Områdeutvikling og bytransformasjon: Urbant jordskifte som virkemiddel for gjennomføring?

Transkript

1 Områdeutvikling og bytransformasjon: Urbant jordskifte som virkemiddel for gjennomføring? Eivind H. Ramsjord Urban Idé Akershus Aker Brygge Web: E-post: Mob:

2 Struktur Innledning til tema Jordskiftedomstolen og -lovens regler om fordeling av planskapte verdier og kostnader v/ Øystein Jacob Bjerva Urbant jordskifte som virkemiddel for gjennomføring av områdeutvikling og bytransformasjon Erfaringer så langt, gjennomgang av sak: Kilen Syd Betraktninger om utfordringer, muligheter og mulige strategier 2

3 Innledning Målsetting og forventningsavklaring Klarlegging av begrepet urbant jordskifte? Stedlig og tematisk kontekst Hvilke underliggende problem er det ulike jordskiftevirkemidler er ment å løse? Tilgang til areal og fordeling av kostnader (Fordeling av netto planskapt verdiauke, sams tiltak) Omforming, dannelse og registrering av eiendom ( Matrikkeljordskifter ) 3

4 Sak: Kilen Syd Saken gjelder: Krav om sak etter jordskifteloven 2 bokstav h (erstattet av i ny jordskiftelov) Gjennomgang av den samlede utviklingsprosessen, fra akkvisisjon og planprosesser, til gjennomføring av jordskiftesaken Noen innledende bemerkninger Gammel vs. ny jordskitelov Saken er ikke endelig avsluttet! Fokus på sentrale problemstillinger Detaljnivå analyser, usikkerhet Overføringsverdi til andre tilfeller 4

5 Utgangssituasjon, eiendomsforhold før jordskifte 5

6 Utgangssituasjon, eiendomsforhold før jordskifte K K TK TK K TK K TK RV4 K K K K RV8 RV4 TK 6

7 Utgangssituasjon, bygninger Reservatveien 8 Kilde: Google Street view Reservatveien 4 7

8 Gamle reguleringsplaner for området 8

9 Oversikt planprosesser og akkvisisjon Initiativ til prosjekt, akkvirert utviklingseiendom i 2006 Planprosesser og vedtatte planer Kommunedelplan for Kilen Områdeplan Kilen Oppstart Planvedtak (2. gangs behandling) Detaljplan Kilen Sør-øst Planforslag Vedtatt detaljreguleringsplan Endringer av reguleringsplan (underveis i jordskiftesak) Tre mindre endringer i 2015, bla. økt utnyttelse/etasjeantall 9

10 Områdeplan Kilen, utsnitt 10

11 Detaljregulering Kilen sørøst 11

12 Reguleringsbestemmelser 12

13 Oversikt prosess jordskiftesak Krav om jordskifte etter jordskifteloven 2 h fra Kilen syd AS , sak påbegynt Kjennelse sak avvist av Vestfold Jordskifterett (Prosesser for å endre reguleringsbestemmelse som resulterer i enighet om å kreve jordskifte) Kjennelse opphevet av Agder Lagmannsrett Nytt rettsmøte fremming , fremming Rettsfastsettende vedtak forkynnes , forhåndspåanke Rettsmøter angående verdsetting mv Oversendt foreløpig utkast til skifteplan Rettsmøte gjennomgang utkast skifteplan , samtidig frist verdsetting bygninger, frister for presisering av verdivurdering PF , forlenget til Merknadsfrist utkast til vedtak om verdsetting og skifteplan , frist uttalelse til merknader Vedtak om verdsetting, vedtak om skifteplan og fordeling av kostnader, avslutning av saken Anke?, ankefrist (Forhandlinger om minnelige løsninger?) Prosjektgjennomføring Boliger i felt BB4-BB6 er lagt ut for forhåndssalg, se: Fremforhandlede leiekontrakter for FK 1, status for øvrig ikke kjent. 13

14 Sentrale problemstillinger Verdsetting av eiendommer før skifte, grunnlag for fastsettelse av andeler Verdsetting av utbyggingsretter Beregning og fordeling av kostnader Sentrale problemstillinger relatert til verdsetting Verdsettingsmetoder Håndtering av eksisterende reguleringsplaner Håndtering av eksisterende bygninger Håndtering av areal regulert til offentlige formål Endringer av reguleringsplan/dispensasjoner underveis i jordskiftesak Omforming og dannelse av eiendommer i matrikkel og grunnbok 14

