Sakspapirer hovedutvalg teknisk

Transkript

1 Page 1 of 58 Sakspapirer hovedutvalg teknisk Sak 0161/05 Side 8 av 114 Karmøy kommune Side 1 av 114 Utvalg: Hovedutvalg teknisk Møtested: Kommunestyresalen Møtedato: Tid: Kl MØTEINNKALLING Eventuelle forfall må meldes til møtesekretær på telefon Varamedlemmer møter kun etter nærmere avtale. Før møtet vil det bli holdt befaring i forbindelse med følgende saker: 0162/05 05/01082 GNR. 66, BNR. 58, PILEHAGEN, AUSTREIM. ADKOMSTPLATTING TIL BÅT OVER NÅVÆRENDE BÅTFESTE 0180/05 04/03253 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR SKÅRTUNET 2, GNR. 72/110 SØKNAD OM REGULERINGSENDRING. TILTAKSHAVER PETTER KVALEVAAG Oppmøte: Karmøy rådhus kl SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Type Tittel Teknisk sak: 0161/05 05/02051 OMDISPONERING AV LANDBRUKSAREAL TIL BOLIGFORMÅL, GNR. 127/1 Bygg- og delingssaker: 0162/05 05/01082 GNR. 66, BNR. 58, PILEHAGEN, AUSTREIM. ADKOMSTPLATTING TIL BÅT OVER NÅVÆRENDE BÅTFESTE - Befaring 0163/05 05/01046 PÅKLAGING AV VEDTAKET I SAK 431/05, SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDELANVENDELSE FOR OPPFØRING AV NAUST PÅ GNR /05 05/00778 PÅKLAGING AV VEDTAKET I SAK 420/05, TILBYGG/OMBYGGING AV BOLIG, GNR. 57/193 SKUDENESHAVN. 0165/05 05/00971 PÅKLAGING AV VEDTAK - SAK 0357/05 SØKNAD OM OPPFØRING AV BOLIG GNR. 119, BNR MYKJE 0166/05 05/01120

2 Page 2 of 58 GNR. 147, BNR. 101, STRANDVEGEN, MOKSHEIM. NYBYGG, GARASJE 0167/05 04/03774 GNR. 33, DEL AV BNR. 6, LØKABERGVEGEN, SANDVE. NYBYGG, GÅRDSHUS - KLAGEBEHANDLING 0168/05 05/01283 GNR. 82, BNR. 95, FJEDLAVEGEN, HINDERÅKER. DELING AV GRUNNEIENDOM - KLAGEBEHANDLING 0169/05 05/00067 GNR.29, BNR. 5, 23, 62, 67, HEMNES. DELING AV GRUNNEIENDOM 0170/05 04/03662 GNR. 73, BNR. 18, SUNDVEGEN, SUND. DELING AV GRUNNEIENDOM 0171/05 04/03684 GNR. 25, BNR. 32, LANGÅKER. DELING AV GRUNNEIENDOM 0172/05 04/00780 GNR. 30, BNR. 18, SANDHÅLAND. DELING AV GRUNNEIENDOM - FYLKESMANNEN PÅKLAGER KOMMUNENS VEDTAK OM DISPENSASJON 0173/05 04/03305 GNR. 81, BNR. 3 OG 4, LANDEVEGEN, LANDE. DELING AV GRUNNEIENDOM - FYLKESMANNEN PÅKLAGER KOMMUNENS VEDTAK OM DISPENSASJON 0174/05 04/03216 GNR. 109, BNR. 6, LYSEVATNET, FOSEN. DELING AV GRUNNEIENDOM - FYLKESMANNEN PÅKLAGER KOMMUNENS VEDTAK OM DISPENSASJON 0175/05 05/00157 GNR. 145, BNR. 3, 9, 30, 31, 38, 72, ØVRABØ. DELING AV GRUNNEIENDOM - FYLKESMANNEN PÅKLAGER KOMMUNENS VEDTAK OM DISPENSASJON 0176/05 05/00392 GNR. 138, BNR. 5, 6, HÅLAND, NORDRE. DELING AV GRUNNEIENDOM - FYLKESMANNEN PÅKLAGER KOMMUNENS VEDTAK OM DISPENSASJON 0177/05 05/01690 GNR. 74, BNR. 14, YTRELAND. DELING AV GRUNNEIENDOM - KLAGEBEHANDLING 0178/05 05/01530 GNR. 50, BNR. 5, FALNES PRESTEGÅRD. DELING AV GRUNNEIENDOM - KLAGEBEHANDLING 0179/05 04/03746 PÅKLAGING AV VEDTAKET FRA TILTAKSHAVER HTS SAK 137/05, RIVING AV BYGNINGER/PLANERING AV TOMT, GNR. 142/63 STORESUND. Plansaker: 0180/05 04/03253 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR SKÅRTUNET 2, GNR. 72/110 SØKNAD OM REGULERINGSENDRING. TILTAKSHAVER PETTER KVALEVAAG - Befaring 0181/05 04/03796 PLAN NR BEBYGGELSESPLAN FOR RØYSANE, DEL II - GNR. 15, BNR. 2, 5, 229 OG /05 99/06616 PLAN NR BEBYGGELSESPLAN FOR GNR. 88, BNR. 4, 49, 50 M.FL. OPPHEVELSE AV BEBYGGELSESPLAN SAMT ENDRING AV REG.PLAN NR /05 99/03867 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR MIDTSTOKKE SØR, DEL AV GNR /05 05/01505 PLAN BEBYGGELSESPLAN FOR SKJÆRSUND, NORDSTOKKE ENDRING VEDR. OMRÅDE B2 FRA

3 Page 3 of 58 FRITTL. SMÅHUS TIL KONSENTR. SMÅHUS 0185/05 05/01901 PLAN NR PRINSIPIELL FORESPØRSEL OM OMDISPONERING AV GNR. 60, BNR. 17 TIL BOLIGFORMÅL 0186/05 03/03605 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR VESTRE MYKJE REGULERINGSENDRING FRA INDUSTRIOMRÅDE TIL BOLIGOMRÅDE, GNR. 119/ /05 04/01250 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR VEA ØST REGULERINGSENDRING-ÅPNE FOR SALG AV DAGLIGVARER, GNR. 5/265,440, /05 04/03257 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR TORVVIKA, KOPERVIK 0189/05 05/00086 REFERATSAKER HOVEDUTVALG TEKNISK Karmøy rådhus, Trygve Hagland (s) leder Ove Røys teknisk sjef OMDISPONERING AV LANDBRUKSAREAL TIL BOLIGFORMÅL, GNR. 127/1 Saksbehandler: Kjersti Marie Gjerd Arkiv: V60 &18 Arkivsaksnr.: 05/02051 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0161/05 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: I medhold av jordloven 9 samtykker ikke Hovedutvalg for tekniske saker til omdisponering av ca. 2,2 daa jordbruksareal til boligformål, jfr vurdering i saksutredning fra teknisk sjef. SAKSFRAMSTILLING Gunvald Martin Hegerland søker omdisponering av ca. 2,2 daa jordbruksareal til boligformål. Søker opplyser at arealet skal benyttes til bolighus for sønnen i forbindelse med at sønnen skal overta gården. Plassering av nytt bolighus er valgt etter ønske om avstand til Torvastadvegen for å trygge barns oppvekst. I tillegg anfører søker at arealet er av en slik karakter at det ikke er spesielt godt egnet til gjødslet beite. Terrengforholdene er svært ulendte og har stedvis fjell i dagen. Kommuneplan: Landbruks,- Natur- og Friluftsareal (LNF- område). Regulering Ikke regulert område.

