Verdal kommune Sakspapir

Transkript

1 Verdal kommune Sakspapir 1721/19/184 - Hofstad Vist Eiendom AS - Bolighus m/2 leiligheter - Kroken 2 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Brit Alvhild Haugan brit.alvhild.haugan@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /1721/19/184 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal Rådmannens forslag til vedtak: Rådmannens forslag til innstilling: Med Hjemmel i plan- og bygningslovens 93 (tillatelse til tiltak) godkjennes søknad om oppføring av bolighus under følgende forutsetninger: Carportanlegg skal oppføres i henhold til søknad slik at vilkår for byggetillatelse fra 2003 er oppfylt. Bygget skal oppføres i samsvar med plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter. NK- prosjektering Njål Kolsvik gis ansvarsrett som ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende samt ansvarlig for kontroll av prosjektering av bygningstiltaket. Torstein Hofstad gis lokal godkjenning og ansvarsrett for følgende funksjoner i tiltaksklasse 1. Ansvarlig utførende samt ansvarlig for kontroll av utførelsen av: tømrerarbeider, mur og puss, skorstein og ildsted samt grunn- og terrengarbeider. MK Betongbygg AS gis ansvarsrett for utførelsen samt kontroll av utførelsen for oppsett av ringmur på såle. S-Rør Verdal gis ansvarsrett for prosjektering samt kontroll av prosjektering av sanitæranlegg. Ansvarlig for utførelsen samt ansvarlig kontrollerende for utførelsen av sanitæranlegg. Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om tillatelse til tiltak med tegninger mottatt

2 2. Klage på nabovarsel mottatt Svar på naboklage mottatt Ny situasjonsplan med ny nabovarsel mottatt Merknad til nabovarsel nr.2 mottatt Saksopplysninger: Hofstad Vist Eiendom AS søker om tillatelse til oppføring av bolighus samt carportanlegg på boligeiendommen i Kroken 2, gnr. 19 bnr. 184, i Verdal. Eiendommen består av to parseller gbnr. 19/184 samt 19/826. Tiltaket er i henhold til søknad mottatt den samt ny situasjonsplan med carportanlegg og nytt nabovarsel av Tidligere saker: Triobygg fikk i 2003 tillatelse til plassering av Ellewsenhuset på eiendommen. Dette bygget er innredet med 5 leiligheter. Dette bygget ble oppført i 2003 hvor det foreligger ferdigattest av Situasjonskart med nytt bygg, med søknad mottatt

3 Utsnitt av situasjonsplan av I henhold til tegninger med beskrivelse omfatter tiltaket plassering av tilflyttet boligbygg som innredes med to leiligheter. Carportanlegg er tilrettelagt for 5 biloppstillingsplasser med tilhørende boder på ca 5 m2, det er samtidig overbygget tak med plass for avfallsdunker. Planforhold/dispensasjon: Området omfattes av Kommuneplan for Verdal byområde vedtatt den Eiendommen er i henhold til denne innenfor område regulert til sentrumsområde for forretning, kontor, bolig. I henhold til bestemmelsene og retningslinjene for plan heter det i pkt. 4: Bebyggelsen skal ha en høyde som harmonere med det aktuelle kvartal eller strøk sitt særpreg. maksimal mønehøyde kan der dette harmonere med omgivelsene tillates inntil 15,0m målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Største tillatt bebygd areal(bya) er 66% av netto tomt. Nabovarsel: Det foreligger flere merknader til nabovarsler: I merknad til nabovarsel av påpekes følgende av tilgrensende naboer: fra nabo til gbnr. 19/181,825 bemerkes blant annet følgende: Gjeldende bebyggelsesplan for området tilsier at det ikke er tilstrekkelig areal for å oppføre flere boliger på eiendommen. Hvis det skal avvikes fra eksisterende bebyggelsesplan kreves det at denne revideres. Event. ny bebyggelsesplan må omfatte parkeringsarealer, garasjer, påkrevde boder og lagerbygg for lagring av utstyr og søppel. Det anmerkes videre at bygget planlegges oppført i 2 ½ etasje. Da øvrige bebyggelse i området er på 1.5 etasjer. Det bør ikke oppføres flere høyhus på denne eiendommen. Det bemerkes skisserte husfasade indikerer en mønehøyde som tilsier at avstand til nabogrense må økes ihht. til krav i plan- og bygningsloven. I merknad fra eiendommene gbnr. 19/135 er blant annet følgende uttalelse:

4 Det stilles spørsmål til de estetiske hensyn med tanke til boliger rundt som har en mønehøyde på 7m. Er også undrende til bygningens plassering da det er liten symmetri med den øvrige bebyggelsen. Er minste avstand mellom dette huset og vårt ivaretatt? Med tanke på at huset er oppført med to boligenheter vil vi at ytterveggen mot oss brannklassifiseres. Stiller spørsmål til avstand fra felles eiendomsgrense da bygget oppføres med to leiligheter. I henhold til Bebyggelsesplan for Kroken 2 (sak nr. 110/03), som er utarbeidet og godkjent, er det gjort vedtak på at det skal settes opp garasjer med boder der det nå skal plasseres bolig. Hvordan blir dette videre? Vi har ønske om å vite hvor garasjeanlegg og boder for 7 leiligheter blir plassert. Det ble også vedtatt at det skulle bygges bod for søppelkontainere. Dette er ikke gjort, noe som fører til at søppel blir spredt utover området når konteinere er fulle. Når det kommer to nye leiligheter, er det da vurdert noen tiltak opp mot dette. Hofstad Vist Eiendom AS har i brev av 22.5 svart på nabovarsel, her gjengitt med følgende utdrag av uttalelse: Når det gjelder plassering av huset er det vår oppfatning at dette er det beste. Vi skjønner at De kan ha en annen oppfatning. Når det gjelder spørsmål til tilstrekkelig areal for å oppføre flere boliger vises til kommuneplanens krav til største tillatte BYA som er 33% av netto tomt, noe vi holder oss innenfor. Når det gjelder bebyggelsesplan så finnes det kun situasjonskart (sak nr. 110/03) for område, som angir hvor huset (Ellewsenbygget) skulle plasseres. Sammen med denne søknaden måtte vi legge ved et situasjonskart for arealet som ikke var bebygd. Denne viser hvordan området var tenkt brukt da i Et slikt situasjonskart har som regel varighet på 1 år og gjelder ikke som bebyggelsesplan. En bebyggelsesplan har en annen juridisk saksgang, enn det som er blitt foretatt her. Med dette sendes nytt nabovarsel med endring av situasjonsplan, samt tegninger over carportanlegg. På bakgrunn av nytt nabovarsel av er følgende to merknader mottatt: Fra LB Eiendom AS; gbnr. 19/184: Vi ber om at De ivaretar tilstrekkelig avstand fra vår tomtegrense/veg til carportanlegg. etter vår oppfatning bør denne være minst en 2 lm. Fra eiere av gbnr. 19/181,825 er det blant annet følgende merknader: I brev vedlagt nabovarsel kommer det frem at det ikke er et nytt bygg som tenkes oppført. Vi forstår det slik at det nye huset som søkes oppført i virkeligheten er et sanert og utrangert hus som overhodet ikke passer inn blant den eksisterende bebyggelsen i området. - Vi godtar ikke at vårt boligområde forringes ved at alle utrangerte hus stables inn på eiendommen Kroken 2 for deretter å bli flikket på og bygd om til utleieleiligheter. Det er et absolutt krav at evt. ny bebyggelse i dette kvartalet må oppføres i en stil som harmonerer med eksisterende bebyggelse.

