Plan Forus felt D4 KLAGE PÅ VEDTAK

Transkript

1 4. mar _klage_D4.docx Fylkesmannen i Rogaland Postboks Stavanger via Sola kommune Plan Forus felt D4 KLAGE PÅ VEDTAK 1. Saken gjelder På vegne av forslagsstiller Skanska Commercial Development Norge AS påklager Brandsberg-Dahls vedtak fattet i Sola kommunes utvalg for arealsaker i møte sak 2/15 om egengodkjenning av reguleringsplan 0538 Forus felt D. Melding om vedtak ble sendt fra Sola kommune og mottatt oss pr. e-post 11. februar 2015 (vedlegg 1) Klagen gjelder siste setning i vedtatt reguleringsbestemmelse 4.3 som krever at "Hovedinngang plasseres mot f_st 1, sekundærinngang mot f_spa 3." 2. Bakgrunn for saken BDA har på oppdrag fra Skanska utarbeidet detaljplan for felt D4. Detaljplanen er basert på et illustrasjonsprosjekt for et kontorbygg og et konvertibelt parkeringshus på tomten. Detaljplanen er i tråd med overordnet plan. Prosjektet er basert på at hovedinngang plasseres mot nord. Betydningen av - og begrunnelsen for - denne løsning er faglig utredet fra forslagsstillers side gjennom i planprosessen i følgende dokumenter: - Planforslag med beskrivelse sist revidert BDA (vedlegg 2) - Merknad til offentlig ettersyn, datert BDA (vedlegg 3) - Kommentarer til merknader etter offentlig ettersyn, datert BDA (vedlegg 4) Forslagstiller Skanska har siden planoppstart høsten 2013 vært oppmerksom på at gjeldende plan forutsetter hovedinngangen lagt motsatt vei - mot sør. Administrasjonen i Sola kommune har like lenge vært oppmerksom på at prosjektet forutsetter at hovedinngang legges mot nord og betydningen denne løsningen har for gjennomføring av planen. Vi har faglig gjort rede for forslaget, vist til at nabobebyggene er løst på samme måte og at fastholdelse av kravet om inngang mot sør vil gi et kvalitativt dårligere bygg - i tillegg til at det må omprosjekteres. Likevel har dette ikke blitt tilstrekkelig opplyst til utvalg for arealsaker, slik at det nå foreligger et endelig vedtak som plasserer hovedinngangen i sør og med dette setter sterke begrensninger for prosjektet og dets mulighet for å bli realisert. Vi har ved to tidligere anledninger skriftlig henstilt administrasjonen, jfr. vedlegg 3 og 4, om at disse forhold må opplyses om før saken sluttbehandles, uten at dette har skjedd. Engelsminnegaten 16a 4008 Stavanger tel: fax: web:

2 Kommunen har i sine saksfremlegg vedlagt vår planbeskrivelse blant flere andre vedlegg, slik at våre synspunkter og argumentasjon har kommet i bakgrunnen. Vi vet ikke om dette er gjort bevisst eller ubevisst, men konstaterer at avgjørende opplysninger på denne måten i beste fall er gjort lite tilgjengelige - i verste fall underslått. Det er verdt å merke seg at sakspapirene på denne saken alene utgjorde 105 sider til førstegangsbehandling (vedlegg 5) og 180 sider til andregangsbehandling (vedlegg 6) - dette til tross for dette altså er et planforslag som er i tråd med overordnede planer. Det har igjen ført til at forslaget som ble sendt ut til høring til f.eks Rogaland fylkeskommune har vært mangelfullt. Fylkeskommunens høringsuttalelse inneholder ingen henvisninger til de fagvurderinger som ligger bak vårt forslag, men er så og si ensidig sammenfallende med Sola kommunes fremstilling av saken. Vi tolker dette som forslagsstillers synspunkter er underkommunisert både i saksfremlegget til politikerne i Sola kommune og i materialet som er sendt til høring. Vi anser dette å være en saksbehandlingsfeil og påklager vedtaket på dette grunnlag. 3. Klagens innhold For å belyse hva klagen går ut på, viser vi til vår kommentar til merknadene innkommet etter offentlig ettersyn, jfr. vedlegg 4. Den er dekkende for de faglige vurderinger som ligger til grunn for vårt valg av løsning og er gjengitt uendret her: Vi har spesielt vektlagt plassering av hovedinngang i vår planlegging og prosjektering og konkludert med at hovedinngang (primærinngang) bør plasseres mot nord og sekundærinngang mot sør. Utifra en helhetsvurdering foreslår vi her et avvik fra gjeldende planbestemmelse, da vi på faglig grunnlag har vurdert dette som den beste løsningen både for bygg og omgivelser. Dette er meget viktig for prosjektet og utførlig vurdert, beskrevet og begrunnet i planbeskrivelsen. Samtidig er dette helt utelatt fra planavdelingens saksfremstilling som er fremlagt for politikerne i utvalg for arealsaker. Vi stiller oss sterkt kritiske til denne formen for ensidig saksbehandling. Vi forutsetter at administrasjonen fremstiller ulike faglige synspunkter balansert og likeverdig, også om de avviker fra administrasjonens egne. Det er ikke gjort her og det er kun planavdelingens meninger som er kommunisert i saksfremlegget. Vi må derfor be om at følgende utdrag av vår opprinnelige planbeskrivelse datert 3. april 2014 legges frem for utvalget når saken skal opp til behandling neste gang: Byggets hovedinngang er lagt naturlig mot adkomstsone og torg i nord, med en sekundærinngang mot sørøst. Planforslaget avviker fra kravet om hovedinngang mot Åsenveien utifra en arkitektonisk og logistisk helhetsvurdering av tomtens størrelse, topografi, beliggenhet og adkomst. Hovedinngang bør ligge sentralt og så nært opptil avkjørsel fra overordnet veinett som mulig for å minimere kjøretrafikk og veiareal på tomten, kunne ha en likeverdig betjening av alle byggetrinn og gi en lesbar adkomst. Dette mener vi er vanskelig å oppnå med hovedinngang mot Åsenveien, all den tid kjøreadkomst fra Åsenveien er ikke aktuell. Vi har imidlertid forståelse for områdeplanens intensjon om at bebyggelsen skal henvendes mot Åsen veien og har løst dette ved å legge en sekundær inngang med ansattprioritet mot Åsenveien. Denne inngangsonen vil fungere som en adkomst for ansatte, gående fra kollektivaksen i Åsenveien, inngang til sykkel- og garderobeanlegg og solvendt uteservering for kantinen midt på dagen. Kort oppsummert begrunnes avviket fra bestemmelsen med at dette vil gi bygningene en bedre løsning internt og i forhold til omgivelsene. Dette fordi: 1. Felt D4 nås fra nord fordi eneste mulige avkjørsel ligger mot Kanalsletta. Hovedstrømmen i reisemiddelfordelingen gjør det naturlig at hovedinngang legges mot hovedadkomsten. 2. Hovedinngang nær avkjørsel gir kortere kjørestrekninger og mindre asfaltert veiareal på tomten. 3. Det gir mindre trafikk og dermed høyere miljøkvaliteter både med hensyn til drivstofforbruk, støy og estetikk. Forus felt D4 Side 2 av 4 Brandsberg-Dahls _klage_D4.docx