4 Page 4 of 58 Omsøkt areal: Saksbehandler og Birgitte Broshaug var på befaring på området Arealet består for det meste av dyrket mark. Det var tydelig tegn på at jordet hadde vært høstet maskinelt. I enden av jordet, omtrent midt på omsøkt areal, er det en forhøyning, med noe fjell i dagen. Dette arealet er ikke til særlig hinder for maskinell høsting av området rundt. Søkers landbrukseiendom: Driftsenheten består av 2 registerenheter; gnr.127, bnr.1 og 42. Driftsenheten har et totalareal på ca. 70 daa, hvorav ca. 56 daa jordbruksareal ( ca. 23 daa fulldyrket jord, ca. 30 daa overflatedyrket jord og ca. 3 daa gjødslet beite). Areal hentet fra Digitalt markslagskart. I tillegg disponerer søker i henhold til søknad om produksjonstilskudd ca. 30 daa dyrket mark. Bruket har selvstendig drift og opplyste i søknad om produksjonstilskudd august hest over 3 år, 3 struts, 80 daa fulldyrket jord til slått og beite, 11 daa overflatedyrket jord til slått og beite og salg av grovfôr, surfôr på 58500,0 kg. For produksjonstilskuddsøknad januar 2005 er det opplyst kun en hest over 3 år. Bruket har følgende bygningsmasse: 2 eneboliger. Disse er registrert å være fra 1896 og ca og har bruksareal på 60 og 67 kvm. Videre har bruket 2 andre landbruksbygninger, det ene har ukjent alder, det andre er fra 1994 og 1 landbruksgarasje fra Eneboligen fra ca har ikke innlagt vann og kloakk og står til forfall. I tillegg til driftsenheten eier søker et bolighus på gnr.139, bnr.38. Dette ligger i område regulert til boligformål i kommuneplanen og har en slik avstand til resten av bruket at det ikke er å anse som en del av driftsenheten. Lovgrunnlag: Det følger av jordloven 9 at: "Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon." "Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika." "Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon." Kommunen kan, etter delegert myndighet, samtykke til omdisponering etter en samlet vurdering av forholdene. Vurdering: Omsøkte parsell består i hovedsak av overflatedyrket jord. Dette er "dyrka jord". Oppføring av gårdshus nr 2 er ikke "jordbruksproduksjon" og krever dermed omdisponeringssamtykke. jfr Rundskriv M- 4/2003 Omdisponeringsforbudet legger opp til et sterkt vern av dyrka og dyrkbar jord jfr kravet om "særlege høve". Formålet med jordvernet er å sikre matproduserende areal for fremtidige generasjoner. Det er en rikspolitisk målsetting å halvere nedbyggingen av dyrka og dyrkbar jord. Jordvern er en nasjonal interesse og et landbrukspolitisk hovedsatsningsområde jfr. Rundskriv M- 4/2003. "godkjende planar etter plan- og bygningsloven" I tettstedsnære områder bør bruken av arealene som hovedregel reguleres av plan- og bygningsloven. Det innebærer at dersom et område er regulert til landbruk, så er det i seg selv et moment av stor vekt mot at arealene skal benyttes til andre formål jfr Rundskriv M- 4/2003. Det vil også være dårlig arealutnyttelse med tanke på eventuell fremtidig regulering og bebyggelse å tillate bebyggelse i uregulerte områder. Huset søkes oppført i LNF- område i kommuneplanens arealdel. Disse områdene har et generelt bygge- og deleforbud. I Karmøy kommunes registrering av verdier og kvaliteter (LNF plan, område 11) er dette "viktig jordbruksområde". Det uttales at: " Torvastad er det største jordbruksområdet på Karmøy. Mange store bruk med heltidsdrift og relativt unge brukere. Det er stor produksjon av husdyrprodukt, både storfe, sau og gris. Flere andre bedrifter har vokst opp i området med grunnlag i landbruket. De store brukene gjør at det er relativt sett liten andel leiejord. Videre er det "prioritert landbruksområde" i Fylkesdelplan for areal og transport på Haugalandet. I disse områdene skal jordbruksinteressene ha et særlig sterkt vern. Fra brukets hovedhus er det også kun ca. 500 meter i luftlinje til område avsatt til bolig i kommuneplanens arealdel. Se vedlagt detaljkart. Dette taler mot å tillate omdisponering. "det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi" Tiltak som har verdi for allmennheten eller en større gruppe personer går inn under bestemmelsen jfr Rundskriv M- 4/2003. Teknisk sjef kan ikke se at omdisponeringen vil ha slike konsekvenser. Ettersom det kun kort avstand fra

5 Page 5 of 58 omsøkte parsell, er det lagt ut boligområde i kommuneplanens arealdel, har det ikke betydning for bosettingen i området å tillate omdisponering ettersom det er tilgang på regulert boligareal i området. "Drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området" Plassering av et bolighus på omsøkt parsell anses som en ulempe for landbruket i området av flere årsaker. For det første vil huset bli liggende midt i et område med mye dyrket mark. Både egen og nabobrukenes. Dette kan føre til driftsmessige ulemper både i form av lukt of støyplager. Videre vil omsøkt plassering redusere arealet av et jorde som i hovedsak er flatt og velegnet til maskinell høsting. Teknisk sjef finner omsøkt plassering av huset som svært uheldig. "om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon" Arealet kan ikke tilbakeføres til jordbruksproduksjon. Dette taler mot omdisponering. Søker opplyser at i forbindelse med bygging av nytt bolighus, skal huset fra ca rives og arealet søkes nydyrket. Per dags dato foreligger ingen søknad om nydyrking av dette arealet. Driften på bruket omfatter ikke husdyrproduksjon og er ikke basert på heltidsdrift. Driften er basert på slått og salg av fôr. Selv om ett av brukets to hus rives, kan teknisk sjef ikke se at det er behov for ytterligere bolighus på bruket. Det er ikke behov for å bo på gården i forbindelse med denne type drift. Søker opplyser at det er snakk om generasjonsskifte og viser til sak om oppføring av gårdshus nr.2, på gnr.127, bnr 7. I denne saken ble det i 2003 gitt tillatelse til å oppføre gårdshus nr.2 i forbindelse med generasjonsskifte. På det dette bruket var det ikke selvstendig drift og arealene hadde i en årrekke vært paktet bort. Jordbrukskontoret la til grunn at det var behov for et nytt bolighus i forbindelse med generasjonsskiftet for å sikre fremtidig drift på bruket. Teknisk sjef legger til grunn at tillatelsen i denne saken bygger på en feil lovforståelse og at tillatelse dermed ikke skulle vært gitt. På bekgrunn av dette får nevnte sak ikke relevans for det nå omsøkte gårdshuset. Det er også lagt til grunn at Karmøy kommune den siste tiden har innført en strengere praksis ved vurdering av behovet for nye gårdshus. På bakgrunn av dette kan ikke teknisk sjef se at det er behov for flere hus på bruket. Teknisk sjef finner at det ikke er behov for nytt gårdshus på et bruk med denne størrelse og drift og at det ikke er "nødvendig for stedbunden næring" i forhold til kommuneplanen. På bakgrunn av dette anbefaler teknisk sjef at Hovedutvalg for tekniske saker etter jordloven 9, ikke tillater omdisponering av ca. 2,2 daa til nytt gårdshus. Sak 0162/05 Side 11 av 114 Sak 0162/05 Side 9 av 114 GNR. 66, BNR. 58, PILEHAGEN, AUSTREIM. ADKOMSTPLATTING TIL BÅT OVER NÅVÆRENDE BÅTFESTE Saksbehandler: Ingvill Granodd Arkiv: GNR 66/58 Arkivsaksnr.: 05/01082 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0310/05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Det vises til vedtak saknr. 0310/05, som opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen for videre klagebehandling.

