Aksjonærbrev høsten 2008 Global Eiendom Vekst 2007 AS

Aksjonærbrev høsten 2008 Global Eiendom Vekst 2007 AS

> 1 200 aksjonærer i Norge > 1 050 aksjonærer i Sverige Global Eiendom Vekst 2007 AS («GEV») Global Fastighet Tillväxt 2007 AB («GFT») 71,5 % 28,5 % Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS («GEVN») 100 % 74,3 % 50 % 80 % Comerciante Handel I AB (Kjøpesentre i Sverige) Romerike Helsebygg AS (kontor i Norge) Two Alliance Center (kontor i USA) Colorado Plaza Tower Two (kontor i USA) 100 % Comerciante Haninge 100 % Comerciante Hudiksvall Global Eiendom Vekst 2007 AS Innledning Høstens aksjonærbrev til aksjonærene i Global Eiendom Vekst 2007 («GEV») tar sikte på å gi en kort oversikt over selskapet samt en oppdatering på vesentlige hendelser i den enkelte investering. Til slutt gir vi en oppdatering av markeds situasjonen for de ulike markedene som selskapet har investert i. Struktur og oversikt Målsettingen til GEV har vært å bygge opp en portefølje som består av eiendomsutviklingsprosjekter og eiendom med utviklings- og/eller høyt verdistigningspotensial. Sel skapet har investert i utviklings- og restruktureringsprosjekter, samt etablert eiendom der særlige forhold sannsynliggjør en fremtidig høy verdistigning. Selskapet har et globalt mandat, men har hovedfokus på Europa og Nord-Amerika. Risikoen ved investeringer i utviklingsprosjekter er høyere enn i etablerte eiendomsporteføljer. Det er også vanskelig å verdsette prosjektene ettersom verdien i stor grad vil være avhengig av hvilke leiekontrakter som blir signert. Det kan først gis en fullgod vurdering av prosjektene ved ferdigstillelse. På bakgrunn av dette er det knyttet usikkerhet til kursen i forrige kurssetting den 15. september. Figuren ovenfor viser legal struktur for de investeringene som er gjennomført. Oversikt over porteføljens beliggenhet er vist på kartet på neste side. Eiendomsporteføljen Selskapet ble etablert i 2007 og har investert i 5 ulike eiendoms porteføljer gjennom datterselskaper av Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS («GEVN») i Norge, Sverige og USA. Porteføljen består av tre eiendommer på totalt 66 000 kvm, samt to byggeprosjekter på totalt 64 000 kvm som skal stå ferdige i 2009. Nedenfor følger en kort gjennomgang selskapets porteføljer samt oppdatert status for prosjektene. Kjøpesentre i Haninge Sverige Porteføljen består av to mindre kjøpesentre i Haninge kommune som er en del av Stor-Stockholmsregionen. Det ene senteret ligger i et boligområde i Jordbro, mens det andre er lokalisert i nærheten av et villaområde ved togstasjonen i Västrehaninge. Sentrene er typiske nærsentre som ble oppført i 1969 og 1970. Samlet består sentrene av et utleibart areal på ca 15 000 kvm, hvor hoveddelen av arealet er handelslokaler. Jordbro i Sverige Comerciante AB forvalter prosjektene, og hovedfokus for 2008 har vært å fylle opp ledige lokaler samt implementere nye leiekontrakter ved omforhandling av eksisterende leiekontrakter. Målet er at leietaker i større grad skal dekke sin del av felleskostnader i tillegg til at en del av leien knyttes opp mot omsetningen. Aksjonærbrev høsten 2008, Global Eiendom Vekst 2007 AS 3

4 5 3 1 2 Eiendommer Norge Sverige USA 1. Romerike Helsebygg 2. Comerciante Haninge 4. Colorado Plaza Tower Two 3. Comerciante Hudiksvall 5. Two Alliance Center 4 Aksjonærbrev høsten 2008, Global Eiendom Vekst 2007 AS

