DNB NÆRINGSMEGLING Investorundersøkelse Oslo 2. halvår 2017 Christian Kroghs gate 32 Salgsoppdrag på vegne av Anthon B Nilsen Eiendom og OBOS Forretningsbygg
DNB Næringsmegling Vi er blant landets ledende næringsmeglere og er den eneste med kontor i alle de fire største byene. Vi kan bistå med analyse og verdivurdering, rådgivning, utleie og salg/kjøp av næringseiendom. Våre medarbeidere har lang erfaring og bred kompetanse, og jobber dedikert for å finne den beste løsningen for deg som oppdragsgiver. TRANSAKSJONER Vårt kompetente team bistår gjerne gjennom hele prosessen ved kjøp eller salg av næringseiendom, tilpasset våre kunders preferanser. Vi har meget god oversikt over investormarkedet innen næringseiendom. UTLEIE Våre meglere finner gode og verdiskapende løsninger for oppdragsgiver og leietaker. Vi fokuserer på utleie av kontorlokaler, lager- og kombieiendommer samt forretningslokaler. ANALYSE VERDIVURDERING Enten du skal utvikle, kjøpe/selge eller leie ut næringseiendom, er gjerne store verdier involvert. Vi tilbyr rådgivning og analyser av høy kvalitet som betydelig øker sannsynligheten for suksess. Siden vår oppstart i 2003 har vi fulgt markedet tett og opparbeidet oss inngående kunnskap og et omfattende sett av databaser. I et stadig mer profesjonalisert eiendomsmarked er det et økende behov for ekstern verdivurdering av eiendom. Vi har lang erfaring i å utføre verdivurderinger, både på porteføljer, enkelteiendommer og utviklingsprosjekter. Vi er en av de største og mest anerkjente aktørene i markedet.
Sammendrag I slutten av august gjennomførte vi intervjuer med nøkkelpersoner i 25 av de viktigste Oslo baserte eiendomsaktørene eksempelvis Arve Regland i Entra, Gunnar Bøyum i Aspelin Ramm og Edgar Haugen i Ragde Eiendom. Spørsmålene ble stilt under forutsetning om konfidensialitet. Undersøkelsen viste i sum en bransje preget av god optimisme, men ikke eufori. De store aktørene venter fortsatt generelt synkende yieldtendens, stigende leiepriser i kontormarkedet og flertallet ønsker å vekte seg opp i næringseiendom. Blant funnene i undersøkelsen var: Per august var det flere som vurderte at tilgangen av eiendommer å regne på var dårligere sammenlignet med samme periode i fjor, enn aktører som vurderte at tilgangen var blitt bedre. Undersøkelsen viste at flere er mer avventende til boligutvikling i det korte bildet, men ingen er negative til boligutvikling på lengre sikt. 13 av 25 har ambisjoner om å være netto kjøpere fremover og kun tre av 25 venter selv og være netto selgere. På spørsmål om trendskifter i transaksjonsmarkedet var det hyppigste svaret (52 %) at prisene har fortsatt videre opp i 2017. 88 % venter at prime yield vil ha en flat utvikling, to av 25 venter ytterligere reduksjon og 1 av 25 venter oppgang. Flertallet på 17 av 25 venter synkende yieldtendens fremover for «normal kontoreiendom», og syv av 25 venter at normalyielden skraper bunnen. Med tanke på best verdiutvikling fremover trekker investorene hyppigst frem kontor (72 %) og lager/logistikk (28 %). 96 % ga uttrykk for at de venter stigende kontorleiepriser i Oslo fremover, og det store flertallet venter at stigningen i leieprisene blir høyere enn KPI-veksten. I en bransje der mange tenker likt om mye er det særlig vurderingene knyttet til logistikk- og handelseiendom som skiller investorene. Yield-fallet har for fullt smittet over på logistikk hvor vi har nedjustert anslaget for prime yield til 4,75 %. Flere er skeptiske til segmentet og mener det er overpriset ut fra reutleierisiko, lav tomteverdi og at det er billig å bygge nytt. Leietager kan få en sterk forhandlingssituasjon når leiekontrakten løper ut fordi det er så billig for alternative tilbydere å bygge nytt. Christian Kroghs gate 32 Salgsoppdrag på vegne av Anthon B Nilsen Eiendom og OBOS Forretningsbygg 2
