Pareto Eiendomsinvest Nordic AS 2011 Kvartal 1

Transkript

1 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS 2011 Kvartal 1 Lenke: Avdelinger/Forvaltning/Eiendomsfond

2 Forvaltningsteamet Per-Christian Nicolaisen Richard Jansen Johan Anker-Rasch Patrick Kartevoll Ansvarlig Forvalter Ansvarlig Forvalter Forvalter Forvalter/Forretningsfører Eiendom Shipping/Offshore Eiendom/Shipping/Offshore Shipping/Offshore Tlf: Tlf: Tlf: Tlf: E-post: nico@pareto.no E-post: richard.jansen@pareto.no E-post: jar@pareto.no E-post: patrick@pareto.no Jonathan Andreas Barfod Jannicke Rustad Nilssen (permisjon) Hans Gunnar Martinsen Fredrik Jansen Sommernes Forvalter Forvalter Forretningsfører Forretningsfører Eiendom/Shipping/Offshore Shipping/Offshore Eiendom Eiendom Tlf: Tlf: Tlf: Tlf: E-post: jab@pareto.no E-post: jannicke.nilssen@pareto.no E-post: hgm@pareto.no E-post: fjs@pareto.no Dronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: ,

3 Pareto er en uavhengig og ledende aktør i det norske markedet for finansielle tjenester. Selskapet har kontorer i Oslo, Stavanger, Bergen, Trondheim, Kristiansand, Bryne, Singapore og New York. Pareto ble stiftet i 1986, og har utviklet seg til å bli et konsern med et omfattende produktspekter. Selskapet har cirka 450 ansatte. Den sterke utviklingen er muliggjort gjennom dedikerte og dyktige medarbeidere, skarpt fokus på å utvikle gode produkter, kontrollert vekst og ikke minst ved at våre kunder og forretningsforbindelser har vist oss tillit. Pareto Project Finance AS Pareto Business Management AS Pareto Securities AS Pareto Forvaltning AS Pareto Bassøe Shipbrokers AS Pareto Bank ASA Pareto Wealth Management AS Pareto Offshore AS Pareto Dry Cargo AS Pareto PPN AS JGO Shipbrokers AS Pareto Forsikringsmegling AS

4 «Verdijustert egenkapital per aksje per 1. mai 2011 utgjør NOK 139» Forvalters kommentar Pareto Eiendomsinvest Nordic («PEN») har fortsatt sin positive utvikling i årets første fire måneder, med en VEK på NOK 139 (i.e. NOK 145 før utbytte). Selv om økningen i eiendomsverdiene har avtatt i forhold til andre halvår 2010, har en økning i rentenivå redusert underliggende overkurser på lånene, og bidratt til en økning av verdijustert egenkapital. Det er gjennomført en utbetaling på NOK 6 per aksje i perioden, som er i tråd med det Selskapet tidligere har kommunisert i kvartalsrapportene. Totalt har selskapets verdijusterte egenkapital, hensyntatt utbetaling, økt med 5,3 % fra årsslutt, og er nå 104 % opp fra bunnen i mai Styret og forvalter er av den oppfatning at PEN er et godt posisjonert eiendomsselskap med moderne bygg, lange leiekontrakter, solide leietakere og en god finansieringsstruktur og således burde selskapet ha gode forutsetninger for en fortsatt positiv utvikling fremover. Marked: Når det gjelder eiendomsmarkedet så har transaksjonsvolumet vært betydelig lavere i første kvartal 2011 sammenlignet med fjerde kvartal i Estimater tilsier at transaksjonsvolumet endte på et sted mellom 2 3 milliarder for første kvartal, sammenlignet med ca NOK 40 milliarder totalt i hele Aktiviteten forventes å øke i andre kvartal, og de fleste analytikere holder fast ved sine estimater på et totalt transaksjonsvolum for 2011 på NOK milliarder. Nedgangen vi har sett i yieldnivået gjennom 2010 har også avtatt gjennom første kvartal, selv om vi fortsetter å se en marginal yieldnedgang. Utflatingen skyldes nok i stor grad rentenivået som har steget i første kvartal. 10 års swap rente ligger i skrivende stund på ca NOK 4,6 % p.a., noe som er en oppgang på ca. 20 basispunkter i forhold til årsslutt. På nåværende tidspunkt estimerer Akershus Eiendom prime yielden for kontorbygg å ligge på ca. 5,25 5,5 %, selv om enkelte eiendommer med spesielle karakteristika kan omsettes på lavere nivåer. Ser vi på tilsvarende nøkkeltall for lager- og logistikkeiendommer estimeres dette til å være ca. 6,7 %, men hvor eiendommer med lange leiekontrakter og solide leietakere kan gå noe lavere. Gjennom 2010 var leieprisene relativt stabile. De sentrale kontorområdene opplevde noe vekst, mens eldre bygg og sekundære beliggenheter opplevde flat til svakt fallende utvikling. I takt med økt aktivitet og sysselsetting i norsk økonomi tror flere aktører at leieprisene skal ytterligere opp i Akershus Eiendom estimerer en økning på 10 % i leienivåene for høystandard kontorsegmentene gjennom 2011, og antyder at økte leienivåer vil drive opp eiendomsverdiene fremover, heller enn lavere yield. Akershus Eiendom anslår at ledigheten p.t. ligger på ca 8,0 %, og forventer at denne skal falle til ca 6,5 % innen utgangen av Generalforsamling: Det ble avholdt ordinær generalforsamling i PEN den 7. april På generalforsamlingen ble følgende vedtatt etter innstilling fra styret: Utbetaling på NOK 6 per aksje for regnskapsåret 2010 ble godkjent. Utbetalingen ble gjennomført per 7. april 2011 og gjennomføres som en tilbakebetaling av innbetalt kapital. Styret i PEN får fullmakt til å utstede inntil aksjer. Styrefullmakten gjelder frem til ordinær generalforsamling i 2012 og kan benyttes av styret både i forbindelse med gjennomføring av underliggende investeringer og i forbindelse med kontantemisjoner i PEN. Styret får fullmakt til å la PEN erverve egne aksjer (inntil aksjer) frem til neste ordinære generalforsamling, innenfor et prisintervall på NOK per aksje.