3 4. Det gir økt trafikksikkerhet ved at antall krysnings- og konfliktpunkter reduseres. 5. Pga. byggetrinnindelingen i to volumer er den arealeffektive plassering av hovedinnganger ligge mot et fellesareal mellom bygningene. 6. Sekundærinngang mot sør, med adkomst for ansatte, syklende og utendørs opphold/servering fra kantine i denne enden av bygget vil på en bedre måte aktivisere og "henvende" bygget mot gang-/sykkel-/ og kollektivtraséen. Plassering av hovedinngang er grundig vurdert og utifra arkitektoniske, funksjonelle, trafiksikkerhetsmessige og miljømessige grunner plassert som foreslått mot nord og sekundærinngang mot sør. Vi vil derfor på det sterkeste fraråde at byggets hovedinngang tvinges på sørsiden hvor tomten er lavest, smalest og uten avkjørsel. Det vil i såfall kreve full omprosjektering av bygget slik det er planlagt. Forøvrig viser vi til tilliggende reguleringsplaner 0401, 0402 og 0498 for rekken av byggefelt som ligger langs kollektivaksen i Åsenveien, S1-3, S1-2, S1-1, S2-2 og S2-1. Alle disse har, i likhet med D4, fasade mot Åsenveien i sør og adkomst fra Kanalsletta i nord: Disse planene har en likelydende bestemmelse om plassering av innganger: "For hvert byggeprosjekt [..] skal det etableres minst en inngang som henvender seg mot kollektivanlegg i sør, i tillegg til øvrige innganger." Vi kan har vanskelig for å se logikken i at for alle de andre byggene i rekken kan tillates flere innganger og dertil hovedinngang mot nord, men ikke for D4. Dersom Sola kommune fortsatt mener at D4 - som eneste bygg i rekken - må ha hovedinngang mot sør, mener vi dette bør begrunnes, samt at punkt 1-6 ovenfor imøtegås. Dersom ikke, vil vi foreslå at bestemmelsene for D4 gjøres likelydende med bestemmelsene for resten av husrekken langs kollektivaksen. 4. Konklusjon Forslagsstiller Skanska påklager vedtaket og ber om at forslag til endring som fremgår av vårt skriv og som hverken er beskrevet, kommentert eller behandlet av utvalget, tas opp til realitetsbehandling i utvalget slik at planen kan endres på dette meget avgjørende punkt. Dersom kommunen fortsatt ikke finner grunn til å ta klagen til følge bes saken vidersendt Fylkesmannen i Rogaland til klagebehandling iht. fvl. Vårt forslag i nevnte skriv var at bestemmelsen endres slik at den harmonerer med andre realiserte og urealiserte bygg i samme rekke, ved at samme reguleringsbestemmelse også gjøres gjeldende for D4. 5. Forslag til vedtak 4.3 Siste ledd sløyfes: Hovedinngang plasseres mot Torg 1, sekundærinngang mot Torg 3. Erstattes med: Det skal etableres minst en inngang som henvender seg mot kollektivanlegg i sør, i tillegg til øvrige innganger." Forus felt D4 Side 3 av 4 Brandsberg-Dahls _klage_D4.docx