«Tilhengerne» av logistikk peker blant annet på lave tilpasningskostnader til nye leietagere, begrenset nedside i leienivået og at det sjelden er store uventede kostnader, samt at økt netthandel gir mer behov for lagereiendom nær de store byene. Kjernen i hva som skiller investorene er hvor stort risikopåslag man bør ha, eller hvor mye mer positiv og solid kontantstrømmen bør være for å kompensere for at selve tomteverdien er lav i forhold til kjøpesum og lånebeløp. For en sentralt beliggende eiendom er det et større utvalg av potensielle leietagere og eiendommen kan utnyttes på flere måter. For en svært usentral lagereiendom risikerer man å sitte igjen med noe som er vanskelig å leie ut om leietager flytter samtidig som lånet jo består. Bilanlegg på Stjørdal og Orkdal Solgt på vegne av Møller Eiendom og Møller Bil Handelseiendom er et annet segment som skiller investorene. Kjernen i det som skiller investorene er hvor dramatisk man tror eller frykter konsekvensene av økt netthandel vil bli på lang sikt. De som mener handelseiendom er overpriset peker gjerne også på den lave omsetningsveksten de siste årene (se vårt newsletter for september for mer omtale). «Big boxes» utgjør et undersegment innen handel som kan minne om logistikk i den forstand at det er billig å bygge nytt, selve tomteverdien tenderer til å være lav og alternative utnyttelsesmuligheter er ofte begrenset. Flere foretrekker derfor sentralt beliggende handelseiendom.
Deltagere
Hvordan opplever du tilgangen på eiendommer å regne på sammenlignet med i fjor? Flere vurderte tilgangen som dårligere enn bedre Undersøkelsen ble gjennomført i slutten av august før markedet hadde kommet skikkelig i gang. Det har siden kommet et betydelig volum eiendom for salg. Flere ga uttrykk for at de savnet mer og regne på og ikke minst flere gode eiendommer (lavrisiko). Vi ligger an til å få økning i antall transaksjoner i år og har per 13. oktober registrert 209 omsetninger Markedet er kjøperdrevet og den viktigste årsaken til salg i fjor var at kjøpersiden uoppfordret kom med et godt bud. 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 16% Årsak til salg i 2016 56% 28% Bedre Omrent det samme Dårligere Andel Gevinst etter at kjøpersiden uoppfordret kom med et godt bud 31 % Strategi om å selge ferdig utviklet eiendom 28 % Porteføljetilpasning 25 % Gevinst ut fra gode priser i dagens marked 8 % Frigjøre midler / styrke balansen / redusere gjelde 3 % Investor med triggerposisjon (eiendomssyndikat) 3 % Utgående mandatperiode (eiendomsfond) 3 % SUM 100 %
6 Økernveien 97-99 Salgsoppdrag på vegne av Bavaria Eiendom
Hvordan ser dere på boligutviklingscase sammenlignet med for et år siden? To av aktørene uttrykte at de vil prioritere næring fremfor bolig fremover Flere av de som uttrykte at bolig er mindre interessant gjør i liten grad boligutvikling Ingen ga uttrykk for at de tror vi står overfor en lengre periode med nedgang i boligmarkedet. Flere ga på ulike måter uttrykk for at de er positive boligutvikling på sikt, men ikke ønsker å ga i markedet med prosjekter nå. Bildet over viser bileiendommen Økernveien 97-99 som ligger kloss på T-banestasjonen på Hasle. Beliggenheten gjør den egnet til utvikling med både næring (nærmest vegen) og bolig. Da vi på vegne av Bavaria Eiendom gikk i markedet med eiendommen i mai var det allerede klart at nyboligsalget i Oslo gikk tregere. Likevel var responsen veldig god, noe som både reflektere beliggenheten og at investorene generelt er positive til boligmarkedet på sikt. Enkelte uttrykker at de tror prisene roer seg i boligutviklingscase og det kan gjøre at det åpnes flere interessante muligheter. Bildet under viser Hegdehaugsveien 21. Et boligutleiecase som vi var med i markedet med på ettersommeren og som fikk veldig god respons og en pris som møtte selgers forventeringer. 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 48% 32% 20% Mindre interessant Fortsatt interessant Uendret eller ingen oppfatning 7