5 Selskapets levetid forlenges med 2 år, og løper nå frem til 1. juli Emisjon XII i PEN: Styret vedtok i styremøtet den 3. mai 2011 å gjennomføre en ny emisjon i PEN. Bakgrunnen for at styret ønsker å gjennomføre en emisjon er blant annet følgende: Tilføre ny kapital til Selskapet for å kunne utnytte et marked i bedring hvor nye investeringer vil kunne gi en økt avkastning utover dagens portefølje. Behov for å kunne gjøre strategiske tilpasninger i eksisterende portefølje. Videreutvikle Selskapet til et større og mer dynamisk eiendomsselskap, med mulighet for ytterligere diversifisering og strukturering som kan gi rom for flere løsninger ved et senere salg, herunder mulighet for børsnotering. Selskapet skal fortsatt ha fokus på investeringer som gir god løpende kontantstrøm og løpende utbytte/utbetalinger til aksjonærene. Et større selskap vil kunne øke interessen fra større, institusjonelle investorer og derigjennom også øke likviditeten i aksjene, som normalt vil gi en bedre prising av Selskapet. Selskapet er investert i enkelte eiendommer hvor det kan være utviklingsmuligheter.. Dette innebærer blant annet ombygginger, utvidelser og lignende mot fornyede og forlengede leiekontrakter, som igjen vil bidra til verdiskapning for Selskapet. Emisjonskursen er av styret fastsatt til NOK 135 per aksje som er en marginal rabatt i forhold til underliggende VEK (NOK 139 per aksje). Totalt emisjonsbeløp vil være inntil NOK 200 millioner, og emisjonen har en forventet oppstart i perioden mai, med en tegningsperiode på maksimum 3 uker. Fullstendig prospekt og presentasjon med alle detaljer vil bli publisert på hjemmesidene ved oppstart av emisjonsperioden samtidig med utsendelse av informasjon til Selskapets aksjonærer. Ved eventuelle spørsmål eller ønske om emisjonsdokumentasjon, er det bare å ta kontakt med forvalterteamet. Fusjon med «feederselskapet» Pareto Eiendomskapital ASA: Styret og forvalter har i lengre tid jobbet mot en fusjon mellom PEN og Pareto Eiendomskapital ASA («PEK»). PEK er et såkalt «feederselskap», hvor eneste formål er å eie aksjer i Selskapet. Begrunnelsen for fusjonen er å få en mer enhetlig eierstruktur, økt aksjonærbase (ca. 900 aksjonærer) som vil kunne føre til økt likviditet i aksjen, mer transparent prising, samt lavere kostnader som vil bedre avkastning for aksjonærene i begge selskapene. Fusjonen gjennomføres med PEN som overtakende selskap og PEK som overdragende selskap. Fusjonsvederlaget til aksjonærene PEK skal utgjøre aksjer i PEN. Som fusjonsvederlag skal aksjonærene i PEK motta til sammen aksjer i PEN, hvorav aksjer allerede er utstedt og eiet av PEK og aksjer utstedes ved en kapitalforhøyelse i PEN. Dette innebærer at aksjonærene i PEK mottar 0,47358 aksjer i PEN for hver aksje de eier i PEK. Fusjonen er avhengig av at det fattes vedtak i styremøte i PEN og ekstraordinær generalforsamling i PEK, hvor begge møter er planlagt avholdt den 18. mai Dersom positivt vedtak er det forventet at fusjonen er endelig gjennomført i slutten av juli 2011, etter utløpet av kreditorfrister. For en fullstendig oversikt over fusjonsplanen, se PPF sine hjemmesider

