Oppdatert vedlikeholdsplan St. Hansfjellet borettslag 2014/2015

Transkript

1 Oppdatert vedlikeholdsplan St. Hansfjellet borettslag 2014/ Objekt Sankthansfjellet er et borettslag i Oslo kommune. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret med org. nr Gateadresse er Haugerudveien 1-63 og Larsbråtveien og Borettslaget består av 183 atriumshus i funkisstil satt sammen i varierte gruppeformer. Tomten har gårdsnr. 140/141 og bruksnr. 51/126/128. Husene ble oppført i og første innflytting var i Husene er bygget i tre med luftede flate tak. Fundamentert i hovedsak direkte på fjell med kryprom. En del er fundamentert direkte på leire som plate på mark. 2. Teknisk status Det ble foretatt en omfattende utvendig rehabilitering av alle boligene i 2007 og Rehabiliteringsarbeidet omfattet: Utskifting av panel og etterisolering vegger. Utskifting av vinduer og dører. Bygging av nye blomsterkasser, rekkverk og tak over inngangspartier. Utskifting av gesimsbeslag, renner og nedløp. Reparasjon av terrasser og ny papptekking. av fasader, vinduer, rekkverk og blomsterkasser. 2.1 Aktører Funksjon Når Firma/adresse Kontaktperson Telefon etc. Byggherre Styret i St. Hansfjellet Borettslag Anders Pilgaard anders.pilgaard@npt.no Byggherreombud Høyer Finseth AS (tidl. A.L. Høyer) Finn Braaen finn.braaen@hoyerfinseth.no Entreprenør EUC AS Bjørn Christensen bec@euc.as FDV-dokumentasjon EUC AS Bjørn Christensen bec@euc.as Vedlikeholdsplan 2009 Høyer Finseth AS (tidl. A.L. Høyer) Finn Braaen finn.braaen@hoyerfinseth.no Oppdatering av vedlikeholdsplan Høyer Finseth AS (tidl. A.L. Høyer) Victoria Rygh Nordhagen victoria.nordhagen@hoyerfinseth.no 3. Vedlikehold Vedlikeholdsplanen angir type vedlikehold samt fornyelser og utskifting, spesifisert ihht. angivelser i byggdetaljblad Det forutsettes at kvalifisert bistand blir benyttet, både i form av rådgiving og/eller utførelse. En tidsplan for de neste 15 årene er vedlagt som en sjekkliste for byggherren. Høyer Finseth AS Postadresse: Engebrets vei 5, 0275 Oslo Telefon sentralbord: Epost: post@hoyerfinseth.no Org.nr: NO MVA

2 Det anbefales en hovedinspeksjon av hele bygningsmassen hvert 3.år og at Vedlikeholdsplanen blir oppdatert etter hver hovedinspeksjon. Bygningene står i et normalt utsatt klima, der noe forurenset luft kan påvirke malte flater. Det ble under rehabiliteringen i ikke utskiftet all ytterpanel. De eksisterende panelvegger som ikke ble skiftet (nordvegger og noen atrier) bør derfor inspiseres regelmessig for oppsprekking og avflassing. Regelmessig renhold vil forebygge nedbrytningsskader på disse veggene. For å få et godt og effektivt vedlikehold er det viktig at småskader utbedres, midlertidig eller permanent, så snart de blir oppdaget. Se FDV- dokumentasjonen fra EUC AS (Entreprenør fra prosjektet i ). Vedlikeholdsplanen er bygget på NS 3451, Byggforsk , erfaringer fra rehabiliteringen utført og inspeksjon i november/desember Forklaringer Hovedvedlikehold = Reparasjon av skader. Hel fornying av overflatebehandlingen. Ettersyn = Reparasjon av småskader. Reparasjon av overflatebehandlingen. 3.2 Kostnader De beregnede kostnadene er rene vedlikeholdskostnader i 2014-kroneverdi og viser forslag til avsetninger til periodisk vedlikehold de neste 15 år. 4. Oppdatering av vedlikeholdsplan 2014/2015 Det ble i november/desember 2014 foretatt en befaring for å vurdere tilstanden til bygningsmassen i St. Hansfjellet borettslag med tanke på å oppdatere den eksisterende vedlikeholdsplanen. Fasadene på bygningene har holdt seg godt (med unntak av bodvegger hvor vannet gjør en del skade) siden rehabiliteringen i 2007/2008. Tilstanden på takene ble dog vurdert til å være i en slik tilstand at man må fremskynde det tidligere antatte hovedvedlikeholdstidspunktet. Befaring ble foretatt av Victoria Rygh Nordhagen fra Høyer Finseth AS med bistand fra vaktmestere Oppsal Vaktmestersentral. Høyer Finseth AS v/ Victoria Rygh Nordhagen