8 Hedgehaugsveien 21 Salgsoppdrag på vegne av privat eiendomsbesitter
Venter du at dere fremover vil være netto selgere, kjøpere eller balansert? Flertallet på 13 av 25 har selv ambisjoner om å være netto kjøpere fremover / det nærmeste året Kun tre av 25 venter selv og være netto selgere fremover Av de syv intervjuede tilretteleggerne var det tre som forventer og kjøpe og selge like mye, eller være netto selgere. Enkelte er klare på at de vil selge fremover utfra timing, at vi er sent i syklusen og at vi kan være på en pristopp. Man kan lure på om det blir nok eiendommer for salg når det er fire ganger så mange kjøpere som selgere. For det første kan vi se for oss at de store aktørene øker sin markedsandel både i Oslo og de andre byene. Videre er det stadig mange transaksjoner knyttet til at aktørene «spisser porteføljene». Dessuten er utviklerne underrepresentert i undesøkelsen og den nest viktigste årsaken til salg i fjor var at man har strategi om å selge ferdigutviklet eiendom. Bildet under viser nettopp en eiendom som nok vil illustrere det siste fenomenet. Nybygget Vitaminveien 4 på Storo hvor vi på vegne av Skanska har leid ut ca. 11.000 kvm. til Helsedirektoratet. Det er sannsynlig at Skanska vil selge eiendommen når den er ferdig utleid for å kunne flytte kapitalen videre til neste prosjekt. 60% 50% 40% 30% 20% 10% 52% 12% 36% 0% Netto kjøper Netto selger Balansert 9
10 Vitaminveien 4 på Storo Utleieoppdrag på vegne av Skanska
Mener du å ha opplevd noen trendskifter i transaksjonsmarkedet i år? Yieldnedgangen sprer seg. 13 av 25 (52 %) uttrykker på ulike måter at det har blitt dyrere. 10 av 25 uttrykker på ulike måter at tendensene primært er stabile. Tre av aktørene peker spesielt på logistikk som et segment som har blitt dyrere. To av aktørene peker på at internasjonale investorer er på banen To av aktørene peker på at bolig er mindre hot, og at argumentet med at man kan konvertere til bolig om man ikke lykkes med dagens bruk frem i tid, ikke fungerer like godt lenger. Én aktør uttrykte at egenkapitalen har blitt mer aggressiv Én aktør peker på at det har blitt mer konkurranse om kjøp av eiendommer med korte kontrakter. Én aktør uttrykte at knutepunktutviklingen har blitt tydeligere og tydeligere. Avstand til knutepunkt blir veldig avgjørende for prisingen. Én aktør uttrykte at interessen for Stavanger eiendom har blitt større Det har vært omsatt flere store eiendommer i Stavanger de siste månedene. Stavangerkontoret vårt er nå i markedet med eiendommen på bildet under Tesla eiendommen Vestre Svanholmen 13 på vegne Anvil Asset Advisors som forvalter på vegne av Starwood Capital Group. Skoggata 19, Moss Solgt på vegne av Cleaves Marine Finance 11
12 Vestre Svanholmen 13, Stavanger Salgsoppdrag på vegne av Starwood Capital Group/Anvil Asset Advisors