6 Verdi- og kapitalutvikling Kursutvikling Kursutviklingen som rapporteres for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS («PEN») er basert på verdijustert egenkapital («VEK»), der verdivurderingen av PENs eiendommer blir foretatt av uavhengige verdivurderere i samarbeid med kapitalforvalter Pareto Project Finance AS («PPF»). Per 1. mai 2011 er VEK for PEN fastsatt til NOK 139 per aksje. Dette tilsvarer en oppgang på 5,3 % siden siste verdivurdering 31. desember 2010 dersom en hensyntar utbetalingen på NOK 6 per aksje. Som nevnt i innledningen har styret vedtatt å gjennomføre en emisjon i PEN. Emisjonskursen er fastsatt til NOK 135 per aksje og bør således være retningsgivende for verdien og annenhåndsomsetningen i aksjen fremover. Relaterer vi denne kursen til PEK (ref. orientering om fusjon med PEN over), så vil det med bytteforholdet 0,47358 tilsvare en kurs per PEK aksje på NOK 64 per aksje. Når det gjelder fremtidige verdivurderinger så har forvalter og styret besluttet at dette vil gjennomføres kvartalsvis fra og med tredje kvartal Bakgrunnen for at forvalter og styret ønsker hyppigere verdivurderinger, er at dette sannsynligvis vil bidra til økt likviditet i aksjen og mer trygghet for investorer rundt verdier ved annenhåndsomsetning. Direkteavkastning PEN har som målsetning å dele ut størst mulig del av eiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investorene årlig. I tråd med dette ble det utbetalt NOK 6 per aksje til investorene per 7. april 2011, som totalt beløp seg til NOK 28,3 millioner. Siden PENs oppstart har det blitt utbetalt totalt NOK 79,1 millioner til PENs aksjonærer, noe som tilsvarer NOK 18,70 per aksje. Investeringstakt og kapitalutvikling Total verdijustert egenkapital i PEN er nå ca. NOK 659 millioner (inkludert aksjer utstedt i forbindelse med kjøp av eiendom). PEN har ved utgangen av første kvartal 2011 foretatt investeringer i 26 prosjekter med til sammen 79 bygg. PENs kontantbeholdning per 1. mai 2011 er på NOK 21 millioner. PEN er således tilnærmet fullinvestert, og vil i første omgang bruke kapitalbeholdningen som arbeidskapital eller til eventuell videreutvikling av eksisterende prosjekter i PEN. Styret i PEN har fullmakt til å forhøye aksjekapitalen med inntil NOK Styrefullmakten gjelder frem til ordinær generalforsamling i 2012 og kan benyttes av styret både i forbindelse med gjennomføring av investeringer med oppgjør i PEN aksjer og i forbindelse med kontantemisjoner i Selskapet. Det er denne fullmakten styret ønsker å benytte i forbindelse med emisjon XII i Selskapet, og således er det forventet at Selskapet vil øke likviditeten og investeringskapitalen gjennom andre kvartal. Annenhåndsomsetning Ved utgangen av første kvartal er det utstedt totalt aksjer i PEN. PPF legger til rette for annenhåndsomsetning. Siste omsatte kurs er NOK 132 per aksje (omsatt 15. april 2011). Investorer som ønsker å kjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontakt med sin rådgiver.

