AVSLÅTT SØKNAD VOLLSVEIEN 221 A OG B TILBYGG OG PÅBYGG KLAGE -BEGRUNNELSE

Transkript

1 Planutvalget/Fylkesmannen v/ Bærum Kommune Plan- og bygningsetaten 1304 Sandvika Oslo Prosjekt: Tilbygg/Påbygg Tomannsbolig Eiendom: Vollsveien 221 A og B, 1359 Eiksmarka Gnr/Bnr: 33/76 og 33/170 Arkivkode: 17/5393 og 17/7024 Deres ref: 17/ /185698/INBA og 17/ /189962/INBA Saksbehandler: Ingrid Bang Vår ref: Anette Kjelland-Apold AVSLÅTT SØKNAD VOLLSVEIEN 221 A OG B TILBYGG OG PÅBYGG KLAGE -BEGRUNNELSE Det vises til foreløpig klage, innsendt den Nedenunder følger begrunnelse for klage. Synspunkter: Innenfor reguleringsområdet er nær samtlige boliger utbygget, påbygget eller endret, og det er gjennomgående ulike utforminger for endringene. Vi kan derfor ikke se den reelle faren for presedens. Gjennom forvaltning av planen og tillatelser til forskjellige utvidelser og endringer gjennom de 65 år bebyggelsesplanen har eksistert, kan vi ikke se at det råder en gjennomgående enhetlig karakter i området som kan opprettholdes eller videreføres -eller hvordan omsøkte tiltak ikke innpasser seg eksisterende forhold i boligområdet. Avslaget oppleves som svært urimelig sett i lys av likebehandlingsprinsippet. Det er gjennom registrering funnet at så mye som 87% av boligene innenfor reguleringsområdet er utbygget, med store variasjoner på utforming, blant annet flere med møneretningen vridd i forhold til hovedhus, ref vedlegg Q-1. Det er nylig gitt dispensasjon til flere tiltak innenfor området med tilsvarende begrunnelse om større og mer funksjonell bolig, der flere i tillegg har fått dispensasjon fra utnyttelsesgrad, ref vedlegg Q-2, Q-3 og Q-4. I vedtakene berører bygningssjefen selv hvordan planen på flere punkter er lite håndhevet gjennom tidene, og det vektlegges at øvrige enheter har fått tillatelser til tilsvarende eller større utvidelser. Da det er funnet at kun 13 % av planområdet ikke er utbygget, ref vedlegg Q-1, kan vi ikke se den reelle faren for presedens, som det argumenteres med i avslaget. Det oppleves som urimelig at det gis avslag på bakgrunn av visuelle kvaliteter som viderefører prinsipp og utforming av tidligere godkjente utbygginger på dagens bolig. Det menes at bygningssjefen må innestå for tidligere avgjørelser fattet av plan og bygg i samme område. Gjennom presiseringer i nyere kommunedelplan skal praksisen ved vurdering av tiltak strammes inn med hensikt å opprettholde et områdes enhetlige karakter, eller visuelle særpreg. Gjennom forvaltning av planen, med tillatelser til utvidelser og endringer gjennom de 65 årene planen har eksistert, stilles det spørsmål til hvilken enhetlig karakter som kan opprettholdes eller videreføres når det gjelder utvidelser og endringer. På bakgrunn av dette oppleves avslaget som urimelig, og at innstrammingen av praksisen faller på sin egen urimelighet. Man

2 kan heller ikke se hvordan omsøkt tiltak skulle bidra til å endre områdets karakter eller visuelle særpreg i noen annen grad enn øvrige tillatte utvidelser i området. Begrunnelse: Klagerne er uenige med bygningssjefens vurderinger på følgende punkter (herunder følger bygningssjefens vurdering gjengitt i kursiv, med klagernes kommentarer og argumenter etterfølgende): Tiltaket er i strid med reguleringsplan for Eiksmarka område D med bestemmelser pkt 2 «Husenes størrelse og plassering fremgår av planen» og kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon etter pbl ( ) Hensynene bak krav om detaljert plan/bebyggelsesplan er å styre bygningsvolum, bygningsplassering, sikre enhetlig utforming og motvirke fortetting innenfor planområdet. Planen skal sikre et overordnet bebyggelsesmønster, visuelle kvaliteter i den enkelte bygning og bygningene imellom, atkomst, uteoppholdsarealer og parkering. Praksisen med å kreve dispensasjon fra reguleringsplan ble så vidt klagerne er kjent påbegynt i 2015 da ny kommunedelplan trådte i kraft. Det er gjennom