VEDLIKEHOLDSPLAN FOR Kantorsletta Selveierforening Slalomveien 2

Transkript

1 VEDLIKEHOLDSPLAN FOR Kantorsletta Selveierforening Slalomveien 2 DATO: BYGNINGSTYPE: 3 Boligblokker BYGGEÅR: 1972 ANTALL BOENHETER: 186 1

2 Innledning Bygghuset AS er engasjert av Kantorsletta Selveierforening for å utarbeide en byggeteknisk tilstandsanalyse og en plan for vedlikehold av bygningsmassen kommende 10 års perioden. Bygghuset AS har gjennomgått eksisterende vedlikeholdsplan fra for Vedlikehold og oppgraderinger utført i perioden er registrert. Planen er basert på visuell befaringer uten åpning av konstruksjoner eller bruk av instrumenter/verktøy for måling/konstatering av tilstander. Kantorsletta Selveierforening består av tre adskilte boligblokker oppført i Bygningene er utført i plasstøpt betong i etasjeskiller og bærende leilighetskillevegger. Når utbedringer eller oppgraderinger av bygningsdeler utføres bør vedlikeholdsplanen som ivaretar plan for fortløpende vedlikeholdsbehov ajourføres slik at riktig type vedlikehold og rett intervall fastsettes. Vedlikeholdsplanen omhandler ikke sameiets behov og kostnader til løpende drift av bygningsmassene. Her nevnes f.eks renhold, skifte lyspærer, stenge vann, beplantning, snømåking, feiing etc. Forslag til tekniske løsninger og intervaller for vedlikehold i denne planen er basert på NBI Byggdetaljblader og generelle anbefalinger fra bransjen. Planen er basert på antatt vedlikeholdsbehov i perioden Kostnader til de ulike aktivitetene er basert på kjøpte tjenester. Alle tall er inkl mva basert på 2014-kroner. Man må i eventuelle avsetninger legg inn 3 % prisøkning pr år. Vedlikeholdsbudsjettet er basert på innhentede priser og erfaringstall fra tilsvarende prosjekter. Kolbotn, oktober 2014 Steinar Kvistad 2

3 Innholdsfortegnelse 1. Grunnmur 1.1 Grunnmurer s Drenering s Gavlfasader 2.1 Teglforblending s Mulige tiltak s Østfasade 3.1 Platekleding s Innvendig hjørne plater/tegl s Vinduer/ Beslag s Vestfasade 4.1 Betong/ Panel/ Rekkverk s Vinduer/ Balkongdører s Brannluker s Parkhus 5.1 Maling s Rekkverk s Fellesarealer 6.1 Garasjer s Inngangspartier s Avfallshåndtering s Trapperom/ Kjellere s Tak 7.1 Registering av dagens tilstand s Tekniske anlegg 8.1 Vedlikeholdsplan tekniske anlegg s. 11 Vedlegg: 1. Intervaller for utskifting av bygningsdeler 2. Bilder 3. Kostnader vedlikehold

