GULLMYRA BOLIGSAMEIE. Selskapsnr Vedlikeholdsnøkkelen

Transkript

1 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnr Vedlikeholdsnøkkelen OBOS Prosjekt Utskriftsdato: 23. januar 2015

2 Oppdragsbeskrivelse 2 RAPPORTEN ER BESTILT AV Gullmyra Boligsameie Org.nr POSTADRESSE Gullberget 110,112,114,116 Gullhaugveien 165,167,169,171,199,m.f. STYRELEDER Ronny Amundsen Brochmanns Gate 14 C0470Oslo T E post.amundsen@gmail.com FORRETNINGSFØRER Brækhus Dege Eiendom Christoffer Busterud Dronning Maudsgt. 10 T E eiendom@bd.no RAPPORTEN ER UTFØRT AV OBOS Prosjekt AS - Oslo Pb St. Olavs Plass 0129 Oslo SAKSBEHANDLER Glenn Arvesen T E glenn.arvesen@obos.no Befaring Det er avholdt to befaringer: Torsdag og torsdag Befaringene er visuelle og bygningsdeler over terreng er i hovedsak befart fra bakkeplan. Eventuelle unntak er beskrevet direkte inn i den enkelte bygningsdel. Et representativt utvalg av bygningsmassen er befart og vurdert: Tre trapperom, uteområder, søppelrom, garasjeanlegg og tekniske rom, samt to tak og to leiligheter. Følgende var tilstede på en eller begge befaringer: Ronny Amundsen Seksjonseier/styreleder Glenn Arvesen Hovedansvarlig OBOS Prosjekt AS Ken Haga Elektro OBOS Prosjekt AS Tommy Asp VVS OBOS Prosjekt AS Kontroll og godkjenning PROSJEKTNR KONTROLLERT AV Jørgen Espen GODKJENT AV Tron Høglund

3 Om rapporten 3 Formålet med rapporten er å gi en generell oversikt over økonomi, miljø og teknisk tilstand. Konstruksjoner, tilstand og aktuelle tiltak for fellesarealer og anlegg beskrives, og alle forhold som normalt må vurderes før det tas beslutninger om valg av tiltak for gjennomføring omhandles. Rapporten vil danne grunnlag for videre detaljert planlegging og gjennomføring av spesifikke tiltak. Vurderingene er basert på registreringer og visuelle observasjoner i forbindelse med gjennomførte befaringer, samt på lover og forskrifter, håndverksmessig utførelse og aktuelle bransjestandarder fra bygningene ble oppført. Ut fra en totalvurdering av de forhold som er registrert er det foretatt en prioritering av anbefalte tiltak. I alle kostnadsestimater er det lagt inn antatt kostnad for prosjektledelse (7,5%), entreprenørens rigg og drift av byggeplass (15%), samt 25% merverdiavgift. For tiltakt som er planlagt utført de neste årene er det beregnet en prisstigning på 4% pr. år. TILSTANDSGRAD TG 0 Ingen symptomer TG 1 Svake symptomer TG 2 Middels kraftige symptomer TG 3 Kraftige symptomer TG IU Ikke undersøkt Tilnærmet nytt og uten symptomer på slitasje Bygningsdel/element har kun normal bruksslitasje Bygningsdel/element har behov for vedlikehold Forhold som må påregnes utbedret umiddelbart Tilstanden er ikke undersøkt KONSEKVENSGRAD OG KONSEKVENSER Bygningsdelenes tilstand blir beskrevet med en konsekvensgrad (KG) med tilhørende konsekvens KONSEKVENSGRAD KG 0 Ingen konsekvenser KG 1 Små og middels konsekvenser KG 2 Vesentlige konsekvenser KG 3 Store og alvorlige konsekvenser KONSEKVENSER Sikkerhet (prioriteres høyest) Brudd på lover og forskrifter Mulige helseskader Belastning på ytre miljø Økonomi Energiforbruk Konsekvens for virksomheten Tap av kulturminner Utseende, estetikk PRIORITERING AV TILTAK Beskrivelse av prioriteringsgrader og femårsplaner Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Middels Tiltaket anbefales utført Lav Tiltaket kan utsettes Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet

4 Konklusjon 4 Byggene er oppført 1989 i konstruksjoner typiske for byggetiden. Det er tidligere utført noe vedlikeholdsarbeid ytterligere spesifisert/utdypet under "Tidligere utført vedlikehold" og under den enkelte bygningsdel. Der det i Vedlikeholdsplanen er henvist til levetider/brukstid er tallene hentet fra relevante fagblader, SINTEF Byggforskserie og erfaringstall hos OBOS. På generelt grunnlag anbefales det at periodisk vedlikehold utføres som større prosjekter. Dette for enhetlig utførelse/standard. Erfaringsmessig oppnås det bedre enhetspriser ved større prosjekter, gjerne ved at flere vedlikeholdsoppgaver slås sammen. BYGG: Bygningsmassen fremstår som velholdt og boligselskapet gjennomfører jevnlig vedlikehold ut fra tidligere utarbeidet vedlikeholdsplan. Det er opplyst at det foreligger serviceavtale med Norsk Brannvern AS på kontroll av varslings- og slukningsutstyr. Forutenom normalt løpende vedlikehold anbefales i korte trekk: - Betonganalyse og større vedlikeholdsarbeider i fellesgarasjer. - Brannøvelse/kartlegging av rømningsforhold fra balkonger. - Lokal utbedring på hovedtak samt forprosjekt på ombygning av tak. - På sikt vurdere å skifte vinduer og leilighetsdører. (kan inngå i forprosjektet på tak) - Sikring av støttemur med rekkverk. - Sikring med vegg/gittervegg i tavlerom - Kontroll av rekkverkshøyder på balkonger SANITÆR OG VARME: - Bunnledninger for vann og avløp er ikke kontrollert, men normalt sett er det få skader på slike rør. Imidlertid bør alle utvendige stoppekraner lokaliseres, det skal være påmontert anvisningsskilt på fasaden. - Brannsikring av avløpsrør i garasjer til leilighetene: Det er knyttet stor usikkerhet rundt brannsikring av avløpsrør i plast. Det er ikke registrert brannmansjetter ved/i tak rundt avløpsrør. Det anbefales kontroll/kartlegging så raskt som mulig, pga. alvorlighetsgraden rundt manglende brannsikring. - Det anbefales et forprosjekt vedr. varmtvannsentralene. - Det er luktproblemer i bøttekott i trappegang grunnet sluk som tørker ut. Tiltak anbefales enten i form av utbedring eller skifte til annet type sluk med luktsperre. - Det bør lages anbefaling til beboerne: Ved nyinstallasjon/skifte av kraner, bør det velges kran med dempet avstenging for å redusere rørbanking som skyldes trykkstøt når kjøkken eller baderomskraner stenges brått. - Øvrige vann- og avløpinstallasjoner er vurdert normalt god tilstand. VENTILASJON: Byggets ventilasjonssystem er av type mekanisk avtrekk der hver leilighet har egen kanal ført over tak. Samtlige leiligheter har egen vifte som styres fra kjøkkenventilatoren. Under befaringen i leilighetene ble det målt god luftespalte under dører samt registrert tilluftsventiler i vinduer og fasade. Det ble sist utført kanalrens i 2004, det anbefales at dette også utføres i Flere friskluftventiler nederst i trappeganger var stengt på befaringsdagen. Disse bør stå i åpen stilling for sikre tilstrekkelig tilluft. Det er ingen serviceavtale med entreprenør på ventilasjonsanlegget, men vaktmester har gode oppfølgingsrutiner det vesentlige i boligsameiet. ELEKTRO: Boligsameiet virker å ha god kontroll og er bevisste på vedlikehold av det elektrotekniske anlegget. Styreleder rapporterer om et driftsikkert anlegg med få eller ingen driftsproblemer. Det vil likevel anbefales tiltak for oppgraderinger, og energiøkonomiske anbefalinger på sikt. UNIVERSEL UTFORMING: Universell utforming betyr at produkter, byggverk og uteområder skal utformes slik at alle mennesker skal kunne bruke dem på en likestilt måte så langt det er mulig, uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. Dette kan være vanskelig å oppfylle i en eksisterende bolig, men det bør i størst mulig grad tilstrebes en tilnærming til universell utforming.

