SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. Kst. arealplansjef : 200600258 : O: : L12-59 : Gro Karin Hettervik : Terje Pedersen Behandles av utvalg Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling, 1.gangsbehandling 16.01.08 4/08 Utvalg for byutvikling, 2.gangsbehandling 15.10.08 106/08 Bystyret, endelig godkjenning REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GNR. 59 BNR. 15, FOLKVORD - PLAN 2006 103 SAKEN GJELDER Rambøll Aros AS har på vegne av M2 Eiendomsutvikling AS sendt inn forslag til reguleringsplan for del av gnr. 59 bnr. 15 på Folkvord. Planen skal tilrettelegge for utbygging av boliger med tilhørende anlegg. Planområdet utgjør ca. 22 dekar, og viser bebyggelse med eneboliger/atriumshus, rekkehus, firemannsboliger og leiligheter med tilhørende lekeplasser og annet fellesareal. Med til sammen 54 boliger gir dette en tetthet på ca. 2,5 boliger/dekar. Utvalg for byutvikling vedtok i møte 16.01.08, i tråd med byplansjefens innstilling at hovedadkomsten til området skal være via Folkvordveien. Saken legges frem for 2. gangsbehandling og skal videre til bystyret. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart Utvidet planvarsel Fullstendig planforslag mottatt 03.04.06 30.10.06 06.11.06 11.12.06 14.12.07 1. gangsbehandling i utvalg for byutvikling 16.01.08 Offentlig ettersyn 17.04.08 22.05.08 2. gangsbehandling i utvalg for byutvikling 15.10.08 Videre behandling Endelig vedtak i bystyret 1.gangsbehandling i utvalg for byutvikling Utvalg for byutvikling behandlet saken i møte 16.01.08, sak 4/08, og gjorde følgende vedtak: 1. Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 27-1, punkt 2, at reguleringsplan for del av gnr. 59 bnr. 15 - plan nr. 2006103, sist datert 14.12.07 med tilhørende bestemmelser, sist datert 14.12.07 legges ut til offentlig ettersyn forutsatt at følgende innarbeides før utleggelse: Byplansjefens forslag til hovedadkomst fra Folkvordveien, datert 14.12.07 innarbeides i planforslaget. Rekkefølgekrav: Folkvordveien med tilhørende fortau skal sikres opparbeidet før det gis byggetillatelse. Foreslått omregulering av veg og parkeringsareal ved Hans og Grete barnehage tas ut som følge av byplansjefens forslag til endret hovedadkomst. Foreslått vendehammer tas ut som følge av byplansjefens forslag til endret hovedadkomst. Side 1 av 16
Byggegrense mot sør, på gnr. 62 bnr. 1554 trekkes min. 10 meter fra eiendomsgrensen. 2. I forbindelse med regulering av Folkvordveien ber utvalg for byutvikling om at det vurderes plass for sykkel- og gangsti. 3. Det skal sikres skolekapasitet i området. Følger saken: Alternativ 1: All lek på østsiden av veg 2. Carporter plasseres på vestsiden av veg 2. Får da større areal til blant annet balløkke for større barn. Alternativ 2: Lek 2 bebygges med bolig. Lek 2 legges midt i B4. Byplansjefens oppfølging av vedtakets pkt. 1-3 Planforslaget ble bearbeidet i tråd med vedtakets pkt.1 før utleggelse til offentlig ettersyn. En vurdering i tråd med vedtakets pkt.2 vil bli gjort i forbindelse med reguleringsarbeidet som pågår i plan 2007 127, hvor Folkvordveien ligger inne med forslag om tosidig fortau (se under reguleringsplaner under utarbeiding). Pkt.3 er ivaretatt som rekkefølgebestemmelse. Byplansjefens oppfølging av tilleggsvurderinger i høringsfasen Byplansjefen ser at løsningen for lekearealene L2 og L3 ikke er fullgod. Den har vært diskutert med forslagstiller og park før 1.gangsbehandlingen, hvor konklusjonen ble å legge inn en bestemmelse som sier at der veg2 krysser område L2 og L3 skal vegbanen opphøyes, gis annet belegg og utføres med fartsdempende tiltak. I tillegg er det i bestemmelsene lagt inn at felles lekeplass L2 og L3 i tillegg til sandlekeplass skal opparbeides for større barn. GJELDENDE PLANER (se vedlagt oversikt over gjeldende reguleringsplaner og reguleringsplaner under utarbeiding) Kommuneplan for Sandnes 2007-2020 Området er i gjeldende kommuneplan disponert som boligareal. Reguleringsplan for Stangeland IV, et område mellom Folkvordveien og ny E-18. Plan 85118 I gjeldende reguleringsplan er Foren regulert som offentlig veg, med et nullpunkt i form av bussluse ved innsendt planforslags østlige grense. Det må foretas mindre justeringer av vegføringen inn i planområdet. Reguleringsplan for ny Rv 44 fra Stangeland til Skjæveland. Plan 97101 Byggegrensesone langs gang- og sykkelveg Østsiden av gang- og sykkelveg langs ny rv44 er vist som område for kommunalteknisk virksomhet, samtidig som det angir en byggegrensesone. Denne sonen er i forslag til regulering vist med formålene bolig, felles lek og trafikkområde. Folkvordveien Frem til krysset med Fartein Valens vei er Folkvordveien regulert med en bredde på 6 m og med et 2 m bredt fortau langs sørsiden. Det er derimot kun veganlegg som er en nødvendig følge av anlegg av ny rv44 som skal bygges ut samtidig med rv44. Foreliggende planforslag vil følge gjeldende regulering. Side 2 av 16
