PLAN : DETALJREGULERING FOR OFFENTLIG FORMÅL NORD FOR STEMMEN, KVERNALAND

Transkript

1 TIME KOMMUNE Arkiv: PLNR , K2-L12 Vår ref (saksnr.): 09/ JournalpostID: 12/20698 Saksbeh.: Ingvild Kristine Wathne Røst PLAN : DETALJREGULERING FOR OFFENTLIG FORMÅL NORD FOR STEMMEN, KVERNALAND Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 048/ Time kommunestyre 065/ Forslag til vedtak: Time kommunestyre godkjenner forslag til detaljregulering for offentlig formål nord for Stemmen, Kvernaland plan datert , sist revidert , med tilhørende bestemmelser datert , sist revidert Vedtaket er gjort i medhold av i plan- og bygningsloven. Lokal utvikling Sverre Heskestad ugild, jfr. fvl ledd, Staale G. Haaland møtte som vara. Framlegget vart samrøystes vedtatt. LOK-048/12 Framlegg: Time kommunestyre godkjenner forslag til detaljregulering for offentlig formål nord for Stemmen, Kvernaland plan datert , sist revidert , med tilhørende bestemmelser datert , sist revidert Vedtaket er gjort i medhold av i plan- og bygningsloven. Time kommunestyre Sverre Heskestad melde seg ugild i saka, jfr. fvl ledd, Kirsten P. Heskje møtte som vara. Framlegget frå LOK vart samrøystes vedtatt.

2 KS-065/12 Vedtak: Time kommunestyre godkjenner forslag til detaljregulering for offentlig formål nord for Stemmen, Kvernaland plan datert , sist revidert , med tilhørende bestemmelser datert , sist revidert Vedtaket er gjort i medhold av i plan- og bygningsloven.

3 PLAN : DETALJREGULERING FOR OFFENTLIG FORMÅL NORD FOR STEMMEN, KVERNALAND 2.GANGS BEHANDLING SAKEN GJELDER Asplan Viak AS har utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for nytt omsorgssenter på Kvernaland for Time kommune. Planforslaget er basert på Asplan Viaks vinnerutkast i planog designkonkurransen som ble avholdt høsten BAKGRUNN FOR SAKEN Område OK2 er i kommunedelplan for Frøyland/Kvernaland avsatt til offentlig formål, og det ble i 2009 vedtatt at tomten skulle benyttes til å bygge omsorgssenter for eldre og funksjonshemmede. Det er en målsetting at første byggetrinn skal stå klart i løpet av SAKSOPPLYSNINGER Varsel om planoppstart gangs behandling i Lokal utvikling Høringsperiode gangs behandling i Lokal utvikling Godkjenning i kommunestyret GJELDENDE PLANER Kommunedelplan for Frøyland/Kvernaland I kommunedelplanen for Frøyland/Kvernaland er området vist som fremtidig offentlig område og fremtidig friområde med turveg. Reguleringsplan for området Bergenevegen - O. G. Kvernalands veg - Åslandsbekken, samt restareal av gnr. 28 bnr. 33 og del av gnr. 28 bnr. 9, Frøyland, plan 40A Gjeldende reguleringsplan ble vedtatt i 1974 og viser planområdet som offentlig område tomt for ny skole. Skoleutbyggingen er aldri blitt realisert. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet ligger nordøst for Stemmen, og utgjør ca. 30 daa. Planområdet er i hovedsak flatt, og består av fulldyrket jord og skog av høy bonitet. Formålet med planen er å legge til rette for etablering av omsorgsboliger med tilhørende anlegg. Området planlegges med plass for inntil 48 døgnbemannede boliger for eldre med tilhørende fellesfunksjoner lokalisert i ett bygg. Her er det også planlagt dagsenter/velferdssenter og kantine. Det skal også settes av plass for 6 heldøgnsbemannede omsorgsboliger for barn, samt 12 ubemannede omsorgsboliger. Disse er planlagt fordelt på 3 bygningskropper med 6 boenheter i hver.

