Utvalget for miljø og teknikk Møteinnkalling Utvalg: Utvalget for miljø og teknikk Møtested: Løperen, Rådhuset Dato: 14.02.2008 Tidspunkt: 17:00 Eventuelt forfall må meldes snarest på tlf. 69 37 50 00. Anser noen at de er ugilde i en sak, må det meldes fra om dette. Utvalget vil ta standpunkt til ugildhetsspørsmålet, jfr forvaltningsloven. Vararepresentanter møter etter nærmere melding. Sakskartliste: Utvalgs Saksnr: PS 14/08 PS 15/08 PS 16/08 PS 17/08 PS 18/08 PS 19/08 PS 20/08 PS 21/08 PS 22/08 PS 23/08 PS 24/08 PS 25/08 Sakstittel Interpellasjoner og spørsmål Godkjenning av protokoll fra forrige møte Privat forslag til endring av reguleringsplan på Norderhaug - spørsmål om forhåndsuttalelse Behandling av klage på avslag på søknad om dispensasjon for etablering av bad i uthus og for allerede oppført terrasseareal, eiendom 25/214, Kirkeøy Behandling av klage på avslag for oppføring av enebolig i LNF område, gnr. 50, bnr. 37/38, Vesterøy Behandling av klage på vedtak PA-81/06: avslag på søknad om dipensasjon for oppføring av tak over uteplass og tilbygg på anneks på gnr 30 bnr 185, Søndre Sandøy Behandling av klage på vedtak PA - 123/07; avslag på søknad om dispensasjon fra Reguleringsplan for del av Rødområdet (østre del), Asmaløy Behandling av klage på administrativt vedtak PA - 122/07; avslag på dispensasjon for oppføring av boder nærmere veg enn regulert byggegrense på gnr 40 bnr 155, Tømmerholtet Tildeling av kulturlandskaps- og byggeskikkpris 2007 (Unntatt offentlighet, Offl. 4) Reguleringsplan for Kystmuseet Nordgårdsbrygga - behandling etter offentlig ettersyn. Reguleringsplan for Nordengåsen - 1 gangs politisk behandling: Utlegging til offentlig ettersyn Meldinger og informasjon Ottar Johansen Leder Torleif Gjellebæk Rådmann Møteinnkalling side 1 av 55
Møteinnkalling side 2 av 55
PS 14/08 Interpellasjoner og spørsmål PS 15/08 Godkjenning av protokoll fra forrige møte Møteinnkalling side 3 av 55
Saksnr 2008/26 - Regulering eiendom 53/292, Norderhaug Arkivkode 53/292 Saksbehandler Anna Karin Hellstrøm Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for miljø og teknikk 24.01.2008 7/08 Utvalget for miljø og teknikk 14.02.2008 16/08 Privat forslag til endring av reguleringsplan på Norderhaug - spørsmål om forhåndsuttalelse Sammendrag Saken gjelder en mulig endring av reguleringsplanen for Norderhaugområdet. En grunneier ønsker å plassere sitt hus i den delen av friluftsområdet som han eier i stedet for på den regulerte boligtomten. Saksopplysninger Grunneier René Hansen eier eiendommen 53/292 som er boligtomt nr 3 i det nye Norderhaugfeltet. På denne tomten finnes i dag en hytte. Grunneier ønsker å bygge en bolig. I kjøpet av eiendommen inngikk også eiendommen 53/298. Denne eiendommen er i dag ubebygd og en del av det regulerte friluftsområdet som grenser til boligtomten. Grunneier ønsker å plassere den nye boligen på denne eiendommen. Pga reguleringsformålet Spesialområde friluftsområde er det byggeforbud på tomten 53/298. Grunneier ønsker en vurdering av utvalget for miljø og teknikk om det kan settes i gang arbeid med reguleringsendring. Grunneier oppgir i sitt brev av 04.01.08 flere grunner for en reguleringsendring. På tomten er det en steinrøys (rest etter steinbrudd) som grunneier mener bør fjernes av sikkerhetsmessige hensyn. Ved å fjerne de utsprengte steinene vil tomten 53/298 ligge 1-2 m lavere i terrenget enn boligtomten 53/292 og evt bebyggelse der vil få en naturlig kamuflasje i terrenget og under vegetasjonen. Vest for tomtene er et hytteområde og et mye brukt turterreng med bl a et utsiktspunkt. I dag brukes boligtomten 53/292 som adkomst til friluftsområdet. Grunneier sier seg villig til å avstå et 10 m bredt belte for å opprettholde denne passasjen til friluftsområdet. Grunneier angir som en oppsummering tre konsekvenser av en evt omregulering: 1. Farlig lekeområde for barn (steinrøysa) fjernes. 2. Boligen blir mindre synlig fra sjøen ved at den kommer lenger ned i terrenget. 3. Det vil bli lettere adkomst for allmennheten til turterreng og utsiktspunkt på 53/6. Grunneier mener også at forholdene han påpeker var vanskelige å forutse da området ble regulert og at endringen vil forbedre et bra boligfelt ytterligere. Vedlegg Plankart Kart over eksponerte områder. Situasjonsplan Ortofoto. Fotos. Møteinnkalling side 4 av 55
Brev med forespørsel fra grunneier. Hjemmelsgrunnlag Plan- og bygningsloven kapittel VII gir rammer for innholdet i og behandlingen av reguleringsplaner. I 30 nr 1 sier loven følgende: Grunneiere, rettighetshavere og andre interesserte som ønsker å la utarbeide reguleringsplan bør før planlegging settes i gang før planlegging settes i gang forelegge reguleringsspørsmålet for det faste utvalget for plansaker. Det faste utvalget for plansaker kan gi råd om planen bør utarbeides og kan bistå i planarbeidet. Området omfattes av reguleringsplanen for Norderhaug fra 2001, med revisjon i 2005, og er satt av til friluftsområde. Plan- og bygningslovens 31 sier innledningsvis at endelig reguleringsplan er bindende for tiltak innenfor planens område. Vurdering Da reguleringsplanen for Norderhaug-området ble utarbeidet var eksponering mot sjøen et svært viktig tema. Både Fylkesmannens miljøvernavdeling og Fylkeskommunen var i utgangspunkt skeptiske til å tillate nye boligtomter i et så stort område nær sjøen. Kravet for at utbygging skulle kunne godkjennes var at bebyggelsen skulle plasseres i terrenget på en slik måte at den ble minst mulig synlig. Landskapsarkitekten som utformet planen laget et kart over hvilke områder som var mest eksponerte fra sjøsiden. (se vedlegg) Kollen der eiendommene 53/292 og 53/298 ligger hører til de områdene med aller mest markant eksponering. I reguleringsplanen ble de mest eksponerte områdene avsatt til større sammenhengende friluftsområder. Bebyggelsen ble samlet i klynger for begrense inngrepene til noen områder. Dermed fikk hele boligområdet et system av turstier og viktig skjermende vegetasjon ble bevart. Bebyggelse som ble plassert i kanten av høyest beliggende områdene fikk spesielle bestemmelser med lavere tillatt mønehøyde enn resten av boligområdet. Byggegrenser ble trukket et stykke inn på tomtene for å plassere bebyggelsen lavt og tilbaketrukket i terrenget. (Ved en inkurie har senere endring av reguleringsbestemmelsene medført til at bestemmelsene om lavere mønehøyde for bla a tomt nr 3 opphevet.) Grunneier ønsker å slå sammen tomtene og å bruke hele området til boligformål. Riktignok avsettes en mindre del til tursti, men samlet sett innebærer den forslåtte endringen en utvidelse av boligformålet på bekostning av friluftsområdet. Dette er i seg en uheldig privatisering av området. Forslaget er også i strid med ønsket om å holde bebyggelsen samlet for å kunne bevare større sammenhengende grønne områder. I området er det svært lite vegetasjon som kan skjule et bolighus. Reguleringsplanens byggegrenser plasserer ny bebyggelse lavere i terrenget enn eksisterende hytte på tomten 53/292. (Se byggegrenser på vedlagt utsnitt av reguleringsplanen.) Grunneier ønsker å plassere huset relativt høyt på eiendommen 53/298. Dette vil gi huset en vesentlig mer eksponert beliggenhet enn hva som var hensikten da reguleringsplanen ble utarbeidet. Viser her til foto som grunneier har lagt ved. På bildet er en mann synlig som står på det åpne området (eiendommen 53/298). Vindskier på eksisterende hytte er også synlig. Det er tegnet inn et punkt som viser bebyggelse i 5 m høyde. Bebyggelsen var opprinnelig planlagt tillatt med mønehøyde 6,0 m. Etter reguleringsendringen tillates inntil 7,5 m mønehøyde, altså vesentlig høyere enn de viste 5 m. Administrasjonen mener altså at plasseringen vil gjøre huset mer synlig. Grunneier ønsker å fjerne rester etter steinbrudd av sikkerhetshensyn. Dette vil kunne tillates i et friluftsområde som tilrettelegging for friluftsliv. Fjerning av farlige steinblokker er altså mulig uten å omregulere området til boligområde. I reguleringsplanen er det vist to alternative adkomster til friluftsområdet der eiendommen 53/298 ligger. Hovedadkomsten er et 9 m bredt belte opp fra Norderhaugveien. Den andre adkomsten er en sti fra stikkveien mellom tomt 4 og 5. Adkomst til friluftsområdet er altså ivaretatt i reguleringsplanen. Etter at de to øverste tomtene bebygges vil det være naturlig å bruke disse adkomstene foran det å gå over tomt nr 3 og nr 3B. Møteinnkalling side 5 av 55