5 Garasjeanlegg er plassert helt inntil vegen og sperrer all sikt for utkjøring (østgående ferdsel). Utforming og plassering av garasjeanlegg er langt og uformelig 5 stk. garasjer er tegnet inn. Hva med garasje for øvrige leiligheter? 5 stk små boder er skissert inn som en del av garasjeanlegget. Antar at dette representerer en ferdigstillelse av byggetrinn 1- Ellewsenhuset. Basert på kravet om at bygninger med mer enn en leilighet skal ha boder for å dekke behov for oppbevaring av sykler, barnevogner, klær, matvarer, brensel osv må bod størrelsen økes betydelig. For byggetrinn 2 er det skissert inn en bod pr. leilighet av minimal størrelse, innvendig i bygget. Anses dette å dekke behovet for en familie på 4 personer? Er en liten innvendig lagerbod i andre etasje egnet for lagring av sykler, barnevogn, bilhjul etc. Mot naboen i vest planlegges det nå parkeringsområde. Skjermingstiltak mot nabo etterspørres. Anlegg for oppbevaring av søppel må bygges slik at det ikke er til sjenanse for nabolaget. En eksponering av søppelet ved å plassere dette inntil og langsetter vegen virker ikke å være særlig gjennomtenkt. Minner om at Byggetrinn 1 leilighetskomplekset Ellewsenhuset enda ikke er å anse som ferdigstilt, ref. krav i plan- og bygningsloven. Et absolutt krav er at byggetrinn1 ferdigstilles før det tillates noen form for videre utbygging. Eiendommen Kroken 2 preges i dag av å være fylt opp med søppel, rot og bygningsmaterialer -. Mangel på påkrevde boder er prekær, noe utearealet og terrenget bærer preg av. Vurdering: Forhold til tidligere byggesak: I det tidligere vedtaket fra 2003 for oppføring av Ellewsenhuset av ble det gitt byggetillatelse for hovedombygging/nybygg. Planutvalget fattet i møte den følgende vedtak: Planutvalget gir dispensasjon fra kommunedelplan Verdalsøra sentrum slik at omsøkte hus kan plasseres. Det må lages privat bebyggelsesplan som viser maksimal utnyttelse av ledig bebyggbart areal på eiendommen. Bebyggelsesplanen må følges av kvittert nabovarsel. Det foreligger en situasjonsplan av 10/ som viser plassering av bygget med garasjeanlegg i grense mot vest. Situasjonskart av 10/4-2003

6 I tillatelsen av er byggetillatelsen gitt med følgende vilkår: Det vises det til behandling i hovedutvalg, sak 58/03. Boder til leiligheter må være ferdig før innflytting. Brannteknisk dokumentasjon og detaljtegninger av støydempende tiltak mellom leiligheter må fremmes. Det foreligger ferdigattest på bygget av I anmodning om ferdigattest eller utferdiget ferdigattest er det ikke gitt merknader til manglende boder. Vurdering av plansituasjon: I merknader til nabovarsel er manglende boder og garasjeanlegg fra 2003 et sentralt tema. Ferdigattesten av 2005 er gitt på feilaktig grunnlag da vilkår for tillatelsen ikke er tilfredsstilt. Det forliggende situasjonskart av 10/ har av naboer blitt betraktet som en bebyggelsesplan. Situasjonskartet har ikke hatt den gjennomgang som kreves for at den skal kunne betraktes som en bebyggelsesplan i henhold til plan- og bygningslovens Den nye byggesøknaden må vurderes ut i fra gjeldende kommunedelplan for Verdal byområde med tilhørende retningslinjer og bestemmelser. Vurdering av dispensasjon vedrørende byggehøyde eller utforming: I henhold til kommunedelplan ligger eiendommen i område regulert til sentrumsområde (forretning, kontor, bolig); viser pkt. 4.1 i bestemmelsene til planen, samt A 1 i retningslinjer: Bebyggelsen skal ha en høyde som harmonere med det aktuelle kvartal eller strøk sitt særpreg. Maksimal mønehøyde kan der dette harmonere med omgivelsene tillates inntil 15,0 m målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Bebyggelsen bør utformes slik at eksisterende bebyggelsesform og gaterom styrkes. Ved innpassing av nye bygninger i eksisterende områder/gateløp skal en innordne seg eksisterende takformer, retning på bebyggelsen, avstand til veg og plassering av adkomst for gående og kjørende. Utover regulert byggelinje angir planen ikke noen nærmere plassering av bygninger på tomta. Kommunaldepartementet har i rundskriv H 18/90 av 1. juli 1990 gitt uttrykk for at bestemmelsene forutsettes praktisert slik at byggherrens ønske om plassering imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for eksempel naboer og omkringliggende miljø. Ved kommunens behandling kan for eksempel følgende forhold være relevante: Tilpassing til terrenget og eksisterende bebyggelse. Disponering av tomta for å oppnå usjenert oppholdsareal i det fri for beboerne/andre brukere, for eksempel uteplass, lekeareal, parkeringsareal osv. jfr. formålene i pbl. 69 nr.1. Utsikt og lysforhold. Hensyn til naboer slik at de beholder/ kan få tilsvarende kvaliteter. Bestemmelsen hjemler ikke avslag på søknaden, det er plasseringen av tiltaket på tomta som bestemmes. Problemstillingen er om tiltaket påfører naboene betydelig ulempe.

