Saksframlegg. Ark.: GNR 164/4 Lnr.: 11505/18 Arkivsaksnr.: 18/1235-5

Transkript

1 Saksframlegg Ark.: GNR 164/4 Lnr.: 11505/18 Arkivsaksnr.: 18/ Saksbehandler: Bjørn Nyfløtt KNUT ARILD RUNDTOM,SVINGVOLL -SØKNAD OM FRADELING AV KÅRBOLIG FRA EIENDOMMEN RUNDTOM BNR 164/4 Vedlegg: Situasjonsplan over 1,5 daa omsøkt areal. Uttale fra fylkesmannens landbruksavdeling. SAMMENDRAG: Kårboligen på eiendommen Rundtom omsøkes fradelt med et areal på 1,5 daa. Eiendommen er regulert til landbruksformål og krever dispensasjon fra reguleringsplanen. I høringsbrev fra fylkesmannen foreslås tomta redusert til 1 daa for å unngå unngå press på dyrka mark. Slik det omsøkte arealet er tegnet i søknaden blir det liggende igjen ei smal stripe på ca 200 m2 ned mot fylkesvegen som et restareal. Da dette arealet er inneklemt og ikke mulig å drive foreslås at tomta godkjennes fradelt med 1,75 daa. SAKSOPPLYSNINGER: Vi viser til mottatt søknad om fradeling av en boligtomt fra nevnte eiendom. Den omsøkte parsellen oppgis til ca 1,5 daa. Eiendommen ligger inntil bebyggelsen i Svingvoll sentrum. Eiendommen har atkomst via kommunal veg, og er tilknyttet offentlig vann og avløp. Ca 0,5 daa av omsøkt areal er dyrka mark, resten er bebygd med kårbolig og garasje. Forhold til gjeldende plan. Gårdstunet med omkringliggende jorde ligger innenfor reguleringsplan for Svingvoll, og er regulert til landbruk. Søknaden er således i strid med fastsatt arealbruk, og en godkjenning av søknaden er betinget av at det kan gis dispensasjon. Dispensasjoner omfattes av plan- og bygningslovens 19-2: Kommunen kan gi dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. I vurderingen av om dispensasjon skal gis må kommunen ta stilling til om hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller om lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, jordvern, sikkerhet og tilgjengelighet. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges vekt, og det bør ikke gis dispensasjon når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonen.

2 Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven, skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, jordvern, sikkerhet og tilgjengelighet. Landbrukskontoret i Lillehammerregionen har avgitt følgende landbruksfaglige uttale til dispensasjonsspørsmålet: Det omsøkes fradelt kårboligen med omkringliggende areal 1,5 daa på eiendommen Rundtom g/bnr 164/4. Dette er en mindre landbrukseiendom bestående bl.a. av 16 daa fulldyrket mark og 37 daa produktiv skog. Det er ikke aktiv drift på eiendommen i dag, dyrkamarka leies bort til en gardbruker i grenda som driver med husdyr. Ved fradeling skal en vurdere hvilke drifts- og miljømessig ulemper ei fradeling kan gi og om hvordan dette vil påvirke kulturlandskapet i området. Driftsulemper gjør seg særlig gjeldende i saken da det ligger dyrkamark helt inntil arealet som søkes fradelt. Det er en kjensgjerning at drift av jordbruksarealer foregår til alle døgnets tider og at den som bor og oppholder seg i nærheten må være bevisst at det kan oppleves ubehag med både støy, støv, lukt, insekter m.m. Det er uheldig om det oppstår interessemotsetninger mellom bolig- og landbruksinteresser og at dette etter hvert kan medføre begrensninger for landbruksdrifta. I dette tilfellet ligger det flere bolighus i samme området men de ligger samlet og i et boligfelt med dyrkamark kun på en kant. Når det gjelder tunet på denne eiendommen er det dyrkamark på alle kanter. Det må riktig nok presiseres at deler av dyrkamarka i praksis fungerer som plen-/hageareal og således ikke er omfattet av ordinær landbruksdrift. Denne boligen ligger inne på gardstunet, noe som vil gjøre den til et fremmedelement på tunet og i kulturlandskapet ellers. En fradeling vil derfor ha klart negative effekter for det å opprettholde slike små gardstun som elementer i kulturlandskapet. Så har en det forholdet at det trolig ikke vil bli selvstendig landbruksdrift på denne eiendommen i framtida. Arealressursene er i minste laget og med mange boliger helt inntil blir det vanskeligere å drive med dyr. Behovet for kårbolig i framtida med tanke på drifta av eiendommen anses ikke lengre å være til stede. Det saken imidlertid illustrerer er at det skal gjøres grundige vurderinger før det tillates oppføring av en bolig nr. 2 på slike små landbrukseiendommer som dette. Dersom det etter oppføring av en slik bolig vil ligge til rette for fradeling, da bør byggesøknaden avslås. Nettopp for å unngå i komme i slike situasjoner som dette med ønske om fradeling. Landbrukskontoret mener likevel de landbruksmessige konsekvensene av en fradeling ikke er store i saken. Boligen ligger der allerede og arealbruken etter fradeling blir trolig lite endret. Landbrukskontoret har derfor ikke store motforestillinger mot at det gis dispensasjon, såfremt det ikke er andre momenter som klart taler imot. Med bakgrunn i brukets størrelse og landbrukskontorets uttale anser vi at en fradeling som omsøkt ikke medfører at hensynet bak reguleringen blir vesentlig tilsidesatt. Utleiemarkedet på Svingvoll er dårlig, og vi antar derfor at fordelene ved en fradeling er større enn ulempene. Vi antar derfor at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt.