4 Bebyggelsen er planlagt bygd i tre og med saltak. Bebyggelsen skal ha en etasje, men med romslig takhøyde, maks gesims er satt til 4 meter og maks mønehøyde 8 meter. Det legges opp til en trinnvis utbygging, hvor første byggetrinn består av 24 døgnbemannede omsorgsboliger + fellesfunksjoner, samt 6 heldøgnsbemannede omsorgsboliger for barn. Det er i planen vist et byggeområde på ca. 13,5 daa, mens ca. 17 daa reguleres til offentlig friområde. I tillegg kommer noe areal til vei og parkering. INNKOMNE MERKNADER Det er kommet inn 5 merknader til høringen av planforslaget: NVE skriver i merknad datert , at de mener områder innenfor planområdet som ligger lavere enn nivået for 200-års flom skal vises med hensynssone på plankart, i samsvar med pbl 12-6, og med tilhørende bestemmelser som ivaretar sikkerhetskravet. Det henvises også til avstandskrav i TEK minimum 20 meter fra vassdrag der hvor det er fare for erosjon. Rådmannens kommentar: Hensynssone som synliggjør flomutsatte områder, er innarbeidet i planen i tråd med merknaden. Når det gjelder avstand til erosjonsutsatt vassdrag, er det området hvor bebyggelsen ligger med mindre avstand til vassdraget enn 20 meter markert med en egen hensynssone, med tilhørende bestemmelser om at elvebredden skal sikres mot erosjon. Rogaland fylkeskommune, fylkesrådmannen, skriver i brev datert at de ikke har vesentlige merknader til planforslaget slik det er fremlagt. Utbyggingstiltaket går imidlertid på bekostning av høyproduktivt jordbruksareal, og fylkesrådmannen vil sterkt anbefale at det i bestemmelsene til planen settes krav om etterbruk av overskudds matjord til produksjon i landbruksnæringen annet sted i området. Det må videre legges til grunn at friområdet slik dette fremstår i kommuneplanen tilrettelegges og gjøres tilgjengelig for allmenn bruk. Rådmannens kommentar: Gjeldende landbruksplan for Time kommune stiller krav om gjenbruk av overskudds matjord til produksjon i landbruket. Det er nå også tatt inn i bestemmelsene at eventuell overflødig matjord skal sikres en forsvarlig gjenbruk, primært til jordbruksproduksjon. Når det gjelder friområdet vil de områdene som i planen reguleres til offentlig friområde bli tilgjengelige for allmennheten til enhver tid. Uteområdene som ligger innenfor byggeområde vil være delvis tilgjengelige, men først og fremst beregnet for beboere og besøkende på omsorgssenteret. Fylkesmannen i Rogaland skriver i brev datert , at kommunens saksutredning mangler vurderinger etter naturmangfoldloven. Kommunene må i det videre arbeidet med planen vurdere de miljørettslige prinsippene. I sammenheng med dette planarbeidet er det elva/bekkene i planområdet som er viktige å ta hensyn til. Det gjøres oppmerksom på at elvemusling er registrert i Frøylandsbekken.