7 Kursutvikling Pareto Eiendomsinvest Nordic AS* NOK Emisjon I ( ) Emisjon II ( ) Emisjon III ( ) Emisjon IV ( ) Emisjon V ( ) Emisjon VI ( ) Emisjon- VII ( ) Emisjon VIII ( ) VEK ( ) Ex -utbetaling ( ) VEK ( ) VEK ( ) VEK ( ) Emisjon IX ( ) VEK ( ) VEK ( ) Ex utbetaling ( ) * Omfatter ikke omsetning i annenhåndsmarkedet. justert for utbytte ordinær kurs Emisjon XII (Mai 2011) Verdiutvikling Pareto Eiendomsinvest Nordic AS** Periode siden siden siden emisjon IX siden etablering Verdiutvikling 5 % 23 % 23 % -23 % ** Verdiutviklingen er basert på endringer i VEK, ikke omsetning i 2. håndsmarkedet. Kapitalutvikling (Mill NOK) MNOK Kommittert kapital VEK Fond Utbetalt Kapital VEK prosjekter* * inkludert justering for finansiering

8 «Emisjonskurs er fastsatt til NOK 135 per aksje og tilsvarer en nettoyield på 7,0 %» Eiendomsporteføljen Nøkkeltall portefølje: Kursutvikling Leienivå portefølje VEK ( ) Akkumulert utbytte Sist omsatt ( ) Emisjonskurs NOK 139 per aksje NOK 18,70 per aksje NOK 132 per aksje NOK 135 per aksje Handel Industri Kontor Lager og logistikk Annet NOK per kvm NOK per kvm NOK per kvm NOK 789 per kvm NOK 892 per kvm Eiendomsportefølje Brutto eiendomsverdier NOK 3,28 milliarder Brutto leieinntekter NOK 240 millioner Netto yield portefølje basis VEK 6,95 % Estimert netto yield basis sist omsatt 7,00 % Kontraktslengde 9,8 år Andel av areal portefølje kvm Antall bygg 79 bygg Ledighet ~0 % Lånefinansiering Belåningsgrad 78 % Gjennomsnittlig lånerente 5,5 % Gjennomsnittlig rentebinding 6,8 år Gjennomsnittlig marginbinding 0,8 % Eiendomsselskapets prosjekter Kjøpsdato Prosjekt / selskap Antall bygg Segment Byggeår (rehabilitert) Utl. leiekontr Logistikkbygg II AS/KS 1 Lager/Logistikk 1963 (2001) Bryggeriet Holding AS/KS 1 Kontor Forus Park AS 3 Handel Handelseiendom II AS (Rema) 33 Handel Vangsveien Eiendom Holding AS 1 Kontor Sola Næringseiendom KS 3 Annet 1942/ KV 161 Eiendom AS/IS 1 Kontor 1951, 1980, 1984 ( ) Logistikkbygg I AS 2 Lager/Logistikk 2004/ Lysaker Nova AS 1 Kontor 2007/ Krags Gate Eiendom III IS/AS 1 Industri Kongsberg Industribygg AS 2 Industri Fornebu Eiendom Holding AS/IS 1 Kontor Logistikbygg Linköping Fastighet AB 1 Lager/Logistikk Logistikbyg Århus ApS 1 Lager/Logistikk Bergen Logistikkbygg AS 1 Lager/Logistikk (1997) Forus Handelsbygg AS 2 Handel Forus Kontorbygg AS 4 Kontor 2003, Stamveien 1 AS 1 Lager/Logistikk Innovasjonsenteret Holding AS/KS 4 Kontor Lørenskog Vest Eiendom AS 1 Kontor Gjelleråsen Eiendom IS/AS 1 Industri Nydalen Næringseiendom AS 1 Industri Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 1 Industri K2 Eiendom AS 1 Kontor Handelseiendom I AS 9 Handel Kragsgate Eiendom II AS/IS 1 Kontor 1964/1999/ ,8