Næringsområde mellom Rv44, E39 og Folkvordveien. Plan 2003 110 Kryss Folkvordveien x Edvard Griegs vei I tillegg til gjeldende regulering av Folkvordveien i plan 97101 er det i plan 2003 110 regulert inn fortau på nordsiden av den delen av Folkvordveien som ligger innenfor planområdet. Det er ikke stilt krav i gjeldende bestemmelser til opparbeiding av krysset for å kunne realisere planen. Foreliggende planforslag vil følge gjeldende regulering. REGULERINGSPLANER UNDER UTARBEIDING (se vedlagt oversikt over gjeldende reguleringsplaner og reguleringsplaner under utarbeiding) Reguleringsplan for næringsområde og boligområde mellom Årsvollveien, E39 og Folkvordveien. Plan 2007 127 Folkvordveien I forslag til regulering inngår det blant annet 70 boliger, og det foreslås tosidig fortausløsning langs Folkvordveien. Planforslaget for dette området er sendt inn for 1.gangsbehandling. Reguleringsplan for utvidelse av Rv 509, Sandnesveien, til 4-felt mellom Folkvordveien og ny Rv 44. Plan 2007 115 Kryss Folkvordveien x Oalsgata Det er varslet igangsatt reguleringsarbeid for å endre dette krysset, samt å flytte det til en felles ny rundkjøring i kryss med Solaveien. Arbeidet blir inkludert i reguleringsplan for rv509, hvor det planlegges å utvide rv509 til 4-felt mellom ny rv44 og dette krysset. Planen er varslet igangsatt. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Beliggenhet Arealet grenser mot ny rv44 i vest, eksisterende boligbebyggelse i Foren i øst, Folkvordveien i nord og mot sør et regulert grøntområde. Området er i dag ubebygd. Korteste gangavstand til barneskole og bydelshus er ca. 1 km. Området ligger i sykkelavstand fra Sandnes sentrum. Det er lagt nye avløpsledninger og gassledning i gang- og sykkelveg langs ny rv44. Området kan få tilført vann fra øst. Landskap Et høydedrag midt i feltet gir et terreng som skråner mot sør med et fall på rundt 1:12. Mot nord er terrenget svakt skrånende og relativt flatt. Arealet har, inntil opparbeiding av ny rv44 ble igangsatt, vært benyttet som jordbruksareal. Det er kun spredt kantvegetasjon langs steingjerde i øst som vil kunne bli berørt av en utbygging. Det er mulig risiko for radon i grunnen. Eierforhold Utbyggingsområdet med boliger og tilhørende anlegg omfatter del av eiendom 59/15, og eies av M2 Eiendomsutvikling AS. Område B8 er privat og uregulert, og inngår i eiendommene 62/1149, 62/1150, 62/1151 og 62/1152. Eksisterende lekeplass v/storasteinen er offentlig og uregulert. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planforslaget åpner for en variert bebyggelse med eneboliger/atriumshus, rekkehus, firemannsboliger og leiligheter. Bebyggelsen er gruppert slik at 4-mannsboligene danner en gruppe i nordre del av området, mot Folkvordveien. Leilighetene er gruppert i det fallende terrenget lengst sør i området, mens rekkehus og eneboliger/atriumshus er lagt midt i området. For å tilpasses eksisterende eneboligbebyggelse i øst bygges hele området ut med maksimalt to etasjer, med unntak av bygningene B6 og B7 som får en underetasje på sørsiden. Område B8 regulerer én privat tomt, i tillegg til utvidelse av eksisterende hageareal. Planforslaget viser adkomst inn i området fra eksisterende boliggate i øst, via Folkvordveien. Side 3 av 16
Arealbruk Hele planområdet har et areal på ca. 22 dekar. Området foreslås regulert til følgende: Reguleringsformål Arealstørrelse Byggeområde for boliger m/tilhørende anlegg 12.272 m² Felles leke- og grøntareal 3.187 m² Offentlig lekeplass 875 m² Felles trafikk- og parkeringsareal/annet fellesareal 1.954 m² Offentlig trafikkareal 3.817 m² Terrengbearbeiding Den nordlige delen av planområdet ligger rundt én meter lavere enn eksisterende bebyggelse i øst. Denne høydeforskjellen tas opp med en carport-/bodrekke (se vedlagt snitt). Overgangen mellom B5 og B8 er det ikke vist løsning for, men høydeforskjellen vil være i underkant av 1 meter. I den sørlige delen av området, B6 og B7, tar bygningskroppene opp terrengforskjellene, og terrengbearbeiding i forhold til veginngrep og fellesareal er vist med mur (se vedlagt snitt). Bebyggelse Området planlegges utbygd med 54 boliger, hvorav én privatbolig innenfor B8, på 62/1149. Det er lagt opp til 4 boligtyper: firemannsboliger (B1-B3), rekkehus (B4), eneboliger i rekke m/atriumsløsning (B5), og leiligheter (B6 og B7). Felt Hustype Antall boliger Maks BRA pr. enhet (m²) P-areal kjeller (m²) Areal i underetasje (m²) Regulert maks BRA (m²) B1 4-mannsbolig 8 90 750 B2 4-mannsbolig 8 90 750 B3 4-mannsbolig 4 90 380 B4 Rekkehus Rekkehus 8 2 185 210 1500 450 B5 Eneboliger 7 240 1700 B6 Leiligheter 8 120 450 1450 B7 Leiligheter 8 120 4 stk. m/u.etg: 450 1450 SUM 53 8430 m² Utnytting Planforslaget med områdene B1-B8 viser totalt 54 boliger. Dette gir en utnytting på 2,5 boliger/dekar. Med et tillatt bruksareal på 8430 m² gir det %BRA=40,5%. Byggeområde B1-B3 Område B1-B3 skal bebygges med firemannsboliger. Boligene bygges i enheter i to etasjer, med to leiligheter i hver etasje. Inngang til boligene skjer fra gavlveggene. Boligene i andre etasje har egen utvendig trappeoppgang. Boligene samt private balkonger er vendt mot sørvest. Til hver boenhet er det planlagt en bod på 9 m², som ligger i tilknytning til felles carportanlegg. Byggeområde B4 B4 skal bebygges med 10 rekkehus i to etasjer, med inngang fra øst. Boligene vender mot sørvest, med utgang til privat hageareal. Det er planlagt garasje og bod mellom bolig og veg2. Side 4 av 16
Byggeområde B5 B5 skal bebygges med eneboliger i to etasjer. Bygningene plasseres i eiendomsgrensene mot nord, og hovedhus vil sammen med plassering av garasje danne et avskjermet atrium på ca. 50 60 m² med gode solforhold mot sør og sørvest. Selve hovedhuset kan bygges i to etasjer. Over en fløy på én etasje, som binder sammen hovedhus og garasje, tillates inntil 20 m² takterrasse. Den skal skjermes mot innsyn til naboer (se vedlagt snitt). Byggeområde B6 og B7 Området skal bygges med åtte leiligheter i hvert bygg. På grunn av fallende terreng legges bygningene i to rekker med adkomst fra nord. Alle leilighetene vil få utgang til egen privat balkong som vender mot sør. Bygningene oppføres i to etasjer, med underetasje på sørsiden av byggene. Underetasje til B7 kan tilfalle leilighetene i 1.etasje, slik at disse kan gå over to plan. Leilighetene i første etasje får inngang på bakkeplan, mens leilighetene i andre etasje får utvendig trapp. På inngangssiden for B6 bygges carporter med sportsbod. B7 vil få parkeringsplasser og sportsbod i kjeller under B6 (se vedlagt snitt). Trafikkarealer Parkering For område B1-B3 (firemannsboliger) legger planen