Kjøpesentre i Hudiksvall Sverige Fyren kjøpesenter ligger i Hudiksvall sentrum. Eiendommen ble opprinnelig oppført i 1961, og påbygd i 1973 før den ble endret til et ordinært kjøpesenter mellom 1996 og 2001. Kjøpe senteret har flere anerkjente leietakere, som for eksempel KappAhl og Guldfynd, med et samlet utleibart areal på ca 11 500 kvm. Comerciante AB forvalter senteret, og i 2008 har vi fokusert på å få finne en stor butikkjede for å gjøre senteret mer attraktivt. Vi er i forhandling med noen spennende aktører, men har foreløpig ikke signert noen avtale. Romerike helsebygg Lillestrøm, Norge «Romerike Helsebygg» er et utbyggingsprosjekt på ca 18 000 kvm i Skedsmo kommune. Tomten har meget sentral beliggenhet rett ved siden av det kollektive knutepunktet i Lillestrøm. Siste signerte kontrakt ble tegnet med Lillestrøm Tannteknikk på 150 kvm. Det er til nå signert kontrakter som tilsvarer ca 12 100 kvm og utleiesituasjonen går i henhold til planen. Det jobbes videre med flere aktuelle leietakere. Det vurderes som spesielt viktig å få inn leger/legesenter i bygget noe som også vil gjøre bygget mer attraktivt for andre leietakere. Dette vil derfor være hovedfokus fremover. For noen av lokalene blir kostnadene for leietakertilpasninger høyere enn det som var forutsatt på investeringstidspunktet. Dette vil til dels kunne dekkes opp gjennom et høyere leienivå, men det må påregnes at kostnadene uansett vil redusere marginen til prosjektet. Progresjonen på bygget er i henhold til tidsplan, og bygget forventes ferdigstilt per Q3 2009. Two Alliance Center i Atlanta, USA Two Alliance Center er et utviklingsprosjekt i Atlanta, Georgia i USA. Bygningen er lokalisert i bydelen Buckhead, nord for sentrum av byen. One Alliance Center, som eies 80 % av Næringsbygg i Norge III AS og 20 % av Tishman Speyer, ligger på tomten ved siden av. Begge byggene har direkte adkomst til en av hovedveiene som går gjennom byen. Byggearbeidet er noe forsinket og forventet ferdigsstillelse er juli 2009. Det er foreløpig ikke signert noen leieavtaler, men Tishamn Speyer som er ansvarlig for utleie, forhandler nå om en leieavtale med et entreprenørfirma på ca 4 000 kvm. Diskusjon føres også med Bank of America som har behov for ca 25 000 kvm i Atlanta. Prosjektet er nå inne i en kritisk fase i forhold til utleiesituasjonen og det er svært viktig å få signert de første leie kontraktene så raskt som mulig. Selskapet har i første omgang fokusert på å få på plass en avtale med en stor aktør som kan gjøre bygget mer attraktivt for mindre selskaper, men har foreløpig ikke lykkes. Lehman Brothers som var partner med Tishman Speyer i dette prosjektet har gått konkurs. Det jobbes nå med å avklare de legale konsekvensene av dette, og vi er i løpende dialog med Tishman Speyer. Colorado Plaza Tower Two i Denver, USA Selskapet eier 80 % av Colorado Plaza Tower Two, et 28-etasjers kontorbygg på totalt 39 500 kvm i 621 17th street i Denver. Det er også et parkeringsanlegg tilknyttet eien dommen som gir gode adkomstmuligheter for leietakerne. De resterende 20 % av prosjektet eies av en norsk investor med lang erfaring fra eiendomsmarkedet i Denver. Etter at vi kom til enighet med banken Wells Fargo som kjøpte seg ut av sin leieavtale for drøyt MUSD 7, er ledigheten i prosjektet i overkant av 50 %. Pengene gir oss mulighet til å gjøre en vesentlig ombygging/oppgradering av lokalene som banken benyttet. Det jobbes nå også med en del andre oppgraderinger i bygget, som blant annet utvidelse av parkeringsanlegget, oppussing av fellesarealer og resepsjonområde samt oppgradering av heisene. En intensjonsavtale er signert med Office Depot, et selskap som selger kontormøbler, for et handelslokale på 2 000 kvm. Det vil være inngang ned fra gateplan på plassen utenfor bygget. I tillegg er vi i dialog med en restaurant samt to mindre leietakere (Subway og 7-eleven) for handelslokaler i 1. etasje. Aksjonærbrev høsten 2008, Global Eiendom Vekst 2007 AS 5

