Varsling om oppstart av detaljregulering for Mosseveien 7-9, mfl, Karlshus sentrum.

Transkript

1 /RAS Varsling om oppstart av detaljregulering for Mosseveien 7-9, mfl, Karlshus sentrum. I medhold av plan- og bygningsloven 12-8 varsles det på vegne av Holstad Gruppen AS om oppstart av privat reguleringsarbeid (detaljregulering) for Mosseveien 7-9 mfl. beliggende i Karlshus sentrum. Igangsetting av reguleringsarbeid for ønsket boligutvikling for Mosseveien 7-9 har vært fremlagt for administrasjonen i Råde kommune. Oppstartsmøte ble avholdt 13. april Kommunen åpner for igangsetting av reguleringsarbeidet, da ønsket arealbruk/utvikling anses å være i tråd med overordnete føringer om fortetting og sentrumsutvikling for Karlshus. Reguleringsarbeidet forutsettes samordnet med pågående planarbeid med rullering av kommunedelplan for Karlshus sentrum/områderegulering. Byggehøyder, grad av utnytting, tilpasning til bebygde omgivelser, utforming/estetikk, uteoppholdsareal, mv er forhold som vil bli vurdert nærmere i den videre prosess med utforming av plan og bebyggelse, og sees i sammenheng med pågående overordnet planarbeid for Karlshus sentrum. Planområdet: Planområdet utgjør et samlet areal på 6,6 daa, og omfatter bolig og næringstomt i tilknytning Mosseveien 7 og 9 (53/36 og 53/37), tilgrensende eneboligtomter langs Skogveien (53/143145) samt tilliggende del av Rv110 og Skogveien. (Konf. vedlegg 1 og 2). Tilgrensende eneboligtomter og del av tilliggende trafikkareal er medtatt for å foreta en opprydning av forhold som ikke er i samsvar med gjeldende reguleringsplaner (gangvei mellom Skogveien og Mosseveien 7-9), samt innpasse avkjørsel/atkomst til Mosseveien 7-9. Mosseveien 7 og 9 utgjør et areal på m2, hvor det i dag oppført en enebolig samt et kombinert næringsbygg med Coop i 1. etg, og boliger/kontor i 2. etg. Ubebygde del av næringseiendom benyttes i hovedsak til kundeparkering og varetransport. Planområdet grenser i nord og sør til henholdsvis Mosseveien (Fv 110) og Skogveien, og omkranses ellers av eneboliger og konsentrert boligbebyggelse. Planstatus for området: Planområdet berører to eldre reguleringsplaner, herunder reguleringsplan for «Karlshus sentrum» ( ) og «Kalshusområdet» ( ). Mosseveien 9 har status som uregulert, men er i kommunedelplan for Karlshus sentrum avsatt til boliger. Resterende del av planområdet er i gjeldende reguleringsplaner vist som område for forretning, boliger, friområde, gangforbindelse og trafikkareal. Innenfor avsatte byggeområder i reguleringsplan for Karlshus sentrum, som omfatter Mosseveien 7, åpnes det for fortetting/oppføring av bebyggelse med mønehøyde inntil 12 m og BYA =35%. I kommuneplanens arealdel for vises det til kommuneplan for Karlshus sentrum når det gjelder planområdet. I gjeldende kommunedelplan er planområdet vist som bolig- og næringsområde.