3 Oppdatert Vedlikeholdsplan for St. Hansfjellet borettslag NS Bygningsdel Materiale/konstruk-sjon Vedlike-hold Beskrivelse av hovedvedlikehold Neste hovedvedlikehold Ettersynsintervall Henvisning Bæresystemer 229 Andre deler av bæresystemer Tilfluktsrom Betong Utvendig oppgraving år Krypkjellere Betong og betongrep. av mur på hus. Krypkjellere: Holde under oppsyn mtp fuktskader. Rep av betongmur år (oppsyn av krypkj.) 23 Yttervegger 235 Utvendig kledning og overflate Panelvegger - nye i 07 og 08 Trepanel Vedlikehold: Kun maling og reparasjon av oppståtte skader. Hovedtiltak: Nytt helstrøk hvert 10. til 12. år år Byggforsk Vasking Såpevask år Panelvegger - originale Trepanel Utskifting Eksisterende panel rives. Ny panel med år Byggforsk nordvegger vindtetting og 98mm utforing og 100mm isolasjon. hvert 10. til 12. år år Vasking Såpevask 2015 Panelvegger i Atrier Trepanel Vedlikehold: og eventuelt år Byggforsk utskifting av skader. Vasking Såpevask år Bodvegger Tre Utskifting av Skifte enkeltbord ved råteskade. Fortløpende 1 år råteskadde bord - helstrøk år 234 Vinduer, dører porter Vinduer ( ) Tre Males ved behov eller hvert 6. år Byggforsk Vinduer (før ) Tre Utskifting Skifte gamle vinduer ved påvist råte år Skraping og maling av vinduer ved behov år Byggforsk eller hvert 4. år hvert 6. år etter utskifting (siste i 2021). Nye verandadører Tre Forbehandling og maling. Beboeransvar Dører som ikke ble skiftet Tre /utskifting Skrapes til rent tre og males/ Utskiftes Beboeransvar fortløpende. 238 Utstyr og komplettering Rekkverk Tre Beising Beising hvert 6. år år Byggforsk Utvendige trapper Trapper Tre Utskifting Skifte hvis råte eller hvert 20. til 30. år år Byggforsk Yttertak 262 Taktekking Tekking hustak Papp Papp/beslag Omlegging av tak år Tekking bodtak Papp Papp, beslag Omlegging av tak år Vindfangtak Papp Papp, Reparasjon av tekking og beslag år beslag og tre beslag og maling Male tre ved behov eller hvert 10. til 12. år år Byggforsk Fast inventar 279 Annet fast inventar Røykpiper Beslag Utskifting av beslag, kostnad beboeransvar. Samtidig som omlegging av tak. Rep ved lekkasje. 28 Trapper, balkonger 284 Balkonger og verandaer Terrasser Tremmer og papp Tre og papp Reparere/olje tremmer (hvert 3. år). Ny papp og tremmer i ca. 2040, men må sees an grunnet langt vedlikeholds-intervall. 30 VVS-installasjoner generelt Beboeransvar. Samtidig som omtekking av tak ( ). ca Sanitær 31 Røranlegg PVC-rør/ Skifte rør Taknedløp gjennom leilighet skiftes ved år lekkasje MA rør Stake tette rør Utvendige avløpsrør stakes fortløpende år 52 Integrert kommunikasjon Internett og TV-kabling Normalt vedlikehold Jevnlig vedlikehold 3 år Utskifting år 70 Utendørs 721 Støttemurer og andre murer Støttemurer Betong Reparere Mekanisk utbedring ved behov eller hvert 20. år 725 Gjerder, porter og bommer 3 år år Byggforsk Gjerder Flettverk og stendere i Fornyelse Reparere ved behov. Fornyelse Ved behov 1 år stål 75 Utendørs tele og automatisering Utendørs el.kab El.luftstrekk Fornyelse Fornyelse av kabling, utvendig inntaksskap år og innfesting i vegger 76 Veger og plasser Gangveier Asfalt Utbedring Utbedring ved behov. Ny asfalt år Varmekabler Utskifting, nye ved behov/skade år 77 Park og hage Lekeplasser Utbedring ved behov Etter behov ½ år Felles grøntareal Normalt vedlikehold Etter behov ½ år Garasjer Oppgradering av garasjeanlegg år

4 Oppdaterte vedlikeholdsperioder for St. Hansfjellet borettslag NS 3451 Bygningsdel Materiale/ konstruksjon Vedlikehold Bæresystemer 229 Andre deler av bæresystemer Tilfluktsrom Betong Utvendig oppgraving x x x x x x x x x x X x x x x x Krypkjellere Betong og betongrep. X x x x 23 Yttervegger 235 Utvendig kledning og overflate Panelvegger - nye i 07 og 08 Trepanel Panelvegger - originale nordvegger Tre,isolasjon,maling X X x x x Vasking X x x x x x x x x X x x x x x x Utskifting x x x x x x x x x x X x x x x x x X X x x X Vasking X x x x x x x x x X x x x x x x Panelvegger i Atrier Trepanel x X X x x X Vasking X x x x x x x x x X x x x x x x Bodvegger Tre Utskifting av råteskadde bord x x x x x x x x x x x x x x x x x X X x x X 234 Vinduer, dører porter Vinduer ( ) Tre x x X X x x X x Vinduer (før ) Tre Utskifting (sam. m/tak) X X X X X x x x x X x Nye verandadører Tre Beboer Dører som ikke ble skiftet Tre /ut-skifting Beboer