5 Byggene i Gullmyra Boligsameie har en planløsning der tilrettelegging for bevegelseshemmede er vurdert vanskelig uten en større ombygning. Eksempler på utfordringer vil være at det ikke er heis i byggene og at leilighetenes planløsning ikke er tilpasset bevegelseshemmede. Tilpasninger bør gjøres ved behov. Universell utforming omfatter også tilrettelegging for synshemmede. Ved senere oppgraderinger av ringetablå, nummerskilt, osv. bør det legges vekt på produkter og plassering tilrettelagt for synshemmede. Trappene i byggene er godt merket med kontrasttape i trinnene. Utvendige trapper har ensfarget utforming og merking av trinn bør vurderes. 5 ENERGI- OG MILJØTILTAK: Det anbefales radonmåling for å kartlegge radonforekomst i byggene. Ved skifte av vinduer/balkongdører bør det benyttes vinduer tilsvarende dagens nivå eller bedre for energibesparelse og økt komfort. Ved ombygging av tak bør isolasjonstykkelsen økes. Boligselskapet bør vurdere alternative muligheter for oppvarming av varmtvann til boligene, eksempelvis varmepumpe.

6 Tilstandsprofil 6 Tilstand defineres som et objekts eller en bygningsdels status vedrørende beskaffenhet og forfatning på befaringstidspunktet. En tilstandssvekkelse for konstruksjonen tilsier at det er symptom på eller at det allerede er oppstått en svekkelse eller en skade. Alder er også et symptom. TG 3 TG 2 TG 1 TG 0 For bygningsmassen er det registrert 7 stk. tilstand for bygningsdeler med TG 3. Dette er forhold som må påregnes utbedret umiddelbart. For bygningsmassen er det registrert 27 stk. tilstand for bygningsdeler med TG 2. Dette er forhold der det er behov for vedlikehold. For bygningsmassen er det registrert 114 stk. tilstand for bygningsdeler med TG 1. Dette er forhold der det kun er registret normal bruksslitasje. For bygningsmassen er det ikke registret noen tilstander for bygningsdeler med TG 0. TG3 9% TG2 32% TG1 59%

7 Anbefalte prioriteringer 7 Bør utbedres umiddelbart TG 3 KRAFTIGE SYMPTOMER SIDE DEL BYGNINGSDEL PLASSERING TILSTAND ANBEFALTE TILTAK KONSEKVENS B Balkonger Fasader Kritisk tilstand Kontroll av rekkverkshøyde - balkonger KG 3 Sikkerhet A Takluker Blokker Normal aldersslitasje Utskiftning av takluker/overlys KG 3 Sikkerhet A Isolasjon Kjeller Mangelfull brannisolering Brannsikring av avløpsrør KG 3 Sikkerhet B Støttemurer Tomt Kritisk tilstand Sikre støttemur KG 3 Sikkerhet A Flatt tak Parkeringshus Stor alders- /værslitasje Omtekking - terrasser KG 3 Økonomi B Flatt tak Parkeringshus Stor alders- /værslitasje Omtekking av kulverter KG 3 Økonomi A Plassbygde himlinger Parkeringshus Stor ytre påvirkning Utskifting av himlinger - garasjeanlegg KG 2 Økonomi Bør utbedres snarlig TG 2 MIDDELS KRAFTIGE SYMPTOMER SIDE DEL BYGNINGSDEL PLASSERING TILSTAND ANBEFALTE TILTAK KONSEKVENS A Dører Trapperom Generelt god stand Ingen tiltak anbefales KG 2 Sikkerhet B Innvendige trapper Trapperom Lokal utbedring - trapp Utbedring av trappenese KG 2 Sikkerhet A Bindingsverk Fellesrom Utidsmessig stand Ny delevegg i tavlerom 2.8.6A Hovedstoppekran Berederrom Stor aldersslittasje Skifte stoppekran, trykkreduksjonsventil, tilbakeslagsventil og vannmåler KG 2 Sikkerhet KG 2 Sikkerhet A Brannalarmanlegg Fellesarealer Tilsynelatende god stand Trådløst adresserbart varslingsanlegg KG 2 Sikkerhet A Betongvegger Kjeller Symptomer på armeringskorrosjon Betongundersøkelse anbefales KG 2 Sikkerhet