9 Segmentfordeling og beliggenhet (basert på netto leie) Østlandet 12 % Kontor 35 % Industri 15 % Lager/Logistikk 24 % Stor-Oslo 43 % Stavanger/Sola 20 % Midt-/Nord Norge 10 % Vestlandet 1 % Handel 21 % Annet 5 % Sverige 10 % Danmark 4 % Portefølje PEN forvalter ved utgangen av første kvartal 2011 en solid portefølje på 26 eiendomsprosjekter innenfor handel, kontor, industri, lager og logistikkbygg. Porteføljen er per i dag meget robust, med lange kontrakter og solide leietakere. Vektet gjenværende leietid for porteføljen er ca. 9,8 år. Leietakerne i de underliggende prosjektene vurderes i hovedsak som solide, og således forventer vi at den budsjetterte kontantstrømmen opprettholdes. Antall kvm Hovedleietaker Beliggenhet Eierandel VEK Yield Engrospartner AS (Reitan Handel AS) Stor-Oslo 79 % ,8 % Ringnes AS Stor-Oslo 100 % ,7 % Lefdal Elektromarked AS, Plantasjen ASA m.fl. Stavanger/Sola 100 % ,7 % Rema 1000 Norge AS Midt-/Nord Norge 30 % ,2 % Hedmark Politidistrikt Østlandet 100 % ,0 % SAS Consortium Stavanger/Sola 35 % ,9 % Axis Shield ASA Stor-Oslo 50 % ,1 % Techdata AB & Rusta AB Sverige 51,41 % ,1 % NEAS ASA Stor-Oslo 100 % ,3 % Kongsberg Næringsparkutvikling AS Østlandet 30 % ,4 % Kongsberg Næringsparkutvikling AS Østlandet 25 % ,9 % Stabæk Holding AS Stor-Oslo 42 % ,6 % Scan AB Sverige 100 % ,0 % Freja Transport & Logistics AS Danmark 100 % ,4 % Box Solutions AS Vestlandet 25 % ,5 % Expert Norge AS & Megaflis Holding AS Stavanger/Sola 50 % ,2 % Kruse Smith AS, YIT AS, Rambøll Norge AS, OLF Stavanger/Sola 50 % ,9 % Expert AS & Onninen AS Stor-Oslo 40 % ,1 % Rikshospitalet, GlaxoSmithKline AS Stor-Oslo 22 % ,1 % NAV, Lørenskog Kommune Stor-Oslo 20 % ,3 % Arcus Gruppen AS Stor-Oslo 8 % ,3 % Schibstedt ASA Stor-Oslo 25 % ,6 % Scan Tech AS Stavanger/Sola 20 % ,5 % Aker Solutions ASA Stor-Oslo 11 % ,2 % Rema 1000 med flere Østlandet 25 % ,9 % Kongsberg Næringsparkutvikling AS Østlandet 10 % ,5 % ,0 %

10 Brutto eiendomsverdier i porteføljen, basis siste verdivurdering av eiendommene, er ca. NOK 3,28 milliarder. Dette er en oppgang på ca 0,7 % siden 31. desember 2010, og tilsvarer en gjennomsnittlig nettoyield (nettoleie / bruttoverdier) for porteføljen på 7,0 %. Finansiering Samtlige av de underliggende prosjektselskaper i PEN er fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaper har langsiktig finansiering der rentebindingen stort sett er knyttet opp mot lengden på underliggende leiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene ca. 6,8 år og gjennomsnittlig lånerente, inkl. margin er på ca. 5,5 %. Basis siste verdivurdering har underliggende prosjekter i PEN en gjennomsnittlig belåning på ca 78 % (underliggende lån/ bruttoverdi eiendom). I hovedsak er det få covenants i låneavtaler knyttet til minimum verdi klausuler i prosjektene, og følgelig bør estimert kontantstrøm i prosjektene kunne utbetales videre til PEN. PEN har totalt kun 3 prosjekter der det eksisterer minimum verdi klausuler i låneavtalene. Per 1. mai 2011 er ingen av disse prosjektene i brudd med noen klausuler. PEN s transaksjoner i løpet av første kvartal Kjøp: PEN har gjennomført kjøp i to nye prosjekter i løpet av første kvartal, med en egenkapitalverdi på NOK 15,7 mill. Transaksjonen er gjennomført ved at selger har mottatt oppgjør i aksjer i PEN. Som basis for transaksjonen ble det lagt til grunn en pris på NOK 140 per aksje. I forbindelse med kjøpene ble det totalt utstedt aksjer i PEN. Handelseiendom I AS (25 %) PEN har kjøpt 25 % i prosjektet, tilsvarende en pris på NOK 13,3 millioner. Prosjektet består av totalt ni handelsbygg lokalisert i Trøndelag (2), Sør-Norge (2) og Østlandet (5). Eiendommene er 100 % utleid, hvorav Rema 1000 Norge AS (Rema) står for 80 % av leieinntektene og snittlengde på leiekontraktene utgjør 8,8 år. Kontraktene med Rema har avtale om omsetningsbasert leie. Andelene ble kjøpt til en nettoyield på 7,0 %. Kragsgate Eiendom II AS/IS (10 %) PEN har kjøpt 10 % i prosjektet, tilsvarende en pris på NOK 2,4 millioner. Prosjektet består av et kontorbygg på kvm lokalisert i Kongsberg Næringspark. Eiendommen er i sin helhet leid ut til Kongsberg Næringsparkutvikling AS på en 6,2 års gjenværende barehouse kontrakt. Andelene ble kjøpt til en nettoyield på 7,5 %. Salg: Kongsberg Industribygg AS (25 %) PEN har solgt 5 % i Kongsberg Industribygg AS til en pris tilsvarende NOK per 1 %, totalt NOK 3,3 mill. Dette er betydelig høyere enn forrige verdivurdering per på NOK per 1 %. PEN har etter salget en eierandel på 25 % i prosjektet, som tilsvarer en triggerposisjon i prosjektet.