4 Eventulle spørsmål eller henvendelser bes rettes til meg på tlf eller e-post Vennlig hilsen Brandsberg-Dahls Per Christian Omvik Daglig leder / Sivilarkitekt MNAL Vedlegg: 1. Vedtak i kommunestyret 5. februar Planbeskrivelse, sist revidert BDA Merknad til offentlig ettersyn, datert BDA Kommentarer til merknader etter offentlig ettersyn, datert BDA Saksfremlegg til førstegangsbehandling, datert Rådmannen i Sola Saksfremlegg til andregangsbehandling, datert Rådmannen i Sola kopi: Skanska Commercial Development Norge AS Forus felt D4 Side 4 av 4 Brandsberg-Dahls _klage_D4.docx

5 18. juli _ettersyn_D4.docxx Vedlegg 3 Sola kommune Planavdelingen Rådhusveien Sola Plan Forus felt D4 UTTALELSE TIL OFFENTLIG ETTERSYN. Planen er et privat planforslag fra Skanska Commercial Development Norge AS som forslagstiller og vårt kontor, Brandsberg-Dahls, som plankonsulent. Forslaget ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i utvalg for arealsaker 7. mai I vedtaket heter det at: Utvalget ber om at det i forbindelse med offentlig ettersyn legges spesielt vekt på følgende punkt: 1. Plassering av hovedinngang 2. Antall parkeringsplasser på torg 3. Eventuell redusering av parkeringsplasser i nord i Parkering 1 4. Gangveger innenfor felt D reguleres til gang- og sykkelveger og det sikres separat sykkelfelt fra overordnet sykkelveinett og helt frem til innendørs sykkelparkeringer. Vi vil med dette kommentere disse fire punktene: 1. Plassering av hovedinngang Hovedinngang (primærinngangen) er lagt nord og sekundærinngangen mot sør. Dette er meget viktig for planløsningen på tomten og derfor utførlig beskrevet og begrunnet i vår planbeskrivelse. Samtidig er dette helt utelatt fra planavdelingens saksfremstilling som er fremlagt for politikerne i utvalg for arealsaker. Vi stiller spørsmål ved denne formen for ensidig saksbehandling. Vi forutsetter at administrasjonen fremstiller ulike synspunkter balansert og likeverdig, også om de avviker fra administrasjonens egne. Det er ikke gjort her og det er kun planavdelingens meninger som er kommunisert i saksfremlegget. Vi må derfor be om at følgende utdrag av vår planbeskrivelse datert 3. april 2014 legges frem for utvalget: Byggets hovedinngang er lagt naturlig mot adkomstsone og torg i nord, med en sekundærinngang mot sørøst. Planforslaget avviker fra kravet om hovedinngang mot Åsenveien utifra en arkitektonisk og logistisk helhetsvurdering av tomtens størrelse, topografi, beliggenhet og adkomst. Hovedinngang bør ligge sentralt og så nært opptil avkjørsel fra overordnet veinett som mulig for å minimere kjøretrafikk og veiareal på tomten, kunne ha en likeverdig betjening av alle byggetrinn og gi en lesbar adkomst. Dette mener vi er vanskelig å oppnå med hovedinngang mot Åsenveien, all den tid kjøreadkomst fra Åsenveien er ikke aktuell. Vi har imidlertid forståelse for områdeplanens intensjon om at bebyggelsen skal henvendes mot Åsen veien og har løst dette ved å legge en sekundær inngang med ansattprioritet mot Åsenveien. Denne inngangsonen vil fungere som en adkomst for ansatte, gående fra kollektivaksen i Åsenveien, inngang til sykkel- og garderobeanlegg og solvendt uteservering for kantinen midt på dagen. Kort oppsummert begrunnes avviket fra bestemmelsen om at bygget skal ha en hovedinngang med henvendelse mot sør med dette vil gi bygget (byggene) en bedre løsning internt og i forhold til omgivelsene. Dette fordi: Engelsminnegaten 16a 4008 Stavanger tel: fax: web:

6 D4 nås fra nord fordi eneste mulige avkjørsel ligger mot Kanalsletta. Hovedstrømmen i reisemiddelfordelingen gjør det naturlig at hovedinngang legges mot hovedadkomsten. Hovedinngang nær avkjørsel gir kortere kjørestrekninger og mindre asfaltert veiareal på tomten. Det gir mindre trafikk og dermed høyere miljøkvalieteter både med hensyn til drifstofforbruk, støy og estetikk. Det gir økt trafikksikkerhet ved at antall krysnings- og konfliktpunkter reduseres. Pga. byggetrinnindelingen i to volumer er den arealeffektive plassering av hovedinnganger ligge mot et fellesareal mellom bygningene. Sekundærinngang mot sør, med adkomst for ansatte, syklende og utendørs opphold/servering fra kantine i denne enden av bygget vil på en bedre måte aktivisere og "henvende" bygget mot gang- /sykkel-/ og kollektivtraséen. Vi vil av disse grunner på det sterkeste fraråde at byggets hovedinngang tvinges på sørsiden hvor tomten er lavest, smalest og uten avkjørsel. Det vil i såfall kreve full omprosjektering av bygget slik det er planlagt. 2. Antall parkeringsplasser på torg Som fremgår av planbeskrivelsen er det foreslått 7 parkeringsplasser på det sentrale torget for bevegelseshemmede og kortidsbesøkende. Utifra en helhetsvurdering er dette meget knapt, tatt i betraktning utbyggingspotensialet på over m 2 og 1350 arbeidsplasser. Det bør snarere vurderes om dette tallet bør økes, særlig dersom det blir aktuelt å bygge ut feltet med flerbrukerbygg. 3. Reduksjon av parkeringsplasser Tre p-plasser her kan tas ut fra nordre ende av f_parkering 1 dersom de erstattes/legges til som korttidsparkeringsplasser på det sentrale torget f_torg. 4. Gangveger reguleres til gang- og sykkelveger Vi vil utifra trafikksikkerhetshensyn ikke anbefale spesialregulering av separat sykkelfelt inne på tomten. Slike spesialfelt vil fort kunne gi en falsk trygghet i situasjoner der det er relativt mange trafikkbevegelser på begrensede tidspunkt av døgnet og på et konsentrert areal. Et godt og bredt anlagt trafikkareal for mixed-use myk trafikk (dvs. "gangveg" i plan- og bygningslovens forstand) som visuelt og fysisk skilles fra arealer for hard trafikk, gir en smidigere, mer hensynsfull og sikker trafikkavvikling. Eventulle spørsmål eller henvendelser bes rettes til meg på tlf eller e-post pco@bda.no. Vennlig hilsen Brandsberg-Dahls Per Christian Omvik Daglig leder / Sivilarkitekt MNAL kopi: Skanska Commercial Development Norge AS Forus felt D4 Side 2 av 2 Brandsberg-Dahls _ettersyn_D4.docx

7 Vedlegg 4 1. Sola kommune, Utvalg for arealsaker. Vedtak i møte : Merknad Forslagsstillers kommentar Forslag til endring Utvalget ber om at det i forbindelse med offentlig ettersyn legges spesielt vekt på følgende punkt: a Plassering av hovedinngang Vi har spesielt vektlagt plassering av hovedinngang i vår planlegging og prosjektering og konkludert med at hovedinngang (primærinngang) bør plasseres mot nord og sekundærinngang mot sør. Utifra en helhetsvurdering foreslår vi her et avvik fra gjeldende planbestemmelse, da vi på faglig grunnlag har vurdert dette som den beste løsningen både for bygg og omgivelser. Dette er meget viktig for prosjektet og utførlig vurdert, beskrevet og begrunnet i planbeskrivelsen. Samtidig er dette helt utelatt fra planavdelingens saksfremstilling som er fremlagt for politikerne i utvalg for arealsaker. Vi stiller oss sterkt kritiske til denne formen for ensidig saksbehandling. Vi forutsetter at administrasjonen fremstiller ulike faglige synspunkter balansert og likeverdig, også om de avviker fra administrasjonens egne. Det er ikke gjort her og det er kun planavdelingens meninger som er kommunisert i saksfremlegget. Vi må derfor be om at følgende utdrag av vår opprinnelige planbeskrivelse datert 3. april 2014 legges frem for utvalget når saken skal opp til behandling mneste gang: Byggets hovedinngang er lagt naturlig mot adkomstsone og torg i nord, med en sekundærinngang mot sørøst. Planforslaget avviker fra kravet om hovedinngang mot Åsenveien utifra en arkitektonisk og logistisk helhetsvurdering av tomtens størrelse, topografi, beliggenhet og adkomst. Hovedinngang bør ligge sentralt og så nært opptil avkjørsel fra overordnet veinett som mulig for å minimere kjøretrafikk og veiareal på tomten, kunne ha en likeverdig betjening av alle byggetrinn og gi en lesbar adkomst. Dette mener vi er vanskelig å oppnå med hovedinngang mot Åsenveien, all den tid kjøreadkomst fra Åsenveien er ikke aktuell. Vi har imidlertid forståelse for områdeplanens intensjon om at bebyggelsen skal henvendes mot Åsen veien og har løst dette ved å legge en sekundær inngang med ansattprioritet mot Åsenveien. Denne inngangsonen vil fungere som en adkomst for ansatte, gående fra kollektivaksen i Åsenveien, inngang til sykkel- og garderobeanlegg og solvendt uteservering for kantinen midt på dagen. Kort oppsummert begrunnes avviket fra bestemmelsen med at dette vil gi Reguleringsbestemmels ene formuleres likelydende for D4 som i øvrige planer langs Åsenveien. Derfor foreslås bestemmelse 4.3 endret fra: Det tillates kun etablert kontor innenfor området. Bebyggelse tillates oppført i 8 etasjer. Maksimalt tillatt gesimshøyde er angitt på plankart. Hovedinngang plasseres mot Torg 1, sekundærinngang mot Torg 3. til: Det tillates kun etablert kontor innenfor området. Bebyggelse tillates oppført i 8 etasjer. Maksimalt tillatt gesimshøyde er angitt Forus felt D4 Side 1 av 10 Brandsberg-Dahls

