Rådmannens innstilling: ::: Sett inn rådmannens innstilling under denne linja

Transkript

1 Arkivsaksnr.: 14/ Arkivnr.: GNR 23/1 Saksbehandler: planlegger, Ingun Bjørgli Juul-Hansen 23/1 DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL FRADELING AV TUN TIL BOLIGFORMÅL Hjemmel: Plan- og bygningsloven 19-2, Rådmannens innstilling: ::: Sett inn rådmannens innstilling under denne linja Med hjemmel i plan- og bygningsloven kap. 19 gir Lunner kommune dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av bebygd del av tun nord for Kjørkevegen fra eiendommen 23/1, til boligformål, på følgende vilkår: Fradelt tomt skal ikke omfatte gravhaug id eller dens sikringssone på fem meter samt må begrenses til kun å omfatte dagens bygningsmasse på eiendommen. Verneverdig bebyggelse skal bevares og ivaretas. Fasader skal ikke endres, med unntak av dokumentert tilbakeføring. Eventuelle tilbygg og nybygg på fradelt eiendom skal være tilpasset og underordnet verneverdig bebyggelse, slik at dagens byggeskikk og bebyggelsesmønster opprettholdes som en del av det verdifulle kulturlandskapet rundt Lunner kirke. Alle byggetiltak på fradelt eiendom skal oversendes kulturminnemyndighetene og Hamar biskop til uttalelse og godkjenning. Ovennevnte vilkår om bevaring av bygningsmassen og restriksjoner om byggetiltak skal videreformidles eier/framtidig eier(e). Kommuneplanens utfyllende bestemmelser 4.4 og og om omfang, lokalisering samt byggehøyde, grad av utnytting og andre former for styring av bygningers og anleggs størrelse, form m.v. i områder der spredt boligbebyggelse er tillatt, skal gjelde for parsellen forutsatt at disse ikke strider med ovennevnte vilkår. I medhold av plan- og bygningsloven 20-1 gis tillatelse til fradeling av ca. 3,2 dekar bebygd areal fra eiendommen 23/1 som vist på kartutsnittet til høyre. Parsellen må knyttes til offentlig vann- og avløpsnett som måtte komme i nærheten mot fastsatt avgift. Søknaden må behandles etter jordloven før fradelingsvedtaket er endelig avgjort. Dersom tiltaket ikke er satt i gang senest 3 år etter at denne tillatelsen er gitt, bortfaller tillatelsen, jf. plan- og bygningsloven Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles for lengre tid enn 2 år. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningsloven 1-9, jf forvaltningsloven kap. VI. En eventuell klage må framsettes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre - uker fra underretning om vedtaket. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningsloven 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningsloven 36. ::: Sett inn rådmannens innstilling over denne linja Side 1 av 6

2 ... Sett inn saksopplysninger under denne linja Sammendrag: Eier av landbrukseiendommen 23/1 har søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for å fradele tun på landbrukseiendom til boligformål. Kommunestyret behandlet søknaden før dispensasjonshøring, og uttalte seg positiv til å fradele nordre del av tunet, ca. 6 dekar. Etter kommunestyrets behandling har saken vært på regional dispensasjonshøring. Regionale myndigheter er i utgangspunktet negative til omsøkte tiltak, men de kan akseptere at del av søknaden innvilges forutsatt at flere vilkår blir oppfylt. Administrasjonen anbefaler fradeling av nordre del av tun på de vilkår som regionale myndigheter har satt for tiltaket. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn Kommunestyret behandlet i møtet den 19. februar 2015 søknad om dispensasjon fra LNF-formålet på landbrukseiendommen 23/1 for å dele fra tun til boligformål. Arealet ligger inntil Lunner kirke. Nedenfor er kommunestyrets vedtak klippet inn. Vedtak Lunner kommune er positiv til å innvilge dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av nordre del av tunet på ca. 6 dekar fra eiendommen 23/1 beliggende nord for Kjørkevegen i tråd med kartskissen under. Det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon gis etter plan- og bygningsloven Begrunnelsen for dette er følgende: Fradeling av tun på landbrukseiendom vurderes som en prinsipiell sak. Gjeldende landbrukspolitikk med bruksrasjonalisering som viktig mål, må vektes tyngre enn konflikt med de hensyn kommuneplanens arealdel skal ivareta når det gjelder ny boligeiendoms plassering nær driftsbygning og uten felles grense med eksisterende bebygd boligeiendom. Da saken vurderes som prinsipiell, skaper den ikke presedens for andre fradelingssøknader enn de som gjelder tun på landbrukseiendom og hvor bruksrasjonalisering ligger til grunn for søknaden. Fradeling av nordre del av tunet ivaretar kommuneplanens retningslinjer for dispensasjonspraksis om minsteavstand til dyrka/dyrkbar mark. Søknaden må sendes på regional dispensasjonshøring i henhold til reglene i plan- og bygningslovens 19-1 før vedtak blir fattet. Dersom regionale myndigheter er positive til søknaden, fatter Lunner kommune administrativt vedtak i saken. Saken har, etter kommunestyrets behandling, vært på regional dispensasjonshøring hos Oppland, Fylkesmannen i Oppland og Hadeland Energi. 2. MERKNADER FRA REGIONALE MYNDIGHETER Side 2 av 6