7 I henhold til vedlagte snitt og tegninger har bolighuset en gesimshøyde på ca. 6,3 m og en mønehøyde på ca 9,3 m over planert terreng. I forhold til bygningens tilpassning til naboskapets bygninger har mye av den øvrige bebyggelse innenfor samme kvartal saltak med 1 ½ etasje. Det tidligere omtalt Ellewsenhuset på samme eiendom er på 2 ½ etasje med tilnærmet samme takvinkel som dette nye boligbygg. Bebyggelsen i området sett i en større målestokk er av varierende størrelse og karakter, en kan ikke si at det nye tiltaket vil fravike den øvrige bebyggelsen hverken med tanke på form, materialvalg eller plassering. Kommunen har vurdert tiltaket ut fra klagernes innsigelser og kan ikke se at bolighuset medfører betydelige ulemper for klagerne. Etter plan- og byggesak sin vurdering er tiltaket i tråd med de retningslinjer og bestemmelser som ligger i planen. I henhold til plan- og bygningslovens 74 pkt.2 (estetisk utforming) vil tiltaket etter plan- og byggesak sin vurdering tilfredsstille lovens krav til rimelig skjønnhetshensyn. Parkering: Situasjonsplan av viser 10 biloppstillingsplasser samt 5 plasser i carportanlegget, totalt 15 biloppstillingsplasser som er i tråd med pkt. C 9 i bestemmelsene. I henhold til pkt. 2.6 i fellesbestemmelsene til plan er det gitt avstand fra veg til garasje. Garasjen kan plasseres med portvegg minimum 5,0 meter fra vegkant eller sidevegg 2,0 meter fra vegkant. En eventuell tillatelse forutsetter at kravene i bestemmelsene blir overholdt. Planløsning og øvrige krav i plan- og bygningsloven: I merknad til nabovarsel er det stilt spørsmål til boder i forhold til plassering av sykler, barnevogner ol. I henhold til teknisk forskrift er det gitt bestemmelser til minimumsstørrelser og plassering av boder i forhold til innvendig og bod og sportsbod med eventuell adkomst fra det fri. Bygget er, selv om det er en eldre eksisterende bolig som flyttes, pålagt de samme krav i henhold til teknisk forskrift som om bygget var nytt. Det er ikke søkt om dispensasjon for noen forhold, det vil være ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende eller ansvarlig utførende foretak sitt ansvar å påse at forskriftene oppfylles; jfr. plan- og bygningslovens 93 b.