Laksevåg, Gnr. 146, Bnr. 7, 9, 10 m.fl., Gravdal. Forslag til mindre endring av reguleringsplan PlanID

Transkript

1 Byrådssak 1068/12 Laksevåg, Gnr. 146, Bnr. 7, 9, 10 m.fl., Gravdal. Forslag til mindre endring av reguleringsplan PlanID ASRO ESARK Hva saken gjelder: Saken gjelder forslag fra Optibo AS om mindre endring av reguleringsbestemmelsene i reguleringsplan for Gravdalsfeltet, planid , vedtatt av Bergen Bystyre den Endringen gjelder presisering av formålet konsentrert småhusbebyggelse (KS) og antall nye boliger totalt i området. Konsentrert småhusbebyggelse foreslås definert som småhus eller lavblokker sammenbygd i kjeder eller rekker, med inn til tre målbare plan. I tillegg kommer evt parkeringskjeller under terreng. Maks antall nye boliger settes til 120 enheter i tillegg til eksisterende 20 boliger. Illustrasjonsplan til gjeldende reguleringsplan for Gravdalsfeltet PlanID Prosessen Saken er fremmet opprinnelig som en mindre vesentlig endring der konsentrert småhusbebyggelse (KS) foreslås endret til blokkbebyggelse (B) og at det totale antall boliger fastsettes til 156, som forslagsstiller hevder eksisterende plan gir hjemmel til. Ovenfor nevnte forslag til mindre reguleringsendring ble sendt til uttalelse til direkte berørte grunneiere og offentlige instanser, jf. plan- og bygningslovens Det ble mottatt 11 uttalelser/merknader fra naboer, velforeninger og offentlige instanser. 1

2 Illustrasjoner til endringsforslag ny bebyggelse lagt frem i forhåndskonferanse Illustrasjon til gjeldende reguleringsplan Snitt B-B Merknadene galt i hovedsak følgende forhold: - Forhold til rasfare i området, vegrett, og fortsatt mulighet for grunneier til å ta ut skog - Spørsmål fra Statens vegvesen om forslaget innebærer økning av antall boliger. Dersom det er tilfelle er det ikke kurant med hensyn til standarden på fylkesvegen Gravdalsvegen fra Lyderhornsvegen og frem til planområdet. - Forslaget er i strid med kulturhistorien, kulturlandskapet og kulturminnet Gravdal mølle dersom dette innebærer flere boenheter og økt trafikk. - Forslaget er i strid med gjeldende reguleringsplan som fastsetter bygningstypen til konsentrert småhusbebyggelse. Det innebærer en stor økning av antall boenheter med tilhørende trafikkøkning som området ikke tåler. - Reguleringsendringen er ikke en mindre endring Fagetaten Fagetaten finner i sitt fagnotat ikke å kunne anbefale forslaget til mindre endring, da forslaget innebærer en vesentlig endring fra konsentrert småhusbebyggelse til blokkbebyggelse. Det henvises til definisjoner i plan og bygningsloven, Planjuss som utgis av MD, statlige veiledere T «Grad av utnytting» (2007) og planbeskrivelsen til gjeldende plan. Boligtypen som foreslås, avviker fra eksisterende bebyggelse/strøkskarakter og vil gi en tyngre utbygging av området enn det som har vært forutsatt. Det stilles spørsmål til om området tåler så høy utnyttelse med hensyn til naboer, trafikkgenerering og vegstandard i området. Det siste har blant annet blitt vektlagt av Statens vegvesen i sin uttalelse. Det påpekes at endringen må fremmes som en vesentlig reguleringsendring. 2

