Saksframlegg. VEGAMOT 2, GNR 52 BNR 77 OG 53/218 ENDRING AV REGULERINGSBESTEMMELSER, ÅPNINGSTIDER Arkivsaksnr.: 05/26469

Transkript

1 Saksframlegg VEGAMOT 2, GNR 52 BNR 77 OG 53/218 ENDRING AV REGULERINGSBESTEMMELSER, ÅPNINGSTIDER Arkivsaksnr.: 05/26469 Saksbehandler: Hilde Marie Prestvik Sett inn innstillingen under denne linja Bygningsrådet/det faste utvalget for plansaker vedtar forslag til mindre vesentlig endring av reguleringsplan for Ny Jonsvannsveg fra Omkjøringsvegen til universitetet og Steinanvegen fra Vegskillet til Loholt allé med tilstøtende veger og arealer datert (R 341) for området Vegamot 2, gnr/bnr 52/77 og 53/218 i henhold til plan- og bygningslovens Saksfremlegg - arkivsak 05/

2 Saksfremstilling Sammendrag Hensikten med planarbeidet er å innarbeide bestemmelser om åpningstider for bensinstasjonen på Vegamot. Bensinstasjonen ligger innenfor området S2 på planen. S2 favner formålene privat og offentlig service samt boliger. Endringen er en tilpasning til dagens situasjon for området der det i gjeldende bebyggelsesplan er fastsatt bestemmelser om at bensinstasjonen ikke kan holde åpent mellom klokka 22:00 og 06:00. Bensinstasjonen har siden 2003 ikke hatt natteåpent. Norske Shell AS har ved advokatfirmaet Haavind Vislie stilt spørsmålstegn til om bestemmelsene om åpningstider i bebyggelsesplanen er gyldige da de mangler henvisning i reguleringsplanen. Rådmannen anser gjeldende bestemmelser i bebyggelsesplan for området som gyldige, men ser det som fordelaktig at også reguleringsplanen avklarer vilkår for drift. Det er valgt å behandle saken som en mindre vesentlig reguleringsendring for å avklare behovet for å opprettholde bestemmelser om åpningstider. Dette etter ønske fra Norske Shell AS. Norske Shell AS ved advokatfirmaet Haavind Vislie har innvendinger mot planforslaget da de mener at bensinstasjonen skal ha muligheter for natteåpent. Norske Shell AS mener at bestemmelser om åpningstider må fjernes fra gjeldende planer da de mener at det ikke er grunnlag for å innføre et slikt krav. Bensinstasjonen ble i sin tid bygget for å være døgnåpen. Norske Shell AS ønsker mulighet for døgnåpen virksomhet ut i fra et forretningsmessig, økonomisk perspektiv. Plan- og bygningsloven åpner for å stille vilkår om åpningstider i bestemmelsene. Ut i fra høringsuttalelser og tidligere vurderinger i saken mener rådmannen at kriterier om nattestenging er en forutsetning for en god tilpasning av servicevirksomheter og boliger innenfor området og dermed en nødvendig forutsetning for gjennomføring av planforslaget. Rådmannen ser ingen faglige grunner til å imøtekomme bedriftens ønske og mener at det er viktig at bestemmelsene endres for å sikre en tettere kobling mellom bestemmelser på regulerings- og bebyggelsesplannivå. Beskrivelse av reguleringsforslaget Beliggenhet Bensinstasjonen i Vegamot 2, kalt Moholt bilistsenter, ligger ved rundkjøringen Jonsvannsvegen Steinanvegen på Moholt. I sørvest grenser bensinstasjonen til boligsameiet Vegamot, i nordvest til butikksenter med blant annet Mega og mot nordvest til Voll studentby. Boligbebyggelsen i Othilienborgvegen ligger på motsatt side av Jonsvannsvegen sør for planområdet. Kartet på siden viser planområdets beliggenhet. I tilegg illustrerer ortofoto presentert i orienteringsvedlegg 1 og 2 dagens situasjon. OMKJØRINGSVEGEN VE GAMOT JONSVANNSVEIEN OTHILIENBORGVEGEN Mega Moholt boligs ameie Voll studentby Planområde JONSVANNSVEIEN STEINANVEGEN HEGGDALSRINGEN BERGHEIMSVEG N Bakgrunn for planarbeidet Trondheim kommune ved plan- og bygningsenheten fremmer forslag til endring av reguleringsplan for Ny Jonsvannsveg med mer, R 341 for området Vegamot 2, Norske Shells bensinstasjon, plankartet er vist i saksvedlegg 1. Hensikten med planarbeidet er å innarbeide en bestemmelse om åpningstider for servicevirksomheter innenfor området S2, per dags dato Norske Shells bensinstasjon samt forretninger, se Saksfremlegg - arkivsak 05/