8 B Dører Fasader Feilkonstruksjon av sidefelt Bygging av nytt sidefelt - ståldør KG 2 Sikkerhet A Betongvegger Kjeller Lokale skader Utbedring av riss på vegg - fellesgarasje KG 2 Sikkerhet A Flatt tak Boder Generelt god stand Forsterkning av taksperrer - boder KG 2 Sikkerhet A Kanalnett over grunn Blokker Normal bruksslitasje Rengjøring av ventilasjonskanaler KG 2 Helse A Armaturer Vaskerier Uheldig tilstand Utbedre sluk på bøttekott KG 2 Helse A Andre fasadesystemer Fasader Lokale skader Utbedre lokale skader - betongfasader KG 2 Ytre miljø A Dører Fasader Varierende tilstand Overflatebehandling av ståldører i fellesgarasje 4.2.2A Dører Fasader Varierende tilstand Utskiftning av dør - søppelbod A Isolasjon Kjeller Variabel tilstand Kontroll og utbedring av rørisolasjon 2.5.1A Flatt tak Bygg Høy Årlig belastning/værslittasjeinspeksjon/tettearbeid - hovedtak 2.5.1B Flatt tak Bygg Høy Kostnadsrapport belastning/værslittasjetakombygging 2.5.1C Flatt tak Bygg Høy Omtekking/ombygging belastning/værslittasjeav hovedtak KG 2 Estetikk KG 2 Estetikk KG 2 Konsekvens for virksomheten KG 2 Økonomi KG 2 Økonomi KG 2 Økonomi A Vinduer og Fasader Normal Ingen tiltak anbefales KG 2 balkongdører aldersslitasje Økonomi A Vinduer Oppganger Normal alder- /værslitasje Ingen tiltak anbefales KG 2 Økonomi A Armaturer Berederrom Stor aldersslitasje Vedlikehold av varmtvannsberedere B Uteareal Uteområde Uheldig tilstand Fjerne tre ved Gullhaugveien KG 2 Økonomi KG 2 Økonomi A Drenering Rundt Generelt god Ingen tiltak anbefales KG 1 bygninger stand Økonomi A Vinduer Fasader Normal bruksslitasje Ingen tiltak anbefales KG 1 Økonomi

9 Samlet tiltaksplan Tiltak 2015 Tiltak 2015 Tiltak 2015 Tiltak 2015 Tiltak 2015 Løpende vedlikehold Periodisk vedlikehold Utskifting Oppgradering Undersøkes nærmere kr kr kr kr kr Totalt for 2015 kr Tiltak 2016 Tiltak 2016 Tiltak 2016 Tiltak 2016 Løpende vedlikehold Periodisk vedlikehold Oppgradering Undersøkes nærmere kr kr kr kr Totalt for 2016 kr Tiltak 2017 Tiltak 2017 Tiltak 2017 Løpende vedlikehold Periodisk vedlikehold Undersøkes nærmere kr kr kr Totalt for 2017 kr Tiltak 2018 Tiltak 2018 Tiltak 2018 Løpende vedlikehold Periodisk vedlikehold Undersøkes nærmere kr kr kr Totalt for 2018 kr

10 Tiltak 2019 Løpende vedlikehold kr Tiltak 2019 Periodisk vedlikehold kr Tiltak 2019 Tiltak 2019 Oppgradering Undersøkes nærmere kr kr Totalt for 2019 kr Totalt for kr

11 Årlig tiltaksplan Undersøkes nærmere SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Radonmåling av boliger Tiltaksansvarsområde Middels kr B Kontroll av rekkverkshøyde - balkonger Styret Høy kr A Kontroll av utvendig kledning Vaktmester Middels kr A Årlig kontroll av rømningsveier på Vaktmester Høy kr balkonger A Teknisk kontroll og måling Entreprenør Lav kr A Betongundersøkelse anbefales Tiltaksansvarsområde Høy kr Totalt for undersøkes nærmere kr