8 bygningene en bedre løsning internt og i forhold til omgivelsene. Dette fordi: 1. Felt D4 nås fra nord fordi eneste mulige avkjørsel ligger mot Kanalsletta. Hovedstrømmen i reisemiddelfordelingen gjør det naturlig at hovedinngang legges mot hovedadkomsten. 2. Hovedinngang nær avkjørsel gir kortere kjørestrekninger og mindre asfaltert veiareal på tomten. 3. Det gir mindre trafikk og dermed høyere miljøkvaliteter både med hensyn til drivstofforbruk, støy og estetikk. 4. Det gir økt trafikksikkerhet ved at antall krysnings- og konfliktpunkter reduseres. 5. Pga. byggetrinnindelingen i to volumer er den arealeffektive plassering av hovedinnganger ligge mot et fellesareal mellom bygningene. 6. Sekundærinngang mot sør, med adkomst for ansatte, syklende og utendørs opphold/servering fra kantine i denne enden av bygget vil på en bedre måte aktivisere og "henvende" bygget mot gang-/sykkel-/ og kollektivtraséen. på plankart. Det skal etableres minst en inngang som henvender seg mot kollektivanlegg i sør, i tillegg til øvrige innganger." Plassering av hovedinngang er grundig vurdert og utifra arkitektoniske, funksjonelle, trafiksikkerhetsmessige og miljømessige grunner plassert som foreslått mot nord og sekundærinngang mot sør. Vi vil derfor på det sterkeste fraråde at byggets hovedinngang tvinges på sørsiden hvor tomten er lavest, smalest og uten avkjørsel. Det vil i såfall kreve full omprosjektering av bygget slik det er planlagt. Forøvrig viser vi til tilliggende reguleringsplaner 0401, 0402 og 0498 for rekken av byggefelt som ligger langs kollektivaksen i Åsenveien, S1-3, S1-2, S1-1, S2-2 og S2-1. Alle disse har, i likhet med D4, fasade mot Åsenveien i sør og adkomst fra Kanalsletta i nord: Forus felt D4 Side 2 av 10 Brandsberg-Dahls

9 Disse planene har en likelydende bestemmelse om plassering av innganger: "For hvert byggeprosjekt [..] skal det etableres minst en inngang som henvender seg mot kollektivanlegg i sør, i tillegg til øvrige innganger." Vi kan har vanskelig for å se logikken i at for alle de andre byggene i rekken kan tillates flere innganger og dertil hovedinngang mot nord, men ikke for D4. Dersom Sola kommune fortsatt mener at D4 - som eneste bygg i rekken - må ha hovedinngang mot sør, mener vi dette bør begrunnes, samt at punkt 1-6 ovenfor imøtegås. Dersom ikke, vil vi foreslå at bestemmelsene for D4 gjøres likelydende med bestemmelsene for resten av husrekken langs kollektivaksen. b Antall parkeringsplasser på torg Vi har spesielt vektlagt antall parkeringsplasser på torg, vurdert dette og konkludert med at de foreslåtte 7 parkeringsplasser på det sentrale torget for bevegelseshemmede og kortidsbesøkende er for knapt, tatt i betraktning størrelsen på feltet. D4 har et utbyggingspotensiale på m 2 og 1690 arbeidsplasser, økningen fra TU=200% til TU=250% tatt i betraktning. Vi foreslår at parkeringsantallet økes til 9 plasser, som følge av økningen, samt 3 plasser som flyttes fra felt f_parkering 1, jfr. pkt. 1.c nedenfor, slik at samlet parkeringsdekning på torg blir 12 plasser. Antall parkeringsplasser på torg er grundig vurdert og økes som følge av dette fra 7 til 12 plasser for bevegelseshemmede og korttidsbesøkende. c Eventuell redusering av parkeringsplasser i nord i parkering 1 Vi har spesielt vektlagt en eventuell reduksjon av parkeringsplasser i nord på f_parkering 1og tar ut 3 p-plasser her. Vi forutsetter at disse erstattes/legges til som korttidsparkeringsplasser på det sentrale torget f_torg. Parkering på f_parkering 1 reduseres med 3 plasser. d Gangveger innenfor felt D reguleres til gang- og Vi har spesielt vektlagt separat sykkelfelt, vurdert dette og konkludert med at vi Sola kommune bes Forus felt D4 Side 3 av 10 Brandsberg-Dahls

