109/15 FRADELING AV AREAL SOM TILLEGG TIL 109/110 OG NY HYTTETOMT OPPRYDDING ETTER GRENSETVIST

Transkript

1 Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 13/ Arkivnr.: GNR 109/15 Saksbehandler: tjenesteleder arealforvaltning, Gunn Elin Rudi 109/15 FRADELING AV AREAL SOM TILLEGG TIL 109/110 OG NY HYTTETOMT OPPRYDDING ETTER GRENSETVIST Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven kap. 19 Klageadgang: Ved avslag. Plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningsloven kap. VI Rådmannens innstilling: Lunner kommune stiller seg positiv til å innvilge dispensasjon til fradeling av vestre parsell som tilleggsareal til 109/110. Det foreligger en overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon fra LNF-område og retningslinjer for dispensasjonspraksis når det gjelder tomtestørrelse på hyttetomter i dette tilfellet. 109/110 får tilført arealene der utslippsanlegget ligger og grensene mellom 109/15 og 109/110 ryddes opp i. Arealet som deles fra 109/15 skal sammenføyes med 109/110. Kommunen vil deretter fatte endelig vedtak i saken. Lunner kommune avslår søknad om dispensasjon for fradeling av østre parsell, da vi ikke kan se at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for en slik dispensasjon. De forhold som nevnes i saken er av privatrettslig karakter, og østre parsell berører ikke utslippsanlegget. Den delen av vedtaket som omhandler avslag kan påklages av part eller annen med rettslig klageinteresse, jfr. plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningsloven kap. VI. Klage må fremsettes for Lunner kommune senest tre uker fra underretning om vedtak.

2 Sammendrag: Lunner kommune har mottatt henvendelse om å dele fra to parseller fra eiendommen 109/15 på Mylla. Den ene parsellen skal brukes som tilleggsareal til hytteeiendommen 109/110, mens den andre parsellen skal brukes som ny hyttetomt. Arealene ligger i LNF-område i kommuneplanen, og arealstørrelsene på arealene bryter med maksgrensene fastsatt i kommuneplanens arealdel Saken har bakgrunn i en privatrettslig uoverensstemmelse vedr. plassering av et utslippsanlegg, og kommunen ønsker i noen grad å bidra til å løse opp i denne situasjonen ved å stille seg positiv til fradeling av tilleggsarealet. Den andre parsellen berører ikke areal som utslippsanlegget ligger, og kommunen stiller seg negativ til fradeling av ny hyttetomt. 1. Faktabeskrivelse 1.1 Bakgrunn Lunner kommune mottok den henvendelse fra Ivar-Andreas Monefeldt på vegne av Kari og Inge Monefeldt om fradeling av tilleggsareal til 109/110 og en ny hyttetomt fra 109/15. Monefeldt er eiere av eiendommen 109/110 på Mylla. Saken har utgangspunkt i en tvist om eiendomsgrenser mellom Halvard og Paul Lunder som hjemmelshavere av eiendommen 109/15 og Monefeldt som eiere av 109/110. Kartet til høyre viser eiendommenes lokalisering i Lunner kommune (Vollavegen). På flyfotoet nedenfor er eiendommen 109/110 vist med rød skravur. 109/15 omkranser denne og vi ser Myllakollen hytteområde i sør.

3 På flyfotoet nedenfor er det zoomet noe mer. 109/110 er merket med rød skravur og 109/15 med grønn skravur. Eiendomsgrensene for 109/110 er konstruert etter gammel skylddelingsforretning fra , og er m.a.o. ikke oppmålt (usikre grenser). 1.2 Henvendelsens innhold Eiere av 109/15 og 109/110 har blitt enige om at tomtegrensene for 109/110 skal være som markert med grønt omriss på kartet nedenfor (vestre parsell). I tillegg ønskes det skilt ut en ny tomt som markert med grønn skravur. Utgangspunktet for henvendelsen er at det har oppstått en tvist mellom eierne av 109/15 og 109/110 om eiendomsgrenser. Eier av 109/110 har en rett, nedfelt i vedlegg til skjøte, at det arealet som faller utenfor 109/110 og som ligger mellom Vollavegen og nordre eiendomsgrense, skal nyttes som et friareal av kjøperen som kan disponere dette som sitt eget.