11 Markedskommentar Kilde: Akershus Eiendom (per 1.kvartal 2011) Leiemarkedet: Fallet i kontorleier i Oslo bunnet ut i første halvår Deretter har vi observert en svak til moderat vekst, ledet an av prime segmentet og etter hvert de resterende høystandard segmentene. Ledigheten toppet seg på 8,5 % i løpet av 2010, men falt siden tilbake og var per januar 2011 på 8 %, samme nivå som året før. Sterkt forbedrede sysselsettingsprognoser, kombinert med få ferdigstilte nybygg i løpet av 2011 taler for en sterkere en tidligere antatt nedgang i ledigheten og som illustrert i grafen forventer vi ledigheten til å ha falle til 6,5 % innen utgangen av Ledigheten er deretter forventet å ligge flatt det påfølgende året. Det forventes et moderat sterkt leiemarked i 2011, dog et mer differensiert leiemarked enn hva som var observert i perioden Vår prognose tilsier en leieprisvekst på 10 % + for alle høystandardsegmentene i Oslo. Leieprisveksten er forventet å forplante seg til randsoneområdene, men i noe mindre grad m² med nytt kontorareal ble tilført Oslomarkedet i 2010, mens anslagene for 2011 er på begrensede m². Lave entreprisekostnader kombinert med forventninger om vekst i leiemarkedet resulterte i at en rekke nye kontorprosjekter ble lansert i andre halvår av I 2012 er det meldt om m² nytt kontorareal. I perioden 2013 til 2014 er det så langt meldt om m² nytt kontorareal og dette tallet er ventet å stige ettersom nye prosjekter fortsatt er meget konkurransedyktige som følge av høye marginer. Det er fortsatt lite spekulativ nybygging, men de store volumene som ferdigstilles fra 2012 vil føre til press i annenhånds markedet. Nybyggaktiviteten er først ventet å presse markedet for fullt fra 2013, ettersom man kan forvente at mange av de fraflyttede byggene tas midlertidig ut av markedet i en kortere periode for rehabilitering. Sterkere forventet sysselsettingsvekst og norsk økonomi i høykonjunktur er forventet å dempe effekten på ledigheten. Sett i forhold til prognosene for kontoreiendom er vi mer nøkterne når det gjelder leieprisutviklingen for logistikkeiendom. Lave byggekostnader kombinert med mange tilgjengelige tomteareal og høy aktivitet blant investorer har gjort utviklere ivrige etter å realisere nye prosjekter. Ny regulering og oppkjøp av tomter nord og sør for Oslo har økt tilbudssiden, spesielt i utkantområder som Vestby og Gardemoen. Aktiviteten i leiemarkedet i regionale byer er økende og det inngås nye kontrakter. Leienivåene som oppnås er fortsatt edruelige. Transaksjonsmarkedet Det har vært liten aktivitet i transaksjonsmarkedet i årets første kvartal. Første kvartal kjennetegnes ofte av liten aktivitet og det særdeles høye aktivitetsnivået i slutten av 2010 har ført med seg et etterslep av arbeid inn i årets første måneder. Vi forventer at flere transaksjoner vil realiseres snart og venter høy aktivitet i andre kvartal. Basert på den generelle interessen vi ser i markedet og prosesser vi allerede vet om er vårt anslag for totalt transaksjonsvolum i milliarder NOK. Den volatile komponenten i dette anslaget er corporate transaksjoner. Lange renter har steget med 70 basispunkter det siste halvåret, men har så langt ikke ført til noe press på yieldnivåene. Vi forventer en flat utvikling i yieldnivået fremover selv om de lange rentene har steget og kredittrisikopremiene til bankene er høye sett i et historisk perspektiv. Det er stor interesse for næringseiendom blant investorer og mye kapital er tilgjengelig. Vårt anslag for prime yield er 5,25 5,5 %, i praksis