til rette for felles parkering i et carportanlegg med 20 plasser. Det er planlagt åtte plasser for gjesteparkering, inkl. to plasser for bevegelseshemmede. For område B4 (rekkehus) og B5 (eneboliger/atriumshus) er det lagt inn krav om min. to p-plasser på egen tomt. For B4 kan det bygges én garasje, mens det for B5 er rom for dobbelgarasje. Parkering for B6 (leiligheter) skjer i carportanlegg, med 6 felles gjesteparkeringsplasser inkl. én plass for bevegelseshemmede. For B7 (leiligheter) er parkeringen i kjeller under B6, hvor det i tillegg til én plass for hver leilighet er 8 gjesteparkeringsplasser øremerket leilighetene i B7. Gjesteparkeringen her skjer foran hovedplassen til tilhørende leilighet. Langs veg2, utenfor B6 og B7, er det foreslått 7 plasser for gjesteparkering. Utenfor B7 foreslås én plass for bevegelseshemmede. Totalt er det regulert 38 p-plasser, hvorav to for bevegelseshemmede. Antall parkeringsplasser er ut fra dette i henhold til parkeringsnormen. Sykkelparkering for eneboliger/atriumshus og rekkehus skal løses på egen tomt. For leilighetene skal det bygges sykkelparkering som tilsvarer to sykler pr. bolig, hvor én plass pr. bolig skal være i felles sykkelbod. Adkomst Planlagt boligområde vil ha adkomst fra øst, og betjenes via Folkvordveien. Gang- og sykkelveger vil binde boligene opp mot overordnet g/s-veg langs ny rv44, og til Folkvordveien i nord. Lekeareal Området deles opp av felles grøntarealer som går øst-vest fra eksisterende lekeplass ved Storasteinen og ut til ny g/s-veg langs ny rv44. Det er avsatt fire områder for felles lek, L1-L4, i tilknytning til de ulike boligfeltene. Til sammen utgjør L1-L4 rundt 3000 m². Dagens lekeplass v/storasteinen reguleres som offentlig lekeplass, og er på rundt 880 m². Miljøforhold Støy I trafikkstøyrapport utarbeidet av Sinus, datert 27.10.06, er det foretatt støyberegninger med utgangspunkt i Statens vegvesen sine planer for veg- og vollanlegg for ny rv44. Beregningene viser at det i den sørlige delen av planområdet er behov for ytterligere skjermingstiltak mot støy fra rv44 i forhold til det Statens vegvesen har lagt opp til. Side 5 av 16
Dette skyldes en bro som skaper et brudd i støyvollen. Tiltakene innebærer en forhøyning av skjermen på broen fra ca. 1,2-2 m, og en forhøyning av deler av vollen med ca. 1 m. På vestvendte fasader i andre etasje, samt fasader som vender mot felles lekeareal, anbefales enklere fasadetiltak i form av lydvinduer. I revidert støyrapport fra Sinus datert 05.01.07 er tidligere kombinasjon med forhøyning av voll og forhøyning av skjerm på broen erstattet med en løsning som kun omfatter forhøyning av vollen, dog i større utstrekning nordover enn tidligere. Det opplyses fra forslagstiller at vegvesenet vil ferdigstille ytterligere skjermingstiltak samtidig ved bygging av ny rv44. Bygging av støyvoll langs rv44 vil være ferdig utbygd før omsøkt område bebygges med boliger. Ovennevnte støyrapport la til grunn en annen bygningsmasse og orientering for område B6 og B7, i tillegg til en for lav trafikkprognose. Støyrapporten er i etterkant blitt bearbeidet, slik at den bygningsmessig samsvarer med planforslaget og har et oppdatert trafikkgrunnlag. Den reviderte støyvurderingen, datert 18.09.08 konkluderer med minimale endringer i støysituasjonen for planområdet som helhet. Det er derimot et lite område helt i sør (Lek4) som har et støynivå på litt over 55 dba. I følge Sinus vil det sannsynligvis være nok med en liten, lokal støyskjerm i grønt-/lekearealene. Det er mulig at støyvollen langs rv44 allerede vil fange opp dette, men Sinus mener at det er vanskelig å si noe om det på det nåværende tidspunkt. Ut fra dette legges det inn en bestemmelse om at det ved utarbeidelse av utomhusplan skal foretas en oppdatert støymåling ved L4. En lokal støyskjerm plasseres i dette området dersom det skulle vise seg nødvendig for å tilfredsstille støykravene i T-1442. Sol- og skyggeforhold Det er utarbeidet sol- og skyggediagram som viser at alle private terrasser, balkonger og lekeplasser vil få gode solforhold i sommerhalvåret. Alle private uteareal vender mot sør eller sørvest. Utbyggingen vil ikke gi skygge for eksisterende nabobebyggelse. Radon Da området ligger innenfor et mulig risikoområde for radon skal det, i henhold til bestemmelsene, foretas radonmåling i ferdig oppført bygning før ferdigattest utstedes. Kommunaltekniske forhold Det ligger vann- og avløpsledninger, samt gassledning i den nyanlagte gang- og sykkelvegen langs planområdet i vest. Anlegget er del av avløp vest, og det er stilt rekkefølgekrav i bestemmelsene om at området ikke kan tas i bruk før avløp vest er ferdig bygget. Avsatt areal for avfallshåndtering har en størrelse som gjør det mulig på et senere tidspunkt å gå over til større samlecontainere eller nedgravde løsninger uten å måtte regulere inn større areal. Renovasjonsteknisk plan er utarbeidet og vedlagt. HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN Reguleringsplanen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden 17.04.08 22.05.08. Det kom inn følgende uttalelser: Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: 1. Statens vegvesen, brev datert 22.04.08 Det vises til tidligere uttalelser vedr. støy- og trafikkforholdene knyttet til utbyggingsområdet. Vegvesenet har ingen vesentlige merknader til endringsforslaget, og forutsetter at det utarbeides en utbyggingsavtale mellom kommunen og utbygger som sikrer gjennomføring av rekkefølgebestemmelsene i planen. Side 6 av 16
2. Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen, brev datert 03.06.08 I brev datert Riksantikvaren 25.10.06 går det frem at de aktuelle fredete kulturminnene frigis uten ytterligere undersøkelser. 3. Rogaland fylkeskommune, regionalplanseksjonen, brev datert 21.05.08 Fylkesrådmannen har ingen merknader til planforslaget. Det kommer ikke egen uttalelse fra Fylkesmannen i Rogaland i denne saken. 4. Lyse, brev datert 13.05.08 Følgende foreslås tatt inn i bestemmelsene: Før anleggstart for området godkjennes av kommunen skal strømbehov og alternativ energi til oppvarming være avklart. Prosjektering av VVA og annen infrastruktur, kabler og rørledninger for energi skal samordnes og dokumentert avklart før opparbeiding av feltet starter. Forslag til bestemmelse er lagt inn i sin helhet. 5. Funksjonshemmedes råd, brev datert 14.05.08 Funksjonshemmedes råd ønsker at det legges til rette for parkeringsplass for funksjonshemmede ved B7. Det forutsettes at det ved utforming av lekeplass tas hensyn til universell utforming. Planen viser nå en parkeringsplass for funksjonshemmede ved B7. Det er lagt inn en bestemmelse om at felles lekeplasser skal gi adkomst- og lekemuligheter for bevegelseshemmede. 6. Malmheim bydelsutvalg, protokoll datert 25.04.08 Bydelsutvalget støtter byplansjefens forslag om at hovedadkomsten blir lagt til Folkvordveien. Bydelsutvalget foreslår at det opparbeides fortau langs feltets veg2, og at navnet Storsteinen korrigeres til Storasteinen. I følge vegvesenets håndbok 017 bør det anlegges fortau ved et boligantall på 30-150 boliger. Veg2 vil totalt betjene 33 boliger, hvorav 16 boliger innenfor B6 og B7 skal bruke veg2 som gjennomkjøringsgate. Ved å anlegge et 80 meter langt fortau langs veg2, mot B4 eller B5, vil gående/syklende måtte krysse henholdsvis 10 eller 7 inn-/utkjørsler. Antall boliger som vegen skal betjene ligger helt i nedre sjikt av håndbokens anbefaling. Antall og tetthet av avkjørsler til B4 og B5 gjør at fortauet blir forholdsvis oppstykket. Ut fra ovennevnte velger byplansjefen å opprettholde veg2 uten fortau. Navnet er endret til Storasteinen. 7. Stangeland bydelsutvalg, protokoll datert 13.06.08 Bydelsutvalget er enig i at tilførsel bør være via Folkvordveien, noe som forutsetter at Folkvordveien rustes opp betydelig. Det må dessuten komme gang- og sykkelveg med forbindelse til g/s-veg langs ny rv44 og g/s-veg ved Oalsgaten. Folkvordveien må få tilstrekkelige sikringstiltak for myke trafikanter med særlig hensyn til skolebarn. Da feltet trolig er begynnelsen på videre utbygging i dette området må det planlegges med ytterligere fortau, gang- og sykkelveger, bydelshus, grønne områder, leke- og idrettsplasser osv. Adkomst Folkvordveien/Oalsgaten må bli betydelig bedre. Økt utbygging bør føre til bedre tilbud på kollektivtransport. De meget grundige studiene med hensyn til støy må følges opp med tilstrekkelige tiltak. Side 7 av 16
Bydelsutvalgets innspill som knytter seg til opprustings- og sikringstiltak av Folkvordveien, gang-/sykkelveg langs denne og fremtidig arealutvikling i området vil måtte ivaretas gjennom planarbeid som ligger utenfor planforslaget som her er for behandling. Det foreliggende planforslaget har derimot en rekkefølgebestemmelse som sier at Folkvordveien med tilhørende fortau skal sikres opparbeidet før det gis byggetillatelse. Forholdet til støy er ivaretatt gjennom bestemmelsene. 8. Sandnes kommune, kommunalteknikk, brev datert 29.04.08 Kommunalteknikk påpeker at innkjøringen til parkeringsplass med carporter og boder ved B6 har liten kurveradius, i tillegg til at bredden foran carportene virker noe snau. Videre at kommunal ledning helt nord i planområdet må omlegges der carporter og boder er inntegnet på planen. Byggelinje til kommunal ledning er 4 meter. Utbyggingsavtale skal varsles og inngås i henhold til 64 i plan- og bygningsloven. Dersom det kan være grunn til å tro at det kan finnes forurensninger i grunnen må dette undersøkes i henhold til forurensningsforskriften. Kurveradius ved innkjørsel til B6 er endret, mens bredden foran carportene anses som tilfredsstillende. Den kommunale ledningen på P1 skal legges om, og vil ikke komme i konflikt med bebyggelsen. Det har ikke kommet frem dokumentasjon som tilsier at det kan være fare for forurensninger i grunnen (se vedlagt ROS-analyse). Forholdet til radon er ivaretatt i bestemmelsene. 9. Sandnes kommune, park og idrett, brev datert 02.06.08 Løsningen som er vist der lekearealene L2 og L3 er delt av kjøreveg (veg2) fremheves som dårlig. Det er viktig at reguleringsbestemmelsenes punkt om universell utforming også blir knyttet til bruk av lekeplasser. Byplansjefen ser at løsningen for lekearealene L2 og L3 ikke er fullgod. Den ble diskutert med forslagstiller og park og idrett i forkant av 1.gangsbehandling. Konklusjonen ble å legge inn en bestemmelse som sier at der veg2 krysser område L2 og L3 skal vegbanen opphøyes, gis annet belegg og utføres med fartsdempende tiltak. Det er lagt inn i bestemmelsene at felles lekeplasser skal gi lekemuligheter for bevegelseshemmede. 10. Sandnes kommune, byggesak, brev datert 05.05.08 Under generelle bestemmelser bes det om at følgende tas med: Det tillates ikke etablert ekstra boenhet uansett boligtype, enebolig, rekkehus osv. Forslag til bestemmelse er lagt inn i sin helhet. 11. M2 Eiendomsutvikling AS, brev datert 20.05.08 M2 Eiendomsutvikling AS har sendt inn foreliggende planforslag. Ved 1.gangsbehandling vedtok utvalg for byutvikling at hovedadkomsten til planområdet skal være via Folkvordveien. Forslagstiller fremhever i uttalelsen at de ønsker å ta i bruk Foren som hovedadkomst, slik det opprinnelige forslaget var, og har lagt ved opprinnelig forslag til plan sammen med rapport fra Norconsult AS datert 15.01.07. Rapporten støtter opp om Foren som hovedadkomst. Søker viser også til brev fra Statens vegvesen datert 26.04.06, hvor det forutsettes adkomst via Foren. Side 8 av 16
