Verdal kommune Sakspapir

Transkript

1 Verdal kommune Sakspapir 1721/19/184 - Hofstad Vist Eiendom AS - Bolighus m/2 leiligheter - Kroken 2 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Brit Alvhild Haugan brit.alvhild.haugan@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /1721/19/184 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal /09 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 93 (tillatelse til tiltak) godkjennes søknad om tillatelse for oppføring av tomannsbolig, carportanlegg samt renovasjonsbod med følgende forbehold: Bygget skal prosjekteres og oppføres i samsvar med plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter. Det er ikke søkt om dispensasjon fra noen form for dispensasjon, det forutsetter at tiltaket gjennomføres i henhold til disse. Avstand fra nabogrense må tilfredsstille pbl`s 70 nr. 1. NK- prosjektering Njål Kolsvik, org.nr ; gis ansvarsrett som ansvarlig søker. Ansvarlig for prosjektering samt ansvarlig for kontroll av prosjektering av bygning og installasjoner. Torstein Hofstad, org.nr , gis personlig ansvarsrett i henhold til GOF 17 for følgende funksjoner: ansvarsrett som ansvarlig utførende samt ansvarlig for kontroll av utførelsen av bygningstiltaket. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Vedlegg: 1. Fylkesmannen i Nord- Trøndelag, Klage på avslag - kommunens vedtak oppheves, sak av

2 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal, vedtak av Søknad om tillatelse til tiltak med tegninger, 1/ Klage på nabovarsel, av og Svar på naboklage, av Ny situasjonsplan med nytt nabovarsel, Merknad til nabovarsel nr. 2, av Brev fra Advokathuset, og Brev datert 17. oktober fra Advokathuset 9. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal, vedtak av Søknad om tillatelse til tiltak, mottatt Klage på nabovarsel, fra Marthe Bakken og Tore Lundsaunet; Klage på nabovarsel, fra Lars Hårskoll; Saksopplysninger: Situasjonskart av Søknaden gjelder oppføring av nytt bolighus samt carporter på boligeiendommen til Kroken 2, i Verdal. Nytt bolighus er på tre plan og inneholder to leiligheter. Tidligere saksgang: Tiltaket er tidligere gitt avsalg i sak 70/08 og ankesak 106/08 med følgende vedtak: I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegg og i sak 70/08, opprettholdes avslag på søknad om oppføring av bolighus og carportanlegg. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-6 avlås søknaden. I henhold til Kommunedelplan Verdal byområde, reguleringsbestemmelser 1.2 stilles det krav om bebyggelsesplan dersom tiltaket har 3 eller flere boenheter.

3 Eiendommen har en grunneier og en tiltakshaver og søknaden har tiltak som berører totalt 7 boenheter. Saken ble oversendt Fylkesmannen for endelig avgjørelse. I vedtak av ble klage fra tiltakshaver tatt til følge med følgende vedtak: Verdal kommunes vedtak av 9.september 2008 sak 70/08 oppheves som ugyldig. Planstatus: I Fylkesmannens vurdering refereres til planstatus hvor eiendommen omfattes av Kommunedelplan Verdal byområde, vedtatt 26.mars I planen er eiendommen avsatt til byområde med underkategori sentrumsområde (forretning, kontor, bolig). Underkategorien er inndelt i nåværende og framtidig byggeområde, hvorav den aktuelle eiendommen ligger i nåværende. Bestemmelsenes pkt lyder som følger: I byområder som på plankartet er merket som nåværende, kan arbeid og tiltak som nevnt i PBL 93 tillates gjennomført etter søknad eller melding dersom tiltaket er i samsvar med kommunedelplanens arealdel og bestemmelser samt at det ikke kommer inn under vilkårene for plankrav som følger nedenfor. Det stilles krav om reguleringsplan dersom tiltaket; har bruksareal (BRA) større enn 3000m2, gjelder for hele kvartal, Det stilles krav om bebyggelsesplan dersom tiltaket, har bruksareal (BRA) mellom 500 og 3000 m2, er 3 eller flere boenheter i Fylkesmannens vurdering er tiltaket funnet i samsvar med planen da tiltaket omfatter bygning med bruksareal på 186,2 m2, fordelt på to boenheter. Ny byggesøknad: Ny byggesøknad fra tiltakshaver Hofstad Vist Eiendom AS omfatter : 1 stk. 2- mannsbolg, 7 carporter og 1 renovasjonsbod. Dette i henhold til situasjonskart av , som vist i saken. Bolighuset er identisk med bolighus fra forrige søknad, boligbygget har et bruksareal på 186,2m2 og en mønehøyde i henhold på 9,3m over planert terreng (dette i henhold til vedlagt snittegning). Carporter er nå splittet i to bygg, hvor carport med tre plasser har et bruksareal areal på 49 m2 og carport med 4 plasser har et bruksareal på 65,8 m2.