12 Vika / Aker-Brygge samt gode bygg i Oslo sentrum, men enkelte prestisjeeiendommer med spesielle karakteristika, det være seg prisklasse, status, kvalitet, euroleie, skattemessige fordeler etc. kan tiltrekke seg spesielle kjøpergrupper (for eksempel EK baserte kjøpere), og kan oppnå lavere yield enn vårt prestisjeanslag. Tilsvarende yield for klasse A eiendommer med klasse B beliggenhet er i området 5,75 % 6,5 %. Vi forventer at leieprisvekst vil være den viktigste verdidriveren for næringseiendom i Dette vil trolig føre til økt etterspørsel etter eiendommer på korte kontrakter og en påfølgende verdistigning for denne typen eiendommer. Tema-artikkel: Økt etterspørsel og begrenset tilbud taler for et sterkt leiemarked i Forventet antall nye arbeidsplasser i perioden 2011 til 2013 (som vurdert av SSB) har økt med hele 80 % det siste året, og næringslivslederes forventninger om nye ansettelser er nå på samme nivå som observert høsten Legger en også til grunn den begrensede tilveksten av nytt kontorareal i innværende år, ligger ting til rette for nedadgående ledighet og leieprisvekst i Dagens situasjon, med raskt voksende optimisme og stadig sterkere prognoser, minner på mange områder om samme periode i 2006, da en sto ovenfor en drastisk nedgang i ledigheten og en formidabel leieprisvekst. Det er viktig å merke seg at sysselsettingsveksten ikke er forventet å bli like sterk som i den forrige oppgangsperioden. Bedriftene har i mindre grad nedbemannet, og har trolig mer å gå på når det gjelder produktivitet. Nybyggaktiviteten i kontormarkedet er også betraktelig høyere, spesielt i løpet av 2012 når nesten nye kvadratmeter blir ferdigstilt. Riktignok vil de store fraflyttede volumene først treffe markedet i 2013, som følge av at en stor andel forventes å tas ut av markedet i en kortere periode for rehabilitering. Ledigheten starter nå også på et lavere nivå enn ved forrige oppgangsperiode (13 % i 2006 mot 8 % i 2011.) I sum betyr dette at selv om vi nå står foran en periode med leieoppgang, vil ikke veksten være like sterk som i Vi observerer også at leietakere setter strenge krav til kvalitet, kollektivtransport og energieffektivisering. Dette vil medføre et mer todelt marked hvor eldre og usentrale eiendommer vil stå ovenfor større utfordringer. Sett i sammenheng med den sterke boligprisveksten ser vi det som

