Pareto Eiendomsinvest Nordic AS

Transkript

1 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Kvartalsrapport 3. kvartal

2 Forvaltningsteamet Johan Anker-Rasch Jonathan Andreas Barfod Petter Grendahl Forvalter Forvalter Forvalter Tlf: Tlf: Tlf: E-post: johan.anker-rasch@pareto.no E-post: jonathan.barfod@pareto.no E-post: petter.grendahl@pareto.no Hans Gunnar Martinsen Forretningsfører Tlf: E-post: Hans.Gunnar.Martinsen@paretosec.com Pareto Alternative Investments AS Dronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: , 2

3 Porteføljenøkkeltall pr VEK pr Avkastning Q NOK 105 (NOK 97*) 2,9 % Avkastning 2016 Utbetalinger ,8 % NOK 6 (NOK 14*) Netto yield per verdivurdering Vektet leietid, år 7,5 % 5,5 (* tallene er justert for utbetaling som fant sted etter kvartalsslutt oktober 2016) 3

4 Forvalters kommentar Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) har en verdijustert egenkapital per på NOK 105 per aksje (ikke utbyttejustert). Dette tilsvarer en oppgang siden forrige kvartal på NOK 3 per aksje. Oppsummering PEN leverer en positiv avkastning på 2,9 % i årets tredje kvartal. Avkastningsdriverne for tredje kvartal er høy løpende avkastning, reduserte overkurser som følge av økning i renteswapper og salg av eierandel i Kongsberg Industribygg AS til ca. 34 % høyere verdi enn eksterne verdivurderinger pr 2. kvartal På den andre siden har eksterne verdivurderinger av porteføljen pr gitt et verdifall på 1,4 % og således hatt negativ innvirkning på kvartalets avkastning. Periode Avkastning Kurs Utbetaling 2016 (Q3) 2,8 % 105 6, ,5 % , ,7 % , ,8 % 140 6, ,0 % 142 6, ,6 % 137 6, ,0 % 138 6, ,9 % ,0 % 87 6, ,4 % (2H) 0,5 % 201 Siden etablering 0,3 % ,70 Til tross for rekordlave yielder foreligger det fortsatt et betydelig interesse fra kjøperne av eiendom og det henvises ofte til «veggen av kapital» som ønsker seg inn i dette markedet. Denne kapitaltilgangen dreier seg dog i hovedsak om de kvalitetsobjekter med antatt lav risiko (kontoreiendom i Oslo og eiendommer med særlig lange leieavtaler). Disse eiendommene tiltrekker seg hele markedet, herunder både norske, utenlandske, private og institusjonelle investorer. Selv om analytikerne den siste tiden har anslått «prime yield» til 4,0 %, begynner vi nå å se flere eksempler på at det reelle nivået ligger lavere enn dette. Eksempelvis ble Stortingsgata 6 i Oslo sentrum solgt til en netto yield på ca. 3,8 % når man tar hensyn til at eiendomsskatten vil komme som en fremtidig kostnadsøkning. Videre har vi sett flere skarpe transaksjoner innen «high-street shopping» segmentet, der salget av Slottspassasjen ved Karl Johans gate tilsynelatende er gjort til en yield på 3,2-3,3 % (dog rapporteres det om underleie hvilket kan gi betydelige merverdier). Det pågående salget av advokatfirmaet BA-HR sitt hovedkontor på Tjuvholmen med 15 års leieavtale vil fremstå som et viktig referansepunkt og sannsynligvis en bekreftelse på at prime yield ligger et sted mellom 3,5-4,0 %. Verdiutviklingen av porteføljen reflekterer hovedsakelig verdifall av eiendommer med kortere kontrakter og mindre attraktive beliggenheter, hvor re-utleierisikoen er usikker. Spesielt er dette synlig i porteføljens Stavanger-eksponering hvor denne usikkerheten er størst. Derimot er det en videre fortsettelse av økningen i etterspørsel etter eiendommer med lengre kontrakter og gode beliggenheter noe som reflekteres i verdivurderingene av porteføljens eiendommer med slike trekk. Transaksjonsmarkedet Næringsmeglerne rapporterer om et betydelig lavere transaksjonsvolum hittil i 2016 enn på samme tid i Akershus Eiendom har talt transaksjoner på til sammen NOK 45 mrd. gjennom årets første 9 mnd. Selv om volumet er noe lavere er det god likviditet i transaksjonsmarkedet slik at dette oppleves som velfungerende, noe som gjenspeiler seg når man sammenligner både volum og antall transaksjoner med gjennomsnittet de siste årene. Økte finansieringskostnader Selv om de beste eiendommene opplever kraftig verdiøkning, ser vi fortsatt at normal eiendom har en mer moderat prisutvikling. Den kanskje viktigste motvekten til det pågående prispresset er finansieringssituasjonen for norsk næringseiendom. Union sin siste bankundersøkelse viser at gjennomsnittlig utlånsmargin de siste 4 kvartalene har steget fra 168 bps i Q til 233 bps i Q I tillegg har de lange rentene økt en del de siste månedene. Eksempelvis har 5 års swap økt fra 0,87 % i juli til 1,3 % i skrivende stund. Forvalter har samtidig observert en økning i obligasjonslån med pant i næringseiendom som er et konkurransedyktig finansieringsalternativ som flere investorer benytter seg av. 4