4 Totalt bruksareal for omsøkte tiltak inkl. renovasjons bod er 306 m2. Naboprotester: I merknad fra Marte Bakkan og Tore Lundsaunet i brev av har de følgende merknader til tiltaket: Nabovarsel er ufullstendig, manglende mønehøyde. har målt mønehøyden til 9,3m på fasadetegningen og tar utgangspunkt i det. Det er avvik mellom fasadetegninger og situasjonsplan. Veranda er tegnet på begge sider av huset på fasadetegningen (tegning er ikke retningssatt). Plassering av ny bolig er ikke i henhold til plan- og bygningslovens 70. Huset er over 9 m og minste avstand fra grense er ikke ivaretatt, som et minimum halve høyden, altså 4,65 m. Dette både mot sør og vest. Huset harmonerer ikke med bebyggelsen rundt. Dette er ikke i samsvar med reguleringsplan som i henhold til bestemmelsene pkt. 4.1: 2 Bebyggelsen skal ha høyde som harmonerer med det aktuelle kvartal eller strøk sitt særpreg. Det refereres til retningslinjenes for kommunedelplan pkt A.3.: I områder som har mer sammensatt bebyggelse vurderes i sammenheng med det nærmeste naboskap, og bidrar til at området får en helhetlig preg. Det anmerkes i protesten i tillegg til anmerkning om avstand til nabogrense og intern avstand mellom carport og bolighus i Kroken 2. Vi er skeptisk til at et nytt garasjeanlegg er plassert veldig nært eksisterende bolig Kroken 2 og ny bolig Kroken 2. Er sikkerhetsavstanden her ivaretatt? Er også undrende over garasjeanlegg er plassert rett under rømningsvei for 3.etg for eksisterende bolig Kroken 2. Vi mener at husets maksimale høyde ikke kan være over 7,87 m. Det harmonerer ikke med 7 hus på 7,5m og 1 hus på 9,3 m og 1 hus på 10,5. Dette blir veldig rart og skjemmende for kvartalet. Vi føler at dette bygget er med og gjøre forholdne verre for dette området og oss. Det er et lite område med 7 utleieleiligheter. Dette vil fører med seg stadig utskifting av naboer. Mye trafikk. parkering i gater(det skjer nå når det er 5 leiligheter). Flyt av søppel. Stor mulighet for festbråk og annen støy fra leilighetene. Vi mener med dette at prosjektet ikke ivaretar naboer i området som igjen fører til at vår bo-lyst blir vesentlig svekket. Vi mener at Kroken sin sjarm må tas vare på, og kan derfor ikke godta at det bygges hus høyere enn husene i rundt. Vi er derfor sterkt i mot at dette huset blir flyttet hit. Et nytt hus med mønehøyde lik husene i rundt er en enste løsning i denne saken som vi kan godta.

