Arkivsak-dok. 13/04977-15 Saksbehandler Marit Celine Askbo 1.GANGSBEHANDLING AV REGULERINGSPLAN FOR EGNERKVARTALET Rådmannens innstilling: Forslag til reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Egnerkvartalet, datert 16.10.2014, godkjennes utlagt til offentlig ettersyn med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10. Plan no. 66, Reguleringsplan gang- og sykkelvei langs rv. 171, Lørenfallet oppheves for den delen som inngår i reguleringsplanen. Vedlegg (Ipad-brukere må hente vedlegget fra selve saken): 1. Planbeskrivelse 16.10.2014 2. Plankart 16.10.2014 3. Reguleringsbestemmelser 16.10.2014 4. Risiko- og sårbarhetsanalyse 27.8.2014 5. Geoteknisk rapport 10.7.2014 6. Illustrasjonsplan 26.6.2014 7. Illustrasjon_1 8. Illustrasjon_2 9. Vegsnitt 10. Sol-skyggestudie 11. Fylkesmannen i Oslo og Akershus 4.4.2014 12. Akershus Fylkeskommune 20.3.2014 13. NVE 29.4.2014 14. Statens vegvesen 10.4.2014 15. Statens vegvesen 14.10.2014 16. Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS 4.4.2014 17. ROAF 27.3.2014 18. ROAF 13.10.2014 19. Hafslund 8.4.2014 20. Uttalelse fra tre naboer 9.4.2014 1
2 Oppsummering: Romerike Arkitekter AS på vegne av Sisa Invest AS v/ Bjørn Dæhlie har innsendt planforslag for detaljregulering av Egnerkvartalet i Lørenfallet. Forslaget innebefatter bygging av 24 leiligheter i to bygninger med tre etasjer på den nåværende Essotomten. Bakgrunn for saken: Planområdet ligger langs Haldenvegen (Fylkesveg 171) i Lørenfallet. Innenfor planområdet er det i dag en bensinstasjon som skal avvikles. Planområdet er svært sentrumsnært i Lørenfallet og med kort avstand til kollektivnettverk mot Sørumsand og Frogner. Figur 1 Planavgrensning Figur 2 Forslag til plankart Forslagstiller varslet oppstart 22.3.2014 med frist for uttalelse 14.4.2014. Det er kommet inn 7 merknader fra offentlige etater/ foreninger og 3 merknader fra privatpersoner. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, 4.4.14 Fylkesmannen har ingen konkrete merknader. Akershus Fylkeskommune, Sentraladministrasjonen, 14.4.14. Kommunen oppfordres til å ta et særlig ansvar for å sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge. De anbefaler at det i reguleringsbestemmelsene stilles krav om at leke- og fellesarealene skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest / brukstillatelse til boligene. Fylkesrådmannen anbefaler også at det etableres trygge ferdselsforbindelser for myke trafikanter før utbyggingen er ferdigstilt, og at tilgjengelighet for alle sikres. Ber kommunen vurdere om det i planen skal stilles krav om at en andel av boligene skal utformes med livsløpsstandard. Rådmannens vurdering: Fylkeskommunens merknader er innarbeidet i planforslaget eller ivaretatt i teknisk forskrift.
