ESTETISKE RETNINGSLINJER MOHAGAN SØR NÆRINGSPARK

Transkript

1 ESTETISKE RETNINGSLINJER MOHAGAN SØR NÆRINGSPARK

2 Denne veilederen er utarbeidet av Rambøll Norge AS i samarbeid med Gran kommune juni 2012 Revidert etter merknader ved planbehandling oktober 2012

3 MÅL OG HENSIKT FORORD I forbindelse med regulering og utbygging av Mohagan Sør Næringspark ønsker Gran kommune å legge til grunn et sett med retningslinjer som kan ivareta etstikken og sikre en helhetlig utforming av den nye næringsparken. De estetiske retningslinjene beskriver grønnstruktur, bebyggelsesstruktur, veisystermer og prinsipper for organisering av parkering, akritektonisk utforming av bygninger, materialbruk og skilt, samt andre estetiske forhold det skal tas hensyn til under utvilkling og utbygging av næringsområdet. De estetiske retningslinjene vil være et redskap for Gran kommune til å vurdere om planer og byggeprosjekter er i tråd med de overordnede mål og intensjoner for Mohagan næringspark. I tillegg vil den være en veileder for utbyggerne/tomteutvikleren til å planlegge tomten/ tilpasse sine anlegg innenfor en helhetlig ramme/formuttrykk som vil bidra til å skape et mer attraktivt og sammenhengende næringspark. De estetiske retningslinjene skal være redskap som sikrer at de enkelte delområdene blir tilpasset et helhetlig formuttrykk. Dette er viktige forutsetninger når området skal bygges ut trinnvis over en lengre tidsperiode for å sikre gjennomgående og helhetlig uvikling. Universell utforming Gran kommune er pilotkommune for universell utforming, og har hatt særlig fokus på tilrettelegging for alle. Enkel orientering og lettfattelig informasjon i utearealer er viktig for personer med redusert syn eller hørsel, og er nyttig for den som ikke kjenner området fra før. Ved utbygging av ny næringspark på Mohagan sør skal gjeldende krav og retningslinjer til Universell utforming legges til grunn. Dette gjelder både kommunens - og generelle krav og retningslinjer. Veier og adkomster skal utformes med stigningsforhold som tilfredsstiller gjeldende normer. Adkomster til bygg og publikumsarealer skal utformes terskelfritt, og det skal tilstrebes en utforming som virker naturlig, uten spesialløsninger. Det er viktig at de estetiske retningslinjene følges ved utarbeidelse av utomhusplaner og byggeplaner for de enkelte delområdene. Ved å vise forståelse og et helhetlig formingsuttrykk basert på retningslinjenes intensjoner, vil dette veie positivt med hensyn til godkjenning av planene for de enkelte delområdene. Målgruppen for disse retningslinjene er i første rekke aktører i byggebransjen som skal arbeide med prosjekter på Mohagan sør, i tillegg til offentlige organer som er knyttet til planarbeid og saksbehandling i området. MÅLSETNINGER FOR OMRÅDET: Skape et helhetlig og lesbart næringsområde God organisering av parkering og skilting Bevare et grønt preg i området Etablere og sikre grønne korridorer og buffersoner mot omgivelsene Gode og logiske gangforbindelser gjennom området Oppnå en god massebalanse og begrense omfang av terrenginngrep Lokal håndtering av overvann og legge tilrette for naturlig infiltrasjon Miljøvennlige og bærekraftige løsninger med materialer og utstyr med kvalitet og lang levetid Være et attraktivt beøks- og arbeidssted i kommunen 3

4 INNHOLD FORORD INNHOLD GRØNNSTRUKTUR VEI OG INFRASTRUKTUR UTBYGGINGSSTRUKTUR OG BEBYGGELSE AVKJØRSLER OG PARKERING TERRENGINNGREP FARGE- OG MATERIALBRUK SKILT, MØBLERING OG BELYSNING GRØNNE TAK PLANTEVALG GJENNOMFØRING AV RETNINGSLINJENE

5 GRØNNSTRUKTUR OVERORDNET GRØNNSTRUKTUR Målet med grønnstrukturen er å sikre en tydelig ramme mellom næringsområde og tilgrensende områder. Dette vil påvirke fjernvirkning og skape visuell avstand til tilliggende boligområder. Planområdet fungerer i dag som eksisterende turområde, og derfor er det viktig å sikre forbindelser som grønne turstier i naturlig terreng. Hovedgrønnstrukturen tar utgangspunkt i eksisterende grønnstruktur mot nord og øst samt bevaring av eksisterende terreng mot Rv4 i vest/sør. Dette vil danne en grønn ramme mot omgivelsene. Langs de interne veiene er det planlagt en gjennomgående grøntkorridor med trerekker og vegetasjon. Denne skal være opparbeidet før området kan tas i bruk. Sentralt i planområdet går en terrengrygg som tydelig markerer et skille mellom øvre og nedre nivå. Denne er tenkt bevart og forlenget som en gjennomgående struktur. MÅL: Dempe skjemmende fjernvirkning av bebyggelse og terrenginngrep Danne en grønn ramme om planområdet Buffersone mot bebyggelsen Grønnstruktur og tursti for nærmiljøet Bryte opp monotone flater internt i planområdet Strukturerende elelmenter langs veier, funksjoner og tomter Bevaring av terrengform og grøntdrag Grønne belter langs interne adkomstveier skal sikre en gjennomgående grønnstruktur og markere et skille mellom vei og tomtearealer Flere av utbyggingsfeltene grenser til regulerte grøntarealer Innefor grøntarealene tillates ikke noen form for virksomhet, bebyggelse, terrenginngrep, utfylling eller lagring foruten normal skjøtsel. Unntak gjelder for grøntbeltene langs vei, der terrenginngrep er nødvendig for å etablere vei og grønnstruktur. 5