5 I brev fra Lars Hårskoll, av , er blant annet følgende merknader anført: Tegninger av 2-mannsbolig er ikke målsatt. Fasadetegninger er ikke i samsvar med plantegninger. Vedlagte fasadeskisse indikerer en mønehøyde som tilsier krav om økning av avstand mot nabogrense i vest. Skissert utbyggingsløsning anses som lite gjennomtenkt og ikke tilpasset øvrige bebyggelse i området. Ny bebyggelse på eiendommen i Kroken 2 må tilpasses og ivareta kvartalets arkitektur og særpreg. Størrelsen på garasjeanlegget i vest mot eiendommen Kroken 4 tilsier at avstand til nabogrense må økes. Garasjeanlegget i vest er plassert helt inntil vegen og sperrer all sikt for utkjøring fra Kroken 2. Boder av minimal størrelse er skissert inn i garasjeanlegget. Tilkomst til bodene må ansees å være lite gjennomtenkt ettersom det i praksis ikke er tilkomst til bodene når carporten er i bruk. Størrelsen på avfallsskuret må økes betydelig og plasseres på et mer diskret sted slik at søppel ikke er til sjenanse for beboere eller naboer. Det er uheldig når søppelanlegget blir en del av fasaden på leilighetskomplekset, Kroken 2 samt det først en møter ved innkjøring til Kroken. Det anmerkes i tillegg at det i tillegg er en selvfølge at nyoppførte bygg skal utføres i henhold til dagens standard og regelverk og dokumenteres i henhold til dette. Vi godtar ikke at vårt boligområde forringes ved at utrangerte hus som saneres i distriktet stables tilsynelatende tilfeldig inn på eiendommen kroken 2 for deretter å bli flikket på og bygd om til utleieleiligheter. Det er et absolutt krav at ny bebyggelse i dette kvartalet må oppføres i hht dagens regelverk og i stil som harmonerer med eksisterende bebyggelse. Et krav må være at byggetrinn 1 ferdigstilles før det tillates noen form for utbygning på denne eiendommen. Ettersom undertegnede tidligere har gitt tilsvar på en betydelig antall mangelfulle og ufullstendige nabovarsler til stadig endrede utbyggingsløsninger på eiendommen, er noen utvalgte kommentarer gitt ovenfor. Ettersom dokumentasjonen i nabovarslet fremdeles er mangelfull forbeholder jeg meg retten til å ytterligere kommentere utbyggingsforslaget når det blir entydig spesifisert og fullstendig dokumentasjon foreligger/oversendes.

6 Vurdering: Innkomne merknader til bolighuset går både på den estetiske plassering, avstand til nabogrense samt spørsmål til tekniske løsninger og miljøpåvirkninger bygget vil få. Retningslinjer og bestemmelser til planen, sist revidert I henhold til bestemmelsene pkt. 4: Blandet sentrumsformål (bolig, forretning og kontor). Bebyggelsen skal ha høyde som harmonerer med det aktuelle kvartal eller strøk sitt særpreg. Maksimal mønehøyde kan der dette harmonere med omgivelsen, tillates inntil 15,0 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Største tillatt bebygd areal (BYA) er 66 % av netto tomt. Ny bebyggelse og tilbygg mot offentlig gate, plass og annet areal åpent for allmenn ferdsel, skal ha fasade i eksisterende byggelinje og bygninger skal plasseres inntil minst en av de eiendomsgrenser som støter til byggelinjen. Hver boligenhet skal ha minimum 5 m 2 felles uteareal for lek og opphold, som fortrinnsvis et utbygd som samlet enhet. Arealet skal ha solrikt beliggenhet, tilfredsstille støykrav på maksimalt 55 dba og ellers være sikret mot forurensning og annen helsefare. Utearealet til lek og opphold for barn og unge, skal tilfredstilles samtidig med hovedtyngden av de boliger som skal betjenes.