Utvalg for byutvikling vedtok også følgende pkt.2: I forbindelse med regulering av Folkvordveien ber utvalget for byutvikling om at det vurderes plass for sykkel- og gangsti. Dette mener søker ligger utenfor omsøkt område, og det er kjent at Sandnes Tomteselskap har levert inn plan for dette området. Det vises til møte i utvalg for byutvikling den 16.01.08, hvor det ved 1.gangsbehandling i sak 4/08 ble vedtatt at Folkvordveien skal være hovedadkomsten til planområdet. Byplansjefen viser i den forbindelse til saksframlegget, hvor hovedadkomsten ble grundig argumentert både ut fra forslagstillers vektlegging av Foren og byplansjefens vurdering av Folkvordveien. Rapporter fra Norconsult AS var lagt ved saken i sin helhet. Når det gjelder byplansjefens argumentasjon i forrige behandling vedrørende hovedadkomst til området vises det til avsnittet BYPLANSJEFENS VURDERING nedenfor. Byplansjefen kan ikke se at det er kommet frem nye argument i ovennevnte uttalelse fra forslagstiller. Da rapporter fra Norconsult AS var lagt ved i forrige behandling er ikke disse vedlagt ved 2.gangsbehandling. Vedrørende adkomst til planområdet har Vegvesenet i høringsuttalelsen datert 22.04.08 ingen vesentlige merknader til endringsforslaget. En vurdering i tråd med vedtakets pkt.2 vil bli gjort i forbindelse med reguleringsarbeidet som pågår i plan 2007 127, hvor Folkvordveien ligger inne med forslag om tosidig fortau. Fra grunneiere: (se vedlagt merknadskart) 1. Marit Brevik (62/1152), Bjørn Lima (62/1151), Anne Karin Johansen (62/1150), Leif Nyhagen (62/1149 og 62/1554), brev datert 05.05.08 Grunneierne er naboer til B5, og er grunneierne av B8. De ønsker ikke at høyeste del av bebyggelsen skal vende østover mot deres eiendommer, men at denne blir vendt mot vest. Etter forslaget vil det bli en massiv vegg med syv tette boliger som sperrer for all utsikt vestover. Det fremheves at dette vil medføre en ytterligere forringelse av bomiljøet utover det området allerede er blitt påført etter anlegg av ny rv44 med påfølgende støy. I forhold til planforslagets naboer i øst er byggegrensen for felt B5 trukket 6 meter fra eiendomsgrensen. For å oppnå optimale lys og utsiktsforhold er planlagt volumoppbygging vurdert som naturlig for løsningen i B5. Ut fra ovennevnte vil byplansjefen opprettholde planforslagets løsning med bebyggelsens høyeste del vendt mot B8. 2. Leif Nyhagen (62/1149 og 62/1554), brev datert 03.05.08 Grunneier er nabo til planområdets adkomst, og er også eier av 62/1554 som i B8 er avsatt til bolig. Grunneier foreslår å forskyve adkomsten til planområdet 2 m mot nord, uten videre begrunnelse. Foreslått flytting av veg ligger inntil grunneiers eiendom på 62/1554. Denne eiendommen er avsatt til bolig innenfor B8 og er på rundt 580 m². Form og størrelse på tomten gir etter byplansjefens vurdering et tilfredsstillende utgangspunkt for en god planløsning. Byplansjefen kan ikke se at ønsket flytting vil tilføre områdets adkomst en forbedring. Ut fra ovennevnte kan ikke byplansjefen se behov for å forskyve hovedadkomsten mot nord, og opprettholder planforslagets adkomst. Side 9 av 16
3. Per Ween (62/1044), brev datert 16.04.08 Grunneier er nabo til B6 og B7 i øst. Det påpekes at utbyggingen av B6 og B7 bryter helt med omkringliggende bebyggelse. Det fryktes at reguleringsbestemmelsene for B6 og B7 vil medføre et lite helhetlig inntrykk av feltet, med vindusplassering, fargebruk og detaljering som kan varieres. Med foreslåtte gesims- og mønehøyder på henholdsvis 6,5 og 11 meter frykter grunneier at en del av kveldssolen vil forsvinne, og at store deler av utsikten mot vest mest sannsynlig vil forsvinne. Videre antas det at høyden på bygningen, kombinert med den frie plasseringen av vinduer og balkongreguleringen kan gi betydelig problem med innsyn. I felt B6 og B7 er det valgt en boligløsning med leiligheter som har fått en plassering med hensyn til fallet på terrenget. I sol/skyggediagram for 21.mars (vårjevndøgn) kl.16.00, fremgår det at B6 og B7 kun vil kaste skygge i hjørnene av naboeiendommene. Med hensyn til innsyn vil hovedfasadene med balkonger for opphold være orientert mot sør. 4. Beboere v/lars Herstad (62/1874, 62/1917, 62/1918, 62/1919, 62/1920, 62/1921), brev datert 20.05.08 Beboerne mener at dagens situasjon tilsier at tilkomst for nytt planområde ikke bør skje via Folkvordveien. Selv etter foreslått oppgradering mener de at Folkvordveien vil være en smal vei med begrenset kapasitet. Det påpekes at byplansjefen baserer mange av sine argument på planer om fremtidig oppgradering av Folkvordveien. Beboerne ber om at dagens situasjon, samt begrenset kapasitet etter en evt. oppgradering vektlegges i kommunens endelige vurdering (se vedlagt brev). Det vises til tidligere behandling og vedtak når det gjelder valg av hovedadkomst til planområdet. Byplansjefen gjør oppmerksom på at Folkvordveien langs eiendommene til beboerne som her har uttalt seg er opparbeidet med 6,5 meters bredde og med ensidig og delvis tosidig fortau. Byplansjefen må i denne saken forholde seg til den reguleringsplanen som pr. i dag er gjeldende for Folkvordveien. Samtidig er det viktig å vektlegge det planarbeidet som pågår i vurderingen av hovedadkomst. Dette ut fra at arbeidet tar sikte på en ytterligere forbedring av trafikksikkerheten langs Folkvordveien enn det gjeldende regulering gjør. Når det gjelder byplansjefens argumentasjon i forrige behandling vedrørende hovedadkomst til området vises det til avsnittet BYPLANSJEFENS VURDERING nedenfor. Byplansjefen kan ikke se at det her skulle være behov for å komme med utdypende argumentasjon/dokumentasjon som bygger opp om tidligere vurdering, utover det som fremkommer nedenfor. BYPLANSJEFENS VURDERING Adkomst Det vises til at utvalg for byutvikling i møte 16.01.08 vedtok, i tråd med byplansjefens innstilling, at Folkvordveien skal være hovedadkomsten til foreliggende planforslag. Allerede under planleggingen av ny rv44 ble det vurdert at dette utbyggingsområdet burde få adkomst via Folkvordveien. Til grunn lå kortere kjøreretning ut til overordnet vegnett, nødvendig opprustning av Folkvordveien og lavere samfunnsmessig belastning. I saksframlegget til 1.gangsbehandling opprettholder byplansjefen at hovedadkomsten til omsøkt planområde bør skje via Folkvordveien. I saksframlegget ble hovedadkomsten grundig belyst både ut fra forslagstillers vektlegging av Foren og byplansjefens argument for å velge Folkvordveien. Byplansjefen bygget sin argumentasjon på følgende: Side 10 av 16
Dagens situasjon Med en økning av boligtallet på 53, og med utgangspunkt i 5 kjøretøy/døgn pr. boenhet vil dette utgjøre 265 kjøretøy/døgn. Dette gir ca. 13 % økning i lokaltrafikken i boliggatene. Folkvordveien er i dag uten fortau, med unntak av de første 150 m fra adkomsten inn i planområdet hvor det er ensidig og delvis tosidig fortau. Da det er ca. 250 m med ensidig gang og sykkelveg fra kryss med Fartein Valens vei til Oalsgata er det rundt 450 m av Folkvordveien som er uten fortau. Veien varierer i bredde fra 4,5 m til 6 m, og har 30 km/t som fartsgrense med fartshumper på hoveddelen av strekningen. Trafikkmengden er i dag på ca. 750 2000 kjøretøy/døgn. Dagens bebyggelse er konsentrert på sørsiden av veien. Regulering I forbindelse med planlegging av ny rv44 ble det vurdert at det aktuelle utbyggingsområdet burde få adkomst ut til Folkvordveien. Til grunn lå kortere kjøreretning ut til overordnet vegnett, nødvendig opprustning av Folkvordveien og lavere samfunnsmessig belastning. Dagens trafikale forhold langs Folkvordveien er ikke tilfredsstillende med hensyn til trafikksikkerhet og skoleveg. Det foreligger godkjent reguleringsplan for utvidelse til 6 m bredde med ensidig fortau på 2 m på sørsiden, hvor dagens boligbebyggelse stort sett ligger. I innsendt forslag til regulering på nordsiden av Folkvordveien hvor det til sammen inngår 70 boliger, er det foreslått tosidig fortausløsning langs Folkvordveien. Planforslaget for dette området er sendt inn for 1. gangs behandling. Ved bruk av Folkvordveien ledes trafikken ut i Oalsgata, hvor det i dag er et fullkanalisert kryss. Det planlegges å endre dette krysset, samt å flytte det til en felles ny rundkjøring i kryss med Solaveien. Arbeidet med dette inngår i en reguleringsplan for rv509, hvor en planlegger å utvide rv509 til 4-felt mellom ny rv44 og dette krysset. Planen er varslet igangsatt. Arbeidet med regulering av nevnte areal, samt gjeldende reguleringsplan for Folkvordveien ser byplansjefen på som et viktig grunnlag for å kunne imøtekomme en best mulig løsning til hovedadkomst langs Folkvordveien. Trafikkbilde Ved bruk av Foren ledes trafikken fra det nye feltet til fv241, som i dag har en trafikkmengde på ca. 8000 kjøretøy/døgn. Krysset Foren x fv241 er fullkanalisert. Videre ledes trafikken ut til Oalsgata, som har en trafikkmengde på ca. 18000 kjøretøy/døgn. Krysset med Oalsgata er signalregulert og det er store køproblemer i dette krysset i rushtiden hver morgen og ettermiddag. I forbindelse med åpning av ny rv44 mellom Stangeland v/smeaheia og Skjæveland vil det skje endringer i trafikkstrømmene i området på Stangeland. Ny rv44 vil redusere trafikkmengden i Bjørnstjerne Bjørnsons gate og Oalsgata. Samtidig vil den øke vesentlig i Heigreveien vest for Foren, hvor beboerne kan kobles på overordnet veinett ved hjelp av en stor rundkjøring. Kjøretid I utredningen fra forslagstiller gjøres det en vurdering knyttet til kjørelengde og kjøretid. Dersom kjøreruten har utgangspunkt i adkomsten inn i planområdet og til ev39 v/stangeland, vil utkjørt distanse på den sammenlignbare kjørestrekning være nesten dobbelt så lang ved valg av Foren som ved valg av Folkvordveien. Kollektivtrafikken Det går i dag fire bussruter langs fv241 som blir berørt ved valg av Foren. Alle kjører gjennom krysset med Bjørnstjerne Bjørnsons gate x Oalsgata. I Oalsgata går dessuten rute 2A (hovedrute). For å kunne få tilfredsstillende avvikling i Oalsgata og Bjørnstjerne Bjørnsons gate er det behov for å avlaste disse. Ved å akseptere at adkomsten til feltet legges via Foren vil en motvirke denne målsettingen og dermed gi verre forhold for hovedkollektivrutene som er i Oalsgata og Bjørnstjerne Side 11 av 16
Bjørnsons gate. Ut fra en faglig vurdering bør den frigjorte trafikkapasiteten forbeholdes bedre fremkommelighet for kollektivtrafikken, og som reservekapasitet til bruk for endret trafikkfordeling på veinettet i og rundt sentrum, da trafikken vil omfordeles ved at trafikk i boliggater overføres til overordnet veinett. I tillegg vil økt kjørelengde ved bruk av Heigreveien og Oalsgata gi økt ulykkesrisiko, da disse to vegstrekningene er ulykkesutsatt, og krysset Heigreveien x Asheimveien er registrert som ulykkespunkt. Kostnader I forhold til kostnader vil det medføre større kostnader forbundet med Folkvordveien, da denne strekningen har behov for oppgradering ihht. til regulert planløsning. En kostnadsdeling vil derimot måtte tas opp i forbindelse med regulering/utbygging som pågår nord for Folkvordveien. Konklusjon Ut fra en samlet vurdering vil byplansjefen opprettholde at hovedadkomsten til omsøkt planområde skjer via Folkvordveien. Det gjøres ut fra følgende: kortere kjørelengde til overordnet vegnett naturlig skoleveg mindre belastning for beboerne i Foren-området mindre belastning på vegnettet mindre utslipp/forurensing gjeldende regulering av fortau langs Folkvordveien reguleringsarbeid pågår for å oppgradere Folkvordveien med hensyn til trafikksikkerhet reguleringsarbeid pågår for å oppgradere kryss Folkvordveien x Oalsgata Punktene under ovennevnte konklusjon kan utdypes noe: - Kortere kjørelengde til overordnet vegnett viser til vegnett med retning Nord-Jæren, hvor tyngden av arbeidsplasser ligger. - Naturlig skoleveg har med avstand å gjøre, og hva som blir naturlig å bruke som skoleveg. Argumentet bygger på en oppgradering av Folkvordveien. - Mindre belastning for beboerne i Foren-området bygger på at det langs Foren er en høyere boligtetthet og en barnehage som i sterkere grad vil bli berørt av økt biltrafikk. Med en oppgradering av Folkvordveien mener byplansjefen at belastningen med økt trafikk som planforslaget vil forårsake vil berøre færre. - Mindre belastning på vegnettet tar utgangspunkt i at Forus/Stavanger er et tyngdepunkt for arbeidstakere på Nord-Jæren. - Mindre utslipp/forurensing tar bl.a. utgangspunkt i dagens trafikkmengde i Heigreveien og at denne forventes å øke vesentlig nå som ny rv44 er åpnet. - Reguleringsarbeid som pågår er et viktig grunnlag for å velge Folkvordveien, da en oppgradering av veien innbefatter økt trafikksikkerhet. Antall boliger som veg2 skal betjene ligger helt i nedre sjikt for etablering av fortau. Antall og tetthet av avkjørsler til B4 og B5 gjør at et fortau vil bli forholdsvis oppstykket. Ut fra ovennevnte velger byplansjefen å opprettholde veg2 uten fortau. Parkeringsdekning Parkeringsdekningen er i henhold til parkeringsnormen. Byplansjefen ser derimot på løsningen med 7 parkeringsplasser langs veg2 som skal betjene B6 og B7, og innsnevringen av lekeareal som en av konsekvensene som en dårlig løsning. Forslagstiller har i forbindelse med siste planrevidering valgt å opprettholde langsgående parkering, og byplansjefen godtar under tvil planforslagets løsning. Arealutnytting Planforslaget legger opp til en boligtetthet på 2,5 boliger/dekar. I fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren skisseres en tetthet på 3 boliger/dekar. Side 12 av 16
Skolekapasitet Ved søknad om byggetillatelse skal det dokumenteres at det er skolekapasitet i inntaksområdet. Dette er lagt inn som en rekkefølgebestemmelse. Konsekvenser for barn og unge Lekeplasser Det er ikke konflikt med barnetråkkregistreringer i området. Det er regulert inn fire nye lekeplasser, med et samlet areal på 3000 m². Det tilsvarer ca. 56 m² pr. bolig. Regulert lekeareal er i henhold til kravene i lekeplassnormen, men arealet øst og vest for B6 og B7 er mindre nyttbart p.g.a. innsnevring. Et større lekeareal L2 og L3 danner en sammenheng med eksisterende lekeplass v/storasteinen. Adkomsten til B6 og B7 deler dette lekearealet opp, og byplansjefen ser at det ikke er en god løsning å føre en boliggate gjennom et lekeområde. For å best mulig kunne ivareta sikkerheten med en slik løsning er det i bestemmelsene lagt inn at vegbanen her skal opphøyes, gis et annet belegg og utføres med fartsdempende tiltak. I forhold til parkeringsarealet mot sør, vil dette ligge i et lavere nivå enn lekeplassen (se vedlagt snitt). Ut fra et antall på 53 planlagte boliger skulle det ut fra lekeplassnormen vært regulert inn en kvartalslekeplass i området. Da arealstørrelse og form gjør det vanskelig å innfri innholdet i en kvartalslekeplass fullt ut er det under prosessen blitt enighet om at sandlekeplass og kvartalslekeplass slås sammen for L2 og L3. I tillegg til at disse lekeplassene opparbeides som sandlekeplass skal de tilrettelegges for større barn. Dette er lagt inn i bestemmelsene. Skoleveg Planområdet ligger ca. 0,9 km fra Stangeland barneskole målt via Folkvordveien, og ca.1,2 km målt via Edv. Griegsvei og Fartein Valens vei. Skolevegen vil kunne være forholdsvis trygg på fortau langs boliggatene Edv. Griegsvei og Fartein Valens vei. Den korteste og naturligste ruten vil derimot være Folkvordveien. Dagens trafikale forhold langs denne veien er derimot ikke tilfredsstillende med hensyn til trafikksikkerhet, noe som støtter opp om behovet for etablering av fortau langs Folkvordveien. I forbindelse med UBU s vedtak om å bruke Folkvordveien som hovedadkomst er det lagt inn en rekkefølgebestemmelse som sier at Folkvordveien med tilhørende fortau skal sikres opparbeidet før det gis byggetillatelse. Gang- og sykkelveger Planområdet ligger inntil ny gang- og sykkelveg langs ny rv44 som nylig er åpnet. Den vil knytte området til overordnet gang- og sykkelvegnett i Sandnes. Konsekvenser for miljø, helse og trivsel Planforslaget har ingen kjente negative konsekvenser for helse og miljø. Området skal bygges ut til boligområde med relativt liten utnyttelse og lav byggehøyde (maks. to etg. + u.etg. for B6 og B7). Området har gode solforhold, og foreslått regulering tilrettelegger for privat og felles uteareal med gode solforhold i sommerhalvåret. Utbyggingen vil ikke gi skygge for eksisterende nabobebyggelse. Trafikkøkningen antas å bli på rundt 12-13% i boliggatene. Det er mulig risiko for radongass i området, men dette er ivaretatt i forslag til bestemmelser. Støyberegning, datert 27.10.06 og 05.01.07, viser at det kan oppnås tilfredsstillende støyforhold på bakkeplan ved å øke høyden ca. 1 meter på deler av vollen langs rv44. Beregningene er gjort i samarbeid med vegvesenet, og det er gjort avtale om at vegvesenet ferdigstiller denne ekstra støyskjermingen samtidig ved bygging av ny rv44. Støyrapportene anbefaler enklere fasadetiltak i form av lydvinduer på vestvendte fasader i andre etasje, samt fasader som vender mot felles lekeareal. Under høringen har det kommet frem at støyvurderingen har lagt til grunn for lav trafikkprognose (ÅDT), samtidig som bygningsmassen og orienteringen for B6 og B7 var annerledes. Støyvurdering, datert 18.09.08 konkluderer med at støysituasjonen kun vil kunne endres for L4 i sør, hvor støynivået i målingen er på litt over 55 dba. I følge Sinus vil det sannsynligvis være nok med en liten, lokal støyskjerm i grønt-/lekearealene, dersom ikke støyvollen langs rv44 allerede fanger opp dette. For å ivareta hensynet til støyskjerming Side 13 av 16