registrering funnet at så mye som 87% av boligene innenfor planområdet allerede er utvidet, og det er gjennomgående stor variasjon i form, størrelse, møneretninger og takformer, ref vedlegg Q-1 og Q-6. Klagerne vil argumentere for at områdets særegenhet og overordnede bebyggelsesmønster kun eksisterer i de opprinnelige hovedbygningene, men ikke inkluderer forvaltningen av planen gjennom gitte tillatelser til utvidelser og endringer innenfor området opp gjennom tidene. Derfor oppleves argumentasjonen i avslaget som svært urimelig sett i lys av likebehandlingsprinsippet. Klagerne hadde hatt mer forståelse for avslaget dersom det rådet en gjennomgående, typisk utforming av utvidelser, eller at området som helhet var mye mindre utbygget og at flere av enhetene fremsto som uendret, men det er altså ikke tilfelle. Omsøkte tiltak anses ikke å underordne seg eksisterende bolig. Hovedformen til opprinnelig bygg, og identiteten til de enhetlige boligene vurderes å ikke bli opprettholdt. Opprinnelig boligvolum mister sin karakter og styrke ved at nytt tilbygg mot sør-vest viderefører møneretningen på tvers av hovedvolumet. Selv om tilbyggets volum er vist symmetrisk for boenhetene, mener bygningssjefen at det burde underordne seg hovedvolumet tydeligere. Det vil med sin utstrekning på hele langveggen og betydelige dybde, føre til at hovedvolumet reduseres, uten at helheten endres til en bedre løsning. Det argumenteres med at omsøkte tilbygg klart underordner seg boligens hovedform ved at de er en hel etasje lavere enn hovedbygning. Eksisterende, karakteristiske, murte gavlfasader beholdes uberørt av omsøkte utvidelser, og hovedvolumet fremstår tydelig. Utforming viderefører prinsipp fra eksisterende, godkjente tilbygg på nord-vestfasade, med lik detaljering, farge og materialbruk. Påbygget på eksisterende en etasjes volum mot nord-øst strekker seg over halve langfasaden (tilhører den ene boenheten) og er ført helt frem til gavl. Bredden og sammenstillingen med eksisterende tilbygg fører til en ytterligere reduksjon av hovedformen på huset og anses som uheldig. Det innføres i tillegg en ny takvinkel på denne fasaden, og antall takflater medvirker til å skape en rotete fasade.

3 Påbygget er ført helt frem til gavl for å kunne videreføres fra eksisterende godkjent volum fra i første etasje. Påbygget er gitt saltaksform for å ha tilsvarende prinsipp som eksisterende godkjente tilbygg. Ellers er saltaket knyttet sammen med hovedtak på tradisjonell måte, der vindski på hovedbyggets gavlfasade ikke berøres slik at hovedvolumets takform opprettholdes lesbart. Det vises igjen til vedlegg Q-1 med registreringer av øvrige utvidelser der det finnes mange godkjente varianter som kan vurderes til å undergrave hovedvolumet i mye større grad, eller bidrar til mere rotete fasader. (eksempelvis: Vollsveien 225B, , 202B, 204A, 208B, 210A og 212A, Ruglandveien 146, 148a, 154B og 158A+B, og Snaret 23C) Tilbygget på fasaden mot nordøst tilpasset seg tilsvarende eksisterende tilbygg i naboenheten, men kommunen finner ikke i sine arkiver at dette tilbygget i Vollsveien 221b er omsøkt og godkjent. Tilbygg på nordøstfasaden representerer muligheten for utvidet inngangsparti og anleggelse av sekundært toalett for Vollsveien 221 A, samt utforme bebyggelsen likt som for andre halvdel av tomannsboligen. Det vises til kommunedelplanens bestemmelser 7.1 og 7.3 når det gjelder estetikk og opprettholdelse av enhetlig utbygde områder: 7.1 «Reguleringsplanlegging og byggetiltak skal tilføre nye kvaliteter og/ eller opprettholde eksisterende særpreg og visuelle kvaliteter i området 7.3 «Innenfor enhetlig utbygde områder skal bygge- og anleggstiltak bidra til å opprettholde områdets enhetlige karakter, ivareta stedegen vegetasjon og tilpasses strøkets byggelinjer og øvrig bebyggelse i størrelse, retning, materialvalg, form og format.» Det stilles spørsmål til hvilke særpreg, eller enhetlig