7 De omsøkte tiltak som omfatter bolighus med 2-boenheter, carport for 7 biloppstillingsplasser samt 1 renovasjonsbod har samlet et bruksareal på 339,5 m2. Beregnet grad av utnytting som følge av tiltaket, sammen med eksisterende bygg, er samlet 28%. Utover regulerte byggelinje om plassering av bygninger inntil offentlig gate eller plass angir ikke planen noe nærmere om plassering av bygninger på tomta. Kommunaldepartementet har i rundskriv H 18/90 av 1.juni 1990 gitt uttrykk for at bestemmelsene forutsettes praktisert slik at byggherrens ønske om plassering imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for eksempel naboer og omkringliggende miljø. Ved kommunens behandling kan for eksempel følgende forhold være relevante: - Tilpassning til terreng og eksisterende bebyggelse. - Disponering av tomta for å oppnå tilfredsstillende oppholdsareale i det fri for beboerne/andre brukere, for eksempel usjenert uteplass, lekeareal, parkeringsplass osv. jfr. formålene i pbl. 69 nr Utsikt og lysforhold. - Hensyn til at naboer slik at de beholder/kan få tilfredsstillende kvaliteter. Bestemmelsen hjemler ikke avslag på søknaden, det er plasseringen av tiltaket på tomta som bestemmes. Problemstillingen er om tiltaket påfører naboene betydelig ulempe. Plan- og bygningssjefen har vurdert tiltaket i forhold til kravet i plan- og bygningslovens 74 nr.2, og kommet fram til at det tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsen. Avstand mellom bolighus og eiendom i sør er angitt til 4,5m. I henhold til pbl`s 70 pkt 2. : - Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kap. VI eller VII, skal bygninger ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter. I henhold til vedlagte snitt kan mønehøyden her måles til 9, 3m over terreng noe som vil tilsi en avstand minste avstand fra nabogrense i sør på 4,65 m. I forhold til avstand nabogrense mot vest: Terrassen er i henhold til plantegning satt til 2,4m. Bygningens plassering fra nabogrense må her settes i samsvar med TEK 4-3. I 4-3 fastslås at avstander skal måles fra fasadeliv. Når bygninger har mindre utspring, inntil 1meter dyp, måles avstanden fortsatt fra fasadeliv. Har utspringet større dybde enn 1m, skal avstanden økes med tilsvarende det utspringet overskrider 1m.

8 I henhold til situasjonsplan er bolighuset målsatt til 4m fra nabogrense målt ca 1m inn på terrassen. Bolighuset er planlagt med carportanlegg for 7 plasser. Mot sør er det plassert carportanlegg med BRA eller BYA på 49 m2. Denne er planlagt plassert 1m fra felles eiendomsgrense til gbnr. 18/191. I henhold til pbl`s 70 pkt. 2. litra b): Kommunen kan godkjenne at bygninger plasseres nærmere eiendomsgrense enn nevnt i første ledd eller i eiendomsgrense: b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre bygninger. Carport er planlagt plassert 1m fra eiendomsgrense og ca 6m fra annen bolig. I henhold til TEK 7-26 : bygninger i risikoklasse 1 med bruttoareal til og med 50 m2 og liten eller middels brannenergi, kan plasseres nærmere bygning i annen bruksenhet uten at det treffes særlige branntekniske tiltak. Carportanlegg for 4 biler har et bruttoareal på ca 66 m2. I henhold til TEK 7-24: Garasje med bruttoareal over 50 m2 til og med 400 m2 skilles fra resten av bygningen med konstruksjoner med brannmotstand minst EI 60. Tiltaket er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens 70. Kommunen kan ikke avslå en søknad med grunnlag i bestemmelsen, bare henvise til alternativ plassering. Carport og renovasjonsbod er plassert henholdsvis 2,5m og 1,5m fra vegskulder til Kroken. Innkjøring til carport er parallelt med veien. Plan- og bygningssjefen vurderer at tiltakenes plassering ikke er til hinder for en trafikksikker utkjøring fra Kroken 2. Det anmerkes at fasadetegninger ikke er i samsvar med plantegninger. Plantegning viser terrasse med trapp som en utvendig inngangs til 2.etasje. platt med trapp også foran inngang til 1. etasje. Dette er i samsvar med fasadetegninger, datert Inngangstrapp med terrasse går inn til gårdsplass og kommer ikke i betraktning med hensyn på avstand til naboer. Når det gjelder de miljøpåvirkninger bygningen måtte påføre bo-lyst i område ligger dette utenfor plan- og bygningssjefens myndighet til å vurdere. Kommunen har etter nøye vurdering av naboers merknader ikke funnet vesentlige anmerkninger til saken utover at tiltaket må plasseres i henhold til avstandskrav i planog bygningslovens 70 nr. 1. Etter plan- og bygningssjefens vurdering er tiltaket forøvrig ikke i strid med plan- og bygningsloven, eller retningslinjer og bestemmelser til Kommunedelplan Verdal byområde.