4 Beskrivelsen gjelder registering og beskrivelser generelt for alle tre blokkene, dersom ikke annet spesielt anmerket for en bestemt bygning. 1. Grunnmurer. 1.1 Grunnmur Grunnmurer av plasstøpt betong med malt overflate. Grunnmurer ved Plogsvingen nr.5 og Slalomveien nr.3 er rehabilitert i 2006 og ved Slalomveien nr.5 i Ny overflatebehandling bør utføres ca. hvert 8 år. Det er oppdaget skader/flassing nederst i vegg i en del av inngangspartiene. Dette er i den såkalte «tunnelen» frem til inngangsdøren, se beskrivelse i pkt Drenering Det ble ved befaring ikke registrert fukt i selve kjellerne, men noe fuktutslag ved sokler i trappeganger (se pkt.5.4). I tillegg er det fuktutslag i en del inngangsparti i vegger i tunnel som går inn til inngangspartiet. Det at det ikke er registrert fukt i selve kjelleren, men ved inngangsdører kan tyde på at det trekker vann opp i konstruksjonen fra grunnen under. Dette er i så fall et kapillærsug som igjen kan tyde på manglende fuktsikring av konstruksjonen. I tillegg er det ved kamerakjøring registrert at drensledninger på bakside av byggene har skader/kan være tette. Det har ikke vært mulig å gjennomføre full sjekk av disse ledningene av denne årsak. Samlet sett kan fuktskadene ved inngangspartiene ha sammenheng med begynnende problem med dreneringen rundt byggene, slik at det blir stående mer fukt i grunnen som trekker opp i konstruksjonen. Dette er kun en teori basert på ovennevnte observasjoner. Da det ikke er registrert fukt i selve kjellerne mener vi at en full oppgradering/utskifting av dreneringen vil være et alt for kostbart tiltak å gjennomføre nå i forhold til de påviste problemene. Kjellerne må uansett holdes under oppsikt, og det bør gjennomføres kamerakontroll av drenering som er mulig å komme til for å avdekke omfanget av skader i drensslanger mv. Det må også forventes punktvis oppgraving for å avdekke skader. Anslått kostnad er medtatt i budsjett. Dersom det i den kommende 10 års perioden blir påvist fuktproblem i kjelleren må dette tas tak i og utbedres snarest. For beskrivelse av utbedring av skade flassing i «tunnelen» se pkt 5.2 4

5 2. Gavlfasader 2.1 Teglfasader Det ble ikke registrert noen spesielle skader/løse fuger slik at det ser ikke ut til at det skulle være nødvendig med noen form for reparasjoner. I forrige vedlikeholdsplan ble det anført noe mose/groing på fasader. Dette er utbedret ved rengjøring. Fremtidig rengjøring utføres etter behov, og kan utføres ifm. malingsbehandling av vinduer evt. hvert 8 år (se ellers vinduer pkt. 3.3) 2.2 Mulig tiltak I følge forrige vedlikeholdsplan er styret er tidligere gjort oppmerksom på at det er registrert rustne 'bindere" bak teglstein ved tidligere utskiftning av stein over enkelte vinduer. Vi har ingen forutsetning for å vurdere dette ved en visuell befaring fra bakkeplan, medtatt i kostnadsoppsett). 3. Østfasader. 3.1 Platekledning Ved befaring ble det registrert at eksisterende platekledning stort sett er hel. Generelt bør plater byttes fortløpende ved skader. Da stort sett alle platene er hele, er det av tekniske hensyn ikke behov for utskiftning av platekledningen generelt. Platene bør uansett vaskes da det er noe skitt og rester av tagging mv. (Bilde1 i vedlegg 2). Vår vurdering er at komplett utskiftning av plater bør gjøres når man eventuelt beslutter en oppgradering av fasaden. Byggenes alder tilsier at man bør se på en total oppgradering av denne fasaden i forhold til tetthet og isolasjonsverdi. Vi anbefaler at det da utføres en etterisolering og utskifting av de vinduer som til nå ikke er skiftet ut. Innefor kommende 10 års periode bør dette vurderes som et eget tiltak for alle blokkene. Vi har ikke medtatt dette i planen, da vi anser dette som en oppgradering og ikke et vedlikehold. Bygghuset AS kan utarbeide budsjett for dette tiltaket som et eget oppdrag. 5