3 Norges Vassdrag- og Energidirektorat, 29.4.14 Generelle kommentarer på grunn av redusert bemanning innenfor arealplan i februar, mars og april. De ber om at NVE 2/2011 'Retningslinjer for flaum-og skredfare i arealplanar' benyttes i videre planarbeid. Rådmannens vurdering: NVE vil få saken til offentlig ettersyn. Statens vegvesen, 10.4.14 Det må redegjøres for de trafikale konsekvensene ved etablering av boligbyggene. Statens vegvesen ønsker at det anlegges en felles adkomstløsning for eiendommen. Avkjørsel må samkjøres med miljøgateprosjektet for nærmere vurdering av avkjørsel og for å sikre trygg adkomst til eiendommene. Presiserer at byggegrensen på 20 m fra senter veilinje gjelder for alle faste installasjoner herunder også carport og internvei. Statens vegvesen ber om at Miljøverndepartementets retningslinjer for støy i arealplanlegging (T-1442) blir gjort bindende for planområdet. Det poengteres at det i retningslinjene står at kommunen ikke bør tillate bygging av boliger i rød sone, mens gul sone er en vurderingssone. Videre vil de at støyrapporten må synliggjøre støynivå ved bygningens ulike fasader og uteoppholdsareal. Planens bestemmelser må inneholde rekkefølgekrav som sikrer at eventuelle nødvendige støytiltak er gjennomført før det gis brukstillatelse. Rådmannens vurdering: Forslagstiller og kommunen har vært i dialog med Statens vegvesen i utarbeidelsen av planforslaget. Forslagstiller skal utarbeide støyrapport i høringsperioden og nødvendige endringer vil bli tatt til 2.gangsbehandling. Statens vegvesen, 14.10.2014 Statens vegvesen viser til oversendelse av ny illustrasjonsplan og gatesnitt, sendt pr. e-post datert 7.10.14. Ny situasjon viser en stengt adkomstvei, i samsvar med anbefaling i forrige uttalelse, 10.4.14. De ber om at det utarbeides teknisk plan(byggeplan) for tiltak som berører fylkesvegen. Byggeplan for fortauet må godkjennes av Statens vegvesen før kommunen gir igangsettelsestillatelse innenfor planområdet. Dette punktet må tas inn i planens rekkefølgebestemmelser. Det skal legges inn i bestemmelsene at fortauet skal være bygget før leilighetene tas i bruk. Statens vegvesen ber om at det gjøres en vurdering av eventuell krysningspunkt fra punktet hvor det nye fortauet avsluttes og over fylkesvegen. De ønsker at det gjøres en vurdering på om det bør anlegges en gangvei fra planområdet til det interne vegsystemet. De mener det blir spesielt viktig dersom det ikke blir noe krysningspunkt over fylkesvegen. Rådmannens vurdering: Punktet om byggeplan for fortauet tas inn i rekkefølgebestemmelsene. Vurderingen om nytt krysningspunkt skal gjøres i samråd med Statens vegvesen, forslagstiller og kommunen. Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS, 4.4.14 Brannvesenet har ingen innvending til planen, men generelle punkter forventes ivaretatt i den videre prosessen. Viktigheten av tilgjengelighet og tilrettelegging for brannvesen understrekes. Brannvesenet ønsker min. to kjørbare adkomstveier. Valg
4 av avfallsløsning må vurderes med tanke på branntilløp. Utomhusplan må vise hvordan de ulike elementene er tilrettelagt for brannvesenets innsats. Rådmannens vurdering: Kommunen har vært i dialog med brannvesenet og det er gitt muntlig positiv tilbakemelding til bare en inn- og utkjørsel grunnet prosjektets størrelse. Andre kommentarer arbeidet inn i planforslaget. ROAF, 27.3.14 Anbefaler mest mulig fellesløsninger der dette er mulig. I prosjekter av en viss størrelse ønsker de også at det settes av plass for returpunkter (glass / metall) De anbefaler etablering av avfallsbrønner der det planlegges mer enn 10 boenheter. Rådmannens vurdering: Planforslaget tilrettelegger for fellesløsninger for avfall. Det vurderes at tomten er liten for eget anlegg forretur av glass og metal. ROAF, 13.10.2014 ROAF har fått sendt plankart og har kommet med en foreløpig vurdering av plassering av avfallsbrønnene. Disse bør plasseres på siden av der bilen og vendehammeren grunnet kranens virkeområde og forhold rundt kranføringen. Rådmannens vurdering: Forslagstiller har tatt punktene til etterretning og endret plankartet. Hafslund Nett, 8.4.14 Hafslund Nett har ingen innvending til planen, men generelle punkter de forventer skal ivaretas i den videre prosessen. Rådmannens vurdering: Hafslund vil få saken til offentlig ettersyn og vil da kunne vurdere om særskilte tiltak er nødvendig for denne eiendommen. Trond Andersen gnr.13 bnr.160, Arild Hafstad gnr.13 bnr.174 og Hans Jakob Ruud gnr.13 bnr.61,9.4.14 Ønsker et tett samarbeid mellom naboer, kommunen og utbygger. Påpeker behov for soldiagram og grunnundersøkelse. Ønsker også at nybygg tilpasses eksisterende boligmasse i Lørenfallet. De vil ikke akseptere planforslaget med en boligløsning slik den var skissert i møte 22.1.14 (ref 13/04977-2) da de er redd dette binder kommunen opp mot en løsning før naboene har fått nabovarsel om tiltaket. Naboene ønsker videre informasjon om videre planer og eventuelle solmålinger. Rådmannens vurdering: Sol- og skyggediagram er utarbeidet og ligger vedlagt saken. Diagrammene viser at noen naboer får dårligere solforhold som en konsekvens av utbygging. Behovet for leiligheter sentrumsnært i Lørenfallet må veies opp for at solforholdene blir noe dårligere. Rådmannen vurderer at planforslaget med plassering av bygningene i tre etasjer på en tilfredsstillende måte ivaretar solforholdene til naboeiendommene og behovet for utbygging i Lørenfallet. Alle naboer vil få planforslaget på høring etter 1.gangsbehandling.
5 Beskrivelse av planforslaget Byggehøyder, parkering og utforming: Figur 3 Illustrasjon viser ferdig prosjekt. Kilde: Romerike Arkitekter 2014 De to leilighetsbyggene skal være i tre etasjer som blir regulert i kotehøyde. Det skal legges til rette for 24 leiligheter med heis og trapperom for hvert bygg. På grunn av høy vannstand og dårlige grunnforhold foreslås parkering løst på bakkeplan. Det skal opparbeides 1,5 parkeringsplass per boenhet, hvorav 0,5 er gjesteparkering. 1 parkeringsplass per boenhet skal i garasje/ carport mens gjesteparkeringen er på åpen flate. I tillegg settes det krav til minimum 1 parkeringsplass for sykkel per leilighet. Konsekvensutredning: Planforslaget faller ikke inn under forskrift om konsekvensutredninger av 26.6.2009. Planforslaget er derfor ikke konsekvensutredet. Det er foretatt en vurdering av konsekvenser i planbeskrivelsen og det er utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse (se vedlegg 4). Støy og forurensning: Det skal utarbeides en støyrapport før saken fremmes til 2.gangsbehandling. Denne støyrapporten vil undersøke konsekvensen for det faktiske tiltaket i forhold til slagstøy og støy fra fylkesvegen. Støysonekartet for Fv. 171 legges også til grunn (se bildet under). Det er forventet at den langsgående rekken av garasjer vil være et avbøtende tiltak for støy, men at
6 åpningen til vegen på enden av hver side av bygningene kan føre til slagstøy der lyden fra vegen treffer bygningene. Figur 4 Støysonekart for Fv.171. Planområdet vises innenfor sirkelen. Store deler av tomten er i dag brukt som bensinstasjon. Det er derfor mulig at det finnes forurensning i grunnen, da særlig rundt tankene. Det skal utføres grunnundersøkelser for å utrede grad av forurensning. Forurensningsloven stiller krav om at forurenset grunn blir håndtert på forsvarlig måte. Sol/skygge Sol/ skygge diagrammene viser at naboene mot nord-øst vil få dårligere solforhold på kvelden om sommeren og ved vår- og høstjevndøgn. Byggenes tilnærmet flate tak avbøter forholdene noe. Figur 5 Sol/ skygge diagrammer.
