Deres ref. Vår ref. Arkivnr. Dato. 11/288-8 GNR 115/ IBJH 115/6 - TILLATELSE TIL FRADELING AV TOMT RUNDT EKSISTERENDE VÅNINGSHUS

Transkript

1 LUNNER KOMMUNE Karl A Lindback Trondheimsveien SKEDSMOKORSET Deres ref. Vår ref. Arkivnr. Dato. 11/288-8 GNR 115/ IBJH - 115/6 - TILLATELSE TIL FRADELING AV TOMT RUNDT EKSISTERENDE VÅNINGSHUS Tiltakshaver: Karl A. Lindback Gjelder: Fradeling/dispensasjon Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven kap. 19 (om dispensasjon) og 20-1 Bakgrunn for vedtaket: Etter søknad Saken er behandlet som saksnr. DS UTV 153/11. Vedtak med begrunnelse Lunner kommune gir dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av et bebygd areal til fritidsformål på inntil 1300m2 fra eiendommen Blyverket 115/6. Det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon etter plan- og bygningsloven kap. 19. Dette begrunnes med at tiltaket medfører fradeling til uendret bruk og at tiltaket ikke vil medføre landskapsmessige endringer. Dispensasjon blir gitt på følgende vilkår: Størrelsen på ny tomt avgrenses oppad til maksimalt 1300m2. Arealet mellom bebyggelsen (våningshus og uthus) og elva skal beholdes på hovedbølet, og skal ikke inngjerdes eller på annen måte stenge for allmenn ferdsel. Eksisterende vegetasjon langs elva skal bevares. I medhold av plan- og bygningsloven 20-1 gis tillatelse til fradeling av inntil 1300 m2 fra eiendommen 115/6 til fritidsformål. Parsellen må knyttes til offentlig vann- og avløpsnett som måtte komme i nærheten mot fastsatt avgift. Adresse Telefon Telefax E-post Bankkonto Bankkonto Skatt Sandsvegen post@lunner.kommune.no ROA Nettadresse:

2 Side 2 Adkomst til ny parsell skal opprettholdes slik den er i dag, dvs. over 115/142. Rettighet til eksisterende adkomst over 115/142 skal tinglyses. Dersom tiltaket ikke er satt i gang senest 3 år etter at denne tillatelsen er gitt, bortfaller tillatelsen, jf. plan- og bygningsloven Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles for lengre tid enn 2 år. Vedtaket er fattet i hht. reglement for delegering av myndighet i Lunner kommune, sist korrigert i hht. kommunestyrets vedtak og interndelegering gitt av rådmannen Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningsloven 1-9, jf. Forvaltningslovens kap. VI. En eventuell klage må fremsettes skriftlig til Lunner kommune innen 3 - tre -uker fra underretning om vedtaket. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningsloven 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningsloven 36. Gunn Elin Rudi Tjenesteleder Arealforvaltning Ingun Bjørgli Juul-Hansen Planlegger Vedlegg: Kopi sendt: Leif Alm Lindback, Ovenbakken 65, 1361 ØSTERÅS Marry Kamilla Blyverket, Vestbygdvegen 261, 2743 HARESTUA

3 Side 3 1. Faktabeskrivelse 1.1 Bakgrunn Lunner kommune mottok den søknad om tillatelse til deling av eiendommen 115/6 Blyverket i Vestbygda på Harestua. Pilen på kartet til høyre viser tiltakets lokalisering i Lunner kommune. Omsøkt parsell som søkes fradelt er vist med skravur over detaljkartet og ortofotoet nedenfor. 1.2 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen 115/6 ligger i uregulert område og er i kommuneplanens arealdel for Lunner avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde, LNF-område. Formålet med tiltaket er ikke i samsvar med gjeldende arealbruk. Kommuneplanens bestemmelser om at maksimalt tomteareal skal være 1000m2 for fritidseiendommer i LNF-områder (kap ) kommer inn som en begrensning i forhold til denne søknaden. I denne sammenheng ble det gjort et prinsippvedtak om at tomtegrensa på 1000m2 kan avvikes noe, opp til 1300m2, i de tilfeller hvor estetiske hensyn/arronderingsmessige forhold gjør dette nødvendig jf. KS-sak 75/10. Det framgår av plan- og bygningsloven (2008) 1-6 at iverksetting av tiltak som omfattes av loven, bare kan skje dersom de ikke er i strid med lovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og reguleringsplan. Et avvik fra kommuneplanens arealdel må behandles etter reglene i lovens kapittel 19, om dispensasjon. Det foreligger rettigheter til parkering og veg for 115/6 på eiendommen 115/ Dispensasjon fra kommuneplanen Etter 19-1 i plan- og bygningsloven, krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i Regionale og

