37/1 Ulsrud - Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel Fradeling av kårbolig

Transkript

1 Arkivsaksnr.: 14/ Arkivnr.: GNR 37/1 Saksbehandler: planlegger, Ingun Bjørgli Juul-Hansen 37/1 Ulsrud - Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel Fradeling av kårbolig Hjemmel: Plan- og bygningsloven kap. 19. Rådmannens innstilling: Lunner kommune avslår søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av bebygd parsell rundt eksisterende kårbolig til boligformål på eiendommen 37/1. Det foreligger en overvekt av hensyn som taler mot at dispensasjon gis etter plan- og bygningsloven Begrunnelse for avslaget er at søknaden bryter med retningslinjer for dispensasjonspraksis i gjeldende kommuneplans arealdel, et samtykke vil skape uheldig presedens og samtidig undergrave kommuneplanen som forutsigbart styringsverktøy. Vedtaket kan påklages av part eller annen med rettslig klageinteresse jf. plan- og bygningsloven 1-9 jf. forvaltningsloven kap. VI. Side 1 av 7

2 Sammendrag: Eier av eiendommen 37/1 Ulsrud søker dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for å fradele en eksisterende kårbolig beliggende langs Blistenvegen sørøst for tunet på landbrukseiendommen. En dispensasjon i dette tilfellet vil bryte med kommuneplanens retningslinjer om avstand til dyrka/dyrkbar mark, nærhet til annen boligeiendom og avstand til driftsbygning på hovedbølet. Administrasjonen anbefaler at dispensasjon ikke gis grunnet faren for at saken danner presedens og at en dispensasjon undergraver en nylig rullert kommuneplan og dennes formål i forhold til medvirkning, opplysning og forutsigbarhet. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn Lunner kommune mottok den 21. mai 2014 søknad om tillatelse til å dele fra eksisterende kårbolig fra eiendommen 37/1, Ulsrud. Ulsrud ligger på Raastadtoppen innerst i Blistenvegen i Nordre Oppdalen, nær grensa til Gran kommune. Begrunnelsen for søknaden er at det ikke er behov for kårbolig da søker ikke har arvtakere som vil ta over gården. Kartutsnittet til høyre viser eiendommens beliggenhet i Lunner kommune. 1.2 Planstatus Eiendommen 37/1 ligger i uregulert område og er i kommuneplanens arealdel for Lunner avsatt til landbruks-, naturog friluftsområde, LNF-område. Formålet med tiltaket, fradeling til bolig, er ikke i samsvar med gjeldende arealbruk. Under vises utsnitt av kommuneplanens arealdel og flyfoto for området rundt omsøkt parsell. Omsøkt parsell er vist med skravur. Det fremgår av plan- og bygningsloven 11-5, 2. ledd at kommuneplanens arealdel skal angi hovedtrekkene i arealdisponeringen og ramme og betingelser for hvilke nye tiltak og ny arealbruk som kan settes i verk, samt hvilke viktige hensyn som må ivaretas ved disponeringen av arealene. Et avvik fra kommuneplanen må behandles som en dispensasjonssak i h.h.t. reglene i plan- og bygningsloven kapittel 19. Nedenfor vises utsnitt av arealressurskart (AR5 med dyrkingsjord) hvor mørk gul farge viser fulldyrka jord, lys gul farge viser innmarksbeite og grønnfargene viser skog av ulik bonitet. Side 2 av 7

3 Nedenfor er det klippet inn to bilder som bl.a. viser del av låven på hovedbølet og parsellen med eksisterende hvit kårbolig. 2. VURDERING/DRØFTING 2.1 Lovanvendelsen Etter pbl andre ledd kan dispensasjon ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Kommunen har myndighet til etter søknad å dispensere fra bestemmelser i loven, forskrifter eller planer gitt i medhold av loven. Vedtak i dispensasjonssak er enkeltvedtak etter forvaltningsloven. 1-6 i plan- og bygningsloven slår fast at forvaltningsloven gjelder for saker som behandles etter loven. Det innebærer at det foreligger plikt til å begrunne vedtak om å gi eller å avslå søknad om dispensasjon. Begrunnelsen skal som hovedregel gis samtidig med at vedtaket treffes, jf. 24 i forvaltningsloven. Det skjønn kommunene skal utøve når de vurderer om dispensasjon skal gis er underlagt omfattende begrensninger, se omtale nedenfor. Det er derfor viktig at kommunen gir en utfyllende begrunnelse for vedtak om dispensasjon. Dispensasjon kan gis varig eller midlertidig. En dispensasjon endrer ikke en plan, men gir tillatelse til å fravike planen for det aktuelle tilfelle søknaden gjelder. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Dispensasjon må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i plan prosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Dette er likevel ikke til hinder for at det for eksempel dispenseres fra eldre planer som ikke er fullt utbygget, og der reguleringsbestemmelsene er til hinder eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene. Når kan dispensasjon gis? Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Side 3 av 7