7 Figur 5 Illustrasjon av prosjektet. Kilde: Romerike Arkitekter 2014 Grunnforhold: Lørenfallet ligger på tykk havavsetning som gjør at grunnforholdene er ustabile og men risiko for kvikkleire og høy vannstand. Geotekniske undersøkelser viser at planlagt boligbygging med minimale terrenginngrep innebærer svært begrensede stabilitetsmessige endringer i området uten konsekvenser for omgivelsene. Uteoppholdsarealer: Det skal avsettes minimum 25kvm til uteoppholdsarealer for hver boenhet, men reguleringskartet viser en høyere andel areal som er egnet til uteoppholdsareal enn dette. 190kvm er avsatt til lekeareal og lekeplass skal opparbeides mellom byggene. Trafikksikkerhet Det er en utfordrende trafikksituasjon i Lørenfallet. Dette prosjektet vil sannsynligvis minske trafikk inn i området sammenlignet med dagens næringssituasjon som vil være en positiv konsekvens av tiltaket. Det skal opparbeides fortau langsmed Fv. 171. Det er i dag fortau langs naboeiendommen på nordsiden og dette skal videreføres mot sentrumsbebyggelsen når Miljøgaten opparbeides. Videre diskusjon med Statens vegvesen angående opparbeidelse av et nytt overgangsfelt på sydenden av planområdet skal tas i høringsperioden.
8 Konsekvenser: Eksisterende planer: Området omfattes i dag av plan 066 (14.04.86) Gang- og sykkelvei langs RV.171, Lørenfallet. Planområdet er regulert til bensinstasjon. Området er avsatt dels til bolig, dels til næringsformål i gjeldene kommuneplan. Gjeldende vedtak: Miljø- og utviklingsutvalget ga tilslutning til oppstartssaken for Oppstart av planarbeid- reguleringsplan for leilighetsprosjekt i Lørenfallet i sak 2/14 22.1.2014. Økonomi: Ingen Bemanning: Ingen Bærekraftig utvikling: Fortetting av sentrumsnære områder i nærheten av kollektivtransport er bærekraftig utvikling. Dette er også i samsvar med regionale føringer og kommunes utbyggingsstrategi om å styrke bruk av kollektivnettverket. Det er også mangel på leiligheter i Akershus som bidrar til at eneboliger ikke blir frigitt til boligmarkedet til for eksempel barnefamilier som del av en nødvendig boligsyklus. Prosjektet kan derfor anses som sosialt bærekraftig fordi det åpner for at mennesker kan fortsette å bo i sitt lokalområde uavhengig av livssituasjon. Uttalelse fra andre utvalg: Det skal vurderes om saken før den politiske behandlingen skal oversendes for uttalelse til (skriv ja eller nei): Arbeidsmiljøutvalget: nei, Eldrerådet: ja, får saken på høring, Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne: ja, får saken på høring, Barns og unges kommunestyre: nei, Andre råd eller utvalg, i så fall hvilket/hvilke: nei. Alternativer: 1. Forslag til reguleringsplan for Egnerkvartalet dato 16.10.2014, legges ikke ut til offentlig ettersyn.. Forslaget må bearbeides videre på følgende punkter:....
9 2. Forslag til reguleringsplan for Egnerkvartalet dato 16.10.2014, legges ut til offentlig ettersyn med følgende endringer:.. Vurdering: Boligtilbudet i Lørenfallet er dominert av et stabilt bomiljø med eneboliger og det er i dag mangel på leiligheter. Rådmannen anser det som positivt at boligtilbudet blir mer variert i fremtiden slik at innbyggere som ønsker å fortsette å bo i sitt nærmiljø etter en endret livssituasjon kan gjøre det. Prosjektet vil bidra til å konsentrere sentrumsfunksjonene i Lørenfallet og gi eiendommen et grønnere preg. Det har vist seg å være svært vanskelig å få til en parkeringskjeller på området som gir bærekraft i utbyggingen. Det er Rådmannens vurdering at rekken av garasjer vil bidra til bokvalitet for beboerne, på grunnlag at den gjør fellesområdene i planområdet mer beskyttet fra både støy og innsyn fra vegen. Informasjons- og kommunikasjonstiltak: Varsel om oppstart er sendt ut og kunngjort i avis og på internett i hht. plan- og bygningslovens bestemmelser. Videre informasjon om reguleringsplanen og planprosessen vil bli tilgjengelig på kommunenes hjemmesider. Offentlig ettersyn vil annonseres i avis og berørte naboer og andre høringsinstanser vil bli tilskrevet. Dato: 3.11.2014 Godkjent av setterådmann Esben Nielsen