4 Side 4 statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-6. Vedtak i dispensasjonssak er enkeltvedtak etter forvaltningsloven. Det innebærer at det foreligger plikt til å begrunne vedtak om å gi eller å avslå søknad om dispensasjon, og at det er klageadgang på vedtaket. Det skjønn kommunene skal utøve når de vurderer om dispensasjon skal gis er underlagt omfattende begrensninger. Kommunen skal derfor gi en utfyllende begrunnelse for vedtak om dispensasjon. Dispensasjon kan gis varig eller midlertidig. En dispensasjon endrer ikke en plan, men gir tillatelse til å fravike planen for det aktuelle tilfelle søknaden gjelder. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Kommunen kan sette vilkår for dispensasjon. Vilkårene må ha som formål å ivareta de hensyn som fremgår av 1-1, Lovens formål og 3-1 Oppgaver og hensyn i planleggingen etter loven. Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Vurderingen av om lovens vilkår for å kunne dispensere er et rettsanvendelsesskjønn som kan overprøves av domstolene. Forvaltningslovens regel om å vektlegge det kommunale selvstyret kommer således i betraktning kun ved interesseavveiningen om dispensasjon skal gis når lovens formelle vilkår for å gi dispensasjon er oppfylt. Den kommer til anvendelse på samme måte ved behandlingen av klager og domstolskontroll. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Dette gjelder for både plansaker og byggesaker. Når det gjelder plankrav som følger av 11-9 nr.1 eller 12-1 kan det dispenseres fra plankravet under forutsetning av at planen ikke krever konsekvensutredning. De generelle vilkårene for dispensasjon må selvfølgelig alltid være til stede. Vurderingen av omsøkte tiltak i forhold til lovens kriterier vil være følgende punkter: - om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, - om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering - om det legges (tilstrekkelig) vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø sikkerhet og tilgjengelighet

5 Side 5 - om det legges vekt på foreliggende nasjonale eller regionale rammer og mål - om negativ uttalelse fra statlig eller regional fagmyndighet tillegges tilstrekkelig vekt. - om det dispenseres fra saksbehandlingsregler Hvis vurderingen etter første, andre og siste strekpunkt konkluderer med at lovens vilkår ikke er oppfylt vil dispensasjon ikke kunne gis. Tredje og fjerde strekpunkt vil først og fremst være aktuelle skjønnsmomenter i vurderingene etter første og andre strekpunkt. Det gjelder for så vidt også femte strekpunkt, men dette punktet vil være en ramme og påminnelse overfor kommunene, og et grunnlag for vedkommende myndighet og klageorganet i forbindelse med en ev. klagesituasjon dersom kommunen likevel fatter vedtak i strid med uttalelse fra fagorgan. Hvis konklusjonen etter vurdering i forhold til foregående kriterier er at det rettslig sett er anledning til å gi dispensasjon så må i tilfelle kommunen foreta en vurdering om de finner grunn til å gi dispensasjon. Det forutsettes at kommunen må ha en saklig grunn for ikke å dispensere (og som i tilfelle ikke kan avbøtes gjennom dispensasjonsvilkår). Dette kan for eksempel være at de vil se saken i større sammenheng, eller at det har vært mange nok dispensasjoner i området og at det ev. bør utarbeides ny plan før det gis tillatelse til flere tiltak. Ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal det legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dette vil særlig gjelde i byggesaker, men når det gjelder universell utforming tilgjengelighet for alle - er det viktig at planbestemmelser som sikrer dette ikke undergraves gjennom dispensasjoner. Dispensasjoner må derfor ikke innebære løsninger til nevneverdig skade for slike hensyn. Bestemmelsen åpner for at det i saker hvor det foreligger helt spesielle sosialmedisinske, personlige og menneskelige hensyn, kan slike hensyn tillegges vekt. Det understrekes at slike hensyn normalt ikke har avgjørende vekt i dispensasjonssaker etter plan- og bygningsloven. Statlige og regionale rammer og mål skal legges til grunn for vurderingen og interesseavveiningen i saker som gjelder dispensasjon fra planer og fra byggeforbudet i 1 8 (strandsonen). Det er et hovedprinsipp i loven at kommunens myndighetsutøvelse og vedtak må ligge innenfor statlige og regionale rammer og mål, og det gjelder også dispensasjonssaker. Der det foreligger statlige og regionale rammer og mål for arealpolitikken, skal disse legges til grunn for dispensasjonsvurderingen i den enkelte sak. Forbudet i 1 8 mot bygging i 100 metersbeltet langs sjøen veier tungt. Det skal svært mye til før dispensasjon kan gis til bygging her, spesielt i områder med stort utbyggingspress. Det kan i forbindelse med kommune- eller fylkesplanleggingen være gitt retningslinjer som differensierer hensynene ut fra konkrete vurderinger av strandsonen. Slike retningslinjer bør legges til grunn for vurderingen av dispensasjonssøknader. Tilsvarende vil gjelde for vassdrag, fjellområder og viktige