12 Løpende vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Årlig kontroll av takvifter Entreprenør Middels kr A Årlig inspeksjon/tettearbeid - hovedtak 2.2.5A Utbedre lokale skader - betongfasader Entreprenør Høy kr Entreprenør Middels kr B 2.5.3B 2.7.1B 2.2.4A A 3.8.1A 3.2.2B Lokal utbedring/flekking - fasader Årlig rens av sluk Utbedring av trappenese Tilsyn og vedlikehold av ytterdører Kontrollere instillinger + renhold Rengjøring av støttemur Bygging av nytt sidefelt - ståldør Entreprenør Vaktmester Vaktmester Vaktmester Vaktmester Vaktmester Entreprenør Middels Høy Høy Høy Middels Middels Høy kr kr kr kr kr kr kr A Utbedring av riss på vegg - fellesgarasje 3.4.1A Lokal utbedring av asfaltdekke - fellesgarasje Entreprenør Høy kr Entreprenør Middels kr A Årlig vedlikeholdsavtale på Entreprenør Middels kr garasjeventilasjon A Vedlikehold av uteområde Tiltaksansvarsområde Høy kr B Fjerne tre ved Gullhaugveien Vaktmester Høy kr A Serviceavtale på garasjeporter Entreprenør Høy kr A Etablere lufting - søppelrom Entreprenør Middels kr Totalt for løpende vedlikehold kr

13 Periodisk vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Rengjøring av ventilasjonskanaler Entreprenør Middels kr B Årlig kontroll/vedlikehold Vaktmester Høy kr trapperomsvinduer A 2.4.2A 2.5.5A 2.8.5A 2.8.7A Flekking av trapperom Dyprens/boning av belegg Årlig rens/kontroll av takrenner Lokalisere utvendige stoppekraner Kontroll og vedlikehold av sluk Entreprenør Entreprenør Vaktmester Vaktmester Beboer Lav Middels Høy Høy Middels kr kr kr kr kr A Kontroll og vedlikehold av Entreprenør Middels kr stoppekraner A A A A Vedlikehold av varmtvannsberedere Kontroll og utbedring av rørisolasjon Brannsikring av avløpsrør Årlilg kontroll/service Entreprenør Entreprenør Entreprenør Entreprenør Høy Middels Høy Høy kr kr kr kr A Årlig kontroll og vedlikehold - lekeplasser Entreprenør Middels kr A Overflatebehandling av ståldører i Entreprenør Middels kr fellesgarasje Totalt for periodisk vedlikehold kr Utskifting SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Utskiftning av takluker/overlys Entreprenør Høy kr A Utbedre sluk på bøttekott Entreprenør Høy kr B Omtekking av kulverter Entreprenør Høy kr A Utskifting av himlinger - garasjeanlegg Entreprenør Høy kr A Utskiftning av dør - søppelbod Entreprenør Middels kr Totalt for utskifting kr

14 Oppgradering SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Ny delevegg i tavlerom Entreprenør Middels kr A 3.5.1A 3.8.1B 4.4.1A Trådløst adresserbart varslingsanlegg Omtekking - terrasser Sikre støttemur Forsterkning av taksperrer - boder Entreprenør Entreprenør Entreprenør Entreprenør Høy Høy Høy Middels kr kr kr kr Totalt for oppgradering kr Totalt for 2015 kr

15 Årlig tiltaksplan Løpende vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Årlig kontroll av takvifter Entreprenør Middels kr A Årlig inspeksjon/tettearbeid - hovedtak Entreprenør Høy kr B 2.5.3B 2.2.4A A Lokal utbedring/flekking - fasader Årlig rens av sluk Tilsyn og vedlikehold av ytterdører Kontrollere instillinger + renhold Entreprenør Vaktmester Vaktmester Vaktmester Middels Høy Høy Middels kr kr kr kr A Lokal utbedring av asfaltdekke - fellesgarasje Entreprenør Middels kr A Årlig vedlikeholdsavtale på Entreprenør Middels kr garasjeventilasjon A Vedlikehold av uteområde Tiltaksansvarsområde Høy kr A Serviceavtale på garasjeporter Entreprenør Høy kr Totalt for løpende vedlikehold kr Periodisk vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD B Årlig kontroll/vedlikehold Vaktmester Høy kr trapperomsvinduer A 2.4.2A 2.5.5A 2.8.7A Flekking av trapperom Dyprens/boning av belegg Årlig rens/kontroll av takrenner Kontroll og vedlikehold av sluk Entreprenør Entreprenør Vaktmester Beboer Lav Middels Høy Middels kr kr kr kr A Kontroll og vedlikehold av Entreprenør Middels kr stoppekraner A Årlilg kontroll/service Entreprenør Høy kr A Årlig kontroll og vedlikehold - lekeplasser Entreprenør Middels kr Totalt for periodisk vedlikehold kr Undersøkes nærmere SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Kontroll av utvendig kledning Vaktmester Middels kr A Årlig kontroll av rømningsveier på Vaktmester Høy kr balkonger Totalt for undersøkes nærmere kr 4 700