6 GRØNNSTRUKTUR TERRENGINNGREPSFRI SONE MOT RV4 Planområdet ligger henvendt mot sørvest, hevet over Riksvei 4. Tomtene som ligger vest for nedre adkomstvei vil får god eksponering mot riksveien. Tomtene ligger på en fjellrygg mot veiens skjæring, og kan risikere å fremstå dominerende og skjemmene mot omgivelsene i vest. Eksisterende skogsmark og vegetasjon begrenser synligheten av denne skjæringen. Derfor er det satt av en sone på 20 meter fra RV4 som skal være fri for terrenginngrep, og det tillates ikke etablere faste dekker til parkeringsplasser, veier eller lagring i denne sonen. Sonen utgjør i hovesak terrengryggen opp mot platået der næringsbyggene kan etablere seg. Hogst og skjøtsel er tillatt, men det tillates ikke å fjerne eksiterende terreng og jordsmonn. Filtrert eksponering mot Rv4 Ved normal skjøtsel av denne sonen kan man bevare enkeltrær eller grupper av trær på et grønt bunndekke, og man vil man oppnå en Filtrert eksponering (se illustrasjon t.h.) der man oppnår både visuell eksponering av virksomheten samtidig som man beskytter omgivelsene med dominerende fjernvirkning og tydelige sår i terrenget. GRØNN BUFFERSONE MOT BOLIGER Planområdet grenser i nord og øst til eksisterende småhusbebyggelse. I nord planlegges det et nytt boligfelt. Eksponering mot disse områdene vil begrenses av et regulert grøtbelte der eksisterene terreng og vegetasjon skal bevares. Normal skjøtsel tillates. Buffersone mellom næring og bolig 6

7 BEVARING AV GRØNTDRAG OG TERRENG Planområdet består i dag av skogsterreng med interne høydesprang på 60 meter fra Rv4 i sør til Mohagevegen i nord. Stedvis markerer terrenget drag i landskapet som rygger, koller og skrenter. GRØNNSTRUKTUR Disse kan utgjøre naturlige skiller melom delfelt og bør brukes for å bevare noe av områdets karakter og naturlige preg. I et av de regulerte områder for grønnstruktur er en eksisterende terrengrygg tenkt bevart og utgjør et skille mellom øvre og nedre nivå. Det oppfordres for øvrig til å bevare mindre koller og terrengformasjoner, fjell i dagen, m.m der det lar seg gjøre for å skape variasjon og bevare noe av områdets opprinnelighet. GRØNNE BELTER LANGS VEIENE Langs begge sider av adkomstveiene i planområdet er det satt av et belte på 8 meter mellom vei/fortau/gangvei og bygge-tomtene. Dette er med å sikre gjennomgående grøntdrag og samtidig strukture planområdet mellom delfeltene. Det vil også bidra til å styrke kvaliteten på gangveiene langs adkomstveiene. Sonen 4 meter nærmest vei skal etableres som gresskledde grøfter for avvanning fra vei. De 4 meter som ligger mot næringstomtene skal opparbeides med trerekker og gress, eller trerekker og gress/buskfelt/hekker. Trerekker i grøntbeltene skal opparbeides med samme type trær når det gjelder art og størrelse/kvalitet. Grøntbeltene skal senest være opparbeidet samtidig med etablering av veiene. De enkelte tomteeiere er ansvarlig for skjøtsel og forsvarlig vedlikehold av grøntbeltene på egen tomt. Bevaring av eksisisterende terrengform og landskapstrekk Grønt belte langs adkomstvei til næringstomter RETNINGSLINJER: I regulerte grøntbelter tillates det ikke noen form for virksomhet, herunder lagring, parkering, plassering av reklamemateriell. Terrenginngrep; fyllinger, skjæringer og fjerning av jordsmonn tillates ikke i regulerte grøntbelter, med unntak av grøntbelte langs vei der nytt terreng for grønnstruktur kan opparbeides i forbindelse med anleggelse av vei og grøfter Regulerte grøntbelter skal være tilgengelig for allmennheten Langs vei skal det opparbeides grønne belter mot næringstomtene hvor det skal etableres vegetasjon i hht. til tverrsnitt for vei og anbefalt planteliste. 7