6 Side 6 jordbruksarealer. Ved behov for utbygging i slike områder, vil det likevel gjennomgående være behov for å kreve arealplanbehandling. Kommunen bør ikke gi dispensasjon i strid med uttalelse fra statlig eller regional myndighet. Det forutsettes at en «negativ uttalelse» i denne sammenhengen for det første gir klart uttrykk for at myndigheten motsetter seg dispensasjonen. Videre bør det henvises til det mandat myndigheten er gitt og de statlige føringene som myndigheten er ansvarlig for å følge opp i forhold til tiltaket eller området, og angis hvilke konkrete forhold i søknaden som strider mot disse. Dersom slik dispensasjon likevel gis, kan statlig eller regional myndighet benytte sin rett til å fremme klage dersom det er behov for å endre eller oppheve et dispensasjonsvedtak. Bestemmelsen har sammenheng med plikten til å forelegge søknader for disse myndighetene før dispensasjon gis, jf Søkers begrunnelse for dispensasjon 115/6 benyttes i dag til fritidsformål. Søker og hans bror eier 115/6 sammen. I 2003 ble det gitt samtykke til fradeling av en bebygd parsell av denne eiendommen som fikk gnr./bnr.115/142. Denne er i ettertid overført til søkers bror. Søker ønsker nå tilsvarende løsning med selveie av omsøkt bebygd parsell av 115/6. Resten av eiendommen 115/6 som vil bli ubebygd, skal beholdes som felleseie med bror. Dette anser søker som en god løsning for neste generasjon eiere. Omsøkt areal skal nyttes til fritidsformål. Det oppgis ikke hva planene for resteiendommen (115/6) er utover at brødrene fortsatt skal eie denne sammen. 1.5 Nabomerknader Naboer er varslet med nabovarsel, men har ikke kommet med merknader til saken. 2. Høringsuttalelser 2.1 Uttalelse fra Oppland fylkeskommune datert 17. august 2011

7 Side Uttalelse fra Norges vassdrags- og energidirektorat datert 12. august Uttalelse fra Fylkesmannen i Oppland datert 14. juli 2011

8 Side 8 3. Faglig vurdering 3.1 Landbruksfaglige opplysninger Landbrukskontoret har behandlet saken, og uttalt følgende: 3.2 Naturinteresser, friluftsliv, landskaps- og estetiske hensyn: Kommunen skal sikre at visuelle kvaliteter blir ivaretatt i planleggingen, jfr. plan- og bygningsloven Etter samme lovs 29-1 skal kommunen se til at et hvert tiltak som omfattes av loven skal gis en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov. Fradeling som omsøkt berører kun eksisterende bygningsmasse. Det blir ingen visuelle endringer på eiendommen som følge av tiltaket.