Hvilke forventninger har du til prime yield for kontor i Oslo fremover/det nærmeste året? Hele 22 av 25 venter flat utvikling To «ringrever» venter at nivået skal synke ytterligere Én aktør venter at nivået vil begynne å stige over nyttår. Viktige argumenter for at prime yield kan synke ytterligere er forventninger om leieprisvekst, interesse fra internasjonale investorer lavere avkastningskrav og generelt etterspørselsoverskudd. Vi har i våre forventninger lagt større vekt på at lange renter er ventet og øke markert samtidig som KPI-anslagene er nedjusterte. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 88% 4% 8% Uendret Ned Opp 13
14 Christian Kroghs gate 32 Salgsoppdrag på vegne av OBOS og Anthon B Nilsen
Hvilke forventninger har du normal yield for kontor i Oslo fremover/det nærmeste året? Vår definisjon for normal yield for kontor i Oslo tar utgangspunkt i en kontoreiendom med ok beliggenhet i en av klyngene langs Ring 3, med 4-5 år igjen på leiekontraktene, normalt god standard og ordinære bedrifter som leietagere. Flertallet på 17 av 25 venter av synkende yieldtendens fremover. Syv av 25 venter at normalyielden skraper bunnen Én aktør venter at nivået stige. Flere som venter yieldnedgang viser til forhold som leieprisvekst og at etterspørselen er høy fordi så mange ikke kan konkurrere på prime eiendom. Radisson Blu Royal Hotel, Bergen Verdivurdering på vegne av DNB Næringseiendom 80% 60% 68% 40% 20% 0% 28% 4% Uendret Ned Opp 15
16 Øyrane Torg, Indre Arna, øst for Bergen Kjøpsrådgiver for DNB Scandinavian Property Fund
Hvilke eiendomssegment vil du ha best verdiutvikling fremover? Hele 72 % (18 av 25) trekker frem kontor i Oslo og peker på stigende leienivåer og synkende yieldtendens om drivere for verdivekst. Én aktør utpekte handel og kjøpesenter Blant svarene var: Kontor med korte kontrakter Kontor Ring 3 Normaleiendom Kontor i sentrum og ved knutepunktene Fleksible bygg nær knutepunktene Kontor i sentrum og korreist logistikk Kombinasjonseiendommer og kontor utenfor sentrum Moderne, sentralt beliggende kontoreiendommer Det som ligger tett på det beste Prime eiendom kontor Flere dro frem logistikk på ulike måter Professor Kohts vei 9 - Lysaker Park Utleieoppdrag på vegne av Storebrand 80% 60% 40% 20% 0% 72% Kontor 28% Logistikk 17
18 Brages vei 2 Ca. 13.000 kvm. leid ut til Felleskjøpet på vegne av Thon Eiendom OSL BRAGES VEG 2
Hvilke forventninger har dere til leieprisene for kontor i Oslo generelt? - gitt svar om vekst: tror dere stigningen blir høyere enn KPI-veksten? 96 % ga uttrykk for at de venter stigende kontorleiepriser i Oslo. Kun en aktør venter utflating. Vi fikk følgende svar: "Over all" styrke seg - ja mer enn KPI De skal opp - ja, mer enn KPI De skal opp - og ja mer enn KPI De skal stige, utover KPI Generelt 20 % opp de neste tre årene God utvikling sentralt, press nedover på leieprisene i randsonene. Gode kontorer kommer til å gå opp - mer enn KPI Godt over KPI-vekst Ja, mere opp enn KPI Klart opp i sentrum og Nydalen Leieprisvekst i snitt 5 % per år, klart over KPI-vekst Mitt inntrykk er at det skal litt opp Opp Opp ja, mer enn KPI Opp på linje med KPI Opp, og ja, mer enn KPI Oppgang, ja, høyrere enn KPI Skal opp - ja, mer enn KPI Stabilt, litt opp - vanskelig å si om det blir høyere enn KPI Stigende, ja, mer enn KPI Svakt opp, litt mer enn KPI Tror de skal opp, men ikke så jævlig mye som mange tror, men mer opp enn KPI Utgangspunktet skal være positivt, forutsatt at mye skal konverteres ut, og det kan jo stoppe litt opp litt i den positive retningen 19
Philip Pedersens vei 20, Lysaker Utleieoppdrag på vegne av Oslo Areal 20
21 Snarøyveien 36 Fremutleieoppdrag på vegne av Akastor Ca. 13.000 kvm. Leid ut til Norwegian. Eiendommen er eid av Norwegian Property
22 Lysgården, Sluppenveien 19, Trondheim Utleie av prosjektert kontorbygg på vegne av R. Kjeldsberg og Veidekke. 70 % er utleid til Sweco Norge, Veidekke med flere.
Medarbeidere 23