6 3.2 Innvendige hjørner overgang tegl/platekledning. I følge opplysninger gitt i forrige vedlikeholdsplan, er det problemer med vanninndriv ved innvendige hjørner i overgang tegl/platekledning. Dette gjelder de 5 store sprangene i bygget. Dette er utbedret ved ny fuging, som ser ut til å holde tett, men visuelt er ikke fugene pene. Det bør her ses på en annen løsning med beslag ved eventuell utskifting av plater og etterisolering iht. pkt 3.1 Det er også observert at det ved overgang mellom plater og tegl ved gavler er oppsprukket og manglende fuging. Dette bør utbedres snarest. (Bilde 2 i vedlegg 2). 3.3 Vinduer og beslag I følge opplysninger fra selveierforeningen er det beboernes ansvar og kostnad å skifte ut vinduer. Maling utføres av foreningen. Maling ble sist utført i Vi anbefaler at det males på nytt innen 2 år. I følge opplysninger fra selveierforeningen får beboerne tilbud om felles bestilling av vinduer hvert 2. år. I perioden er 170 av totalt 580 byttet på østfasade og gavlvegger. Dette utgjør ca 1/3. Det skal også være noen beboere som har byttet vinduer utenom denne fellesbestillingen så selveierforeninger har derfor ikke full oversikt. Ved besiktigelse fra bakkenivå ble det registrert at en del vinduer er skiftet, og at det er avvik i både farge og utførelse fra opprinnelig. Ved enkelte vinduer ble det registrert forholdsvis store sprekker/åpninger mellom beslag og vinduskarm. Det kan synes som om ikke all vindusutskiftingen er fagmessig skikkelig utført, da det er sprekker i plater og det er benyttet noe «tilfeldig» fuging for å tette rundt nyinnsatte vinduer. (Bilde 3 i vedlegg 2). Malingsbehandling av vinduer anbefales utført ca hvert 8. år og legges inn i planen. 4. Vestfasader 4.1 Betong / Stålbæring / Gulv / Rekkverk Vestfasader i Plogsvingen nr.5 og Slalomveien nr.3 er rehabilitert i 2006, samt i Slalomveien nr. 5 i Rehabiliteringen bestod av utbedring/utskiftning av skadet armering, ny overdekning samt ny overflatebehandling av betong tak, skillevegger og balkongbrystninger. Betong og stålbæring Ut fra visuell befaring er det ikke avdekket nye synlige skader, hverken på betongfronter eller stålbæringen. Dette betyr at utbedringen har vært vellykket og gitt et godt resultat. Vi anbefaler at det gjennomføres vask av balkongfronter og stål, dette er lagt inn i planen der det også tas høyde for noe malingsflikk mv. etter en slik behandling. En slik vask vil en kunne avdekke om det er oppstått skader som pr i dag ikke er synlige. Vask bør også omfatte beslag på gesims. 6

7 Gulv Gulv på balkonger ble ikke rehabilitert, da det ikke var registrert synlige skader i betong. Det ble registrert noe oppsprekking i avretting og i overgang nytt/gammelt gulv, og sameiet har etablert tremmegulv på de øverste balkonger. Grunnen til at sameiet bekostet tregulv (type 3TETT) i øverste etasje var i hovedsak å hindre vann i å dryppe ned på balkongen i etasjen over. På1990-tallet fikk ble OPAK engasjert til å gå gjennom beregningene på konstruksjonen for å se om nedbøyninger/ sprekker skyldtes feil konstruksjon, konklusjonen var at det var innenfor toleransegrensen. Det er ikke blitt gjort noen nærmere undersøkelser av de sener årene. Da det ikke har kommet noen meldinger om ikke har utviklet seg større skader på balkonggulv de siste årene ser det ut til at det ikke er nødvendig med slikt tremmegulv i de andre etasjene. Rekkverk Det som var skadet og i dårlig forfatning av håndløpere ble ved rehabiliteringen skiftet. Ansvaret for malingsvedlikehold av disse påhviler beboerne. Det er registrert en del avvik på hvor ofte dette males. Det legges inn en post for skifte av noen håndløpere ifbm. vask av balkongfronter mv. 4.2 Vinduer / Balkongdorer/ Terrassevegger Vinduer og balkongdorer er ikke medtatt i planen da sameiet definerer fasadevegger på balkonger som seksjonseiers eget vedlikeholdsansvar. Det har tidligere vært registrert noe ulik utførelse på nevnte terrassevegger, og styret har utarbeidet en rettledning som skal følges ved vedlikeholdsarbeider som utføres av beboere 4.3 Brannluker På balkongene er det i vegg mellom boenhetene etablert en luke som skal muliggjøre rømning fra en balkong til en annen sideveis. Luker i trevegg i øverste etasjer ble monter i forbindelse med balkongutvidelse i Luker i trevegg i 3. etg. i Slalåmveien ble montert i Funksjon/mulighet for åpning av disse er ikke testet på lenge. Vi anbefaler at dette testes samtidig med eventuell brannøvelse. 5.Parkhus 5.1 Maling av panel Det er i 10 års perioden behov for generell oppmaling. Fasade øst er tørr og bør males snarest. 5.2 Rekkverk Bør males. 7