10 sykkelveger og det sikres separat sykkelfelt fra overordnet sykkelveinett og helt frem til innendørs sykkelparkeringer. utifra trafikksikkerhetshensyn fortsatt ikke vil anbefale regulering av separate gang- og sykkelveger inne på tomten. Slik trafikksegregering vil fort kunne gi en falsk trygghet i situasjoner der det er relativt mange trafikkbevegelser på begrensede tidspunkt av døgnet og på et konsentrert areal. Et godt og bredt anlagt trafikkareal for blandet bruk for syklende og gående, dvs. en tradisjonell gang-/sykkelveg (kode 2015) i plan- og bygningslovens forstand, som visuelt og fysisk skilles fra arealer for kjøretrafikk, vil gi en smidigere, mer hensynstagende og sikker trafikkavvikling. Vår anbefaling er trafikksikkerhetsmessig begrunnet, men vil av hensyn til å få denne planen godkjent, akseptere at Sola kommune selv vurderer om det skal legges inn separate sykkelfelt på tomten. vurdere om og hvordan gang- og sykkelveier separeres på tomten. 2. Avinor : Merknad Forslagsstillers kommentar Forslag til endring a Reguleringsplanen vil ikke komme i konflikt med høyderestriksjonsflaten på kote +53,4. Tas til etterretning. b Gjør oppmerksom på regelverk at ved bruk av tårnkraner i anleggsperioden. Gjeldende regelverk vil bli fulgt i anleggsperioden. 3. Lyse : Merknad Forslagsstillers kommentar Forslag til endring Ingen nye merknader Merknader til planoppstart er innarbeidet i planforslaget. 4. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) : a Merknad Forslagsstillers kommentar Forslag til endring Viser til flomvurderingen utarbeidet av Dette er gjort. Det er tilknyttet bestemmelser som setter vilkår for utbyggingen. Brandsberg-Dahls og til anbefalt Med hensyn til utforming av plankartet har vi ikke lagt inn egen hensynssone - Forus felt D4 Side 4 av 10 Brandsberg-Dahls

11 b tiltak med vanntett stedsstøpt konstruksjon med overkant maks kote +8,5. Selv om flomvurderingen setter flomfaren til ubetydelig, har NVE et faglig råd til kommunen at flomutsatte områder innarbeides i planen som hensynssoner flom og tilknyttes bestemmelser som setter vilkår for utbyggingen, Viser til uttalelse om grunnforhold fra Multiconsult. Kan ikke se at det konkluderes på om grunnog terrengforholdene er slik at det foreligger skredfare (utilstrekkelig områdestabilitet) for planområdet. Vi forutsetter at Multiconsult har vurdert faren for skred i området. NVE har et faglig råd til kommunen om å sørge for en avklaring av om skredfaren i planområdet er vurdert. Faren skal være vurdert opp mot sikkerhetskrav i TEK10. Dersom det er påvist sensitiv/kvikk leire bør utredningen være gjennomført i samsvar med NVEs veileder nr.7/2014 Sikkerhet mot kvikkleireskred. flom, basert delvis på normal planpraksis på Forus, samt vår egen vurdering av flomfaren som i dette spesifikke tilfelle er vurdert å være ubetydelig. Vi mener planen - ved bestemmelser - i tilstrekkelig grad ivaretar de utfordringer flom utgjør på denne tomten, ved å fastsette høyder på vanntett konstruksjon. Det er foreløpig kun gitt en generell vurdering av skred på Forus utifra at området er flatt og at risikoen for overflateskred er tilnærmet lik null. Med hensyn til områdestabilitet er det en viss risiko for grunnbrudd og prosjektet vil derfor bli vurdert grundig og løpende opp mot sikkerhetskrav i TEK10, samt NVEs veileder i forbindelse med detaljprosjektering. 5. Fylkesmannen i Rogaland : Merknad Forslagsstillers kommentar Forslag til endring a Fylkesmannen legger til grunn at planen vil være i samsvar med Regionalplan for Jæren. Vi anbefaler at utnyttelsen for D4 økes slik at den samsvarer med regionalplanen. Maksimal utnyttelse økes til TU=250% for kontorformål. b Støtter forslaget om at vedtak om parkeringsdekning avventer resultatet av pågående kommunedelplan for parkering. Se kommentar til Rogaland fylkeskommune, pkt. 7.c. Forus felt D4 Side 5 av 10 Brandsberg-Dahls

12 6. Skanska Commercial Development AS v/bda : Merknad Forslagsstillers kommentar Forslag til endring Merknadene kommenterer tilleggspunktene i planutvalgets vedtak Se kommentarer til Sola kommune, pkt. 1.a-d. 7. Rogaland fylkeskommune : Merknad Forslagsstillers kommentar Forslag til endring Vår generelle kommentar til Rogaland fylkeskommunes merknad er at den støtter de 4 tilleggspunktene i vedtaket. Vi har fulgt arealutvalgets vedtak og vurdert punktene grundig og konkludert på selvstendig faglig grunnlag. Våre valg av løsninger på disse punktene er meget viktig for prosjektet og utførlig beskrevet og begrunnet i planbeskrivelsen. Samtidig er dette helt utelatt fra planavdelingens saksfremstilling som er fremlagt for politikerne i utvalg for arealsaker. Våre vurderinger er derfor heller ikke videreformidlet i høringsutkastet som er sendt ut til høringsinstanser som Rogaland fylkeskommune m.fl. Uttalelsene fra fylkeskommunen er derfor fattet på mangelfullt grunnlag fra Sola kommune. Vi stiller oss sterkt kritiske til denne formen for ensidig saksbehandling. Vi forutsetter at administrasjonen fremstiller ulike faglige synspunkter balansert og likeverdig, også om de avviker fra administrasjonens egne. Det er ikke gjort her og det er kun planavdelingens meninger som er kommunisert i saksfremlegget. a Byggehøyde Fylkesrådmannen har ingen merknader til økt byggehøyde. Tas til etterretning Forus felt D4 Side 6 av 10 Brandsberg-Dahls

