Klage på Delvis omgjøring av vedtak etter klage i saksnr Øvre Sædal - Nybygg rekkehus bygg D

Transkript

1 Etat for byggesak og private planer Att: Fylkesmannen i Hordaland Postboks Bergen Ørjan Haakonsen Øvre Sædalsvegen Bergen Klage på Delvis omgjøring av vedtak etter klage i saksnr Øvre Sædal - Nybygg rekkehus bygg D Bergen Jeg ønsker med dette å klage på vedtak Delvis omgjøring av vedtak etter klage mottatt fra Bergen Kommune Jeg klager på følgende punkter: 1. Manglende nabovarsling fra arkitekt og utbygger Jeg som nabo har kun mottatt ett nabovarsel, i mars Utover det som ble varslet i dette nabovarselet har arkitekt og utbygger foretatt en rekke endringer for å føye seg etter nye krav fra kommunen. Dette er: 1. Utvidelse av antall parkeringsplasser (4 stk) i parkeringsetasje med 45 kvm mot vest (dette godtok kommunen at ble unndratt nabovarsling fordi det ikke ville ha innvirkning på oss noe vi på det sterkeste bestrider da parkeringsetasje bare delvis vil ligge under opprinnelig terreng). 2. Utvidelse av antall parkeringsplasser (4 stk)etter pålegg fra kommunen i forrige vedtak Delvis omgjøring av vedtak etter klage. Det er etter egne undersøkelser gjort meg kjent at denne utvidelsen vil føre til 3 nye parkeringsplasser utomhus, der deler av planlagt lekeareal erstattes av parkeringsplasser. Ingen av disse endringene er nabovarslet. I tillegg er det, også gjennom egne undersøkelser, gjort meg kjent at det har vært utført en deling av grunneiendom for tomten det omsøkte bygget står på. Saksnr (Etat for byggesak og private planer/seksjon for eiendomsmåling). Bygget er nå tildelt eget gårds og bruksnr 10/853 og er dermed fradelt tidligere eiendom 10/807. Dette er aldri informert om eller nabovarslet. Dette er pålagt jf. Plan- og bygningsloven 94 nr. 3. Ved tiltak som krever søknad eller tillatelse etter Plan- og bygningsloven 93 skal naboer og gjenboere varsles hvis ikke disse skriftlig har sagt fra at de ikke har noe å merke til søknaden. Jeg kan ikke se at disse bestemmelsene er overhold på noe som helst måte i denne saken, og jeg har aldri gitt skriftlig beskjed om at jeg ikke vil motta nabovarsel.

2 2. Tiltakets karakter begrepet konsentrert småhusbebyggelse Det følger av Reguleringsplanen at området BE-4 er regulert til "boliger i form av konsentrert småhusbebyggelse" (jf. for øvrig reguleringsbestemmelsene pkt. 5.1). Jeg har gjennom mange runder fremmet definisjoner på hva konsentrert småhusbebyggelse er og må oppfattes som. Jeg har vært i kontakt med en rekke myndigheter og institusjoner. De fleste viser til veilederen til Miljøverndepartementet, Kommunal- og regionaldepartementet og Statens Bygningstekniske etat fra 2007 som den nyeste versjonen. Denne behandler grad av utnytting og herunder en rekke aktuelle begreper for forståelse av reguleringsplaner. De viktigste definisjonene i Veileder Grad av utnytting : Konsentrert småhusbebyggelse: Småhus, sammenbygd i kjeder eller rekker, med inntil tre målbare plan, der bygningens høyde faller innenfor høydene som er angitt i pbl 70. Småhus: Fellesbetegnelse på frittliggende og sammenbygde bolighus med inntil tre målbare plan der bygningens høyde faller innenfor høydene som er angitt i pbl 70. Kjedehus: Bygning hvor to eller flere selvstendige boenheter er bygget sammen med mellombygg, som regel garasje/carport, utebod e.l. Rekkehus: Bygning med tre eller fl ere selvstendige boenheter bygd i en sammenhengende rekke med vertikalt skille (felles skillevegg) mellom de enkelte boenhetene. Hver boenhet har egen inngang. Lavblokk: Bygning med fire eller flere boenheter og med inntil fire etasjer. Jeg har videre foretatt søk på definisjoner av enkeltbegreper: Småhus: Tomannsboliger, rekkehus og andre småhus med mindre enn 5 boliger (SSB - pkt 4.3) Småhus: Enebolig, enebolig m/sekundærleilighet, tomannsbolig, tre- og firemannsbolig, kjedehus, rekkehus og atriumhus (Byggforskserien A ) Definisjoner fra NS 3457 Bygningstypetabell: Rekkehus og kjedehus er bolighus med minst tre eller flere boliger. Tomannsbolig defineres som bolighus med to boliger. Her angir veiledningen til NS 3457 underdelingen tomannsbolig, vertikaldelt og tomannsbolig horisontaltdelt. En horisontaltdelt tre- eller firemannsbolig er definert som andre småhus, og en bygning med fem eller flere leiligheter som både er horisontal- og vertikaldelt defineres som boligblokk. I følge disse definisjonene kan det omsøkte bygget selvsagt ikke defineres som konsentrert småhusbebyggelse herunder verken småhus, kjedehus eller rekkehus. Ingen av kriteriene i de offentlig uttalte og nedskrevne definisjoner stemmer. Hvilke definisjoner og oppfattelser har da ansvarlig myndighet lagt til grunn?

3 De eneste definisjoner som stemmer for det omsøkte bygget er for lavblokk, som defineres som blokkbebyggelse. Området er ikke regulert for dette. Det omsøkte bygget består utelukkende av leiligheter (ikke bolighus) som til sammen danner en lavblokk med 16 leiligheter over to plan og egen parkeringsetasje. Jeg kan ikke forstå hvordan disse begrepene kan forstås annerledes eller tolkes subjektivt fra sak til sak. Selv om rammetillatelsen for bygget ble gitt tilbake i 2007, må ansvarlig myndighet nå gripe fatt i dette og vurdere hele saksbehandlingen som har vært gjort i denne saken. Dette vil også være viktig for oppfattelsen og anvendelsen av disse begrepene i fremtiden. Under er illustrasjoner av forståelsen av begrepene. Se også vedlegg: Veileder grad av utnytting.

4 3. Trappehus for nærme vei Trappehuset mot nordøst og på byggets forside er diskutert i forrige vedtak, der man har kommet til følgende konklusjon: Man er noe i tvil om trapp i dette tilfellet går inn under betegnelsen mindre utspring, men har etter konkret vurdering kommet til at så er tilfelle for omsøkt trapp. Trappehuset er laget i massiv betong, både selve den bærende konstruksjonen og trappene, og må derfor regnes som en fast del av byggets fasade. Funksjonen er jo også helt klart en viktig del av byggets karakter. På tegninger fra arkitekt fremkommer det at trappehuset ligger svært nærme ytterkant kjørebane, etter nærmere studier av tegninger faktisk kun rundt 1,5 meter (3 meter er fra senter trappehus til ytterkant kjørebane). Dette må være i strid med reguleringsplanens 2 punkt 2.3 Byggegrenser. Dette kan ikke være en skjønnsmessig vurdering, men kun en ren forståelse av tegninger. Dette leder igjen til neste punkt om generell trafikksikkerhet i området. 4. Generell trafikksikkerhet i området Trappehusets plassering på hjørne fasade mot inn/utkjørsel garasje, og plassering nesten kloss i vei/ytterkant kjørebane (ca 1,5 meter) er også et viktig spørsmål om trafikksikkerhet i området. Dette er en privat blindvei der barn leker! Sikten ved inn/utkjørsel er dårlig og vil skape trafikkfarlige situasjoner. Jeg ber om at dere ser på bestemmelsene i reguleringsplanens 2 punkt 2.3 Byggegrenser og på bakgrunn av dette omgjør vedtaket om tillatelse til trappehus kloss i vei. 5. Utseende/estetikk og utnyttelse felles uteoppholdsarealer Som tidligere nevnt har jeg fått indikasjoner på at totalt 3 nye parkeringsplasser av de 4 nye påkrevde plassene (pålagt i Delvis omgjøring av vedtak etter klage ) skal plasseres utvendig og ikke i parkeringsetasje. Minimum 2 av disse skal plasseres på kunstig voll mot vest ved byggets fasade. Jeg har også fått indikasjoner på at dette medfører delvis bortfall av planlagt lekeplass. Uansett innskrenkes fellesareal/grøntareal. Tidligere meldte endringer med utvidelser av bygg og parkeringsetasje, samt nå opprettelse av flere nye parkeringsplasser utenfor huset gir et helt annet bygg enn det som rammetillatelsen omfattet. Byggets nye størrelse og endret bruk av fellesarealer gir oss naboer vesentlige ulemper i forhold til estetikk. I stedet for å ha lekeplass/grøntområde mot våre eiendommer får vi nå parkeringsplasser. Arkitekt og utbygger har underveis endret bygget uten å ta høyde for og planlegge konsekvenser for parkering og fellesareal. Dette vitner om dårlig planleggig og en dårlig jobb, som går utover oss naboer. Estetikk er noe som stadig lekkes sterkere vekt på av kommunene, noe som også er vedtatt av Stortinget gjennom endringer av Plan- og bygnigsloven. Jeg ber om at dere ser alle endringene og tilpasningene på bygget, da særlig bruk av felles grøntareal kontra parkering i sammenheng med Plan- og bygningslovens 74 punkt 2. Ber også om at utnyttelse av felles uteoppholdsarealer vurderes etter reguleringsplanens 2 punkt 2.1 ref eventuelt bortfall av lekeplass.

5 6. Utregning av BYA for det nye bygget på fradelt tomt Når grunneiendommen nå er fradelt og det omsøkte bygget står på egen tomt (10/853) er jeg svært usikker på om byggets holder seg innefor pålagt BYA i reguleringsplanen (30% for område B-E4). Etter mine beregninger er grunnflaten på bygget rundt 550 kvm, dette uten alle bygningsdeler som går utover terreng og areal under utkragede bygningsdeler. For gjeldende bygg er slike bygningsdeler som SKAL regnes med i BYA: - Trappehus - Utvendige trapper - Svalgang - Terrasser som er under 5 meter målt i høyde fra omkringliggende terreng - Utomhus parkering - Evt bosshus Jeg og vi har aldri blitt informert om arealer og størrelser, kun kotehøyder. Et tenkt regnestykke basert på antakelser: Grunnflate bygg: 550 kvm Terrasser utover terreng: 40 kvm Svalgang fasade: 80 kvm Trappehus: 5 kvm Utvendige trapper: 20 kvm Utvendig parkering (totalt 6 plasser x 15 kvm): 90 kvm Bosshus: 5 kvm TOTAL BYA KVM: 790 kvm TOTAL BYA %*: 35% *Regnet ut fra et tomteareal på 2273,9 kvm (opplysninger tomt 10/853 på ) Siden det aldri har blitt forelagt meg noen tegninger med arealer verken før eller etter deling av grunneiendom ber jeg om en redegjørelse av dette fra utbygger, samtidig som jeg ber kommunen vurdere BYA i forhold til reguleringsplanens bestemmelser generelt og spesifikt for de bestemmelser som gjelder dette prosjektet og området (område BE-4). Vedlegg 1: Veileder Grad av utnytting Med vennlig hilsen Ørjan Haakonsen