5 For Orrevassdraget skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Fylkesmannen gir faglig råd om at kantsonen langs bekkene i planområdet blir sikret, enten ved en bestemmelse til friområdet eller ved å legge området mellom tursti og bekk/elv som naturområde med bestemmelse om at kantsonen ikke kan fjernes. Naturlig kantvegetasjon er med på å sikre elvebredden mot utrasing, binder partikler og forurensing før det når vassdraget. Kantsonen er også et viktig leveområde for planter og dyr, og sikrer gode oppvekstsvilkår for fisk. For å sikre tilgang til elva/bekken for brukerne av dette nærfriluftsområdet bør det settes av områder der kantvegetasjonen ikke skal hindre tilgang til vannet. Rådmannens kommentar: Vurdering av naturmiljø er nå tatt inn i saksframlegg til 2. gangs behandling, se «VURDERING». For å hindre skadelig avrenning som kan påvirke elvemusling og andre vannlevende organismer er det stilt krav om sedimenteringsbasseng i anleggsfasen, i tillegg til allerede planlagte permanente fordrøyningsbassenger. Fylkesmannens råd om å sikre kantvegetasjonen er også innarbeidet i planen i form av regulering av området mellom stien og elvebredden med hensynssone for bevaring av naturmiljø. Dette kan imidlertid ikke gjennomføres i bakkant av de frittliggende omsorgsboligene, hvor det må gjøres inngrep i elvebredden for å sikre denne mot erosjon. Her blir det i stedet lagt til rette for kontakt med vassdraget, og det kan for eksempel opparbeides fiskeplass. Lyse Infra AS skriver i brev datert , at de gjør oppmerksom på at det er nødvendig å etablere en ny nettstasjon innenfor området for å opprettholde stabil strømforsyning. Lyse ber om at det i detaljregulering blir tatt høyde for å avsette areal på 5x5 meter til denne. Nettstasjonen må etableres på bakkenivå, med direkte adkomst og tilfredsstillende ventilasjonsforhold. Tilhørende kabelnett må være satt i drift før innflytting i ny bebyggelse. Dersom effektbehovet er høyt må nettstasjon og tavlerom plasseres vegg i vegg, fortrinnsvis som en del av hovedbygget. Det gjøres i tillegg oppmerksom på eksisterende nettstasjon og kabler innen planområdet. Rådmannens kommentar: Det er avsatt areal til energianlegg i revidert planforslag som skal omfatte trafo/nettstasjon, eventuell forbrenningsovn for pellets eller andre alternative energikilder. Senior- og brukarrådet i Time kommune har i følge vedtak datert ingen merknader til planforslaget. VURDERING Omsorgssenter Asplan Viaks forslag til nytt omsorgssenter ble utpekt til vinner av arkitektkonkurransen blant annet på bakgrunn av at det henvendte seg mot Kvernaland sentrum, samtidig som det ivaretok store grøntområder på tomten som vil kunne benyttes både til rekreasjon og håndtering av overvann. Bebyggelsen har en arkitektur som er tilpasset omgivelsene, og de forholdsvis store bygningsvolumene er brutt ned i mindre skala. Strukturen som er valgt åpner for skjermede utearealer like inntil bygningskroppen.

