SAKSFREMLEGG Saksnummer: 15/5949-32 Arkiv: PLNID 20120014 Saksbehandler: Nadine Eklöf Sakstittel: SLUTTBEHANDLING - DETALJREGULERING FOR THOMASBAKKVEIEN 5 OG 9 Planlagt behandling: Planutvalget Kommunestyret Administrasjonens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan (detaljplan) for Thomasbakkveien 5 og 9, bestående av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse, datert 09.10.17. Saksutredning Vedlegg: 1. Plankart, datert 09.10.17 2. Bestemmelser, datert 09.10.17 3. Planbeskrivelse med vedlegg, datert 09.10.17 Vedlegg 1: Referat fra oppstartsmøte Vedlegg 2: Innspill med kommentarer Vedlegg 3: Forenklet ROS-analyse Vedlegg 4: Støyberegning Vedlegg 5: Skisseprosjekt Andre saksdokumenter Andre dokumenter i saken finns på saksnr. 12/3787 og 15/5949. Bakgrunn NordArk AS har på vegne av Pettersen Eiendom og Consulting AS utarbeidet et revidert forslag til detaljregulering for boliger og næring på eiendommen gnr/bnr 27/445 i Bossekop. Kommunestyret har i vedtak av 21.06.16 (sak PS 55/16) avvist tidligere forslag som da ble sendt tilbake til forslagsstiller for mulig revisjon i henhold til vedtaket. Et revidert forslag til detaljregulering fremmes nå til kommunestyret for sluttbehandling. Planforslaget ble fremmet sommeren 2014 og lagt ut til offentlig ettersyn delegert av planadministrasjonen i 2015. Etter dette har forslaget vært på begrenset høring 2 ganger etter endringer i planen. Etter forrige politisk behandling har planforslaget blitt omarbeidet i henhold til kommunestyrets vedtak, se forklaring nedenfor. Planforslaget i henhold til kommunestyrets vedtak I møte 21.06.16 gjorde kommunestyret følgende vedtak:
1. Forslag til detaljregulering for Thomasbakkveien 5 og 9 med tilhørende plankart, bestemmelser og beskrivelse, datert 01.04.16, avvises. 2. Kommunestyret vil akseptere et revidert planforslag med følgende retningslinjer: 3 etasjer for den nordlige blokken 2 etasjer for den sørlige blokken Reguleringsplanen skal inneholde en gjennomgående fortausløsning Saken sendes tilbake til administrasjonen med disse føringene for det videre arbeidet. 3. Kommunestyret ber om at det utarbeides en gjennomgående gang- og sykkelvei i planen, og at det lages en felles innkjørsel til de to blokkene som opprinnelig planlagt. Forslagsstiller har etter dette vedtak revidert planforslaget. Den nordlige blokken er nå 3 etasjer, og det legges opp til at den sørlige blokken kan få en etasje til (alt i alt 2 etasjer). Planforslaget har et gjennomgående fortau, den går forbi hele planområdet (dette er en forlengelse fra dagens situasjon) og det er nå lagt opp til en felles innkjørsel imellom de to bygningene. Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn etter planutvalgets vedtak i møtet 28.06.17, og fremmes nå for sluttbehandling. Planforslaget Planforslaget består av plankart (vedlegg 1), planbestemmelser (vedlegg 2) og planbeskrivelse med tilhørende utredninger (vedlegg 3). Hensikten med planen er å legge til rette for etablering av konsentrert boligbygging i form av blokkbebyggelse, samt øke arealet for eksisterende næringsbygg. Det skal tilrettelegges for å bygge 1 ny etasje på eksisterende næringsbygg og en ny 3-etasjers boligblokk med parkeringskjeller. Planforslaget åpner opp for oppføring av inntil 15 boenheter. Eksisterende næringsvirksomhet blir igjen, det er et bakeri som leier disse lokalene i dag. For øvrige detaljer vises det til plandokumentene, vedlegg 1-3. I planbeskrivelsens kapittel 4.3 (side 16) er det gitt en kortfattet sammenfatning av de ulike justeringene som er gjort siden planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn. Nedenfor gis en kort oppsummering av disse: Plankart: - Det er lagt inn grøftearealer for fortau etter innspill fra kommunalteknikk. Planbestemmelser: - Bestemmelse 4.1.4 Støy er oppdatert med grenseverdier i henhold til støy, etter innspill fra Kommuneoverlegen. - Bestemmelse 4.2.3 er endret etter innspill fra Kommuneoverlegen: henvisning til forskrift om miljørettet helsevern, tydeligere bestemmelse om at næringsvirksomhetene skal tilpasses boligområdet og hvilken type næring som kan etableres. - Bestemmelse 4.2.3 har også fått et tillegg med anledning av adkomst mot Holtenveien i forhold til frisikt, etter innspill fra kommunalteknikk.