3 Endret søknad Konsulentfirmaet Opus har på vegne av forslagsstiller ettersendt brev datert der det redegjøres for plantolking når det gjelder antall boliger og bygningstypen. Det hevdes at planbeskrivelsen omtaler 156 nye boliger i området og argumenterer med at dette må tillegges vekt. Det henvises til veileder T- 1480, «plan og kart» etter plan og bygningsloven av 1985, der det står at planbeskrivelsen ikke har juridisk virkning, men kan være til hjelp for forståelsen av planen. Opus argumenterer videre med at endring fra konsentrert småhus til blokk ikke er vesentlig endring. Det henvises også her til T-1459 Grad av utnytting. Opus foreslår at formålet «Konsentrert småhusbebyggelse» opprettholdes, men at bestemmelsene presiseres når det gjelder definisjonen av konsentrerte småhus og antall nye boliger i området. Byrådens vurdering. Byråden viser til fagetatens utredning og konfliktnivået i saken angående søknad om mindre endring som omfattet endrede boligtyper, antall nye boliger og mulige konsekvenser for trafikksikkerheten i Gravdalsveien. Saken manglet dessuten planbeskrivelse som er påkrevd om den skulle behandles som en vesentlig endring. Statens Vegvesen hadde ikke hadde gitt endelig uttalelse pga mangelfull dokumentasjon. Forslagsstiller har i notat foreslått endring av søknaden som kommenteres av byråden nedenfor: Om antall nye boliger Forslagsstiller hevder at gjeldende plan legger til rette for 156 nye boliger og viser til planbeskrivelsen til gjeldende plan. Byråden påpeker imidlertid på at i planbeskrivelsen til 2. gangs behandling av gjeldende plan datert , fremgår det at det kan bygges inn til 120 nye bolighus i tillegg til 20 eksisterende (i byrådssaken står det 22). Illustrasjonsplanen til gjeldende plan viser 120 nye boliger. I kommunens saksfremstilling til bystyret står det at området legger til rette for «vel 100 nye boliger», noe som forsterker en faglig anbefaling om en heller moderat utbygging i området. Byråden mener maks 120 nye boliger i tillegg til eksisterende må ligge fast, for ikke å generere mer trafikk i Gravdalsvegen enn det som tidligere er godkjent Om boligtype Gjeldende planbestemmelser og gjeldende veiledere er uklare når det gjelder definisjon av konsentrert småhusbebyggelse. Det er ønskelig at dette presiseres i bestemmelsene. Gjeldende planbestemmelser sier max gesims og mønehøyde på henholdsvis 8 m og 12 m over gjennomsnittlig planert terreng på tomten. Illustrasjonene til foreslått bebyggelse viser en gjennomsnittlig gesimshøyde på 8 m eller mindre. Bygningene er uten mønetak og har felles parkering under bebyggelsen og under terreng. Byråden mener forslagene til endret bygningstype vil kunne gi en akseptabel tilpasning til terrenget og vil ikke i vesentlig grad endre fjernvirkning så lenge det totale antallet boliger holdes under 120 enheter. Parkering under bebyggelsen vil frigjøre utearealene på bakkeplan til lek og opphold. 3

4 Dialogmøte med forslagsstiller Byråden ønsket på grunn av konfliktnivået i saken en dialog med forslagsstiller for å drøfte mulige løsninger uten å måtte gå veien om fullstendig ny planprosess. Møtet ble avholdt der konklusjonen ble at saken behandles som en mindre vesentlig endring av bestemmelsene der definisjonen av «konsentrert småhusbebyggelse» presiseres og maks antall nye boliger settes til 120 som i vedtatt plan. Statens vegvesen har deretter i brev datert uttalt at de ikke har innvendinger mot at det gis tillatelse til bygging av lavblokker som omsøkt når det totale antall boenheter på 120 ikke overskrides. Byråden foreslår derfor følgende tilføyelse til reguleringsbestemmelsene 2.2 Konsentrert småhusbebyggelse, som en mindre reguleringsendring Innenfor formålene «Konsentrert småhus bebyggelse» kan det oppføres maks 120 nye boenheter Konsentrert småhus bebyggelse» defineres som småhus eller lavblokker sammenbygd i kjeder eller rekker, med inn til tre målbare plan. I tillegg kommer evt parkeringskjeller under terreng. Etterfølgende punkt under opprinnelig 2.2 renummereres slik: og innholdet beholdes Vedtakskompetanse: I henhold til bystyresak 149/09 av har byrådet myndighet til å vedta mindre reguleringsendringer etter plan og bygningslovens 12-14, 2. ledd. Byråden for byutvikling, klima og miljø innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven , 2. ledd jf , vedtas følgende mindre endring av reguleringsbestemmelsene 2.2 «Konsentrert småhus bebyggelse» for Gravdalsfeltet, PlanID datert : - Innenfor formålene «Konsentrert småhus bebyggelse» kan det oppføres maks 120 nye boenheter. - Konsentrert småhus bebyggelse» defineres som småhus eller lavblokker sammenbygd i kjeder eller rekker, med inn til tre målbare plan. I tillegg kommer evt. parkeringskjeller under terreng. 2. Etterfølgende bestemmelsespunkt under 2.2 gis ny nummerering. 12. februar 2013 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø 4

5 Vedlegg: A. Fagnotat datert Forslag til mindre endring, brev av Merknader med forslagstillers kommentarer, datert Plankart reguleringsplan for Gravdalsfeltet med reguleringsbestemmelser 4. Skisseprosjekt, sist revidert Byrådssak 2.gangs behandling av gjeldende plan med tilhørende vedlegg 6. Utdrag av veileder T-1459 «Grad av utnytting» 7. Notat fra OPUS datert med forslag til endret søknad 8. Uttalelse fra Statens vegvesen dater Eksisterende reguleringsbestemmelser 5