4 Utdyping Som angitt i paragrafkommentarene i ny lov vil vurderingen av omsøkte tiltak i forhold til lovens kriterier være rettsanvendelse. Det gjelder: Om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, Om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering Om det legges (tilstrekkelig) vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet Om det legges forutsatt vekt på foreliggende nasjonale eller regionale rammer og mål Om negativ uttalelse fra statlig eller regional fagmyndighet tillegges tilstrekkelig vekt. Om det dispenseres fra saksbehandlingsregler Hvis vurderingen etter første, andre og siste strekpunkt konkluderer med at lovens vilkår ikke er oppfylt, vil dispensasjon ikke kunne gis. Tredje og fjerde strekpunkt vil først og fremst være aktuelle skjønnsmomenter i vurderingene etter første og andre strekpunkt. Det gjelder for så vidt også femte strekpunkt, men dette punktet vil være en ramme og påminnelse overfor kommunene, og et grunnlag for vedkommende myndighet og klageorganet i forbindelse med en ev. klagesituasjon dersom kommunen likevel fatter vedtak i strid med uttalelse fra fagorgan. Hvis konklusjonen etter vurdering i forhold til foregående kriterier er at det rettslig sett er anledning til å gi dispensasjon så må i tilfelle kommunen foreta en vurdering om de finner grunn til å gi dispensasjon. Det forutsettes at kommunen må ha en saklig grunn for ikke å dispensere (og som i tilfelle ikke kan avbøtes gjennom dispensasjonsvilkår). Dette kan for eksempel være at de vil se saken i større sammenheng, eller at det har vært mange nok dispensasjoner i området og at det ev. bør utarbeides ny plan før det gis tillatelse til flere tiltak. Hvis kommunen mener at vilkårene for dispensasjon er til stede, følger det av kap. 19 ( 19-1) at fylkeskommunen og berørte statlige myndigheter skal ha mulighet til å uttale seg før det blir gitt dispensasjon. Dispensasjonshøring til regionale myndigheter er ikke gjennomført i denne saken. Kommuneplanens arealdel i Lunner I kommuneplan for Lunner er det nedfelt retningslinjer/forutsetninger for når nye boligeiendommer beliggende i LNF-områder skal kunne etableres (Del 2. Retningslinjer for dispensasjonspraksis, nr.2). Kriteriene er som følger: Avkjørselstillatelse fra offentlig veg skal være gitt. Tomta skal ikke berøre dyrka eller dyrkbar mark og heller ikke vanskeliggjøre driften av landbruksarealene i området. Tomta må ligge minst 30 meter fra dyrka eller dyrkbar mark (buffersone) og 100 m fra driftsbygning på en landbrukseiendom. Etablering av veg eller utbedring av eksisterende veg fram til boligen skal ikke berøre dyrka eller dyrkbar mark. Etablering av veg i LNF-områder er søknadspliktig etter både pbl og jordloven (omdisponering). Boligen kan kobles til offentlig avløpsnett eller utslippstillatelse for separat avløpsanlegg tilpasset helårsbolig er gitt. Vann og avløp skal være sikret i samsvar med plan- og bygningsloven 27-1 og Der det er behov for nytt separat avløpsanlegg, skal dette etableres på egen eiendom. Boligen skal ikke være lokalisert i byggeforbudssonene langs vassdrag slik disse er vist på plankartet eller i 50-meterssonen til elver og bekker med kontinuerlig tilløp (helårsvannføring). Boligen skal ikke berøre eller skjemme automatisk fredede kulturminner og deres sikringssoner. Dersom det er kjent automatisk fredete kulturminner i nærheten må det planlagte tiltaket vurderes i forhold til kulturminnets nærmiljø og søknaden oversendes kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune som rette myndighet. Side 4 av 7