Markedsoppdatering Makroøkonomisk utvikling i Norge Veksten i norsk økonomi er kraftig redusert. Arbeidsledigheten har imidlertid holdt seg meget stabil, og inflasjonen har økt. Svakere vekstimpulser fra utlandet, lavere råvare priser og sterkere krone ventes å bidra til fortsatt lav aktivitets vekst, litt høyere arbeidsledighet og om litt også lavere inflasjon. Renten forventes derfor trolig å gå ned utover i 2009. BNPveksten estimeres til 3,2 % i 2008 og 1,9 % i 2009. Kilde: SSB Eiendomsmarkedet i Norge De senere årene har markedet for næringseiendom i Norge opplevd en vesentlig yield kompresjon, og etter en lang periode med hyppige renteøkninger har yield nivået økt med ca 1,5 % i forhold til samme tid i fjor og prime-yield anslås nå å være ca 6,0 %. Uroen i finansmarkedet sammen med vesentlig høyere rente nivå har ført til at det er gjennomført vesentlig færre transak sjoner i 2008 sammenlignet med 2007. Vi har også sett eksempel på at eiendomsfond har blitt presset til å selge enkelt eiendommer, men stor avstand mellom selger og kjøpers forventninger har skapt en ubalanse i transaksjons markedet. For kontorer med sentral beliggenhet har den positive utviklingen i ledighetsnivået fortsatt. Ledigheten er nå ca 3,5 %, men det forventes en svak økning i ledigheten i 2009 til ca 4,0 %. Leienivået i de beste områdene i Oslo er redusert med 5 10 % det siste året, mens andre sentrale lokasjoner utenfor CBD (Central Business District) fortsetter den positive trenden vi har sett med stadig høyere leienivå som også forventes å fortsette i 2009. Kilde: Newsec Makroøkonomisk utvikling i Sverige Den svenske økonomien står fortsatt forholdsvis sterkt, men den vanskelige finansielle situasjonen som har oppstått internasjonalt har hatt en dempende effekt. Estimert vekst i BNP for 2008 er 2,4 % mens estimatene for 2009 ligger på 1,2 %. Det har vært en sterk økning i mat- og energiprisene i Sverige og inflasjonen har økt kraftig siden siste del av 2007, og er nå 4,3 %. Den høye inflasjonen var også hovedårsaken til at Riksbanken valgte å øke styringsrenten med 0,25 % til 4,5 % i juli. Arbeidsledigheten i Sverige har fortsatt sin gode utvikling fra 2007 og utgjør nå ca 3,4 %, og det forventes en svak økning det neste året. Lønnsveksten for 2008 i Sverige forventes å opprettholde nivået fra 2007 på 3,1 %, med en noe svakere utvikling i 2009 på 2,3 %. Sveriges befolkning fortsetter å øke og veksten øker også fra 2007. Mens befolkningsøkningen har ligget på ca 0,3 % per år de siste 10 årene, var den 0,76 % i 2007 og 0,81 % i 2008. Årsaken til at befolkningen øker raskere er først og fremst at det fødes flere barn, men også at Sverige har netto innflytting. Kilder: Newsec, SCB Eiendomsmarkedet i Sverige Aktiviteten i eiendomsmarkedet har vært betydelig lavere i 2008 sammenlignet med 2007 og transaksjonsvolumet er redusert med ca 35 %. Samtidig ser vi også at internasjonale aktører som har vært veldig aktive i markedet de siste årene nå står for under 1/3 av transaksjonene. Kilde: Newsec Høyere leienivåer, høy likviditet og sterk konkurranse om gode investeringsmuligheter har presset yield-nivået ned på alle eiendomstyper i Sverige de siste årene. Denne utviklingen har nå snudd og vi ser nå at yield-nivået har økt med inntil 0,75 % siden midten av 2007. Kilder: Newsec, JLL 6 Aksjonærbrev høsten 2008, Global Eiendom Vekst 2007 AS