4 I tillegg er det opplyst fra Monefeldt at eiendommen 109/81, som ligger lengre mot øst, har en heftelse på 109/15 om at det ikke skal bygges innenfor en grense på 100m fra eiendommen. Dette berører hele den østre parsellen som ønskes fradelt til tomt. Skal østre parsell være byggbar, må denne heftelsen frafalles. I 2007 ble det gitt tillatelse til tilbygg på hytta på 109/110 i nordøst og i 2008 ble det gitt tillatelse til utslippsanlegg. Anlegget var vist på økonomisk kartverk nordvest for hytta. På kartet var 109/110 begrenset av Vollavegen i sør, vegen til Brattvoll i vest og eiendomsgrenser mot 109/2 i nord. Altså var det et mye større areal som ble vist på det økonomiske kartverket som 109/110 enn det som ligger i skylddelingsforretningen. Når eiendommen 109/110 er konstruert opp etter den gamle skylddelingsforretningen, viser det seg at anlegget ligger utenfor 109/110. Anlegget ligger på den delen av 109/15 som 109/110 har rettigheter i (disponeres som friareal). På kartet til høyre vises lokaliseringen av infiltrasjonsanlegget med blå skravur. I forbindelse med utslippssaken ble det sendt nabovarsel til daværende eier av 109/15, uten at det kom noen merknader tilbake på denne lokaliseringen. Plasseringen av utslippsanlegget ser ut til å være utgangspunktet for uenigheten som har oppstått mellom eierne av 109/15 og 109/ Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen 109/110 ligger som eksisterende byggeområde for fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel vedtatt av kommunestyret Områdene rundt, på eiendommen 109/15 er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-

5 område). Plansituasjon er vist på utsnitt av kommuneplankartet nedenfor der reguleringsplan for Brattvoll hytteområde ligger i nord og reguleringsplan for Myllakollen ligger sør for Vollavegen. På kartet er det også lagt inn byggegrense på 15m fra midten av Vollavegen og 7,5m fra en høgspentlinje som ligger nord for hytta på 109/110. I tillegg til at en privatrettslig heftelse sier at arealet ikke kan bebygges i det hele tatt. Det framgår av plan- og bygningsloven (2008) 1-6 at iverksetting av tiltak som omfattes av loven, bare kan skje dersom de ikke er i strid med lovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og reguleringsplan. Et avvik fra kommuneplanens arealdel må behandles etter reglene i lovens kapittel 19 Dispensasjon. Fradeling av areal til byggeformål vil ikke være i samsvar med kommuneplanen. Eiendommen 109/110 er på ca. 825m 2. Ønsket tilleggsareal er omtrent like stort, dvs. at hyttetomta vil bli på ca m 2. Ny tomt i øst vil bli på ca m 2. I kommuneplanens arealdel Bestemmelser og retningslinjer del 2 pkt. 5 er det nedfelt at tomtestørrelser skal følge de samme reglene som ved fradeling i byggeområder. I bestemmelsene heter det at «Ved fradeling av ny tomt rundt eksisterende fritidsbolig (fradeling til uendret bruk) eller ved fradeling av tilleggsarealer til eksisterende bebygd fritidseiendom, skal totalt tomteareal ikke overstige 1.000m2. Fradeling av nye tomter uten eksisterende fritidsbolig tillates ikke.» Dette betyr at fradeling som ønsket, vil bryte både med arealformålet og bestemmelsene i kommuneplanen. 1.3 Dispensasjon fra kommuneplanen Vurderingen av omsøkte tiltak i forhold til lovens kriterier vil være følgende punkter:

6 - om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, - om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering - om det legges (tilstrekkelig) vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø sikkerhet og tilgjengelighet - om det legges vekt på foreliggende nasjonale eller regionale rammer og mål - om negativ uttalelse fra statlig eller regional fagmyndighet tillegges tilstrekkelig vekt - om det dispenseres fra saksbehandlingsregler Hvis vurderingen etter første, andre og siste strekpunkt konkluderer med at lovens vilkår ikke er oppfylt, vil dispensasjon ikke kunne gis. Tredje og fjerde strekpunkt vil først og fremst være aktuelle skjønnsmomenter i vurderingene etter første og andre strekpunkt. Det gjelder for så vidt også femte strekpunkt, men dette punktet vil være en ramme og påminnelse overfor kommunene, og et grunnlag for vedkommende myndighet og klageorganet i forbindelse med en ev. klagesituasjon dersom kommunen likevel fatter vedtak i strid med uttalelse fra fagorgan. Hvis konklusjonen etter vurdering i forhold til foregående kriterier er at det rettslig sett er anledning til å gi dispensasjon så må i tilfelle kommunen foreta en vurdering om de finner grunn til å gi dispensasjon. Det forutsettes at kommunen må ha en saklig grunn for ikke å dispensere (og som i tilfelle ikke kan avbøtes gjennom dispensasjonsvilkår). Dette kan for eksempel være at de vil se saken i større sammenheng, eller at det har vært mange nok dispensasjoner i området og at det ev. bør utarbeides ny plan før det gis tillatelse til flere tiltak. 1.4 Søkers begrunnelse for dispensasjon Begrunnelsen for denne saken er at det er en disputt om eiendomsgrenser, herunder at utslippsanlegg er lagt på annen manns grunn med utgangspunkt i at økonomisk kartverk viste en større 109/110 enn det som er reelt. I tillegg har eier av 109/110 disposisjonsrett over deler av 109/ Nabovarsling Naboer er ikke varslet pr. d.d., men dersom kommunen stiller seg positiv til saken, må det sendes inn komplett søknad om fradeling og dispensasjon med tilhørende nabovarsel. 2. Faglig vurdering 2.1 Landbruksfaglige opplysninger Landbrukskontoret for Hadeland har i utgangspunktet ingen spesielle innvendinger mot fradeling i området, men det er avklart at saken også må behandles etter jordloven i etterkant av plan- og bygningslovbehandlingen. 2.2 Friluftsliv, landskaps- og estetiske hensyn Tomtearealene ligger inneklemt mellom veger, høgspent og regulerte hytteområder. Arealene ligger lavt i terrenget, og dermed mye mindre eksponert enn de regulerte hytteområdene i nord og sør.

7 Det går en skiløype i området. Denne kommer sørover mot Vollavegen øst for østre parsell og går i Vollavegen vestover til adkomstvegen til Brattvoll. Dette betyr at løypetraseen ikke skal bli berørt av denne fradelingssaken. 2.3 Kulturminner Kommunen er ikke kjent med at det er automatisk fredede eller nyere tids kulturminner som blir berørt av tiltaket. Oppland fylkeskommune, har med utgangspunkt i kommuneplanrevisjonsprosessen igangsatt kartlegging av finnekulturminner i Myllaområdet. Arbeidet er ikke ferdigstilt pr. d.d. 2.4 Naturmangfold I henhold til Naturmangfoldloven 8-12 skal det vurderes om kunnskapsgrunnlaget om naturmangfoldet på det aktuelle området er tilstrekkelig og at en vet nok om påvirkningene før en fatter en beslutning om tiltaket. I Naturbase framkommer det ikke opplysninger om at det er verdifulle naturtyper som berører arealene for tilleggsareal og ny byggetomt i dette tilfellet. I Artskart framkommer det ikke at det er spesielle arter i det aktuelle området. Arealet som beslaglegges i dette tilfellet er begrenset. Kommunen legger til grunn at tiltaket berører biologiske verdier i liten grad og kunnskapsgrunnlaget vurderes å være godt nok. Det vil utfra det ovenstående ikke være nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i Naturmangfoldloven Infrastruktur Ny tomt må få ny avkjørsel fra Vollavegen. Det er ikke krav til innlagt vann- og avløpsnett på hytter. Dersom dette er aktuelt må dette søkes om på ordinært vis. 2.6 Støy Parsellene berøres ikke av støysoner, da det er lav trafikkmengde på den kommunale vegen. 3. VURDERING OM DISPENSASJONSKRITERIENE I LOVEN ER OPPFYLT 3.1 Om hensyn bak bestemmelser og lovens formål er vesentlig tilsidesatt Kommunen skal vurdere om hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I lovens formålsparagraf heter det at loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Omsøkte arealer oppfyller ikke dispensasjonskriteriene som er nedfelt i retningslinjene til kommuneplanen som omhandler fradeling av nye hyttetomter i LNF-områder og tilleggsarealer til disse når det gjelder størrelse. Å fradele en ny hyttetomt i LNF-område vil være en vesentlig tilsidesettelse av de føringer som ligger i kommuneplanens arealdel. 3.2 Om fordelene er klart større enn ulempene Kommunen mener at det kan være fordeler ved å dele fra vestre parsell som tilleggsareal til 109/110. dette med bakgrunn i at eiendomsgrensene mellom 109/15 og 110 ikke er hensiktsmessige i dette området. I tillegg løser dette floken for utslippsanlegget som er etablert utenfor eiendomsgrensen på 109/110. Når det gjelder østre parsell vil dette være fradeling av ny hyttetomt uten bestående hytte, beliggende i LNF-område. Eier av 109/110 har uansett disposisjonsrett over denne parsellen som friareal, jfr. skjøte. Vi kan ikke se at fordelene ved å innvilge dispensasjon for denne

8 parsellen er klart større enn ulempene. Vi kan heller ikke se at de private forholdene knyttet til plassering av utslippsanlegg i vest skal legge føringer for at den østre parsell også må deles fra. Pris på arealene er uansett et forhold mellom kjøper og selger. 3.3 Dispensasjon fra saksbehandlingsregler Kommunen skal vurdere om det dispenseres fra saksbehandlingsregler. Det er ikke tilfelle i denne saken. 3.4 Konklusjon om vilkår for å gi dispensasjon er oppfylt Ut i fra vurderingen over mener kommunen at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene ved å dele fra vestre parsell som tilleggsareal til 109/110, men at dette ikke er tilfelle for østre parsell. Vilkårene for å kunne innvilge dispensasjon for vestre parsell er derfor til stede. 4. Alternative løsningsforslag 4.1 Dele fra hele arealet Lunner kommune stiller seg positiv til å innvilge dispensasjon til fradeling av hele området, dvs. både vestre og østre parsell, samlet. Det foreligger en overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon fra LNF-område og retningslinjer for dispensasjonspraksis når det gjelder tomtestørrelse på hyttetomter. 109/110 får tilført arealene der utslippsanlegget ligger og grensene mellom 109/15 og 109/15 ryddes opp i. Fradeling av hele arealet samlet bidrar til at hele konfliktsaken mellom grunneierne løser seg. Arealet som deles fra 109/15 skal sammenføyes med 109/110. Kommunen vil deretter fatte endelig vedtak i saken. 4.2 Dele fra vestre parsell, avslå østre parsell Lunner kommune stiller seg positiv til å innvilge dispensasjon til fradeling av vestre parsell som tilleggsareal til 109/110. Det foreligger en overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon fra LNF-område og retningslinjer for dispensasjonspraksis når det gjelder tomtestørrelse på hyttetomter i dette tilfellet. 109/110 får tilført arealene der utslippsanlegget ligger og grensene mellom 109/15 og 109/110 ryddes opp i. Arealet som deles fra 109/15 skal sammenføyes med 109/110. Kommunen vil deretter fatte endelig vedtak i saken. Lunner kommune avslår søknad om dispensasjon for fradeling av østre parsell, da vi ikke kan se at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for en slik dispensasjon. De forhold som nevnes i saken er av privatrettslig karakter, og østre parsell berører ikke utslippsanlegget.