karakter som kan videreføres eller opprettholdes når det eksisterende miljøet består av svært store variasjoner hva gjelder utvidelser og endringer av opprinnelig volum, ref vedlegg Q-1 og Q-6. Gjennom gitte tillatelser mener klagerne at man ikke kan snakke om en enhetlig karakter for området. De kan derfor følgelig heller ikke se at omsøkte tiltak på noen måte bidrar til å kompromittere områdets særegenhet. Omsøkte tiltak benytter seg av alminnelige, tradisjonelle byggeteknikker hva gjelder konstruksjon og takform som tilpasser seg hovedbygningens tidstypiske konstruksjon. Eksteriørets kledning, materialvalg, detaljering og fargebruk er likt som på hovedbygning, og i tråd med den generelle karakteren i området. Tilbyggene underordner seg hovedvolumet ved å være i en etasje, mens påbygget underordner seg hovedvolumet med en mindre takform enn hovedtaket. Tilbyggene er utført likt for de to enhetene som bidrar til å sammenbinde de to enhetene bedre enn i dagens situasjon. Tilbygg på sydvestfasade er utført etter samme prinsipp som eksisterende godkjent tilbygg på nordvest fasade. Hensynene bak reguleringsplanen blir ikke nødvendigvis vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon i dette ene tilfellet, men presedensvirkningene vil kunne gi en slik konsekvens. Ref vedlegg Q-1. Da det er funnet at kun 13% av boligene innenfor området ikke er utbygget stilles det spørsmål om det er en reell fare for presedens. Dette er trolig eneste bolig i området der eksisterende godkjente utvidelser ligger langs med nabogrensen, og ettersom det synes å være et avvikende prinsipp i forhold til området ellers senkes videre sannsynligheten for at tiltaket vil kunne skape presedens. Og da dette er godkjent gjennom tidligere vedtak menes det at selv om det er et

4 avvikende prinsipp for området, kan det ikke holdes mot huseierene. Tilbyggets form på sydvest fasaden er i dette tilfellet en naturlig måte å videreutvikle denne boligen på gitt eksisterende tilbygg. Det er hensiktsmessig for eiere av de respektive halvdeler av tomannsboligen å søke felles løsninger som viderefører eksisterende prinsipp for videre utviklinger. Bygningssjefens vurdering av fordeler og ulemper ved dispensasjon Kommunen medgir i avslaget at hensynet bak bestemmelsene ikke nødvendigvis bli vesentlig tilsidesatt. I vurderingen av fordeler og ulemper ved å dispensere beskrives det at «personlige forhold som ønsket om en mer funksjonell bolig som er tilpasset familiens behov bare unntaksvis kunne tillegges vekt i en dispensasjonsvurdering». Videre beskrives det at «Bygningssjefen ikke kan se at omsøkt tiltak ikke innehar gode visuelle kvaliteter i seg selv, eller at forholdet til områdets karakter opprettholdes eller forbedres. Bygningssjefen kan med bakgrunn i denne vurderingen ikke se at fordelene ved å dispensere er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Nødvendig dispensasjon er ikke innvilget. Det vises til tillatelse til tiltak i Vollsveien 209, vedlegg Q-2, tillatelse til tiltak i Ruglandveien 148a, vedlegg Q-3, og tillatelse til tiltak i Ruglandveien 146a, vedlegg Q-4. Her er det er søkt dispensasjoner med tilsvarende begrunnelse, og i tillegg søkt dispensasjon for utnyttelsesgrad. I alle sakene er argumentasjonen, i samsvar med vurdering av visuelle kvaliteter, funnet gode nok til å inneha overvekt av fordeler, til tross for at boligene er betydelig utbygget og hovedvolumene synes å være redusert i større grad enn ved omsøkte tiltak. Huseiere stiller seg uforstående til dette da det oppleves som forskjellsbehandling. I lys av ovenstående gjentas det at omsøkte tiltak forholder seg til overordnet utnyttelsesgrad, gesimshøyder, avstander til nabogrenser, det foreligger innbyrdes samtykke mellom partene, ingen nabomerknader, og i tillegg aktivt samtykke fra nabo til omsøkt plassering. Da gjenstår vurderingen av visuelle kvaliteter som i dette tilfellet har sitt utgangspunkt i tidligere godkjente tiltak. Utvidet argumentasjon for fordelene ved dispensasjon Den opprinnelige boligen, som tegnet i plankartet, er beregnet for en typisk familiehusholdning på fire personer og er å anse med beskjedent areal i forhold til dagens standard. Dette beviser seg i utgangspunktet selv ved at mesteparten av området har sett behovet for å få gjennomført utvidelser. Tallfakta: Opprinnelig bolig er tegnet med 43.5 m2 BRA per etasje. Det gir totalt 87 m2 BRA fordelt på to etasjer over bakken, samt 43.5 m2 kjellerareal med lav høyde og enkelte små vinduer. Det vises til tabell fra Statistisk sentralbyrå vedr utvikling av boligstandard og boforhold i Norge fra 1980 til 2003, ref vedlegg Q-5. Her er det gjengitt utvikling i gjennomsnittlig boareal per person, beregnet ut fra netto boligflate per person -ekskludert kott, boder og kjeller: 1980: gjennomsnittlig boareal per person = 36 m2 2002: gjennomsnittlig boareal per person = 52 m2

5 Med tilsvarende beregningsmodell som benyttet av SSB utgjør gjennomsnittlig boareal per person på opprinnelig bolig som tegnet i plankartet ca 22 m2, hvis man tar høyde for en husholdning på fire personer. Inkludert eksisterende tilbygg for Vollsveien 221 A utgjør arealet ca 25 m2 BRA (87+15), og for Inkludert eksisterende tilbygg for Vollsveien 221 B utgjør arealet ca 27m2 BRA ( ) Medregnet omsøkte tilbygg og påbygg for Vollsveien 221 A vil nytt gjennomsnittlig boareal per person utgjøre 37 m2 BRA. ( = 147) Medregnet omsøkte tilbygg og påbygg for Vollsveien 221 B vil nytt gjennomsnittlig boareal per person utgjøre 33 m2 BRA. ( = 132) Dette tilsier at boligen fortsatt vil ha et gjennomsnittlig boareal per person godt under dagens gjennomsnitt, faktisk på nivå med gjennomsnittlig boareal per person fra Det argumenteres derfor med at personlige forhold som grunngitt i søknad om dispensasjon absolutt har sammenheng med overordnet samfunnsmessig utvikling. For Vollsveien 221 B representerer omsøkt tiltak en innlemming av eksisterende overbygd terrasse (som i sin tid ble godkjent som klimatisert tilbygg). Den eneste reelle forskjellen i bygningsvolumet er endring av takform som gjøres for å imøtekomme, og muliggjøre lik utbygging for nabohalvdel. For Vollsveien 221 A representerer omsøkte utvidelser ønsket om å få utvidet oppholdsareal, anlagt sårt tiltrengt lagringsplass samt anlagt sekundært toalett. Lagringsplass i 2. etasje kan i tillegg omgjøres til soverom eller gjesterom ved behov. Dette vil være svært positivt for en mer funksjonell familiebolig nærmere dagens standard. I tillegg vil utvidelsene skape en mer lik, ryddig og enhetlig situasjon med nabo. Slik vi ser det er fordelene ved å dispensere klart større enn ulempene. Oppsummering: Utdrag fra foreløpig vurdering i svarbrev datert : «Tomannsboligen ligger i en gruppe med flere like hus. Huset har tidligere fått godkjent et uheldig tilbygg på bygningens langfasade mot øst, jf arkivsak 82/198. Eksisterende tilbygg utgjør et saltaksvolum i en etasje med møneretning vinkelrett på hovedhusets møneretning. Saltaksvolumet er delt på midten hvor de respektive halvdeler tilhører hver sin boenhet. Forslag til nytt tilbygg legger tilsvarende saltaksvolum på motsatt side av huset og skaper således retningsforvirring.» Saken kan tolkes dithen at utfordringen utgår fra eksisterende tilbygg som kommunen på nåværende tidspunkt finner uheldig. Kommunen, som nå finner tidligere vedtak uheldig, ønsker følgelig ikke å tillate videreføring av dette prinsipp på bakgrunn av ny vurdering av visuelle kvaliteter, og argumenterer for faren for presedens. Huseiere opplever dette som et uholdbart argument, da begge parter ser det naturlig å forholde seg til tidligere vedtak som gjeldende og akseptert. Det har i prosessen vært undersøkt mange muligheter for utforming av utvidelser, men vurdert at videreføring av eksisterende prinsipp gir den beste estetiske

6 løsningen for tilbygg, og mest gunstige plassering av tilbygg på sør-vest fasade for begge halvdeler av tomannsboligen. Det gjentas at omsøkte tiltak forholder seg til overordnet utnyttelsesgrad, gesimshøyder, avstander til nabogrenser, det foreligger innbyrdes samtykke mellom partene, ingen nabomerknader, og i tillegg aktivt samtykke fra nabo til omsøkt plassering. Det erkjennes at man kan se hvordan tidligere godkjente utvidelser, som ligger plassert inn mot felles tomtegrense, skaper en situasjon der muligheter for videre endringer er noe låst til eksisterende forhold, men det er nå dette som er eksisterende, godkjente, situasjon, som huseiere må forholde seg til. Eksempelvis vil det ikke være mulig for Vollsveien 221 A å bygge ut på sør-vest fasade tilsvarende nabo; da ville man fått to saltakskonstruksjoner inntil hverandre med lite heldige visuelle kvaliteter, og utfordringer med håndtering av vannavrenning. Derfor menes det at begge parter kommer best ut av å samkjøre, og videreføre eksisterende uttrykk på øst fasaden for nye endringer/utvidelser. Videre er det ikke funnet en heldig løsning for utvidelse på gavlfasader. Disse er oppført i mur, og innvendig hovedvannføring ligger på yttervegg. Dette gir i utgangspunktet begrensninger til utvidelse denne veien. Videre er det sett at det vil skape en rotete overgang mot eksisterende utvidelser ved å bygge etter et nytt prinsipp i en ny retning. Om man skulle følge kommunens oppfordring til omprosjektering, tolkes det til at kommunen helst ser at eksisterende tilbygg endres eller rives, og at det prosjekteres nye utvidelser som legger seg ut fra gavl og følger møneretning på hovedhus. Dette er svært lite ønskelig for begge parter, ettersom de ikke deler kommunens oppfatning om at eksisterende tilbygg er uheldig, og at de begge har sine beste private hageareal langs med hver sin gavlfasade. Videre er det beskrevet ovenfor hvordan man ikke ser at det råder en enhetlig karakter eller særegenhet hva gjelder utvidelser og endringer som kan opprettholdes, eller som vil kompromitteres av omsøkte tiltak. Det er også stilt spørsmål til om det er en reell fare for presedens. Tiltakshavere mener fortsatt at omsøkt tilbygg er arkitektonisk godt tilpasset tomannsboligen og underordner seg hovedvolumet, og at dette er beste måten å ivareta og videreføre visuelle kvaliteter ut fra eksisterende situasjon, samt beste plasseringen på tomten i henhold til dagens utforming på bygget samt naboeiendommene. Kvaliteter som lys, luft, parkering og adkomst opprettholdes uendret, eller i liten grad påvirket. Ut fra at det for Vollsveien 221B ligger eksisterende terrassebygg mot vest med saltak vinkelrett på hovedhuset kan vi ikke se at endringen er så voldsom for denne enheten. Det argumenteres også at en eventuell omprosjektering av tiltaket, med et annet prinsipp for form og plassering, med stor sannsynlighet vil skape mye større «kaos» enn foreliggende prosjekt. Ved mottak av kommunens foreløpige vurdering av visuelle kvaliteter ble det per e-post ønsket et møte med saksbehandler med håp om å diskutere problemstillinger og mulige justeringer over bordet. Tiltakshavere ønsker fortsatt å forholde seg åpne til dialog og rådføring med myndighetene, og anmoder om at det foretas en befaring før fylkesmannen tar endelig stilling til klagen.

7 På vegne av tiltakshavere: Arkitekt Anette Kjelland-Apold Anette Kjelland-Apold Telefon: E-post: Kopi: Anette og Alexander Sejersted Bødtker Vollsveien 221 A 1359 Eiksmarka Åsmund og Vibeke Rønold Vollsveien 221 B 1359 Eiksmarka Vedlegg: Q-1 Matrise med redegjørelse for utbygginger innenfor planområdet Q-2 Tillatelse til tiltak med dispensasjon Ruglandveien 148 a Q-3 Tillatelse til tiltak med dispensasjon Ruglandveien 146a Q-4 Tillatelse til tiltak med dispensasjon Vollsveien 209 B Q-5 Tabell Statistisk Sentralbyrå «Boforhold» Q-6 Bildedokumentasjon av Ruglandveien