3 saksvedlegg 2. Planendringen legger opp til at virksomheter innenfor området ikke kan ha nattåpent. Dette av hensyn til omkringliggende boligbebyggelse. Planen er en juridisk tilpasning av vedtatte bebyggelsesplan med bestemmelser for tilsvarende areal, Bebyggelsesplan for felt S2, R 341 f, vedtatt i I denne planens bestemmelse 2.14 legges det opp til at drift av bensinstasjon skal begrenses til tidsrommet 06:00 til 22:00. Bebyggelsesplanen vil ikke oppheves som følge av planprosessen da planen er vedtatt og bestemmelse er gyldig. Norske Shell AS ønsker å drive en døgnåpen bensinstasjon og hevder at dagens bensinstasjon på Vegamot ble bygget med henblikk på en døgnåpen virksomhet. Norske Shell har ved advokatkontoret Haavind Vislie påklaget bestemmelse 2.14 da de mener at den er ugyldig på grunn av manglende forankring i reguleringsplanen for området, se saksvedlegg vedlegg 3 og orienteringsvedlegg 3. Rådmannen har vurdert gyldigheten av bestemmelsen om åpningstider i bebyggelsesplanen og har funnet den juridisk forsvarlig da vilkår om driftstider er et viktig moment for en vellykket sameksistens mellom bensinstasjonen som en serviceinstitusjon og den nærliggende boligbebyggelsen. Plan- og bygningsloven legger opp til at forretningsvirksomheten kan avgrenses til tider av døgnet slik at den ikke virker unødig forstyrrende for strøket. Norske Shell AS har videre påklaget bestemmelsen på grunn av at driftsvilkår ikke er fastsatt i reguleringsplanen og det derfor er manglende forankring mellom regulerings- og bebyggelsesplan. Plan- og bygningsloven gir hjemmel til at arealbruksformålene avsatt på reguleringsplanen kan presiseres og utfylles i bebyggelsesplanen dersom dette antas som nødvendig for å gjennomføre utbyggingen. Aktuell eiendom er i reguleringsplanen avsatt som byggeområde S2 der servise og boliger tillates oppført. Bensinstasjonen er en privat serviceinstitusjon og dermed en konkretisering av reguleringsformålet. I bebyggelsesplan for felt S2 er området avsatt til byggeområde bensinstasjon. Bestemmelse setter kriterier for drift av bensinstasjonen. Av hensyn til omkringliggende boligbebyggelse ble nattestenging av virksomheten vurdert som en forutsetning for å gjennomføre tiltaket. Interconsult gjennomførte i november 2003 en støyvurdering for bensinstasjonen. Rapporten konkluderte med at stasjonære vifter montert på taket av bensinstasjonen produserte støy over anbefalte verdier i gjeldende støyforskrifter og at tekniske tiltak burde iverksettes for å redusere utslippet. Støymålinger foretatt ved fasader på tilgrensende boliger viste imidlertid at trafikk på veinettet rundt boligen var dominerende støykilde. Norske Shell AS foreslår at naboene har klaget på støy som følge av uro tilknyttet kjøring og bruk av bensinstasjonen som et møtested. Utbedring av vifteanlegget vil ikke ha en vesentlig virkning i forhold til naboer i denne sammenhengen. Norske Shell AS har bedt om at bestemmelsen om åpningstider, 2. 14, fjernes fra bebyggelsesplanen eventuelt at det kan søkes dispensasjon fra denne bestemmelsen. Rådmannen har valgt å benytte mindre vesentlig reguleringsendring som en prosess for å vurdere behov for en bestemmelse om åpningstider. Gjeldene planer Reguleringsplan Bensinstasjonen ligger innenfor området S2 i gjeldende reguleringsplan R 341 vedtatt i 1991, se vedlegg 1. Innenfor S2 området tillates privat og offentlig service og boliger. Bebyggelsesplan Bebyggelsesplan for felt S2 gir føringer for arealbruk innenfor S2-feltet i reguleringsplanen. Planen ble vedtatt i Bensinstasjonen er i planen avsatt som byggeområde for bensinstasjon. Åpningstider ved bensinstasjonen er i bestemmelse omtalt på følgende måte: Saksfremlegg - arkivsak 05/