5 Avkastning og kursutvikling Verdijustert egenkapital («VEK») i PEN per er på NOK 105 per aksje. I etterkant av kvartalsslutt er det besluttet en utbetaling på NOK 8 per aksje, slik at justert VEK per utgivelse av kvartalsrapporten utgjør NOK 97 per aksje. Dette gir en avkastning på 2,9% for kvartalet. Avkastning og kursutvikling Kursutviklingen som rapporteres for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) er basert på verdijustert egenkapital ( VEK ), der verdivurderingen av PENs eiendommer blir foretatt av uavhengige verdivurderere i samarbeid med kapitalforvalter Pareto Alternative Investments AS ( PAI ). Per 30. september 2016 er VEK for PEN fastsatt til NOK 105 per aksje. Justert for utbetalingen som ble gjennomført 21. oktober utgjør VEK per utgivelse av kvartalsrapporten NOK 97 per aksje. Dette gir en avkastning på 2,9 % siden siste verdivurdering i andre kvartal 2016 og tilsvarer en nettoyield på 7,5 % for porteføljen. Totalt har selskapet hatt en avkastning på 18,8 % over de siste 24 månedene. Ligningsverdien i PEN utgjør NOK 29,16 per aksje per Ytterligere informasjon relatert til ligningsverdien ble sendt ut i innkallingen til ordinær generalforsamling. Direkteavkastning / Utbytte PEN har som målsetning å dele ut størst mulig del av eiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investorene årlig. I takt med realiseringer er det derfor forventet økte utbetalinger. Den 21. oktober ble det utbetalt NOK 8 per aksje til investorene. Totalt har det da i 2016 blitt utbetalt NOK 14 per aksje. Utbetalingene fremover er forventet å følge selskapets realiseringer. Siden etableringen av PEN har det blitt utbetalt totalt ca NOK 490 mill. til selskapets aksjonærer, noe som akkumulert tilsvarer NOK 103,70 per aksje. Over- / underkurs lånefinansiering Det er avsatt NOK 27 per aksje tilknyttet overkurs på rentebindinger i forbindelse med beregning av VEK per I et marked med fallende renter vil overkursen fortsette å stige. Utover dette vil overkursen alt annet likt bevege seg mot null ved utløpet av rentebindingene, og således er det forventet at PEN sin overkurs vil falle med tiden ved uendret rentenivå. Annenhåndsmarkedet Det er totalt utstedt aksjer i PEN. Pareto Securities AS legger til rette for annenhåndsomsetning i aksjen. Siste omsatte kurs er NOK 81 per aksje (tilsvarer NOK 73 per aksje om man justerer for utbetalingen), hvilket tilsvarte en rabatt til VEK på 20,6 % på handelstidspunktet. Investorer som ønsker å kjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontakt med sin rådgiver eller Pareto Securities AS. Kursutvikling for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS VEK per aksje VEK per aksje (utbyttejustert) 200, , juni 06 juni 07 juni 08 juni 09 juni 10 juni 11 juni 12 juni 13 juni 14 juni 15 juni 16 siste kvartal siste halvår siste 12 mnd siste 24 mnd siden oppstart PEN 2,9 % 4,7 % 3,6 % 18,8 % 0,3 % *PEN (reinvestering) 2,9 % 4,9 % 2,9 % 20,7 % 10,5 % Oslo Børs 3,3 % 7,8 % 7,0 % 2,2 % 65,4 % * Beregning på tilsvarende grunnlag som Oslo Børs der utbytte forutsettes reinvestert 5

