Hol kommune SAMLET SAKSFREMSTILLING MØTEBOK Saknr. 86/07 Side 1 av 9 Arkivsaksnr.: 07/258 Arkivkode: PLAN GEILO-28 Saksbehandler: Lars Syrstad Saksnummer Utvalg Møtedato / Teknisk hovedutvalg 48/07 Teknisk hovedutvalg 14.03.2007 67/07 Teknisk hovedutvalg 19.04.2007 149/07 Teknisk hovedutvalg 19.09.2007 86/07 Kommunestyret 27.09.2007 REGULERINGSPLAN FOR GEILO HOTELL - FELT TB1 OG DEL AV TB3 I REGULERINGSPLAN FOR GEILO SENTRUM Saksordfører: Trygve Hagen. Saka avgjøres av: Bebyggelsesplaner vedtas av teknisk hovedutvalg med hjemmel i PBL 28-2. Planforslag som inneholder vesentlige endringer i forhold til gjeldende regulering må sluttbehandles som reguleringsplaner, og vedtas av kommunestyret. Vedlegg: Møtebok sak TE 48.07, 14.03.07. Møtebok sak TE 67.07, 19.04.07. Plankart revidert 29.08.07 Planbestemmelser 07.09.07 Forslag til utbyggingsavtale. (Blir lagt frem i møtet). Dokument i saka: Jf. Dokumentjournal. Saksopplysninger: Teknisk hovedutvalg fattet følgende vedtak den 19.04.07: Teknisk hovedutvalg vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 28-2 å legge forslag til bebyggelsesplan datert 26.03.07 for felt TB1 og deler av TB3 i Geilo sentrum ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: - Nytt pkt innarbeides i bestemmelsene: Steingjerdet i grensen mellom 66/1, 65/1 og 64/463,520 (nord for V3) skal ikke utsettes for inngrep. Graving nærmere steingjerdet enn 1 meter tillates ikke. Ved graving i nærheten av steingjerdet skal det sikres mot utglidning.
Side 2 av 9 - Siste avsnitt i 4.4. Det gis mulighet til trinnvis utbygging (ikke nødvendigvis i alfabetisk rekkefølge). Krav i hht andre bestemmelser (parkering, forhold hotell/fritidsleiligheter etc) skal være oppfylt for hvert byggetrinn. - Før forslaget til bebyggelsesplan legges ut til offentlig ettersyn skal det gjennomføres støyberegning jfr kravet i reguleringsplan for Geilo sentrum. Støyrapport er utarbeidet av Brekke og Strand AS, sist revidert 14. august. Forslag til bebyggelsesplan for Geilo hotell lå ute til offentlig ettersyn i perioden 11. juni med frist for uttalelse 13. juli 2007. Det er kommet inn 8 høringsuttalelser, referert med respektive dokumentnummer nedenfor. 24 Jernbaneverket Ingen merknader til planforslaget 25 Statens Vegvesen Vegvesenet har en rekke merknader og formulerer sine innsigelser i sju punkter: 1. Støynivåer må framgå av planen 2. Nytt kryss er dimensjonert feil 3. Fortau langs Rv7 må fjernes, 3 meter utenfor veien skal være grøft/snøopplag 4. Adkomst til naboeiendom GB-nr 64/197 må vises 5. Reguleringsbestemmelser for vei/frisikt savnes 6. Rekkefølgebestemmelse for Geilegutu savnes 7. Løsningen med adkomst inn til P-hus mv er ikke god Planfremmers veikonsulent har vært i møte med vegvesenet og diskutert seg fram til detaljer på vegutforming. Det er sendt brev til Statens vegvesen 30. august med anmodning om at de trekker sine innsigelser til planforslaget, med de endringer som det er redegjort for. 26 Randi Brochmann Brochmann uttrykker skepsis til utbyggingen, som hun setter i sammenheng med forringelsen av kulturlandskapet omkring Geilo sentrum. Hun mener fire etasjers bygg ikke hører hjemme på det som tidligere var Geilo gard. De spørsmål som tas opp er av overordnet karakter og hører hjemme i diskusjonene som ble avsluttet ved vedtaket av reguleringsplanen for Geilo sentrum. 27 Marit S Deinboll, på vegne av Asbjørn Berg, grunneier til GB nr 64/8 Deinboll viser til klage på at del av GB nr 64/8 er avsatt til lekeplass i reguleringsplanen for Geilo sentrum. Det hevdes også at deler av eiendommen er avsatt til trafikkformål i forslaget til bebyggelsesplan for Geilo hotell. Merknaden tar opp spørsmål som er vurdert tidligere og gjentatt i klage over vedtaket av reguleringsplan for Geilo sentrum. Denne klagen har Hol kommune tidligere avvist under henvisning til at det ikke er framsatt nye momenter i saken. Fylkesmannen har nå hatt klagen til behandling i mer enn et halvt år, men har gjort det klart at klagen ikke skal ha oppsettende virkning.
Side 3 av 9 Når det gjelder grunnavståelse til trafikkformål eller vei skal planforslaget følge grensene som er angitt i reguleringsplan for Geilo sentrum. Administrasjonen vil ikke foreslå at dette blir endret. 28 Oddbjørn Uthus, grunneier til GB nr 66/1 Uthus er sterkt imot at Geilegutu legges i kulvert og bemerker at det vil bli en stor og skjemmende skjæring mot hans eiendom i vest. Han vil selv utarbeide en modell/fotomontasje som skal vise dette (ikke mottatt i kommunen pr 31/8). Etter hans syn er også bebyggelsen trappet for lite ned mot sør, og han ber om at en ytterligere nedtrapping blir vurdert. Til slutt krever Uthus at planen gis en 4 meters byggegrense mot vest. Byggegrense på 4 meter mot nabogrense i vest er innarbeidet i planforslaget som har vært på høring. Dette er vist i plankartet ved at byggeområdet ikke går nærmere nabogrense enn 4 meter, som da blir en sone som får formålet felles grøntområde. Dette må opprettholdes i planen, selv om reguleringsplanen for Geilo sentrum mangler byggegrense vest på Tb1. 29 Sameiet Kringlemyr Sameiet mener planen åpner for mer støy for beboerne sør for Rv7. De er mot at Geilegutu skal legges i kulvert og spør om utnyttelsen ikke er for høy. Bebyggelsen bør trappes mere ned og trekkes lengre fra Rv7. Synspunktene angår spørsmål som er besvart med vedtak av reguleringsplan for Geilo sentrum. Støy og nedtrapping av bebyggelsen er kommentert samlet nedenfor. 30 Buskerud fylkeskommune Fylkeskommunen understreker at lekeplasser bør ha rikelig med lys og luft. De mener derfor at en annen lokalisering bør vurderes. Videre mener de at bebyggelsen må trappes markant ned mot Rv7 og at takvinkler må vurderes i forhold til estetikk og landskapsbilde. Det vises også til at utbyggingen må ha løsninger som er tilrettelagt for alle brukergrupper (universell utforming). 31 Fylkesmannen i Buskerud Støyforholdene, lekearealene og tilgjengelighet for alle er det som opptar fylkesmannen i denne plansaken. Det er fremmet innsigelse fordi det manglet dokumentasjon i den første oversendelsen. Støyforholdene er imidlertid dokumentert i egen rapport, sist oppdatert 14. august 2007. Fritidsleiligheter kan ikke ligge mot områder som omfattes av rød støysone, her må det evt være næringsareal. I gul sone må eventuelle fritidsleiligheter være gjennomgående med mulighet for soverom på den stille siden. Det har vært dialog mellom fylkesmannen og kommunen som har endt med forslag til endringer som vi har grunn til å tro at fylkesmannen kan godta. Revidert plankartet er akseptert, mens planbestemmelsene ikke er vist i oppdatert versjon. Det er bedt om at Fylkesmannen gir en bekreftelse på at innsigelsene trekkes før saken behandles politisk. Forhold til overordna plan: Vurdert i sak TE-48 og 67/07.
Side 4 av 9 Miljøkonsekvenser: Vurdert i sak TE-48 og 67/07. Økonomiske konsekvenser: Utbyggingsavtale vil bli underskrevet av utbyggeren i nær framtid. Avtala skal vedtas av kommunen før den er bindende. Vurdering: Veiutforming Planfremmers veikonsulent har vært i møte med Statens vegvesen og laget de tegninger og utført de endringer som det er stilt krav til. Administrasjonen mener at grunnlaget for innsigelse nå er borte, men venter en skriftlig tilbakemelding fra Statens vegvesen. Krysset Geilegutu/Rv7, adkomst til GB-nr 64/197 og løsningen med adkomst til P-hus inne i kulvert er i revidert planforslag tegnet om, og akseptert av Statens vegvesen. Forøvrig er fortau lang Rv7 fjernet i revidert planforslag og erstattet med et 3 m bredt annet veiformål. Rekkefølgebestemmelse for Geilegutu og bestemmelser vedr frisiktsoner er nå lagt inn i reguleringsbestemmelsene. Terrengtilpasning Bygging av en kulvert for Geilegutu ligger der som en mulighet i bestemmelsene i reguleringsplanen for Geilo sentrum og administrasjonen legger til grunn at poenget med å bygge en kulvert er at den kan få en bebyggelse over seg. Dette fører til at det blir stor høydeforskjell mot Uthus eiendom i vest. Litt lengre vest stiger imidlertid terrenget raskt med inntil 7 meter, slik at fjernvirkningen blir dempet noe. Nedtrapping av bebyggelsen er illustrert i diverse snitt som vedlegg til plankartet. Administrasjonen oppfatter dette som en tilstrekkelig terrengtilpasset nedtrapping. Over kulvert trappes bebyggelsen ned fra 3 etasjer til 2 etasjer mot Rv 7. Støy Støyforholdene er dokumentert i egen rapport oppdatert pr 14. august 2007. Resultatet av støyberegningene fører til at deler av bygningsmassen lengst mot Rv 7 må defineres som næringsareal/turistbedrift fordi det blir liggende i rød støysone. I slike områder er det ikke krav til utendørs støynivå. Innendørs støynivå må imidlertid tilfredsstilles med tiltak i fasaden på bygget, som må følges opp i byggesaken. De mest utsatte fasadene må trolig bygges opp av en tung fasadekonstruksjon og med balansert ventilasjon for å klare lydkravene innendørs. Støyen fra jernbanen fører til at deler av bebyggelsen mot nord ligger i gul støysone. Fritidsbebyggelse kan legges her, men det kreves at hver leilighet har en stille side (hvit støysone). Det må derfor settes opp i planbestemmelsene et krav om at leilighetene i denne delen utformes gjennomgående, slik at de får en stille side inn mot lekeplass/torg. Endring av takvinkel Planforslaget legger opp til at takvinkler på nye bygg skal følge eksisterende bygg, noe som innebærer betydelig flatere tak enn det som er fastsatt i reguleringsplanen for Geilo sentrum,
Side 5 av 9 hvor reguleringsbestemmelse 1.3 sier at Alle bygninger skal ha saltak med en takvinkel på mellom 25 og 40 grader, dersom det ikke er gitt eksplisitt unntak i bestemmelsene for det enkelte byggeområde.. Administrasjonen har vurdert det slik at endringen til en lavere takvinkel innebærer en vesentlig endring av reguleringsplanen for Geilo sentrum. Argumentasjonen for en takvinkel på ca 12 grader i Tb1 er at dette vil samsvare med eksisterende bebyggelse, som fortsatt vil utgjøre en stor del av framtidig bebyggelse i planområdet. Ny bebyggelse mot sør vil dempe det dominerende inntrykket av eksisterende bygningsmasse i nord. Nedtrapping av bebyggelsen vil imidlertid føre til at ny bebyggelse vil underordne seg eksisterende bebyggelse. Det vil dermed bli en dårlig helhetsløsning å innføre en ny takvinkel på området. THU vedtok å legge planen ut til offentlig ettersyn som bebyggelsesplan inklusiv planfremmers ønskede takvinkel. Det har ikke kommet innsigelse på dette. På denne bakgrunnen kan administrasjonen, under tvil, tilrå at planforslaget vedtas av THU som en reguleringsplan og videresendes til kommunestyret for endelig behandling. Lekeareal For lekearealer er det tatt høyde for et krav om 25m² for hver fritidsleilighet (120) totalt ca 3000m² totalt leke- og oppholdsareal. I planforslaget er dette inndekket med reguleringsformålene "felles lekeområde" og "felles grøntareal" på til sammen 4100m² (alt dette er beregnet å ligge i grønn støysone). Det er da ikke innregnet arealer for felles lekeplass (for TB1 og andre tilliggende byggeområder) som i reguleringsplanen er avsatt utenfor planområdet. Lokalisering av lekeareal er avklart ved at plankartet avsetter et areal til lekeplass. Løsningen ansees som gunstig fordi det ligger sentralt på området og er godt skjermet for både trafikk og støy. Størrelsen på området er knapp, men må sees i sammenheng med tilstøtende formål torg. Fylkesmannen ber om at det stilles krav til utforming av lekeplass. Administrasjonen vil foreslå en formulering i planbestemmelsene om at arealet skal inneholde min.5 m² sandkasse, og min. tre lekeredskaper, benk, og noe fast dekke. Det skal være mulighet for mest mulig allsidig aktivitet for aldersgruppen 1-7 år. Tilgjengelighet for alle Fylkeskommunen og fylkesmannen har understreket betydningen av å sikre tilgjengelighet for alle. Det er nå laget formuleringer til planbestemmelsene som konkretiserer dette nærmere. Utbyggingsavtale Det er utarbeidet forslag til utbyggingsavtale mellom Hol kommune og Norlandia eiendom AS for Tb1. Avtalen må foreligge i underskrevet stand før bebyggelsesplanen vedtas. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 28-2 vedtar teknisk hovedutvalg fremlagte forslag til Reguleringsplan for Geilo hotell (Tb1 og deler av Tb3 i reguleringsplan for Geilo sentrum), som ny reguleringsplan med følgende endringer i forhold til det planforslaget som har vært på høring:
Side 6 av 9 Plankart. 1. Ny avkjøring til nabotomt "vandrehjemmet" tegnes inn 2. Fortau langs nordside Riksveg 7 fjernes (reguleres til annen veigrunn = snøopplag) 3. Fortau inne i kulvert fjernes (faller bort pga punkt over) 4. Kryss Gjeilegutu/ Riksveg 7 tegnes med trafikkøy 5. Avkjøring fra Gjeilegutu til Parkereing gis ny utforming, inklusiv frisiktsoner. 6. Nederste del av bygninger over kulvert gis formål Herberger, bevertning og Turistbedrift Endringene er vist i revidert plankart datert 29.08.07 Bestemmelser: 1. Planbestemmelsene omarbeides til reguleringsbestemmelser slik at alle relevante bestemmelser fra reguleringsplan for Geilo sentrum meddtas. 2. Tekst under avsnitt for støy utvides, med henvisning til utarbeidet støyrapport og retningslinjer T-1442, samt krav til gjennomgående leiligheter mot nord og fasadetiltak mot sør, slik at innendørs støynivå tilfredsstiller kravene etter teknisk forskrift. 3. Medtatt utdypet paragraf for tilgjengelighet (universell utforming) med konkrete bestemmelser om tilgjengelighet. 4. Ny bestemmelse om utforming av lekeplass tas inn. Endringene er vist i reviderte planbestemmelser datert 07.08.07 Planen benevnes som reguleringsplan og oversendes kommunestyret for sluttbehandling. Kravet til utarbeidelse av bebyggelsesplan ansees oppfylt (ref reguleringsbestemmelser for Geilo sentrum, pkt 4.3). Teknisk hovedutvalg behandlet saken den 19.09.2007, saksnr. 149/07 Behandling: Rådmannen la fram følgende endra innstilling: Teknisk hovedutvalg vedtar at følgende endringer gjøres i planen før den sendes til kommunestyret: Endring på plankartet: 1. Ny avkjøring til nabotomt "vandrehjemmet" tegnes inn 2. Fortau langs nordside Riksveg 7 fjernes (reguleres til annen veigrunn = snøopplag) 3. Fortau inne i kulvert fjernes (faller bort pga punkt over) 4. Kryss Gjeilegutu/ Riksveg 7 tegnes med trafikkøy 5. Avkjøring fra Gjeilegutu til parkering gis ny utforming, inklusiv frisiktsoner. 6. Nederste del av bygninger over kulvert gis formål Herberger, bevertning og Turistbedrift Endringene er vist i revidert plankart datert 29.08.07
Side 7 av 9 Endring i reguleringsbestemmelsene: 1. Planbestemmelsene omarbeides til reguleringsbestemmelser slik at alle relevante bestemmelser fra reguleringsplan for Geilo sentrum meddtas. 2. Bestemmelser for støy i pkt 1.11 utvides, med henvisning til utarbeidet støyrapport og retningslinjer T-1442, samt krav til gjennomgående leiligheter mot nord og fasadetiltak mot sør, slik at innendørs støynivå tilfredsstiller kravene etter teknisk forskrift. 3. Ny bestemmelse 1.6 medtas med konkrete bestemmelser om tilgjengelighet. 4. Ny bestemmelse 10.4 medtas med krav til utforming av lekeplass. Endringene er vist i reviderte planbestemmelser datert 07.08.07 Teknisk hovedutvalgs innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2, vedtar Hol Kommunestyre framlagte forslag til reguleringsplan for Geilo Hotell. ************************************** Rådmannen si endra innstilling ble enstemmig vedtatt. Protokolltilførsel fra Roar Strand: Spørsmål om konsekvensutredning har fra rådmann blitt bekreftet at ikke trengs i saken Geilo Hotell og at dette er avklart fra før i saken. Saksordfører: Trygve Hagen. Vedtak: Teknisk hovedutvalg vedtar at følgende endringer gjøres i planen før den sendes til kommunestyret: Endring på plankartet: 1. Ny avkjøring til nabotomt "vandrehjemmet" tegnes inn 2. Fortau langs nordside Riksveg 7 fjernes (reguleres til annen veigrunn = snøopplag) 3. Fortau inne i kulvert fjernes (faller bort pga punkt over) 4. Kryss Gjeilegutu/ Riksveg 7 tegnes med trafikkøy 5. Avkjøring fra Gjeilegutu til parkering gis ny utforming, inklusiv frisiktsoner. 6. Nederste del av bygninger over kulvert gis formål Herberger, bevertning og Turistbedrift Endringene er vist i revidert plankart datert 29.08.07 Endring i reguleringsbestemmelsene: 1. Planbestemmelsene omarbeides til reguleringsbestemmelser slik at alle relevante bestemmelser fra reguleringsplan for Geilo sentrum meddtas. 2. Bestemmelser for støy i pkt 1.11 utvides, med henvisning til utarbeidet støyrapport og retningslinjer T-1442, samt krav til gjennomgående leiligheter mot nord og fasadetiltak mot sør, slik at innendørs støynivå tilfredsstiller kravene etter teknisk forskrift. 3. Ny bestemmelse 1.6 medtas med konkrete bestemmelser om tilgjengelighet. 4. Ny bestemmelse 10.4 medtas med krav til utforming av lekeplass. Endringene er vist i reviderte planbestemmelser datert 07.08.07
Side 8 av 9 Teknisk hovedutvalgs innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2, vedtar Hol Kommunestyre framlagte forslag til reguleringsplan for Geilo Hotell. Protokolltilførsel fra Roar Strand. Spørsmål om konsekvensutredning har fra rådmann blitt bekreftet at ikke trengs i saken Geilo Hotell og at dette er avklart fra før i saken. Saksordfører: Trygve Hagen. Kommunestyret behandlet saken den 27.09.2007, saksnr. 86/07 Behandling: Saksordfører: Trygve Hagen. Brev fra Statens Vegvesen av 27.9.2007 ble omfordelt kommunestyret: Ordføreren fremmet følende tilleggsforslag:. med følgende endringer/vilkår: Fortau/gangveg langs ny Geilogutu tegnes inn på reguleringsplankartet i samsvar med prinsipper vist på Plan Geometri/Kryss (udatert tegning fra Rambøll as, oppdrag nr. 2007499/C1)mottatt ved kommunens brev 30.8.2007. Situasjonsplaner/byggeplan for tiltak innenfor 15 m byggegrense til rv. 7 oversendes Statens vegvesen for nærmere behandling. Gangveg rett opp dagens Geilogutu (snarveg) bygges kun dersom tilfredsstillende stigningsforhold oppnås avgreining gangveg mot vest tilkoples fortauet. Reguleringsbestemmelsene 9.3 skal sikthindrende gjenstander endres til sikthindringer. Reguleringsbestemmelsene 11.3 tilføyes etter ny trase for Geilogutu: inklusive fortau og gangveger. **************************************** Innstillingen fra teknisk hovedutvalg med tilleggsforslag fra ordføreren ble enstemmig vedtatt.
Side 9 av 9 Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2, vedtar Hol Kommunestyre framlagte forslag til reguleringsplan for Geilo Hotell med følgende endringer/vilkår: Fortau/gangveg langs ny Geilogutu tegnes inn på reguleringsplankartet i samsvar med prinsipper vist på Plan Geometri/Kryss (udatert tegning fra Rambøll as, oppdrag nr. 2007499/C1)mottatt ved kommunens brev 30.8.2007. Situasjonsplaner/byggeplan for tiltak innenfor 15 m byggegrense til rv. 7 oversendes Statens vegvesen for nærmere behandling. Gangveg rett opp dagens Geilogutu (snarveg) bygges kun dersom tilfredsstillende stigningsforhold oppnås avgreining gangveg mot vest tilkoples fortauet. Reguleringsbestemmelsene 9.3 skal sikthindrende gjenstander endres til sikthindringer. Reguleringsbestemmelsene 11.3 tilføyes etter ny trase for Geilogutu: inklusive fortau og gangveger.