Nærmere begrunnelse for klage

Transkript

1 Bergen kommune PB BERGEN Att.: Bergen Deres ref.: /5 Vår ref : Nærmere begrunnelse for klage Jeg viser til vår tidligere innsendte klage og vil med dette gi en nærmere begrunnelse for denne. Saken gjelder: Saken gjelder søknad om legalisering av allerede utførte tiltak på eiendommen, og oppføring av en bodbygning i nabogrense mot øst. Dispensasjon: Det er søkt dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser i 18. Da avslag er gitt på annet grunnlag er søknaden om dispensasjon ikke realitetsbehandlet. Det går imidlertid fram av avslaget at man ville vurdert dispensasjonssøknaden positivt dersom denne var kommet til avgjørelse. Vi legger derfor til grunn at dispensasjon vil bli gitt deresom klagen avgjøres til tiltakshavers fordel. Uttalelser fra byantikvaren Vinduene i huset ble skiftet etter søknad i Dette ødela utseendet på huset i vesentlig grad. De originale vinduene gikk da tapt. De vinduene som nå er bygget inn (uten søknad) er nært opp til vinduene slik de har vært tidligere, dette i følge den dokumentasjonen som er tilgjengelig for oss. Dette gjelder ikke bare utformingen av vinduene, men også plasseringen av disse. For oss virker det meningsløst at man nå, når er gitt avslag i saken, skal måtte tilbakeføre fasaden til den estetisk ugunstige løsningen den fikk etter endringen i Når det gjelder boden virker innvendingen fra byantikvaren også meningsløs. Hagen til dette huset er blitt kraftig beskåret i forbindelse med regulering i området. Det kan ikke være tale om at det her foreligger en antikvarisk verdi det er verdt å ta vare på. Plasseringen av boden er slik at den ikke vil forstyrre inntrykket av fasadene i noen vesentlig grad. Casa AS, Osveien 16, 5227 NESTTUN, Mobil: , Org nr.:

2 I et tilfelle som dette kan det ikke være snakk om å bevare noen form for autensitet hverken i fasader eller i uteområdene. Det vesentlige må da være at tiltaket samlet sett framstår som mer harmonisk og bryter mindre med stilen i huset enn det som var tilfellet før ombyggingen. Ut fra vedlagte foto av tiltaket før og etter ombyggingen må det kunne sies at dette langt på vei har lykkes. Dette tiltaket framstår som mye mer lavmelt og harmonisk enn mange tilsvarende tiltak hvor det er gitt tillatelse til bygging. Bygningsmyndighetenes drøftelse/ begrunnelse Bygningsmyndighetene hevder at de ikke har prinsipielle motforestillinger mot at deler av bodareal omdisponeres til boligformål, men presiserer at det forutsetter at kravene i plan- og bygningslov med tilhørende forskrifter overholdes. I det følgende mener vi å kunne dokumentere at så er tilfelle. Innredning av loftet Loftsetasjen skal innredes til boligformål. Den skal være en del av underliggende etasje og inngå i samme branncelle som denne. Denne løsningen er valgt fordi praksis i Bergen kommune den siste tiden har vært at man ønsker slike løsninger framfor små selvstendige boenheter på loft. Inngangsdøren til denne boenheten er midt i trappeløpet. Her påpeker bygningsmyndighetene at løsningen er uakseptabel, fordi det ikke er noe repos i trappen. Dette er feil, det er et repos i trappen med en største bredde på 2m, se vedlagt foto. Denne feilen ligger ikke på bygningsmyndighetenes side, men beror på en feil i tegningsgrunnlaget vi har fått oss forelagt. Inngangsdøren til leiligheten i 2. og 3. etasje vil bli plassert midt i dette reposet. Med oppklaring av de faktiske forhold anser vi dette punktet som avklart. Kravet til rømningsvei utløses av at det foreligger en branncelle og ikke om det finnes bad og bod. Branncellen som befinner seg i 2. etg. og loft har flere vinduer med lovlige rømningsmål og tillatt hoppehøyde. Deriblandt også vindu i den delen av trappegangen som ligger over inngangsdøren. Dette vinduet vil fungere som sekundær rømningsvei for loftet. Denne fører ut til taket over inngangen og er derved ideelt plassert som rømningsvei.

3 Sekundære rømningsveier skal brukes når primærrømningsveien er sperret. I dette tilfellet vil det si at det er brann eller røyk i fellesdelen av trapperommet. Når man oppdager et slikt forhold er det selvsagt mer rasjonelt å søke nærmeste mulighet for å komme ut, som i dette tilfellet er det godt plasserte vinduet i øvre del av trappegangen. I tillegg gjelder at det er gode muligheter for brannvesets stigemateriell å komme til huset fra alle sider. Innredning av kjelleretasje Det er søkt om bruksendring for kjelleretasjen fra bodareal til selvstendig boenhet. Dette innebærer fjerning av innvending trapp. Lysgraven er ikke etablert, men er en utbedring av eldre lysgrav. Huset har også tidligere hatt kjellervinduer med lysgrav mot vest. Også her har det dessverre vært feil i det oss forelagte tegnigsmaterialet, slik at dette ikke viser denne lysgraven. Til dokumentasjon for faktiske forhold vedlegges eldre foto av bygget. Det vises også til naogrensen, som følger formen på lyskassen. TEK sier: Ethvert rom skal ha tilfredsstillende belysning i forhold til rommets funksjon og brukernes behov. Rom for varig opphold skal ha vinduer og utsyn. For enkelte rom kan dette tilrettelegges ved tilstrekkelige åpninger mot andre rom eller ved overlys. Der særlige forhold gjør det påkrevet kan vinduer erstattes med godt tilrettelagt belysning. Bestemmelsen åpner for en rekke løsningsmuligheter. VTEK vier også til flere beregningsmåter som anses som preaksepterte. 10% regelen som lå til grunn for tidligere forskriftskrav er fremdeles preakseptert, men ikke som eneste løsningsalternativ. I dette tilfellet er 10%-regelen slik den er formulert i veiledningen lite anvendelig, da hele vinduet ligger lavere enn bakken utenfor. 10%-regelen gir under vanlige forhold en dagslysfaktor på 2,8%. Svensk standard ss tar utgangspunkt i et glassareal på 8%, hvilket gir en dagslysfaktor på 2,4%. I følge VTEK er en dagslysfaktor på 2% preakseptert. I henhold til byggdetaljblad krever dette et forhold mellom gulvareal og glassareal på 65%, dersom det ikke tas hensyn til skyggevirkningen av lysgraven. I tillegg skal det regnes en korreksjonsfaktor for lysgraven. Denne avhenger av skyggevinkelen målt fra midten av glassarealet til toppen av lysgraven og er i vårt tilfelle 25 grader, hvilket med vår åpne lysgrav (lysinnfall fra siden har også en betydning) gir en reduksjonsfaktor på ca. 0,7. En glassflate på 10% av gulvarealet vil etter denne regnemåten reduseres til 7% og vil gi en dagslysfaktor på ca. 2,2%, hvilket er preakseptert. I vurderingen av lys og utsyn skal det også tas hensyn til rommets funksjon, som er soverom. Det er også felles oppholdsrom i leiligheten hvor forholdet for lys og utsyn er vesentlig bedre. En annen vurdering av soverom når det gjelder utsyn er i tråd med tidligere praksis i Bergen kommune. Nærhet til nabogrense utløser ikke i seg selv noe krav om brannmotstand i vinduer. Bakgrunnen for dette kravet er at faren for brannsmitten anses som eleminert dersom avstand til nabobygg er mer enn 8 meter. Da er det preakseptert å gjøre bruk av åpningsvinduer uten brannmotstand. Selv ikke i en situasjon der to bygg står ovenfor hverandre med mindre avstand enn 8m er det i ethvert tilfelle gitt at byggene ikke kan ha åpningsvinduer. Det finnes kvantitative metoder til å vurdere vinduenes størrelse og plassering i forhold til hverandre i ethvert enkelt tilfelle.

4 I vårt tilfelle vender ikke vinduene mot et annet bygg, men mot en tomt som er i bruk som offentlig parkeringsplass. Det er langt mer enn 8 m. Til nærmeste bygg. Faren for brannsmitte foreligger derfor ikke. Bygningsmyndighetene hevder at det må regnes 4m avstand fra lysgrav til nabogrense. Her viser jeg til drøftingen ovenfor når det gjelder plassering av nabogrense i forhold til eksisterende lysgrav. Tiltakshaver mener også at han har hevd på en annen tomtegrense, tilsvarende plasseringen av gjerde mot parkeringsplass som han i god tro har antatt var tomtegrensen. En avklaring av dette spørsmålet er på vei, men er ikke utslagsgivende for klagens innhold. Nå er, som vi mener å kunne dokumentere, tomtegrensen trukket i forhold til tidligere lysgrav. Når det gis tillatelse til en slik tomtedeling er det absurd i ettertid å kreve avstand fra bygningsdelen til tomtegrensen. Dessuten er det ikke riktig som bygningsmyndighetene hevder at grensen skal trekkes fra denne bygningsdelen. I den grad dette er å betrakte som en bygningsdel er det en utkragende bygningsdel. Grenseavstanden skal da måles 1 meter inne på denne. Da bygningsdelen er mindre enn en meter bred faller dette argumentet bort. Leilighet i husets 1. etg. Her påpeker bygningsmyndighetene at innvendig bod er for liten. Jfr. VTEK er innvendig bod på 3m2 preakseptert. I dette tilfellet er boden målt til 3,1 m2. Kravet til bod er derved oppfylt. Frittstående bod Bygningsmyndighetene hevder at frittstående bod ikke kan aksepteres pga virkningen i forhold til husets fasader. Vi vil da få presisere det vi allerede har sagt i redegjørelsen til byggesaken: - Tidligere hage til dette byggget er vesentlig beskåret, slik at bygget i dag framstår med helt andre omgivelser enn det opprinnelig gjorde. Det er kun avsatt en minimal hage som er begrenset til nødvendig parkeringsareal og uteoppholdsareal for bygget. Vi kan ikke se at det her er kvaliteter igjen som det er påkrevd å bevare., - Bodtilbygget har fått en utforming som gjør at det for en stor del skjules av eksisterende hekk og ikke skjemmer for husets fasader. Sammen med oppgraderingen av fasadene gir bygget nå et inntrykk som ligger mye nærmere det opprinnelige enn det som ble godkjent i Hus av denne typen har også tidligere hatt uthus av diverse slag. Utformingen av boden er fullt i samsvar med det som tidligere har vært vanlig. Parkering Bygningsmyndighetene hevder at arealet i de nye bodene skal regnes med ved beregning av nødvendig parkeringsareal. Dette kravet er i strid med forarbeidene til parkeringsnormen. Jeg siterer fra veilederen til parkeringsnormen, pkt. 6.2: Bruksareal for en bygning er summen av bruksarealet for alle måleverdige plan og etasjer. For detaljregler se NS 3940 og Miljøverndepartementets veileder. I sluttrapporten (dok 66 i sak ) er det oppgitt noen unntak ved beregning av BRA. Dette gjelder : Areal som forutsettes nyttes til parkering Frittstående boder etc i tilknytning til boligformål Åpning i etasjeskiller i fellesareal (for eksempel heis eller trapp )

5 Da det eneste nye bruksarealet i tiltaket er frittstående boder i tilknytting til boligformål, anser vi det for dokumentert at tiltaket ikke utløser utvidede parkeringskrav. Det vises også til innledningen til parkeringsdelen i Forskrift om endring i vedtekter til plan- og bygningsloven, Bergen kommune, Hordaland av 22/6-2009, hvor det framgår at normen ikke automatisk skal føre til avgjørelser som går til tiltakshavers ugunst. Vennlig hilsen Rune T. Helland (sign)