16 Oppgradering SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Ev. skille seksjoner Entreprenør Middels kr A Overflatebehandling av utvendige Entreprenør Middels kr trapper Totalt for oppgradering kr Totalt for 2016 kr

17 Årlig tiltaksplan Løpende vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Årlig kontroll av takvifter Entreprenør Middels kr A Årlig inspeksjon/tettearbeid - hovedtak Entreprenør Høy kr B 2.5.3B 2.2.4A A Lokal utbedring/flekking - fasader Årlig rens av sluk Tilsyn og vedlikehold av ytterdører Kontrollere instillinger + renhold Entreprenør Vaktmester Vaktmester Vaktmester Middels Høy Høy Middels kr kr kr kr A Lokal utbedring av asfaltdekke - fellesgarasje Entreprenør Middels kr A Årlig vedlikeholdsavtale på Entreprenør Middels kr garasjeventilasjon A Vedlikehold av uteområde Tiltaksansvarsområde Høy kr A Serviceavtale på garasjeporter Entreprenør Høy kr Totalt for løpende vedlikehold kr Periodisk vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD B Årlig kontroll/vedlikehold Vaktmester Høy kr trapperomsvinduer A 2.4.2A 2.5.3A 2.5.5A Flekking av trapperom Dyprens/boning av belegg Kontroll/lokal utbedring - inngangstak Årlig rens/kontroll av takrenner Entreprenør Entreprenør Entreprenør Vaktmester Lav Middels Middels Høy kr kr kr kr A Skifte stoppekran, Entreprenør Høy kr trykkreduksjonsventil, tilbakeslagsventil og vannmåler A Kontroll og vedlikehold av sluk Beboer Middels kr A Kontroll og vedlikehold av Entreprenør Middels kr stoppekraner A Årlilg kontroll/service Entreprenør Høy kr A Årlig kontroll og vedlikehold - lekeplasser Entreprenør Middels kr Totalt for periodisk vedlikehold kr

18 Undersøkes nærmere SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Kontroll av utvendig kledning Vaktmester Middels kr A Årlig kontroll av rømningsveier på Vaktmester Høy kr balkonger Totalt for undersøkes nærmere kr Totalt for 2017 kr

19 Årlig tiltaksplan Løpende vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Årlig kontroll av takvifter Entreprenør Middels kr A Årlig inspeksjon/tettearbeid - hovedtak Entreprenør Høy kr B 2.5.3B 2.2.4A A Lokal utbedring/flekking - fasader Årlig rens av sluk Tilsyn og vedlikehold av ytterdører Kontrollere instillinger + renhold Entreprenør Vaktmester Vaktmester Vaktmester Middels Høy Høy Middels kr kr kr kr A Lokal utbedring av asfaltdekke - fellesgarasje Entreprenør Middels kr A Årlig vedlikeholdsavtale på Entreprenør Middels kr garasjeventilasjon A Vedlikehold av uteområde Tiltaksansvarsområde Høy kr A Serviceavtale på garasjeporter Entreprenør Høy kr Totalt for løpende vedlikehold kr Undersøkes nærmere SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD B Kostnadsrapport takombygging OBOS Prosjekt AS - Oslo Middels kr A Kontroll av utvendig kledning Vaktmester Middels kr A Årlig kontroll av rømningsveier på Vaktmester Høy kr balkonger Totalt for undersøkes nærmere kr