6 Page 6 of 58 Hovedutvalg teknisk behandlet saken den , saksnr. 0146/05 Behandling Arne Vikingstad foreslo: Saken utsettes for befaring. Hovedutvalg teknisk vil også se på ytterligere utbygging i området. Vikingstads forslag enstemmig vedtatt. Vedtak: Saken utsettes for befaring. Hovedutvalg teknisk vil også se på ytterligere utbygging i området. SAKSFRAMSTILLING AREALPLAN Regulering : R362 G/S-veg langs RV511 Formål : Friområde TEKNISKE ANLEGG Utslipp : Ingen Atkomst : Ingen BRYGGE Bebygd grunnflate : Ikke oppgitt. PARTER Tiltakshaver : Else M. Risvik m/flere Klager : Per A. Risvik på vegne av Else M. Risvik GJELDENDE REGULERING OG EKSISTERENDE FORHOLD Eiendommen 66/58 er en del av et regulert friområde. Friområdet skal i følge planbestemmelsene opparbeides som park. Eiendommen 66/58 omkranser den lille vika innerst i Norddalsbotn, men er delt i to av en annen eiendom. Byggetomten ligger ytterst i vika, og er en liten rest av eiendommen 66/58. På nordsiden av vika har 66/58 både sjøhus, brygger og slip. På sørsiden av vika har det vært ubebygd, også på naboeiendommen. Den innerste delen av vika er en sandstrand. HISTORIKK Teknisk etat fikk melding om at det foregikk byggeaktivitet i strandsonen, og stoppet arbeidene. Tiltakshaver ble gitt anledning til å søke om byggetillatelse. SØKNAD om oppføring av brygge innkom AVSLAG Søknaden ble avslåt , fordi eiendommen ligger i regulert friområde. En privat brygge vil vanskeliggjøre bruken av området for allmennheten. Det ble samtidig gitt pålegg om fjerning og varsel om tvangsmulkt. KLAGE OVER AVSLAG innkom fra Per A. Risvik på vegne av tiltakshaver. Det påpekes at store deler av friområdet er bebygd med brygger. Det forutsettes at det ryddes opp i dette når friområdet skal opparbeides. Tiltakshaver kan ikke se at bryggen er til hinder for allmennheten ettersom bryggen ligger helt ytterst. Han krever at andre tiltakshavere med ulovlige brygger m.m. også får pålegg om å søke. TEKNISK SJEFS VURDERING OG ANBEFALING Strandsonen er under hardt press, og det bygges jevnt og trutt i denne sonen til tross for byggeforbudet i plan- og bygningsloven. Selv små tiltak medfører at folk vegrer seg for å oppholde seg der, selv om det er fysisk mulig. Folk setter seg på et svaberg, men de fleste unngår å sette seg på en privat brygge. I Nordalsbotn er strandsonen regulert til friområde for å gi den et ekstra vern mot privatiserende byggeaktivitet. Kommunen krever byggesøknad dersom det meldes om ulovlige tiltak, men en generell opprydding krever ekstra ressurser.

7 Page 7 of 58 Ved opparbeiding av badestranden og gangvegen langs riksvegen vil dette være en flott badeplass for Kopervik. Kopervik har ingen offentlig badestrand, og det vil være uheldig å privatisere de mulighetene som allerede finnes. Eiendommen 66/58 har allerede mange fasiliteter for entring og fortøying av båt. På denne bakgrunn anbefaler teknisk sjef at vedtaket opprettholdes og at klagen ikke tas til følge. Sak 0163/05 Side 14 av 114 Sak 0163/05 PÅKLAGING AV VEDTAKET I SAK 431/05, SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDELANVENDELSE FOR OPPFØRING AV NAUST PÅ GNR. 12 Side 12 av 114 Saksbehandler: Ole Johan Rossebø Arkiv: GNR 129/7 Arkivsaksnr.: 05/01046 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0431/05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalget for tekniske saker viser til vedtaket i sak 431/05 som opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen for videre behandling. SAKSFRAMSTILLING PÅKLAGING AV VEDTAKET I SAK 431/05, SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALANVENDELSE FOR OPPFØRING AV NAUST, GNR. 129/7 STANGE. Sammendrag av saken: Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealanvendelse for oppføring av naust ble avslått i sak. 431/05 med hjemmel i pbl Sak 431/05 vedlegges. Arealplan: Regulering : Uregulert område. Kommuneplan : Landbruk-, natur- og friluftsområde. Sjøen er vist til viktig naturområde. Søker/tiltakshaver: Kjetil Sandvik Klage over vedtaket: Tiltakshaver har i brev påklagd vedtaket. Som det blant annet fremkommer i brevet viser han til flere naust i Stangevågen/Haugavågen. Han kan ikke se at tiltaket vil forringe området som en stor naturressurs, heller motsatt med at området blir stelt og holdt ryddig. Områdets mangfoldig planteliv blir bedre ivaretatt med lagring av ting på plassen, enn å dra det med seg hver gang. De grunne strømmer som er så sjelden i kommunen, vil ikke endres med omsøkt naust. De har i dag båt som ligger til brygge, og et naust vil ikke øke trafikken. Brevet vedlegges. Teknisk sjefs vurdering og anbefaling: Teknisk sjef viser til arealdelen i kommuneplanen hvor området er utlagt til Landbruk-, natur- og friluftsområde. Haugavågen og Stangevågen er vist til som viktige naturområder. En dispensasjon fra kommuneplanen for oppføring av naust i dette området er i strid med arealanvendelsen i kommuneplanen og bygging i 100 metersbeltet langs sjøen, jf pbl 17.2.

