Bebyggelsesplan for Vestlia Resort, Hol kommune

Transkript

1 Bebyggelsesplan for Vestlia Resort, Hol kommune Innholdsfortegnelse 1. Innledning 1.1 Oppdragsgiver 1.2 Eiendoms- og eierforhold 1.3 Planlegger 1.4 Bakgrunn for og formålet med planarbeidet 1.5 Gjeldende reguleringsplan, overordnede planer og rammebetingelser 2. Planområdet, eksisterende forhold 2.1 Beliggenhet og størrelse 2.2 Registrering av områdets innhold og forhold til omgivelsene 2.3 Støy vegtrafikk, og evt. andre støykilder 2.4 Adkomstforhold og veier/gater innen planområdet 2.5 Grunnforhold 2.6 Vann, avløp, el. kabler og teleanlegg 3. Planprosessen 3.1 Kunngjøring av igangsatt planarbeid med liste over varslede parter 3.2 Innspill til planarbeidet/merknader til plan 3.3 Samarbeid og medvirkning jfr. Plan og bygningsloven Planforslaget 4.1 Beskrivelse av planlagt utbygging 4.2 Forslag til ny arealbruk, de ulike reguleringsformålene og beskrivelse av disse 4.3 Arealoppgave; tabell 4.4 Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder 4.5 Avvik/endringer i planforslaget i forholdet til reguleringsplaner og varslingsannonse 4.6 Vegetasjon behandling av eksisterende og ny 4.7 Støy støyberegning og tiltak som må iverksettes for å bringe støynivået i og utenfor bygninger i overensstemmelse med tillatte grenseverdier ( Rundskriv T- 8/79 og T- 1/86 retningslinjer T-1277 samt NS 8175) 4.8 Trafikk samordnet areal og trafikkplanlegging, rundskriv T 5/ Parkering/ disponering av uteareal mengde i forhold til vedtekter og plassering 4.10 Fotgjengere, syklister og veiforbindelser tilrettelegging for denne trafikken i og utenfor planområdet Utvendig opphold og aktivitetsareal/lekeplasser 4.12 Dimensjonering, plassering og bruk av felles utvendig oppholdsareal jfr Pbl 69, vedtaket og rundskriv T 5/99 B Tilgjengelighet for alle 4.13 Beredskapsmessige hensyn; ras, flom m.m Alternative energikilder forhold til energiplan for Hol 4.15 Stier- og løyper forhold til kommunedelplan for Stier- og løyper i Hol kommune 4.16 Vilt og biologisk mangfold forhold til kommunens biologisk mangfold registeringer og viltkart 4.17 Avfallshåndtering

2 Vedlegg: 1. Forslag til bebyggelsesplankart 2. Forslag til bestemmelser til bebyggelsesplanen 3. Varslingsbrev 4. Adresseliste 5. Varslingsannonse 6. Illustrasjonsplan 7. Perspektiv 1 med snitt * 8. Perspektiv 2 med snitt * 9. Innkomne uttalelser * Viser planlagt utbygging på området. (Hotellområdet). Felt T6 T8 er ikke med på perspektivene