Markedet for handelseiendomer i Sverige Det private konsumet i Sverige holder seg forholdsvis sterkt med en forventet vekst på 2,4 % for 2008 og 1,9 % i 2009. Investeringsmarkedet for handelseiendommer er fortsatt attraktivt og spesielt gjelder dette kjøpesentre og store handelseiendommer utenfor byene. Det forventes en flat utvikling i leienivået fremover, mens yield-nivået har økt med ca 0,25 % siden midten av 2007. Kilde: Newsec Markedsoppdatering USA Kontormarkedet i Atlanta Finansuroen har gjort at aktørene i markedet er redde for å binde seg til nye leiekontrakter. Samtidig ser vi at fremleiemarkedet i området har økt med mer enn 45 000 kvadratmeter i løpet av andre kvartal. Til tross for et dårlig leiemarked har det totalt sett vært en nedgang i ledigheten i Metro Atlanta-området på 25 000 kvadratmeter i andre kvartal. Finansdistriktet Buckhead opplevde imidlertid en økning i ledighet på nesten 10 000 kvadratmeter samtidig som vi vet at det er ca 200 000 kvadratmeter med kontorareal under bygging. Det blir derfor en stor utfordring å få leietakere til å akseptere de høye leiepriser som kreves i de fleste nye utviklingsprosjektene. Per dags dato har det ikke blitt annonsert noen større kontrakter for Buckheads fremtidige kontorutvikling. Denver er også berørt av nasjonale bankkonkurser og uro i kredittmarkedet, men det er også mange positive signaler for dette området. De neste to årene vil det bli bygget svært lite nye kontorbygg, og gitt befolkningsveksten og den robuste olje og energisektoren forventes det at eiendomsmarkedet i Denver vil klare seg bedre sammenlignet med de fleste andre stater de kommende månedene. Totalt sett resulterte nedgangen i antall nye leiekontrakter til en økning i ledigheten for metro området på 0,8 % til 15,5 %. Sysselsettingsveksten i området var derimot stabil gjennom andre kvartal med en økning på ca 2 %. Kilder: Grub & Ellis/Jones Lang Lasalle Neste aksjonærbrev kommer i årsrapporten for 2008. Oslo, 15. oktober 2008 Styret i Global Eiendom Vekst 2007 AS Det forventes at Atlanta vil fortsette å tiltrekke seg nye leietakere som følge av byens fordel av generelt lave levekostnader og kontorleienivå. Ikke desto mindre vil det kreves en økning i etterspørselen for å absorbere tilførselen av nye kontorlokaler de neste to årene. Kilder: Grub & Ellis/Jones Lang Lasalle Kontormarkedet i Denver Usikkerheten i markedet har resultert i betydelig lavere aktivitet i utleiemarkedet for næringsbygg for andre kvartal på rad. Central Business District (CBD) så en generell nedgang i antall nye leieavtaler og trenden med flere transaksjoner innen nybygg fortsatte, noe som medførte en nedgang i antall nye leieavtaler i kvartalet for første gang på 18 måneder. Two Alliance Center i Atlanta Aksjonærbrev høsten 2008, Global Eiendom Vekst 2007 AS 7

Global Eiendom Vekst 2007 AS C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika N-0115 Oslo signatur.no 281214