8 6. Fellesarealer 6.1 Garasjer Det er 100 stk. garasjer i underetasjen på selve boligblokkene, samt at det er 82 stk. frittstående garasjeplasser fordelt på 6 fellesgarasjer tilknyttet sameiet. Garasjer i underetasje Garasjeplassene som er tilknyttet boligblokker ser ut til å være i god stand, og det bør her opprettholdes vedlikehold ved behandling av porter og omliggende treverk med intervaller hvert 8 år. Disse ble sist malt i 2012, så det bør påregnes ny maling i Frittstående garasjer: Tak Takbelegg for garasje 2, 3 og 4 er skiftet i 2002, samt på garasjerekke 5 er det skiftet i Når det gjelder garasjerekke 1 (nærmest Parkhus) og garasjerekke 6 (ved Plogsvingen) er takbelegget på begge disse fra Takene på 1 og 6 bærer preg av delvis mye mose/groing og begynner å bli i dårlig stand, dette gjelder også takrenner og taknedløp. Vi anbefaler derfor å skifte takbelegg inkludert renner og nedløp på disse byggene. Porter Alle garasjeporter i garasjerekke 1-4 som var i stål er iflg mottatte opplysninger byttet i Panel og maling Garasjerekkene 1-5 ble malt i For garasjerekke 1 er det noe råte på østfasade og sørfasade bør skiftes For garasjerekke 6 (Plogsvingen) ble all panel skiftet og malt i For garasjerekkene 1-4 går en del panel og tre omramming rundt porter ned i asfalt og må heves/skiftes, slik at dette ikke står å trekker fuktighet fra grunnen. Dette er utbedret for garasjerekke 5. (Bilde 4 i vedlegg 2). For garasjerekke 1-4 bør dette utbedres som i rekke 5 Det bør altså etableres beslag ned mot asfalt på gavlvegger samt at det enkelte steder bør senkes terreng på østgavler, da det ligger masser opp og inn mot panel. Vegger og porter bør behandles med intervaller hvert 8 år. 6.2 Inngangspartier Oppgradering av «tunnel» inn til inngangsdør og utskiftning av hovedinngangsdører er utført i Som omtalt i pkt 1.2 er det i etterkant av denne utbedringen kommet skader/flassing nederst på en del av veggene i «tunnelen» inn til inngangsdøren. Dette ser ut til å være fuktskader ved at fukt trekker opp i veggen og medfører at maling flasser av. Hvorvidt dette kommer av feil ved drenering er ikke påvist, se pkt 1.2. Vi anbefaler og har lagt inn i planen en generell utbedring av disse skadene. 8

