Jordskifte. Jordskifte. Øystein Jakob Bjerva Førsteamanuensis Institutt for landskapsplanlegging

Transkript

1 Jordskifte Jordskifte Øystein Jakob Bjerva Førsteamanuensis Institutt for landskapsplanlegging 1

2 Jordskifte Innhold Kort historikk Innledning om jordskiftedomstolen Virkemidler i jordskifteloven Med praktiske eksempler Vilkår for jordskifte 2

3 Jordskifte Jordskiftehistorien 1274 Magnus Lagabøtes landslov Soleis skal jord skiftas at alle får teigar jamnbreide, jamlange og jamgode etter landsskylda 1821 Lov angående Jord og Skovs Udskiftning af Fællesskab 1857 Lov om Udskiftning av Jord og Skovs Fællesskab 1859 Utskiftingsvesenet etablert Ekstrem teigblanding og sameie Opplæring i Sverige 1882 Ny lov om udskiftning 1897 Utskiftningsavdeling NLH 1950 Lov om jordskifte og Jordskifteverket 1979 Ny lov nytt innhold i begrepet jordskifte 2013 Ny lov vedtatt 3

4 Jordskifte Jorskiftedomstolen Særdomstol Administrativt underlagt Domstoladministrasjonen (DA) Jordskiftedommere «må ha jordskiftefagleg utdanning på mastergradsnivå med fagkrins fastsett av departementet.» Delegert til DA UMB har foreløpig eneste utdanningstilbudet, men dette vil nok endre seg 4

5 Jordskifte Jordskifterettens saklige kompetanse Rettsfastsettende saker Klarlegging av grenser og rettighetsforhold, 88, 88a Rettsendrende saker jordskifte 2 Omforming/endring av eiendoms- og rettighetsforhold Fordeling av arealverdier ( 2 h) Skjønn Kombinerte saker(utbygging eller rådighetsbegrensning) 1 andre ledd og 6 Særlover (Vegloven 60 andre ledd og lovens kap. VII (private veier), servituttloven 19 andre ledd og grannegjerdeloven og reindriftslov) 5

6 Jordskifte LOV nr 77: Lov om jordskifte o.a. (jordskifteloven). Lovendringer Flere virkemidler/utvidet adgang til bruk Geografisk virkeområde Prosessuelle endringer/ tilpasninger til allmennprosessen LOV nr 100: Lov om fastsetjing og endring av eigedoms- og rettshøve på fast eigedom m.m. (jordskiftelova) Prop. 101 L ( ) Ikrafttreden

7

8 8 Jordskifte UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP

9 Jordskifte Vilkår for jordskifte Eigedommar det er vanskeleg å utnytte på teneleg måte etter tida og tilhøva kan leggast under jordskifte ( 1) Må kunne bruke virkemidlene i 2 for å gjøre forholdene bedre Jordskifte kan ikkje fremmast : dersom kostnadene og ulempene blir større enn nytten for kvar einskild eigedom. ( 3 bokstav a) Hva ligger i begrepet eigedom? Loven definerer ikke begrepet. I NOU 1976: 50 s. 8 : For den eining som jordskifte primært gjeld, har ein nytta ordet eigedom. Denne eininga kan bestå av eitt eller fleire bruksnummer, men er karakterisert ved at bruksnumra er på same eigarhand. 9

10 Jordskifte Virkemidlene 2 2. Jordskifte kan gå ut på å: a) Løse opp realsameie. b) Arealbytte c) Bruksordning d) Avløse bruksretter e) Felles tiltak f) Dele eiendommer når grunn og retter skal avhendes, jf. jordloven. g) Dele eigedom etter et verdiforhold h) Fordele arealverdiar og fordele kostnader ved ulike sams tiltak i og område for bebyggelse og anlegg i) Omforme eigedomar og rettar på grunnlag av utenlege eigedomstilhøve som følge av godkjent reguleringsplan etter pbl. 10

11 JORDSKIFTE ULIKE VIRKEMIDLER Arealbytte 2 bokstav b Forme ut eigedomar på nytt ved ombyting av grunn og rettar Ombytting har alltid har vært hovedinnholdet i jordskiftearbeidet Regelen gjelder alle eiendommer, også areal til industri, boliger, forretninger m.v. kan bli omformet ved jordskifte Det er ingen spesielle vilkår i 2, men skiftegrunnlag mv. setter rammer for hva jordskifteretten kan gjøre vedtak om. Skiftegrunnlaget og skifteplanlegging sentrale bestemmelser, jf

12 12 Akershus og Oslo jordskifterett UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP

13 Akershus og Oslo jordskifterett UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP 13

14 UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP Akershus og Oslo jordskifterett Forslag til boniteringskart 14