13 b Vind Av ROS-analysen fremgår at området er vindutsatt og på bakgrunn av dette anbefales at vindforholdene blir lagt til grunn i det videre planarbeidet. Vindforhold har vært løpende vurdert i forbindelse med planlegging og masseoppbygging på tomten. Tilretteligging av skjermede utearealer på bakkenivå, vil være målsetning for videre detaljprosjektering og landskapsplanlegging. c Rekkefølgekrav Viser til at en øst-vestgående kollektivtrase må være på plass før felt D4 kan tillates bebygd. Det er usikkert om det lar seg gjøre å få på plass en kollektivtrase innen gjennomføringsfristen for planen på 5 år. Fylkesrådmannen mener at hensynet til samordnet areal og transportplanlegging tilsier at det ikke må etableres nye kontorarbeidsplasser før hensiktsmessig kollektiv- og gang/sykkelveginfrastruktur er etablert. Det anbefales derfor at kommunen ikke fatter planvedtak før gjennomførbarhet mht. krav om kollektivbetjening er avklart nærmere. Slik vi leser dette, anbefales at planvedtak utsettes pga. tiltak fylkeskommunen antar vil ta mer enn 5 år å få på plass (?). Her må vi få avklart om dette er en anbefaling Sola kommune vil følge, eventuelt også hvordan Sola kommune ser for seg at krav om kollektivbetjening avklares nærmere. d Dispensasjon Utbygger har signalisert at det vil bli søkt om dispensasjon fra dette kravet. Ved en eventuell dispensasjonssak bør Rogaland fylkeskommune, Fylkesmannen og Statens vegvesen legges inn som høringspart. Forslagsstiller ber å få vurdert, behandlet og vedtatt denne detaljplanen nå, slik at utbygging kan skje før øst-vestgående kollektivtrase er på plass. Dette er i seg selv et avvik fra gjeldende plan som det søkes dispensasjon fra og som Sola kommune bør tas stilling til nå og ikke i en senere dispensasjonssak. e Gangforbindelse fra Åsenveien Etterlyser rekkefølgebestemmelse som sikrer trygg og tilgjengelig gangvei fra kollektivtrase i Åsenveien Fylkesrådmannen anbefaler at det legges inn en rekkefølgebestemmelse i planen som sikrer at det blir tilrettelagt for trygge og godt tilgjengelige gangbaner / overganger fra den fremtidige kollektivtraseen i Åsenveien før det gis tillatelse til utbygging. Tilknytningen mellom byggefeltet og kollektivtraséen i Åsenveien er allerede ivaretatt i områdeplan 0381 og ligger utenfor plangrensen for denne detaljplan Detaljplanen ivaretar tilknytning til gang-/sykkelveinett langs kanalen med et nytt f_torg 3. Dette er vist på plankart og allerede sikret gjennomført ved bestemmelse 2.3: Adkomstveger, gangveger og parkeringsplasser skal være opparbeidet før brukstillatelse gis for bygningene. Park, vegetasjonsskjerm og andre grøntområder skal være opparbeidet senest første vekstsesong etter at Kommunen bes vurdere om det skal legges til en ny rekkefølgebestemmelse i 2: Det skal sikres at det blir tilrettelagt for trygge og godt tilgjengelige gangbaner / overganger fra den fremtidige Forus felt D4 Side 7 av 10 Brandsberg-Dahls

