REGULERINGSPLAN 0405 JOA NÆRINGSOMRÅDE

Transkript

1 Sola kommune Virksomhet Arealbruk Dato: REGULERINGSPLAN 0405 JOA NÆRINGSOMRÅDE NOTAT: Oppsummering og vurdering av merknader fra begrenset høring, mars Fylkesmannen i Rogaland, datert Avinor, datert Statens vegvesen, datert Sola kommune, Kommunalteknikk, datert Øster Hus Tomter AS, datert Bygg-Service Eiendom AS, datert Fylkesmannen i Rogaland, datert Fylkesmannen fremmet innsigelse til planen som følge av mangelfull ROS-analyse, samt innsigelse til reguleringsbestemmelsene 2.12, 3.1 og 2.5 om parkering. Innsigelsen ble delvis tatt til følge. Det er foretatt endringer i samsvar med innsigelsen på alle punkt, med unntak fra kravet til parkeringsdekning. I revidert planforslag fremgår det at parkeringsdekningen nå er økt fra 0,8 til 1,0 plass / 100m2 BRA. Vi kan ikke se at det foreligger vurdering om hvorfor økningen på parkeringsplass vil være nødvendig, og Fylkesmannen står derfor fast på sin innsigelse i saken. Vi kan akseptere en parkeringsdekning på 0,8/100 m2 BRA i samsvar med det opprinnelige planforslaget. Parkeringsdekningen ble foreslått endret som følge av endret kommuneplan. Forslagsstiller ønsker en parkeringsdekning på 1 p-plass per 100 m2 BRA, men kan godta at parkeringsdekningen reduseres til 0,8 p-plasser per 100 m2 BRA. Merknaden tas til følge Parkeringsdekning har blitt endret i planen til 0,8 plass per. 100 m2 BRA. 1.2 Statens vegvesen, datert i bestemmelsene bør endres til at tiltak knyttet til infrastrukturtiltak skal være opparbeidet før det gis igangsettelsestillatelse. Tillegget som ligger i «sikret opparbeidet» gir stor usikkerhet hva angår tidsperspektiv for opparbeidelse. Tidligere merknader fra Statens vegvesen er ellers i stor grad ivaretatt i nytt planforslag. Når det gjelder kollektivtilbud er det fra kommunens side uttalt at antall arbeidsplasser «sikres begrenset til at kollektivtilbudet for området vil blitt forbedret i forhold til dagens situasjon». Det er ikke enkelt å forstå hva som her menes. Det er også ulike fremstillinger på tvers av saksdokument når det gjelder avstand fra planområdet til eksisterende holdeplasser. Side 1 av 5

2 Statens vegvesen mener fortsatt dette temaet er mangelfullt håndtert i planen. Det forutsettes at kommunen frem mot egengodkjenning av planen vurderer dette på ny. Utover dette har vi ingen merknader til høring av revidert planforslag. Planforslaget er utformet slik at det ved en større utbygging innenfor området, dvs. ny bygningsmasse på mer enn 15 % av total BRA innenfor hvert delfelt (totalt m2), utløses kravet om opparbeidelse av nevnte kryss, iht. 1a) i bestemmelsene. Planområdet består av flere eiere og bedrifter, med ulike utbyggingsinteresser. Planforslaget tillater derfor en mindre utvidelse innenfor hvert delfelt før rekkefølgekravene slår inn. Det er avgjørende for t at rekkefølgekravene først utløses ved en større utbygging av området, for å sikre at eksisterende bedrifter kan fortsette sin virksomhet innenfor planområdet. Dersom rekkefølgekravet slår inn ved mindre utbygginger vil dette få store negative konsekvenser for eksisterende bedrifter pga. at kvadratmeterprisen for en mindre utbygging da vil bli for store til at det blir lønnsomt og gjennomføre. Bestemmelsen er utformet i samråd med planavdelingen og jurist fra Sola kommune for å sikre entydige bestemmelser som skal ivareta både eksisterende bedrifter og sikrer opparbeidelse av krysset iht. innspill fra vegvesenet. På bakgrunn av nevnte forhold ber forslagsstiller om at foreslått formulering beholdes. Kommunen har foreslått at det tillates en økning i kontorareal etter at høyverdig kollektivakse fra Forus til flyplassen, med stopp ved Einargåden er etablert. Rekkefølgekrav: Krav til kryssing fv. 510 / Joavegen og til veg V3 omformuleres på bakgrunn av merknaden. Krysset og vegen skal være opparbeidet før det gis igangsettelsestillatelse for tiltak over 550 m² BRA totalt i planområdet. iht 2.0, 1 a). Dette arealet tilsvarer utvidelse av dagens BRA med 5% for hele planområdet ( m 2 ). Eksisterende krysset er regulert og opparbeidet i samsvar med reguleringsplan 0361 for Solasplitten, vedtatt i Det har ikke vært endringer i aktivitet i t som kunne påvirke trafikktall for Joavegen i betydelig grad. Etter rådmannens vurdering vil foreslått bestemmelsen gi rom for nødvendig modernisering knyttet til dagens virksomheter, men vil hindre en utvidelse av aktivitet uten av rekkefølgekravene oppfylles. Rekkefølgekrav suppleres også med krav om at fortau, gang- og sykkelveg og annen veggrunn må være opparbeidet før det kan gis igangsettelsestillatelse innenfor felt I-2 og I-5. Kollektivtilbud: Tillatt kontorandel ble etter offentlig ettersyn redusert til 15% BRA. Det tillates økning av kontorareal fra 15 % til 35 % etter at høyverdig kollektivakse fra Forus til flyplassen, med stopp ved Einargården er etablert, iht 5.1. Før åpning av Solasplitten lå en bussholdeplass (Skiljaberget) med ca 100 m avstand fra planområdet. Kollektivholdeplassen ble fjernet uten at den ble erstattet. Etter offentlig ettersyn har det vært dialog med Statens Vegvesen, Kolumbus og Fylkeskommunen angående muligheter for forbedring av kollektivtilbud for t. Det ble konkludert med at det i dagens situasjon vil være svært vanskelig/umulig å få nye bussholdeplasser i avstand mindre enn 500 m. Holdeplass ved Eivindvegen ligger ca. 600 m fra området. Rute 7 går i retning Stavanger (gjennom UIS) og til Sola to ganger i time og noe oftere i rushtiden. Rute X50 er direkterute som går til Stavanger (gjennom sykehuset) og til Sola med ca 4 avganger i rushtiden. Det er også pågående prosess med etablering av høyverdig busstrase til flyplassen. Side 2 av 5

