Laksevåg, gnr. 153, bnr. 30 m. fl., Kirkebukten bolig- og næringsområde. Arealplan-id Forslag til detaljregulering, 2. gangs behandling.

Transkript

1 Byrådssak 44/14 Laksevåg, gnr. 153, bnr. 30 m. fl., Kirkebukten bolig- og næringsområde. Arealplan-id Forslag til detaljregulering, 2. gangs behandling. ASRO ESARK Hva saken gjelder: Rambøll AS fremmer på vegne av StorBergen Boligbyggelag og FAV Gruppen AS planforslag for et område i Laksevåg bydel, ved Puddefjorden sør for Laksevåg verft og nord for småbåtanlegget i Kirkebukten. xz Oversiktskart, planområdet er markert med rød linje. Planområdet er 23 daa.området er en del av gamle Laksevåg sentrum. Innenfor planområdet ligger tidligere kommunehuset for Laksevåg, og den tidligere fergehallen, som begge er bevaringsverdige. Videre finnes en dagligvarebutikk, noe næring og noen få boliger. Området grenser i sør øst opp til Kirkebukten og grøntaksen opp mot Damsgård hovedgård. Området foreslås transformert til bolig kvartaler med publikumsrettet næring, d.v.s. kontor og tjenesteyting på bakkeplan. Gaterommene mellom bygningene foreslås som offentlig tilgjengelige og opparbeides i hovedsak som torg og gangareal. Bilatkomst til planområdet er fra Kringsjåveien, via krysset ved Damsgårdsveien nord for planområdet. Samtlige bygg har adkomst til parkeringsetasje/kjeller direkte fra Damsgårdsveien, som ønskes regulert til miljøgate. Parkering for utadrettet publikumsfunksjoner og utrykningskjøretøy er regulert til AS3, som er en parkeringslomme langs miljøgaten Damsgårdsveien. Planforslagets formål er i samsvar med kommunedelplan (KDP) Bergen havn og KPA 2010, men avviker på en rekke områder fra bestemmelsene. Med nybygging og ombygging av eksisterende bebyggelse er det foreslått lagt til rette for ca m 2 bolig eller ca. 107 nye boliger, og totalt inntil 1500 m² forretningsareal. Planforslaget åpner for å bygge på 1-2 etasjer på det tidligere kommunehuset, slik at det totalt blir 7 etasjer. 1

2 For utfyllende beskrivelse vises til fagnotat med vedlegg. Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Fagetaten foreslår flere endringer i planforslaget og bestemmelser. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 7 private merknader, hvorav 5 av merknadene er fra ulike velforeninger/interessegrupper i området, samt 21 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Kravene til størrelse og kvalitet på uteoppholdsareal i KPA og KDP må følges. Bl.a. er det viktig at utearealene ligger på bakkeplan. Eksisterende høyde på kommunehuset må legges til grunn, nybygg må underordne seg denne høyden. Utnyttelsesgraden og byggehøyden må tilpasses områdets karakter. Opparbeidelse av offentlige areal må sikres gjennom bestemmelsene. Det må tilrettelegges for barn og unges interesser i planområdet. Universell tilgjengelighet må ivaretas igjennom planprosessen. Beboere i lokalområdet påpeker dårlig parkeringsdekning i nærområdet, og mener at parkeringsnormen for området må følges. Alternative parkeringsløsninger må gjøres rede for hvordan de kan sikres i plan. Det må tas hensyn til kulturminneverdier i planområdet, deriblant kommunehusets eksteriør og freskene i kommunestyresalen. Det er lite ønskelig med utkraging utover mot sjøareal, den historiske byggelinjen bør følges for nybygg. Tilkomst til sjø må ivaretas for offentligheten. Det er ønskelig med offentlig formål eller næring i første etasje på byggene, som vender ut mot gate. Det er lite ønskelig med lukkede fasader mot sjøen. Offentlige høringsinstanser påpeker at det er uheldig med 3 garasjeinnkjøringer. De er også kritisk til kjøring over torg og gatetun. En må hensynta eiendommen KBA2 bedre ved utbygging på naboeeiendommene, både i forhold til eksisterende og foreslått ny situasjon på KBA2. Nødvendige privatrettslige avtalar mht. adkomstrett må være på plass før gjennomføring av planen. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som plankonsulenten har foretatt etter offentlig ettersyn, fremgår av vedlegg D. Alt planmateriell er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Maksimal byggehøyde for KBA1 og KBA3 er noe redusert. Tilkomst til parkeringskjeller flyttet fra over torg til fra Damsgårdsveien. Det er tatt inn bestemmelser som sikrer ivaretakelse av kommunestyresalen. Det er lagt opp til mindre parkering i KBA3 grunnet lite egnet areal. Uteoppholdsareal tilknyttet gate med brede trapper i KBA3. Det er tatt inn bestemmelser om lek og opphold på torgarealene. Småbåtanlegget i tilknytning til Fergehallen er tatt ut av planforslaget. Utnyttelse og areal for områdene er justert for redusert byggvolum i KBA1 og KBA3, og utnyttelsen er tillagt beregnet areal for utstikkende bygningsdeler. Det er foretatt rettinger i plankart og bestemmelser. Sentrale tema i saken, med fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema og påpeker i fagnotatet er rekke avvik fra overordnede planer. I 2

3 fagnotatet kommenteres hoved-problemstillingene i saken. Merknader og forslag til endringer er innarbeidet i forslag til vedtak. For øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse. Overordnete planer I følge KDP Bergen havn skal Kirkebuktens funksjon som lokalsenter befestes og styrkes. Kommunens levekårsundersøkelser påpeker at Laksevåg er et av de stedene det er spesielt viktig å sikre kvaliteter ved planlegging av nye boligprosjekter. Det er behov for nye prosjekter som kan viderutvikle lokalsamfunnet og skape gode oppvekstsvilkår for barn, slik at folk vil bli boende i området over tid. Fagetatens vurderinger er gjort utfra en sammenstilling av føringer i KPA 2010 og KDP Bergen Havn. Hovedformål Forslagstillers hovedmål er tilrettelegging for transformasjon av området fra næring til område for blandet bebyggelse med en vesentlig andel boliger. Allmennhetens tilgjengelighet til sjøen skal sikres. Det gamle kommunehuset vises med påbygg i 2 etasjer i høyden og parkeringsdekke i gårdsrommet. Eksiterende verksted /båtlager foreslås transformert til nybygg med i hovedsak boliger med parkering i sokkel/underetasje.forslagsstiller ønsker boliger i alle etasjer, også ut mot sjø og offentlig gangareal. Eierforhold Planarbeidet fremmes av to av grunneierne i planområdet. Eierne for øvrig har ikke vært med på utarbeidelsen av planforslaget. Foreslått parkeringsdekke i «kommunehus- kvartalet» kommer i følge fagetaten i konflikt med adkomst, rømmingsvei og vinduer til naboeiendommen (KB2). Det stilles krav i bestemmelsene om at adkomstforholdene er forutsatt løst før rammetillatelse gis. Parkering og adkomst. Parkeringen er forutsatt løst innenfor hvert enkelt felt, med fire avkjørsler/innkjøringer fra Damsgårdsveien med relativt liten avstand mellom seg. Felles garasjeanlegg med én nedkjøring har vært vurdert, men men er forkastet på grunn av områdets grunnforhold og eiendomsforhold. I henhold til kommuneplanens parkeringsbestemmelser mangler det totalt 75 parkeringsplasser. Forslagsstiller forsvarer lav parekringsdekning med god kollektivdekning i Kringsjåveien. Trafikkanalysen som er utarbeidet for området, påpeker imidlertid at asvtand, stigning og trafikksikkerhet til busstopp ikke er ideell. Beboere i nabo-området påpeker at parkeringskapasiteten er sprengt og at det er for lite beboerparkering i området fra før. I alt 23 av 33 offentlige parkeringsplasser vil i tillegg bli fjernet fra området til fordel for torget o_t1. I tillegg vil parkeringsplasser langs Damsgårdsveien bli fjernet om denne opparbeides som miljøgate. I parkeringsnormen er kravet til parkeringsplasser for kontor og forretning/tjenesteyting maksimumstall, og det er lagt opp til at antallet kan vurderes. Det er ikke tatt høyde for kundeparkering i planforslaget, noe som vil vanskeliggjøre etablering av nye publikumsfunksjoner og dermed også grunnlaget for et mer levende sentrum. Fagetaten mener parkeringskravene i Kommuneplanens arealdel må oppfylles selv om disse er maksimumskrav. Parkeringssituasjonen er presset. Etaten fremholdet at kravene kan oppfylles ved å redusere antall boliger ved redusert utbygging, forretning/ kontor i stedet for boliger på gateplan eller ved bygging av større boliger. Uteoppholdsareal for bolig Kravene i KPA 2010 er min 25 m 2 felles uteoppholdsareal pr boenhet. Arealene skal ha gode solforhold, være støyskjermet og maks 25% av arealet skal ligge på tak. Inntil 50 % av arealet kan dekkes av nærliggende offentlge arealer park, gatetun eller tilsvarende med god trafikksikker tilgjengelighet. Minimum 25 % skal ligge på bakkeplan. 3

4 Fagetaten påpeker at foreslåtte uteoppholdsarealer oppfyller hverken minimumskravene i KPA 2010 eller kvalitetskravene i KDP for noen av feltene KBA 1, 2 og 3. Arealene er for små, eller for stor del er lagt til takterrasse og oppå dekke. Forslagsstiller viser til offentlig torg og tilgrensende park som kompensasjon for manglende areal i kvartalene. Soldiagrammene viser at solforholdene i gårdsrom på bakkeplan og dekker er mangelfulle. Rekkefølgekrav sikrer opparbeidelse av utoppholdarealene samt fortau som skal gi trygg adkomst til parkområdet. Fagetaten mener at private uteoppholdsarealer på utkragede balkonger på inn til 1 m utover formålsgrensen kan tillates, men forutsetter at fri høyde fra gatenivå økes til 5 m, jfr krav i KP Barn og unges interesser Det er i bestemmelsene tatt inn punkt om opparbeidelse og tilrettelegging for barn og unges lek og opphold på torgene. Fagetaten kan generelt ikke anbefale at store deler av uteoppholdsarealet dekkes gjennom offentlig areal i det aktuelle området. Det påpekes blant annet mulig konflikt mellom trygg og universell adkomst og barns lek, sykling og skating på ramper. Det er tatt inn en bestemmelse hvor det skal dokumenteres tilfredsstillende barnehage og skoledekning i området. Formål Forslagstiller foreslår at fordelingen mellom bolig og kontor/forretning /tenesteyting skal være fleksibel dvs at det kan etableres boliger på gateplan. Fagetaten mener 1. etasje bør forbeholdes publikumsrettede funksjoner og ikke boliger, ut i fra intensjonen om å etablere et lokalsenter. For bedre å imøtekomme kravet til parkeringsdekning og uteoppholdsaral, forelsår fagetaten at entallet boliger reduseres ved å tillate en etasje mindre på det gamle kommunehuset og at det bygges færre, men større leiligheter. Det legges til rette for at den gamle kommunestyresalen kan ivaretas og evt benyttes som bibliotek / forsamlingslokale. Byggehøyder og grad av utnyttelse Foreslåtte kvartaler har en % BRA på 420% og 515 %, sammenlignet med kommuneplanens bestemmelser om maksimal utnyttelsesgrad på 250 % BRA i lokalsenterområder. Planforslaget legger til rette for at kommunehuset kan bygges på med to etasjer i høyden. Den høye utnyttelsen vanskeligjør tilstrekkelig parkeringsdekning og oppfylling av krav til felles uteoppholdsarealer Fagetaten mener utnyttelsen er for høy og foreslår bl.a. at påbygg på kommunehuset reduseres fra to til en tilbaketrukket etasje. Videre påpekes at nybygg bør underordne seg kommunehusets høyde og volum. Krav til antall parkeringsplasser og størrelse på uteareal kan reduseres noe ved å legge til rette for færre, men større leiligheter. Solforhold Høy utnyttelse, trange gårdsrom og gater gir dårlige solforhold på uteoppholdsarealene og fasader. Fagetaten påpeker spesielt gateløpet mellom KBA3 og KBA2. Gatebredde med dagens bygning vil bli 4 m. Ved riving og nybygg vil avstanden kunne økes til 8 m. Det henvises til manglende hensyn til bestemmelse i KPA2010 om at «Gesimshøyde skal være maksimalt 110% av byrommenes bredde». 4

5 To utsnitt av sol-/skyggeillustrasjoner ved 20.juni kl 18. Illustrasjonen til venstre viser KBA2 med eksisterende situasjon, og til høyre med planlagt ny situasjon for KBA2. Estetikk Det tidligere kommunehuset på Laksevåg ble bygget i etapper mellom 1958 og Etter fagetatens vurdering har bygningen arkitektonisk verdi som tidstypisk administrasjonsbygg, med mange originale bygningsdetaljer intakt. Rollen som tidligere kommunehus gir også bygningen kulturhistorisk viktighet. Fagetaten mener en ombygging/ endring av bygget må skje med respekt for byggets egenart. I tillegg må den gamle kommunestyresalen ivaretas på en respektfull måte. Kommunehuset og den gamle fergehallen er på plankartet vist med hensynssone bevaring kulturmiljø Bestemmelsene sikrer hensyn til kommunehusets dominerende betydning, arkitektur og fasader, og da særlig ut mot Damsgårdssundet. Trafikkforhold Planforslaget har adkomst via Damsgårdsveien som i følge bestemmelsene skal opparbeides som miljøgate. Trafikkanalysen viser at foreslått utbygging vil medføre økt trafikk i Damsgårdsveien mot sentrum, dette pga svingerestriksjoner i krysset Kringsjåveien Damsgårdsveien. Fagetaten vurderer trafikkøkningen i miljøgaten som problematisk. Småbåtanlegg Eksisterende båthavn ved Fergehallen er tatt ut av planforslget og ny småbåthavn lagt ligger fortsatt inne etter at planen var på høring. Fagetaten påpeker at eksisterende småbåthavn må inn igjen i planen og forslag til ny båthavn må ut under henvisning til anbefalingene i bystyresak 168/11 «Strategi for planlegging og bruk av Bergens kyst- og sjøområder til småbåthavner, båtutfart og friluftsliv på sjøen». Universell utforming I planforslaget legges det til rette for universell tilgjengelighet med unntak av ene takterrassen i KBA3. Fagetaten mener det er viktig at universell tilgjengelighet i alle deler av et nybygg må sikres. Dette kan håndteres i forbindelse med byggesaksbehandlingen. Fagetatens konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet (bolig, kontor, forretning og tjenesteyting). Generelt finner fagetaten at utnyttelsesgraden for området er for høy. Intensjonen om å etablere blandet sentrumsformål følges ikke opp i tilstrekkelig grad, da det primært legges opp til boligformål. Fagetaten mener at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: - Redusere høyder på KBA1, til å kun tillate 1 etasje påbygg fløyen mot Damsgårdssundet. - Andel familieleiligheter må opp, fagetaten foreslår at min. 50 % av leilighetene skal være større enn 85 m². - Ikke boligformål i 1.etasje for KBA1, KBA2 og KBA3. Dette for å bygge opp under området som et lokalsenter med urbane kvaliteter. 5

6 - Småbåtanlegg SA1 utgår, og småbåtanlegg i forbindelse med Fergehallen (felt F/K) inntas, som vist i plankart datert ved offentlig ettersyn. - Terrasser/balkonger tillates utkraget over vist formålsgrense med maksimalt 1 m fra fasadeliv, og min. 5 m fri høyde fra gatenivå. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. I tillegg vil fagetaten oppfordre forslagsstiller til å tilrettelegge for en større avstand mellom bygg KBA2 og KBA3, og at forholdet mellom høyde og gaterom følger anbefalingene i KPA2010 (110 %). Byrådets kommentar Fagetaten har foretatt en grundig gjennomgang av plansaken og påpeker i fagnotatet en rekke vesentlige mangler, som de mener må endres. Byrådet ser positivt på en fortetting med boliger i området fordi området ligger nær Bergen sentrum, det vil styrke gamle Laksevåg som er levende lokalsenter og et attraktivt boligområde. Historisk sett har stedet vært et kommunesenter med kirke, service og butikker. Området er fortsatt et møtested for bydelen med en attraktiv bydelspark, kirke, barnehage, lokalbutikk og flere lokale lag og organisasjoner holder til her. Selv om området ligger i gangavstand (ca 800m) fra Laksevåg senter med et større kjøpesenter, anbefaler byrådet at det legges til rette for en videreutvikling av området som et lokalsenter med arbeidsplasser, service og tjenester for tilgrensende boligområde. Damsgårdsgaten har i dag mange ledige butikklokaler. Byrådet mener at det er viktigst å få inn nye forretninger og aktiviteter mot Damsgårdsgaten. For å skape liv er det viktig å samle aktivitetene og ikke spre dem. Prioritering av publikumsrettede funksjoner i Damsgårdsgaten, må derfor være et krav i bestemmelsene. Byrådet deler følgelig ikke fagetatens forslag om krav om publikumsrettede fasader mot alle sidegater og sjøen. Om forretningsarealer spres rundt i sidegatene kan det bli vanskelig å fylle lokalene med ønskede funksjoner. Byrådet mener derfor man kan være fleksibel når det gjelder utvikling arealene i 1.etasje langs de øvrige fasadene i sidegatene, men det forutsettes at disse bygges med en takhøyde på min 4 m. Planforslaget inngår både i KPA 2010 og KDP Bergen havn. Fagnotatet legger til grunn at området defineres som lokalsentertype 2 i henhold til KPA 2010, slik at Laksevåg senter lenger vest opprettholder sin status som sentertype 1. Byrådet er innforstått med at planforslaget er vesentlig i strid med begge disse planene når det gjelder grad av utnytting, byggehøyder, krav til uteoppholdsareal og parkering, som redegjort for innledningsvis. Beboerne i tilgrensende tette trehusområde, protesterer mot byggehøyden, mangelen på parkeringsplasser i området, og fare for økt fremmedparkering. Tilkomst til sjø er viktig for lokalområdet. Dette blir langt på veg imøtekommet ved etablering av gangveg/ brygge foran de nye boligkvartalene. Foran B/F er det allerede etablert en promenade langs sjøen, men det vurderes som uheldig at gangveien ikke er regulert som offentlig forbindelse mellom de nye boligkvartalene og parken. I flere merknader er det påpekt ønske om et offentlig forsamlingslokale for lokalområdet og ønsket om bibliotek i den tidligere kommunestyresalen. Kommunestyresalen med freske av Bjørn Tvedt Foreliggende planforslag har en langt høyere utnyttelse til boligformål enn det som er vanlig å anbefale om man ønsker å skape et godt bomiljø, spesielt når området har dårlige solforhold, mangler gode uteoppholdsarealer og har sterk underdekning av parkeringsplasser. Aldersgruppen 5-12 år finner sjelden store utfordringer i uteareal på takterrasser og i mørke gårdsrom uten sol. I dette tilfellet kan tilliggende park i Kirkebukten til en viss grad kompensere for dette, men dette området betjener et relativt stort 6

7 boligområde. Illustrasjonene viser at gårdsrommet i KBA1 og gatetun o_gt har nesten ikke sol og gatetunet vil få en gatebredde før utbygging av KBA2 på 4 m og ved nybygg 8 m. Fagetaten mener at gatetunet bør utvides. Byrådet foreslår at gatetunet i stedet endres til gangveg og at uteoppholdsareal til KBA1 i hovedsak løses på takterrasser selv om man da kommer ned i under 10 m 2 pr bolig (kravet er 25 m 2 /bol). KBA3 legger til rette for 46 boliger og 48 parkeringsplasser, d.v.s at det er mer enn en parkeringsplass pr bolig. KBA1, Kommunehuset, (uten fagetatens forslag til redusert utbygging) viser 57 boliger og 31 parkeringsplasser. Om man følger fagetatens anbefaling om mindre påbygg vil boligtallet reduseres. Det kan tilføyes at prosjektet legger til grunn at 23 eksisterende offentlige parkeringsplasser forutsettes fjernet til fordel for offentlig torg o_t1. Selv om man er innforstått med at prosjektet i KBA1 med dette har lavere krav til parkeringsdekning enn KBA3, samtidig som det vil medføre økt parkering i tilgrensende boligområde (98plasser), kan mangel på parkeringsplasser etter byrådets vurdering aksepteres ut fra følgende: 1) området har relativt god kollektivdekning i Kringsjåvegen, 2) forslagstiller har foreslått å legge til rette for el-bil parkering med ladestasjon og bildeleordning 3) planarbeidet med boligsoneparkering i tilgrensende boligområde forseres. Det vises her til at bystyret i b.sak 190/10 har bestilt en sak om boligsoneparkering: Bystyret ber byrådet snarest om å fremme sak om utvidelse av boligsoneparkering, for å skjerme bomiljø, redusere fremmedparkering, øke fremkommelighet for nyttetrafikk og gi grunnlag for finansiering av boligparkeringsanlegg. Byrådet vil dette halvår legge fram en sak om dette feltet. Der vil det blant annet drøftes hvilke boligområder som skal utvikles for boligsoneparkering, rammer for disse og prioritering/gjennomføring. Det kan være aktuelt å utvikle boligsoneparkering i flere området enn det man så langt har vurdert, etter modell fra eksisterende boligsoner, blant annet som et tiltak mot utstrakt fremmedparkering. Dette kan således være aktuelt i nærområdet til denne plansaken. Fagetaten påpekte ved offentlig ettersyn at det i Bergen kommunes rapport Småbåthavner, båtutfart og friluftsliv på sjøen (b.sak 168/11) ikke er anbefalt etablering av nye småbåtanlegg i området. I saken ble en utvidelse av det eksisterende småbåtanlegget til Merkur båtforening vurdert til å ha negative konsekvenser for tilgrensende parkområde. Da det også er planer om etablering av en badestrand ved kirkeparken foreslår byrådet at foreslått båthavn utenfor KBA 1 tas ut, mens eksisterende småbåtanlegg foran den gamle fergehallen tas inn igjen i planen. Planer som er i vesentlig konflikt med gjeldende kommuneplan og kommunedelplan bør generelt ikke fremmes, da de ofte medfører uheldige sidevirkninger og uforutsigbarhet for eksisterende beboere og virksomheter. Byrådet anbefaler likevel at foreliggende plan i dette tilfellet vedtas med foreslåtte endringer, da konsekvensene er kjente og tiltaket vurderes å medfører større fordeler enn ulemper. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens er det bystyret som vedtar reguleringsplaner. Komite for miljø og byutvikling avgir innstilling i saker. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1. Laksevåg, gnr. 153, bnr. 30 m.fl., Kirkebukten bolig- og næringsområde, Detaljregulering. Arealplan-ID ,vist på plankart sist datert , med følgende endringer: 7

8 a) Høydene på KBA1 reduseres til eksisterende høyder (for fløyene mot Damsgårdsallmenningen, mot Damsgårdsveien og på Rødt tårn.) b) Fløy mot Damsgårdssundet (mot sjø) reduseres tilsvarende 1 etasje, til k.+ 21,5. c) Småbåtanlegg f_sa tas ut, og småbåtanlegg i tilknytning til Fergehallen (F/K) tas inn, jf. plankart ved offentlig ettersyn ( ). Eksisterende anlegg gis betegnelsen f_sa1 d) o_gt endres til o_g4 2. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert , med følgende endringer: a) Nytt punkt 5.1.4: «Det tillates ikke etablert boliger i 1.etasje mot Damsgårdsveien i KBA1, KBA2 og KBA3. Første etasje i alle bygg skal ha høyde min 4 m» b) Nytt punkt 5.3.9: «Min. 50 % av leilighetene i KBA1 3 skal ha et bruksareal (BRA) større enn 85 m²». c) Punkt endres til: «Terrasser/Balkonger vil bli detaljert ved rammesøknad og tillates utkraget over vist formålsgrense med maksimalt 1 m fra fasadeliv og skal ha minimum 5 m fri høyde fra gatenivå. Dette gjelder fasade mot sjø, mot Damsgårdsveien og mot Fergehallen». d) Pkt endres til «Privat uteoppholdsareal forutsettes dekket gjennom opparbeiding av private balkonger på min 7 m2 for de respektive boenhetene. Der dette ikke lar seg løse av bevaringshensyn, må arealet avsettes på takterrasse» e) Endring av punkt Endres til: «KBA3 kan krage 1 meter ut over gangareal o_g3. Min. høyde over gangareal skal være 5 m». f) Endring av punkt 6.5.3: Endres til: «KBA3 kan krage 1 meter ut over gangareal o_ft6. Min. høyde over gangareal skal være 5 m». g) Tekst i punkt utgår: «f_sa er et fellesanlegg for med inntil 16 plasser for eiendommen innenfor felt KBA1, og kan kun disponeres av denne». Ny tekst i 7.1.1: «f_sa1 kan nyttes til småbåtanlegg i samsvar med eksisterende bruk». h) Punkt utgår: «Følgende arealer skal være felles for angitte eiendommer: f_sa er felles for KBA1» 3. Plankart med tilhørende bestemmelser revideres i samsvar med forannevnte før bystyrets vedtak kunngjøres. 4. Det skal innfor planområdet legges til rette for bildeleordning og parkering for el-bil samt ladestasjon for el-bil. 5. Plan for boligsoneparkering i tilgrensende boligområde skal prioriteres. Dato: 13. februar 2014 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. 8

9 Ragnhild Stolt-Nielsen byrådsleder Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: 1. Fagnotat datert A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert , E. Illustrasjoner, snitt, solskygge, etasjeplaner, fotomontasjer datert , F. Solstudie eksisterende situasjon KBA2 datert G. Trafikkanalyse datert , H. Kulturminnegrunnlag datert , I. Marinarkeologisk rapport datert , J. Stiftelsen Bergen sjøfartsmuseum sluttbrev, datert , K. VA-rammeplan datert , L. VA-rammeplan kart datert , M. Støysonekart, N. ROS-analyse datert , O. Veirett KBA1, P. Veirett KBA1, 9