8 Page 8 of 58 Teknisk sjef viser til fylkesmannen og sentrale myndigheter som har gitt tydelige signaler til en skjerpa holdning til nedbygging av strandsonen for å ivareta den strandnære naturen og sikre den allmenne bruk, ferdsel og tilgang til sjøen. Loven setter som en forutsetning for å gi dispensasjon at det foreligger "særlige grunner". Dette begrepet er ikke nærmere definert, og dispensasjonsmyndighetene må derfor i det enkelte tilfelle vurdere konkret om særlige grunner foreligger. For å komme frem til om det foreligger, må de hensyn som anføres i søknaden veies opp mot de samfunnsmessige hensyn plan- og bygningsloven (pbl) skal ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlig grunn være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. Teknisk sjef kan ikke se det foreligger særlige grunner til å gi dispensasjon, jf pbl 7, som oppveier de samfunnsinteresser loven skal ivareta. Teknisk sjef viser til vedtaket i sak 431/05 som opprettholdes. Sak 0164/05 Side 16 av 114 Sak 0164/05 PÅKLAGING AV VEDTAKET I SAK 420/05, TILBYGG/OMBYGGING AV BOLIG, GNR. 57/193 SKUDENESHAVN. Side 15 av 114 Saksbehandler: Ole Johan Rossebø Arkiv: GNR 57/193 Arkivsaksnr.: 05/00778 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0420/05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalget for tekniske saker viser til vedtaket i sak 420/05 som opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen. SAKSFRAMSTILLING PÅKLAGING AV VEDTAKET I SAK 420/05, TILBYGG/OMBYGGING AV BOLIG, GNR. 57/193 SKUDENESHAVN. Sammendrag av saken: Søknad om tillatelse til oppføring av tilbygg/ombygging av boligen ble avslått i sak 420/05 med hjemmel i PBL 31 og 87. Sak 420/05 vedlegges. Arealplan: Regulering : Skudeneshavn (Plan 125, egengodkjent 89) Formål : Bolig. Parter: Tiltakshaver : Atle Halvorsen Søker : Fagbygg AS Klager : Atle Halvorsen Klage over vedtaket: I brev av påklages vedtaket. Klagen er omfattende og vedlegges i sin helhet med bilag. På side 6 oppsummeres klagen. Som det blant annet fremkommer i oppsummeringen, vises det til at arbeidet ikke er en hovedombygging i pbl 87 sin forstand. Det arbeidet som ønskes utført er i grove trekk kun ordinært vedlikehold. Det foreligger særlige grunner etter pbl 7 for å dispensere fra reguleringsplanen. Ønsker i størst mulig grad å tilbakeføre boligen til dets opprinnelige stand.

9 Page 9 of 58 Teknisk sjefs vurdering og anbefalinger: Teknisk sjef viser til vedtaket og saksfremstillingen i sak 420/05. De tiltak som omsøkes er så omfattende at hele bygget vil bli fornyet. Omsøkte tegninger viser en totalombygging av boligen hvor underetasjen heves og innredes. Vider innredes boligen nå med 2 separate leiligheter. I tillegg søkes oppført arkoppbygg og 2 stk. terrasser. I tillegg opplyser søker at hele bjelkelaget over kjeller og tak må skiftes pga. råteskade. Nytt avløpssystem med tilknytning til kommunale ledninger Teknisk sjef kan ikke se at de grunner som klager har oppgitt er av en slik karakter eller tyngde at "særlige grunner" jf pbl 7 er oppfylt for å dispensere fra pbl 31 og 87. Teknisk sjef viser til vedtaket i sak 420/05 som opprettholdes. Saken oversende Fylkesmannen for videre klagebehandling. Sak 0165/05 Side 19 av 114 Sak 0165/05 PÅKLAGING AV VEDTAK - SAK 0357/05 SØKNAD OM OPPFØRING AV BOLIG GNR. 119, BNR MYKJE Side 17 av 114 Saksbehandler: Ove M. Hansen Arkiv: GNR 119/508 Arkivsaksnr.: 05/00971 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0357/05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalget viser til tidligere vedtak i sak 0357/05 som opprettholdes. Saken oversendes fylkesmannen. SAKSFRAMSTILLING PÅKLAGING AV VEDTAK I SAK 0357/05 VEDRØRENDE HØYDEFASTSETTELSE, GNR. 119, BNR Sammendrag av saken: Byggesaken har tidligere vært behandlet i sak 0357/05 hvor følgende vedtak ble fattet: I medhold av plan- og bygningslovens 93 og 95 godkjennes søknaden, vedlagt tegninger med datostempel , situasjonskart, søknader om ansvarsrett for søker, prosjekterende, kontrollerende for prosjektering, utførende og kontrollerende for utførelse, utomhusplan, og for øvrig på vilkår som er nevnt under. Søknaden gjelder oppføring av bolig. I medhold av plan- og bygningslovens 7 gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 4 angående takvinkel. Det foreligger protester til søknaden som ikke tas til følge, jf saksframstillingen.

10 Page 10 of 58 Påklaging av vedtak ligger innenfor rammen av forvaltningslovens bestemmelser. Berørt nabo Christina Sveen og Bosse Sahl (gnr. 119, bnr. 510) har i brev datert påklagd vedtaket: Det presiseres i klagen at omsøkte kotehøyde på ferdig gulv/såle oppfattes som urimelig og bør senkes 1,0 meter. Dette vil ifølge berørt nabo medføre at boligen ikke vil framstå som dominerende, men rette seg etter eksisterende omkringliggende bebyggelse. Et annet moment som vektlegges er at tiltaket vil føre til at bakenforliggende boliger vil miste utsikt dersom søknaden godkjennes som omsøkt. Teknisk sjefs vurdering og anbefaling: Forvaltningsavdelingen har vært på befaring i området og registrert de faktiske forhold. Etter plan- og bygningslovens 70 I ledd er det kommunen som fastsetter bygningsens høyde, samt høydeplassering på tomten. Etter en konkret vurdering er kommunen kommet fram til at omsøkte bolig vil få en høydeplassering som kan aksepteres. Tomtas topografi tilsier at det må bli en viss høydeforskjell mellom boligene i det aktuelle området, og etter kommunens vurdering vil terrengforholdene medvirke til at omsøkte bolig ikke vil framstå mer dominerende enn at den kan godkjennes. Det må også forventes i et regulert boligområde at fradelte tomter bebygges. Dette kan i enkelte tilfeller føre til at utsikt og utearealer generelt forringes. I dette konkrete tilfellet har en ingen betenkeligheter med å godkjenne omsøkte plassering, samt høydefastsettelse for omsøkte bolig. Den ulempe naboen påføres i form av tapt utsikt kan ikke sees å være større enn det som må påregnes i et boligområde med skrånende terreng. Det må også presiseres at tiltaket er prosjektert slik at det er i samsvar med de planbestemmelsene vedrørende gesims- og mønehøyde, jf 4. Tiltaket er også prosjektert slik at det ikke kommer i konflikt med planens byggelinje. Som det framgår av vedtaket kan omsøkte høyde justeres +/- 50 cm, og endelig høydefastsettelse avklares med bygningskontrolløren i terrenget. Teknisk sjef legger til grunn at omsøkte plassering på tomta, samt høydeplassering ikke er i strid med planens bestemmelser, og godkjenner oppføring av boligen som omsøkt og prosjektert. Teknisk sjef vil foreslå at tidligere vedtak opprettholdes, idet en ikke kan se at klagen har tilført nye momenter i saken som er av en slik karakter at vedtaket bør endres. Sak 0166/05 Side 22 av 114 Sak 0166/05 GNR. 147, BNR. 101, STRANDVEGEN, MOKSHEIM. NYBYGG, GARASJE Side 20 av 114 Saksbehandler: Karl Inge Stumo Arkiv: GNR 147/101 Arkivsaksnr.: 05/01120 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0485/05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk

11 Page 11 of 58 Forslag til vedtak: Det vises til vedtak 0485/05 som opprettholdes. Klagen videresendes til Fylkesmannen for videre klagebehandling. SAKSFRAMSTILLING Sammendrag av saken: Omsøkte tiltak er en frittliggende garasje. Garasjen er søkt plassert 0.5meter fra nabo Gnr 147 Bnr 100 og 1meter fra kommunal eiendom Gnr 147 Bnr 5. Det foreligger erklæring fra nabo på Gnr 147 Bnr 100 angående plassering nærmere enn 1 meter, tiltakshaver påtar seg brannsikring. Garasjen har en grunnflate på 48kvm og en mønehøyde på 3.9 meter. Det er mottatt flere protester, og klage på godkjenning fra gjenboer i øst Gnr 147 Bnr mottok kommune melding om tiltak fra Gnr 147 Bnr 101 Harry Jacobsen, heretter kalt s ker mottok kommunen protest fra gjenboer Gnr 147 Bnr 144 Doris Grevstad, heretter kalt gjenboer mottok kommunen ytterligere protest fra advokatene Raknes&Eike põ vegne av gjenboer mottok kommunen kommentar til protest fra s ker mottok kommunen ytterligere innsigelse fra advokatene Raknes&Eike põ vegne av gjenboer, etter at s ker varslet om dispensasjonss knad i saken mottok kommunen kommentar til ny protest fra s ker ga kommunen tillatelse til tiltaket mottok kommunen klage põ gitt tillatelse fra advokatene Raknes&Eike põ vegne av gjenboer. Klagen Gjenboer er fremdelels ikke enig i de oppmålte grensene. Gjenboer fastholder at garasjen vil gi dårligere muligheter til parkering og snuplass på tomten. Gjenboer mener garasjen er plassert slik at han taper mye utsikt, og at alternativ plassering vil medføre små endringer for søker. Gjenboer mener også at dispensasjonen er uhjemlet, og at garasjen vil gjøre trafikk på kjøre/gangveg mer uoversiktlig. Søkers kommentar til klage Søker påpeker at de forholder seg til de oppmålte grensene som er oppgitt ved kjøp av eiendommen. Søker påpeker at plasseringen av garasjen er valgt slik at den gir best utnyttelse av tomten, og gir økte snu/parkerings muligheter. Plasseringen er også den beste i forhold til hovedinngang og nedgang til kjeller. Valgte plassering gir størst avstand til utkjørsel. Garasjen vil ikke være til hinder for gående eller kjørende trafikanter. Kommunens kommentar til klage Grensene er oppmålte i nyere tid, og kommunen forholder seg til disse grensene. Søker og gjenboer har ikke felles grense, eiendommene er skilt av en kommunal eiendom. (Gangveg og kommunal veg). Garasjen er omsøkt plassert 1meter fra grensen til den kommunale eiendommen, og det er etter kommunens vurdering klart at garasjen er søkt plassert på søkers eiendom. Saksbehandler har vært på befaring, og mener omsøkte plassering vil gi gode snu og parkeringsmuligheter på egen eiendom. Alternative plasseringer på tomten vil etter kommunens vurdering ikke være hensiktsmessig i denne saken, da de vil kreve relativt store endringer på tomten. Etter kommunens vurdering vil tapet av utsikt være begrenset. Ca 2/3 av garasjen kommer foran eksisterende bolig. Garasjen har lav mønehøyde, 3.9 meter, og plasseringen ligger ca 1.5 meter under terreng på gjenboers eiendom. Avstanden til gjenboers bolig er ca 20 meter.

12 Page 12 of 58 Området er regulert, men det er ikke byggegrenser mot veg i det aktuelle området. Tiltaket er således avhengig av dispensasjon fra veglovens genrelle avstandsbestemmelser(veglovens 29), som tilsier 15meters avstand fra midtkommunal veg. Det fremgår videre av vegloven at det er kommunen som er forvaltningsmyndighet for kommunale veger. 30 vegloven" Byggverk, her òg laus kiosk, opplag eller anna større innretning må ikkje utan særskilt løyve plasserast innafor byggegrenser som er fastsette i eller med heimel i 29. " og videre at "Løyve etter første ledd gir regionvegkontoret for riksvegar og fylkesvegar, og kommunen for kommunale vegar. " Det skal etter kommunens vurdering være samsvar mellom tiltakets omfang og konsekvenser og behovet for særlige grunner etter Pbl 7. I dette tilfellet er garasjen plassert ca 1meter forbi slutt-kommunal veg, dette fremgår tydelig av reguleringsplan for området. Garasjen er altså ikke plassert ved siden av vegen. Det kommunale arealet langs garasjen er klart markert som gangveg, ikke kjøreveg. På bakgrunn av dette mener kommunen det foreligger tilstrekkelig særlig grunn etter Pbl 7. Teknisk sjef kan ikke se at det er kommet nye momenter i saken, vedtaket i sak 0485/05 opprettholdes. Saken videresendes til Fylkesmannen for videre klagebehandling. Sak 0167/05 Side 25 av 114 Sak 0167/05 GNR. 33, DEL AV BNR. 6, LØKABERGVEGEN, SANDVE. NYBYGG, GÅRDSHUS - KLAGEBEHANDLING Side 23 av 114 Saksbehandler: Kjersti Marie Gjerd Arkiv: GNR 33/6 Arkivsaksnr.: 04/03774 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0138/05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalg for tekniske saker opprettholder vedtak i HTS sak 0138/05, som lyder: I medhold av plan- og bygningsloven 7 gir Hovedutvalg for tekniske saker dispensasjon fra samme lovs 20-6, kommuneplanens arealdel, til oppføring av gårdshus på gnr.33, bnr.6. Som sørlige grunner vil hovedutvalget for tekniske saker angi følgende: Lovens intensjon for å være restriktiv mht. deling/utskilling av mindre areal fra landbrukseiendommer er at man ikke skal svekke brukets inntektsgrunnlag, det er ikke intensjonen at man skal fjerne grunneiers disposisjonsrett over egen eiendom. eksisterende bolig nr.2 er ikke registrert på hovedbruket (det har bare samme eier). Bruket har således ikke 2 våningshus, kun 1. Det omsøkte areal på 650 m2 er av en slik beskaffenhet at det ikke har noen betydning for brukets inntektsgrunnlag. I saksbehandlingen er det en beskrivelse av visuelle ulemper det medfører å plassere omsøkt bygning på en høyde, men den er plassert der av grunneieren for at den ikke skulle berøre dyrkbar del av hovedbruket. Dette gjøres selv om dette medfører høyere byggekostnader for utbygger (lengre kloakkledning etc.) Saken oversendes Fylkesmannen for videre behandling. SAKSFRAMSTILLING