3 1. INNLEDNING 1.1 Oppdragsgiver Vestlia Hotell as, Colbjørnsensgate 1, 0256 Oslo 1.2 Eiendoms- og eierforhold Følgende eiendommer ligger innenfor planområdet: Gbnr. 66/21; Pål Th. Teigen Gbnr. 66/377 og 66/434; Vestlia Hotell AS Gbnr. 66/436; Rolf Viksund Gbnr. 66/431; Lars Uthus 1.3 Planlegger LINK signatur AS, Elveveien 81, 1366 Lysaker 1.4 Bakgrunn for og formålet med planarbeidet Bakgrunnen for utarbeiding av bebyggelsesplan er at eier av Vestlia Resort ønsker en utvikling av hotelldriften og utbygging på området. 1.5 Gjeldende reguleringsplan, overordnede planer og rammebetingelser Reguleringsplan Avgrensningen av bebyggelsesplanforslaget ligger innenfor reguleringsplan for Vestlia vest del 1, vedtatt av kommunestyret , deretter endret i vedtak Der er området satt av til Turistbedrift (Tb2). Tb2 har en maksimal utnyttelse på BYA 30%. I tillegg er det høydebestemmelser som deler planområdet i tre med de høyeste tillatte mønehøydene rundt eksisterende hotell i øst, med nedtrapping mot vest og regulert turløype i syd. Maksimale mønehøyder er henholdsvis 18m, 15m og 11m. Planområdet berører også en liten del av reguleringsplan for Ustedalsfjorden rundt (vedtatt av kommunestyret ). Dette området er satt av til friområde. Kommuneplan Kommuneplan for Hol kommune ble vedtatt I denne går det bl.a. frem at kommunen generelt ønsker å legge rammevilkårene til rette slik at utvikling av reiseliv kan finne sted, samt å bidra til å videreutvikle Geilo som turistdestinasjon. Kommuneplanen vurderes for øvrig ikke til å legges spesielle føringer for planområdet. Kommunedelplaner Kommunedelplan for stier og løyper ble vedtatt Kommunedelplanen berører ikke planområdet. Kommunedelplan for Geilo er under revisjon. Med vedtatt kommunedelplan for stier og løyper (og eksisterende reguleringsplan) som legger føringer for området antas ikke kommunedelplan for Geilo å skulle legge ytterligere føringer av betydning på planområdet.

4 Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging RPR for samordnet areal- og transportplanlegging gir planmessige føringer som tilsier at det skal tas sikte på å begrense biltrafikk ved å prioritere utbygging med høy arealutnyttelse innenfor byggesonen og å legge tilrette for god tilgjengelighet til kollekive reisemidler. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planleggingen RPR for barn og unges interesser i planleggingen stiller bl.a. krav til at det skal tilrettelegges arealer for barn og unge, og at disse arealene skal være skjermet for støy, luftforurensning og trafikkfare. 2. PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 2.1 Beliggenhet og størrelse Kilde: Hallingkart Planområdet ligger i underkant av 2km i fra Geilo sentrum i Hol kommune, med kort avstand til Geilolia Skisenter. Kartet viser omtrentlig planavgrensning. Planområdet er 43800m 2.

5 2.2. Registrering av områdets innhold og forhold til omgivelsene Planområdet Vestlia resort sett fra Geilolia skisenter. Den østre delen av planområdet. Planområdet består i dag av et større hotellbygg og en del hytter. Hotellbygget har varierende høyde med opp til 4 etasjer med saltak og takutstikk. Hyttene en er blanding av enkeltstående enheter og sammenkoblet i rekker og er mellom 1 og 1,5 etasjer høye. Hotellet og hyttene er bygget med et ensartet estetisk utrykk med hovedsakelig tre som materiale. Mellom bygningene og de interne adkomstveiene er det stedstypisk vegetasjon hovedsakelig bestående av bjørk og noe furu.

6 Nærområdet Geilolia skisenter er Vestlia Hotells nærmeste nabo mot sydøst. Maila-tunet under bygging, øst for planområdet. Utsikt mot nordøst. Golfbanen. Alpinbakker ned mot Geilo sentrum til høyre på bildet. 2.3 Støy vegtrafikk, og evt. andre støykilder Bakkestølvegen går igjennom hotellområdet. I dag er det ikke trafikkmengder på denne veien som påfører hotellområdet støy som blir oppfattet som plagsom. Geilo skytterlags skytebane ligger m øst for planområdet. Gjennomførte støyrapporter viser at skytebanen forårsaker støy mot planområdet. 2.4 Adkomstforhold og veier/gater innen planområdet Adkomst til området i dag er via Bakkestølvegen som går igjennom planområdet. Denne veien er også adkomstvei til en del hytter vest for hotellområdet. 2.5 Grunnforhold Det er sand, morene og noe fjell i grunnen. 2.6 Vann, avløp, el. kabler og teleanlegg Planområdet er knyttet til kommunale vann- og avløpsanlegg. Kapasiteten på ledningsnettet er god. Langs planområdet i nord ligger det en nedgravd 66kw strømkabel.