8 VEI OG INFRASTRUKTUR VEISYSTEMET Veisystemet på Mohagan sør er planlagt som en felles samlevei som forgreiner seg i to adkomstveier (A-1 og A-2) til øvre og nedre del av næringparken (se illustrasjon under). Hver av adkomstveiene ender i en snuplass. Langs nedre vei (Vei A-1) er det planlagt en gang og sykkelvei som knytter seg på eksisterende gangveisystem til Gran sentrum. Langs øvre vei er det planlagt fortau. TORG- FELLESAREAL I kryssområdet mellom adkomstvei A-1 og A-2 er det avsatt et lite torgområde. Dette ligger tilknyttet areal avsatt til energianlegg for biobrensel. Energianlegget er lagt sentralt i planområdet og det er ønske om at anlegget utformes med høy arkitektonisk kvalitet, som et utstillingsvindu for miljøvennlig energi. Torgområdet ligger ved energianlegget, og kan fungere som en møte-, informasjonsplass for hele planområdet. Det er avsatt en parkeringslomme ved torgområdet. Området bør utformes med sitteplasser, vegetasjon, belysning og opparbeidet dekke. Torgområdet skal være tilgjengelig for alle. MÅL: Veisystemet skal være logisk og best mulig tilpasset terrenget Veisystemet skal tilføre lokalmiljøet en sikker og universell utformet gang-/sykkelveiforbindelse gjennom planområdet Torg RETNINGSLINJER: Grøntbeltene langs adkomstveiene skal være opparbeidet senest samtidig med utbygging av adkomstveiene VEI A-1 VEI A-2 Det tillates ikke etablering av faste dekker i grønbeltene langs adkomstveiene Grøntbeltene skal holdes fri for lagring av materiale Parkering tillates ikke i grøntbeltene Det skal ikke opparbeides faste dekker til parkering eller annen virksomhet i grøntbelte langs vei Torgområdet i krysset mellom vei A-1 og A2 skal opparbeides med dekker, sitterplasser, belysning og vegetasjon Eksempel på avskjermet sitteplass- møteplass sentralt i området (Foto Sundt Thomassen, Ormsund, Oslo) 8

9 VEI OG INFRASTRUKTUR TVERRSNITT VEITYPE A-1 Vei A-1 slynger seg fra adkomst til planområdet ved Mohagavegen, og følger terrenget i nedre del av planområdet. Stigningsforhold vil være ca 5% Veien skal anlegges med 6,5m kjørebane og separat gang-/ sykkelvei som deles av en 3 meter bred grøntrabatt med trerekke. På hver side av veien skal det settes av et grønt belte på 8 meter. 4 meter av denne utgjør en gressdekket grøft/flomvei. De resterende 4 meter mot tomtearealene skal ta opp høydeforskjellen og beplantes med gress eller busker. I grøft/grøntbelte langs gang og sykkelvei skal det settes opp gatebelysning tilpasset formålet i henhold til kommunens gjeldende normer. Næringstomt Grønt belte med bred grøft G/Svei Grønn Kjørebane grøft/ rabatt med trerekke Grønt belte med bred grøft Næringstomt TVERRSNITT VEITYPE A-2 Vei A-2 svinger av fra vei fra vei A-1, og gir adkomst til næringstomter i øvre del av planområdet. Belysning Veien skal anlegges med 6,5 meter kjørebane og et fortau på 2,5 m adskilt med kantstein av granitt. Mot næringstomtene skal det anlegges et grønt belte på 8 meter som skal fungere som gresskledd grøft/flomvei mot veien og beplantes med trerekke mot næringstomtene på nedsiden av veien (mot delfeltene E og H). Langs fortauet skal det settes opp gatebelysning tilpasset formålet i henhold til kommunens gjeldende normer. Næringstomt Grønt belte med bred grøft Fortau Kjørebane Grønt belte med bred grøft Næringstomt 9

10 UTBYGGINGSSTRUKTUR OG BEBYGGELSE STRUKTURERING AV BEBYGGELSE BYGGEHØYDER Plankartet angir retningspiler for strukturering av bebyggelsen, men angir ikke nøyaktig plassering. Bebyggelsen skal som hovedprinsipp henvende seg mot vei. Plassering av bebyggelsen bør skje på rett linje - dvs. at det første bygget som oppføres vil være retningsgivende for det neste. Den enkelte utbygger skal søke tilpasninger til omkringliggende bebyggelse med henblikk på å gi området et helhetlig preg. Det hviler derfor et særlig ansvar på de første aktørene som etablerer seg. Det tillates å bygge inntil 12 meter i delfelt A, B, C, D og nordre del av E. Unntaket er dagligvareforretning som tillates maksimalt 9 meters byggehøyde. Delfeltene F, G og H har byggegrense på 15 meter, men maksimalt opp til kote 295. DELFELT A, B, E OG FELLES TORG Torgets attraktivitet avhenger av kvaliteten på utformingen og struktureringen av omkringliggende bebyggelse i delfelt A, B og E. Fasader og inngangspartier som henvender seg mot torget vil bidra til å skape et bedre oppholdsareal. Parkering, lagringsplasser og bebyggelse som vender ryggen til torget vil derimot redusere torgets attraktivitet. A B MÅL: Bebyggelsen skal fremstå som del av en helhetlig bebyggelsesstruktur innenfor de ulike delfelt De ulike delfelt skal ha et helhetlig uttrykk og bebyggelse innenfor de samme delfelt bør ha formmessig og utrykksmessig slektskap til hverandre Bebyggelsen skal tilpasses beskaffenheten til de ulike tomtene Tomtene skal utnyttes arealeffektivt C E D F Off. infra. G H Bebyggelsen skal ikke være til sjenanse for tilgrensende boligfelt i nord Bebyggelsen mot Rv4 skal ikke fremstå dominerende eller ruvende i terrenget Illustrasjonen over viser mulig strukturering og funksjonsfordeling rundt felles torg Prinsippskisse delfelt Mohagan sør 10