3 Med dette utgangspunktet er saken sendt på høring. Følgende høringsuttalelser foreligger: Oppland fylkeskommunes kulturarvenhet har i mail datert ingen merknader da det ikke berører kjente kulturminner. Fylkesmannen i Oppland har i brev datert uttalt at landbruksinteressene ikke blir vesentlig tilsidesatt og vil ikke gå imot dispensasjon. For å dempe utbyggingspress på omkringliggende dyrka mark har de bedt om at arealet reduseres til 1 daa. VURDERING: Areal på sydsiden av huset er registrert som dyrka mark, men brukes i hovedsak til boligformål. Vi ser nå etter at saken har vært på høring at omsøkt tomt ikke går helt ned til fylkesvegen. Det er uheldig at det blir liggende igjen et smalt restareal her som ikke kan nyttes til landbruksformål. Med bakgrunn i brukets størrelse og landbrukskontorets uttale og behandling etter jordloven under, anser rådmannen at en fradeling som omsøkt ikke medfører at hensynet bak reguleringen blir vesentlig tilsidesatt. Utleiemarkedet på Svingvoll er dårlig, og det antas derfor at fordelene ved fradeling og salg er større enn ulempene. Vilkårene for å kunne gi dispensasjon anses som oppfylt. Rådmannen foreslår derfor å godkjenne 1,75 daa mot 1,5 daa omsøkt areal. BEHANDLING ETTER JORDLOVEN: Lovgrunnlaget: Deling av landbrukseiendom må godkjennes etter jordlovens delingsbestemmelse i 12. Den sier mellom anna følgende: «Deling av eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk må godkjennast av departementet. Det same gjeld forpakting, tomtefeste og liknande leige eller bruksrett til del av eigedom når retten er stifta for lengre tid enn 10 år eller ikkje kan seiast opp av eigaren (utleigaren). Med eigedom meiner ein òg rettar som ligg til eigedomen og partar i sameige. Skal dyrka jord takast i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller skal dyrkbar jord takast i bruk slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida, kan samtykke til deling ikkje givast utan at det er gitt samtykke til omdisponering etter 9. Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legge til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova.» Det er dyrka mark innafor arealet som omsøkes fradelt, det er derfor behov å behandle saken etter bestemmelsene om omdisponering i 9 som sier følgende:

4 «Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar.» Vurdering Det omsøkes fradelt kårboligen med omkringliggende areal 1,5 daa på eiendommen Rundtom g/bnr 164/4. Dette er en mindre landbrukseiendom bestående bl.a. av 16 daa fulldyrket mark og 37 daa produktiv skog. Det er ikke aktiv drift på eiendommen i dag, dyrkamarka leies bort til en gardbruker i grenda som driver med husdyr. Trolig vil det ikke vil bli selvstendig landbruksdrift på denne eiendommen i framtida. Arealressursene er små og med mange boliger helt inntil blir det vanskeligere å drive med dyr. Behovet for kårbolig i framtida med tanke på drifta av eiendommen anses ikke lengre å være til stede. Ved fradeling skal en vurdere hvilke drifts- og miljømessig ulemper ei fradeling kan gi og om hvordan dette vil påvirke kulturlandskapet i området. Driftsulemper gjør seg særlig gjeldende i saken da det ligger dyrkamark helt inntil arealet som søkes fradelt. Det er en kjensgjerning at drift av jordbruksarealer foregår til alle døgnets tider og at den som bor og oppholder seg i nærheten må være bevisst at det kan oppleves ubehag med både støy, støv, lukt, insekter m.m. Det er uheldig om det oppstår interessemotsetninger mellom bolig- og landbruksinteresser og at dette etter hvert kan medføre begrensninger for landbruksdrifta. I dette tilfellet ligger det flere bolighus i samme området men de ligger samlet og i et boligfelt med dyrkamark kun på en kant. Når det gjelder tunet på denne eiendommen er det dyrkamark tett inntil bebyggelsen på flere kanter. Ei fradeling som omsøkt er ikke heldig med tanke på mulige driftsulemper, samtidig gjør dette momentet seg ikke så sterkt i saken at det alene tilsier at deling bør nektes. Det er også noe dyrkamark innafor arealet som omsøkes fradelt. Å fradele dyrkamark til boligformål vil være klart i strid med arealressursvernet og nasjonale jordvernhensyn. At arealet allerede er tatt i bruk som plenareal har ingen relevans for saken. Det som taler for omdisponering er at dette er en bratt skråning og ei stripe på ni meter som ikke er mulig i drive maskinelt. Det vil også være uhensiktsmessig å gjerde dette av til beite. Etter delingssøknaden skal det også ligge att ei stripe på utsiden av tomta ned mot eiendomsgrensa. Dette utgjør et areal på om lag 200 kvm som består av krattvegetasjon. Arealet er reelt sett ikke tilgjengelig for landbruksproduksjon av noen art. Ut fra en helhetsvurdering der bl.a. hensynet til rasjonelle eiendomsgrenser tillegges vekt, mener kommunen at det mest riktige er i innvilge fradeling på ei tomt på inntil 1,75 daa slik som vist under.

5 Landbrukskontoret mener at fradeling av kårbolig for denne eiendommen kan tillates også ut fra signaler som er gitt fra overordnede myndigheter og den praksis som er etablert i kommunen. Det kan også synes som om fordelene ved å fradele dyrkamarka kan sies å være så store at landbruksinteressene kan vike. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: 1. Med hjemmel i jordloven 9, tilhørende bestemmelser og delegert fullmakt, samtykkes det til omdisponering av om lag 350 kvm fra eiendommen g/bnr 164/4 i Gausdal. 2. Med hjemmel i jordloven 12, tilhørende bestemmelser og delegert fullmakt, samtykkes det til fradeling av om lag 1,75 daa fra eiendommen g/bnr 164/4 i Gausdal slik at dette kan opprettes som selvstendig boligeiendom 3. Omsøkte fradeling må være gjennomført innen tre år, ellers bortfaller delingssamtykket. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 og 20-1 m, gir planutvalget dispensasjon fra reguleringsplan for Svingvoll, og godkjenner med dette omsøkte fradeling av kårbolig med tomt på 1,75 daa fra g/bnr 164/4. Delingstillatelsen gjelder på følgende vilkår: 1. Grensene fastsettes av oppmålingsmyndigheten. 2. Vegrett over gnr. 164 bnr. 4 skal sikres i tinglyste dokument jfr PBL 27-4.