9 6.3 Avfallshåndtering Det ble i 2012 etablert nytt avfallshåndteringssystem med nedgravde containere ved alle tre blokkene. Det er ikke avdekket behov for vedlikehold av dette. 6.4 Trapperom / Kjeller Ved befaring av kjellere samt 1. etg i trapperom velger vi her å beskrive dette generelt for alle trapperom/kjellere da det er lite avvik mellom disse. Det er de siste 3 årene gjennomført rørfornying av alle avløpsledninger i bygget. For å kunne utføre dette arbeidet er det etablert luker i vegg ved inngangsdører. Her ser det ikke estetisk pent ut i alle oppganger. I tillegg er det noe fukt/vannlekkasjer ved noen av disse lukene. Vannlekkasjene er en reklamasjon som det arbeides med Olimb om å utbedre. Men vannlekkasjen ved luke i inngangspartiet er bare delvis reklamasjon på rørfornying, det er kan være feil på taknedløp enkelte steder. Selveierforeningen har notert at det etter «monster-regn» om sommeren blir vått i enkelte oppganger. Taknedløpene bør derfor undersøkes nærmere med kamerakontroll for å avdekke lekkasjer. Resultatet fra kontrollen avgjør om kun rørdeler bytte ut eller om det må vurderes total rørfornying. Kamerakontroll er med i budsjettet. Når fukt/vannlekkasjene er under kontroll bør man iverksette en generell oppgradering av vegger ved inngangsdører. Kostnader ved dette er budsjettert i planen. Etter vår vurdering ser trapperommene generelt ut til å være godt vedlikeholdt, det ble allikevel registrert at enkelte trapperom har fuktutslag i sokkel slik at maling flasser av. Her bør løs maling fjernes, samt at underlaget rengjøres for malingsrester og løse partikler før det på ny overflatebehandles med en diffusjonsåpen maling. Dette gjelder Slalomveien nr.5 oppgang B, C, E, G, H. Slalomveien nr.3 oppgang D, E, F, I og Plogsvingen 5 oppgang C, D, E, F, G. Ovennevnte ble også beskrevet i vedlikeholdsplanen i Anbefalte malingsarbeider er ikke utført. Generelt ser vi at det er behov for følgende utbedringer/oppgraderinger: Dørpumper fungerer dårlig og må som et minimum justeres slik at ståldører i og Inn til kjellere er selvlukkende da dette er egne brannceller. Nevnte pumper er av eldre dato og det bør vurderes utskiftning av samtlige dørpumper. Dette 5stk. dører pr. oppgang. Av estetiske hensyn er det behov for malingsbehandling av ovennevnte dører i fellesarealer, samt at dørvridere bør byttes da flere av disse fungerer dårlig. Ytterdører fra kjellere og ut til trapp på østfasade er delvis dårlig mhp. overflatebehandling. Her anbefaler vi vask av trapper og sliping og oppmaling av dørene. Dørvridere bør også skiftes. 9

10 Gulv, vegger og tak i kjellerens fellesrom har behov for malingsbehandling. Det er også i enkelte oppganger gjort tiltak med avløp fra overliggende bad, noe som har medført tildels store avskallinger rundt nedløp i kjellertak. Nevnte sår må utbedres for en evt. malingsbehandling av takene. 7. Tak 7.1 Registrering av dagens tilstand. Taktekkingen på alle blokkene ble rehabilitert i I forkant av dette ble alle sluk skiftet. Det ble skiftet taktekking. Dette ble utført ved å legge ny tekking oppå eksisterende tekking. Noen nye beslag og soilhatter skiftet og vifter på tak er skiftet. Takene er befart nå i høst. Takene fremstår som totalrehabilitert og det bør ikke påregnes vedlikehold av disse utover normalt ettersyn i kommende 10-års periode. Ved de 3 overlyskuplene der det er adkomst til tak anbefales det å gjøre tiltak for å bedre sikkerheten. Et enkelt tiltak er å monter stige med sikkerhetsbøyle. (Bilde 5 i vedlegg 2). Overlyskuplene er tunge og trerammen bør forsterkes med innvendige vinkler og skrue/ bolt som kjettingen festes med bør være kraftigere. (Bilde 6 i vedlegg 2). 8. Vedlikeholdsplan Tekniske anlegg: Generell vedlikeholdsplan for tekniske anlegg er ikke medtatt i denne planen, men vi har satt opp en del enkeltstående kostnader som vi anser det er behov for i kommende 10 års periode. Rens av stikkledninger/bunnledninger Kamerakontroll og spyling av alle bunnledninger ble utført i 2010 og ingen spesielle skader eller feil ble rapportert. I forbindelse med akutthjelp i 2013 og fra Stake og Graveservice har de gitt tilbakemelding etter kamerakontroll at det er mye avleiringer i stikkledninger/bunnledningen og at det må fjernes med skikkelig rens. Spyling er ikke nok. Selveierforeningen har fått anmodning fra Kommunene om utbedring av slikkleding fra Plogsvingen 5. Kommunen er i gang med utbedring av dårlige strekninger på avløpsnettet og avdekket at det var vokst røtter inn i betongavløpsrøret. I planen er derfor en ny kamerakontroll av alle stikkledninger/bunnledninger medtatt. Dette vil avgjøre om hvor omfattende behovet for utbedring av disse ledningene er. Da omfanget ikke er fult ut kjent og utbedringsmetode ikke er avklart, er kostnader ved utbedring ikke medtatt. Rengjøring av ventilasjonskanaler Det ble i 1999 gjennomført rens av ventilasjonskanaler. Dette er lagt inn i planen på nytt 10