9 4.3 Dele fra vestre og østre parsell Lunner kommune stiller seg positiv til å innvilge dispensasjon til fradeling av vestre parsell som tilleggsareal til 109/110 og østre parsell som egen tomt for fritidsbebyggelse. Det foreligger en overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon fra LNF-område og retningslinjer for dispensasjonspraksis når det gjelder tomtestørrelse på hyttetomter. 109/110 får tilført arealene der utslippsanlegget ligger og grensene mellom 109/15 og 109/15 ryddes opp i. Fradeling av østre parsell bidrar til at hele konfliktsaken mellom grunneierne løser seg. Vestre parsell som deles fra 109/15 skal sammenføyes med 109/110. Kommunen vil deretter fatte endelig vedtak i saken. 4.4 Dele fra vestre og redusert østre parsell Lunner kommune stiller seg positiv til å innvilge dispensasjon til fradeling av vestre parsell som tilleggsareal til 109/110 og en østre parsell redusert til maks m 2 som egen tomt for fritidsbebyggelse. Det foreligger en overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon fra LNF-område og retningslinjer for dispensasjonspraksis når det gjelder tomtestørrelse på hyttetomt slik at 109/110 får tilført arealene der utslippsanlegget ligger. I tillegg ryddes grensene opp i mellom 109/15 og 109/110 i denne vestre delen. Fradeling av østre parsell bidrar til at hele konfliktsaken mellom grunneierne løser seg, men kommunen kan ikke akseptere større tomt enn 1.000m 2. Vestre parsell som deles fra 109/15 skal sammenføyes med 109/110. Kommunen vil deretter fatte endelig vedtak i saken. 4.5 Avslå søknaden Lunner kommune avslår søknad dispensasjon for å fradele ett areal som tilleggsareal til 109/110 og ett areal som ny hyttetomt. Kommunen mener at det ikke foreligger en overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon kan innvilges i dette tilfellet. Argumentene som framkommer i saken er av ren privatrettslige karakter som forvaltningen ikke kan ta hensyn til. Vedtaket kan påklages av part eller annen med rettslig klageinteresse, jfr. plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningsloven kap. VI. Klage må fremsettes for Lunner kommune senest tre uker fra underretning om vedtak. 5. Konklusjon Dele fra vestre parsell, avslå østre parsell Lunner kommune stiller seg positiv til å innvilge dispensasjon til fradeling av vestre parsell som tilleggsareal til 109/110. Det foreligger en overvekt av hensyn som taler for at

10 dispensasjon fra LNF-område og retningslinjer for dispensasjonspraksis når det gjelder tomtestørrelse på hyttetomter i dette tilfellet. 109/110 får tilført arealene der utslippsanlegget ligger og grensene mellom 109/15 og 109/110 ryddes opp i. Arealet som deles fra 109/15 skal sammenføyes med 109/110. Lunner kommune avslår søknad om dispensasjon for fradeling av østre parsell, da vi ikke kan se at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for en slik dispensasjon. De forhold som nevnes i saken er av privatrettslig karakter, og østre parsell berører ikke utslippsanlegget. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Henvendelse fra eiere av 109/15 og 109/110. Øvrige dokument: 13/ /110 Løsning for tomtegrenser knyttet til Avsender:Pål Lunder eiendom ved Brattvoll. 13/ /15 Tilbakemelding på brev vedr. tvist om grenser mellom 109/15 og 109/110. Avsender:Ivar-Andreas Monefeldt 13/ /110 Tvist om grenser. Avsender:Ivar-Andreas 13/ /110 Løsning om grenser knyttet til hytte eiendomsamfunnsdel og arealdel , fortsettelse av sak 08/2026. Monefeldt Avsender:Ivar - Andreas Monefeldt Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: På Lunder, Nedre Frøislieveg ROA Halvard Lunder, Bjørgevegen LUNNER Ivar Monefeldt, Kari og Inge Monefeldt, Gyteskjær KRÅKERØY Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær