Byggesak, kart og oppmåling Namsos. 14/1/315 - Soleievegen 23 - Klage på administrativt avslag på bruksendring fra kjellerareal til utleieenhet

Transkript

1 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2010/ Saksbehandler: Britt Frantzen Saksframlegg 14/1/315 - Soleievegen 23 - Klage på administrativt avslag på bruksendring fra kjellerareal til utleieenhet Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannens innstilling Namsos plan, byggesak og teknisk drift opprettholder administrativt vedtak i sak 407/14 datert Klage mottatt tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig klagebehandling. Som begrunnelse vises til saksutredningen i denne sak og saksutredning i administrativt vedtak i sak 407/14 datert

2 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat U Innredning av kjellerareal Benjamin Ledang I Ett-trinn - Søknad om bruksendring, Bejnamin Ledang Arvidsson utleie kjeller U /1/315 Bruksendring - manglende Bejnamin Ledang Arvidsson dokumentasjon I /1/315 Soleieveien 23 - Benjamin Ledang Arvidsson innredning av kjeller til ny boenhet - revidert søknad X Krav om ytterligere dokumentasjon I Vurdering av tiltak Benjamin Ledang Arvidsson U Bruksendring Benjamin Ledang Arvidson X Historikk Britt Frantzen U /1/315 Soleieveien 23 - status på Benjamin Ledang kjellerareal I Søknad om dispensasjon fra lyd og Benjamin Ledang Arvidsson lyskrav I Vedr. søknad om dispensasjon fra krav om lys og utsyn i Soleievegen Live - Benjamin Ledang Arvidsson 23 U /1/315 - Soleievegen 23 - Avslag Benjamin Ledang Arvidsson på søknad om ettergodkjenning av etablert utleieenhet I Vedr. søknad om bruksendring - kjeller til egen boenehet Live - Benjamin Ledang Arvidsson I Klage angående saksnummer Live - Benjamin Ledang 2010/6508 U Klage angående saksnummer 2010/6508 S /1/315 - Soleievegen 23 - Klage på administrativt avslag på bruksendring fra kjellerareal til utleieenhet U Orientering om forventet saksbehandlingstid Arvidsson Live - Benjamin Ledang Arvidsson Benjamin Ledang Arvidsson Vedlegg 1 14/1/315 - Soleievegen 23 - Avslag på søknad om ettergodkjenning av etablert utleieenhet 2 14/1/315 Søknad om bruksendring - manglende dokumentasjon 3 Oversiktskart 4 Situasjonskart 5 Plantegning av utleieenhet 6 Foto

3 Saksopplysninger Søknaden (kort oppsummert): Saken gjelder søknad om bruksendring av deler av kjellerareal til egen utleieenhet. Bruksareal ca. 59,5m². Plantegning viser kjeller innredet med stue/kjøkken, 2 soverom, bad/wc og gang. Tiltaket krever dispensasjon fra Teknisk forskrift (TEK10) Utsyn og dagslys. Det ble gitt administrativt avslag i sak 407/14 den , jfr. vedlegg 1. Avslaget ble gitt med bakgrunn i følgende vurdering/konklusjon (utdrag fra sak 407/14): Vurdering av søknaden og dispensasjoner: Tiltaket er søknadspliktig, jfr. plan og bygningsloven Det følger av plan- og bygningsloven 19-2, andre ledd at en dispensasjon beror på en interesseavveining mellom hensyn ivaretatt gjennom bestemmelsen eller plan det skal dispenseres fra, og hensyn for dispensasjon. Bestemmelsens ordlyd gjengis: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Dette innebærer at fordelene ved å gi dispensasjon fra TEK10 samlet sett må være større enn ulempene. Ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift i byggesaker skal det legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet. Omfattende bruk av dispensasjoner slik som i dette tilfelle vil kunne gi en presedensvirkning, et forhold som vil kunne medføre konsekvenser ved uthuling av lovens og bestemmelsenes intensjoner. I TEK står følgende vedr. utsyn; Rom for varig opphold skal ha vindu som gir tilfredsstillende utsyn med mindre virksomheten tilsier noe annet, sitat slutt. I veiledningen teknisk forskrift står følgende; Rom for varig opphold skal ha vinduer som gir rommet tilfredsstillende utsyn. Tilfredsstillende utsyn oppnås når vindusflater hindrer innestengt følelse og gir person som oppholder seg i rommet god kontakt med det fri både sittende og stående. For at person som sitter skal kunne ha god kontakt med det fri, må rom ha vindu i vertikal yttervegg og med underkant vindu maksimum 0,9 m over underliggende gulv, sitat slutt. Ovennevnte krav etter teknisk forskrift vil ved bruksendring med omdisponering av areal i kjeller til boligformål vanskelig kunne tilfredsstilles. Bygningen ligger på en flat tomt, noe som medfører lav grunnmur med kort avstand fra terreng opp til bordkledning og etasjeskiller mellom kjeller/hovedplan. I vinterhalvåret vil det kunne være problemer med snø foran vinduene. I TEK står blant annet følgende vedr. dagslys: Rom for varlig opphold skal ha tilfredsstillende tilgang på dagslys. Med rom for varlig opphold forstås stue, kjøkken, soverom og arbeidsrom i boenhet. Krav til dagslys kan verifiseres enten ved beregning som bekrefter at gjennomsnittlig dagslysfaktor i rommet er minimum 2%, eller ved at rommets dagslysflate utgjør minimum 10% av rommets gulvareal.

4 Dersom tilstrekkelig dagslys verifiseres ved 10% regelen medregnes hele rommets gulvareal uavhengig av måleverdighet etter NS3940. Dagslysflaten er det samlede uskjermede glassareal som formidler dagslys til rommet. I tillegg til rommets gulvareal må en ta med arealet av eventuelle balkonger eller andre lignende utkragede bygningsdeler i rommets bredde på overliggende plan utenfor vindusfasaden. Dersom skjerming utgjør mer enn 20 grader i høyde målt fra horisontalplanet gjennom vinduets midthøyde, må dagslysflaten økes. Tiltakshaver har lagt fram en oversikt som kun tar utgangspunkt i gulvareal og størrelse på vinduer. Ingen av rommene tilfredsstiller krav til minimums lysinnslipp. På hoved oppholdsrommet (stue/kjøkken er totalt lysinnslipp kun 1,5m² der kravet jfr. TEK10 er 2,8m². I TEK står følgende vedr. energi; (1) Byggverk skal prosjekteres og utføres slik at lavt energibehov og miljøriktig energiforsyning fremmes. Energikravene gjelder for bygningens oppvarmede bruksareal (BRA). (2) Beregninger av bygningers energibehov og varmetapstall skal utføres i samsvar med Norsk Standard NS-3031 Beregning av bygningers energiytelse - Metode og data. U-verdier skal beregnes som gjennomsnittsverdi for de ulike bygningsdeler. (3) Småhus i dette kapittelet omfatter enebolig, to- til firemannsbolig, rekkehus og kjedehus. (4) For tiltak der oppfyllelse av krav i dette kapittel ikke er forenlig med bevaring av kulturminner og antikvariske verdier, gjelder kravene så langt de passer. Dette anses å være tilfredsstillende i forhold til arealets bruk. jf. plan- og bygningsloven 19-2, sitat slutt Gjeldende energikrav vil ved omsøkt bruksendring for omdisponering av kjeller til boligformål ikke tilfredsstilles uten betydelig byggteknisk oppgradering. For blant annet å oppnå minimumskrav til isolasjonstykkelse på støpt betonggulv vil dette kunne gå på bekostning av innvendig romhøyde. Kjelleretasje er opprinnelig godkjent som en tradisjonell kjeller med boder, vaskerom, hobbyrom mv. Ansvarlig søker har i sin begrunnelse angitt at det ikke er mulig å bringe et eksisterende hus opp til dagens standard. Teknisk forskrift Utgang fra branncelle angir: Fra branncelle skal det minst være en utgang til sikkert sted, eller utganger til to uavhengige rømningsveier eller en utgang til rømningsvei som har to alternative rømningsretninger som fører videre til uavhengig rømningsveier eller sikre steder. I veiledningen til teknisk forskrift VTEK angis følgende anbefaling: I byggverk hvor det er tilstrekkelig med en utgang til sikkert sted, bør det i tillegg være rømningsvinduer utført i samsvar med tredje ledd i minst annethvert rom for varig opphold. Dette gjelder for eksempel boenheter i en etasje med utgang direkte til terreng. Ingen av vinduene i den omsøkte boenheten har vinduer som tilfredsstiller kravet til rømning. Boenheten har en rømningsveg med utgang til sikkert sted. Dette er ytterdør som fører ut til nedsunket ikke overbygd areal. Ved store snømengder vil lysgrav fylles med snø noe som kan gjøre rømning vanskelig. Parkering: Det er lagt fram situasjonskart som viser 5 parkeringsplasser på egen grunn. Krav til antall parkeringsplasser er således oppfylt. Det ble i 2010 gitt tillatelse til innsetting av 3 nye vinduer og kjeller dør (sak 267/10 den ). Det ble i denne tillatelsen presisert at tillatelsen ikke gjaldt bruksendring av

5 kjellerarealet. Ellers kan som et tilleggsmoment opplyses om at det ikke er noe forbud mot å innrede kjelleren med økt materialstandard, men arealet vil fortsatt ha status som kjellerareal og kan av den grunn ikke benyttes til rom for varig opphold eller boligareal/utleie. --- Konklusjon: Spørsmålet blir om fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene. Fordelene for tiltakshaver er udiskutabel. En ekstra boenhet vil øke bygningens verdi og gi inntekt i form av husleieinntekter. Mange av boligene på Guldholmstranda er oppført på flatt terreng og med kjeller som i denne sak. Å gi tillatelse til å etablere nye boenheter i disse kjellerarealene vil i tillegg til å øke antall boenheter innenfor et boligområde gi mange utleieenheter som ikke tilfredsstiller krav til bolig, jfr. teknisk forskrift. Som tiltakshaver opplyser i sin dispensasjonssøknad er leiligheten innredet med lyse farger og fremstår som lys og innbydende. Det endrer imidlertid ikke det faktum at dette er en kjeller. Utsyn fra vindu er nesten ikke eksisterende og vindusflaten tilfredsstiller heller ikke krav til lysinnslipp. Krav til rømning tilfredsstiller krav i teknisk forskrift men ikke anbefalingen som angis i veiledning til teknisk forskrift. Ut fra en samlet vurdering finner en at det i foreliggende sak ikke tilstrekkelige grunner som taler for at dispensasjon bør gis. Vedtaket er påklaget. Sakens bakgrunn: Via en reportasje i NA den ble byggesaksavdelingen gjort oppmerksom på at det var oppstartet arbeider med innredning av kjellerareal til utleieenhet i Soleievegen 23. Hjemmelshaver ble tilskrevet ved brev av og opplyst om at tiltaket var søknadspliktig jfr bokstav d. Det ble bedt om en tilbakemelding innen Det ble innlevert søknad om bruksendring fra kjellerareal til egen boenhet for utleie. Søknaden var vedlagt; søknad om ansvarsrett fra Rørlegger Bjørn Giftstas og søknad om ansvarsrett med personlig godkjenning fra tiltakshaver Brev til tiltakshaver vedr. mangler ved innsendt søknad. Se vedlegg 2 vedr. mangler i søknad innlevert i Byggesaksavdelingen mottok ingen tilbakemelding fra tiltakshaver. Først da eiendommen i 2014 skulle selges mottok byggesaksavdelingen spørsmål fra megler om hvorvidt utleieenheten på eiendommen var godkjent. Det ble fra kommunen bekreftet at den ikke var godkjent Mottok byggesaksavdelingen revidert søknad fra tiltakshaver. En valgte å fortsette saksbehandlingen fra 2010 selv om tiltaket i realiteten var en ettergodkjenning av gjennomført tiltak

6 Orientering til tiltakshaver om at det kreves dokumentasjon fra firma med nødvendig kompetanse om at tiltaket tilfredsstiller kravene jfr. TEK10, hva angår blant annet brann, rømning og lydisolering. Det ble i samme epost orientert om at det vil bli vurdert å ilegge overtredelsesgebyr i saken Redegjørelse fra Stein Hamre Arkitektkontor vedr. forholdet til TEK10 (Brann og rømning) E-post til tiltakshaver om at det også må fremlegges dokumentasjon på om tiltaket tilfredsstiller krav til lys og utsyn. Det ble videre orientert om at det i motsatt fall var mulig å søke om dispensasjon og at en slik søknad måtte begrunnes På spørsmål fra tiltakshaver ble byggesaksavdelingen forespurt om å komme med en redegjørelse om status og forventet fremdrift i saken. Vedlegg Søknad om dispensasjon fra krav til lys og utsyn mottatt Vedlegg til søknad om disp. fra krav til lys og utsyn Administrativt avslag på søknad om bruksendring sak 407/14. Vedlegg 3. Det ble samtidig gitt varsel om vurdering av overtredelsesgebyr og satt en frist til til å komme med en uttalelse i saken Klage på vedtak og uttalelse vedr. mulig overtredelsesgebyr. Det er administrativt avslag i sak 407/14 som er påklaget og som er til behandling i foreliggende sak. Saksbehandler kan ikke se at det er innkommet nye momenter som vedrører bruksendringen som ikke er belyst i sak 407/14 men ønsker likevel å kommentere klagen. Tiltakshaver har begrunnet klagen som følger (saksbehandler har foretatt en nummerering av innkomne merknader for bedre å kommentere de enkelte punkt): Viser til vedtak mottatt 3.10 angående søknad om bruksendring for omdisponering av deler av kjellerareal til egen boenhet på gnr. 14 bnr. 1 Soleievegen 23. Tiltakshaver beklager i stor grad den uheldige starten denne saken har hatt, og innrømmer at dette skyldes litt ungdommelig overivrighet, litt uvitenhet og en del manglende forståelse for hvor omfattende en slik søknad var. 1) Da tiltakshaver ble kontaktet av kommunen angående prosjektet, gjorde tiltakshaver etter sitt skjønn en ærlig og grundig innsats for å sikre at nødvendig dokumentasjon ble lagt frem. Vi har en følelse av at det fra første stund av etter denne hendelsen ble lagt opp til det vi føler er en lite konstruktiv saksbehandling, da stadige nye problemstillinger ble trekt frem etter hvert som forventet dokumentasjon ble innhentet. Tiltakshaver er innforstått med at dette er hans ansvar, men ønsker også å få frem at det også kan forventes en viss servicevennlighet som innbefatter en samling av

7 problemstillinger fra saksbehandlers side, noe som ville spart begge parter for mange runder frem og tilbake. Klager er av den formening at han etter å ha blitt kontaktet av byggesaksavdelingen gjorde sitt beste for å legge frem nødvendig dokumentasjon i saken. Som brev vedr mangler ved søknaden viser, var søknaden svært mangelfull, jfr. vedlegg 2.. Det var ingen kontakt mellom tiltakshaver og byggesaksavdelingen etter at mangelbrev av var utsendt, før som nevnt tidligere boligen i 2014 skulle selges. Så å hevde at det stadig ble trukket fram nye problemstillinger etterhvert som nødvendig dokumentasjon var innhentet faller på sin egen urimelighet. 2) Denne formen for uttrekking og nye problemstillinger har vi en følelse av har gjentatt seg i andre runde av saken som startet da eiendommen ble lagt ut for salg juni Tiltakshaver tar nå mange runder frem og tilbake med ny dokumentasjon, og det hele avrundes med en endelig befaring av saksbehandler med følge for å vurdere lys og siktforholdene. Samlet sett gir dette en følelse av at utfallet uansett var gitt til tross for at krav om parkering, miljøforhold, utforming og tilpasning, avstander, nabovarsling, plangrunnlag, tekniske krav og krav til brann og rømming er formelt oppfylt. Klager forsetter med å hevde at den samme uttrekkingen og nye problemstillinger ble gjentatt i 2014 da saken ble gjenopptatt. Som det går fram av dokumenter i saken ble tiltakshaver allerede ved epost av gjort oppmerksom på at det krevdes dokumentasjon fra firma med nødvendig kompetanse om at tiltaket tilfredsstiller kravene jfr. TEK 10, hva angår blant annet brann, rømning og lydisolering. Det ble lagt fram dokumentasjon på brann og rømning men øvrige bestemmelser i TEK10 som var relevant for saken var ikke nevnt. Det ble minnet om dette og gjort oppmerksom på at det var mulig å søke om dispensasjon hvis kravene ikke kunne oppfylles. Det ble da innsendt dispensasjonssøknad fra utsyn og lys. Tiltakshaver oppfordret representanter for avdelingen til å komme på befaring på eiendommen noe som også ble gjort. 3) Vi er klar over at det er tiltakshavers ansvar og komme med forslag til å løse eventuelle utfordringer, men tiltakshaver anser også saksbehandler og kommunen som en serviceinstitusjon som kan oppleves som enten problem eller løsningsorientert. Tiltakshaver har ikke opplevd noen grad av løsningsorientering i kontakt med saksbehandler. Saksbehandler kan bare beklage hvis tiltakshaver har opplevd møte med saksbehandler som lite løsningsorientert. Det har aldri vært intensjonen. Det er imidlertid vanskelig å ta stilling til saken før alle saksopplysningene er på plass noe som er tiltakshavers/ansvarlig søkers ansvar å skaffe til veie. 4) Vi er nå innforstått med at eksisterende ombygging ikke fullgodt ivaretar krav om dagslys og utsyn. Utsyn og utsikt er noe som de fleste ønsker, men både utsyn og utsikt er noe som både tiltakshaver og kommune vet at mange i eksisterende boenheter i både Namsos kommune og andre plasser har lite av. Etter tiltakshavers syn, er dette en faktor som i første rekke forringer boenhetens utleieverdi, men ikke er noen sikkerhetsfaktor. Det er derfor viktig å presisere at dispensasjonssøknaden kun gjelder dagslyskrav pr. kvm. Mange boenheter i Namsos har i realiteten på grunn av beliggenhet og omkringliggende bygninger i praksis mindre dagslys inn enn hva tilfelle er her. Dette er en like relevant sannhet som sannsynligheten

8 for at hele byggefeltet skal ha interesse for å bygge om hele eller deler av kjelleretasjen til boenheter. Dette er redegjort for og vurdert i sak 407/14, jfr. vedlegg 5) Saksbehandler antyder at det fra kommunens side vurderes overtredelsesgebyr i saken, men har også antydet at dette kunne være uaktuelt dersom saken ble lagt død da det i sommer ble jobbet med å få på plass komplett dokumentasjon vedrørende brann, rømning etc. Tiltakshaver er litt betenkt over formuleringen og motivet bak denne formuleringen. Det som i siste runde er avgjørende for at tiltakshaver nå likevel velger å prøve saken videre, eventuelt politisk er følgende faktum: Det må være en fornuftig grense for hva som forventes av en vanlig borger når det gjelder byggesaksbehandling i dag. Det foreligger mye dokumentasjon på tiltakshavers vilje til å rydde opp i saken. Her skjønner ikke saksbehandler hva tiltakshaver refererer til. Denne saken startet i 2010 etter at det ble åpnet for å ilegge overtredelsesgebyr jfr. pbl En slik vurdering vil også bli gjort i denne saken. Tiltakshavers vilje til å få forholdet bragt i orden etter at saken kom opp i 2014 har foreløpig ikke vært grunnlag for vurdering og dette vil være en del av de vurderingene som skal legges til grunn i ileggelse av et evt. overtredelsesgebyr. Når det gjelde ansvar for å innsende korrekt og nødvendig dokumentasjon i en byggesak påhviler dette ansvarlig søker, som i foreliggende sak er tiltakshaver. 6. Fra siste kontakt med saksbehandler tidlig i september 2010, mottok tiltakshaver krav om kommunale avgifter tilsvarende økt areal og egen boenhet. Tiltakshaver ønsker ikke å spekulere i kommunikasjonsveier innad i teknisk etat og kommune, men finner det svært merkelig å kreve kommunale avgifter av en boenhet som ikke er godkjent. Dette mener tiltakshaver det i neste runde kan være interessant å få en politisk vurdering av, og det kan jo også være interessant å få en offentlig vurdering av hvordan den allmenne borger og innbygger oppfatter denne prosessen. Vi finner det ikke veldig rimelig at kommunen i 4 år mottar kommunale avgifter for et areal de vet eksister, og vet det er søkt om uten ytterligere kontakt med tiltakshaver enn et enkelt brev angående noen mangler i søknaden som saksbehandler burde påpekt med en gang, blir dette litt for enkelt. Saksbehandler har vært i kontakt med avdeling for kommunale avgifter og eiendomsskatt og det medfører ikke riktighet at det er innkrevd tilleggsgebyr for arealet som tilsvarer den etablerte boenheten. Det opplyses følgende: Eiendomsskatt beregnes ut fra areal på tomt og det totale bruksarealet på boligen. Dette er ikke endret i foreliggende sak og utløser således ikke økt eiendomsskatt. Noe som heller ikke er innkrevd. Nettleie for vann og avløp er den samme enten det er 1 eller 2 boenheter. Det er kun ved 3 eller flere boenheter det blir økt gebyr for nettleie. Nettleie for vann og avløp er således den samme for denne eiendommen før og etter etablering av egen boenhet og er således ikke endret.

9 Forbruksgebyr for vann og avløp beregnes ut fra det totale bruksarealet på boligen. Dette er ikke endret i foreliggende sak og utløser således ikke økt forbrukergebyr. Noe som heller ikke er innkrevd. Renovasjonsgebyr belastes hver enkelt selvstendige bruksenhet i bygning. Som selvstendig bruksenhet i bygning som ikke er seksjonert regnes alltid hver enkelt bolig med eget kjøkken. Det er innkrevd renovasjonsgebyr for den ekstra boenheten fra Avdeling for eiendomsskatt/kommunale avgifter justerer gebyrene, på eget initiativ, etter de faktiske forhold når dette blir kjent selv om tiltaket ikke er godkjent i henhold til plan og bygningsloven. Byggesaksavdelingen prøver så langt det er mulig, med den bemanningen vi har, å følge opp slike ulovligheter når vi blir kjent med disse. Dette er imidlertid saker som kan ta svært lang tid å få sluttbehandlet. Spørsmålet blir da om det er riktig at man skal slippe å betale kommunale avgifter, i dette tilfelle renovasjonsgebyr, for forhold som er ulovlig etablert fram til man får et endelig vedtak i saken? Tjenesten, i dette tilfelle renovasjon, blir levert og en er av den oppfatning at den da også må betales for. 7. Tiltakshaver er innforstått med at dette har kommet skjevt ut, og ønsker ikke å nøre opp under problemstillingene, men snarere å få en mer konstruktiv dialog i saken. Da de endelige problemene ble avdekket i juni i år, opphørte utleievirksomheten umiddelbart. Dette er også et signal på at tiltakshaver ikke har hatt til hensikt å drive noen ulovlig virksomhet, noe som tilsier at tiltakshaver ikke føler seg berettiget til et overtredelsesgebyr. Dette er et forhold som vil være en del av vurderingen i en evt. sak om overtredelsesgebyr. Tidligere praksis: Namsos plan, byggesak og teknisk drift avslo i møte søknad om bruksendring av kjellerareal til boligformål (kjellerstue) på eiendommen gnr. 65 bnr. 347 Sverresgt. 8B. Det ble i den saken gitt avslag på søknad om dispensasjon fra teknisk forskrift (TEK10) vedr. fritak fra Utsyn og 14-1 Energikrav. Saken er påklaget og ligger til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Namsos drift avslo i møte den søknad om bruksendring av kjeller til boligformål (utleie) på eiendommen gnr. 65 bnr. 346 Sverresgt. 8a, Dette med bakgrunn i at kjellerleilighet ikke tilfredsstilte forskriftskravet i TEK til lysforhold/dagslysflate i rom for opphold. Tiltaket tilfredsstilte heller ikke forskriftskravet i TEK til utsyn og til bod og oppbevaringsplass. Konklusjon: Med bakgrunn i saksutredning fra administrativt vedtak 407/14, foreliggende saksutredning og tidligere praksis anbefaler rådmannen å fatte følgende vedtak: Namsos plan, byggesak og teknisk drift opprettholder administrativt vedtak i sak 407/14 datert Klage mottatt tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig klagebehandling.

10