11 Kontroll piper Kamerakontroll av piper er lagt inn i planen og anbefales utført i løpet av 10 års perioden Det er feielukene er på balkongene i 1. etasje Feiervesenet har ikke tømt alle, da noen ikke hjemme den dagen de feier. Mange beboere har ikke forutsetning for å gjøre det selv og Selveierforeningen bør organisere denne tømmingen. Kostnad er medtatt i budsjett. Det er meldt om problemet med bakfall enkelte steder så det renner sotvann ut når det regner. Hvis det fortsatt er et problem etter tømming så anbefales at det monteres «hatt» over pipe. Anslår kostnad på ca. kr pr. pipe. VA i søppelrom Da søppelrom ikke er i bruk, og vider bruk ikke er avklart bør vann kobles fra. Dette er medtatt i planen. Felles stoppekraner i kjeller (4x 25 stk) Alle felles stoppekraner i kjeller bør skiftes. Når det gjelder de som er plassert inne i søyler i tilfluktsrom mener vi at det pt. ikke er kostnadsvarende å skifte disse. Her må det merkes med at disse ikke kan stenges. Kostnader ved skifte av resten av kranene er medtatt i planen. Hovedvanninntak Sil bør skiftes og reduksjonsventil må sjekkes. Dette er medtatt i planen. Nød og ledelys i oppganger Dette bør monteres og er medtatt i planen Lys i oppganger Ved feil på akustisk lysstyring er det ikke mulig å få på lys i oppganger. Dette må utbedres og er med i planen. Snu sikringsskap i garasjer Disse er montert slik at de vender inn i garasjer. Disse må snus slik at de er tilgjengelige. Dette er medtatt i planen Tavlerom i kjellere (25 stk) Disse har gamle skrusikringer og vi anbefaler å skifte dette til automatsikringer med jordvern. Status pr. september 2014: Plogsvingen 5 A G oppgradert med automatsikringer/ jordvern i Slalåmveien 5 B, C, D, E, H og I oppgradert med automatsikringer/ jordvern i Oppgang 5 A, F og G (hovedtavler) gjenstår. Oppgradering i Slalåmveien 3 A I gjenstår. I følge Sameieforeningen er planen å oppgradere gjenstående oppganger i Slalåmveien 5 samt hele Slalåmveien 3 i

12 Vedlegg I - INTERVALLER FOR UTSKIFTING AV BYGNINGSDELER Tabellen er laget med basis i NBI (Norsk Byggteknisk Institutt) og innsamlet data fra Hole Prosjekt AS. Kort levetid Middels levetid Lang levetid Manglende vedlikehold og stor grad ytre påkjenninger som regn, vind, sol, frost etc. Godt vedlikehold og middels grad ytre påkjenninger som regn, vind, sol, frost etc Godt vedlikehold og liten/ingen grad ytre påkjenninger som regn, vind, sol, frost etc Bygningsdel Kort 'levetid" Middels "levetid" Lang "levetid Fasade Trepanel skifte ut 25 % Bytte ut trevinduer Bytte ut tredører Balkonger Nytt gulvbelegg med polyuretan Utbedre skader i betong Bytte rekkverk Flate tak Skifte takbelegg Taknedløp skiftes Elektro Skifte sikringsskap/kabler Skifte lamper Skifte varmeovner Ventilasjon Skifte felles avtrekk Sanitær Bytte avløpsledning i plast