3 Den planlagte trasen ligger ca 300m fra t. Dersom det legges til rette for kollektivholdeplasser i forbindelse med planlagt utbygging i Einargården kan det bli omtrent 500 m gangavstand fra planområdet (men det er ikke avklart hvor holdeplassen skal plasseres). Etter rådmannens vurdering gir områdets sentrale beliggenhet i forhold til veisystemet en potensiell mulighet for å styrke kollektivtilbudet i framtiden etter økning i kundegrunnlaget. 1.3 Avinor, datert Restriksjonsplanen for Stavanger lufthavn Sola: Ved at 5.1 i reguleringsbestemmelsene er endret til maksimal byggehøyde / mønehøyde på kote 17 moh for alle feltene, vil fremtidig industribebyggelse ikke komme i konflikt med høyderestriksjonsflatene rundt Stavanger lufthavn. ( ) Byggerestriksjoner for flynavigasjonsanlegg: Med den angitte tilføyelsen til 3 i reguleringsbestemmelsene får vi ivaretatt radiotekniske vurderinger og godkjenninger av alle nye bygg og bruk av kraner innenfor planområdet. Vi ber om at Avinor endres til Avinor Flysikring i tilføyelsen til 3 siden det nå er Avinor Flysikring som gjennomfører og godkjenner de radiotekniske vurderingene. ( ) Flystøysoner: Vedrørende tilføyelsen til 4.5 i reguleringsbestemmelsene så bør den endres til følgende tekst: Støybidrag fra fly- og vegtrafikk skal inngå i beregningene. Det til enhver tid gjeldende flystøysonekart for Stavanger lufthavn legges til grunn for flystøynivå i planområdet.( ) Med de foreslåtte endringene i reguleringsbestemmelsenes 5.1, 3 og 4.5 samt eksisterende 4.10 og 4.11 inntatt i de reviderte reguleringsbestemmelsene datert , trekker Avinor herved innsigelsen til overnevnte reguleringsplan 0405 Joa Næringsområde. Merknaden tas til følge. Alle krav fra Avinor har blitt innarbeidet i planen. Innsigelsen anses som imøtekommet. 1.4 Sola kommune, Kommunalteknikk, datert a) Det må i bestemmelsene sikres at kommunen har kjøreadgang til pumpestasjon i vest over o_gs1. b) Ang Andre setning endres til: «Dersom bygg må ligge nærmere enn 4m fra hovedledning må et av følgene tiltak gjøres.» Siste kulehodepunkt om evigvarende ledninger tas bort. c) Belysning av veganlegget besørges av forslagsstiller. d) Hensynssoner over kommunale ledninger er ikke tilstrekkelig ivaretatt i plankartet. Det virker ikke som rørsonen er medtenkt i totalbredden, ledningstraseene består av flere enn en ledning. Hensynssonen skal begynne fra ytterkant av rørveggen og strekke seg 4m utover. a) Forslag til bestemmelse innarbeides. b) Ok. c) I planforslaget er det stilt rekkefølgekrav om opparbeidelse av deler av regulert infrastruktur. Behov for belysning av ny infrastruktur vil bli avklart i detaljplaner og kostnaden knyttet til opparbeidelse av dette avklares i en egen utbyggingsavtale. d) Hensynssonene utvides iht. innspill. Side 3 av 5