3 Nedenfor følger et resyme av merknadene. Merknadene ligger vedlagt. 2.1 Fra Fylkesmannen i Oppland datert 5.mars.2015 Minner om grunnlaget for å gi dispensasjon, dispensasjon skal være unntaket, ikke regelen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I vurderingen av om det skal gis dispensasjon, skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. I tillegg kan kommunen sette vilkår for en eventuell dispensasjon. Kommunestyret har vedtatt retningslinjer for dispensasjonspraksis ved etablering av nye boligeiendommer i LNF-områder. Dersom alle forutsetningene er oppfylt, kan kommunen vurdere å gi dispensasjon. I følge kommunens vurdering er omsøkte tiltak ikke i samsvar med: o minsteavstand til dyrka mark på 30 meter o minsteavstand til driftsbygning på 100 meter o krav om felles grense med eksisterende boligeiendom Bakgrunnen for å innføre regler om minsteavstander til dyrka mark, driftsbygning og nærhet til eksisterende boligeiendom, er erkjennelsen av at konfliktnivået kan blir høyt ved etablering av boliger i landbruksområder. Fylkesmannen synes det er merkelig at kommunen knappe to år etter at de innførte retningslinjer for å begrense konflikter mellom bolig- og næringsområder, legger opp til å fravike de samme reglene med den begrunnelsen at tun på landbrukseiendommer stort sett alltid vil ha nærhet til driftsbygning. Fylkesmannen ser at avstand til dyrka mark ivaretas ved fradeling av det nordre tunet. Landbrukskontoret sier at det gjennomføres en fullstendig bruksrasjonalisering ved fradelingen. Dette betyr at færre brukere driver større arealer. Dette er i følge landbrukskontoret i tråd med politiske signaler fra Landbruks- og matdepartementet, og landbrukskontoret er positiv til fradeling. Fylkesmannen er noe usikker på hva landbrukskontoret egentlig mener, da driftsarealet og eierstrukturen slik Fylkesmannen har forstått saken, ikke vil endres gjennom fradelingen. Landbrukseiendommen 23/1 splittes opp, noe som ikke taler for fradeling av det nordre tunet, og at arealer nord for det nordre tunet ved en evt. fradeling kan blir mindre tilgjengelig for eier av landbrukseiendommene 23/1 og 23/3. Arealene som utgjøres av det nordre tunet ligger nær veg og kan etter Fylkesmannens vurdering også få større betydning for driftsgrunnlaget i framtiden, og bør av denne grunn ikke skilles ut. Fylkesmannen frarår fradeling av eiendommen. Dersom kommunen likevel går inn for fradeling av det nordre tunet, bør fradelingen ikke omfatte mer enn ca. ett dekar, som er den vanlige størrelsen på en boligtomt i dag. Dette vil også sikre eier av landbrukseiendommen 23/1 og 23/3 god tilgjengelighet til arealene nord for det nordre tunet. 2.2 Fra Oppland datert 27. mars 2015 Det er registrert en gravhaug fra jernalder. Av fem bygninger på eiendommen er fire SEFRAK-registrert hvorav to er vurdert som fredningsverdige og to som bevaringsverdige. Bygningsmiljøet er del av et større verdifullt kulturlandskap rundt Lunner kirke. Omsøkte eiendom grenser til middelalderkirkestedet som er automatisk fredet iht. kulturminneloven. Side 3 av 6