6 Boligene tilhørende omsorgssenteret er plassert langs en sentral ryggrad som utgjør fellesfunksjoner. Dette gir en rasjonell og tydelig organisering. Bygget henvender seg mot Stemmen i sørvest, og det åpne landskapet i nordøst. I følge bedømmelseskomiteen er arkitekturen rolig og verdig, lavmælt og enkel, men samtidig kraftfull i sine omgivelser. Forslaget betegnes som en tidsriktig fortolkning av byggetradisjon med saltak. Møter med fremtidige brukere av omsorgssenteret i etterkant av høringen, har avdekket behov for et større bruksareal enn det som fikk plass innenfor omriss av eksisterende bygg vist i planforslaget. Byggets utstrekning er derfor justert i forhold til høringsforslag, og maksimalt tillatt areal er økt i bestemmelsene fra 6000 m 2 til 6500 m 2. Omsorgsboliger Det er planlagt to ubemannede omsorgsboliger med 6 enheter i hver, og en heldøgnsbemannet barnebolig med totalt 7 enheter. Ved behov kan fordelingen mellom ubemannede og bemannede boliger endres uten at det krever endring av planen. Forslaget viser at basisboenhetene er enpersons boliger på netto 46 m 2. Disse mindre bygningsenhetene er plassert nærmest eksisterende bebyggelse i Theodor Dahls veg, noe som gir en gradvis overgang i bygningsskala. Grunnet behov for å kunne kjøre helt frem til barneboligene med minibuss, er vegtraseen frem til disse endret i forhold til høringsutkastet av planen. Ny løsning viser en overkjørbar gang- /sykkelveg langs Frøylandsåna, med snuplass mellom bygningene. Dette vil bidra til at det ikke blir noen gjennomgangstrafikk i tunet mellom boligene. Sol og skygge Grunnet den lave høyden på bebyggelsen vil denne forårsake lite skygge. De mange små uteområdene ved omsorgssenteret vil ha sol på ulike tider av døgnet. Disse bør derfor opparbeides slik at de er tilgjengelige for samtlige beboere, og ikke privatiseres av de boenhetene som ligger nærmest. Da vil det være god tilgang på uteoppholdsarealer som har sol både morgen/formiddag, midt på dagen og kveld. Friområde Drøyt halvparten av planområdet foreslås regulert til offentlig friområde. Deler av dette er vist som friområde også i gjeldende kommunedelplan. Det skal opparbeides tursti rundt hele området, langs Frøylandsbekken. Det tillates oppført mindre bygg som fremmer bruken av området, for eksempel utepaviljong, grillplass og fiskeplass. Den nordøstre delen av planområdet er spesielt flomutsatt, og friområdet må opparbeides på en måte som tåler å oversvømmes fra tid til annen. Naturmiljø Frøylandsbekken er en del av Orrevassdraget som er et verna vassdrag. Det er registrert elvemusling i vassdraget som er en utrydningstruet art. For å opprettholde livsvilkårene for denne er det viktig å forhindre forurensing av vassdraget, noe som spesielt kan skje i anleggsfasen. Det er derfor tatt inn bestemmelse om at det skal anlegges sedimentasjonsbassenger i anleggsfasen som skal hindre avrenning av jordmasser til bekken/elva.

7 Vegetasjonen i kantsonen langs bekker og elver spiller også en viktig rolle med tanke på å fange opp partikkelavrenning og eventuell forurensing, samtidig som den er leveområde for fugler og dyr, og bidrar til et godt miljø for fisk i vassdraget. Kantsonen bør derfor bevares i størst mulig grad. For å sikre dette er revidert plankart påført en hensynssone mellom vassdragsbredden og planlagt tursti, med tilhørende bestemmelse om at vegetasjonen i dette området ikke skal fjernes. Et unntak er området vest for ny bru over Frøylandsåna, hvor man må gjøre tiltak for å sikre elvebredden mot erosjon, og derfor vil måtte fjerne dagens vegetasjon. Dette området tenkes derfor tilrettelagt for en nærmere kontakt med vannet, med bl.a. opparbeiding av fiskeplass. Flom/overvann Området grenser til Frøylandsbekken på tre sider, og er svært flomutsatt. Store deler av tomta ligger lavt i terrenget. For å slippe omfattende masseutskifting, samt å redusere risikoen for flomskader, er bebyggelsen plassert lengst vest på tomta hvor det er fjell i grunnen. Minimum kotehøyde for bebyggelsen er satt til 33,5 meter som er 0,8 meter over max beregnet flomvannsstand ved 200-års flom. Det tillates ikke underetasje på bygningene med unntak av eventuelt teknisk rom. Etter innspill fra NVE er de deler av tomta som er utsatt for oversvømmelse ved 200-års flom markert med hensynssone for flomfare. Innenfor dette området kan det ikke plasseres bygninger med mindre terrenget heves opp til kote 33,5. Ved 200-års flom er det imidlertid lagt opp til at store deler av tomta, herunder parkering og mesteparten av friområde, vil bli oversvømt. Overvann skal i størst mulig grad håndteres og fordrøyes lokalt for å forhindre økt flomproblematikk nedstrøms i Frøylandsbekken. Det er beregnet et fordrøyningsbehov på 375 m 3 for å forhindre at avrenningen fra området etter utbygging blir større enn i dag. Dette foreslås løst med et åpent fordrøyningsbasseng i friområdet. Parkering og veg Det er stilt krav til en parkeringsplass per boenhet både for omsorgssenteret og de frittliggende omsorgsboligene. Dette er vurdert å gi tilstrekkelig parkeringsdekning for både ansatte og besøkende. Vist parkeringsplass kan bygges ut trinnvis i takt med utbygging av omsorgssenteret. Adkomst er lagt til Gamle Åslandsveg. Det må bygges ny bro over Frøylandsbekken i forbindelse med adkomstveg. Denne må ikke utformes slik at tverrsnittet på bekkeløpet reduseres, da det kan medføre oppstuving av vann ved flom. Støy Det er foretatt en overordnet støyvurdering som konkluderer med at det ikke er behov for støydempende tiltak. ROS-analyse ROS-analysen avdekker ingen andre risikoforhold enn flomfare. Denne er beskrevet i avsnitt ovenfor.