13 Page 13 of 58 BAKGRUNN Knut Sandve fikk tillatelse til omdisponering av 650 m2 i HTS sak 0036/05. I HTS sak 0138/05 ble det innvilget dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven. Fylkesmannen i Rogaland har påklaget vedtaket om dispensasjon. I sin klage datert sier Fylkesmannen at de frarådde dispensasjon når de hadde saken for uttale og viser til uttale datert og kommentarer til kommunens jordlovsbehandling i brev datert Fylkesmannen kan ikke se at de særlige grunner som er oppgitt i kommunens dispensasjonsvedtak tilfredsstiller minimumskravene loven setter for å kunne gi dispensasjon. Slik begrunnelsen er utformet legger utvalget avgjørende vekt på forhold som har liten eller ingen vekt i vurderingen om dispensasjon fra kommuneplanen skal gis. En godkjent kommuneplan innebærer at arealbruken er grundig vurdert gjennom en omfattende planprosess hvor de ulike interessene har hatt mulighet til å delta. Det skal derfor ikke være enkelt å fravike planen ved dispensasjon. En dispensasjon fra godkjent plan innebærer at en avviker planen uten at planen blir endret. Det er likevel avgjørende viktig at vesentlige planhensyn ikke må vike ved dispensasjon. Det har gjennom årene blitt bygd en rekke boliger i LNF-områder på Karmøy. I enkelte områder er spredt boligbygging dominerende i LNF-områdene, noe som gir en arealutvikling sterkt i strid med de intensjoner som ligger i kommuneplanen. Denne saken er en av mange tilsvarende saker, som i sum innebærer at vesentlige planhensyn over tid blir tilsidesatt. Fylkesmannen kan vanskelig se at huset, plassert ca. 800 meter fra gårdstunet, har en funksjonell plassering til beste for en effektiv og tjenlig drift på gården. Et bygg på den omsøkte tomten bryter og med nasjonale målsettinger om sterkere vern av kulturlandskapet. Fylkesmannen mener kommunen i sitt vedtak ikke tar hensyn til de moment som kommer frem i deres brev av og og heller ikke til de sentrale føringer for areal- og ressursforvaltning i LNF-områdene i kommuneplanen. I denne vurderingen har Fylkesmannen også tatt hensyn til det lokale selvstyret jfr. forvaltningsloven 35 og funnet at de overordnete sentrale føringer og hensynet til kommunen sine egne arealbruksplaner, må tillegges vekt. På bakgrunn av ovennevnte ber Fylkesmannen om at dispensasjonsvedtaket blir omgjort. Søker fikk tilsendt kopi av klagen fra Fylkesmannen , med en 10 dagers frist for å komme med kommentarer til klagen. Søker har ikke kommet med kommentarer. VURDERING Viser til tidligere HTS-vedtak og legger fram saken uten utfyllende saksutredning. Teknisk sjef finner det generelt betenkelig med oppføring av nybygg som ikke er nødvendig for stedbunden næring, i LNF- områder, men på bakgrunn av tidligere HTS-vedtak finner teknisk sjef likevel ikke å ta klagen til følge. Sak 0168/05 Side 28 av 114 Sak 0168/05 Side 26 av 114 GNR. 82, BNR. 95, FJEDLAVEGEN, HINDERÅKER. DELING AV GRUNNEIENDOM- KLAGEBEHANDLING Saksbehandler: Hanne Karin Mæland Arkiv: GNR 82/95 Arkivsaksnr.: 05/01283 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0489/05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk

14 Page 14 of 58 Forslag til vedtak: HTS opprettholder vedtak i del. sak 0489/05, som lyder: "I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og 20-6 i plan- og bygningsloven, avslår teknisk sjef fradeling av 1700 m2 fra gnr 82 bnr 95 til boligformål slik det er søkt om, jfr. utredning og vurdering av saken." Teknisk sjef kan ikke se at det i klagen kommer fram nye momenter som har slik karakter at vedtaket bør endres. Saken oversendes fylkesmannen for klagebehandling. SAKSFRAMSTILLING BAKGRUNN Mathias Lilleskog fikk avslag på sin søknad i del. sak 0489/05. Avgjørelsen ble påklagd i brev datert Omsøkte parsell er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område) i arealdelen til komuneplanen. Forskudd på arv er bakgrunnen for søknaden. Klager har tidligere fått fradelt tomt til to av døtrene og ønsker nå å fradele tomt til den tredje datteren. VURDERING I henhold til 63 i plan- og bygningsloven må eiendom ikke deles eller opprettes på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot lov, forskrift, vedtekt eller plan. Omsøkte parsell er avsatt til LNF-område i arealdelen til kommuneplanen. I LNF-områdene er det kun tillatt å bygge/dele i tilknytning til stedbunden næring. Å dele fra en fritt omsettelig boligtomt slik det er søkt om, vil dermed være i strid med kommuneplanen, jfr 20-6 i plan- og bygningsloven. Arealdelen til kommuneplanen er et rettslig bindende plandokument som viser framtidig arealbruk i området. Arbeidet med kommuneplanen er en omfattende prosess der de ulike interessemotsetningene og ønsker er veiet mot hverandre. Det skal derfor ikke være enkelt å fravike slike planer. Personlige hensyn som f.eks slektskapsforhold eller arveoppgjør er forhold som ligger utenfor plan- og bygningslovens virkeområde, og kan i utgangspunktet ikke betegnes som relevant grunn. I henhold til 7 i plan- og bygningsloven kan det gis dispesasjon dersom særlige grunner foreligger. Det understrekes at ingen har rett på dispensasjon. Uttrykket særlige grunner må ses i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom plan- og bygningsloven og kommuneplanen. Spesielt gjelder dette hensynet til en forsvarlig og fornuftig arealog ressursdisponering. Forhold knyttet til søker eller overtaker vil bare kunne tillegges vekt i helt spesielle tilfeller. For at lovvilkåret "særlige grunner" skal være oppfylt, må det kunne vises til spesifiserte, klare grunner som er relevante i forhold til de rammer som er satt i plan- og bygningsloven. Bare dersom det er overvekt av slike hensyn, vil kravene i loven være oppfylt og dispensasjon kan gis. På bakgrunn av ovenstående kan ikke teknisk sjef se at det foreligger grunner som har slik vekt at dispensasjon bør gis. Sak 0169/05 Side 31 av 114 Sak 0169/05 GNR.29, BNR. 5, 23, 62, 67, HEMNES. DELING AV GRUNNEIENDOM Side 29 av 114