13 sannsynlig at flere bygg i perifere kontorområder vil bli forsøkt konvertert til bolig. Boligkonvertering har for alvor kommet på agendaen og selv om slike prosesser er langt fra rett frem kan det potensielt lette markedet for problematiske eiendommer med perifere lokasjoner. Ved årsskiftet ble kontorledigheten i Oslo målt til 8 %. I tråd med forventet sysselsettingsvekst og få ferdigstilte nybygg i 2011 er ledigheten forventet å synke til 6,5 % innen utgangen av året, for deretter å ligge flatt påfølgende år. Den nevnte nybyggaktiviteten vil presse markedet i 2013, men effekten er mer begrenset enn tidligere antatt, gitt at norsk økonomi er ventet å ha nådd høykonjektur innen den tid. Leieprisveksten har allerede i første kvartal vært tydelig i prestisjeområdet i Vika/Aker Brygge. Mindre areal på Tjuvholmen har oppnådd priser på NOK/m² og Fokus Bank tegnet nylig kontrakt på m² i kontorene DnB NOR fraflytter på Aker Brygge, anslagsvis til over NOK/m². Det er forventet at leieprisene vil stige med minst 10 % for alle høystandardsegmentene i Oslo i løpet av Leieprisveksten er også forventet å forplante seg til randsone-områdene, men i noe mindre grad. Definisjoner I denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgende betydning, med mindre annet er direkte uttalt eller fremgår av sammenheng. De nedenstående definisjonene gjelder også for de foregående sidene i denne kvartalsrapporten. Definisjoner: PEN Pareto Eiendomsinvest Nordic AS. PEK Pareto Eiendomskapital ASA PPF Pareto Project Finance AS. Hjemmelsselskap Selskapet med tinglyst hjemmel (registrert i grunnboken) til en eiendom IRR Årlig avkastning, målt i prosent. VEK Verdijustert egenkapital. 10 års swap rente Den faste renten banken tilbyr på lån over en periode på 10 år, før tillagt lånemargin. Yield Forholdet mellom årlig netto leieinntekter (brutto leieinntekter minus årlige eierkostnader) og brutto eiendomsverdi, oppgitt i prosent. Yielden måler direkteavkastningen man oppnår på en eiendomsinvestering. Prime yield Markedets laveste yield. Prime yield relateres gjerne til den direkteavkastning som kan oppnås på moderne kontorbygg med den mest attraktive beliggenheten i Oslo sentrum. Yield gap Forskjellen mellom prime yield og swap rente, målt i basispunkter (Ett basispunkt = 0,01 %). En indikator på meravkastningen man oppnår utover den faste renten bankene tilbyr. Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet. Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet. Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Project Finance AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon. Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig avkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene. Vi gjør oppmerksom på at i dagens urolige marked er det stor usikkerhet knyttet til verdivurderingene da det er ingen eller veldig få transaksjoner som er gjennomført. Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Project Finance AS markedsrapport av november Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med tidligere emisjoner.

14 Pareto Project Finance AS, Dronning Maudsgt. 3, P.O.Box 1396 Vika, 0114 Oslo

15 Til aksjonærene i Pareto Eiendomskapital ASA PARETO EIENDOMSKAPITAL ASA - 1. KVARTAL 2011: Pareto Eiendomskapital ASA ( PEK ) sitt eneste formål er å investere i Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) og eier p.t. ca 47 % i fondet. PEN investerer i eiendomsprosjekter tilrettelagt av Pareto Project Finance AS. Kvartalsrapport for PEN ligger vedlagt. Styret og forvalter har i lengre tid jobbet mot en fusjon mellom PEN og PEK. PEK er et såkalt "feederselskap", hvor eneste formål er å eie aksjer i PEN. Begrunnelsen for fusjonen er å få en mer enhetlig eierstruktur, økt aksjonærbase (ca. 900 aksjonærer) som vil kunne føre til økt likviditet i aksjen, mer transparent prising, samt lavere kostnader som vil kunne bedre avkastningen for aksjonærene i begge selskapene. Fusjonen gjennomføres med PEN som overtakende selskap og PEK som overdragende selskap. Fusjonsvederlaget til aksjonærene i PEK skal utgjøre aksjer i PEN. Som fusjonsvederlag skal aksjonærene i PEK motta til sammen aksjer i PEN, hvorav aksjer allerede er utstedt og eiet av PEK og aksjer utstedes ved en kapitalforhøyelse i PEN. Dette innebærer at aksjonærene i PEK mottar 0,47358 aksjer i PEN for hver aksje de eier i PEK. Fusjonen er avhengig av at det fattes vedtak i styremøte i PEN og ekstraordinær generalforsamling i PEK, hvor begge møter er planlagt avholdt den 18. mai Dersom positivt vedtak er det forventet at fusjonen er endelig gjennomført i slutten av juli 2011, etter utløpet av kreditorfrister. For en fullstendig oversikt over fusjonsplanen, se PPF sine hjemmesider

16 Verdijustert egenkapital per 1. mai 2011: 66,00 kr* Implisitt emisjonskurs PEN: 64,00 kr* Siste omsatte kurs (3. mai 2011): 63,00 kr Utbetaling siden oppstart: 6,20 kr Ligningsverdi per 31. desember ,83 kr *Kursen er basert på fastsatte kurser i PEN, og justert for bytteforholdet mellom PEN og PEK aksjene Ordinær kurs Justert for utbytte Ex utbetaling ( ) VEK ( ) Emisjon VIII ( ) Emisjon VII ( ) Emisjon VI ( ) Emisjon V ( ) Emisjon IV ( ) Emisjon III ( ) Emisjon II ( ) Emisjon I ( ) VEK( ) VEK ( ) , Ex utbetaling ( ) VEK ( ) VEK ( ) Emisjon IX ( ) VEK ( ) Emisjon PEN ( )