8 Universell utforming Hele planområdet skal være universelt tilrettelagt. Det har blitt lagt vekt på å legge alle funksjoner på ett plan i stedet for å bygge over flere etasjer. ENDRINGER I PLANEN ETTER HØRING Det er foretatt følgende endringer i planen som følge av merknader til høringen og mer detaljert prosjektering av tiltaket: Endringer i plankart: - Gang- og sykkelveg som gir adkomst til omsorgsboliger er flyttet nord for bygningene - Hensynssoner for flomfare er påført alle områder under kote + 32,5 - Område vest for bru er påført hensynssone for erosjonsfare - Bru over Frøylandsånå er rettet ut (hadde tidligere en liten kurve) - Område for renovasjon er flyttet - Nytt område for energianlegg er lagt inn mellom parkeringsplass og bygg - Parkeringsplass utvidet med en oppstillingsplass for minibuss - Bygningskroppene som viser planlagt bebyggelse er noe utvidet - Område mellom gangsti og elve-/bekkekant er påført hensynssone for bevaring av naturmiljø Endringer i bestemmelser: «Terrengtilpassing og masseutskifting» - nytt pkt.: «Matjord som blir overflødig som følge av utbyggingen skal sikres en forsvarlig gjenbruk i nærområdet, primært til jordbruksformål» Utnyttelse: Maks BRA økt fra 6000 til 6500 m 2-5.1, nytt avsnitt: Det skal anlegges sedimentasjonsbassenger i anleggsfasen for å hindre forurensing og avrenning av gravemasser til vassdraget.» - Ny 6 Hensynssoner: Hensynssone flomfare H320_1-3 Området er utsatt for oversvømmelse ved 200-års flom, og skal utformes for å tåle å stå under vann. Det skal ikke plasseres bygninger innenfor hensynssonen.» Hensynssone erosjonssikring H190_1 Det skal gjøres tiltak for å sikre elvebredden mot utrasing/erosjon. Kantsonevegetasjon kan fjernes og området kan i ettertid tilrettelegges for allmen ferdsel. Inngrep må likevel skje skånsomt for å forhindre forurensing og partikkelavrenning til vassdraget.» Hensynssone bevaring av naturmiljø H560_1-4 Eksisterende kantvegetasjon skal bevares i størst mulig grad. Området skal ikke gjødsles.» KONKLUSJON Rådmannen tilrår at planforslaget blir godkjent av kommunestyret.

9 For rådmannen i Time, den Bjørn Meling Kommunalsjef samfunn Yvonne van Bentum Plan- og forvaltningssjef Vedlegg: 1. Plankart, datert , revidert Bestemmelser, datert , revidert Planbeskrivelse, datert , revidert Utomhusplaner, etappe 1 og 2, datert , revidert Dette dokumentet er elektronisk godkjent i systemet og krever ikke signatur