REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: /18 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: THHE Dato: LAKSEVÅG, GNR. 153, BNR. 30 M.FL., KIRKEBUKTEN BOLIG- OG NÆRINGSOMRÅDE, DETALJREGULERING. PLANNUMMER FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget Rambøll AS (konsulent) fremmer på vegne av StorBergen boligbyggelag og FAV Gruppen AS (forslagsstiller) planforslag for et område i Laksevåg bydel, ved Puddefjorden sør for Laksevåg verft og nord for småbåthavnen i Kirkebukten. Laksevåg senter S9 xz Planområdet Merkur båtforening Kringsjåveien Puddefjordsbroen Oversiktskart, planområdet er markert med rød linje. Planområdet er 23daa og omfatter område bs2 i kommunedelplan Bergen havn (KDP), hvor området er avsatt til blandet sentrumsformål. Atkomst til planområde er fra Kringsjåveien, via Damsgårdsveien. Dagens bebyggelse innenfor planområdet består av kombinert forretning og bolig samt en enebolig (B/F), det tidligere kommunehuset på Laksevåg (K/B/A1), mindre næringsbygg kombinert med noe bolig (K/B/A2 og 3) og den gamle Fergehallen (F/K). I Damsgårdsveien 217 (felt K/B/A3) ønsker StorBergen Boligbyggelag å bygge et boligkompleks med noe næringsareal i første etasje mot gaten. Det foreslås en u-formet boligblokk over en -to etasjes sokkel med næring, parkering og bolig mot sjøen, totalt 6 etasjer.

2 FAV Gruppen foreslår å bygge om deler av det tidligere kommunehuset i Damsgårdsallmenningen 1 (felt K/B/A1) til bolig. Det foreslås samtidig å bygge på 1-2 etasjer, slik at det totalt blir 7 etasjer. Eierne av eiendommen med felt K/B/A2 har ikke vært med under planarbeidet. Her foreslås det å regulere deler av eiendommen med en bygning på 3 etasjer. Den tidligere fergehallen eies av Alvøen og Laksevåg Røde Kors (felt F/K). Bygget vurderes å være verneverdig og reguleres som det står, med hensynssone kulturmiljø. Det foreslås å regulere inn et eksisterende småbåtanlegg (SA1) og regulere inn en et nytt (SA2) utenfor K/B/A1. Damsgårdsveien 205/207 og Damsgårdsalmenningen 2 (felt B/F) reguleres som det står i dag, med bolig og forretning. Alle byggeområdene foreslås nå regulert til kombinerte formål. Det innebærer bolig, forretning, kontor og tjenesteyting. Med nybygging og ombygging av eksisterende bebyggelse er det foreslått lagt til rette for ca m 2 bolig eller ca. 100 nye boliger. Det foreslås en begrensing på maksimalt 1500m 2 forretningsareal i tillegg til dagens forretning i felt B/F. Parkering er foreslått løst innen hvert delfelt i planforslaget. Uteoppholdsarealene for boligene foreslåes lagt på tak eller dekke uten terrengkontakt. Det foreslås å etablere sammenhengende offentlig gangareal/brygge langs sjøen. Damsgårdsveien reguleres med bredde og fortau slik om at den skal kunne opparbeides som miljøgate. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmateriellet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet (blandet sentrumsformål) i planforslaget, men finner at forslaget ennå ikke gir det rette svaret hva gjelder blant annet utnyttelsesgrad. Nedenfor følger våre kommentarer til utvalgte tema som fagetaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Overordnede planer I den gjeldende kommuneplanens arealdel (KPA2006) ligger planområdet innenfor generelt byggeområde. Planområdet er også regulert i kommunedelplan Bergen havn (KDP) planid , vedtatt I KDP er planområdet satt av til blandet sentrumsformål, hvor det heter at Kirkebuktens funksjon som lokalsenter skal befestes og styrkes. I forslag til ny kommuneplan KPA2010, som ble vedtatt i bystyret , men ikke er rettskraftig grunnet innsigelser, ligger planområdet innenfor formål bebyggelse og anlegg. I plansaker forholder fagetaten seg til KPA2010, da denne gir de nyeste politiske føringene for byutvikling i Bergen. KDP gir lite føringer for planområdet utover en intensjon om blandet sentrumsformål i området. Imidlertid er ikke området regulert til lokalsenter i KPA, heller ikke i KPA2010 som er vedtatt etter KDP. Angående forholdet mellom kommuneplanen og kommunedelplaner gir KPA2010 pkt. 2 følgende føring; Kommunedelplaner vedtatt før kommuneplanens arealdel skal fortsatt gjelde, men suppleres av kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer der tilsvarende tema ikke er behandlet i kommunedelplanene. Side 2 av 14

3 I det kommende er fagetatens vurderinger gjort utfra en sammenstilling av KPA og KDP, og den vurdering at overordnede planer angir området som et lokalsenter. I KPA er S9 avsatt som lokalsenteret på Laksevåg, planområdet vurderes således som høyst et lokalsenter type 2. KPA gir følgende føring for lokalsenter type 2; innenfor lokalsentrene definert som type 2 anbefales kun en beskjeden fortetting. I tillegg ønsker fagetaten å trekke frem kommunens levekårsundersøkelser hvor Laksevåg er et av de stedene det er spesielt viktig å sikre kvaliteter ved planlegging av nye boligprosjekter. Det er behov for nye prosjekter som tilfører lokalsamfunnet kvaliteter og gode oppvekstsvilkår for barn, slik at folk vil bli boende i området over tid. Således vurderer fagetaten det som spesielt viktig at ny bebyggelse i tilpasses nærområdet og at gode uteoppholdsarealer med tilfredsstillende solforhold sikres i planområdet. Hovedformål Formålet med planarbeidet er å legge til rette for intensjonen i KDP Bergen havn, hvor området er satt av til blandet sentrumsformål. Plangrensen omfatter hele felt bs2 i KDP, hvor det stilles krav om samlet reguleringsplan. Felt B/F viser eksisterende bebyggelse i feltet, og det foreslåes ingen endringer her. KDP åpner for maksimalt 1500m 2 forretning i området bs2. Det er allerede etablert en forretning i felt B/F i planområdet. I planforslaget åpnes det for å etablere 1500m 2 innenfor feltene K/B/A i tillegg til det eksisterende forretningsarealet i felt B/F. Fagetaten er positiv til at en ønsker å følge intensjonen i KDP, og tilføre nye boliger i området. Slik planforslaget nå foreligger følges imidlertid ikke KPA eller KDP føringer for lokalsenterområder. Fagetaten kan således ikke gi sin faglige tilslutning til forslaget. Eierforhold Planarbeidet er initiert av to av grunneierne i planområdet, eierne av felt K/B/A1 og K/B/A3, eierne av øvrige felt har ikke vært med på utarbeidelsen av planforslaget. Etter fagetatens vurdering bærer forslaget preg av eierforholdene i planområdet og KDPs intensjonen om en helhetlig planlegging av felt bs2 er ikke tilfredsstillende løst. Parkering I gjeldende parkeringsnorm ligger området i indre by sør og vest, med det følger krav om parkeringsdekning på 1,2 plasser pr. 100m 2 boligareal. I vedtatt, men ikke rettskraftig, KPA2010 ligger planområdet i sone P2. Det tilsvarer en p-dekning på 1,2-1,4 plasser pr. 100m 2 boligareal. I planforslaget er det foreslått ulik parkeringsdekning for hvert enkelt felt i planen. Slik planforslaget nå foreligger, tilfredsstilles ikke gjeldende parkeringsnorm for området. Parkeringsdekningen er videre kommentert under avsnittene for hvert felt. I planforslaget forutsettes det at parkeringen løses innenfor hvert enkelt felt. Spesielt for feltene K/B/A1-3 vurderes dette som en lite hensiktsmessig løsning da det fører til tre avkjørsler/innkjøringer med relativ liten avstand mellom. Fagetaten vurderer foreslåtte parkeringsløsninger som plasskrevende og lite hensiktsmessig utnyttelse av areal. Planbeskrivelsen kap. 7.9 omhandler parkeringsløsningene i planforslaget. Her avskrives felles garasjeanlegg med én nedkjøring på grunn av områdets grunnforhold og mangel på råderett over felt K/B/A2. Videre argumenteres det for en lavere parkeringsdekning enn normens krav Side 3 av 14

4 med begrunnelse i planområdets tilgjengelighet til kollektivtrafikk og at gjesteparkering og HC-parkering kan foregå på de offentlige parkeringsplassene i nærheten. I merknader fra beboere i området påpekes det at det er for lite parkeringsplasser i området i dag. Det uttrykkes ønske om etablering av nye parkeringsplasser for eksisterende boliger i området. Fra planområdet er det ca. 350m til nærmeste busstopp, og kollektivtrafikktilbudet i Kringsjåveien vurderes som godt med hyppige avganger til sentrum. Tilbudet gir imidlertid ikke den variasjonen som tilbys i sentrumskjernen, og fagetaten kan vanskelig anbefale en parkeringsdekning tilsvarende sentrumsnormen eller lavere i planområdet. Sett i lys av nevnte forhold vurderer fagetaten det som riktig å følge parkeringsnormen for området, med 1,2 p- plass pr. 100m 2 bolig. Uteoppholdsareal for bolig Punkt 5.7 KDP gir føringer for uteoppholdsareal for boliger i planområdet. I arealplanlegging og ved søknad om tiltak skal byggeområdene disponeres og nye bygg utformes slik at det oppnås gode private og felles utearealer. Alle boenheter skal ha tilgang til utendørs oppholdsarealer av tilstrekkelig størrelse og kvalitet. Oppholdsarealet skal ha gode solforhold, og støynivået skal ikke overstige 55 dba. Maksimum 25 % av felles uteoppholdsareal kan ligge på tak. Det er ikke stilt minimums krav til størrelsen på private og felles uteoppholdsarealer i KDP. I tabellen under følger en oversikt over minimum arealkravene i KPA2006 og KPA2010. Krav til uteoppholdsareal for leilighetsbygg og blokker: KPA2006 KPA2010 Privatareal pr. boenhet i byggeområder 6m 2 7m 2 Fellesareal pr. boenhet i byggeområder 25m 2 30m 2 Privatareal pr. boenhet i lokalsenterområder 6m 2 7m 2 Fellesareal pr. boenhet i lokalsenterområder 25m 2 25m 2 I bydelssentra og senterområder langs bybanen åpner KPA for at inntil 50 % av fellesarealene kan dekkes av nærliggende offentlige arealer som park, gatetun eller tilsvarende med god trafikksikker tilgjengelighet. I de samme senterområdene kan også inntil 50 % av fellesarealene dekkes av takterrasser/opparbeidet dekke med god tilgjengelighet. Summen av slike arealer kan maksimalt dekke 75 % av arealkravet. Det åpnes imidlertid ikke for tilsvarende løsning i lokalsentrene, og etter fagetatens vurdering er dette ikke en løsning som bør benyttes i dette planområdet. I planforslaget er det foreslått en generell bestemmelse for hele planområdet 1.9: Dersom ikke annet er nevnt for det enkelte felt, skal det for boligdelen være tilgang til min 20m 2 uteoppholdsareal pr. boenhet. Inntil 50 % kan dekkes i nærliggende offentlige arealer som park, torg eller lignende. Inntil 50 % kan dekkes av takterrasser/opparbeidet dekke. Dette tilsvarer 10m 2 felles uteoppholdsareal pr. boenhet på takterrasse, resten av arealet kan dekkes av nærliggende park. Det stilles ikke minimumskrav til private uteoppholdsarealer, eller krav om at deler av fellesarealene skal opparbeides med terrengkontakt. Som argument for å åpne for et minimumskrav på 10m 2 felles uteoppholdsareal pr. boenhet på takterrasse, vises det til nærliggende park, torg og foreslått promenade. Fagetatens kommentar til dette er at av disse arealene er det kun promenaden som er nytt offentlig areal i området, torgene og nærliggende park er allerede offentlige arealer i dag. Side 4 av 14

5 Slik planforslaget nå foreligger, oppfylles hverken minimumskravene i KPA eller kvalitetskravene i KDP. Uteoppholdsarealene er ytterligere kommentert under avsnittene for hvert felt. Barn og unges interesser I planbeskrivelsen vises det til at barn og unges interesser ivaretas ved å legge til rette for nye uteoppholdsarealer og trafikksikker tilkomst til park. Det stilles imidlertid ikke krav til at det skal opparbeides utearealer spesielt tilpasset barn. KPA2010 gir retningslinjer om at det ved etablering av 8 opp til 40 boenheter utenfor senterområder skal etableres en småbarnslekeplass på minst 100m 2. Etter fagetatens vurdering må planforslaget sikre arealer spesielt tilpasset barn, det må således legges til bestemmelser som stiller krav til uteoppholdsarealer tilrettelagt for barn. Det påpekes i planbeskrivelsen at Laksevåg og Årstad har en begrenset barnehagekapasitet. Videre vises det til at det bygges flere barnehager i området, slik at en forventer at dette ikke vil være et vedvarende problem. Fagetaten ber imidlertid om at det tas inn en reguleringsbestemmelse om at det ikke kan gis rammetillatelse/tillatelse til nye boliger før det kan dokumenteres tilfredsstillende barnehagedekning i området. Hva angår skole viser forslagsstiller til at Holen kombinert ungdoms- og barneskole forventes å ha brukbar kapasitet fremover. Støy Det er ikke utarbeidet støyrapport i forbindelse med dette planarbeidet. I 2010 ble det imidlertid utarbeidet støyrapport for verftsområdet nordvest for planområdet, se vedlegg R. Denne viser at støy fra vegtrafikk i Damsgårdsveien vil føre til at bygningenes vestvendte fasader vil ligge innenfor gulstøysone, med støy over 55dB. Det vises også at nord i planområdet vil fasadene ligge innenfor gulstøysone for støy fra verftsvirksomheten. I reguleringsbestemmelsene er det foreslått en bestemmelse som krever tiltak først når støynivået overskrider 65dB, dvs. at det kreves tiltak først når støyen går over i rødstøysone. Iht. KPA2010 skal det ved støynivå over 55dB dokumenteres at alle boenheter blir gjennomgående og får lavere støynivå en L den = 55dB på stille side. Minst halvparten og minimum 1 av soverommene i hver boenhet skal ha vindu mot stille side. I lokalsenterområder er maksimalt støynivå for hvor det kan bygges boliger hevet fra 65dB til 70dB, etter fagetatens vurdering vil imidlertid ikke det si at det ikke stilles kvalitetskrav til boligene før støynivået når 65dB. Fagetaten ber således om at endres til følgende ordlyd; Alle nye boliger i planområdet skal støyisoleres slik at innendørs støynivå holdes innenfor gjeldende støyforskrifter. Uteoppholdsarealer skal ha et støynivå under 55 db. Boenheter som har støynivå over 55dB ved fasade skal være gjennomgående, med minst halvparten og minimum 1 soverom mot stille side. Boenheter som får soverom eller stue på støyutsatt side skal ha balansert ventilasjon. K/B/A1 Kommunehuset: I planforslaget er det gamle kommunehuset på Laksevåg foreslått med kombinert formål; bolig, kontor, tjenesteyting og forretning. Det settes krav om minst 700m 2 skal benyttes til kontor, forretning eller tjenesteyting. Salen med fresken av Bjørn Tvedt skal bevares i den forstand at det ikke tillates irreversible inngrep i interiøret eller tilhørende fasade, salen skal nyttes til kontor eller forretning. Det foreslåes parkering i byggets underetasje og under dekke inne i gårdsrommet. I tillegg foreslåes det å bygge på en og to etasjer på bygget. Side 5 av 14

6 Kulturminneverdier Det tidligere kommunehuset på Laksevåg ble bygget i etapper mellom 1958 og Etter fagetatens vurdering har bygningen arkitektonisk verdi som tidstypisk administrasjonsbygg, med mange originale bygningsdetaljer intakt. Rollen som kommunehus gir også bygningen kulturhistorisk viktighet. Den dekorerte bystyresalen tydeliggjør bygningens tidligere betydning både i interiøret og i fasaden. Etter fagetatens vurdering innehar det gamle kommunehuset på Laksevåg både arkitektoniske og kulturhistoriske verdier. Rådet for byforming og arkitektur har uttalt seg til planforslaget og peker på at dette bygget representerer god og tidstypisk 50-tallsarkitektur. En ombygging/ endring av bygget må skje med respekt for byggets egenart. I dette tilfellet må bygningens hesteskoform bevares, og ikke utbygges til en lukket kvartalsstruktur. I tillegg må den gamle rådhussalen ivaretas på en respektfull måte. Etter fagetatens vurdering må planforslagets bestemmelser suppleres for å sikre at bygningenes kulturminneverdier blir ivaretatt i videre prosjektering. Uteoppholdsarealer Slik planforslaget nå foreligger, åpnes det for at store deler av eksisterende bygningsmasse samt evt. påbygde etasjer kan omgjøres til leiligheter. I innlevert materiell er det skissert en løsning med 43 leiligheter i eksisterende bygning og 18 leiligheter i påbygde etasjer, tilsammen 63 leiligheter. For feltet er det foreslått en bestemmelse som setter krav til at det skal etableres min. 10m 2 felles uteoppholdsarealer på tak pr. bolig. Resten kan dekkes i nærliggende torg/park. Det stilles ikke krav til private uteoppholdsarealer pr. boenhet. Minimumskravene i KPA eller kvalitetskravene i KDP tilfredsstilles ikke, da alt areal forutsettes dekket av takterrasser. Forslagsstiller viser til KPA2010 hvor det under pkt. 10 heter for eksisterende bygninger hvor det kan oppstå konflikt med bevaringshensyn og bystrukturen generelt skal kravene til uteoppholdsareal, bodareal og andre eksisterende forhold som ikke fysisk endrer eller strider mot hensiktsmessigheten kunne fravikes. Dette gir imidlertid ikke argumentasjon for å bygge på to etasjer boligareal på et eksisterende bygg hvor kravene til uteoppholdsarea ikke kan oppfylles for den eksisterende strukturen. Fagetaten ser at begrensninger i eksisterende struktur kan gjøre det vanskelig å opparbeide uteoppholdsarealer som tilfredsstiller alle kravene i KPA og KDP, og at bevaring av kulturminneverdiene i eksisterende bygning kan gjøre det vanskelig å innpasse balkonger i fasadene. Fagetaten kan imidlertid ikke anbefale de foreslåtte løsningene i planforslaget slik det nå foreligger. Antall leiligheter som kan etableres i eksisterende struktur er avhengig av størrelsen og kvaliteten på de uteoppholdsarealene det er mulig å etablere i bygningen. Parkering For felt K/B/A1 er det foreslått å sette krav om minst 31 parkeringsplasser, det tilsvarer en p- dekning på 0,5 p-plasser pr. 100m 2, dersom maksimalt boligareal i planforslaget realiseres, og ingen parkeringsplasser for næringsarealene. Det tilsvarer en p-dekning på 50 % av det som kreves i sentrumskjernen p-sone P1. Dersom en følger minimumskravet i p-normen på 1,2 p-plasser pr. 100m 2 boligareal i tillegg til maksimalt 4 p-plasser pr. 1000m 2 i næringsareal, vil det slik planforslaget nå foreligger, tilsvarer et krav om p-plasser. Side 6 av 14

7 For å bøte på den lave p-dekningen er det foreslått å sette krav om at kommende sameie skal disponere minimum 10 el-biler som skal være felles for alle boligene. Fagetaten er positiv til ideen om bildeleringer i sameier, men etter fagetatens vurdering gir ikke plan- og bygningsloven hjemmel til en slik bestemmelse. Det stilles også spørsmål til hvordan en slik bestemmelse skal kunne håndheves over tid? Av den grunn kan ikke fagetaten ta en eventuell bildelering med i vurderingen av den foreslåtte parkeringsdekningen. Fagetaten ser at ønsket om næringsvirksomhet i arealene mot gaten og begrensningene som ligger i eksisterende struktur gjør det vanskelig å etablere flere p-plasser innenfor feltet. Sett i lys av p-normen for sentrum og merknadene som påpeker problemer med lite parkeringsplasser i området kan ikke fagetaten anbefale den foreslåtte parkeringsdekningen for felt K/B/A1. Høyder Eksisterende bygning varierer i høyde; fløyen mot sjøen har byggehøyde opp mot kote +18, møne på fløyen mot Damsgårdsallmenningen ligger på ca. kote + 23,6, møne på flyen mot Damsgårdsveien ligger på ca. kote +21 og det røde tårnet på hjørnet har en gesims høyde på ca. kote + 25,4. I planforslaget er det foreslått å øke tiltatt byggehøyde på samtlige fløyer; fløyene mot sjøen og Damsgårdsveien er foreslått med maks byggehøyde på kote +24,5, for fløyen mot Damsgårdsallmenningen er det foreslått maks byggehøyde på kote +28 og for tårnet kote +28,5. Det foreslåes altså å øke byggehøyden med 3-6,5 m. Bebyggelsen i Damsgårdsveien, bak kommunehuset har en gesimshøyde på rundt kote +13 og møtehøyde rundt kote +17, altså betydelig lavere enn kommunehuset. Kommunehuset vurderes i dag som en tung struktur som stenger for utsyn fra bebyggelsen bak, mot sjøen, se snitt B, vedlegg G. Flere etasjer på bygningen vil forsterke dette inntrykket. Av hensyn til trehus bebyggelsen sørvest for det gamle kommunehuset, uteoppholdsarealer og parkeringsdekning for eventuelle boliger, samt bygningens kulturminneverdier er fagetaten negativ til foreslått påbygg på kommunehuset. Slik planforslaget foreligger, oppfyller det hverken kravene til uteoppholdsarealer eller parkering. Bygningen vurderes som en tung konstruksjon, og påbygg vil gjøre bygningen tyngre. Øvrig bebyggelse i planområdet må underordne seg volumet og høydene til kommunehuset slik det står i dag. For at fagetaten skal kunne anbefale omreguleringen må planforslaget vise at kravene til parkering og uteoppholdsarealer lar seg løse for det antall leiligheter som foreslåes, evt. må en større del av bygningen benyttes til kontor, tjenesteyting, forretning eller andre formål. Et formål som har vært diskutert tidligere i prosessen, men som ikke er tatt med i planforslaget er formål hotell. Laksevågsiden mangler et godt overnattingstilbud. Økt aktivitet på næringsarealene nord for planområdet vil kunne bygge oppunder etterspørselen etter slikt tilbud. Gjennom en fremtidsvisjon, som også vil kunne inneholde åpning av fergetilbud over fjorden, vil hotell virksomhet være et ønsket formål her. K/B/A2: Som nevnt tidligere er ikke eierne av feltet med på utarbeidelsen av planforslaget, og etter det fagetaten kjenner til har de ingen konkrete planer for endringer på eiendommen. Hele eiendommen er bebygd i dag, med fasade mot Damsgårdsveien og sjøen. Etter det fagetaten har fått opplyst har eiendommen også tilkomst (rømningsvei og vinduer) inn i og gjennom gårdsrommet på Kommunehuset. Dette vil komme i konflikt med forslått parkeringsdekke i Side 7 av 14

8 kommunehuset, og er et privatrettsligforhold som bør avklares før planforslaget sendes inn til 2. gangs behandling. I planforslaget er det foreslått en bygning på 3 etasjer, med byggegrense inntil kommunehuset i sørøst og 4m innenfor eiendomsgrensen mot nordvest. Det er foreslått å sette krav om minimum 5 parkeringsplasser og at minimum 80m 2 av arealet i bygningen skal benyttes til kontor/forretning/tjenesteyting. Det øvrige arealet i bygningen kan benyttes til kontor, forretning, tjenesteyting eller bolig. Det vil si at det åpnes for to etasjer med boligareal, i overkant av 600m 2, med parkeringsplasser i førsteetasje og uteoppholdsareal på taket. Byggegrenser Byggegrensen for eiendommen mot nordvest (felt K/B/A 3) er også trukket 4m innenfor eiendomsgrensen, slik at det blir en avstand på 8m mellom K/B/A2og K/B/A3, felt o_gt. Her er det foreslått hovedinngang til boligene i begge prosjekter samt innkjøring for parkering i felt K/B/A2. Fagetaten er usikker på om feltet o_gt er for smalt til å sikre tilfredsstillende lysinslipp inn i bygningene på hver side, eller gi nok rom til gode løsninger for parkering og tilkomst til bygningene. Solforhold Den korte avstanden mellom foreslått bebyggelse i felt K/B/A2 og K/B/A3, gjør at det kommer lite sol ned mellom bygningene, se vedlegg H. Solanalysen viser at det sjeldent vil være sol på fasaden for den foreslåtte bygningen på felt K/B/A2. Det er ikke utarbeidet solanalyse som viser eksisterende situasjon. Dersom eksisterende bebyggelse beholdes i felt K/B/A2 vil en realisering av foreslått ny bebyggelse i felt K/B/A3 medfører reduksjon av sollyset som kommer ned til eksisterende bebyggelse. Før 2.gangsbehandling må det utarbeides sol- /skyggeanalyse for situasjonen det felt K/B/A3 utbygges, samtidig som det ikke gjøres endringer i felt K/B/A2. Parkering Det er foreslått å stille krav om 5 parkeringsplasser i feltet. Dersom maksimal andel areal benyttes til bolig tilsvarer det en parkeringsdekning på 0,8 p-plasser pr. 100m 2 boligareal og ingen p-plasser til næringsarealet. Uteoppholdsarealer Som for de øvrige feltene i planforslaget er det foreslått at alt uteoppholdsareal plasseres på tak. For dette feltet er det mulig å tilfredsstille kravene i KPA til mengde felles uteoppholdsareal pr. boenhet. Imidlertid tilfredsstilles ikke kravet i KDP til at maks 25% av felles uteoppholdsarealer kan ligge på tak. Etter fagetatens vurdering tas det ikke tilstrekkelig hensyn til hverken eksisterende eller foreslått ny bebyggelse i felt K/B/A2. Eksisterende bebyggelse har rømningsvei og vinduer mot bakgården i det gamle kommunehuset, disse kommer i konflikt med det foreslåtte parkeringsdekket i kommunehuset. Dersom eksisterende bebyggelse blir beholdt i felt K/B/A2 vil denne bygges inne av massive bygninger på hver side. Dersom det bygges nytt i tråd med det forelagte planforslaget vil det etter fagetatens vurdering føre til lokaler med dårlig lysinnslipp, og atkomst for parkering over hovedinngangen til boliger i felt K/B/A2 og 3. Side 8 av 14

9 K/B/A3: Planforslaget forutsetter at eksisterende bygninger i feltet rives for å legge til rette for et leilighetsbygg med i overkant av 40 leiligheter og noe næring i første etasje. Den foreslåtte utbyggingen utgjør to etasjer med en u-formet blokk over, på det høyeste til sammen 6 etasjer. Uteoppholdsarealer Uteoppholdsarealene er foreslått på dekke i indre gårdsrom og på takterrasse. Som for de øvrige feltene stiller ikke bestemmelsene krav til uteoppholdsarealer som tilfredsstiller kravene i KPA og KDP. Slik feltet nå foreslås regulert kan ikke KDPs krav om at kun 25% av felles uteoppholdsareal kan opparbeides på takterrasse oppfylles. Dette feltet planlegges for et nytt bygningskompleks, all eksisterende bebyggelse i felte forutsettes revet. Etter fagetatens vurdering bør det således være gode muligheter til å oppfylle kravene i KPA og KDP i dette feltet. Parkering Det foreslåes å sette krav til minimum 50 parkeringsplasser i feltet. Det tilsvarer en parkeringsdekning på 1 p-plass pr. 100m 2 boligareal, som er minimumskravet i gjeldende parkeringsnorm for sentrum (uten parkering til næringsarealet). I forhold til infrastruktur, tjenestetilbud og andre urbane kvaliteter innehar ikke planområdet de samme kvaliteter som sentrum. Således er det ikke grunnlag til å benytte sentrumsnormen for parkering i dette planområdet. Høyder KPA2010 åpner for en maksimal byggehøyde på 16 meter og en maksimal utnyttelsesgrad på % BRA = 250 % i lokalsenterområder. For felt K/B/A3 foreslåes det en maks byggehøyde på kote + 24,5, seks etasjer, for deler av bygningen. Det tilsvarer kommunehusets høyde mot Damsgårdsveien i dag, pluss en etasje. Landskapssnittene, se vedlegg G, viser at kommunehuset og det foreslåtte nybygget på felt K/B/A3 er av en annen skala enn trehusbebyggelsen bak. Etter fagetatens vurdering er det eksisterende kommunehuset en tung struktur i området, som stenger for utsyn fra bebyggelsen bak. Med sin kulturhistoriske viktighet bør kommunehuset fortsette å være den tunge strukturen i området, og ny bebyggelse i felt K/B/A2 og 3 bør underordne seg kommunehusets høyde og volum. Byggegrenser Byggegrensen mot K/B/A2 er omtalt under avsnittet for K/B/A2. Dersom eksisterende bebyggelse beholdes i felt K/B/A2 blir avstanden til ny bebyggelse i felt K/B/A3 kun 4m. Dette vurderes som for smalt. Planforslaget må vise hvordan nybygg på K/B/A3 tar hensyn til eksisterende og fremtidig bygg på felt K/B/A2. Vil det komme tilstrekkelig med sol på fasaden i et evt. nybygg på K/B/A2? Gir o_gt nok rom til å sikre tilfredsstillende lysforhold i de nederste etasjene i K/B/A2? Er det rom nok til å lage en god løsning for parkering og tilkomst til bygningene? Jf. KPA2010 pkt. 20 bør bebyggelsen i lokalsenterområder ha sammenhengende fasadeliv. Etter fagetatens vurdering bør K/B/A3 følge eksisterende fasadelinje, tilsvarende felt K/B/A1 og 2, for å oppnå god senterstruktur i Damsgårdsveien. Planforslaget åpner for at bygningen kan krage ut over offentlig gangareal, mot sjøen, og mot Fergehallen (F/K). Fagetaten er generelt negativ til utkraging over offentlig areal. Det fører til dårlig lysinslipp i leilighetene under utkragingen og en privatisering av det offentlige arealet. Side 9 av 14

10 Planforslaget synes noe uklart med hensyn til hvordan arealet AS kan brukes. Er det tenkt etablert private uteoppholdsarealer for leiligheter i første etasje her? Rådet for byforming og arkitektur har behandlet saken og stiller seg kritisk til planforslaget. Hva angår K/B/A3 uttales; Nye blokker bør ikke få en bred hesteskoform, men i stedet utformes som en lamellstruktur. En lamellstruktur vil i mye større grad enn foreslått struktur kunne legge til rette for lys, luft og utsyn både innenfor planområdet og for eksisterende bakenforliggende bebyggelse. Fagetaten følger rådets argumenter og ber om at strukturen i feltet revideres samtidig som planforslaget tilpasses KPA og KDP krav til uteoppholdsarealer samt øvrige tilbakemeldinger. Forslaget til regulering av felt K/B/A3 må tilpasses kommentarene ovenfor for at fagetaten skal kunne anbefale forslaget ved 2.gangsbehandlingen. Torg o_t2, o_t3 Fagetaten vurderer arealet rundt fergehallen (T2, T3 og deler av G3) til å være det arealet i planområde med størst potensial som offentlig rom. Av hensyn til kulturminneverdiene knyttet til fergehallen og kaien, samt o_t2 potensial som offentligbyrom må o_g3 mot kaien og «promenaden» her være bredere. Innkjøringen til parkeringen i felt K/B/A3 går over arealet som er satt av til torg o_t2. Det vurderes ikke som forenelig med formål offentlig torg, og innkjøringen til K/B/A3 bør flyttes. F/K Fergehallen KPD for Bergen havn gir føringer om bevaring av Fergehallen som teknisk kulturminne. Nylig vedtatt reg.plan nr Laksevåg verftsområde, grenser til dette planforslaget i nord, og regulerer bebyggelsen, kaien og dokken med hensynsone for bevaring av kulturmiljø. I planforslaget er det foreslått å regulere Fergehallen og kaiområdet rundt med hensynsonen for bevaring av kulturmiljø. Det er foreslått en bestemmelse om Fergehallen skal bevares det omfatter eksisterende byggehøyde, takform, opprinnelig bærende konstruksjoner samt opprinnelige bygningsdetaljer. Videre gis det føring om at det ved fasadeendringer og ombygging skal tilbakeføring være det styrende prinsipp. Fagetaten ber om presisering av at dersom det skal åpnes for tilbakeføring er dette til dokumentert tidligere tilstand. Småbåthavner: Småbåthavn SA1 er eksisterende, omsøkt i 2005 og gitt ferdig attest i 2008 (saks.nr ). SA2 foreslåes regulert inn som ny småbåthavn med 16 plasser for boligene innenfor K/B/A1 og 3. Øst for planområdet ligger Merkur Båtforening med plass til ca. 80 båter. Bergen kommunes rapport Småbåthavner, båtutfart og friluftsliv på sjøen er en registrering av eksisterende båtplasser og en kartlegging av hvor det er ønskelig for nyetablering av båtplasser. I rapporten påpekes det at en utvidelse av båthavnen til Merkur Båtforening vil ha negative konsekvenser for tilgrensende parkområde. Videre blir det ikke anbefalt etablering av nye småbåthavner i området. Plasseringen av SA2 vurderes til å komme i konflikt med ferdsel til/fra den etablerte småbåthavnen. Fagetaten følger nevnte rapport i at aktiviteten knyttet til småbåter i området bør begrenses til Merkur Båtforenings havn. Side 10 av 14

11 Småbåthavn SA1 er omsøkt og anlagt med tillatelse fra kommunen. Bruken av havnen kan således fortsette som i dag, uavhengig om arealet reguleres til småbåthavn eller ikke. Fagetaten ser imidlertid at en regulering av arealet til småbåthavn kan legge hindringer for en evt. bruk av kaien i forbindelse med fergevirksomhet eller annen virksomhet knyttet til sjøen. Med et langsiktig perspektiv for utviklingen av kulturminneinteressene rundt Fergehallen ber fagetaten om at småbåtanlegget SA1 utgår av planforslaget. Det vurderes som lite hensiktsmessig å regulere en situasjon som kan legge hindringer for en god utvikling av kulturminneinteressene knyttet til sjøen i området. Planfremstilling Det må medregnes endringer i både plankart og bestemmelser før planforslaget kan leveres inn til 2.gangs behandling. Det må utarbeides en solanalyse som viser foreslått ny bebyggelse i felt K/B/A1 og K/B/A3, men eksisterende bebyggelse i felt K/B/A2. Alle bygninger som foreslåes revet må dokumenteres og beskrives i planforslaget. Konklusjon Etter fagetatens vurdering bærer planforslaget preg av eiendomsforholdene i planområdet, således gir forelagt planforslag litt uttelling for intensjonen om en helhetlig planlegging for feltet. Fagetaten vil ikke kunne anbefale planforslaget slik det foreligger i dag. Vi har likevel valgt å legge forslaget ut til offentlig ettersyn da vi primært er enig i hovedgrepet: etablere flere botilbud på Laksevåg og en revitalisering av det tidligere Laksevåg senter gjennom å tillate sentrumsfunksjoner i området. Fagetaten understreker at KPA definerer området S9, som ligger lenger nord, til å ha lokalsenter funksjon 1 i Laksevåg bydel. KDP for Berge havn legger opp til å styrke foreliggende planområde gjennom å tillate blandet sentrumsformål. De overordnede planene åpner imidlertid ikke for at vi her skal betrakte området som et sentrumsområde, og dermed tillate høyere utnyttelse, knappere uteareal for boliger og muligheten for å legge store fellesareal til parker eller lavere parkeringsdekning. Infrastrukturen i nærområde har ikke den kapasitet som skal til for å betrakte området som et sentrumsområde. Da dette fordrer hyppig kollektivtransport med bredt tilbud og god tilgjengelighet (gå avstand) til viktige tjenesteytelser (offentlige og private). Fagetaten ser at man kan åpne for en noe høyre utnytting enn hva formålet bebyggelse og anlegg, (KPAs betraktning av området) legger opp til, men vi er meget skeptisk til at forslagsstiller her legger opp til en høyre utnytting enn det som pr i dag tillates i bykjernen, sentrumsformål. Særlig med tanke på at levevilkårs undersøkelser viser av Laksevåg er et område som kommer ut blant de dårligste i Bergen er det uakseptabelt å legge opp til en utnyttelse som vil gi dårligere oppvekstvillkår for barn og unge enn hva man tillater generelt i sentrumsområde. Uten samtidig å gi dem fordelene ved å bo i sentrum. Fagetaten ønsker revitalisering av gamle Laksevåg senter gjennom blant annet økt boligtilbud med gode oppvekstvillkår for barn. Bergen trenger gode bolig tilbud som kan stimulere folk til å bli boende på Laksevåg siden. Vi ser at boligprosjektet i K/B/A3 kan komme dit ved en noe laver utnytting. Hva angår felt K/B/A1 antar fagetaten at det er mulig å omgjøre deler av bygningen til bolig, men ikke i det omfanget som planforslaget nå legger opp til. Slik planforslaget nå foreligger, innehar ikke boligarealene de kvaliteter vi ser etter ved gode bosituasjoner. Man klarer ikke å oppnå kravene som stilles til leiligheter i sentrum. Fagetaten ser at et påbygg på ytterligger to etasjer, foruten å skape fysisk og visuelt stengsel for bakenforliggende bebyggelse, ikke løfter Side 11 av 14

12 områdets bokvalitet. Et annet moment er at transformasjon av et rådhus til et rent boligbygg vanskeliggjør opprettholdelse av fasadeuttrykket i bygningen. Bygget har i dag, ved sin beliggenhet og ved at fasaden uttrykker offentlighet og posisjon, en fremtredende visuell betydning langs Puddefjorden. Fagetaten ser at dette vanskelig kan opprettholdes ved at store deler av bygget transformeres til boliger. Hensynet til å skulle oppfylle private uteareal gjennom balkongløsninger vil sette et annet preg på bygget Etter fagetatens vurdering bør andelen bolig i feltet ned justeres, og en bør se på alternative formål for resten av bygningsmassen. Et formål som har vært diskutert tidligere i prosessen, men som ikke er tatt med i planforslaget er formål hotell. Fagetaten har stor tro på at en funksjon som hotell kan opprettholde bygget som et offentlig visuelt historiefortellende element i gamle Laksevåg. Rent strukturelt og volummessig bør de andre bygningene innordne seg dette bygget da den øvrige bebyggelse i senteret er av en mer småskala struktur og ikke bør drukne i det nye. Fagetaten slutter seg som nevnt i utgangspunktet til hovedformålet (blandet sentrumsformål) i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Uteoppholdsarealer for bolig Parkeringsdekning Støy Barn og unges interesser Kulturminneverdier i det gamle kommunehuset på Laksevåg Volum og byggehøyder Hensyn til eksisterende og kommende bebyggelse i felt K/B/A2 Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 12 av 14

13 Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: Laksevåg, gnr. 153, bnr. 30 m.fl., Kirkebukten bolig- og næringsområde, Detaljregulering. Plannummer , vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert/revidert På vilkår av at planforslaget endres med hensyn til følgende forhold før planforslaget sendes inn til 2.gangs behandling: Det må stilles strengere krav til felles og private uteoppholdsarealer for bolig. Parkeringsdekning må tilfredsstille gjeldende normer. Bestemmelsen med hensyn på støy må endres. Barn og unges interesser må bedre ivaretas i planforslaget. Kulturminneverdiene i det gamle kommunehuset på Laksevåg må sikres. Volum og byggehøyder må tilpasses eksisterende bebyggelse i området. Ny bebyggelse må underordne seg det gamle kommune huset. Hensyn til eksisterende og kommende bebyggelse i felt K/B/A2 må sikres. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 13 av 14

14 Vedlegg: Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /18 A. Plankart datert , dok.nr. 14, fil.nr. 3. B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok.nr. 14, fil.nr. 4. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok.nr. 14, fil.nr. 2. D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert , dok.nr. 14, fil.nr. 6. E. Illustrasjonsplan, datert , dok.nr. 14, fil.nr. 9. F. Snitt, datert , dok.nr. 17, fil.nr. 2. G. Landskapssnitt, datert , dok.nr. 17, fil.nr. 3. H. Sol- og skyggeanalyse, datert , dok.nr. 14, fil.nr. 15. I. Modellbilder, datert , dok.nr. 14, fil.nr. 17. J. Trafikkanalyse, datert , dok.nr. 14, fil.nr. 24. K. ROS-analyse, dok.nr. 14, fil.nr. 22. L. Kulturminnegrunnlag, datert , dok.nr. 14, fil.nr. 18. M. Marinarkeologiske registreringer, dok.nr. 15, fil.nr. 20. N. Resultat frå marinarkeologiske registreringar, datert , dok.nr. 14, fil.nr. 20. O. VA-rammeplan, datert , dok.nr. 14, fil.nr. 25. P. VA-rammeplan kart, datert , dok.nr. 14, fil.nr. 26. Q. Støysonekart Damsgårdsveien, dok.nr. 14, fil.nr. 23. R. Støyrapport (Laksevåg verft datert jan.10) saksnr , dok.nr. 40, fil.nr. 24. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi til : - Rambøll Norge AS, Postboks 3705 Fyllingsdalen, 5845 BERGEN - Damsgårdsveien 217 AS, Postboks 44, Nygårdstangen 5838 BERGEN - FAV Gruppen AS, Serviceboks 7340, 5020 BERGEN Side 14 av 14