2 Formålet med reguleringsarbeidet Formålet med planarbeidet for Mosseveien 7-9 er å tilrettelegge for boligutvikling i tråd med overordnete føringer for fortetting/innpassing av leilighetsbebyggelse i Karlshus sentrum. Med tomtenes sentrale beliggenhet i randsonen av sentrum og inn mot Mosseveien, mener vi området er godt egnet for oppføring av leilighets-/sentrumsbebyggelse i 2-4 etasjer. I tilknytning til Mosseveien 7-9 ønsker tiltakshaver å rive dagens bebyggelse og erstatte det med leilighetsbebyggelse. Hovedtyngden av ny bebyggelse vil være naturlig å legge parallelt med Mosseveien samt rundt et indre avskjermet gårdsrom, ref vedlegg 5. Som det fremgår av vedlegg 5 er det utarbeidet et overordnete volumstudier for mulig utvikling/utforming av leilighetsbebyggelse i tilknytning til Mosseveien 7-9. Mot Mosseveien foreslås det tilrettelagt for bebyggelse i 4 etasjer hvor øvre etasje ligger tilbaketrukket i forhold til Mosseveien og tilliggende naboer. Tilsvarende foreslås det mot indre gårdsrom oppført leilighetsbygg i 3 etasjer, hvor øvre etasje ligger tilbaketrukket. Bebyggelsen søkes oppført med flatt eller pulttak, og medfører at byggehøyde/gesims langs hovedfasadene ikke blir vesentlig høyere enn dagens mønehøyder for tilliggende bebyggelse. Det er ønskelig å innpasse leilighetsbebyggelse med et moderne utrykk hva gjelder utforming og materialbruk. Skisseprosjekt mht. utforming av boligbebyggelsen og uteoppholdsareal vil inngå som en del av forestående planprosess, og vil danne grunnlag for selve reguleringsplanen. Bygningsstrukturen bidrar til at det skapes et avskjermet luftig gårdsrom som vil få gode lysog solforhold det meste av dagen. Alle boligene søkes orienter mot felles gårdsrom, og vil ha romslige balkonger med gode lysforhold samt utsyn mot syd og vest. Det legges opp til at de fleste leilighetene skal kunne utformes i forhold til universell tilgjengelighet, og vil få heisforbindelse ned til parkeringskjeller under bebyggelsen. Sett i forhold til foreliggende skisse-/volumstudie med bebyggelse i 2-4 etasjer, hvor øvre etasje ligger tilbaketrukket, vil det kunne innpasses leiligheter med variert størrelse fra m2 i tilknytning til Mosseveien 7-9. Grense for bebyggelse mot fylkesveien er vist plassert 20 meter fra senterlinje vei (vedlegg 4), og er i samsvar med hva som til nå har vært gjeldende. Dersom grense for bebyggelse kan plasseres noe nærmere (15 m), er det en fordel mht. økt avskjermet uteoppholdsareal. Boligparkering søkes i hovedsak lagt i parkeringskjeller under bebyggelsen, med kjøreatkomst fra Mosseveien. Da tomteareal langs Mossveien vil være støyutsatt, er det mest aktuelt å benytte dette arealet til gjesteparkering samt avfallshåndtering. Arealene vil bli avskjermet med hekk/grønnstruktur langs Mosseveien. Eksisterende to atkomster fra Mosseveien er i utgangspunktet ønskelig å oppretthold, men vil samtidig bli innsnevret ift. dagens løsning. Ved forestående detaljregulering for Mosseveien 7-9 vil gjeldende føringer/bestemmelser i regulerings-/kommunedelplan for Karlshus sentrum bli lagt til grunn, samtidig søkes det tilrettelagt for grad av utnytting tilsvarende %-BYA=35-40% av brutto tomt samt tilbaketrukket toppetasje med maksimal byggehøyde på 12,0 m. Skissert utvikling/arealbruksendring for Mosseveien 7-9 mener vi er i samsvar med overordnete føringer /planer for fortetting/utvikling av Karlshus sentrum, og vil sikre en arealeffektiv utnyttelse samtidig som bokvaliteter knyttet til boligen og oppholdsareal samt hensyn til tilliggende miljøer ivaretas på en god måte.