15 Page 15 of 58 Saksbehandler: Hanne Karin Mæland Arkiv: GNR 29/5 Arkivsaksnr.: 05/00067 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0080/05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: På bakgrunn av vedtak i HTS-sak 0094/05 dispenserer HTS i medhold av 7 i plan- og bygningsloven fra samme lovs 20-6 og 17-2 for fradeling av to parseller slik det er søkt om på følgende vilkår: 1. Før noen form for bygge- eller anleggsvirksomhet tillates skal Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen være gitt anledning til å uttale seg. Som særlige grunner vil HTS angi følgende: 1. Før endelig delingstillatelse kan gis må kravene til atkomst og avløp i plan- og bygningslovens 66 være oppfylt. SAKSFRAMSTILLING BAKGRUNN Jakob K. Hemnes via adv. Olav Munkejord har søkt om å dele 2 parseller fra gnr 29 bnr 5,23,62,67. Parsell består av gårdshuset med omliggende ca 7,5 daa tomt som søker skal beholde selv. Parsell 2 skal overdras til Olav Munkejord, som opplyser at arealet skal nyttes til fritidsbebyggelse. Resteiendommen er tenkt overdratt til Torgeir Huus som tilleggsjord. I 2001 søkte adv. Olav Munkejord på vegne av Jakob Hemnes om fradeling av 2 mindre parseller innenfor det arealet som omfatter parsell 2 i denne søknaden (se vedlagte kart). Søknaden fra 2001 ble avslått i del. sak 0827/02. Vedtaket ble påklaget og avslaget ble opprettholdt i HTS-sak 0173/04. Fylkesmannen stadfestet avslaget den Vedtaket er endelig og kan ikke påklages. Begge de omsøkte parsellene er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område) i arealdelen til kommuneplanen. Videre ligger parsell 2 innenfor 100 m beltet langs sjø. Det er gitt tillatelse til fradeling i medhold av jordloven i HTS-sak 0094/05. VURDERING I henhold til 63 i plan- og bygningsloven skal eiendom ikke deles eller opprettes på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot lov, forskrift, vedtekt eller plan. Søknader om fradeling til endret bruk krever dispensasjon etter 7 i plan- og bygningsloven. Dette gjelder blant annet fradeling av eksisterende bygninger (omsøkte parsell 1) oppført til stedbunden næring (tradisjonelt landbruk) dersom de ikke lenger skal nyttes til dette. Fradeling av gårdshus til fritt omsettelige boligeiendommer, er deling til endret bruk, og derfor i strid med LNF-formålet i kommuneplanen. Omsøkte parsell 2 er også avsatt til LNF-område i arealdelen til kommuneplanen. I LNF- områdene er det kun tillatt å bygge/dele i tilknytning til stedbunden næring. Å dele fra ei fritt omsettelig fritidseiendom slik det er søkt om, vil dermed være i strid med kommuneplanen, jfr i plan- og bygningsloven. Videre ligger parsell 2 også innenfor 100 m beltet langs sjø og vil i tillegg komme i strid med bygg- og deleforbudet i dette området, jfr i plan- og bygningsloven. Saken ble sendt for uttale til Rogaland fylkeskommune og fylkesmannen i Rogaland

16 Page 16 of 58 Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen, har i brev datert uttalt at det må foretas en befaring og eventuelt fysiske registreringer av området før noen form for bygge- og anleggsaktivitet kan foretas. Imidlertid vil det ikke være nødvendig med befaring i forbindelse med fradelingen men det påpekes at enhver form for bygge- og anleggsaktivitet må søkes om, og Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen skal gis anledning til å uttale seg til søknaden(e). Fylkesmannen i Rogaland har i brev datert uttalt at de frarår at dispensasjon blir gitt. Fylkesmannen finner ingen grunn til å gi en nærmere vurdering av parsell 2 utover den vurderingen som ble gitt av fylkesmannen den i forbindelse med behandlingen av saken om fradeling av to mindre parseller fra Fylkesmannen kan ikke se at saken stiller seg annerledes eller at det har kommet fram "særlige grunner" som skulle tilsi en annerledes behandling av den nye saken. Vedrørende parsell 1 sier fylkesmannen at det tidligere er gitt uttrykk for en lempelig praksis når det gjelder fradeling av bolighus eller hele gårdstun ved salg av resteiendommen som tilleggsareal. Begrunnelsen for dette er at eieren skal få anledning til å sikre sitt boligbehov etter at jordbruksarealene er solgt. Denne praksisen legger imidlertid til grunn at det ikke bør deles fra større tomteareal enn det som er tjenlig for ordinært boligformål. I henhold til 7 i plan- og bygningsloven kan det gis dispensasjon dersom særlige grunner foreligger. For at lovvilkåret om særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte klare grunner som etter en konkret vurdering er av en slik karakter og har slik tyngde at de kan slå gjennom overfor de hensyn kommuneplanen er ment å fremme. Hovedutvalget (HTS) har ved sin tidligere behandling ikke angitt slike særlige grunner. For at vedtaket nå skal oppfylle formelle krav, bør hovedutvalget knyttet særlige grunner til dette. Teknisk sjef finner det generelt betenkelig med fradelinger i LNF-områdene slik det er søkt om, men på bakgrunn av signaler i HTS-vedtak i sak 0094/05 (jordlovsbehandlingen), foreslår teknisk sjef likevel at dispensasjon gis. Dispensasjonsvedtaket er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av berørte/definerte parter i saken. Sak 0170/05 Side 34 av 114 Sak 0170/05 GNR. 73, BNR. 18, SUNDVEGEN, SUND. DELING AV GRUNNEIENDOM Side 32 av 114 Saksbehandler: Hanne Karin Mæland Arkiv: GNR 73/18 Arkivsaksnr.: 04/03662 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0180/05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: På bakgrunn av vedtak i HTS-sak 0103/05 dispenserer HTS i medhold av 7 i plan- og bygningsloven fra samme lovs 20-6, kommuneplanens arealdel, for fradeling av ca 900 m2 til boligformål. Som særlige grunner angis: 1. Selvstendig drift på gnr. 73 bnr. 18 har det ikke vært på over 40 år, så fradelingen har dermed ingen innvirkning på noen drift av restarealet. 2. Flere fradelinger er tidligere godkjent fra samme eiendom. 3. Postivt at folketallet i bygdene opprettholdes. 4. Omsøkte anses som fortetting. 5. Videre utbygging vil kreve utarbeidelse av reguleringsplan. Ingen arbeider må settes i gang før endelig delingstillatelse er gitt.