11 UTBYGGINGSSTRUKTUR OG BEBYGGELSE ORIENTERING OG PROFILERING DELFELT A og C Delfeltene ligger henvendt mot RV4 og har svært god eksponering mot omgivelsene. I delfelt A bør bebyggelsen orienteres mot øst/vest og forholde seg til både Rv4 og adkomstvei/torg. I delfelt C bør bebyggelsen orienteres mot sør/vest. Bebyggelsen bør legges i terrassert struktur og byggene bør benyttes til å ta opp terrenghøyde, ved å legge bygget inn i terrenget på baksiden. DELFELT B Delfelt B ligger sentralt plassert og henvender seg mot Mohagavegen samt mot interne adkomstveier på to sider og felles torgområde. Tomten er dyp, og egner seg godt til tun- eller klyngebebyggelse. Bebyggelsen bør orientere seg mot eksisterende Mohagavegen samt mot interne adkomstveier. DELFELT D Delfelt D ligger vendt mot Rv4, avgrenset av intern adkomstvei A-1. Tomtene ligger nedenfor en terrengrygg som skal bevares som grøntkorridor. I denne sonen tillates ikke noen form for virksomhet, men bebyggelsen kan med fordel legges inn mot terrengryggen. Bebyggelsen har gode eksponeringsmuligheter mot Rv4, og bør orienteres med hovedfasade langs høydekurvene vendt mot adkomstvei/rv4. DELFELT E Delfelt E ligger sentralt i planområdet nær adkomst fra Mohagavegen, og er omgitt av adkomstveier på to sider. Feltet vil ha god eksponering fra både Rv4 og internt i planområdet. Bebyggelsen bør orienteres parallelt med adkomstvei A-2. Vest i området går en regulert sone for grønnstruktur. Her tillates ikke inngrep i terreng, utfylling, eller lagring av noen form eller annen type virksomhet. DELFELT F og G Delfelt F og G ligger øst i planområdet og topografisk høyest beliggende. Delfeltet ligger langs Mohagavegen, men er adskilt fra veien og boligfeltet bak med en grønn buffersone. Her tillates det ikke noen form for virksomhet, foruten skjøtsel av vegetasjon. Tomtene er dype og terernget ligger paralellt med adkomstvei A-2. Bebyggelsen bør ligge henvendt mot adkomstvei A-2. Terrenget i delfeltene stiger mot buffersonen og Mohagavegen i øst. For å tilpasse terrenget kan bebyggelsen med fordel legges inn mot terrenget/delvis inn i terrenget i bakkant. DELFELT H Delfelt H ligger lengst inn i planområdet, og henvender seg mot intern adkomstvei A-2. Tomten er dyp, og egner seg godt til tun- eller klyngebebyggelse. Bebyggelsen bør orientere seg mot adkomstvei A-2 der den vender ut mot veien. I vest og sør grenser feltet til regulert grønnstruktur. I vest utgjør denne en skrent i terrenget. I sør skal det gå en tursti igjennom. Utelagring er skjemmende for området og er ikke tillatt RETNINGSLINJER: Bebyggelsen innenfor hvert delfelt skal ligge med hovedfasade langs retningspiler som vist på plankartet for å skape en tydelig bebyggelses-struktur mot veier og området forøvrig Lange fasader skal brytes opp ved tilbaketrekning /innrykk i fasaden, brudd i materialbruk eller tilsvarende Bebyggelse skal som hovedregel ha flate tak. Skråtak tillates på deler av bygningskroppen, på bygninger med bredde under 12 meter. Utelagring av materialer, containere eller avfall tillates ikke og må inkluderes i bygningsmassen eller som separat bygg. Der det er hensiktsmessig bør bedrifter gå sammen om felles avfallsanlegg/miljøstasjon. Tekniske anlegg skal i hovedsak være en integrert del av bygningskroppen og harmonere med bebyggelsen for øvrig. 11

12 AVKJØRSLER OG PARKERING AVKJØRSLER MÅL: Plankartet viser forslag til avkjørsler for de ulike delfelt. Antall avkjøringer pr delfelt kan ikke økes. Det bør maksimalt være én avkjørsel til hver eiendom, eventuelt som felles avkjørsel for naboeiendommer der terrenget tillater det. Når de enkelte områder prosjekteres, vil det være behov for å tilpasse avkjørser til den enkelte tomt. Dette avhenger både av høydeforskjeller og bebyggelsesstruktur på tomtene. Noen tomter egner seg godt til felles avkjørsel for flere virksomheter, som både er arealeffektivt og esteisk fordelaktig. Trafikkmessig vil dette gjøre adkomstveien mer oversiktlig. Avkjørsler og parkering skal legges slik at man unngår unødvendige terrenginngrep Arealeffektiv utnyttelse av områder tilw vei- og parkering Ryddige og logiske parkeringsmønstre Tilrettelegging for universell fremkommelighet Dempe virkningen av store parkeringsarealer med vegetasjon PARKERINGSAREALER Områder avsatt til parkering skal være tilpasset tomtens helhetlige løsning. Parkeringsareler kan med fordel legges under bakken eller i fellesanlegg på terreng, som er mer arealeffektivt. Større parkeringsarealer på terreng bør deles opp og rammes inn av vegetasjonsrabatter. Deler av parkeringsarealet bør ha permeable belegningsmaterialer, som for eksempel gressarmering eller grusdekke for lokal infiltrering av overvann. TERRENG OG VEGETASJON Store parkeringsflater kan være utfordrende å anlegge i skrånende terreng uten større terrenginngrep. I slike områder bør terreng og vegetasjon benyttes til å lage ulike nivåer mellom parkeingsplasser og slik dempe inntrykket av parkeringsområdet. Bildene over viser parkeringsarealer som er avdelt og skjermet mot øvrige arealer ved hjelp av vegetasjon Bruk av gressarmering eller grusdekke infiltrerer overflatevann på parkeringsarealer (foto: ASAK miljøstein) 12

