151/015- Hyllavegen 86. Søknad om tilbygg med dispensasjon for gesimshøyde.

Transkript

1 Arkivsak. Nr.: 2014/33-18 Saksbehandler: Inger Johanne Todal Morset Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg Natur 151/015- Hyllavegen 86. Søknad om tilbygg med dispensasjon for gesimshøyde. Rådmannens forslag til vedtak Søknad om riving av eksisterende garasje samt oppføring av nytt tilbygg med flatt i Hyllavegen 86 godkjennes. Det gis dispensasjon fra Kommunedelplan for Røra/Hylla for riving, etablering av flatt tak og gesimshøyde høyere enn angitt i bestemmelsene. Vedtaket hjemles i pbl 19-2, dispensasjon og 20-1, byggetillatelse Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Situasjonsplan 3 Tegninger 4 Nabomerknad Sjøvold 5 Uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune Bakgrunn Inderøy kommune avslo den en søknad om riving av et eldre uthus i Hyllavegen 86 med bakgrunn i at eiendommen ligger innenfor område regulert til bevaring og har stor verneverdi. Bakgrunnen for søknaden om riving var at tiltakshaver har behov for en større og mer funksjonell bolig. Nord-Trøndelag fylkeskommune, ved Hilde Arna Tokle Yri, deltok på befaring den og foreslo for tiltakshaver en løsning med tilbygging i vest slik at både låna og uthuset kunne bevares.

2 Hyllavegen 86. Foto: Hilde Arna Tokle Yri, Nord-Trøndelag Fylkeskommune. Etter avslaget på riving og fraråding av å søke tilbygging på lånas langside ned mot sjøen har tiltakshaver og ansvarlig prosjekterende hatt gjentatt kontakt med kommunen om utforming av et tilbygg i vest. Denne prosessen har vært omstendelig og krevende for alle parter. Kommunen har hatt fokus på at eksisterende hus skal framstå som et tydelig, selvstendig volum og at nytt bygningsvolum skal ha en enkel og stram utforming. Siste utkast til søknadstegninger ble sendt Fylkeskommunen for uttalelse den , og det ble gitt tilbakemelding fra fylkeskommunen Søknad om tillatelse ble mottatt den med reviderte tegninger. Det er mottatt merknad fra nabo Bård Gunnar Sjøvold i Hyllavegen 87, 151/017, forbindelse med nabovarselet til søknaden. Søknaden: Tiltak: Riving av eksisterende garasjetilbyggg BYA 51 m 2 Oppføring av nytt tilbygg BYA 106,3 m 2 /BRA 159,6 m 2 Planstatus: Kommunedelplan Røra Planformål: Sentrumsområde Hylla (bevaring) Høringsinstanser: Kulturavdelinga, Nord-Trøndelag fylkeskommune Omsøkte tilbygg etableres på samme sted som eksisterende garasje. Tilbygget utformes som et selvstendig volum med flatt tak i kontrast til eksisterende bebyggelse på eiendommen og forbundet med et lite «mellombygg» i første etasje. Det etableres garasje og stue i første etasje, soverom og bad i sokkel samt stuer og terrasse i andre etasje. Garasje over golv i første etasje og lav takhøyde i eksisterende lån gjør at det blir noen nivåforskjeller og lav takhøyde i første etasje av «mellombygget». Det er søkt dispensasjon fra Kommunedelplan Røra , bestemmelsenes pkt. 1-2 vedrørende riving, utforming, gesimshøyde og takvinkel: I området på Hylla med verneverdige bygg (B -1 på kartet), skal følgjande bestemmingar gjelde: Eksisterande bygningar innanfor området som er verneverdig, kan ikkje rivast. Eksisterande bygningar innanfor det verneverdige