14 bebyggelsen er tatt i bruk. Dersom kommunen finner det nødvendig å "dobbeltsikre" dette forholdet kan det føyes til en egen rekkefølgebestemmelse om dette. kollektivtraseen i Åsenveien før det gis tillatelse til utbygging. f Utnyttelse I Regionalplan for Jæren er planområdet vist som prioritert utbyggingsområde og regionalt næringsområde med høy urbaniseringsgrad kategori 1. Regionalplanen legger opp til en utnyttelsesgrad på % BRA i slike områder, på grunn av nærheten til kollektivaksen. Fylkesrådmannen anbefaler at maksgrensen økes til 250 % i tråd med føringene for denne type områder i Regionalplan for Jæren. Økt utnyttelse bør kun gjelde for kontorformål. Vi anbefaler at utnyttelsen for D4 økes slik at den samsvarer med Regionalplanen. Maksimal utnyttelse økes til TU=250% for kontorformål. g Parkering Parkeringsdekningen er i tråd med høringsforslag til Kommunedelplan for parkering på Forus og Lura som tidligere har vært behandlet i fylkesutvalget. Fylkesrådmannen støtter rådmannens anbefaling om at antallet korttidsparkeringer og p- plasser på torg 1 og parkering mot nord bør reduseres for bedre å ivareta trafikksikkerhet og gi økt prioritet til myke trafikanter. Se kommentarer til Sola kommune, pkt. 1.b. h Parkeringsdekning Fylkesrådmannen anbefaler for øvrig at planarbeidet forholder seg til retningslinjene for parkering i Regionalplan for Jæren, dvs. maks 1 plass per 100 m2. Som fylkeskommunen bemerker, har vi for vår parkeringsløsning regulert i tråd med høringsforslag til Kommunedelplan for parkering på Forus og Lura som tillater inntil 1,2 plasser pr. 100 m 2 BRA. Vi vil til neste behandling i utvalget foreslå at bestemmelsene justeres iht. nytt høringsforslag som nylig har vært til offentlig ettersyn i perioden Reguleringsbestemmel se tilføyes: Frem til etablering av ny sykkelstamvei og egen busway/ Forus felt D4 Side 8 av 10 Brandsberg-Dahls

15 kollektvfelt mellom Sandnes og Stavanger, samt mot Sola til Forus vest, tillates en dekning på inntil 2 plasser pr/100 m 2 BRA som skal bygges konvertible. Parkeringsnormen på 1,2 pr/100 m 2 baseres på arbeidsplasstørrelse på 28 m 2 pr. arbeidsplass. Dersom utbygger kan dokumentere en vesentlig høyere arbeidsplasskonsentrasjon kan normen justeres tilsvarende. i j Av planbeskrivelsen fremgår at det legges opp til at 90 parkeringsplasser skal plasseres på bakkeplan. Dette tilsvarer nesten hele andelen på 1/3 av plassene, dvs. 108 plasser i henhold til bestemmelse om parkering og frikjøpsordningen. Det anbefales at planen omarbeides slik at bakkeparkering holdes til et minimum ved at hovedvekten av parkering på egen tomt, plasseres under bakkeplan. Videre oppfordrer fylkesrådmannen til at kommunen ikke åpner for dispensasjon fra hovedregelen i bestemmelsene når det gjelder parkering, men behandler dette som en dispensasjon i byggesaken slik at en eventuell søknad om dispensasjon blir behandlet som et tidsbegrenset avvik. D4 har et utbyggingspotensiale på m 2, økningen fra TU=200% til TU=250% medtatt. I tråd med høringsforslag til Kommunedelplan for parkering på Forus og Lura, vil en med dette kunne gi 425 parkeringsplasser på tomten. Kravet om max 1/3 av disse har bortfalt. Med 92 (dvs. opprinnelig foreslått 90 plasser + 2 plasser som følge av økt tomteutnyttelse, jfr. pkt. 1.b) av disse på bakkeplan, vil hovedvekten - nesten 4/5 av parkeringen - være i parkeringskjeller eller parkeringshus. Planforslaget inneholder ingen dispensasjon eller avvik, men er basert på kommunedelplanens bestemmelse 3.6 i siste høringsutkast som sier at: Dersom mobilitetsplanen dokumenterer et parkeringsbehov utover gjeldende bestemmelse, kan dette parkeringsbehovet vurderes tillatt midlertidig etablert. Midlertidighet skal være tidsavgrenset på inntil 3 år. Det skal framgå i mobilitetsplanen når manglende tiltak for gange, sykkel eller kollektivtransport vil bli etablert. Forus felt D4 Side 9 av 10 Brandsberg-Dahls

16 Vi har allered utarbeidet en mobilitetsplan (som vi er usikre på om har fulgt saken til høring hos fylkeskommunen?), der det konkluderes med et parkeringsbehov på 2,5 plasser pr. 100 m2 i inntil 3 år, og som dette planforslaget er basert på. k l Sykkel Planforslaget har god parkeringsdekning for sykkel med minimum 2 plasser pr 100m2 BRA og krav om garderobeløsninger for sykkel. Fylkesrådmannen støtter rådmannens forslag om å legge bedre til rette for sykkel og trafikksikkerhet, gjennom at gangveier innenfor felt D reguleres til gang- og sykkelveier med separat sykkelfelt fra overordnet sykkelveinett og helt frem til innendørs sykkelparkering. Plassering av hovedinngang Planen foreslår plassering av hovedinngang mot torg 1. Dette er avvik fra gjeldende plan der hovedinngangen er plassert mot Åsenveien for å sikre prioritet for gående fra kollektivaksen. Fylkesrådmannen anbefaler at planforslaget omarbeides slik at hovedinngangen plasseres i tråd med kravene i overordnet plan. Dette vil sikre bedre kommunikasjonsakser for kollektivreisende og tilføre mer levende fasader i et fremtidig urbant utbyggingsområde. Se kommentarer til Sola kommune, pkt. 1.d. Se kommentarer til Sola kommune, pkt. 1.a. pco/bda, Forus felt D4 Side 10 av 10 Brandsberg-Dahls