Reguleringsplanen var gjennom en grundig behandling der overordnede sammenhenger ble vektlagt sterkt. Mye tyder på at det her har vært gjort et ekstra grundig forarbeid for å finne egnede steder for utbygging og analyser av hvilke områder som ikke skal bygges ut. Forholdene grunneier påpeker har allerede vært vurdert i denne prosessen. Ettersom bevaring av landskapsbilde var et grunnleggende krav for å tillate bygging i området er dispensasjon ikke egnet. Også av hensyn til allmennhetens friluftsinteresser er dette en sak som bør vurderes som reguleringsendring, ikke dispensasjon. En reguleringsendring er en prosess som i større grad ivaretar en bred involvering både fra offentlige myndigheter, grunneiere og beboere i området. Ønskede endringer innebærer en utvidelse av byggeområde for bolig på bekostning av et friluftsområde. Dette er altså en endring av så prinsipiell karakter at saken heller ikke kan behandles som mindre vesentlig reguleringsendring. Konklusjoner Området bør ikke omreguleres pga hensyn til landskapsbilde og friluftsliv. Det avsatte friluftsområdet bør ikke stykkes opp. Byggeområdet bør ikke utvides. Rådmannens forslag til vedtak Det faste utvalget for plansaker i Hvaler kommune (Utvalget for miljø og teknikk) råder at det ikke utarbeides ny reguleringsplan for del av Norderhaugområdet pga hensyn til landskapsbilde og friluftsliv. Det avsatte friluftsområdet bør ikke stykkes opp. Byggeområdet bør ikke utvides. Hvaler kommune, 09.01.2008 Torleif Gjellebæk rådmann Behandling i Utvalget for miljø og teknikk 24.01.2008: Thor Tangen (Frp) fremmet følgende forslag: Saken utsettes for befaring. Votering: Thor Tangens forslag om å utsette saken for befaring ble vedtatt med 6 stemmer mot 1 stemme. Hans Herman Utgård (sp) stemte mot Vedtak i fra Utvalget for miljø og teknikk 24.01.2008: Saken utsettes for befaring. Møteinnkalling side 6 av 55
Saksnr 2006/204 - Diverse tiltak på eiendom 25/214, Kasevarden, Kirkeøy Arkivkode 25/214 Saksbehandler Carl Henrik Jensen Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for miljø og teknikk 14.02.2008 17/08 Behandling av klage på avslag på søknad om dispensasjon for etablering av bad i uthus og for allerede oppført terrasseareal, eiendom 25/214, Kirkeøy Tidligere politiske behandlinger Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for miljø og teknikk 25.10.2007 83/07 Utvalget for miljø og teknikk 15.11.2007 91/07 Utvalget for miljø og teknikk 22.11.2007 110/07 Sammendrag Kommunen oppdaget flere forhold på en fritidseiendom (gnr/bnr: 25/214) som krever avklaring i forhold til plan- og bygningsloven. Eiendommen ligger i et LNF-område og i 100m-beltet fra sjøen. Eier har med bakgrunn i ovennevnte søkt om dispensasjon for noen av forholdene. Dette gjelder deler av allerede oppført terrasseareal rundt hytta (inkludert trapp) og deler av terrasseareal rundt uthuset. Det er også søkt på forhånd om etablering av bad i uthuset. Søknaden ble avslått av kommunens administrasjon i vedtak PA 58/07 datert 25.06.07. Adv. Skaaraas har på vegne av eier påklaget vedtaket. Klagen er rettidig fremsatt og er under behandling. Utvalget for miljø og teknikk behandlet klagen den 25.10.07 hvor saken (sak 83/07) ble utsatt for befaring. Befaring ble avholdt den 15.11.07. Saken ble videre utsatt i møte 15.11.07 (sak 91/07). I møte 22.11.07 (sak 110/07) ble det vedtatt at klagen delvis ble tatt til følge. Saken måtte derfor utsettes for å innhente nødvendig uttalelse fra Østfold fylkeskommune og Fylkesmannen i Østfold før vedtak om dispensasjon fattes. Østfold fylkeskommune har ikke kommet med merknader til saken, mens Fylkesmannens miljøområde har i brev datert 19.12.07 konkludert med at de ikke kan gi sin aksept til en dispensasjon i saken. Fylkesmannens uttalelse ble sendt adv. Skaaraas og tiltakshaver for evt. kommentarer. Det er ikke mottatt kommentarer fra disse. Kommunens administrasjon foreslår å ta klagen fra adv. Skaaras delvis til følge i tråd med det Fylkesmannens miljøområde har signalisert kan aksepteres. Dette vil være et nytt vedtak hvor partene har klageadgang. Saksopplysninger Det søkes i brev datert 17.02.07 om dispensasjon fra planformålet (LNF) i 100m-beltet for etterfølgende godkjennelse av allerede oppført terrasseareal rundt deler av hytta og rundt deler av uthuset samt terrassetrapp nordvest for hytta samt forhåndsgodkjennelse av etablering av bad i uthuset på eiendom gnr/bnr: 25/214, Kirkeøy. Møteinnkalling side 7 av 55
Søknaden er fremmet etter at kommunen ved besiktelse på eiendommen har kommet over flere forhold som krever avklaring i forhold til plan- og bygningsloven. De nå omsøkte tiltakene er en del av forholdene kommunen har påpekt krever avklaring. Det søkes om dispensasjon for terrassearealet som er etablert øst for hytta og for den del av terrassen i nord som ikke er behandlet gjennom byggemelding i vedtak BM - 096/03 datert 26.08.03, samt trapp etablert fra den godkjente terrassens hjørne i nordvest. Det er også søkt om dispensasjon i etterkant for terrasseareal rundt uthuset og i forkant for etablering av bad i uthuset. Det er også etablert et terrasseareal sør for hytta samt sør for uthuset, men dette mener tiltakshaver det ikke er nødvendig å innhente tillatelse for, så det er ikke søkt om denne. Kommunen mener disse også er avhengig av tillatelse og vil også følge opp denne delen av saken videre. Tiltakshaver har i sin søknad vedlagt tegninger av ulike forslag til løsninger. Det søkes primært om godkjennelse av anlegget slik det fremstår i dag (alternativ 1). Det er også laget to andre forslag, alternativ 2 og alternativ 3 som det sekundært søkes om. Alternativ 4 er også laget for å vise hvordan det vil se ut uten de omsøkte terrassene. De fremlagte særlige grunner kan sammenfattes slik: - Terrassene mot nordhjørnet og mot øst har en viktig funksjon for å tilpasse hytta i landskapet. Alternativet er at man vil få en naken og skjemmende undermur. Det kan åpnes for å trappe terrassen noe ned for eksempel ett til tre trinn fra hjørnet mot nord-øst til trapp i sør-øst. - Trappen i vest ligger naturlig i terrenget og reduserer visuelt høyden på det godkjente hjørnet på terrassen i nordvest. Det menes å være en dårlig løsning å fjerne trappen samtidig som det understrekes at den har en viktig bruksmessig funksjon. - Tiltakshaver er i tilfelle godkjenning åpne for å utplante skjermende vegetasjon i det nordvestre hjørnet av terrassen. - Etablert terrasse rundt uthuset har blitt sett på som nødvendig for å komme til rundt uthuset. Terrenget faller nemlig bratt i forkant mot hytta. Alternativet vil være en skjemmende undermur med en eller annen høy og bratt trapp til inngangsdøren. - Arealet rundt uthuset er ikke synlig fra sjøen og er heller ikke til hinder for naboer og forbipasserende. I byggetillatelsen står det at uthuset skal utformes og fargesettes likt med hytta. Det er det vi har forsøkt å oppnå med å bygge terrassen rundt så lik som mulig med hytta. - Uthuset vil fremstå som høyere og kanskje mer dominerende uten eksisterende terrasse/repo og trapp mot terrenget slik det i dag fremstår. En åpen undermur uten avtrapping mot terreng kan vanskelig sies å være et akseptabelt alternativ, da dette vil bli mer dominerende. Et annet alternativ er en nedtrapping av repoet i forkant. - Det er behov for et ekstra toalett i uthuset med bakgrunn i at hytta har ti sengeplasser. Rørene utvendig vil bli lagt skjult. Disse vil gå fra yttervegg i sør, under utegulvet og videre inn under trappen til uthuset. Hvis man ikke får godkjent dette er alternativet å installere et biologisk toalett som ikke krever tilknytning til vann og kloakk, samt vaskevannsfat som blir tømt i naturen. Vi understreker at uthuset ikke vil bli benyttet til varig opphold, men kun opphold som loven tillater. Kommunens administrasjon hadde følgende vurdering av søknaden: Generelt: Eiendommen ligger i et område som er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område) i kommuneplanens arealdel, vedtatt 21.04.04. Den var også i forrige kommuneplan avsatt til LNFområde. Hytta ligger videre i 100m-beltet fra sjøen og omtrent all virksomhet/alle tiltak som ikke har tilknytning til primærnæringen er i utgangspunktet forbudt. De omsøkte tiltakene knytter seg til fritidsbebyggelse og vil følgelig være avhengig av dispensasjon fra planformålet for å gjennomføres. Plan og bygningslovens (pbl) 7 krever at det foreligger særlige grunner før kommunen kan innvilge dispensasjon. Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom bygningslovgivningen, og spesielt hensynet til en forsvarlig og fornuftig areal- og ressursdisponering. For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare grunner som etter en konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom overfor de hensyn bestemmelsen i plan- og bygningsloven og kommuneplanens arealdel er ment å ivareta. Vi viser i den forbindelse til at kommuneplaner har vært undergitt en omfattende Møteinnkalling side 8 av 55
beslutningsprosess, der så vel offentlige som private interesser har hatt mulighet til å delta. På denne bakgrunn skal det derfor ikke være noen kurant sak for bygningsmyndighetene å fravike verken vedtatt kommuneplan eller byggeforbudet i 100 meters-beltet gjennom dispensasjoner. Dette vil undergrave de intensjoner som ligger til grunn for bestemmelsene og gi svekket forutsigbarhet. For å komme frem til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden om dispensasjon veies opp mot de samfunnsmessige hensyn plan- og bygningsloven ska ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er da adgang til å innvilge dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å innvilge dispensasjon. Ingen har imidlertid krav på dispensasjon, selv om særlige grunner kan sies å foreligge. Det vil det være opp til bygningsmyndigheten å vurdere i den enkelte sak. Særlige grunner kan foreligge for eksempel dersom det gjennom dispensasjon kan oppnås en uendret eller helst en forbedret situasjon i forhold til allmenne hensyn. Hytta på eiendommen har allerede, i godkjent forstand, et ikke-uvesentlig terrasseareal tilgjengelig i vest og i nord. Kommuneplanens arealdel har følgende retningslinje om dispensasjonspraksis for fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg i 100-m beltet: Det ligger en rekke hytter/fritidshus i 100-m beltet fra sjøen (disse inngår i LNF-kategorien, uten byggeområdesirkel). Denne bebyggelsen skal som utgangspunkt ikke utvides eller endres. Dispensasjon kan vurderes når det foreligger en overvekt av særlige hensyn (jfr. pbl 7) og følgende forhold ivaretas: 1. Samlet bruksareal (BRA) for eksisterende bebyggelse og ny omsøkt utvidelse skal ikke overstige 70 kvm og maksimal fasadelengde ikke overstige 10m. 2. Bestemmelsenes 3, pkt.1 ivaretas., jfr. side 13. Bestemmelsene i 3 som det henvises til og som også er retningsgivende for kommunens dispensasjonspraksis for tiltak i 100m-beltet, er forholdsvis strengt praktisert, selv i områder som ligger langt fra sjøen. I denne saken dreier det seg om en søknad om dispensasjon fra planformålet i 100m-beltet, samt at tiltaket går ut over det areal kommuneplanen legger opp som retningslinje og ut over den praksis kommunen har lagt seg på i saker hvor tiltakene ligger i byggeområder og langt fra sjøen. Det synes derfor som at de særlige grunnene i slike saker som denne må være svært spesifiserte og klare for ikke å kunne skape en uheldig og uønsket presedens i andre lignende saker. 100m-beltet fra sjøen er av sentrale og lokale myndigheter definert som et sårbart område hvor det er mange interessekonflikter. I brev av 11.11.99 fra Miljøverndepartementet ble behovet for en skjerpet plan- og dispensasjonspraksis påpekt, mens kommunenes ansvar for å forvalte strandsonen i tråd med nasjonale retningslinjer ble sterkt understreket i brev av 08.03.02. Terrasseareal og trapp ved hytta: I bestemmelsenes 3, pkt. 1 som det henvises til ovenfor heter det blant annet at: For ikke-overbygde terrasser tilknyttet hytte, kan utvidelse tillates, men samlet bebygd areal skal ikke overstige 20 kvm. Overbygde uteplasser/terrasser tilknyttet hytte tillates utvidet, dersom samlet areal ikke overstiger 10 kvm. Samlet areal for ikke-overbygde og overbygde terrasser må ikke overstige 30 kvm., jfr. 3, pkt. 1f. Det søkes om dispensasjon for det terrassearealet som allerede er etablert, men ikke godkjent øst og i nordøsthjørnet for hytta. Dette arealet vil, dersom det godkjennes, kreve rekkverk i henhold til teknisk forskrift da gulvet ligger forholdsvis høyt over terrenget. Terrassearealet synes allerede før dette rekkverket er satt opp å være unødig ruvende i terrenget. At vegetasjonen på dette stedet er fjernet fører ikke til noen forbedring på dette punkt. Det legges frem som særlig grunn at terrassearealet demper hyttens opplevde høyde, men siden terrassen er bygget rett ut i et skrånende terreng oppnås ikke denne effekten da avstanden mellom overkant terrassegulv og bakkenivå er høyere enn det avstanden mellom overkant grunnmur og bakkenivå er. Skisserte alternativ 2 viser en nedtrappet terrasse mot nord, men effekten av at denne som fasadedempende er trolig fraværende eller minimal og vil uansett ikke bli vektlagt som så tungtveiende at det gis dispensasjon for denne løsningen. I alternativ 3 er terrassen mot nord fjernet, men det er fortsatt et areal ved hyttas nordøstre hjørne som er uheldig i forhold til terrengtilpasning, jfr. Møteinnkalling side 9 av 55
over. Hytta er dessuten ikke så dårlig terrengtilpasset at det vektlegges som noen tungtveiende særlig grunn. Det legges videre frem som særlig grunn at terrassen er nødvendig for å sikre en forsvarlig adkomst rundt hytta. Vi kan ikke se at det skal være behov for/nødvendig å kunne gå på et flatt underlag rundt hele hytta. I de tilfeller hvor dette skulle være et behov må det ses på som et personlig forhold som i sjelden grad, og heller ikke i denne saken, vektlegges særlig. Når det gjelder trappa som er etablert i nordvest hevdes det at denne har en dempende effekt på den godkjente terrassen. Det er noe interessant å se tilbake på saken i 2003 når deler av terrassen ble byggemeldt og det skrives i følgebrev til meldingen om tiltaket: Selv om vi må, som tidligere (gml. hytte), bygge opp store deler av terrassen på søyler med et snitt på ca. 1,15 cm (feilskrevet og skulle vært m?) vil terrassen ikke bli synlig fra sjøen, jfr. brev datert 06.08.03. Det fremlegges nå som særlig grunn at terrassen nærmest er så synlig at den bør avdempes. Vi er uansett ikke enig i at denne trappa avdemper terrassens visuelle høyde. Også her skråner terrenget, og avstanden mellom gulvnivå og nederste del av trappa er høyere enn avstanden mellom gulvnivå og bakken rett under terrassen. Noe beplanting i dette området vil heller ikke være tungtveiende nok. Det fremlegges videre at denne har en viktig bruksmessig funksjon. Dette er et moment av personlig karakter og, som nevnt tidligere, vektlegges ikke dette særlig i slike saker. Det er uansett gode muligheter for brukerne å komme fra hytta og ned til brygga/sjøen på nordsiden av hytta. Arealet nedenfor trappa er også tilgjengelig denne veien. Trappa danner en diffus grense for allmennheten i forhold til hva som oppfattes som privat og hvor man opplever at man har mulighet til å oppholde seg eller ferdes. Det er også her nødvendig i henhold til teknisk forskrift at det etableres rekkverk. Når terrassen lages med rekkverk ned mot sjøen i stedet for en så bred trapp oppleves dette som et skarpt skille mellom privat og offentlig tilgjengelig sone. Rekkverket vil videre skjule brukerne av hytta noe slik at brukbarheten av området nedenfor vil av allmennheten oppleves høyere. Terrasseareal/repo og trapp ved uthuset: For det første må det understrekes at denne bygningen har status som uthus/bod, dvs. som tilleggsdel i henhold til teknisk forskrift. Det er et generelt krav i plan- og bygningslovens 74-2 at et tiltak blant annet skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon. Et uthus bør dermed se ut som et uthus og ikke en minivariant av en hytte. Det vektlegges derfor ikke at uthuset er forsøkt formet som hytta. I byggetillatelsen fra 1999 er det ikke skrevet som det blir hevdet av søker at uthuset skal utformes likt med hytta. Det står kun at den skal fargesettes på samme måte som fritidsboligen for øvrig. Det fremlegges som særlig grunn også for denne delen at uthuset, uten det etablerte terrassearealet, vil fremstå med en skjemmende undermur. Men også i dette tilfellet faller terrenget. Avstanden mellom terrassegulv og terreng er derfor høyere enn avstanden mellom overkant grunnmur og terreng. Ved nødvendig rekkverk vil høydeeffekten bli ytterligere forverret. Alternativ 2 for uthuset er like uheldig som alternativ 1 da den kun viser terrasseareal der det skråner mest og blir behov for høyest byggverk. Uansett kan vi ikke se at det er fremlagt noen særlig tungtveiende grunner for at det etablerte arealet skal bestå. I kommuneplanens bestemmelser (som også er retningsgivende for saker i 100m-beltet, jfr. over) heter det blant annet: Oppføring av frittliggende plattinger/terrasser tillates ikke., jfr. 3, pkt. 1 g. Dette viser at man normalt ikke tillater plattinger/terrasser som ligger vekk fra hytta uansett hvor de befinner seg i kommunen og bør derfor signalisere kommunens holdning til lignende tiltak. Det heter videre i 3 pkt. 1a: På hver tomt kan det kun oppføres én bygning med én bruksenhet. Frittstående uthus er ikke tillatt. Eksisterende, lovlig oppførte, uthus kan utvides inntil 15 kvm. Dette gjelder kun ett uthus pr. eiendom og ikke for anneks eller annen bygning for varig opphold. Kommunen har praktisert arealbegrensningen for uthus som bebygd areal/bya og man kan således diskutere hvorvidt store deler av den etablerte terrassen er i strid med denne retningslinjen for dispensasjonssaker da deler av terrassen vil ha et bebygd areal. Uthuset ble tillatt oppført med 15m 2 i 1999 og ytterligere utvidelse kan ikke påregnes. Møteinnkalling side 10 av 55
I søknaden vises det også her til et behov for å komme til rundt uthuset. Som i vurderingen av terrassen ved hytta, og kanskje i sterkere grad her, kan vi ikke se noe behov for/nødvendighet av å komme til rundt hele uthuset. I de tilfeller hvor dette skulle være et behov må det ses på som et personlig forhold som i sjelden grad og heller ikke i denne saken vektlegges i særlig grad. Etablering av bad i uthus: Det søkes om tillatelse for å etablere bad i uthuset. Dette må ses på som en bruksendring av deler av uthuset. Det er således ikke avklaringen mellom innlegging av offentlig vann og avløp eller installering av biologisk toalett som er hovedproblemstillingen. Uthusets historie var at det fantes et uthus på 8m 2 som ble tillatt flyttet og utvidet til 15m 2. Dette ble tillatt i 1999. I søknaden den gang skrives det at det er behov for en slik bod for å oppbevare diverse utstyr som fiskeredskap og båtmotorer. Forskjellen mellom anneks og uthus/bod ble spesifisert i brev fra kommunen datert 12.01.00. Det presiseres både i byggetillatelsen og i brevet fra 2000 at uthuset kun hadde status som uthus og ikke kunne benyttes til varig opphold. Bad og toalett er i teknisk forskrift definert som hoveddel, mens boder og oppbevaringsrom er definert som tilleggsdel. Det fremlegges som særlig grunn at det er etablert ti sengeplasser i hytta. Det er ikke vanskelig å forstå at det kan være ønskelig med et toalett ekstra, men de fremlagte særlige grunnene er av veldig generell karakter og kan fremlegges av mange. Et uthus/bod vil generelt virke mindre privatiserende enn en bygning hvor deler eller hele bygningen benyttes som hoveddel. Kommunen har en lang praksis å vise til når det gjelder å ikke tillate innredning av uthus. I starten var dette trolig for å hindre at de utviklet seg til selvstendige hytter, men i dag er det i hovedsak privatiseringseffekten som ønskes unngått. Legging av vann- og avløpsledninger fra hytta til uthuset vil videre kunne forårsake en problemstilling i forhold til hvordan disse skal dekkes. Det er mellom etablert terrasse sør for hytta og allerede etablert uthustrapp kun bart fjell som skråner oppover mot uthuset. Det vil slik sett enten bli behov for en vesentlig terrengoppfylling eller videre dekking av arealet med treverk og terrassebord. Ingen av delene synes særlig heldig. Etter en samlet vurdering finner administrasjonen at fremlagte særlige grunner, veid opp mot de offentlige hensynene kommunen er pålagt å ivareta, ikke er tilstrekkelig tungtveiende til at det kan innvilges dispensasjon for tiltaket. De omsøkte tiltakene er i strid med planformålet på stedet og kommuneplanens retningslinjer for dispensasjonspraksis. At eiendommen ligger i 100m-beltet synes å tale for en restriktiv dispensasjonspraksis. Det ble i brev datert 25.06.07 fattet følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 7 avslås med dette søknaden om dispensasjon fra planformålet for allerede oppført terrasseareal øst for og i nordøsthjørnet for hytta på eiendom gnr/bnr: 25/214, samt allerede oppført terrassetrapp i nordvest, allerede oppført terrasseareal rundt deler av uthus og etablering av bad i dette uthuset. Begrunnelsen for avslaget er at de fremlagte særlige grunnene, veid opp mot de offentlige hensynene kommunen er pålagt å ivareta, ikke er tilstrekkelig tungtveiende til at det kan innvilges dispensasjon for tiltaket. Tiltakene er i strid med kommuneplanens retningslinjer for dispensasjonspraksis. Eiendommen ligger i 100m-beltet ved sjøen, noe som tilsier en streng praksis. Vedtaket ble påklaget av advokat Skaaraas i brev datert 13.07.07 på vegne av Lasse og Peggy Moe (se innkommet klage). Klagen er rettidig fremsatt og er under behandling. Innkommet klage datert 13.07.07 sammenfattes slik: Delen om terrasse sør for hytta og sør for uthuset, som det ikke søkt om, tas ikke med her. Trapp fra terrasse i forkant: Når det gjelder trappa i forkant, forbinder den godkjent terrasse med terreng. Avstanden er 3,80 meter fra vegglivet. Kommunen har avslått søknaden med begrunnelse at trappa danner en diffus grense i forhold til allmennheten i forhold til hva som oppfattes som privat og hvor man opplever at man har mulighet til å oppholde seg eller ferdes. Møteinnkalling side 11 av 55
Jeg har forståelse for at kommunen er opptatt av allmennhetens ferdselsrett. Men det har ingen forankring i friluftsloven slik den fortolkes i praksis av domstolene og sivilombudsmannen å tale om allmenne ferdselsssoner 3,80 meter fra husvegg! Her er vi åpenbart innenfor begrepet hustomt slik dette benyttes i friluftsloven. Hvaler kommune har tradisjonelt operert med en sone for privatlivets fred på 13-14 meter. Jeg forstår ikke hva kommunen mener når det anføres at trappa ligger i grensen for privat ferdsel. Dette standpunkt virker både fremmed og urimelig! Poenget er at man trenger en trapp fra terrassen til terreng. Dette behov kan ikke slik kommunen gjør avvises med å henvis til læren om individuelle behov ved dispensasjonsvurderingen. Her dreier det seg om husets objektive funksjonalitet og det er det selvsagt full anledning til å vektlegge! I sum er det vanskelig å se at trappa er noe problem også fordi den ikke er synlig fra sjøen, men likevel har en avdempende (som avtrapping) effekt i forhold til omkringliggende terreng. Alternativet er jo at man får en stor åpen vegg med eventuelt rekkverk på toppen for å oppfylle byggeforskriftenes krav til sikring. Mine parter forteller for øvrig at trapp også er blitt drøftet med Gunn Karin Karlsen. De oppfattet henne slik at hun så det som selvsagt at de skulle få anlegge trapp fra terrassen. Øvrige terrasser rundt boligen: På min anbefaling har Peggy og Lasse Moe søkt om bygningsfaglig bistand for å optimalisere tilpasningen av terrasser til terreng. Jeg viser til mitt brev av 01.12.06 til kommunen om dette. Peggy og Lasse Moe har fulgt opp dette selv om det i dagens byggemarked ikke er lett å få tak i fagfolk som ønsker å prioritere denne type byggesaker fremfor andre oppdrag. Det er fremmet tre alternative løsninger som kommunen er bedt om å ta stilling til. Man har også vært åpen for en dialog om andre måter å gjøre ting på. Jeg viser til søknaden fra Moe med henvisning til vedlegg 1-3. Vi opplever ikke at avslaget på dette punkt er begrunnet. I så fall er begrunnelsen av prinsipiell og ideologisk karakter, og ikke knyttet til de konkrete og individuelle forhold som gjør seg gjeldende. Mine parter har lagt ned mye tid og penger i tegninger og billedmateriale for å fremskaffe alternativer som måtte ivareta de offentlige behov som gjør seg gjeldende. Da er det også på dette punkt leit å konstatere at man ikke får sine forslag tilfredsstillende vurdert. Det må være mulig med bakgrunn i søknaden å finne frem til løsninger som kombinerer ønsket mellom funksjonalitet og ivaretakelse av de vanskelige terrengforholdene på stedet med de allmenne hensyn som gjør seg gjeldende. I denne sammenheng må man se virkningene av et avslag i forhold til den terrasse som vitterlig er godkjent. Høydene er problematiske, og det er behov for en viss nedtrapping. Jeg ber derfor om at det meddeles dispensasjon for utvidelse av eksisterende godkjent terrasse i samsvar med et av alternativene i tegningene. Når forholdene vurderes individuelt og konkret, er det fra vårt ståsted vanskelig å forstå at det ikke er noen overvekt av hensyn for å dispensere. Jeg fremhever for ordens skyld at vi for vår del er positive til en dialog om andre løsninger enn de som er foreslått. Det dukker fra tid til annen opp problemer med tilpasning til eksisterende terreng eller eksisterende byggverk. I dag er det i praksis umulig å få sivilarkitekter eller dyktige landskapsarkitekter til å påta seg oppdrag for å få optimaliserte løsninger i konfliktsaker som dette. Jeg vet blant annet Fredrikstad kommune har en ordning hvor man får offentlig støtte til arkitektbistand i vanskelige saker. Da er det kanskje mer fristende for dyktige arkitekter å påta seg arbeidet. Slik situasjonen er nå, vil engasjementet i slike saker ofte øke arbeidspresset og alene føre til dårlig omdømme i kommunen. Terrasser rundt uthus: Her er det vesentligste forhold at terrassen i praksis bare er synlig fra eiendommen. Den ligger bare noen få meter fra hovedhytta, og danner en avgrensning av den private sonen i bakkant. Reposet utenfor inngangen har dessuten en viktig funksjon for å lette atkomsten til bygget. Vi synes dessuten det er rart at kommunen ikke ser betydningen av å kunne gå rundt uthuset. Også dette handler om funksjonalitet. Også på dette punkt er det en overvekt av hensyn for å dispensere. Møteinnkalling side 12 av 55
Bad i uthus: Kommunen har i avslaget over søknaden om bad i uthus uttalt at dette representerer en bruksendring. Det kan ikke være riktig. Innlegging av vann i uthus innebærer selvsagt ikke noen bruksendring. På dette punkt kan jeg ikke se at søknaden lovlig kan avslås. Her er det tale om tiltak som ikke er i strid med gjeldende regelverk, og således ikke er betinget av dispensasjon. Innlegging av vann- og avløp er drøftet i Planjuss nr. 2007 s. 11. Utgangspunktet er at slik innlegging ikke representerer noen bruksendring. Men forholdene må selvsagt vurderes konkret. Det er intet i vedtaket som indikerer at det er foretatt en slik vurdering. Og er det gjort, mangler det en relevant begrunnelse. På dette punkt (i likhet med terrasse i bakkant) er kommunens avgjørelse uhjemlet. Jeg ber på bakgrunn av de synspunkter som fremgår foran om at saken undergis ny behandling, og at kommunen legger til grunn at terrasse i bakkant ikke krever dispensasjon. Det samme gjelder innlegging av vann og avløp i uthus. For den øvrige del imøteser jeg kommunens velvillige behandling med ønske om å finne gode løsninger som både ivaretar hensynet til bygningens funksjonalitet, og de allmenne behov som gjør seg gjeldende på stedet. Behandling i Utvalget for miljø og teknikk 25.10.2007: Anne Lise Sørlien (Frp) foreslår en befaring på stedet. Saken utsettes. Votering: Anne Lise Sørliens (Frp) forslag om å utsette saken for befaring ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Utvalget for miljø og teknikk 25.10.2007: Saken utsettes for befaring. Behandling i Utvalget for miljø og teknikk 15.11.2007: Ottar Johansen (H) fremmet forslag om å utsette saken. Votering: Forslaget om utsettelse ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Utvalget for miljø og teknikk 15.11.2007: Saken utsettes. Behandling i Utvalget for miljø og teknikk 22.11.2007: Forslag fra borgelig gruppe: 1. Terrasse på hele østvegg rives 2. Terrasse i front aksepteres i hyttes lengde Terrassefornt mot øst må kles igjen. Krav til rekkverk må tilfredstilles. Eksisterende trappgodkjennes. Trapp og terassefronter må beises i naturfarger Front under trapp må fylles og ikke utvides. 3. I uthus godskjennes å installere omsøkt toalett 4. Terrasse rundt uthus må fjernes. Det gis anledning til å utforme ny adkomst fra vest i eksisterende høyde. 5. Plattingen på sydsiden godkjennes som den ligger i dag. Votering: Det ble først votert over rådmannens forslag til vedtak som falt med 4 mot 3 stemmer (Hans Herman Utgård (Sp) og Mona Vauger (Ap) og Øyvind Wevling (Ap) stemte for). Borgerlig gruppes forslag ble votert over punktvis: 1. Punkt 1 ble enstemmig vedtatt Møteinnkalling side 13 av 55
2. Punkt 2 ble vedtatt med 4 mot 3 stemmer (Sp og 2 Ap stemte mot) 3. Punkt 3 ble vedtatt med 4 mot 3 stemmer (Sp og 2 Ap stemte mot) 4. Punkt 4 ble enstemmig vedtatt. 5. Punkt 5 ble enstemmig vedtatt. Protokolltilførsel: Vedtaket kan ikke iverksettes før utvalget har behandlet saken når uttalelse fra fylkesmannen er mottatt. Vedtak i Utvalget for miljø og teknikk 22.11.2007: 1. Terrasse på hele østvegg rives 2. Terrasse i front aksepteres i hyttes lengde Terrassefornt mot øst må kles igjen. Krav til rekkverk må tilfredstilles. Eksisterende trappgodkjennes. Trapp og terassefronter må beises i naturfarger Front under trapp må fylles og ikke utvides. 3. I uthus godskjennes å installere omsøkt toalett 4. Terrasse rundt uthus må fjernes. Det gis anledning til å utforme ny adkomst fra vest i eksisterende høyde. 5. Plattingen på sydsiden godkjennes som den ligger i dag. Protokolltilførsel: Vedtaket kan ikke iverksettes før utvalget har behandlet saken når uttalelse fra fylkesmannen er mottatt. Søknaden sammen med kommunens vurdering (utskrift av saksframlegg med protokoll) ble oversendt Østfold fylkeskommune og Fylkesmannen i Østfold for evt. høringsuttalelse. Fylkeskonservatoren har i e-post datert 11.12.07 ingen merknader til saken (se innkomne merknader). Fylkesmannens miljøområde har i brev datert 19.12.07 kommet med uttalelse i saken (se innkomne merknader). Fylkesmannens miljøområdes uttalelse ble i brev datert 28.12.07 oversendt tiltakshaver og adv. Skaaraas for evt. kommentering. Det ble satt en frist til 21.01.07 for å komme med tilbakemelding. Den 25.01.08 ble det avholdt en telefonsamtale mellom kommunens saksbehandler og tiltakshaver hvor saksbehandler etterspurte evt. kommentar. Det ble da avtalt at kommentar skulle oversendes per e-post 28.01.08. Den 30.01.08 etterspurte saksbehandler per e-post på ny om tiltakshaver ønsket å kommentere Fylkesmannens miljøområdes uttalelse. Det er ikke mottatt noen kommentarer fra tiltakshaver eller adv. Skaaraas. Parter i saken: Advokatfirmaet Bjørge og Skaaraas AS v/h. Skaaraas Postboks 444 1703 Sarpsborg Fylkesmannen i Østfold, område miljø Postboks 325 1502 MOSS Lasse og Peggy Moe Dyrefaret 7 3470 Slemmestad Vedlegg 1. Kart som viser eiendommens beliggenhet i Hvaler. 2. Kart som viser bebyggelsen og eiendommen. 3. Tiltakshavers tegninger vedlagt søknaden (19 sider). Viser dagens bygde løsning og alternative løsninger. 4. Bilder tatt av kommunens saksbehandler (2 sider). Innkomne merknader Fylkeskonservatoren hos Østfold fylkeskommune har i e-post 11.12.07 ingen merknader til saken. Fylkesmannens miljøområde har i brev datert 19.12.07 følgende vurdering av saken: I kommunens retningslinjer for behandling av dispensasjonssaker for fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg i 100m-beltet står det at dispensasjon kan vurderes når det foreligger en overvekt av særlige grunner samtidig som diverse øvrige forhold ivaretas. Et av disse er størrelse på terrasser. For ikke Møteinnkalling side 14 av 55
overbygde terrasser tilknyttet hytte skal samlet areal ikke overskride 20m 2. Overbygde uteplasser/terrasser tilknyttet hytta skal ikke overstige 10m 2. Samlet areal skal ikke overstige 30m 2. Fylkesmannen er av den oppfatning at terrasser som oppføres i tilknytning til hyttebebyggelse i strandsonen må være av en slik karakter at den i minst mulig grad bidrar til å øke hyttas eksponering i terrenget og privatisering av strandsonen. Terrasser bør dermed i all hovedsak ligge på bakkenivå og følge terrengformasjonen omkring hytta. I omsøkte tilfelle er det allerede godkjent en terrasse i overkant av 65m 2. Tiltakshaver har i tillegg til dette oppført terrasse på øst- og sørsiden av hytte. Terrassen på nordsiden har blitt forlenget mot øst samtidig som det også er bygd en trappeløsning i det nordvestre hjørnet av terrassen. Totalt sett har dette ført til at maksimalt tillatt grense for terrasseareal er ytterligere overskredet samtidig dom hytta blir mer dominerende i landskapsbildet. De særlige grunner som er oppgitt fra tiltakshaver i forbindelse med oppførte terrasseareal og trappeløsning må sies å være av generell karakter som kan fremlegges av de fleste hytteeiere langs sjøen i forbindelse med oppføring av terrasser i tilknytning til fritidshytter. Terrenget omkring de fleste hytter som ligger ved sjøen er naturlig noe kupert og ujevnt. Dersom alle hytteeiere skal få mulighet til å oppføre terrasseareal omkring sine hytter slik at det blir mulig å gå rundt hele hytta på et tilnærmet flatt underlag, vil strandsonen totalt sett blitt svært nedbygd og privatisert. Det naturlige terrenget omkring eksisterende hytte kan ikke sies å være av en slik karakter at det er nødvendig med terrasseareal omkring hele for å ferdes på en sikker måte. Når det gjelder trappeløsningen som er oppført i nordvestre hjørne av terrassen mener vi at denne i liten grad bidrar til å dempe terrassens eksponering mot sjøen. Slik den fremstår i dag bidrar den heller til å forlenge den private sonen fra terrassen omkring hytta og videre ut på svabergene. Dette fører til en reduksjon av allmennhetens muligheter til å benytte strandområdet. Et mindre rekkverk på stedet vil ha en mer positiv effekt på allmennhetens interesser i strandsonen, ettersom dette vil bidra til å avgrense den private sonen omkring hytta. I anledning søknaden om innlegging av bad i uthuset er Fylkesmannen av den oppfatning at et slikt tiltak i liten grad vil være i samsvar med det som var hensikten ved oppføring av uthuset. Det at tiltakshaver har valgt å innrede hovedhytta med ti sengeplasser kan i liten grad betraktes som en særlig grunn for bruksendring av deler eller hele uthuset. Eksisterende hytte har en størrelse som det ved normal bruk ikke burde være vanskelig å plassere et mindre bad i. En eventuell dispensasjon vil dermed føre til en vanskelig håndterbar presedens ovenfor andre hytteeiere med liknende ønsker. Når det gjelder søknaden om oppføring av terrasseareal og trapp ved uthuset er vi enige i kommunens vurderinger. Et uthus bør ikke ha en mer fremtredende og eksponert effekt enn det som anses nødvendig for å tilfredsstille de funksjoner som et uthus skal ivareta. Ettersom uthuset er plassert i et hellende terreng ser vi at det vil være nødvendig med en trappeløsning for at uthuset skal kunne benyttes på en forsvarlig måte. En slik løsning burde kunne utformes på en mer terrengtilpasset og mindre fremtredende måte enn eksisterende løsning. Fylkesmannen konkluderer i sitt brev at de under henvisning til ovennevnte vurdering ikke kan gi sin aksept til en dispensasjon i saken. Hjemmelsgrunnlag Plan- og bygningslovens 15 og 7. Vurdering Det synes viktig at kommunen fører den samme praksis i saker hvor det søkes før det bygges og saker hvor det søkes etter det bygges. Klager synes i sitt brev å forsøke å snu prinsippene med at det er kommunen som må overbevise om at tiltakene har ulemper, mens det etter loven er slik at det er opp til søker å fremlegge en overvekt av særlige grunner for å få dispensasjon. Utgangspunktet er nemlig byggeforbud. Selv i de tilfeller der det skulle foreligge overvekt av særlige grunner har ikke søker krav på dispensasjon, det er det opp til kommunen å vurdere. Videre synes det glemt i klagen at selv om hver sak skal behandles og vurderes konkret må kommunen føre en noenlunde lik praksis i sakene. Noe annet vil være lovstridig. Møteinnkalling side 15 av 55
Fylkesmannens miljøområde har i sin uttalelse konkludert med at de ikke kan gi sin aksept til en dispensasjon i saken slik den ble foreslått av utvalget for miljø og teknikk i sak 110/07. De har meddelt at de er enige med utvalget når det gjelder punktet om adkomst til uthuset (jfr. pkt. 4 i utvalgets vedtak 22.11.07). Fylkesmannen er Kongens og regjeringens representant i fylket og skal arbeide for at Stortingets og regjeringens vedtak, mål og retningslinjer blir fulgt opp. Strandsonen og 100m-beltet er av nasjonale myndigheter definert som et sårbart område hvor det er mange interessekonflikter. Det er dessuten gitt tydelige signaler om innskjerping av dispensasjonspraksis. Det skal i utgangspunktet svært gode grunner til for at kommunen eventuelt skal vurdere å fatte vedtak i strid med anbefalinger/uttalelser fra statlig myndighet hvis saksområde blir direkte berørt. Kommunens administrasjon anbefaler med bakgrunn i utvalgets signaler og Fylkesmannens miljøområdes uttalelse at det for uthusets del gis dispensasjon for å etablere ny adkomst fra vest i eksisterende høyde, men at de resterende forholdene avslås. Trapp fra terrasse i forkant: Klager har forstått det slik at kommunen har avslått søknaden om trappa med bakgrunn i at allmennheten har ferdselsrett der trappa er bygd. Det er selvsagt ikke slik. Poenget er at trappa bidrar til å dra den private sone også ned på fjellet nedenfor terrassen slik at allmennheten fortrenges ytterligere vekk fra hytta. Dette er momenter som også vektlegges i Fylkesmannens miljøområdes uttalelse. Det hevdes at trappa ikke er synlig fra sjøen og at den har en avdempende effekt i forhold til omkringliggende terreng. Den er synlig fra sjøen, siden det finnes svært lite avdempende vegetasjon i forkant. Den er heller ikke utformet på en slik måte at den er med på å trappe ned inntrykket av terrassen. Trappa er bygget på det stedet hvor det er størst høydeforskjell mellom terrasse og fjell, noe som gjør at den blir veldig høy. Terrenget nedenfor er dessuten skrånende og trappa blir derfor veldig lang før den når bakken. Den er videre bygget henvendt mot det stedet som trolig er mest realistisk for allmennheten å kunne benytte seg av (området vest for hytta). Dersom det skulle tillate en trapp fra terrassen på nordsiden, burde denne i stedet plasseres ved det nordøstre hjørne av den godkjente delen av terrassen og i vinkel ned på gressplenen. Trappa vil da bli vesentlig mindre siden høydeforskjellen mellom terrasse og terreng er mindre. Det er uansett ingen selvfølge at hytter som ligger i 100m-beltet skal ha enklest mulig tilgang til sjøen hvis dette kan ha privatiserende effekt på allmennheten. Det hevdes videre at bygging av trapp er blitt drøftet med tidligere saksbehandler og at de oppfattet det slik at saksbehandler så det som selvsagt at de skulle anlegge trapp fra terrassen. En drøfting innebærer for det første ingen byggetillatelse og det er tiltakshavers ansvar å sørge for nødvendige tillatelser for det man bygger. Øvrige terrasser rundt hytta: Det fremheves i klagen at tiltakshaver i ettertid har søkt bygningsfaglig bistand for å optimalisere tilpasningen av terrasser til terreng. De forslagene til endringer er for så vidt noe bedre enn det som er bygget i dag, men klager synes å glemme et vesentlig poeng. Kommuneplanen legger opp til en dispensasjonspraksis når det gjelder hva man skal tillate i 100mbeltet. Den sier blant annet at man skal ivareta bestemmelsene som er gitt for fritidsbebyggelse generelt. I bestemmelsene heter det at det kan tillates inntil 30m 2 terrasse. Når tiltakshaver i dag har et tillatt terrasseareal som i vesentlig grad overstiger dette, er det ikke grunnlag for å gi tillatelse til ytterligere utvidelser. Viser også til Fylkesmannes miljøområdes vurdering av dette punkt. Det er i denne saken rundt terrasseareal ikke mulig, som adv. Skaaraas forsøker å fremheve og komme frem til en løsning slik tiltakshaver ønsker, uten samtidig å bryte all tidligere praksis i lignende saker. Det er ingen momenter i denne saken som gjør den så spesiell at den ikke vil medføre presedens i andre saker. Dette med terrengtilpasning er et moment i seg selv, men ikke et forhold som gjør at man kan se bort fra retningslinjene for arealbegrensningen. Møteinnkalling side 16 av 55
Dersom Moe skulle ønske en annen terrasseløsning enn den som er godkjent må de se på disponeringen av det arealet de allerede har godkjent, og ikke søke å utvide totalarealet. Når det gjelder momentet om offentlig støtte til arkitekter i slike saker får dette være et moment som ligger noe utenfor saken og som vanskelig kan kommenteres her. Men selv en god arkitekt kan ikke gå ut over rammene som kommuneplanen eller andre arealplaner legger opp til. Terrasser rundt uthus: Innkommet klage har ikke nye momenter til saken rundt dette temaet. Vi viser derfor i hovedsak til vurderingen under behandlingen av søknaden. Det må selvsagt etableres en nødvendig atkomst til bygningen. Utvalget har i sitt vedtak foreslått at det gis dispensasjon for å utforme ny adkomst fra vest i eksisterende høyde. Dette har Fylkesmannens miljøområde sett seg enige i, men legger vekt på at en slik løsning burde kunne utformes på mer terrengtilpasset og mindre fremtredende måte enn eksisterende løsning. Bad i uthus: Som skrevet under behandlingen av søknaden er det etableringen av bad/wc som er tematikken om hvorvidt det er en søknadspliktig bruksendring. Det er ikke hvorvidt innlegging av vann- og avløp isolert sett fører til bruksendring. Innlagt vann og avløp til for eksempel en håndvask i et uthus er ikke nødvendigvis å anse som bruksendring, men å installere et toalett vil medføre bruksendring. Klager påpeker at problematikken rundt hva som innebærer bruksendring av uthus går frem av Planjuss nr. 2007 s.11. Kommunens vurdering i dispensasjonsbehandlingen er helt i tråd med det som går frem av Planjuss nr. 2007 s. 11 og 12. Det skrives her at innlegging av vann- og kloakk i seg selv ikke er tilstrekkelig til å si at en bygning er bruksendret. Derimot hvis det etableres/innredes til bad, kjøkken, soverom eller oppholdsrom vil det etter departementets vurdering innebære en bruksendring. I dette tilfellet er det søkt om å etablere bad/wc og det vil derfor være en søknadspliktig bruksendring. Etter kommunens syn er det derfor ikke tvil om at det å etablere bad/wc i uthuset på eiendom 25/214 er søknadspliktig. Søknad om bruksendring kan avslås med hjemmel i lovens materielle bestemmelser, hvis bruken vil medføre fare eller ulempe eller hvis slik bruksendring er i strid med gjeldende arealplan. Eiendom 25/214 er avsatt til LNF-område og en slik bruksendring er derfor ikke i tråd med planformålet. Bruksendringen er derfor avhengig av en dispensasjon for å kunne tillates. Avslag i saken har derfor lovlig hjemmel. Viser også til Fylkesmannens miljøområdes uttalelse. Det er fortsatt ikke mottatt noen kommentar til Fylkesmannens uttalelse og vi anser derfor at det ikke har vært behov fra tiltakshavers side å kommentere uttalelsen. Saken er tilstrekkelig opplyst for å fatte vedtak i saken. Dersom utvalget vil innvilge dispensasjon for deler av det omsøkte tiltaket vil dette være et vedtak hvor partene (adv. Skaaraas og tiltakshaver samt Fylkesmannens miljøområde) har klageadgang. Konklusjoner Det er gjennom klagen fremført momenter som tilsier at det bør innvilges dispensasjon for en adkomst til uthuset i tråd med signaler fra utvalget for miljø og teknikk (UMT) og Fylkesmannens miljøområde. Vedtak PA 58/07 datert 25.06.07 bør derfor endres slik at det gis åpning for dette uten at tiltakshaver må søke om dette på nytt. De resterende forholdene i saken anbefales avslått da det ikke er fremkommet momenter som tilsier at vedtaket for dette bør endres. Statlig berørt fagorgan (Fylkesmannens miljøområde) har i sin uttalelse signalisert at de ikke kan gi sin aksept til en dispensasjon for disse. Rådmannens forslag til vedtak Møteinnkalling side 17 av 55
Fremsatt klage av adv. Skaaraas på vegne av Lasse og Peggy Moe tas delvis til følge. I medhold av plan- og bygningslovens 15 endrer Hvaler kommune med dette vedtak PA 58/07, avslag på søknad om etablering av bad i uthus og allerede oppført terrasseareal på eiendom 25/214, Kirkeøy: I medhold av plan- og bygningslovens 7 avslås med dette søknaden om dispensasjon fra planformålet for allerede oppført terrasseareal øst for og i nordøsthjørnet for hytta på eiendom gnr/bnr 25/214, samt allerede oppført terrassetrapp i nordvest og etablering av bad i uthuset. Allerede oppført terrasseareal rund deler av uthuset avslås, men det gis dispensasjon for å etablere en mindre adkomst til uthuset. Til dette settes følgende vilkår: - Adkomsten etableres fra vest i maksimalt eksisterende høyde. - Eksisterende oppført areal fra og med uthusets dør og vestover må bearbeides slik at trapp ned til bakken blir etablert mot vest og på en terrengtilpasset måte. En samlet vurdering av de fremlagte særlige grunnene, innsendt klage og uttalelse fra Fylkesmannens miljøområde er av en slik karakter at det kan innvilges dispensasjon for dette dersom gitte vilkår aksepteres. De resterende omsøkte tiltakene avslås da de fremlagte særlige grunner og innkommet klage ikke synes tilstrekkelig tungtveiende til at det kan innvilges dispensasjon for disse. Statlig berørt fagmyndighet (Fylkesmannens miljøområde) har uttalt at de ikke kan gi sin aksept for en dispensasjon i saken. Tiltak i 100m-beltet skal håndteres strengt i følge overordnede myndigheter. Hvaler kommune, 01.02.2008 Torleif Gjellebæk rådmann Møteinnkalling side 18 av 55
Saksnr 2007/689 - Bolighus eiendom 50/37, Langekil Arkivkode 50/37 Saksbehandler Irina Bjørnevald Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for miljø og teknikk 14.02.2008 18/08 Behandling av klage på avslag for oppføring av enebolig i LNF område, gnr. 50, bnr. 37/38, Vesterøy Sammendrag Saken gjelder søknad om dispensasjon for oppføring av enebolig i et område avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF) hvor det foreligger et byggeforbud. I Kommuneplanens arealdel er arealet der omsøkte bolig ønskes oppført avsatt til LNF formål og boligbebyggelse kommer normalt ikke inn under denne arealdisponeringen da det foreligger et byggeforbud, med mindre det er snakk om bygg knyttet til stedbunden næring. Administrasjonen avslo dispensasjonssøknaden med begrunnelse i at det i LNF områder ikke var tillatt oppføring av boligbebyggelse og at de fremførte særlige grunner ikke var tungtveiende nok, veid opp imot de offentlige hensynene kommunen er pålagt å ivareta til at dispensasjon for tiltaket kunne innvilges. Vedtaket påklages innen rett tid og tas til behandling. Administrasjonen innstiller på å ikke ta klagen til følge. Å ta klagen til følge vil bety at andre som ønsker å bygge i LNF områder også måtte få lov til det. I praksis vil byggeforbudet i LNF områdene måtte bli opphevet da en ved å tillate bygging av denne eneboligen innen et LNF området vil skape presedens. Saksopplysninger Det søkes den 15.6.2007 om dispensasjon fra planformål landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF) for oppføring av bolig på eiendommen gnr. 50, bnr. 37/38, beliggende på Langekil, Vesterøy. Forut for dispensasjonssøknaden mottar administrasjonen søknad om forhåndsgodkjenning for oppføring av bolighus på eiendommen. Det blir sendt ut et foreløpig svar som sier at administrasjonen ikke kan ta saken til behandling før det foreligger en søknad om dispensasjon fra planformål LNF. Bjar Arkitekter AS sender søknad om dispensasjon på vegne av tiltakshaver Magnus Aleksandersen. De fremførte særlige grunner i dispensasjonssøknaden var: 1. Tomta ligger sentralt og med felles utkjøring sammen med annen eksisterende boligeiendom. Eiendommen ligger i et område svært nær Hauge tettsted. 2. Tomta må ses på som en del av det utvidede begrepet Hauge, med få meter til tettstedet med skole, butikker og andre fellesfunksjoner. 3. Eiendommen ligger på veien til Hauge og således vil man ha fordel av en del fellesgoder som bussforbindelse mot andre deler av Hvaler og mot Fredrikstad. 4. Tomta ligger i avklart avstand til veien og det kan oppnå god skjerming mot veien dersom det er ønskelig med avskjerming. 5. Tomta ligger godt til rette mellom en del andre bolighus i nærheten, Samlet utgjør disse en mindre grend innenfor det utvidede Hauge begrepet. Møteinnkalling side 19 av 55
6. Med så kort avstand til Hauge sentrum må det være svært unaturlig ikke å se at denne eiendommen ligger på en måte som er i tråd med kommuneplanens intensjoner. Administrasjonen behandler saken i vedtak PA-82/07 og gir der avslag. Begrunnelsen er at det i kommuneplanens arealdel pkt 5.2.2, som omhandler bygging i LNF områder ikke finnes hjemmel til å innvilge slik søknad. kommuneplanens arealdel pkt 5.2.2 sier at: I områdene er det bare tillatt å gjennomføre tiltak som tjener områdenes bruk som landbruks,- natur- og friområde. Eventuell annen bygging, uansett formål, kan kun skje i medhold av reguleringsplan/bebyggelsesplan vedtatt senere enn kommuneplanen, eller som følge av dispensasjon iht pbl. 7. Med tiltak menes det her tiltak i forbindelse med stedbunden næring eller landbruk tiltak som tjener områdenes bruk som landbruks-, natur- og friluftsområder. Boligbygging faller da normalt ikke inn i LNF begrepet. Vedtaket av 12.10.2007 gjengis her: I medhold av plan- og bygningslovens 7 avslås med dette søknaden om oppføring av bolig i LNFområde på eiendom gnr. 50, bnr. 37 og 38. Begrunnelsen for avslaget er at de fremlagte særlige grunnene, veid opp mot de offentlige hensynene kommunen er pålagt å ivareta, ikke er tilstrekkelig tungtveiende til at det kan innvilges dispensasjon for tiltaket. En tillatelse i dette tilfellet kunne dessuten ført til en vanskelig håndterbar presedens i andre senere saker. Begrunnelsen for vedtaket av 12.10.2007 gjengis her: Eiendommen er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNF-område. Alle søknads pliktige tiltak skal i utgangspunktet være i tråd med plangrunnlaget. Plan- og bygningslovens 7 åpner imidlertid for at det kan søkes om dispensasjon, men det kreves da at det foreligger særlige grunner før kommunen kan innvilge dispensasjon. Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom bygningslovgivningen, og spesielt hensynet til en forsvarlig og fornuftig areal- og ressursdisponering. For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare grunner som etter en konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom overfor de hensyn bestemmelsen i plan- og bygningsloven og kommuneplanens arealdel er ment å ivareta. Vi viser i den forbindelse til at kommuneplaner har vært undergitt en omfattende beslutningsprosess, der så vel offentlige som private interesser har hatt mulighet til å delta. For å komme frem til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden om dispensasjon veies opp mot de samfunnsmessige hensyn plan- og bygningsloven ska ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er da adgang til å innvilge dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å innvilge dispensasjon. Ingen har imidlertid krav om dispensasjon, selv om særlige grunner kan sies å foreligge. Det vil det være opp til bygningsmyndigheten å vurdere i den enkelte sak. Eiendommen 50/37-38 ligger i et område avsatt til LNF område i gjeldende kommuneplan. Fra tid til annen får kommunen inn søknader om bygging i LNF områder. Kommuneplanen slik den er utformet med sine bestemmelser legger ikke opp til bebyggelse i områdene som er avsatt til LNF formål. I LNFområdene er det i utgangspunktet kun tiltak i tråd med formålet som er tillatt, for eksempel bygg knyttet til stedbunden næring eller landbruk jf pkt 5.1.2.6 i kommuneplanens bestemmelser. De særlige grunnene som oppgis i søknaden gjelder i det vesentlige tomtens beskaffenhet for bygging. Imidlertid er formålet med LNF områder at disse er avsatt til bruk for nevnte kategorier og boligbygging faller normalt ikke inn i LNF begrepet. Som særlig grunn blir blant annet nevnt nærheten til Hauge området, at tomten ligger sentralt og at utkjøring kan skje i samband med nabohus, at det er bussforbindelse i området, avstand til vei og at det er bolighus i området rundt. Det blir videre nevnt at tomten ligger så nærme Hauge at den må ses på som det utvidede begrepet Hauge. Kommunen er ikke enig i dette da den omsøkte tomten er innenfor et område som er avsatt til LNF. Det må foreligge særlige grunner for at kommunen skal kunne fravike dette planformålet. Det vises til kommuneplanens bestemmelser pkt. 5.1.2.6 som sier at det i LNF områdene kun er tiltak i tråd med formålet som er tillatt som for eksempel bygg knyttet til stedbunden Møteinnkalling side 20 av 55