4 Beliggenheten i landskapet og kirkens nære omgivelser er viktige for opplevelsen av det helhetlige kulturmiljøet rundt kirkestedet. Arealet ligger nærmere enn 60 m fra Lunner kirke. Det er biskopen som etter kirkelovens 21 skal godkjenne og tillate bebyggelse nærmere enn 60 meter fra kirker i spredtbygd område. Riksantikvaren bemerker: Mener at omsøkte fradeling kan åpne opp for nybygg og fortetting som kan gi uheldig innvirkning på kulturmiljøet rundt middelalderkirka og således forringe opplevelsesverdien av kirka og kirkestedet. Frarår fradeling som omsøkt. Dersom kommunen velger å fradele kun nordlige parsell, må det stilles krav om at fradelt eiendom begrenses til kun å gjelde eksisterende bebyggelse, at bygningsmassen bevares og at det legges restriksjoner på nybygg på eiendommen. Alle tiltak innafor omsøkte område vil kreve tillatelse fra kulturminnemyndighetene. Hamar biskop bemerker: Fradeling til boligformål vil forringe opplevelsen av det helhetlige miljøet og landskapet rundt middelalderkirka og kirkestedet samt bidra til konflikt med ulike formål. Anbefaler ikke en fradeling som omsøkt. Konklusjon: Fylkeskommunen frarår en fradeling som omsøkt. Dersom kommunen velger å fradele nordlig parsell må følgende vilkår innarbeides i dispensasjonsvedtaket: Fradelt tomt skal ikke omfatte gravhaug id eller dens sikringssone på fem meter samt må begrenses til kun å omfatte dagens bygningsmasse på eiendommen. Verneverdig bebyggelse skal bevares og ivaretas. Fasader skal ikke endres, med unntak av dokumentert tilbakeføring. Eventuelle tilbygg og nybygg på fradelt eiendom skal være tilpasset og underordnet verneverdig bebyggelse, slik at dagens byggeskikk og bebyggelsesmønster opprettholdes som en del av det verdifulle kulturlandskapet rundt Lunner kirke. Alle byggetiltak på fradelt eiendom skal oversendes kulturminnemyndighetene og Hamar biskop til uttalelse og godkjenning. Ovennevnte vilkår om bevaring av bygningsmassen og restriksjoner om byggetiltak skal videreformidles eier/framtidig eier(e). Dersom ikke ovennevnte vilkår innarbeides i dispensasjonsvedtaket frarår n også nordlig alternativ. 3. LØSNINGSFORSLAGET Denne løsningen ivaretar: Side 4 av 6