4 Det skal tas spesielt hensyn til sikkerhet, trafikkforhold og avbøtende tiltak for nærmiljøet. Herunder skal vurderes åpningstider. Virksomheten tillates drevet innenfor tidsrommet Kommuneplanens arealdel Arealet er i gjeldende kommuneplan avsatt som eksisterende tettbebyggelse. Byggeområdet er i kommuneplanen beskrevet som et boligområde der andre formål kan tillates dersom området har god tilgjengelighet og dette lar seg forene med omgivelsene. Eksisterende situasjon Norske Shell AS s bensinstasjon på Moholt inneholder drivstoffpumper med overbygg og vaskehall, butikk, kontor, lager og sosialdel / spiserom. Bensinstasjonen åpnet i 2001 og hadde fram til 2003 natteåpent. Etter klager fra naboer krevde Trondheim kommune i juni 2003 stenging mellom klokka og Dette med henvisning til bestemmelse i vedtatte bebyggelsesplan for området. Norske Shell begrenset åpningstidene som følge av kravet, men har siden mars 2004 søkt om omregulering med sikte på reviderte bestemmelser om åpningstider, eventuelt en dispensasjon fra gjeldende bestemmelser. Planprosess Melding om igangsatt planarbeid ble kunngjort i Adressavisa og kommunens hjemmeside i juli Brev er sendt til berørte offentlige myndigheter samt til naboer og gjenboere. Høringsfristen gikk ut 26. august Det har høsten 2005 vært korrespondanse mellom kommunen og Haavind Vislie. Merknader Norske Shell AS ved Haavind Vislie ( ), saksvedlegg 3 - Bestemmelser om åpningstid må trekkes. Norske Shell ønsker døgnåpen bensinstasjon. Bestemmelsen om åpningstider er ugyldig. - Konsekvensene for Norske Shell må komme klart fram under saksbehandlingen av saken. Voll studentby ved daglig leder Morten Opøyen ( ) - Studentbyen ønsker ikke døgnåpen bensinstasjon pga. mange klager da bensinstasjonen var døgnåpen. Sameiet Moholt Østre ( ) - Nattåpen bensinstasjon ønskes ikke. Det var mange klager fra beboerne på grunn av mye kjøring på bensinstasjonen på natta da bensinstasjonen var døgnåpen. Marie Stavrum og Tore Skjæran, Heggdalsringen 35 ( ) - Boligene var oppført før bensinstasjonen ble etablert. Bensinstasjonen var derfor kjent med rammebetingelsene der flere beboere har soverom mot bensinstasjonen. - Døgnåpen stasjon vil medføre økt trafikk og støy pga. ansamling av biler og folk da nærliggende beboere vil være i ro. Stasjonen vil kunne tiltrekke seg studenter og uønskede elementer. - Støysituasjonen i området har i løpet av de senere årene blitt forverret pga. boligbygging der nye bygninger reflekterer støyen. - Lysforurensning fra bensinstasjonen i form av blinkende lys i vaskehallen, vendt mot Heggstadtrøen, er ubehagelig og ønskes ikke forlenget til natt. Lyssetting av skilt oppleves også ubehagelig pgs. sterk lyssetting og foreslås dimmet ned når bensinstasjonen er stengt. - Døgnåpen bensinstasjon finnes allerede i nærheten. Saksfremlegg - arkivsak 05/

5 Kristin Schmitz, Heggstadringen 19 ( ) - Kritisk til drift av bensinstasjon på natt pga. fare for økt biltrafikk, støy, sammenstilling av ungdommer og tilløp til slossing. Sør Trøndelag fylkeskommune - Ingen merknader Fylkesmannen i Sør-Trøndelag - Ingen merknader Planforslagets konsekvenser Planendringen vil i forhold til dagens situasjon ikke ha noen merkbar konsekvens for arealbruken i området. Bensinstasjonen stenges i dag klokka 22:00 og åpner klokka 06:00. I et planmessig perspektiv innebærer endringen en bedre sammenheng mellom reguleringsplan og bebyggelsesplan for området. Norske Shell AS vil med planendringen få et nytt signal på at åpningstidene må begrenses for bensinstasjonen på Vegamot 2. For bedriften vil dette bety en forretningsmessig ulempe i forhold til omkringliggende bensinstasjoner. Bensinstasjonen ble bygget med sikte på døgnåpen virksomhet og restriksjoner på åpningstidene har vært et verditap for Norske Shell AS. Dersom bensinstasjonen skal drives hele døgnet krever dette en dispensasjon fra gjeldende reguleringsbestemmelser. Det foreligger ingen særskilte grunner for å godta en slik dispensasjon. Vurdering Norske Shell er villig til å begrense støyutslipp fra tekniske anlegg som ventilasjon med mer på natt. Forstyrrelser for naboer som følge av lys fra vaskehall kan sannsynligvis også mulig begrenses. Støy fra besøkende til bensinstasjonen, som fra naboer er nevnt som hovedkilden til forstyrrelser, er imidlertid vanskelig å regulere. I og med at støyen er uforutsigbar og av varierende styrke og karakter vil opplevelsen av støybildet oppleves spesielt ubehagelig. Rådmannen ser det som viktig at bestemmelsene endres. Plan- og bygningsloven gir hjemmel til å fastsette åpningstider i bestemmelsene. Ved utarbeidelse av bebyggelsesplan for området ble det satt som premiss at bensinstasjons åpningstider skulle begrenses til dag og kveld. Dette av hensyn til omkringliggende boligområder og dermed strøkets karakter. Saksfremlegg - arkivsak 05/

6 Konklusjon Rådmannen anbefaler at forslag om ny bestemmelse om åpningstid for område S2 vedtas som en mindre vesentlig reguleringsendring i henhold til plan- og bygningslovens Bestemmelsen legger opp til at virksomhet ved bensinstasjonen ikke tillates på natt, mellom klokka 22: 00 og 06:00. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Reguleringsplan R 341, vedtatt Saksvedlegg 2: Forslag til reviderte bestemmelser, datert Saksvedlegg 3: Kommentar fra Haavind Vislie, datert 7. oktober 2005 Orienteringsvedlegg 1: Oversiktskart Orienteringsvedlegg 2: Ortofoto Orienteringsvedlegg 3: Klage fra Haavind Vislie, datert Saksfremlegg - arkivsak 05/