20 Periodisk vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD B Årlig kontroll/vedlikehold Vaktmester Høy kr trapperomsvinduer A 2.4.2A 2.5.5A 2.8.7A Flekking av trapperom Dyprens/boning av belegg Årlig rens/kontroll av takrenner Kontroll og vedlikehold av sluk Entreprenør Entreprenør Vaktmester Beboer Lav Middels Høy Middels kr kr kr kr A Kontroll og vedlikehold av Entreprenør Middels kr stoppekraner A Årlilg kontroll/service Entreprenør Høy kr A Årlig kontroll og vedlikehold - lekeplasser Entreprenør Middels kr Totalt for periodisk vedlikehold kr Totalt for 2018 kr

21 Årlig tiltaksplan Løpende vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A 2.2.5B 2.5.3B 2.2.4A A Årlig kontroll av takvifter Lokal utbedring/flekking - fasader Årlig rens av sluk Tilsyn og vedlikehold av ytterdører Kontrollere instillinger + renhold Entreprenør Entreprenør Vaktmester Vaktmester Vaktmester Middels Middels Høy Høy Middels kr kr kr kr kr A Lokal utbedring av asfaltdekke - fellesgarasje Entreprenør Middels kr A Årlig vedlikeholdsavtale på Entreprenør Middels kr garasjeventilasjon A Vedlikehold av uteområde Tiltaksansvarsområde Høy kr A Serviceavtale på garasjeporter Entreprenør Høy kr Totalt for løpende vedlikehold kr Oppgradering SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD C Omtekking/ombygging av hovedtak Entreprenør Høy kr Totalt for oppgradering kr

22 Periodisk vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD B Årlig kontroll/vedlikehold Vaktmester Høy kr trapperomsvinduer A 2.4.2A 2.5.3A 2.5.5A Flekking av trapperom Dyprens/boning av belegg Kontroll/lokal utbedring - inngangstak Årlig rens/kontroll av takrenner Entreprenør Entreprenør Entreprenør Vaktmester Lav Middels Middels Høy kr kr kr kr A Tilstandskontroll og vedlikehold av Entreprenør Middels kr bunnledninger A Kontroll og vedlikehold av Styret Lav kr vanninnlegg A Kontroll og vedlikehold Vaktmester Lav kr A Kontroll og vedlikehold av vannrør Beboer Lav kr A Kontroll og vedlikehold av sluk Beboer Middels kr A Kontroll og vedlikehold av Entreprenør Middels kr stoppekraner A Årlilg kontroll/service Entreprenør Høy kr A Årlig kontroll og vedlikehold - lekeplasser Entreprenør Middels kr Totalt for periodisk vedlikehold kr Undersøkes nærmere SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Kontroll av utvendig kledning Vaktmester Middels kr A Årlig kontroll av rømningsveier på Vaktmester Høy kr balkonger Totalt for undersøkes nærmere kr Totalt for 2019 kr

23 Innhold 23 Oppdragsbeskrivelse Om rapporten Konklusjon Tilstandsprofil Anbefalte prioriteringer Samlet tiltaksplan Årlig tiltaksplan 2015 Årlig tiltaksplan 2016 Årlig tiltaksplan 2017 Årlig tiltaksplan 2018 Årlig tiltaksplan Om boligselskapet 24 2 Tilstandsvurdering BLOKKER 28 3 Tilstandsvurdering GARASJER 85 4 Tilstandsvurdering BODER Vedlegg 5.1 Definisjoner og begreper 5.2 Analysenivå 5.3 Generelt om vedlikehold 5.4 Energivurderinger 5.5 Universell utforming 5.6 Vedlikehold av vinduer 5.7 Informasjon om betongskader 5.8 Aldring av avløpsrør 5.9 Tagging 5.10 Lekeplasser 5.11 Fakta om radon 5.12 VVS faguttrykk 5.13 Energi og energiøkonomisering 5.14 Info om Internkontrollforskriften 5.15 Planlegging og utbedring av utemiljø 5.16 Avløpsrør i plast 5.17 Ventilasjonsforhold i boliger 5.18 Universell utforming 5.19 Informasjon om avfallshåndtering