4 Etter avklaring med kommunalteknikk ble hensynsoner for ledninger slettet fra regulerte trafikkformål og fra annen veggrunn. 1.5 Øster Hus Tomter AS, datert Positive til at det innarbeides rekkefølgekrav om kryssutbedring av Fv Ber om at det presiseres at utbedringen også gjelder endret støyskjerm. Synes det er uklart hvor mye som tillates å bygges før rekkefølgekravet slår inn. Never at ved en eventuell ombygging av dagens lager- og industribygg kan aktiviteten innenfor t øke betydelig før nytt kryss er på plass. Det kommer ikke frem i høringsbrevet om denne muligheten er tilsiktet og i samsvar med uttalelse fra Statens vegvesen. Dersom det er konkrete tiltak som er viktige å få realisert raskt eller som er avgjørende for å kunne bære kostnader internt i t, bes det vurdert om unntaket for rekkefølgekravet kan defineres mer konkret. : Viser til forslagsstillers kommentar til merknad fra Statens vegvesen. Opparbeidelse av støyskjerm er sikret i planen i rekkefølgebestemmelser, pkt 4. Krav til kryssing fv. 510 / Joavegen omformuleres. Krysset skal være opparbeidet før det gis igangsettelsestillatelse for tiltak over 550 m² BRA totalt i planområdet. iht 2.0, 1 a). Dette arealet tilsvarer utvidelse av dagens BRA med 5% for hele planområdet ( m 2 ). Eksisterende krysset er regulert og opparbeidet i samsvar med reguleringsplan 0361 for Solasplitten, vedtatt i Det har ikke vært endringer i aktivitet i t som kunne påvirke trafikktall for Joavegen i betydelig grad. Etter rådmannens vurdering vil bestemmelsen gi rom for nødvendig modernisering knyttet til dagens virksomheter, men vil hindre en utvidelse av aktivitet uten av rekkefølgekravene oppfylles. Rekkefølgekrav suppleres også med krav om at fortau, gang- og sykkelveg og annen veggrunn må være opparbeidet før det kan gis igangsettelsestillatelse innenfor felt I-2 og I-5. Rekkefølgekravene er utformet slik at flere av kravene omhandler flere forskjellige grunneiere. Den utbygger/grunneier som skal utløse rekkefølgekravet må selv sørge for bidrag ovenfor de andre grunneierne som er belastet med dette kravet før en går i gang med bygging. Dette kan gjøres enten gjennom forhandlinger med de andre grunneierne, hvor partene blir enige om hvordan kostnadene skal fordeles, og andre praktiske forhold knyttet til gjennomføringen. Avtalen blir rent privatrettslige avtale mellom partene. Alternativt kan utbyggeren som må utføre tiltaket, dersom vilkårene i loven er oppfylt, fremme krav om refusjon etter pbl. Refusjonskravet fremmes politisk. Administrasjonen i kommunen vil lage et forslag til vedtak på vegne av rådmannen. Det vises til plan- og bygningslov, Kapittel 18. Opparbeidelsesplikt og refusjon av utgifter til veg, vann og avløp mv. Side 4 av 5

5 1.6 Bygg-service AS, datert Kommentarer at tidligere innspill datert 03. juni 2014 ikke er kommentert i mottatte sakspapirer. Opprettholder samme synspunkt som tidligere. Ber om at adkomstvei fv1 plasseres på eiendom 34/219 siden Bygg-service ikke har behov for at veien går lenger enn til eiendomsgrensen. Stiller spørsmål om hvorfor dagens atkomst ikke kan beholdes. Er negativ til at dagens adkomst stenges. : Planforslaget ble sendt på høring Vi kan ikke se å ha mottatt merknad Viser ellers til arbeidsmøter i forkant av førstegangsbehandling. Adkomstveien er plassert på Bygg-service sin eiendom for å unngå at flere bygninger må rives. Med foreslått plassering må to mindre bygg rives for å sikre adkomst til felt I-3. For og delvis imøtekomme Bygg-service sitt innspill foreslås det at adkomstveien plasseres med senterlinje vei i eiendomsgrensen (mellom felt I-3 og I-4) og at byggegrensene reduseres fra 4 til 2 meter fra adkomstveien. I forbindelse med planarbeidet er det gjort en nærmere vurdering av alternative adkomster til Joa etter krav fra kommunen om at det skulle sikres en felles adkomst til planområdet. Forslagsstiller som er etablert innenfor felt I-3 er av samme oppfatning som Bygg-service at dagens adkomstforhold fungerer bra, men pga. at dagens situasjon ikke oppfyller kravene som er satt av kommunen er det foreslått en endring av adkomstforholdene. Merknad datert har blitt mottatt nesten 1 år etter høringsfrist. På bakgrunn av at Bygg-service er grunneier og bruker av området ble merknaden tatt inn i saksbehandling og kommentert i vedlagt dokument med oppsummering av merknader fra offentlig ettersyn. Plassering av adkomsveg er justert på bakgrunn av merknaden. Senter av vegen ble flyttet inn i eiendomsgrensen (mellom felt I-3 og I-4). Direkte adkomst fra Joavegen til felt I-4 vurderes i dokument med oppsummering av merknader fra offentlig ettersyn. Planen suppleres med krav til adkomst for gående og syklende som henvender seg mot Joavegen. Side 5 av 5