15 Akershus og Oslo jordskifterett UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP 15

16 JORDSKIFTE ULIKE VIRKEMIDLER Bruksordning 2 bokstav c Bruksordninger et veldig anvendelig virkemiddel. Veier, parkering, båthavner, småkraftverk, gårdsrom, jakt, beitebruk, fiske, sand/grus osv. 35 gir en oppramsing av hva en bruksordning kan inneholde denne er ikke uttømmende. Det er intensjonen at bruksordning skal anvendes før oppløsning av sameie etter 2 bokstav a) 16

17 JORDSKIFTE ULIKE VIRKEMIDLER Forts. 2 bokstav c Nr. 1 gi reglar om bruken i område der det er sambruk mellom eigedomar. For eksempel er det ikke uvanlig at skogen er teigdelt fra tidligere, mens grunn og beite ligger i sameie. Da er det sambruk, og det kan gis regler for bruken av beite i forhold til skogen, men også regler om bruken av skogen. Private veier Nr. 2. gi reglar om bruken i område der det ikkje er sambruk mellom eigedomar, når jordskifteretten finn at det ligg føre særlege grunnar. Særlege grunnar gjelder ikke bare eiendomsforholda isolert sett, men sett sammen med rådende eierforhold, terreng og potensielle bruksmåter. (Altså en totalvurdering.) 17

18 JORDSKIFTE ULIKE VIRKEMIDLER Bruksordning 2 bokstav c - vannkraftutbygging Sak Oma Både rettsutgreiing og bruksordning Tre grunneiere ønsker utbygging. Disse er grunneiere langs store deler av elva. En part ønsker ikke utbygging. I utgangspunktet mulig å etablere et prosjekt uavhengig av de uvillige partene For å inkludere den delen av elva som eies av uvillige parter, kreves bruksordning 18

19 Kart over området 19 JORDSKIFTE ULIKE VIRKEMIDLER UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP

20 JORDSKIFTE ULIKE VIRKEMIDLER Innholdet i selve bruksordningen Gi regler om at deler av det som ligger i eneeie skal brukes sammen med andre eiendommer på nærmere fastlagte måter og vilkår Krav på markedspris for leie av fall Driften må skje gjennom et selskap dersom det foreligger stor risiko, jf. jskl. 34b tredje ledd Fastsette andeler Innsatsfaktorer Fallrett 94% Inntaksdam 4% Rørgate Kraftstasjonstomt 2% Tilkomst 20

21 JORDSKIFTE ULIKE VIRKEMIDLER Tiltak med stor risiko, jf. jskl. 34b tredje ledd Grunneiere Rettighetshavere Eierlag Ønsker å være med på tiltaket Ønsker ikke å være med på tiltaket Investorer Driftsselskap 21

22 Jordskifte 22

23 Jordskifte 23

24 Jordskifte 2 bokstav e felles tiltak 34a Jordskifteretten kan skipe sams tiltak i samband med utnytting og bruk av eigedomar. Hva er sams tiltak? Å skipe er både det å få i stand nye tiltak, og det å endre på omfang og utforming av eksisterende tiltak. Det er nok å endre tallet på deltakerne i tiltaket (Rt s. 595.) Forskjellen på bruksordning og sams tiltak. Sams tiltak omfatter vanligvis også utarbeiding av regler om bruk, vedlikehold og kostnadsfordeling m.m. 24

25 Felles tiltak - eksempel 25 JORDSKIFTE ULIKE VIRKEMIDLER UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP

26 Jordskifte 26

27 Jordskifte Halvdan Svartes gate i Oslo Før jordskifte Etter jordskifte 27

28 JORDSKIFTE ULIKE VIRKEMIDLER Deling av eiendom etter jskl. 2 bokstav g 2 bokstav g dele ein eigedom med tilhøyrande rettar etter eit bestemt verdiforhold Vilkår bestemt verdiforhold Deling av personlige sameier Verdsetting Tillatelse etter pbl. og eventuelt jordlova 28

29 Eksempel på deling av personlig sameie 29 JORDSKIFTE ULIKE VIRKEMIDLER UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP

30 Nedre Telemark jordskifterett Fordelingsbestemmelsen 2 h Jordskifte kan gå ut på å: fordele arealverdiar og fordele kostnader ved ulike sams tiltak i og for område for bebyggelse og anlegg etter 11-7 nr. 1 og 12-5 nr. 1 i plan- og bygningsloven. 30