7 3. PLANPROSESSEN 3.1 Kunngjøring av igangsatt planarbeid med liste over varslede parter Det ble varslet planoppstart av bebyggelsesplan for planområdet. Varselet ble sendt naboer og andre berørte, samt annonsert i Hallingdølen. Varslingsliste, varslingsbrev og varslingsannonse ligger vedlagt. 3.2 Innspill til planarbeidet/merknader til plan Følgende merknader kom inn; Fra Pål Th. Teigen, : Påpeker at plassering av gbnr. 66/416 er plassert for lagt nord på varslingskartet. Påpeker videre at gbnr. 66/21 (som han er grunneier av) ikke står oppført på varslingskartet selv om deler av gbnr. 66/21 ligger innenfor planområdet. Som grunneier forutsetter han å bli holdt løpende orientert ang. flytting av Bakkestølvegen. Kommentar: Gbnr. er rettet opp på plankart som sendes inn til behandling. Fra Trond Fosen, : Har laget to alternative forslag til ny trase for Bakkestølvegen som er lagt ved uttalelsen. Synes det er viktig at konfliktnivået med golfbanen blir så lite som mulig ved anleggelse av ny veitrase. Foreslår på skisse at ny vegtrase nord for hotellet går opp mot eksisterende Bakkestølveg der tennisbanen ligger i dag. Alle alternativer for å forlenge vegen bortover myra vil ødelegge hull 2 og 3 og umuliggjøre golfspill pga. at vegen ikke kan legges oppå nedgravd høyspent og kommunale rør. Anser at den mest fordelaktige traseen for ny Bakkstølsveg både for hotellet og golfbanen vil være om vegen legges syd for hotellet. Da vil også det provisoriske hull 9 på golfbanen kunne reddes. Kommentar: Ny trase for Bakkstølsvegen ble den vedtatt som en mindre vesentlig endring av eksisterende reguleringsplaner Vestlia Vest del 1 og Utedalsfjorden rundt, i sak 219/07. Endring av traseen vil derfor ikke lenger bli en del av bebyggelsesplanen. Den vedtatte traseen vil ikke ødelegge hull 2 og 3 av golfbanen. 3.3 Samarbeid og medvirkning jfr. Plan og bygningsloven 27-1 Pbls bestemmelser om at grunneiere og rettighetshavere underrettes med brev om det planlagte tiltaket er fulgt, jfr. pkt I tillegg har det vært kontakt med noen naboer og direkte berørte. 4. PLANFORSLAGET 4.1 Beskrivelse av planlagt utbygging Innenfor planområdet ligger det i dag hotell, tilhørende utleiehytter og private hytter. Det er planer om å utvikle hotelldriften med flere hotellrom og leiligheter samt med tilhørende fasiliteter som svømmebasseng/ treningsrom, afterski, mindre forretninger tilknyttet hotelldriften m.m.