24 1 Om boligselskapet Adresse Gullberget 110,112,114,116 Gullhaugveien 165,167,169,171,199,m.f. 24 ANTALL BOENHETER 144 ANTALL BYGNINGER 6 ANTALL OPPGANGER 11 ANTALL ETASJER 5 Gullmyra Boligsameie ligger i Bærum kommune i Akershus og består av 6 boligblokker oppført i henholdsvis 3 og 4 etasjer samt kjeller. I alt er det 148 seksjoner fordelt på 4 garasjeseksjoner og 144 boligseksjoner. Adkomst via Lommedalsveien --> Sleiverudveien --> Gullberget --> direkte inn på sameiets tomt. Området fremstår som fullt utbygget og består av lavblokk- og småhusbebyggelse. God tilgang til tur- og rekreasjonsmuligheter. Det er gangavstand til marka der man bla. finner lysløype. Kollektivtransport i form av buss i Gullberget. Flere servicetilbud i nærheten, Bærums Verk handelssted nevnes. Tomten ligger tilbaketrukket på en høyde og området er barnevennlig. Blokkene og uteomhusarealene er fordelt utover flere parseller med Gnr 94. og Bnr. 500, 501, 505, 506, m.f. Tomtene er fullt opparbeidet med lekeplasser, gjesteparkering, støttemurer, sittegrupper, beplantning, intern-/gangveier, bed, m.m. Boligseksjonene har eksklusiv bruksrett til nummerert garasjeplass i en av fellesgarasjene. Det er i tillegg utvendige biloppstillingsplasser benyttet som gjesteparkering. For øvrig er det parkering i gate etter gjeldene regler for området. Garasjene og tomten drives og vedlikeholdes av Gullmyra Huseierforening. Boligsameiet har en orienterende nettside: Tidligere utført vedlikehold Boligsameiet har de senere år utført oppgraderinger/vedlikeholdsarbeid på bygningsmassen/tomten. Årstallene er å anse som omtrentlige og baserer seg på opplysninger gitt av styreleder samt opplyst på boligsameiets nettside. Kun arbeid av større omfang nevnes: 2006: Overflatebehandling av alle fasader. (betong og trevirke) 2006/2007: Takomlegging : Fuging av elementskjøter. 2009: Nye lamper i alle oppganger. 2009/2010: Skiftet alle hovedinngangsdører 2012: Skiftet takplater på balkonger i øvre plan. 2012: Skiftet takrenner og nedløpsrør. 2012/2013: Oppgradering og riving på lekeplasser. 2013/2014: Flekkmaling av betong på alle bygg. 2014: Overflatebehandling av trekledning på alle blokker. Råteskadet kledning ble skiftet. 2014: Skifte av låssystem, nødlysarmaturer, ringetablå og porttelefoner. 2014: Montert snøfangere på tak. 2014: Overflatebehandling av oppganger samt nytt belegg i trapper/repos.

25 Oversiktskart 25 Kilde:

26 BYGNINGSTYPE Boligblokk BLOKKER 26 6 rektangulære boligblokker oppført i 1989/1990 av utbygger Byggholt. Byggene er oppført i 3 og 4 etasjer over terreng samt kjeller. Kjelleren er beskrevet som eget bygg etter ønske fra styret. 5 av blokkene har to oppganger/trappeløp og den siste blokken har en hovedinngang og et trappeløp. Leilighetenes form/størrelse er varierende fra 2-roms leilighet på ca 55 m² til 4- roms på ca 100 m². Bygningsmassen fremstår som velholdt og godt ivaretatt. Bærende konstruksjoner i betong. Hovedtak med flat takkonstruksjon i betong med isolasjon og tekking med med sveisepapp. Saltak over balkonger med bølgende plater i plexiglass. Balkonger i betong med rekverk i betong/tre. Flere av balkongene har skreddersydde blomsterkasser i betong. Fasadene preges av malt betong og dekkbeiset/malt trekledning montert liggende. BYGNINGSTYPE Boligblokk GARASJER Garasjeanlegg under alle blokkene. Anleggene ble bygget samtidig med blokkene. Stedvis går kjeller utenfor vegglivet på boligblokken. Dette gjelder primært ved balkongfasadene og mellom blokker. 4 av blokkene har parvis sammenbygget garasjeanlegg og del av garasjen som ligger mellom blokkene er omtalt som kulvert i rapporten. Kjelleren er konstruert med tak/etasjeskiller i betong, vegger i betong og gulv på grunn med asfaltbelegg. Motoriserte garasjeporter av varierende utførelse og standard.