5 Oppdaterte vedlikeholdsperioder for St. Hansfjellet borettslag NS 3451 Bygningsdel Materiale/ konstruksjon Vedlikehold Utstyr og komplettering Rekkverk Tre Beising x X x X x 282 Utvendige trapper Trapper Tre Utskifting x x X x x 26 Yttertak 262 Taktekking Tekking hustak Papp Papp/beslag x X X X X X x x x x x x x x x x Tekking bodtak Papp Papp, beslag x x x x x x X X X X X x x x x x Vindfangtak Papp Papp, x X X X X X x x x x x x x x x x beslag og tre beslag og maling X X X X X X 27 Fast inventar 279 Annet fast inventar Røykpiper Beslag - X X X X X Trapper, balkonger 284 Balkonger og verandaer Terrasser Tre Tremmer - oljing x x x x x Terrasser Papp Papp x x 30 VVS-installasjoner generelt 31 Sanitær 31 Røranlegg PVC-rør Skifte rør X MA rør Stake tette rør X

6 Oppdaterte vedlikeholdsperioder for St. Hansfjellet borettslag NS 3451 Bygningsdel Materiale/ konstruksjon Vedlikehold Integrert kommunikasjon Internett og TV-kabling 70 Utendørs normalt, jevnlig vedlikehold x x x x x Utskifting X 721 Støttemurer og andre murer Støttemurer Betong Ettersyn, reparere x x x X x x 725 Gjerder, porter og bommer Gjerder Flettverk og stendere Fornyelse x x x x x x x x x x x x x x x x 75 Utendørs tele og automatisering Utendørs el.kab El.luftstrekk Fornyelse x x x x x x x x x x x x X x x x 76 Veger og plasser Gangveier Asfalt Utbedring x x x X x Gangveier Varmekabler Utbedring, kontroll av funsksjon 77 Park og hage x x x X x Lekeplasser x x x x x x x x x x x x x x x x Felles grøntareal x x x x x x x x x x x x x x x x Garasjer x x x x x x X X X X X x x x x x

7 Oppdaterte periodiserte vedlikeholdskostnader for St. Hansfjellet borettslag NS 3451 Bygningsdel Materiale/ konstruksjon 22 Bæresystemer 229 Andre deler av bæresystemer Vedlikehold Tilfluktsrom Betong Krypkjellere Betong og betongrep Yttervegger 235 Utvendig kledning og overflate Panelvegger - nye i 07 og 08 Trepanel Panelvegger - originale nordvegger Vasking Tre,isolasjon,maling Utskifting Vasking Panelvegger i Atrier Trepanel Vasking Bodvegger Tre Utskifting av råteskadde ikke oppført bord ikke oppført 234 Vinduer, dører porter Vinduer ( ) Tre Vinduer (før ) Tre Nye verandadører Tre Beboeransvar Dører som ikke ble skiftet Tre /ut-skifting Beboeransvar Utstyr og komplettering Rekkverk Tre Beising Utvendige trapper Trapper Tre Utskifting Yttertak 262 Taktekking Tekking hustak Papp Papp/beslag Tekking bodtak Papp Papp, beslag Vindfangtak Papp Papp,besl,tre Fast inventar 279 Annet fast inventar Røykpiper Beslag Beboeransvar Trapper, balkonger 284 Balkonger og verandaer Terrasser Tre og papp Papp VVS-installasjoner generelt 31 Sanitær Røranlegg PVC-rør Skifte rør MA rør Stake tette rør Integrert kommunikasjon Internett og TV-kabling Utendørs 721 Støttemurer og andre murer Støttemurer Betong Ettersyn, reparere Gjerder, porter og bommer Gjerder Flettverk og stendere Fornyelse Utendørs tele og automatisering Utendørs el.kab El.luftstrekk Fornyelse Veger og plasser Gangveier Asfalt Utbedring Gangveier Varmekabler Park og hage Lekeplasser Felles grøntareal Garasjer - samlet kostnad Ekstern oppfølging av vedlikeholdsarbeidet Summer (kr) MERKNAD: Kostnadene er regnet ut fra rehabiliteringskostnadene i 2008, etter 2014 kroneverdi (evt tidsmessige prisendringer eller endret kroneverdi er ikke medregnet) Heller ikke rentekostnad eller renteinntekt er medregnet Merverdiavgift på 25% er medtatt Dette gjelder ikke tekking av hustak og bodtak, disse prisene kommer fra nye kostnadsestimater som Høyer Finseth AS har utarbeidet i januar Disse estimatene er basert på erfaringstall og Norsk Prisbok, samt tall fra et taktekkerfirma som borettslaget har benyttet seg av. Angående garasjer: Høyer Finseth gjorde befaring i 2011 av garasjer, tall for garasjer er basert på etsimat i rapport fra den gang, oppdatert til 2015-tall. Godkjent av: Ellen M. Devold