8 Uteområdene planlegges rustet opp og forskjønnes og parkering er i hovedsak tenkt lagt under terreng. Den planlagte bebyggelsen er en videreførelse av eksisterende virksomhet på området og planlegges utviklet slik at området fremstår med et enhetlig estetisk utrykk. Totalutnyttelsen innen planområdet vil stige med den planlagte utbyggingen. Både bygninger og uteområder vil få en estetisk opprusting. 4.2 Forslag til ny arealbruk, de ulike reguleringsformålene og beskrivelse av disse Bebyggelsesplanforslaget legger opp til den samme arealbruken som i reguleringsplanen; Turistbedrift utleiehytter, leiligheter/ appartement for utleie og salg og hotell/ vertshus med tilhørende anlegg for utøvelse av ferie- og fritidsaktiviteter. I tillegg settes det av areal til spesialområde privat veg, spesialområde - uteoppholdsareal og fareområde høyspenningskabel, innenfor planområdet. Tiltakshaver har utbyggingsplaner for felt T1 T5. Det er ikke utbyggingsplaner innenfor det eksisterende hytteområdet T6. Felt T7 og T8 har andre grunneiere. Alle feltene har det samme arealformål og utnyttelsesgrad (%BYA). Bebyggelsesplanen hindrer ikke ombygging/ utvidelser av eksisterende hytter på felt T6 - T8. Felt T7 og T8 eies ikke av tiltakshaver, men er tatt inn i planen etter ønske fra kommuneadministrasjonen fordi disse eiendommene også hører inn under felt Tb2 i reguleringsplanen, og at dette vil være en naturlig avgrensning av bebyggelsesplanen. For begge disse feltene er dagens situasjon videreført og det er ikke tatt inn begrensninger for disse eiendommene ut over det reguleringsplanen har lagt for området. Planområdet vil bli betjent via tre adkomstveier. Veg 1 vil ta av fra den nye traseen til Bakkestølvegen og gå inn til området fra nord. Dette vil bli hovedadkomsten til hotellområdet og vil betjene felt T1 T5. Felt T6 T8 vil få adkomst (veg 2) via eksisterende vei, men i stedet for å kunne kjøre gjennom hotellområdet fra øst til vest som i dag, vil adkomsten bli via den omlagte Bakkstølsvegen nord for planområdet og inn i området fra vest. Veg 3 skal benyttes til kortere opphold innenfor området som for eksempel varelevering, renovasjon og lignende. Det er satt av til vegbredder på 6,5m på adkomstveiene med om lag en meter på hver side til grøft. Det vil ikke bli kontakt mellom veg 1, veg 2 eller veg 3 og dermed ikke mulighet for gjennomkjøring gjennom planområdet. Adkomstveiene er satt av som spesialområde privat veg. Det er tatt inn i forslag til bestemmelser at en sammenbygning mellom felt T1 og T4, over veg 1, kan tillates. Forsvarlig frihøyde for kjøretøy som bruker vegen skal imidlertid sikres. Område avsatt til uteoppholdsareal skal opparbeides parkmessig og tilrettelegges for lek senest samtidig med når midlertidig brukstillatelse gis for siste bygning i byggetrinn 1. Forslag til bestemmelser åpner for parkeringskjeller under bygninger/ terreng innenfor feltene T1 T7, samt under veg 1. Parkeringskjeller under bakken kan anlegges

9 utenfor byggegrensene som begrenser bebyggelse over bakkenivå, og skal opparbeides senest samtidig med når midlertidig brukstillatelse gis for siste bygning i byggetrinn 2. Fareområde høyspenningskabel er videreført i samme trase og med samme bestemmelser som i reguleringsplanen. 4.3 Arealoppgave; tabell Areal reguleringsformål (avrundet): Turistbedrift m 2 Privat veg 3500 m 2 Uteoppholdsareal 900 m 2 Totalt innenfor planområdet m Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder Reguleringsplanen har satt %BYA=30%, og dette er videreført i forslag til bebyggelsesplan. Det er imidlertid tatt inn presisering i forslag til bestemmelser til bebyggelsesplanen for hvilke områder som skal regnes samlet, og hver for seg, når det gjelder %BYA. %BYA regnes samlet sett for feltene T1 - T6. For felt T7 og T8 regnes %BYA for seg. Begrunnelsen for at en del felt er slått sammen ved utregning av %BYA er at den planlagte utbyggingen vil gå over flere felt og henge sammen over flere felt. De felt som er satt opp for å skulle regnes samlet har også samme eier. Feltgrensene representerer ikke nye planlagte eiendomsgrenser. Felt T7 og T8 har andre grunneiere. Det vil dermed være naturlig at disse eiendommene forholder seg til reguleringsplanens bestemmelser om utnytting, uten å være avhengig av den andre planlagte utbyggingen for å vite hvor mye en kan utnytte sin egen tomt. Bebyggelsesplanen er oppdelt i felt med forskjellige mønehøyder i henhold til reguleringsbestemmelsene. Mønehøyder på 11, 15 og 18 meter er påført plankartet. 4.5 Avvik/endringer i planforslaget i forholdet til reguleringsplaner og varslingsannonse Eksisterende reguleringsplaner En liten del av veg 1 (den nordre delen, ca. 100m 2 ) er i reguleringsplan for Ustedalsfjorden rundt satt av til friområde. Dette mindre området foreslås avsatt til spesialområde privat veg i bebyggelsesplanen. Alt innhold og ordlyd i den eldre reguleringsplanens bestemmelser (Reguleringsplan for Vestlia vest del 1) er ikke videreført i forslag til bestemmelser til bebyggelsesplanen. Bebyggelsesplanens forslag til bestemmelser om estetikk/utforming av bebyggelse og situasjonsplan/utomhusplan er hentet fra kommunens reguleringsplan for Geilo sentrum (nå opphevet plan). Det overordnede meningsinnholdet i reguleringsbestemmelsene vurderes som videreført i bebyggelsesplanens forslag til bestemmelser. Varslingsannonsen Endring av trase for Bakkestølvegen ble vedtatt som en mindre vesentlig endring i sak 219/07 den Dermed er det ikke lenger behov for å legge inn traseendringen i bebyggelsesplanen slik man trodde når oppstart av bebyggelsesplanen ble varslet igangsatt. Planområdet for bebyggelsesplanen er derfor

10 mindre i det planforslag som fremmes enn det som ble skissert som omtrentlig planavgrensning i varslingsannonsen. Det er også foretatt et par mindre endringer i planområdets søndre og vestre grenser, dette for ikke å regulere byggeområde inn i det fra før regulerte friområdet (turløype). Bebyggelsesplanen berører slik det legges frem nå ikke friområdet i syd/ vest. 4.6 Vegetasjon behandling av eksisterende og ny Det er tatt inn i forslag til bestemmelser at eksisterende vegetasjon innen planområdet i størst mulig grad vil bli bevart. Det vil være et mål å holde en høy standard på utendørsarealene, og vegetasjon vil være en naturlig del av dette. 4.7 Støy støyberegning og tiltak som må iverksettes for å bringe støynivået i og utenfor bygninger i overensstemmelse med tillatte grenseverdier ( Rundskriv T- 8/79, T-1/86 retningslinjer T-1277 samt NS 8175) Bakkestølvegen som i dag går igjennom hotellområdet, er vedtatt lagt på nordsiden av planområdet. Dette vil være positivt for hotellområdet når det gjelder støy fra vei. Støy fra biltrafikk på Bakkstølvegen er imidlertid i dag ikke betraktet som noe problem på Vestlia Hotell. Selv om det er utbyggingsplaner i nærområdet som vil føre til mer trafikk på Bakkestølvegen antas dette ikke å medføre noe støyproblem for hotellet ettersom veien flyttes ut av området. Geilo skytterlags skytebane ligger m øst for planområdet. Gjennomførte støyrapporter i forbindelse med andre utbyggingsprosjekter i nærområdet viser at skytebanen forårsaker støy mot planområdet idag. Det er en pågående diskusjon rundt problematikken med støy fra skytebanen i området. Det antas at dette er løst innen utbyggingen av planområdet. 4.8 Trafikk samordnet areal og trafikkplanlegging, rundskriv T 5/93 Utbyggingen er å betegne som en fortetting innenfor eksisterende byggeområde (utvidelse av hotelldrift), og vurderes således til å være i hht. samordnet areal- og trafikkplanlegging. 4.9 Parkering/ disponering av uteareal mengde i forhold til vedtekter og plassering Reguleringsbestemmelsenes krav til parkering er videreført i bebyggelsesplanens bestemmelser. Parkering skal anlegges i kjeller under terreng. Det er tatt inn i forslag til bestemmelser at parkering under terreng kan anlegges innenfor felt T1 T7 samt under veg 1. Parkeringskjeller under bakken kan anlegges utenfor byggegrensene som begrenser bebyggelse over bakkenivå, dog ikke nærmere planens avgrensning (stor sett tilsvarende eiendomsgrense) enn 4m. Noe bakkeparkering planlegges i tillegg på felt T1 T7, men i hovedsak skal parkering anlegges under terreng. Det vil være for eksempel være naturlig om noe bakkeparkering anlegges i forbindelse med ny hovedinngang. Parkeringskjeller skal anlegges senest når det gis midlertidig brukstillatelse for siste bygning i byggetrinn 2. På felt T6 og T8 er det i dag parkering på terreng i forbindelse med hver enkelt hytte, noe som er planlagt videreført Fotgjengere, syklister og veiforbindelser tilrettelegging for denne trafikken i og utenfor planområdet.