13 AVKJØRSLER OG PARKERING For feltinndeling: se oversikt prinsippskisse s. 10 DELFELT A Feltet ligger nær avkjøring fra Mohagavegen. Avkjørsler til eiendommene kan med fordel samlokaliseres. Parkering kan ikke legges innenfor terrenginngrepsfri sone (regulert grøntbelte mot Rv4). Parkeringsplasser for delfeltet kan med fordel samlokaliseres. DELFELT B Feltet ligger nær avkjøring fra Mohagavegen. Feltet grenser både mot adkomstvei A-1 og A-2. Avkjørsler til eiendommene bør fortrinnsvis legges mot intern adkomstvei A-2 for å unngå trafikk nær hovedavkjørselen. Parkeringsplasser for delfeltet kan med fordel samlokaliseres. DELFELT C Feltet ligger slik at tomtene vil ligge i terrasserte nivåer langs adkomstvei A-1. Avkjørsler bør ikke samlokaliseres dersom dette medfører store terrenginngrep. Avkjørsler og parkering kan med fordel legges på et øvre nivå mens bebyggelsen tar opp høydeforskjellen mot Rv4. Det tillates ikke etablering av parkering eller annen virksomhet i terrenginngrepsfri sone (regulert grøntbelte) mot Rv4. DELFELT D Feltet ligger mot adkomstvei A-1. Da adkomstvei A-1 ligger i skrånene terreng bør avkjørsler til de enkelte tomtene planlegges i sammenheng med avkjørsler på motstående tomter i delfelt C. DELFELT E Feltet ligger nær adkomst til planområdet. Planområdet ligger tilknyttet begge adkomstveier, men adkomst til tomtene bør fortrinnsvis skje fra adkomstvei A-2. Parkering og avkjørsler kan med fordel samlokaliseres mellom tomtene i feltet. DELFELT F og G Feltet ligger langs adkomstvei A-2, og avkjørsler bør planlegges i sammenheng med avkjørsler på motstående delfelt E og H. Feltene er dype og det er stor fleksibilitet med hensyn til parkering. Parkeringsområdene kan med fordel samlokaliseres på tomter innenfor de to delfeltene. DELFELT H Delfeltet ligger vendt mot adkomstvein A-2, og adkomst må skje fra denne. Adkomst bør samlokaliseres dersom det det etableres flere tomter og virksomheter her. Tomten er egnet for klyngebebyggelse, og parkering kan med fordel legges sentralt, mellom bebyggelsen. RETNINGSLINJER: Adkomster tillates gjennom parkbelte mellom eiendom og vei. Det bør maksimalt være én avkjørsel til hver eiendom, eventuelt som felles avkjørsel for naboeiendommer der terrenget tillater det. Avkjørsler som må krysse gang/-sykkelvei og fortau bør begrenses i antall Bredden på avkjørselen skal ikke overskride 6 m - for spesielle kjøretøyer kan det opparbeides et overkjørbart område, bredere enn avkjørselen. All varelevering skal skje på egen grunn. Parkering kan med fordel samlokaliseres mellom tomter der terrenget tillater det, dette kan gi bedre arealutnyttelse Etablering av parkering skal minimum ligge 0,5m innenfor avsatt grøntbelte langs adkomstveiene Det skal på alle tomter anlegges parkeringsplasser reservert merkes og skiltes for bevegelseshemmede i hht. kommunens gjeldende normer Større parkeringsarealer skal deles opp av grøntarealer; buskfelt, trerekker og/eller gressrabatter. Disse vil også ha strukturerende effekt, og kan benyttes til avrenning av overflatevann. Avkjørsler til dette delfeltet må dessuten krysse gang- og sykkelvei, og bør derfor begrenses eller samlokaliseres mellom tomtene 13

14 TERRENGINNGREP TERRENGBEHANDLING OG TERRENGINNGREP Planområdet ligger i skrånende terreng med interne høydeforskjeller på ca 60 meter. Adkomstveiene følger i hovedsak terrengkotene og deler feltet i øvre og nedre del. På hver side av veien vil det være behov for enten skjæring eller fylling for å etablere bebyggelse og anlegg. Enkelte delfelt ligger i slakere terreng, mens andre delfelt ligger i mer skrånende terreng. Dette bør legge føringer for etablering av adkomster, parkering, bebyggelse og anlegg for den enkelte tomt, men bør også tenkes løst på en skånsom og elegant måte internt i delfeltet. Ved planering og utforming av tomtene skal det tenkes på hvordan terrenginngrepene fremstår i landskapet som helhet, med tanke på fjernvirkning og opplevelse av området internt. God terrengtilpasning vitner om et godt planlagt område og påvirker den estetiske opplevelsen av planområdet. FYLLINGER OG STØTTEMURER Tomter på nedsiden adkomstveien vil ha behov for utfylling. Helning på fyllinger skal ikke være brattere enn 1:2 da skal det settes opp støttemur i naturstein. Der fyllingsskråninger går over 3 meter høyde over eksisterende terreng skal det etableres støttemur i naturstein. Fyllingsskråninger skal etableres med vegetasjonsdekke; enten gress, gress/busker, buskdekke, busker/trær eller gress/trær. Overgang mellom fyllingskråning og flatt dekke skal etableres som grønn sone for å unngå et skarpt skille eller silhuett mot omgivelsene (se illustrasjon til høyre). Det antas å være lite løsmasser i planområdet, så fjellskjæringer må påregnes ved etablering av byggetomter. Dette gjelder særlig på oversiden av adkomstveiene. Det legges imidlertid føringer for maks. høyde på skjæringer for å hindre skjemmende eksponering mot omgivelsene (se retningslinjer for terrenginngrep neste side). MÅL: Bebyggelse og anlegg skal fremstå integrert i landskap og terreng. Det skal tilstrebes massebalanse i planområdet Terrenginngrep skal ikke fremstå som skjemmende sår i landskapet 1:2 14

15 TERRENGINNGREP FJELLSKJÆRINGER Fjellskjæringer bør utformes slik at de ikke skjemmer omgivelsene. Fjellskjæringer over 3 meters høyde skal skjermes bak bebyggelse, som legges inntil, eller det kan etableres vegetasjon foran. Tomter som etableres på topp av fjellskjæring eller skråning, skal ikke etablere faste dekker eller virksomhet inn mot topp fjellskjæring/ skråningsrygg. Her skal det settes av en buffersone /grønt felt. En slik tilbaketrekning av parkering/ annen virksomhet vil dempe en skarp silhuettvirkning. TERRENGINNGREP MOT REGULERTE GRØNTBELTER Der tomter grenser inn mot regulerte grøntbelter tillates det ikke utfylling eller skjæring inn i grøntbeltet. Fyllingsfot og skjæringstopp skal avsluttes senest i grensen til regulerte grøntområder. Unntak: Gjelder ikke i grøntbelte langs adkomstvei A-1 og A-2, der det vil være nødvendig med terrenginngrep for å etablere ny grønnstruktur. 1:2 Parkering o.l skal trekkes tilbake fra topp skråning RETNINGSLINJER: Fjellskjæringer over 3 meters høyde skal skjermes med bebyggelse eller skjermes ved etablering av vegetasjonsbelte mot fjellskjæringen. Frie fjellskjæringer over 5 meters høyde tillates ikke Der fyllinger kommer over 3 meters høyde eller helning brattere enn 1:2 skal det settes opp forstøtning/forstøtningsmur Steinfyllinger og skråninger skal beplantes med vegetasjonsdekke (gress, busker, trær) Bebyggelsen bør i bratt terreng benyttes til å ta opp høydeforskjell Det tillates ikke skjæring i eller fylling ut i områder avsatt til grønnstruktur og terrenginngrepsfrie soner 15

16 FARGE - OG MATERIALBRUK GENERELT Synlighet og profilering er ofte knyttet opp til fargebruk og gjenkjennbare farger. På Mohagan vil det etablere seg ulike typer bedrifter og virksomheter som har forskjellig behov og uttrykksform. For å unngå et visuelt kaos av farger som konkurrerer om oppmerksomheten, som igjen vil påvirke både lesbarhet så vel som fjernvirkning, er det gitt føringer for farge- og materialbruken. Retningslinjene har som hensikt å skape et helhetlig preg, hvor hver bedrift kan profilere seg innenfor gitte rammer. MÅL: Materialbruken skal ikke virke skjemmende på omgivelsene Materialbruken skal bidra til opplevelsen av et helhetlig utfomet område Det skal benyttes materialer med kvalitet og miljøvennlig profil FARGEBRUK For å skape et helhetlig uttrykk skal det på fasader og andre overflater benyttes farger tilpasset øvrig bebyggelse. Nedtonet fargebruk tilpasset landskap og terreng Utvalgte profileringselementer som skilt og logoer kan ha friske kontrastfarger eller firmaets profileringsfarger. MATERIALBRUK Forstøtninger mellom eiendommer kan med fordel være utformet som grønne murer av torvblokker eller tilsvarende. Dette gir en dempet fjernvirkning og roligere overganger. Alternativt kan forstøtninger og murer av gabioner (steinfylte nettingkurver) beplantes med klatreplanter eller tilsvarende og skape en visuelt nedtonet uttrykk. Øvrige murer og forstøtninger skal utformes i naturstein, med farger som harmonerer med bebyggelsen for øvrig. Kantstein langs veier og adkomstområder skal være av naturstein for sikre en høy kvalitet både esteisk og med slitasjemotstand som gir lang levetid. Differensiering av materialer på fasade innenfor en fargetone (grå) Lange fasader som visuelt er brutt opp virker mindre dominerende 16

17 Sikringsmur FARGE - OG MATERIALBRUK Forstøtning av gabioner (steinfylte nettingkurver satt i mur) Flate tak og bebyggelse med variasjon i høyde og materialbruk gir liv til et stort næringsbygg Det er ikke tillatt med skråtak og fremskutte takutspring Kontrasterende farger i reflekterende matreiale kan virke skjemmende på omgivelsene RETNINGSLINJER: Grønn mur av torvblokker- kan brukes til forstøtning av skråninger eller eller frittstående mur Støttemurer skal utformes i naturstein i farger tilpasset øvrig bebyggelse og anlegg Ny bebyggelse skal tilpasses hverandre med hensyn til fargebruk. Det skal tilstrebes et helhetlig preg. Bygninger innenfor hvert delfelt skal ha samordnet farge- og materialbruk Utvalgte profileringselementer kan ha kontrastfarger eller firmaets profileringsfarger Fasader, vegger og tak skal som hovedregel bygges i Ikke-reflekterende materialer Glassfasader skal brytes opp av ikke-reflekterende materialer Store bygningskropper skal deles opp visuelt for ikke å virke for dominerende i landskapet. Kantstein langs veier og adkomstområder skal være av naturstein for å høy kvalitet med lang levetid Murer og forstøtninger skal utformes i naturstein, gabionmurer fylt med naturstein eller det skal benyttes forstøtning av torvblokker (grønn mur/ torvmur). 17

18 SKILT, MØBLERING OG BELYSNING SKILT OG MØBLERING Skilt langs vei skal settes opp i henhold til kommunens gjeldende normer. Skilt på den enkelte tomt, herunder reklameskilt, pyloner, flagg og informasjon skal tilstrebe en visuell helhet, når det gjelder plassering, utforming og størrelse. Det skal tilstrebes et ryddig og oversiktlig uttrykk. Det tillates ikke plassering av skillt og reklameelementer i regulert grønbelte langs vei, med unntak av skilt tilhørende veien. Dette gjelder også ved avkjørsler. Utemøblering omfatter benker, søppelkasser, sykkelstativer, rekkverk og gjerder. Produkter og uttrykk bør ha en visuell sammenheng felles for hvert enkelt delområde mht farge, design og materialer. BELYSNING Belysning er viktig for å gi brukeren informasjon om stedet man befinner seg i. Det bør benyttes ulike typer belysning avhengig av hvor i hierarkiet den befinner seg. Langs adkomstveiene skal det etablerer god belysning for oversikt og trafikksikkerhet. Belysningen skal være utformet slik at den ikke sprer uønsket strølys til omgivelsene. Innenfor byggetomtene skal belysningen være underordnet veisystemet, og det skal kun benyttes nødvendig belysning til parkering og adkomst for å tilfredsstille gjeldende normer. Pullertbelysning anbefales til dette formål. Skilt og fasadebelysning skal være begrenset/nedtonet. Det vises til veilederen Lys på stedet om utendørsbelysning i byer og tettsteder utarbeidet av Samferdsels, Kommunalog Regional- og Miljøverndepartementet. Det skal ikke plasseres reklameskilt og tilsvarende i grøntbelte langs vei. Illustrasjon over: Fagerhult belysning MÅL: Flagg og vimpler skal ikke være fremtredende Hierarki av belysning der belysning av adkomstveiene skal være visuelt mest fremtredende God jevn beltysning som ikke blender omgivelsene Universell utforming som rettesnor for planlegging av belysning mht orientering, lesbarhet og kontraster Utstrakt bruk av miljøvennlig og langlivet lys - teknologi som feks. LED belysning RETNINGSLINJER: Det tillates ikke skilt eller andre elementer i grøntbeltene langs vei. Flagg og vimpler skal plasseres minimum 10 meter fra veikant eller på bebyggelsen Alle elementer som skilt, lysarmaturer, stolper og utliggere lakkeres i Antrasitt grå, RAL kode 7016 (Anthracite grey) Langs adkomstveiene skal det benyttes lysmaster tilpasset dimensjon og formål Belysning på parkeringsarealer og bygg skal være enhetlig, dempet og ikke strø lys til omgivelsene Pullert- og veggbelysning bør vurderes internt på næringstomtene 18

19 GRØNNE TAK MILJØ Kommunen ønsker en miljøsatsning på nye utbyggingsområder i kommunen. Håndtering av regn- og flomvann blir stadig større utfordring i tettbygde strøk ettersom større områder utgjør tette flater som tak, parkering og veisystemer. Utbygging av næringpark på et tidligere skogsområde vil endre det visuelle preg så vel som det vil påvirke miljø- og lokalklimatiske forhold. Utbygging av store næringsbygg og parkeringsplasser vil generere store mengder overflatevann. Kommunens avløpsnett er overbelastet, og det må gjøres tiltak for å fordrøye vann lokalt. Mohagan sør er derfor tiltenkt en miljøprofil, som innebærer fokus på håndtering av overvann. Derfor skal alle hovedtakflatenr anlegge med grønne, ekstensive tak som Sedum eller tilsvarende. EKSTENSIVE TAK- SEDUM Dette er det enkleste grønne taket. Systemet bygger lite (8-10 cm), har lav vekt og vanligste vegetasjon er sedum. Dette betyr også at oppbygningen krever lite stell og vedlikehold. Sedumtaket reduserer avrenningen fra taket med 50 % på årsbasis. På sommeren kan taket absorbere og fordampe 80% av nedbøren som faller på taket. Dette sparer det kommunale avløpsnettet for store vannmengder og kan redusere flom i byer ved store nedbørsmengder. Området er eksponert fra vestsiden av Viggadalen og Granavollen. Grønne tak kan bidra til å dempe fjernvirkningen av store takflater. Grønne tak isolerer og påvirker energiforbruket i bygningene. Når det gjelder støyforhold vil grønne tak virke absorberende på støy og samle støv fra omgivelsene. 19 MÅL : Dempe skjemmende fjernvirkning fra store, dominerende takflater- gi et grønt preg som lettere glir inn i omgivelsene Lokal overvannshåndtering: Fordrøyer regnvannstor overgang fra skogsområde til næringsparkoverbelastet kommunalt nett Lavere energibruk: bygningen blir kjølt ned om sommeren og gir bedre isolering om vinteren Virker dempende på støy og vil være en bidragsyter for å samle og binde opp støv og partikler fra luften Beskytter takmembranen og gir lenger levetid for denne Biologisk mangfold: Erstatning for reduserte skogs-/grøntarealer kan grønne tak bli en ny biotop for fugle- og dyreliv i området RETNINGSLINJER: Alle hovedtakflater skal anlegges med grønne, ekstensive tak der toppsjiktet skal være dekket med matter av Sedum eller tilsvarende.

20 PLANTEVALG TRESLAG ANBEFALT TIL TREREKKE ADKOMSTVEI Store næringstomter trenger vegetasjon og særlig trær til å bryte ned monotoni og dominerende fasader, store parkeringsområder og annen virksomhet. Det skal plantes trerekke langs adkomstveien A-1 og A-2. Det skal plantes trær av norsk herkomst eller E-planter dersom dette er tilgjengelig. Til gatetrær bør det benyttes kvalitet/størrelse: SO 18-20, og TH over 300. Det skal velges blant treslag listet opp under: Svartor frøkilde Sauherad E, Alnus glutinosa fk Sauherad E Hurtigvoksende og ensartet tre, smal, pyramidal vekst, frisk grønn bladfarge. Bladene sitter på til frosten kommer. Dekorative kongler. Høyde: m, bredde: 6-8 m. Tåler godt veimiljø, og tåler høy grunnvannstand, og egner seg godt plantet i grøft eller områder som er utsatt for kortvarige oversvømmelser/flom. Tåler også uttørking. Spisslønn, Acer platanoides Vakkert gatetre med sterke høstfarger og sterk voksekraft. Lite næringsbehov, rund tett krone. Sterke høstfarger. Høyde: 20m, bredde: 10-15m. Tåler godt veimiljø. MÅL: Vegetasjonen tar utgangspunkt i stedsegne arter, uten å skape et fremmed uttrykk Arter og sorter valgt ut for området er klimatilpassede arter er nøysomme og hardføre Det er valgt planteslag som skal gi variasjon i farger, form, blomstring og uttrykk gjennom året. Over: Svartor, frøkilde Sauherad E med frisk, grønne blader og dekorative små kongler Over: Spisslønn får flotte høstfarger 20

21 PLANTEVALG TRESLAG ANBEFALT TIL GRUPPER AV TRÆR ØVRIG TREBEPLANTNING Nedenfor er det listet opp forslag til andre treslag og busker som kan være aktuelle å bruke internt på næringstomtene. Neverhegg Prunus Maackii Høyde: meter, med åpen, kjegleformet krone. Blomstrer med hvite blomster i mai. Kan også benyttes som gatetre langs adkomstveier som alternativ til spisslønn og svartor. Pinus sibirica Fk. Toten E Sibirfuru setter ikke spesielle krav til jorda og utvikler seg godt også i skogsjord. Treet får etterhvert en stor, omfangsrik og tett krone. Treet vokser seint i starten, men blir etter hvert stort med ei kjegleformet til oval og tett krone med greiner helt ned til bakken. Neverhegg er et flott og robust gatetre/ prydtre som blomstrer i mai og har dekorativ bark Sølvpil- Hvitpil - Salix alba sericea et hurtigvoksende tre med opprett stamme med rund krone. Det blir opptil 15 m høyt. Sorten har lange, smale, glinsende sølvhvite blader. Nøysomt tre. Lite avfall og egner seg derfor fint på parkeringplasser og tilsvarende. BUSKER ANBEFALT TIL BEPLANTNING I GRØNTOMRÅDER, SKRÅNINGER OG FELT Det anbefales å benytte busker med lokal herkomst eller sorter tilpasset norsk klima (se E-plante Norge) Til hekker og hegn og skråninger anbefales det busker som: Bærsøtmispel frøkilde Alvdal E (Amelanchier alnifolia fk Alvdal E), Svartsurbær- (Aronia melanocarpa), Amerikahyll (Sambucus pubens Isla E), Fjellsyrin- (Syringa wolfii San E), Sibirlønn frøkilde Sauherad E (Acer tataricum ssp. ginnala fk Sauherad E), Sargenteple- (Malus oringo var. sargentii fk Ås E) og Hassel - (Coryllus avellana) Sølvpil er et dekorativt og nøysomt tre 21 Sibirfuru frøkilde Toten E, er et flott tre til større grøntområder

22

23 GJENNOMFØRING AV RETINGSLINJENE De estetiske retningslinjene har til hensikt å gi føringer på overordnet nivå for hvordan den videre utformingen i området bør utvikles. Retningslinjene videreformidler de intensjoner som ligger til grunn for utviklingen av Mohagan sør næringspark som en ny og fremtidsrettet næringspark. Dette innebærer overordnet organisering av randsoner langs vei, bygningsvolumer, arkitektonisk utforming og andre estetiske forhold som skal vurderes før de ulike feltene bygges ut. PLANKRAV OG OPPFØLGING AV KOMMUNEN I byggesøknadene skal det utarbeides tegninger av bebyggelse, utforming, fasadetegninger og utomhusplaner som viser hvordan bebyggelse med tilhørende anlegg er tenkt plassert og utformet i forhold til eksisterende terreng. Dette gjelder også avkjørsler og parkering, murer, rekkverk, gjerder, belysning, skilt og vegetasjon inkludert angivelse av plantesorter, farger og materialvalg. Kommunen vil i de enkelte byggesaker vurdere om retningslinjene er fulgt i omsøkt planmateriale. 23

24