6 Porteføljen - Siste hendelser Nye leiekontrakter / Hendelser i prosjektene Det har ikke vært noen vesentlige hendelser i underliggende prosjekter i løpet av tredje kvartal Som nevnt i forrige kvartalsrapport står ett av byggene i Forus Park AS nå uten leietaker. Det gjør at PEN for første gang rapporterer noen vesentlig ledighet i porteføljen. Ledigheten i porteføljen tilsvarer dermed 3,3%. Forvalter jobber aktivt med utleie av eiendommen. Transaksjoner i andre kvartal 2016 Kongsberg Industribygg AS (25%) I løpet av tredje kvartal ble Kongsberg Industribygg AS solgt. Salget ble gjennomført på en pris som var ca 34% høyere enn siste verdivurdering. Ved salget frigjorde PEN NOK 30 millioner i egenkapital, noe som blant annet har vært grunnlaget for utbetalingen som ble gjennomført nå i oktober. I PEN sin eiertid gir dette en avkastning på 13,6 % med en årlig IRR på 1,6 %. utbetale kapitalen til aksjonærene. Det har på nåværende tidspunkt ikke vært noen diskusjon om å gjøre endringer på dagens levetidsbestemmelse. Selskapet kan imidlertid ved 2/3 flertall i generalforsamlingen, på et hvilket som helst tidspunkt før , beslutte både fremskutt og utsatt oppløsning og avvikling av PEN. Kapitalsituasjon PEN hadde pr en kontantbeholdning på NOK 84 millioner. Per ble det utbetalt NOK 38 millioner i utbetaling til investorene, slik at den justerte kapitalsituasjonen tilsvarer at PEN har ca NOK 46 millioner i kontantbeholdning. Kapitalen vil benyttes som arbeidskapital, mulig videreutvikling av eksisterende prosjekter og til utbytte til selskapets aksjonærer. PEN eier totalt egne aksjer. Aksjene er kjøpt til en gjennomsnittlig kostpris justert for utbetalinger på NOK 38,85 per aksje (NOK 30,85 dersom man justerer for utbetalingen i oktober). Levetid PEN har en levetid som løper frem til , og vil således innen den tid søke å realisere selskapet og 6