11 I forslag til bestemmelser er det tatt inn en rekkefølgebestemmelse som sikrer at det opparbeides gang- og sykkelvei langs Bakkestølvegen på strekningen Rv. 40 avkjøring Mailatunet / Geilolia Skisenter før midlertidig brukstillatelse kan gis. Innenfor planområdet vil gang- og sykkeltrafikken følge adkomstveiene. Veg 1 er tegnet med ekstra bredde slik at fortau langs denne kan opparbeides Utvendig opphold og aktivitetsareal/lekeplasser Det legges ikke opp til leiligheter/boliger innenfor planområdet og således er det heller ikke krav til uteoppholdsareal. Et omtrent 900m 2 stort areal er allikevel satt av til uteoppholdsareal. Dette området skal opparbeides parkmessig og tilrettelegges for lek senest samtidig med når midlertidig brukstillatelse gis for siste bygning i byggetrinn 1. I tillegg til bestemmelse som sikrer et fastsatt større område til uteopphold, så vil det fortsatt være grønne områder med vegetasjon mellom bebyggelsen innen planområdet. Rett utenfor planområdets grenser er det i stor grad lagt opp til utendørs opphold. Nord for planområdet ligger en golfbane og det er kort vei til Geilolia skisenter mot vest Dimensjonering, plassering og bruk av felles utvendig oppholdsareal jfr Pbl 69, vedtaket og rundskriv T 5/99 B Tilgjengelighet for alle Det er tatt inn i forslag til bestemmelser at det ved rammesøknad skal redegjøres for hvordan krav til universell utforming/ tilgjengelighet er tenkt ivaretatt Beredskapsmessige hensyn; ras, flom m.m. Det er sand, morene og noe fjell i grunnen. Det er god byggegrunn. Området vurderes som ikke særlig utsatt når det gjelder ras og flom Alternative energikilder forhold til energiplan for Hol Alternative energikilder vil bli vurdert i byggesaken. Solenergi kan være aktuelt. Bebyggelsesformen som planlegges er energieffektiv i forhold til mer spredt utbygging som for eksempel rekkehus og eneboliger Stier- og løyper forhold til kommunedelplan for Stier- og løyper i Hol kommune Ikke aktuelt 4.16 Vilt og biologisk mangfold forhold til kommunens biologisk mangfold registeringer og viltkart Ikke aktuelt 4.17 Avfallshåndtering Renovasjon er planlagt håndtert fra østsiden av dagens eksisterende hotellbygning. Dette er ikke spesifikt tatt inn i forslag til bebyggelsesplan, men vil bli behandlet nærmere i forbindelse med rammesøknad. Lysaker,