17 Page 17 of 58 SAKSFRAMSTILLING BAKGRUNN Olaug Epland fikk avslag på sin søknad om fradeling i del. sak 0180/05: "I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og 20-6 i plan- og bygningsloven, avslår teknisk sjef fradeling av 900 m2 fra gnr 73 bnr 18 til boligformål slik det er søkt om, jfr. utredning og vurdering av saken." Vedtaket ble påklagd. Hovedutvalg for tekniske saker (HTS) behandlet klagen i HTS-sak 0103/05 og fattet følgende vedtak: "Klagen anbefales tatt til følge. Med medhold i PBL 7 anbefales det dispensasjon fra PBL 20-6 slik at omsøkte fradeling kan gjennomføres. Som særlige grunner anføres: Selvstendig drift på gnr. 73 bnr. 18 har det ikke vært på over 40 år, så fradelingen har dermed ingen innvirkning på noen drift av restarealet. Flere fradelinger er tidligere godkjent fra samme eiendom. Postivt at folketallet i bygdene opprettholdes. Omsøkte anses som fortetting. Videre utbygging vil kreve utarbeidelse av reguleringsplan. Saken sendes fylkesmannen for uttale." Jordbrukskontoret har vurdert søknaden til ikke å trenge behandling i medhold av jordloven. Saken ble sendt for uttale Rogaland fylkeskommune og fylkesmannen i Rogaland har samlet uttalt at de frarår at dispensasjon blir gitt. Fylkesmannen sier videre at det i det aktuelle området over lengre tid har skjedd en utvikling med fradeling av boligparseller og oppføring av boliger gjennom dispensasjoner fra plan- og bygningsloven. Området har i dag økende preg av å være boligområde, noe som er i strid med LNF-formålet i kommuneplanen. Fylkesmannen kan ikke se at det i saken er lagt fram momenter som kan ha vesentlig vekt i forhold til kravet om særlige grunner. VURDERING Viser til tidligere HTS-vedtak og legger fram saken uten utfyllende saksutredning. Teknisk sjef finner det generelt betenkelig med fradeling av nye fritt omsettelige boligtomter i LNF-områdene, men på bakgrunn av signaler i tidligere vedtak fra HTS foreslår teknisk sjef likevel at dispensasjon blir gitt. Dispensasjonsvedtaket er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av berørte parter i saken. Sak 0171/05 Side 37 av 114 Sak 0171/05 GNR. 25, BNR. 32, LANGÅKER. DELING AV GRUNNEIENDOM Side 35 av 114 Saksbehandler: Hanne Karin Mæland Arkiv: GNR 25/32 Arkivsaksnr.: 04/03684

18 Page 18 of 58 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0039/05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: På bakgrunn av vedtak i HTS-sak 0057/05 dispenserer HTS i medhold av 7 i plan- og bygningsloven fra samme lovs 20-6, kommuneplanens arealdel, for fradeling av ca 1,0 dekar til boligformål. Som særlige grunner angis: 1. Samfunnsinteresse av stor verdi, taler for denne fradelingen. Det er viktig å opprettholde bosettingen slik at bygdene på Karmøy ikke dør ut. 2. Omsøkt deling vil ikke påvirke bruken av området. 3. Området består av 6 til 7 andre boliger, og vil dermed gli inn i en naturlig boligklynge. 4. Det er viktig også for fremtidig utnyttelse av jordbruksareal at unge mennesker bosetter seg i hjembygda. 5. Ved å tillate fradeling kan skole, barnehage og infrastruktur opprettholdes i bygda Ferkingstad. Ingen arbeider må settes i gang før endeling delingstillatelse er gitt. SAKSFRAMSTILLING BAKGRUNN Roy Martin Warholm fikk avslag på sin søknad i del. sak 0039/05: "I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og 20-6 i plan- og bygningsloven, avslår teknisk sjef fradeling av 1 parsell fra gnr 25 bnr 32 til boligformål slik det er søkt om, jfr. utredning og vurdering av saken." Vedtaket ble påklagd. Hovedutvalg for tekniske saker (HTS) behandlet klagen i HTS-sak 0057/05 og fattet følgende vedtak: Hovedutvalg teknisk gir klager medhold og anbefaler med hjemmel i PBL 7 dispensasjon fra arealanvendelsen i PBL Det faste utvalget for plansaker anbefaler fradeling som omsøkt. "Som særlige grunner kan nevnes: Samfunnsinteresse av stor verdi, taler for denne fradelingen. Det er viktig å opprettholde bosettingen slik at bygdene på Karmøy ikke dør ut. Omsøkt deling vil ikke påvirke bruken av området. Området består av 6 til 7 andre boliger, og vil dermed gli inn i en naturlig boligklynge. Det er viktig også for fremtidig utnyttelse av jordbruksareal at unge mennesker bosetter seg i hjembygda. Ved å tillate fradeling kan skole, barnehage og infrastruktur opprettholdes i bygda Ferkingstad. Sendes fylkesmannen for uttale." Det er gitt tillatelse til fradeling i medhold av jordloven i HTS-sak 0097/05. Saken ble sendt for uttale Rogaland fylkeskommune og fylkesmannen i Rogaland har samlet uttalt i brev datert at de frarår at dispensasjon blir gitt. Fylkesmannen sier videre at for at dispensasjon skal kunne gis er det et juridisk minstekrav at særlige grunner foreligger. Dette er grunner som er knyttet til det aktuelle tiltaket og som har slik tynde at de planhensyn som kommuneplanen er ment å fremme blir satt til side. I denne saken kan ikke fylkesmannen se at det er satt fram slike grunner som har det nødvendige innhold for at dispensasjon skal kunne vurderes. På generelt grunnlag vil fylkesmannen påpeke at det finnes to eksisterende bolighus på driftsenheten som bør kunne nyttes ved et generasjonsskifte på gården.

19 Page 19 of 58 VURDERING Viser til tidligere HTS-vedtak i klagesaken og jordlovsbehandlingen og legger fram saken uten utfyllende saksutredning. Teknisk sjef finner det generelt betenkelig med fradeling av nye fritt omsettelige boligtomter i LNF-områdene, men på bakgrunn av signaler i tidligere vedtak fra HTS, foreslår teknisk sjef likevel at dispensasjon blir gitt. Dispensasjonsvedtaket er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av berørte parter i saken. Sak 0172/05 Side 40 av 114 Sak 0172/05 GNR. 30, BNR. 18, SANDHÅLAND. DELING AV GRUNNEIENDOM - FYLKESMANNEN PÅKLAGER KOMMUNENS VEDTAK OM DISPENSASJON Side 38 av 114 Saksbehandler: Hanne Karin Mæland Arkiv: GNR 30/18 Arkivsaksnr.: 04/00780 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0379/04 Hovedutvalg teknisk /04 Hovedutvalg teknisk /04 Hovedutvalg teknisk /04 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: HTS opprettholder vedtak i HTS-sak 0101/05, som lyder: "På bakgrunn av vedtak i HTS-sak 0217/04 dispenserer HTS i medhold av 7 i plan- og bygningsloven fra samme lovs 20-6, kommuneplanens arealdel. Som særlige grunner angis: 1. Samfunnsinteresse av stor verdi taler for fradeling. Det er viktig å opprettholde bosettingen i området, slik at bygda ikke dør ut. 2. Eiendommen som ønskes fradelt består i hovedsak av fjellknauser og er ikke egnet til jordbruksområde. 3. Omsøkte deling vil ikke påvirke bruken av området. 4. Avkjørsel til området er godkjent av Statens vegvesen. 5. Omsøkt eiendom ligger i et område på Sandhåland med dels tettbebyggelse, og vil derfor gli inn i miljøet på en fin måte. Ingen arbeider må settes i gang før endelig delingstillatelse er gitt." SAKSFRAMSTILLING BAKGRUNN Leif Rune Nordbø fikk tillatelse til fradeling i medhold av jordloven i HTS-sak 0285/04. I HTS-sak 0101/05 ble det innvilget dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven. Fylkesmannen i Rogaland har påklagd dispensasjonsvedtaket. I sin klage datert sier fylkesmannen at