3 området set maksimal møne- og gesimshøgd for kvar einskild tomt. I området på Hylla med formål sentrumsområde, er det ikkje lov med bruksendring av eksisterande bygningar innanfor område B1. Oppattbygging skal vera i samsvar med eksisterande bygg når det gjeld plassering, og skal gjelde i staden for plan og bygningslova sine generelle krav om 4m til naboeigedom. Takvinkel skal liggja mellom 15 og 30 grader. Ved restaurering/utskiftning av bygg, skal takform, fasadeutforming, materialbruk, vindauga og fargar bli uendra eller harmonera med tradisjonell utforming innanfor området Søknaden om dispensasjon er i hovedsak begrunnet med plassutnytting av andre etasje. Kravene til bevaring av eksisterende lån og de begrensninger dette gir, gjør det ekstra viktig å utnytte arealet effektivt. Videre vises det til at det tidligere er gitt dispensasjoner for bygging av både pulttak og flatt tak på nabobygninger. Søknaden om dispensasjon er utover dette også preget av den utfordrende prosessen som har vært mellom søker og kommune fram til søknaden ble klar. I den forbindelse ser vi oss nød til å minne ansvarlig søker om at Hylla ble regulert til bevaring allerede i 1986 at opplysninger om gjeldende plan for Hylla, med link til denne, seinest ble oversendt i e-post datert Fra søknaden: Hyllavegen 86, fasade mot vegen, nytt tilbygg med garasje. Fra søknaden: Hyllavegen 86, fasade mot sjøen. Tomta skrår ned mot strandlinja.

4 Kulturavdelinga, Nord-Trøndelag fylkeskommune skriver blant annet dette i sin uttalelse datert Det nye forslaget som nå er til vurdering er i tråd med fylkeskommunens anbefalinger hva gjelder plassering, og gjør at eksisterende bygning blir bevart. Vi har likevel noen merknader i forhold til materialvalg, fargebruk og arkitektonisk utforming. Vi mener fortsatt at linjene i fasaden mot vegen bør strammes opp, slik at fasaden får renere linjer. ( ). Kledning i tre, malt i en gråtone, vil gjøre at fasaden harmoniserer bedre med sine omgivelser. I rekkverket er det brukt både glass og spiler. Visuelt sett er ikke dette heldig, så vi oppfordrer eier til å velge en av delene, fortrinnsvis glass. Tilbygget bør i sin helhet males i en gråtone, og ha en overflate med mest mulig tre. Slik tar en igjen tradisjonell materialbruk, samtidig som en markerer bruddet til nytt bygg med en moderne farge. Vi er svært fornøyd med at tilbygget er trukket ned mot sjøen, slik at ny og gammel bygning får ulik byggelinje. Det er mottatt merknad fra nabo Bård Gunnar Sjøvold i Hyllavegen 87, 151/017. Naboen anfører oppsummert følgende punkter i sin merknad: Estetikk. Tiltaket er ikke i harmoni med den tradisjonelle utformingen i området slik at det vil påvirke bygningsmiljøet negativt; tilbygget burde hatt fasade tilsvarende eksisterende bolig. Tilbygget blir for høyt og ruvende og ta sol og utsikt fra omkringliggende eiendommer. Plasseringen er feil og gir negative konsekvenser for nabolaget både praktisk og estetisk da det hindrer adgangen til og opplevelsen av sjøen Videre vises det til naboeiendommen 151/014, Hyllavegen 84 som i 2012 fikk tillatelse til å rive og bygge nytt hus med nytt volum på baksiden ned mot sjøen og at dette kunne vært en bedre løsning også for denne eiendommen. Vurdering Generelt om byggeskikkvurderinger: Saken dreier seg i stor grad om hva slags prinsippløsning kommunen skal legge til grunn i forhold håndheving av vernereglene på Hylla. Arkitektonisk kan det være ønskelig at et tilbygg til et verneverdig bygg skiller seg vesentlig fra opprinnelig byggestil (kontrast), men samtidig underordner seg den opprinnelige bygningen. Med motsatt og mer tradisjonell tenking ønsker en at det tilbygg skal ha samme takform og farge og vindusutforming som opprinnelig bygning (tilpasning). Kommunedelplan for Røra/Hylla åpner i utgangspunktet ikke tilbygg som kontrast, men har krav bl.a. til at det skal være saltaksbygg i området. Kommunen har andre steder i kommunen åpnet for tilbygg i kontrast til opprinnelig bygg (bl.a. i Nergata inntil Straumbrua). Det er delte meninger om dette er en god løsning, men fagpersoner hos bl.a. fylkeskommunen anbefaler denne løsningen i områder med verneverdig bebyggelse. Vurdering av søknaden: Tiltaket er vurdert i henhold til bestemmelsenes pkt. 1-2 i Kommunedelplan Røra vedtatt