best mulig er det i bestemmelsene lagt inn et tillegg om at boliger ikke kan tas i bruk før ytterligere støyskjermingstiltak knyttet til denne planen er opparbeidet. Det er også lagt inn en bestemmelse om at det ved utarbeidelse av utomhusplan skal foretas en oppdatert støymåling ved L4, og at en lokal støyskjerm plasseres i dette området dersom det skulle vise seg nødvendig for å tilfredsstille støykravene i T-1442. Universell utforming Det er stilt krav om at det skal etableres adkomst for bevegelseshemmede frem til alle bygningene på området. 50 % av alle boligene skal tilrettelegges for adkomst inn i boligen for bevegelseshemmede, og alle boligene på bakkeplan skal lett kunne bygges om til livsløpstandard. Utvendige trappeforkanter skal markeres for svaksynte. Det skal også etableres ledelinjer utvendig og inngangsdører i kontrastfarger for svaksynte. Det skal ikke plantes trær og busker som kan gi allergiske reaksjoner. Dette er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Det er lagt inn i bestemmelsene at lekeplasser skal være tilpasset bevegelseshemmede, både med hensyn til adkomst og lekemuligheter. Digital planfremstilling Byplansjefen har mottatt planforslaget digitalt, og foretatt grovkontroller av de innkomne data. Ved grovkontroll av sist reviderte plan, sist datert 26.08.08 er leveransen godkjent. Plankart og reguleringsbestemmelser Plankart og reguleringsbestemmelser ble bearbeidet før offentlig ettersyn i tråd med vedtak i utvalg for byutvikling i møte 16.01.08. Endringer i kart og bestemmelser etter høringen er gjort i samråd med forslagstiller. OPPSUMMERING M2 Eiendomsutvikling AS har sendt inn forslag til reguleringsplan for et område på Folkvord som skal bebygges med 54 boliger. Boligtettheten er på 2,5 boliger/daa, og maks. byggehøyde på to etasjer + u.etg.. Planforslaget forutsatte hovedadkomst via Foren. Da utvalg for byutvikling, i tråd med byplansjefens innstilling vedtok å endre adkomsten til området via Folkvordveien er planen endret på dette punkt. Det er regulert inn 4 felles lekeplasser i tillegg til Storasteinen som er offentlig lekeplass. Byplansjefen godtar under tvil planforslagets løsning med langsgående parkering ved B6 og B7. Området ligger inntil ny gang- og sykkelveg langs ny rv44, og det er gangavstand fra området til Stangeland skole og bydelshus. Bestemmelsene ivaretar hensynet til støyskjerming, både i forhold til ny rv44 og til ytterligere støyskjermingstiltak knyttet til denne planen. Følgende bearbeiding er gjort på plankartet etter høringen: P-plass for bevegelseshemmede er innarbeidet ved B7, samt en ekstra p-plass langs veg2. Sluser/bommer er lagt inn i enden av felles gangareal mot Folkvordveien, samt mot g/s-veg langs ny rv44. Mindre tegnetekniske justeringer. Reguleringsbestemmelsene har fått følgende tillegg etter høringen: 1 Fellesbestemmelser, utomhusplan: Ved utarbeidelse av utomhusplan skal det foretas en oppdatert støymåling ved L4. En lokal støyskjerm plasseres i dette området dersom det skulle vise seg nødvendig for å tilfredsstille støykravene i T- 1442. 1 Fellesbestemmelser, universell utforming: Felles lekeplasser skal gi lekemuligheter for bevegelseshemmede. 1 Fellesbestemmelser, bebyggelse: Det tillates ikke etablert ekstra boenhet uansett boligtype, enebolig, rekkehus osv. 2 Byggeområder, B5: Atriumshagene skal ikke være mindre enn 45 m². Side 14 av 16
5 Fellesområder, felles gangareal: Det skal etableres sluse/bom i nordre del av gangveg mellom L1 og B2, og mellom B3 og P1 for å hindre direkte utkjørsel til Folkvordveien. 6 Rekkefølgekrav: Før anleggstart for området godkjennes av kommunen skal strømbehov og alternativ energi til oppvarming være avklart. Prosjektering av VVA og annen infrastruktur, kabler og rørledninger for energi skal samordnes og dokumentert avklart før opparbeiding av feltet starter. 6 Rekkefølgekrav: Tillegg om at boliger ikke kan tas i bruk før ytterligere støyskjermingstiltak knyttet til denne planen er opparbeidet. 6 Rekkefølgekrav: Endring til at også L3 skal være opparbeidet før område B4 og B5 kan tas i bruk. På bakgrunn av foreliggende planforslag, Folkvordveiens dårlige trafikksikre standard og pågående reguleringsarbeid i Folkvord-området, forutsetter byplansjefen en oppgradering av Folkvordveien. Forslagstillers bidrag til dette er ivaretatt i bestemmelsene. KONKLUSJON Saken legges frem for endelig vedtak i bystyret. Forslag til VEDTAK: 1. Bystyret godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 27.2, reguleringsplan for del av gnr. 59 bnr. 15, Folkvord - plan nr. 2006 103, sist datert 26.08.08 med tilhørende bestemmelser, sist datert 15.09.08. RÅDMANNEN I SANDNES, 15.09.2008 Tore Sirnes rådmann Gunnar Byrkjedal kommunaldirektør Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Forslag til reguleringsplan, sist datert 26.08.08 3. Forslag til reguleringsbestemmelser, sist datert 15.09.08 4. Illustrasjonsplan, udatert 5. Renovasjonsteknisk plan, udatert 6. Snitt, datert 12.09.07 7. Merknadskart 8. Høringsuttalelse fra beboere langs Folkvordveien Jan A. Bekkeheien byplansjef 9. Oversikt over gjeldende reguleringsplaner og reguleringsplaner under utarbeiding 10. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan for Stangeland IV, plan 85118 11. Konklusjonene i støyrapportene datert 27.10.06, 05.01.07 og 18.09.08 12. Sjekklister for vurdering av konsekvenser for miljø, helse og samfunnssikkerhet Side 15 av 16
Utrykt vedlegg: 13. Støyrapport fra Sinus, datert 27.10.06, 05.01.07 og 18.09.08 Kopi til: AROS arkitekter as, v/o.m.vatne, Langgt. 10, 4306 Sandnes (tlf. 51 68 50 50) M2 Eiendomsutvikling AS, v/m.eidsvåg, Høylandsgt. 13, 4306 Sandnes (tlf. 51 60 14 40) Side 16 av 16