5 Gravhaugen (id 77480) og sikringssona på 5 meter berøres ikke. Gammelt vegfar langs kirkebyggets nord- og nordvestside som bl.a. sikrer adkomst til gjenværende del av eiendommen nord for parsellen, blir igjen på hovedbølet. Opparbeidet hage og gårdsplass med del av gjeldende adkomst tilknyttet bygningsmassen, inkluderes i fradelt parsell. 4. KONKLUSJON MED BEGRUNNELSE Med hjemmel i plan- og bygningsloven kap. 19 gir Lunner kommune dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av bebygd del av tun nord for Kjørkevegen fra eiendommen 23/1, til boligformål på følgende vilkår: Fradelt tomt skal ikke omfatte gravhaug id eller dens sikringssone på fem meter samt må begrenses til kun å omfatte dagens bygningsmasse på eiendommen. Verneverdig bebyggelse skal bevares og ivaretas. Fasader skal ikke endres, med unntak av dokumentert tilbakeføring. Eventuelle tilbygg og nybygg på fradelt eiendom skal være tilpasset og underordnet verneverdig bebyggelse, slik at dagens byggeskikk og bebyggelsesmønster opprettholdes som en del av det verdifulle kulturlandskapet rundt Lunner kirke. Alle byggetiltak på fradelt eiendom skal oversendes kulturminnemyndighetene og Hamar biskop til uttalelse og godkjenning. Ovennevnte vilkår om bevaring av bygningsmassen og restriksjoner om byggetiltak skal videreformidles eier/framtidig eier(e). Kommuneplanens utfyllende bestemmelser 4.4 og og om omfang, lokalisering samt byggehøyde, grad av utnytting og andre former for styring av bygningers og anleggs størrelse, form m.v. i områder der spredt boligbebyggelse er tillatt, skal gjelde for parsellen forutsatt at disse ikke strider med ovennevnte vilkår. I medhold av plan- og bygningsloven 20-1 gis tillatelse til fradeling av ca. 3,2 dekar bebygd areal fra eiendommen 23/1 som vist på kartutsnittet til høyre. Parsellen må knyttes til offentlig vann- og avløpsnett som måtte komme i nærheten mot fastsatt avgift. Søknaden må behandles etter jordloven før fradelingsvedtaket er endelig avgjort. Dersom tiltaket ikke er satt i gang senest 3 år etter at denne tillatelsen er gitt, bortfaller tillatelsen, jf. plan- og bygningsloven Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles for lengre tid enn 2 år. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Kommunestyrets vedtak Dokument sendt på dispensasjonshøring Merknader Øvrige dokument: 15/ /1 - Uttalelse til dispensasjonshøring - Fradeling av tun på landbrukseiendom. 15/ /1 Uttalese - Dispensasjon til fradeling av landbrukseiendom til boligformål - Søknad om fradeling og oppmåling. Avsender:Fylkesmannen i Oppland 15/ /1 - Bekreftelse på mottatt henvendelse - Side 5 av 6

6 Oppland. 14/ /1 Søknad om fradeling og oppmåling. Avsender:Landbrukskontoret 14/ /1 Vedr. nabovarsel - Søknad om fradeling og Avsender:Petter Erik Haga oppmåling. 15/561 23/1 Nabovarsel - Søknad om fradeling og Avsender:Alf Wirstad oppmåling. 14/ /1 Varsel før forlikrådet - Søknad om fradeling Avsender:Eva Edvardsen og oppmåling. 14/ /1 Nabomerknad - Søknad om fradeling og oppmåling. Avsender:Gerd og Petter Erik Haga 14/20106 Landbrukskontorets vurdering. Avsender:Landbrukskontoret for Hadeland 15/ /1 - Bekreftelse på mottatt henvendelse - Fylkesmannen i Oppland. Avsender:Fylkesmannen i Oppland 15/4223 Svar - 23/1 - Utsatt frist til 27. mars Dispensasjonshørng for fradeling til boligformål. 15/2386 Dispensasjonshøring - 23/1 i Lunner kommune - Fradeling av tun på landbrukseiendom til Fylkeskommune boligformål. 15/ /1 - Ber om utsatt frist - Dispensasjonshørng for fradeling til boligformål. 14/ /1 - Svar vedr. nabomerknad - Søknad om Avsender:Gerd og Petter Erik fradeling og oppmåling. 15/3746 Svar - 23/1 - Dispensasjonshøring - Fradeling av tun på landbrukseiendom til boligformål - utsatt høringsfrist. 15/ /1 - Dispensasjonshøring - Fradeling av tun på landbrukseiendom til boligformål. Haga Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Hadeland Energi, Jarenvegen JAREN, firmapost@henett.no Landbrukskontoret for Hadeland, Rådhusvegen JAREN, postmottak@gran.kommune.no Gerd og Petter Erik Haga, Hagagutua LUNNER, Sten Einar Lunder, Kjørkevegen LUNNER, Håkon Lunder, Kjørkevegen LUNNER, Alf Wirstad, Kjørkevegen LUNNER, Tone Kjørven, Kjørkevegen LUNNER, Fylkesmannen i Oppland, Postboks LILLEHAMMER, fmoppost@fylkesmannen.no Oppland, Postboks LILLEHAMMER, postmottak@oppland.org Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær... Sett inn saksopplysninger over denne linja Side 6 av 6