5 Dispensasjon kan gis etter plan- og bygningslovens 19-2 dersom ikke hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt og dersom fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hensynet bak bestemmelsen i planen er å sikre det verneverdige bygningsmiljøet mot endringer som forringer verneverdien til eksisterende bebyggelse. Videre skal bestemmelsen om gesims- og mønehøyde sikre at det samlede bygningsmiljøet beholder sitt særpreg samt å gjøre det mindre attraktivt å la eldre bebyggelse stå til forfall for så å få bygge opp nytt i større skala. Fordelene ved å gi dispensasjon for riving av eksisterende garasje er at tiltakshaver får en mer hensiktsmessig innkjøring med plass til parkering av bil foran garasjen, samt mulighet for større boareal på eiendommen. Fordelene ved å gi dispensasjon for gesimshøyde i tiltaket er at tiltakshaver får: En mer utnyttbar andreetasje. Det er enkelt å se hva som er den originale bebyggelsen på eiendommen. Tilbygget skiller seg ut og underordner seg eksisterende bebyggelse Likebehandling. Det er i Hyllavegen 93 gitt dispensasjon for både et mellombygg og et mindre tilbygg med flatt tak. Videre er det i Hyllavegen 84 gitt dispensasjon for hhv. gesimshøyde 0,9 meter høyere enn eksisterende og mønehøyde 1 meter over eksisterende. Ulempen ved å gi dispensasjon for riving av eksisterende garasje er ingen. Garasjen vurderes ikke å ha verneverdi. Ulempen med en dispensasjon for gesimshøyde er at: Tilbygget skiller seg ut fra eksisterende tradisjonelle saltaksbebyggelse Nabo mister noe utsikt sammenlignet med saltak (men ikke dersom en røster parallelt med låna) Det er vanskelig å se andre gode muligheter for plassering av et tilbygg på eiendommen uten at verneverdien forringes. Slik tilbygget nå ligger bevares eksisterende bygnings fasade både mot vegen og sjøen; omsøkt plassering er den som best ivaretar eiendommens verneverdi. Plasseringen gir imidlertid noen begrensninger på tilbyggets form og utfordringer i overgangen mellom nytt og gammelt. Kommunen har forståelse for at nabo Sjøvold ikke ønsker å få begrenset sin utsikt mot sjøen. Vi kan imidlertid ikke se at utsikten fra gateplan eller tilgangen til sjøen blir dårligere som følge av tiltaket, da det bygges på samme sted som garasjen ligger i dag. Videre er forskjellen på utsikt fra naboens eiendom om tilbygget hadde blitt etablert med saltak over samme volum relativt liten. Det legges vekt på at taket på tilbygget ligger noe lavere enn møne på eksisterende bygning. Med røsting parallelt med eksisterende ville naboen ha mistet mer av utsikten. Intensjonen i kommunedelplanen om å bevare det egenartete bygningsmiljøet på Hylla vurderes ikke å bli tilsidesatt ved en dispensasjon for utforming, takvinkel og gesimshøyde da det nye tilbygget klart underordner seg eiendommens eksisterende bebyggelse. Konklusjon

6 Rådmannen velger å følge fagpersonene hos fylkeskommunens tilnærming til denne saken, og anbefaler at det kan gis dispensasjon fra bestemmelser om takvinkel og gesimshøyde på foreslått tilbygg.