- Bestemmelse 5.2: Fortau skal ha kantstein i granitt (innspill fra kommunalteknikk). - Det er lagt til ny bestemmelse for grøftearealer i plankart, 5.5 Annen veggrunn. Høring/merknader Under fornyet offentlig ettersyn kom det inn til sammen 8 høringsuttalelser. En oppsummering av innkomne høringsuttalelser med kommentarer er gjengitt i planbeskrivelsens vedlegg 2.4. Det foreligger ingen innsigelser fra noen av sektormyndighetene. Kommunalteknikk har hatt en del karttekniske innspill som er tatt til følge. Både naboene og kommunalteknikk har sett på adkomst for varelevering mot Holtenveien. Planadministrasjonens vurdering er at denne adkomsten ikke bidrar til mer trafikk, og har endret bestemmelsene for å ivareta hensynet til frisiktsone. Øvrige innspill som kommet inn har fokus på små detaljer i planforslaget og er ingen hindring for vedtak av plan. Økonomiske konsekvenser Utbygging av feltet kommer til å skje i privat regi. Planforslaget er imidlertid av en slik karakter at partene har konkludert med at det vil utarbeides en utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen som avklarer partenes ansvar, rettigheter og plikter knyttet til etableringen av området. Det forutsettes ifølge kommuneplanens arealdel at det kan utarbeides utbyggingsavtale ved utbygginger for mer enn 6 boenheter. Vurdering Generelt Planforslaget er ikke i tråd med overordnet plan (Kommuneplanens arealdel for Alta), men er et bra eksempel på fortetting. Det er ikke alltid heldig å blande næringsvirksomhet med boliger, men er det rett type av virksomhet, så har det alle muligheter å fungere sammen. Planområdet domineres nå av to eldre industribygg, der det ene fortsatt er i drift (nå et bakeri, tidligere et snekkeri). Det andre bygget kommer til å bli revet, og erstattet med et blokkhus. Eiendommen ligger langs Thomasbakkveien med flere ulike typer av bedrifter og bygg, både eneboliger og blokkhus. Bossekop er et område i forandring, og når Alta vokser så blir behovet for sentrumsnære tomter større. Planadministrasjonen vurderer et slikt fortettingsprosjekt som positivt for Alta, og at byen og sentrumsområder forandrer seg er en prosess som kommer til å fortsette sammen med Altas vekst. Utforming/utnyttelsesgrad Det er planlagt 1 nytt blokkhus på planområdet med fasade langs med Thomasbakkveien, med omtrent 15 boenheter. Blokken er planlagt med 3 etasjer og plasseringen er noe inn fra veien, med balkonger, en del av utearealene og lekeplassen mot Thomasbakkveien. På baksiden er det lagt opp til nedkjøring til parkeringskjeller, sykkelparkering og gjesteparkering. Leilighetene nås gjennom et felles trapperom i midten på bygget. Det er fortsatt god plass igjen på området når nytt bygg er oppført og blokken dominerer ikke arealet. Som i mange andre fortettingsprosjekt har naboene også her funnet det vanskelig å akseptere større bygg tett innpå eksisterende bebyggelse. Særlig sentrumsområder er i endring og det finnes alltid en mulighet for at situasjonen i et sentralt boligområde kommer til å endres. En konsekvens av fortettingsprosjekter er at det bor flere innenfor et avgrenset område. I etablerte boligområder vil derfor nye mennesker komme nærmere innpå enn man kanskje er vant til. Bor man sentralt i Alta, øker sannsynligheten for fortetting.
Planadministrasjonen ser at fortetting så nær eneboliger er komplisert, men vurderer prosjektet som et bra tillegg i Bossekop. Fig 1: Situasjonsplan over planområdet. Sol/skygge og nærhet til naboene Det har i tidligere planforslag vært protester fra naboene når det gjelder forholdende som oppstår på deres eiendommer når nye blokker blir oppført i forhold til sol og skygge. Planadministrasjonen vurderte da konsekvensene som ikke tilstrekkelige for å si nei til planforslaget. Nå har forslagsstiller revidert planforslag og blokkene på området i henhold til kommunestyrets vedtak, og tatt ned etasjetallet slik kommunestyret ønsket. Administrasjonen ser derfor ikke dette som et problematisk tema lenger. Et annet tema i første runde var svalgangene på den nye blokken og at dette skulle bidra med både innsyn i eksisterende boliger og støy. I det reviderte forslaget er det ikke svalgang på nytt blokkbygg. Uteoppholdsareal/lekeplass Det er planlagt en småbarnslekeplass mot Thomasbakkveien utenfor nytt blokkhus. Kravet i kommuneplanen tilsier at det for opptil 30 boenheter skal etableres en småbarnslekeplass på 100 m 2, dette krav er oppfylt her. Administrasjonen ser ikke dette som en perfekt plassering for en lekeplass, men de som bor i blokken trenger ikke å krysse vei eller andre trafikkerte areal for å ta seg dit. Arealet skal gjerdes inn og støyskjermes. Uteoppholdsareal er plassert både mot veien og på baksiden av nytt bygg. Trafikale løsninger Planforslaget videreutvikler fortauet som nå strekker seg forbi omtrent halve området og ferdigstiller den opp til Skogforvalterveien. Det er lagt opp til 1 felles adkomst til begge byggene midt på planområdet. I sør finns det en mulighet for å tilrettelegge for en adkomst for varelevering til næringsbygget. Denne adkomsten har både kommunalteknikk og naboene hatt merknader på. Varelevering inn på området kommer å skje i svært begrenset omfang og planadministrasjonen kan ikke se at det skal endre eller forverre trafikksituasjonen langs med Holtenveien/Thomasbakkveien. Endringer i bestemmelsene er gjort for å sikre frisikt fra adkomsten. For oppsummering og kommentar på nevnte innspill, se planbeskrivelsens
vedlegg 2. Nytt fortau og opprydding i trafikken inn på området bidrar til en bedre trafikksituasjon langs Thomasbakkveien. Konklusjon Planadministrasjonen vil etter en helhetlig vurdering anbefale at detaljregulering for Thomasbakkveien 5 og 9 vedtas. Alta, 11.10.17 Bjørn Atle Hansen Rådmann Oddvar K Konst Kommunalleder samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan Dette dokumentet er godkjent elektronisk og derfor uten underskrift.