7 Årlig bruttoleie i NOK mill Porteføljen - Leiekontrakter Eiendomsporteføljen PEN forvalter ved utgangen av første kvartal en portefølje som har en egenkapitalverdi på NOK 494 millioner. Porteføljen inkluderer 15 prosjekter hvor PEN enten er hel- eller deleier, der PEN sin andel av totalt areal utgjør kvm. Selskapet forvalter eiendom innenfor segmentene kontor, handel og lager/logistikk, som hovedsakelig er lokalisert i Stor-Oslo og Stavanger regionen. Brutto eiendomsverdier i porteføljen basis siste verdivurdering utgjør ca. NOK 1,9 milliarder, som tilsvarer en nedgang i bruttoverdier på ca. -1,4 % siden forrige kvartal om man ser bort fra salget av Kongsberg Industribygg AS. Utviklingen er blandet, der enkelte eiendommer har steget i verdi gjennom kvartalet, mens andre har opplevd verdifall. Stavanger porteføljen fortsetter med dårligst verdiutvikling dette kvartalet også som følge av det utfordrende markedet i regionen. Eiendomsverdiene tilsvarer en gjennomsnittlig nettoyield (nettoleie / bruttoverdier) for porteføljen på 7,5 %. Hensyntatt samtlige kostnader i hele strukturen er estimert EBITDA-yield for 2016 ca. 7,3 %. PEN strukturen er således en kostnadseffektiv portefølje for investorene. Leietakere %-andel Stat/kommune 16,7 % Reitan Gruppen (ink REMA 1000) 10,4 % Scan AB 8,8 % Freja Transport & Logistics 8,6 % SAS 8,0 % Ringnes AS 6,3 % Plantasjen Norge AS 5,7 % ÅF Norge AS 5,3 % Expert AS 4,3 % Kongsberggruppen 3,6 % Møbelringen 3,1 % Scan Tech AS 1,8 % Caverion Norge AS 1,3 % Megaflis 1,3 % Andre 15,0 % Utløpsprofil leiekontrakter ,8% 23,7% 30 Leiekontrakter PEN har en langsiktig profil der hovedsakelig alle leieinntektene er knyttet opp mot lengre leiekontrakter. Dette sikrer selskapet en forutsigbar kontantstrøm og reduserer risikoen i porteføljen. Gjennomsnittlig kontraktslengde for porteføljen utgjør 5,5 år. Per tredje kvartal 2016 utgjør PEN sine annualiserte leieinntekter ca. NOK 149 millioner. Leieinntektene inflasjonsjusteres årlig med i snitt 98 % av KPIindeksen, og er således forventet å stige i takt med inflasjonen. PEN sine leietakere anses som relativt solide, og de 10 største leietakerne står for ca. 78 % av totale leieinntekter. De tre største leietakerne, herunder stat/kommune, Reitan Gruppen (Rema 1000), og Scan AB, står for ca. 36 % av de totale leieinntektene. PEN har en ledighet på 3,3% som i sin helhet relaterer seg til en handelseiendom på Forus i Rogaland. For øvrig forfaller de fleste av leiekontraktene til porteføljen i PEN i perioden Forvalter jobber aktivt med å prøve å forlenge leiekontraktene i porteføljen for å sørge for at prosjektene er best mulig strukturert for salg innen utløpet av ,3% 0,3% 0,4% 69% 11,4% 0,0% 31% 9,5% 14,3% 0,0% 3,1% 1,3% BareHouse Standard 7,8% Ledig Type leiekontrakter Årstall utløp leiekontrakt 7

8 Forfall rentesikring (mill NOK) Porteføljen - Finansiering Finansiering Samtlige av de underliggende prosjektselskaper i PEN er fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaper har langsiktig finansiering der rentebindingen stort sett er knyttet opp mot lengden på underliggende leiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene 3 år og gjennomsnittlig lånerente inkl. margin er på 5,4 %. Dette er en relativt flat utvikling gjennom tredje kvartal og er et resultat av relativt uendret rente og marginbilde gjennom perioden. Etterhvert som flere rentebindinger utløper, forventer vi at den totale lånekostnaden vil fortsette å falle, som resultat av svært lav flytende rente. Således forventes det at man får en marginalt bedret kontantstrøm i enkelte av prosjektene gjennom de neste årene. Totalt er 70 % av underliggende rente bundet. Hovedvekten av rentebindingene til PEN løper ut i perioden Lånemarginer PEN har en gjennomsnittlig lånemargin per 30. juni 2016 på 182 basispunkter, noe som er tilnærmet helt uendret fra forrige kvartal. Normale markedsmarginer for prosjekter av den typen PEN er investert i utgjør anslagsvis basispunkter på nåværende tidspunkt. Låneportefølje PEN sin underliggende låneportefølje utgjør omtrent NOK 1,4 milliarder. Basis siste verdivurdering tilsvarer det en gjennomsnittlig belåningsgrad på ca. 73 % (underliggende prosjektlån / bruttoverdi eiendom). PEN har en langsiktig målsetning om å ha en underliggende belåningsgrad på under 75 %. Gjennom 2016 vil PEN indirekte betale avdrag tilsvarende ca. NOK 34 millioner, noe som tilsvarer 2,4 % av låneporteføljen for Det bemerkes at endringene i strukturen på låneporteføljen, herunder gjennomsnittlig lånemargin, rentebinding og total rentekostnad, vil i den fasen PEN er inne i påvirkes av hvilke prosjekter som selges. Dette som følge av at det er relativt store individuelle forskjeller mellom underliggende lån i prosjektene. Derfor kan det oppleves at endringene fra kvartal til kvartal ikke nødvendigvis følger markedets bevegelser ,4 % ,8 % 11,9 %11,3 % 150 9,0 % 9,1 % ,4 % 1,7 % 5,2 % 4,2 % 0 Flytende Utløp rentesikring (årstall) 8

9 Porteføljen - Nøkkeltall PEN sin eiendomsportefølje er verdsatt til NOK 1,9 milliarder per Dette tilsvarer en netto yield på 7,5 %. Vektet gjenværende kontraktslengde er 5,5 år. Porteføljen har en geografisk spredt eksponering der hovedvekten representeres av eiendommer i Stor-Oslo og Stavanger regionen. Kursutvikling VEK ( ) Akkumulert utbetaling Sist omsatt NOK 105 per aksje NOK 95,70 per aksje NOK 81 per aksje Beliggenhet 8% 8% Stor-Oslo Eiendomsportefølje Brutto eiendomsverdier NOK 1,89 mrd Verdi av EK (basis VEK) NOK 509 mill Verdi av EK (basis omsetningskurs) NOK 392 mill Brutto leieinntekter NOK 149 mill Netto yield portefølje basis VEK 7,5 % Estimert netto yield basis sist omsatt 7,9 % Estimert EBITDA yield basis VEK 7,3 % Kontraktslengde (år) 5,5 Andel av areal portefølje kvm Antall bygg 26 Ledighet 3,3 % KPI Regulering 98 % 34% 11% Type bygg (Segment) 39% Østlandet Stavanger/Sola Sverige Danmark Leienivå portefølje (NOK per kvm) Kontor Handel Lager og logistikk 892 Industri Annet 994 8% 15% 6% Handel Industri Kontor Lånefinansiering Belåningsgrad 73 % Gjennomsnittlig lånerente (ink margin) 5,4 % Gjenomsnittlig rentebinding (år) 3,0 32% 39% Lager/Logistikk Annet Andel rentebundet 70 % Gjennomsnittlig lånemargin 1,82 % Overkurs swapavtaler NOK 27 per aksje Prosjekt / selskap Eierandel Type bygg Beliggenhet Antall kvm Gjenstående leietid (år) Netto yield Andel av portefølje * Bryggeriet Holding AS/KS 100 % Kontor Stor-Oslo ,3 6,0 % 7,9 % Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 20 % Industri Stavanger/Sola ,7 7,0 % 1,8 % Forus Handelsbygg AS 50 % Handel Stavanger/Sola ,6 6,2 % 2,8 % Forus Kontorbygg AS 50 % Kontor Stavanger/Sola ,3 8,3 % 8,4 % Forus Park AS 100 % Handel Stavanger/Sola ,2 7,2 % 12,3 % Innovasjonsenteret Holding AS/KS 25 % Kontor Stor-Oslo ,2 5,3 % 8,2 % Krags Gate Eiendom III IS/AS 30 % Industri Østlandet ,9 9,0 % 3,7 % Logistikbyg Århus ApS 100 % Lager/Logistikk Danmark ,2 8,0 % 8,3 % Logistikbygg Linköping Fastighet AB 100 % Lager/Logistikk Sverige ,4 7,3 % 7,5 % Logistikkbygg II AS/KS 79 % Lager/Logistikk Stor-Oslo ,2 8,8 % 10,7 % Lysaker Nova AS 100 % Kontor Stor-Oslo ,1 7,3 % 6,8 % Lørenskog Vest Eiendom AS 8 % Kontor Stor-Oslo ,6 7,7 % 0,5 % Sola Næringseiendom KS 35 % Annet Stavanger/Sola ,2 20,9 % 8,4 % Stamveien 1 AS 40 % Lager/Logistikk Stor-Oslo ,2 8,5 % 4,9 % Vangsveien Eiendom Holding AS 100 % Kontor Østlandet ,8 5,4 % 7,6 % * basert på andel av total nettoleie 9