15 Verdsetting av eiendommer før skifte og fordeling av andeler Totalt kr 100 % Store differanser! 15

16 Verdsetting, håndtering av bygninger 16

17 Verdsetting utbyggingsretter Verdi etter skiftet For a finne netto planskapt verdi ma verdien skapt av gjeldende reguleringsplan fastsettes. Fra denne trekkes sa verdi av omra det sett bort fra gjeldende reguleringsplan samt felles kostnader. Etter dette kan partenes verdier samt andeler av planskapt verdi beregnes og fordeles. Jordskifterettens vurdering Det er store ulikheter pa partenes verdivurderinger med gjeldende reguleringsplan. Partenes sakkyndige: Jordskifterettens vurdering: 17

18 Fastsettelse og fordeling av kostnader 18

19 Netto nytte/skiftegevinst 19

20 Skifteplan TK P TK P RS P RS RV8 RS P RV4 TK P 33% RV8 66% RV4* TK TK TK RS RS *felt BB3: andelen til RV4 på 3% overføres til P (Reservatveien Bolig AS) og gjøres opp i penger 20

21 Eiendomsstruktur etter skifte Omforming og dannelse av nye eiendomsforhold i matrikkel og grunnbok 21

22 Oppsummering og refleksjoner Planlegging og prosesser frem til krav om jordskifte Bakgrunn for bestemmelsen, forsøk på frivillige løsninger, trekantdrama Kjenner ikke alle detaljer! Jordskiftesaken Betydelig usikkerhet omkring prosess og utfall, både før, underveis og på det nåværende tidspunkt i saken Bundet av reguleringsplanen, hvordan håndtere planendringer og reguleringsrisiko? Transaksjonskostnader (!) Samlet tidsforbruk utviklingsprosess og jordskiftesak Ressursbruk og kostnader, direkte og indirekte Håndtering av usikkerhet og plassering av risiko Veien videre etter jordskifte, gjennomføring av plan/prosjekt Resultater for den enkelte part Inngangsverdier vs. netto Anførsler om paralleller til ekspropriasjon, grunnloven 105, EMK osv. 22

23 Oppsummering og refleksjoner Som følge av organiseringen som særdomstol kan jordskifteretten kan i svært begrenset grad involveres i tidlig fase og planprosesser, før en eventuell jordskiftesak Dette medfører koordinerings- og kompetanseproblem som må løses på andre måter Overføringsverdi? Alle områder, eiendommer, eier-eiendom relasjoner, markedssituasjoner og konkrete planrelaterte problemstillinger er unike, men har likevel mange fellestrekk og sammenfallende underliggende problem Aktuell jordskifterett og dommer vs. ankeinnstans vs. andre jordskifteretter og dommere? 23

24 Betraktninger omkring mulige strategier Prinsipielt tre mulige tilnærminger til bruk av bestemmelser om fordeling av planskapte verdier og kostnader (jf. pbl 12-7 nr. 13) for planmyndigheten: 1. Tilfeldig/passiv tilnærming 2. Strategisk, internt orientert tilnærming 3. Strategisk, aktiv og utadrettet tilnærming 24

25 Byutviklingsmønstre og kompleksitet i planlegging og gjennomføring av prosjekt? Stort Lav Rådende eiendomsforhold, grad av fragmentering og kompleksitet Høy Lite Behov for etablering av fellesinnretninger Figur: Kompleksitet relatert til tilgang til areal, fordeling av kostnader og behov for koordinering i planlegging og gjennomføring av områdeutvikling/transformasjon 25

26 Refleksjoner Behov for transformasjonskompetanse Tverrfaglig kompetanse innen planlegging og gjennomføring av transformasjonsprosjekt innenfor kommersielle rammer Kompetanse i skjæringspunkt mellom byplanlegging, eiendomsutvikling og eiendomsfag Frivillige modeller for akkvisisjon og/eller etablering av utviklingssamarbeid Modeller for finansiering og fordeling av kostnader til fellesinnretninger Modeller for samarbeid mellom planmyndighet og grunneiere/utviklere tilpasset ulike situasjoner Verdsettingskompetanse Kompetanse innen eiendomsplanlegging og styring av prosesser relatert til omforming, dannelse og registrering av eiendom Behov for kompetanse om jordskifte Hvis man har ambisjoner om å benytte bestemmelsene om jordskifte anbefales det sterkt at det i tillegg tilføres kompetanse om jordskifte i tidlig fase, jf. strategi nr. 3. Strategiske grep for avgrensning av område for fordeling Sikre tilstrekkelig netto, tenke skifteplanløsninger ved utforming av planen osv. 26

27 Spørsmål Hvilke kommuner har inntatt bestemmelser om jordskifte i reguleringsplaner eller overordnede planer, og hva er status for områdene i dag? Er det kommuner som har konkrete planer eller vurderer å ta i bruk virkemidlet? Hva kjennetegner i så fall områdene, og hvordan ser man for seg å gå frem? 27