5 Tomta skal ikke berøre områder med viktige naturtyper eller viktige arter. I hensynssone høgspent skal det dokumenteres at magnetfeltet ikke overstiger 0,4 mikrotesla. Boligen skal ligge utenfor kartlagte støysoner, jfr. Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, støyretningslinje T-1442 (2012). Vegen mellom skole og bolig eller mellom bolig og nærmeste busstoppested skal ikke være definert som særlig trafikkfarlig av kommunen med hjemmel i opplæringsloven. Øvrige relevante krav fra forskrifter og lovverk, herunder den til enhver tid gjeldende teknisk forskrift (TEK). Tomta skal ha felles grense med eksisterende bebygd(e) boligeiendom(mer). Tomta skal ligge innenfor bygdagrensa. Det tillates fradelt maksimalt 2 tomter fra den enkelte eiendom i planperioden. Den omsøkte parsellen ligger nærmere enn 30 meter fra dyrka/dyrkbar mark og nærmere enn 100 meter i luftlinje fra driftsbygningen på hovedbølet. Den har ikke felles grense med eksisterende boligeiendommer. En innvilging av søknaden vil medføre at retningslinjene for dispensasjonspraksis blir vesentlig tilsidesatt. Det vil også undergrave kommuneplanen som informasjons- og beslutningsgrunnlag og hensynene til medvirkning og forutsigbarhet. Etter en samlet vurdering vurderes fordelene ved å gi dispensasjon ikke som klart større enn ulempene. 2.2 Nabomerknader Naboer er varslet med nabovarsel, men ingen har kommet med merknader til saken. 2.3 Landbruksfaglige opplysninger Landbrukskontoret for Hadeland har gitt fradelingssamtykke etter jordloven. Saksframlegg og vedtak ligger vedlagt. 2.4 Naturinteresser, friluftsliv, landskaps- og estetiske hensyn: Kommunen skal sikre god arkitektonisk utforming jfr. plan- og bygningsloven 29. Etter samme lovs 29-2 skal kommunen se til at tiltak som omfattes av loven innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Tiltaket strider ikke mot disse hensynene. 2.5 Kulturminner Kommunen er ikke kjent automatisk fredede kulturminne eller nyere tids kulturminner på denne del av eiendommen. 2.6 Naturmangfold Saken dreier seg om fradeling av en eksisterende kårbolig og kommunen kan ikke se at tiltaket vil påvirke naturmangfold. 2.7 Infrastruktur Etter plan- og bygningsloven 27-4 kan eiendom bare deles eller bebygges dersom byggetomta enten er sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst eller på annen måte er sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende. Avkjørsel fra offentlig veg må være godkjent av vedkommende vegmyndighet, jfr. vegloven.parsellen trenger tinglyst vegrett over hovedbølet fra Blistenvegen. Det må også foreligge bekreftelse fra styret i det private veganlegget «Blistenvegen», om vegrett til Blistenvegen. Lunner kommune er vegmyndighet når det gjelder avkjøringstillatelse fra kommunal veg Raastadbakka. Side 5 av 7

6 I plan- og bygningsloven 27-2 heter det at før tomt fraskilles eller oppføring av bygning blir satt i gang, skal bortledning av avløpsvann være sikret i samsvar med forurensningsloven. Kårboligen har tilfredsstillende utslipp. 2.8 Trafikksikkerhet Det er skoleskyss til Lunner barneskole fra krysset Blistenvegen/Raastadbakka. 3. ALTERNATIVE LØSNINGSFORSLAG Alternativ 1: Lunner kommune avslår søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av bebygd parsell rundt eksisterende kårbolig til boligformål på eiendommen 37/1. Det foreligger en overvekt av hensyn som taler mot at dispensasjon gis etter plan- og bygningsloven Begrunnelse for avslaget er at søknaden bryter med retningslinjer for dispensasjonspraksis i gjeldende kommuneplans arealdel, et samtykke vil skape uheldig presedens og samtidig undergrave kommuneplanen som forutsigbart styringsverktøy. Alternativ 2: Lunner kommune er positiv til å gi dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av bebygd parsell rundt eksisterende kårbolig til boligformål på eiendommen 37/1. Det foreligger en overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon gis etter plan- og bygningsloven Begrunnelsen for dette er følgende: Før dispensasjon evt. kan gis, sendes saken på dispensasjonshøring til regionale myndigheter. Dersom regionale myndigheter ikke har innvendinger til saken, fattes det administrativt vedtak i saken. 4. KONKLUSJON Lunner kommune avslår søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av bebygd parsell rundt eksisterende kårbolig til boligformål på eiendommen 37/1. Det foreligger en overvekt av hensyn som taler mot at dispensasjon gis etter plan- og bygningsloven Begrunnelse for avslaget er at søknaden bryter med retningslinjer for dispensasjonspraksis i gjeldende kommuneplans arealdel, et samtykke vil skape uheldig presedens og samtidig undergrave kommuneplanen som forutsigbart styringsverktøy. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Landbrukskontorets vedtaksbehandling etter jordloven. Øvrige dokument: 14/ /1 Søknad om fradeling og oppmåling. Avsender:Landbrukskontoret 14/ /1 - Administrativt vedtak - Deling av grunneiendom - fradeling av kårbolig. Avsender:Landbrukskontoret for Hadeland 14/15223 Høring - 37/1 Ulsrud - Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Avsender: Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Oppland fylkeskommune, Serviceboks 2626 LILLEHAMMER Fylkesmannen i Oppland, Serviceboks 2626 LILLEHAMMER Anders Kasper Raastad, Blistenvegen LUNNER Henning Raastad, Blistentoppen LUNNER Dag Morfelt, Skogfaret 10 D 0382 OSLO Side 6 av 7

7 Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 7 av 7