9 Side 9 Omsøkt parsell grenser ned til Myllselva. Det er henholdsvis 10 og 25 meter mellom elvekant og uthus og våningshus. Byggeforbudet langs Myllselva medfører at det ikke vil bli anledning til oppføring av bygninger eller gjerder mellom elva og eksisterende bebyggelse. Eksisterende vegetasjon langs Myllselva skal opprettholdes. Kommuneplanens bestemmelser (kap ) om at totalt tomteareal skal være maksimalt 1.000m2 kan overskrides noe i de tilfeller terrengmessige forhold og/eller bygningers plassering gjør dette nødvendig for å få til en god estetisk utforming og praktisk/logisk utforming av ny bebygd eiendom. I denne saken er det av hensyn til bygningers plassering og arronderingsmessige forhold nødvendig med en tomtestørrelse noe over 1.000m Kulturminner: Kommunen er ikke kjent automatisk fredede kulturminne eller nyere tids kulturminner på omsøkt parsell av eiendommen. 3.4 Biologisk mangfold Kommunen er ikke kjent med at tiltaket berører områder som er viktig for ivaretakelse av biologisk mangfold jf. Naturmangfoldloven og forskrifter til denne. Da tiltaket ikke medfører terrengmessige endringer, ser kommunen ikke behov for naturfaglig kartlegging av parsellen. 4. VURDERING AV OM DISPENSASJONSKRITERIENE I LOVEN ER OPPFYLT 4.1 Om hensyn bak bestemmelser og lovens formål er vesentlig tilsidesatt Kommunen skal vurdere om hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I lovens formålsparagraf heter det at loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Omsøkt areal oppfyller de dispensasjonskriteriene som er nedfelt i retningslinjene til kommuneplanen som omhandler fradeling til boligformål/fritidsformål. 4.2 Om fordelene er klart større enn ulempene Kommunen vurderer at fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette begrunnes med at tiltaket gjelder fradeling til uendret bruk. Søknaden innebærer kun en ervervsmessig endring og ingen fysisk endring på eiendommen. 4.3 Dispensasjon fra saksbehandlingsregler Kommunen skal vurdere om det dispenseres fra saksbehandlingsregler. Det er ikke tilfelle i denne saken. 4.4 Konklusjon om vilkår for å gi dispensasjon er oppfylt Ut i fra vurderingen over mener Lunner kommune at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene for å kunne innvilge dispensasjon er derfor til stede. Bygningenes plassering gjør det arronderingsmessig nødvendig å overstige kommuneplanens bestemmelse

10 Side 10 om maksimal tomtestørrelse på 1.000m2. En avgrensing som både tar hensyn til bygningers plassering og unntar strandlinje langs Myllselva er skissert på kartskissen til venstre. 5. Total vurdering I kommuneplan for Lunner er det nedfelt en rekke kriterier som skal oppfylles dersom nye fritidseiendommer beliggende i LNF-områder skal kunne etableres (retningslinjer for dispensasjonspraksis kap. 2.4). Kriteriene er som følger: Avkjørselstillatelse fra offentlig veg skal være gitt. Tomta skal ikke være lokalisert i byggeforbudssonene langs vassdrag slik disse er vist på plankartet, i 50-meterssonen til elver og bekker med kontinuerlig tilløp eller i Marka. Tomta skal ikke berøre eller skjemme automatisk fredede kulturminner. Dersom det er kjent automatisk fredete kulturminner i nærheten må plasseringen av tomta vurderes i forhold til kulturminnets nærmiljø og søknaden oversendes kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune som rette myndighet. Tomta skal ikke berøre viktige områder for biologisk mangfold herunder vilt. Tomta skal ikke berøre A- eller B-områder slik disse er definert i Landbruksplan for Hadeland og heller ikke vanskeliggjøre driften av landbruksarealene i området. Søknaden, som innebærer fradeling til uendret bruk, oppfyller de fleste kriterier som skal være til stede for at dispensasjon skal kunne innvilges. Det kriteriet som ikke er oppfylt, avstand til vassdrag, ivaretas ved å avgrense tomta til ikke å inkludere strandlinje til Myllselva. 6. Konklusjon Lunner kommune gir dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av et bebygd areal på inntil 1.300m2 til fritidsformål fra eiendommen Blyverket 115/6. Det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon etter plan- og bygningsloven kap. 19. Dispensasjon blir gitt på følgende vilkår: Arealet mellom bebyggelsen (våningshus og uthus) og elva skal beholdes på hovedbølet og skal ikke bebygges, inngjerdes eller på annen måte stenges for allmenn ferdsel. Eksisterende vegetasjon langs elva skal bevares. I medhold av plan- og bygningsloven 20-1 gis tillatelse til fradeling av inntil m2 til fritidsformål fra eiendommen 115/6. Parsellen må knyttes til offentlig vann- og avløpsnett som måtte komme i nærheten mot fastsatt avgift.

11 Side 11 Adkomst til ny parsell skal opprettholdes slik den er i dag, dvs. over 115/142. Rettighet til eksisterende adkomst over 115/142 skal tinglyses. Dersom tiltaket ikke er satt i gang senest 3 år etter at denne tillatelsen er gitt, bortfaller tillatelsen, jf. plan- og bygningsloven Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles for lengre tid enn 2 år.