3 Tilliggende eiendommer langs Skogveien vil utgangspunktet ikke bli fysisk berørt av foreslått utvikling for Mosseveien 7-9, da kjøreatkomst søkes opprettholdt fra Mosseveien. Eiendommene er medtatt for å foreta en opprydning ift. gjeldende eldre reguleringsplaner, som ikke samsvarer med dagens opparbeidelse/arealbruk. Vurdering av behov om konsekvensutredning: Forestående planarbeid for Mossveien 7-9 er vurdert i forhold til 2 og 3 i forskrift om konsekvensutredning for planer etter plan og bygningsloven. Planområdet utgjør et mindre område i randsonen av Karlshus sentrum, og omfattes ikke av forskiftens 2 pkt a-f, hva gjelder «planer som alltid skal behandles etter forskriften». Forestående detaljregulering omfattes derimot av forskriftens 3 pkt b, «planer som skal vurderes nærmere», siden ønsket arealbruk avviker fra overordnete planer. Selv om boligutvikling i tilknytning til Mosseveien 7-9 avviker fra regulert arealbruk i gjeldende reguleringsplan og kommunedelplan for Karslhus sentrum, anses ønsket utvikling mht. innpassing av leilighetsbygg å være samsvar med overordnete føringer og ønske om fortetting i Karlshus sentrum. Det er igangsatt planarbeid for rullering av gjeldende kommunedelplan for Karlshus sentrum/områderegulering, og ønsket arealbruksendring er drøftet med administrasjonen. Kommunen åpner for at plansakene kan gå parallelt, men at grad av utnyttelse, utforming, byggehøyder med videre er forhold som vil bli vurdert nærmere i den videre prosess. Med områdets beliggenhet og pågående utvikling i sentrum, kan vi vanskelig se at ønsket boligutvikling for Mosseveien 7-9 vil være i konflikt eller medføre vesentlig virkninger hva gjelder naturinteresser, miljø eller samfunn. Kommuneadministrasjonen har vurdert tiltaket i forhold til gjeldende forskrift, og konkluderer med at forestående planarbeid ikke utløser krav om konsekvensutredning. Varsling/svarfrist: Varsel om oppstart er kunngjort i Moss avis Varslingsdokument med tilhørende vedlegg vil også ligge ute på hjemmesiden til Råde kommune i varslingsperioden, Innspill/uttalelser til planarbeidet sendes til Enerhaugen Arkitektkontor AS, pb.6645 Rodeløkka, 0502 Oslo, ved Rune Slaastad, innen 30. november Innkomne forhåndsuttalelser vil i etterkant bli oversendt samlet til saksbehandler i Råde kommune. Det oppfordres til å gi uttalelser/innspill allerede i denne fasen av planprosessen, da det vil gi et bedre grunnlag med forestående boligutvikling og regulering av området Med vennlig hilsen Rune A. Slaastad Enerhaugen Arkitektkontor AS, tlf r.slaastad@enerhaugen.com Vedlegg: 1 - Oversiktskart - lokalisering av planområdet i Karlshus sentrum 2 - Avgrensning av planområdet 3 - Kunngjøring oppstart regulering 4 - Arealformål omregulering utvikling Mosseveien Volumstudie - mulig utvikling Mosseveien 7-9

4 Vedlegg 1: Oversiktskart - lokalisering av planområdet Kartskisse - geografisk beliggenhet av planområdet i tilknytning til Karlshus sentrum Kartskisse - beliggenhet av planområdet i forhold til tilliggende strukturer i Karlshus sentrum

5 Vedlegg 2: Avgrensning av planområdet

6 Vedlegg 3: Kunngjøring - varsling om oppstart

7 Vedlegg 4: Arealformål - omregulering/utvikling av Mosseveien 7-9

8 Vedlegg 5: Illustrasjon/volumstudie - mulig utvikling Mosseveien 7-9 Modell/volumstudie 1: Eksisterende situasjon Mosseveien 7-9 og tilliggende miljø sett mot øst Modell/volumstudie 2: Eksisterende situasjon Mosseveien 7-9 og tilliggende miljø sett mot vest

9 Volumstudie/perspektiv 3: Forslag til utvikling av Mosseveien 7-9 mht. innpassing av leilighetsbebyggelse, sett mot øst i forhold til tilliggende miljø. Volumstudie/perspektiv 4: Forslag til utvikling av Mosseveien 7-9 mht. innpassing av leilighetsbebyggelse, sett mot vest i forhold til tilliggende miljø.

10 Illustrasjon/perspektiv 5: Gatebilde av forslag til utvikling av Mosseveien 7-9 i forhold til tilliggende miljø og fylkesveien, sett fra bensinstasjon mot vest. Illustrasjon 6: Overordnet utkast til utvikling/utforming Mosseveien 7-9 mht. plassering av leilighetsbygg, leilighetstyper, uteoppholdsareal, atkomst. Parkering på terreng/garasjeanlegg, kjøreatkomst og avfallshåndtering.

11