31 Nedre Telemark jordskifterett Endringer i pbl Hensynssoner e) Sone med krav om felles planlegging for flere eiendommer, herunder med særlige samarbeids- eller eierformer samt omforming og fornyelse. Bestemmelser til denne sonen kan fastsette at flere eiendommer i et område skal undergis felles planlegging og at det skal brukes særskilte gjennomføringsvirkemidler. ( ) Bestemmelser i reguleringsplan 13) krav om fordeling av arealverdier og kostnader ved ulike felles tiltak innenfor planområdet i henhold til jordskifteloven 2 bokstav h, jf. 5 andre ledd, 31

32 Eksempel på fordeling 32 UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP

33 Nedre Telemark jordskifterett Saksframlegget Det er skrevet følgende i saksframlegget for 1. gangs behandling under kapittelet om eiendomsforhold: Det må etableres lekeplass innenfor området dersom nye boligenheter etableres. Denne er lagt på privat grunn, men er ment å betjene hele planområdet. De som skal bygge ny boligbebyggelse må ta initiativ til samarbeid om kostnadene til opparbeidelse av arealet og fordeling av verditapet til eieren som må avstå grunn til lekearealet. Fordeling av framtidige vedlikeholdsutgifter må også foretas. Fordelingen må gjennomføres ved jordskifte dersom enighet ikke oppnås. 33

34 Illustrasjon på fordeling 34 Nedre Telemark jordskifterett

35 Jordskifte Ikke tapsgarantien 3 Hovedvilkåret tjenlighet og tida og tilhøva et dynamisk perspektiv Utjenligheten vurderes etter påregnelige bruksmåter Forholdene må gjøres positivt bedre ved bruk av ett eller flere av virkemidlene Det skal skapes en netto nytte i skiftefeltet Objektiv nyttevurdering Både økonomisk kvantifiserbar og ikke nytte i ikke økonomisk forstand Det er ikke et vilkår at det skapes en nytte på hver enkelt eiendom, jf. f eks Rt 2000 s 1119 Skrautvål Bruk av oppgjør i penger en unntaksregel 35

36 Jordskifte Objektiv vurdering person kontra eiendom Det rettslige utgangspunkt er objektivt jf. 42 første ledd. Den subjektive interessen til en eier kan langt på vei settes til side Rt s Grusdommen Men ved investeringer (felles tiltak) må det tas individuelle hensyn. 36

37 Jordskifte Bruk av oppgjør i penger For å få til et tjenlig jordskifte kan jordskifteretten i enkelte tilfelle pålegge partene å bruke penger 30 siste ledd og 42 siste ledd. Gjeldende rett skiller imidlertid klart mellom det som kan gjøres ved fremming av en sak og det som kan gjøres i en lovlig fremmet sak. RG s

38 Jordskifte Bruk av penger forts. Lagmannsretten er enig i at bestemmelsen i 3a ville miste sin betydning hvis det var adgang til å yte pengeerstatning som vederlag for ulemper. Det ville da ikke være mulig å hindre jordskifte selv i de tilfeller hvor nytten av jordskiftet var meget liten, mens omkostninger og ulemper til sammen var betydelige. Det vil alltid være mulig å gi vederlag i penger. Man er i så fall kommet over i en situasjon som ligger meget nær opp til ekspropriasjon og som det må kreves en uttykkelig hjemmel for. Det er ikke noe i lovens forarbeider som gir foranledning til en så utvidende fortolkning. 38

39 Jordskifte Ot.prp. nr 78 ( ) s 16 Ekspropriasjon har etter departementets mening et annet faktisk og rettslig utgangspunkt. Ekspropriasjonstilfellene bygger på offentligrettslige vedtak som påfører partene et økonomisk tap. Hensikten er ikke å øke partenes netto formue og årlige inntekt, men å erstatte det økonomiske tap i samsvar med Grunnloven

40 Jordskifte Tvinge med den uvillige Lite rettspraksis Rt s Grusdommen. Jordskifte kontra ekspropriasjon Jordskifte kontra EMK 40

41 Jordskifte Oppsummering Kompetanse til å løse uklarheter og tvister Kombinasjonen rettsfastsetting og bruk av jordskiftevirkemidler Problemløsningsprosessen» Aktuelle virkemidler Dokumentasjon og innføring i register: Oppmåling, matrikkelføring og tinglysing Ny jordskiftelov visker ut skillet mellom urbant og «tradisjonelt» jordskifte» Skillet offentlig og privat rett Vilkårene for jordskifte blir viktigere 41

42 Akershus og Oslo jordskifterett Rv.2 42

43 43 Før jordskifte Etter jordskifte Akershus og Oslo jordskifterett

44 Utearealer i eierseksjonssameie, 44 UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP

45 Problemer, 45 UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP

46 Jordskifterettens «hensynssoner» Bruksordning, jf. 2 c nr 2, 46 UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP