd med vannledningens eier, dersom dette er nødvendig for å ivareta den eksisterende funksjon.

3 3 2.3 Kontantytelse UB skal betale et kontantbidrag til gang- og sykkelvegen som opparbeides langs fv. 171 fra Sørumsand til Fossumjordet. Rekkefølgekrav i kommuneplanen og reguleringsplanen fastsetter at denne skal være etablert før utbygging på Fossumjordet. Tilsvarende krav gjelder for Orderudjordet vest for fv Gang og sykkelvegen skal eies av Akershus fylkeskommune. Sørum kommune har etter avtale med Akershus fylkeskommune forskottert for utbyggingen av gang- og sykkelvegen, og i 2018 startet Statens Vegvesen (SVV), på vegne av vegeier, bygging av gang og sykkelvegen. I fylkeskommunens vedtak om forskottering er det forutsatt at fylkeskommunen skal refundere hele kostnaden for parsellen fra Fossumjordet til Monsrudvegen og halvparten av kostnaden for parsellen fra Sørumsand til Fossumjordet. Den andre halvparten av kostnaden for parsellen fra Sørumsand til Fossumjordet blir ikke refundert fra fylkeskommunen. UB forplikter seg til å betale et bidrag som tilsvarer 42 % av den kostnaden som ikke blir refundert fra fylkeskommunen. Dersom UB skal bygge ut alle deler av Orderudjordet som blir regulert til bolig, øker UBs andel til 50 %. Det forutsettes at tiltaket er omfattet av kommunen/fylkeskommunens kompensasjonsrett, og at merverdiavgift på tiltaket ikke er en kostnad. Grunnlaget for utregning av bidraget fastsettes når SVV har avsluttet sitt utbyggingsregnskap. Grunnlaget skal uansett ikke overstige 11,2 mill. kr og UBs andel skal da heller ikke overstige 5,6 mill. kr. Alle kronebeløp indeksreguleres etter SSB sin indeks for «byggekostnad for vei i dagen» med vedtakstidspunkt for avtalen som utgangspunkt. Betaling av bidraget forfaller slik: 25% forfaller ved søknad om brukstillatelse for boenhet nr. 50 på Orderudjordet 25% forfaller ved søknad om brukstillatelse for boenhet nr. 100 på Orderudjordet 25% forfaller ved søknad om brukstillatelse for boenhet nr. 150 på Orderudjordet 25% forfaller ved søknad om brukstillatelse for boenhet nr. 200 på Orderudjordet UBs forpliktelse etter dette punkt forutsetter at rekkefølgekravet i reguleringsbestemmelsene punkt 2.1, knyttet til den gjennomgående del av gang- og sykkelveien SGS1, blir oppfylt ved SVV sine arbeider. Dersom rekkefølgekravet ikke blir oppfylt gjennom SVV sine arbeider og UB får merkostnader ved å opparbeide rekkefølgekravet eller tilknyttet infrastruktur som følge av dette, skal UBs merkostnader gå til fradrag i UBs kontantytelse etter dette punkt. 2.4 Trasekart Trasekart over kabelanlegg skal leveres SK etter fullført utbygging.

4 4 2.5 Nødvendig areal til oppfylling av rekkefølgebestemmelser UB skal forestå forhandlinger og erverv, fradeling og kartforretning av nødvendig grunn til gjennomføring av sine realytelser, herunder bære alle kostnader ved alle arealoverføringene og eventuell ekspropriasjon. Hvis forhandling om frivillige avtaler ikke fører frem skal SK forestå ekspropriasjon i henhold til plan- og bygningslovens kap 16 for gjennomføring av reguleringsplanen dersom det er behov for erverv for etablering av nødvendig infrastruktur. Samtidig skal kommunen søke å fremskaffe forhåndstiltredelse slik at anleggene ikke forsinkes i påvente av ekspropriasjon. Areal regulert til offentlig formål skal overføres til SK ved ferdigstillelse og overtagelse av teknisk infrastruktur knyttet til det aktuelle areal. UB skal dekke kostnader ved overføring og tinglysing. UB har rett til å overdra veiareal selv om slitelag ikke er lagt, mot at det stilles garanti for at disse arbeidene er utført innen en nærmere angitt frist. 2.6 Eierskap og drift av fellesområder UB skal sørge for opprettelsen av velforening eller annen juridisk enhet som skal være åpen for eiere innenfor planområdet, og som skal ivareta eierskap og drift av private fellesanlegg. UB står fritt til å organisere ansvaret i flere velforeninger/juridiske enheter etter hva som er hensiktsmessig etter utbyggingstakten innenfor planområdet. Pliktig medlemskap skal tinglyses på eiendommen og framgå av kjøpekontrakt for bo- eller næringsenhet. Vedtekter skal utarbeides og stiftelsesmøte avholdes. Før det gis igangsettingstillatelse for første bolig innenfor hvert delfelt skal UB redegjøre for hvordan eierskap og ansvar av tilliggende fellesområder skal ivaretas. UB skal dekke kostnader ved overskjøting og tinglysing av fellesområder. 3 Kommunens ansvar 3.0 Realytelse SK forplikter seg til å besørge tilstrekkelig kapasitet på det offentlige avløpsanlegget for boligene som til enhver tid skal kobles på. 3.1 Kommunens behandling av søknader innenfor planområdet Rekkefølgekravene i reguleringsplanen, omfattet av UBs realytelse etter punkt 2.0 og SKs realytelse etter punkt 3.0, er ansett som sikret opparbeidet ved inngåelse av denne utbyggingsavtalen, selv om UB formelt må søke dispensasjon fra det aktuelle rekkefølgekravet. Søknad om dispensasjon skal behandles uten opphold slik at UB kan opprettholde planlagt fremdrift i utbyggingen. 3.2 Prosjektkoordinator SK skal utpeke en prosjektkoordinator for oppfølging av avtalen.

5 5 4 Garanti og sikkerhet Som sikkerhet for oppfyllelse av utbyggingsavtalen og eventuelle infrastrukturavtale, fullførelse av anleggsarbeidet og som sikkerhet for kostnader med eventuell istandsettelse av skader på omkringliggende kommunale veger forårsaket av byggearbeidene innenfor planområdet, forplikter UB seg overfor SK å utstede en påkravsgaranti fra godkjent kredittinstitusjon. Påkravsgarantien godkjennes av SK og skal være utstedt før arbeidet med anleggene igangsettes. Dersom området bygges ut i etapper, kan det utstedes påkravsgaranti for den enkelte etappe. Beløpet skal være 10% av totale kostnader for etablering av teknisk infrastruktur og øvrige fellesområder som SK skal overta. Dersom igangsatt arbeid med kommunaltekniske anlegg ikke fullføres i samsvar med denne avtalen og IS-avtalen, står SK fritt til å fullføre anlegget for UBs regning. SK kan benytte påkravsgarantien etter at skriftlig varsel med rimelig frist er sendt til UB og påkrav er sendt kredittinstitusjonen som har gitt garantien. Etter overlevering av den enkelte etappe trappes påkravsgarantien ned til 3% for tre første år i garantitiden. Reklamasjonsperioden er på totalt 5 år fra overtagelse eller delovertagelse dersom det oppstår skader som følge av feil utførelse. Dersom selskap eid av UB står som utbygger, aksepteres en garanti fra eierselskapet dersom begge parter er enige om det. 5 Kommunal forkjøpsrett Ved utbygging av boliger innenfor planområdet har Sørum kommune forkjøpsrett på inntil 10 % av boligene. Sørum kommune skal varsles senest 2 måneder før salgsstart, hvoretter forkjøpsrettskrav må fremsettes innen 6 uker. Har ikke UB innen utløpet av fristen mottatt skriftlig melding om hvilke boliger kommunen ønsker å kjøpe, bortfaller forkjøpsretten. Eventuelt kjøp skal være til de priser og betingelser som følger av prislisten. Prislisten legges fram ved salgsstart, ikke ved varselet to måneder før. 6 Diverse 6.0 Justeringsavtale SK og UB skal inngå justeringsavtale om refusjon av merverdiavgift for utbygging av anlegg som senere skal overtas av SK. SKs mal for justeringsavtaler legges til grunn, se vedlegg X. Avtalen skal være i samsvar med Sørum kommunestyres vedtak , sak 23/16, med unntak for at Sørum kommunes administrasjonsgodtgjørelse fastsettes til 10 % av oppjustert merverdiavgift.

6 6 6.1 Transport av avtalen Partene kan overføre sine rettigheter eller plikter etter denne avtalen eller tilhørende ISavtale etter skriftlig samtykke fra den andre parten. Dersom 50 % eller mer av aksjene i Bakke AS overdras, er det å anse som en overdragelse av avtalen. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. 6.2 Reforhandling Dersom reguleringsendringer berører tiltak omfattet av utbyggingsavtalen, kan berørte deler av utbyggingsavtalen kreves reforhandlet av partene. Ved skifte av tiltakshaver eller eier, skal ny tiltakshaver tre inn i avtalen. UB plikter å sikre overføring av alle plikter. 6.3 Tinglysning UB skal tinglyse utbyggingsavtalen som heftelse på Utbyggingsområdet når dette er fradelt som egen matrikkel. UB bekoster alle utgifter til tinglysning. Tinglysning av avtalen har ingen betydning for om rekkefølgekrav anses oppfylt og om UB skal få tillatelser til tiltak. SK samtykker til at heftelsen, om nødvendig, viker prioritet for byggelån/konvertert lån på eiendommene. Infrastrukturavtale mellom SK og UB må være underskrevet før igangsettingstillatelse for tekniske anlegg kan gis. Når vilkårene i utbyggingsavtalen er oppfylt, plikter SK å slette tinglysningen av avtalen. Før avtalen kan regnes som oppfylt, må avtalepartene signere erklæring på at arbeidene iht. utbyggingsavtalen er ferdigstilt. 6.4 Tvister Eventuelle tvister mellom partene om forståelse av denne avtale skal søkes løst ved forhandlinger. Oppnås ikke enighet avgjøres tvisten ved de ordinære domstolene. Eiendommenes verneting er avtalt verneting. 6.5 Framdrift SK legger ikke begrensninger på utbyggingstakten, forutsatt at reguleringsplanen og denne avtalen er oppfylt. 6.6 HMS-plan og IK-system UB skal framlegge HMS-plan for SK. Sikring av anleggsområdet i byggeperioden skal spesifiseres. Det skal også framlegges dokumentasjon på UB sitt internkontrollsystem. 6.7 Forsikring UB skal ha nødvendige ansvarsforsikringer for skade som følger av utbyggingen.

7 7 7 Utstedelse og underskrift Avtalen er utstedt i tre eksemplarer. Ett til hver av partene og ett eksemplar er til kartverket for tinglysning. Sørumsand, den. Sørumsand, den. For Sørum kommune org. nr Rådmann Monica Nordnes For Bakke Prosjekt AS org. nr Bilag 1 Bilag 2 Bilag 3 Kart over eiendommer omfattet av avtalen Beskrivelse av tiltak omfattet av UBs realytelse Mal for justeringsavtale