10 Markedskommentar Kilde: Akershus Eiendom per tredje kvartal Leiemarkedet Kontorledigheten i Oslo er per 1. juli ,25 %, ned 25 basispunkter siden forrige ledighetstelling i april Ledighetsnivået har nå falt fire kvartaler på rad. Kontorledigheten i Oslo sentrum er på rundt 5,9 %. Kontorledigheten er forventet å falle de neste årene som følge av fortsatt positiv sysselsettingsvekst, konvertering av arealer til annet bruk enn kontor samt særdeles begrenset nybyggingsaktivitet. Leieprisene i Oslo-regionen har holdt seg stabile de siste seks månedene. På kort sikt forventes leieprisene og holde seg flate i Oslo, bortsett fra randsone vest hvor oljekrisen fortsetter å presse prisene videre nedover. I 2017 vil enkelte, attraktive områder oppleve en økning på 5-10 % i leieprisene. Følgende er de største kontraktene siden forrige kommentar: Bydel Frogner har signert en leieavtale med Norwegian Property i Drammensveien 60. Leieavtalen omfatter hele bygget som er på ~ kvm, men bydelen skal leie ~9.200 kvm og fremleie det resterende. Advokatfirmaet Hjort har forlenget sin kontrakt med Entra for kvmi Akersgata 51 frem til I tillegg har de signert en 10-årig leieavtale med Entra i deres nye prosjekt i Universitetsgata 7-9 hvor Hjort skal leie kvm. Coworking-konseptet MESH har signert en leiekontrakt med SpareBank 1 Livsforsikring i Tordenskiolds gate 2 for kvmmed en løpetid på fem pluss fem år. Midsona har signert en 9-årig fremleiekontrakt i Verkstedveien 1 som er eid av Entra. Arealet er på totalt kvm. Logistikk leiemarkedet i stor-oslo regionen er fremdeles sterkt med stabil ledighet, og etterspørsel etter moderne logistikkbygg innen de kommende 2-4 årene er fortsatt på et høyt nivå. Leienivåene har ikke endret seg stort i logistikkmarkedet, og leienivåene for de beste områdene er fremdeles på NOK / kvm. Observerte leiepriser er høye fra Berger til Vinterbro ettersom disse områdene er mest populære. PwC har signert en leiekontrakt for ~9.500 kvm med Oslo S Utvikling i det nye prosjektet Eufemia i Bjørvika. PwC vil flytte inn i det nye bygget i 2019.

11 Markedskommentar (fortsettelse) Kilde: Akershus Eiendom per tredje kvartal Transaksjonsmarkedet Det totale transaksjonsvolumet per utgangen av september er på ~45 milliarder har vært nok et aktivt år i det norske transaksjonsmarkedet. Volumet er betydelig lavere enn i 2015, men antall transaksjoner er på et høyt nivå. Det endelige volumet for 2016 er anslått til NOK 65 milliarder. Interessen fra utenlandske investorer for norsk eiendom er fremdeles god, men de er selektive. De fokuserer hovedsakelig på eiendommer i Oslo sentrum eller eiendommer med en solid leietaker og lang kontrakt. En investorgruppering med Lerka Eiendom i front har solgt Gaustadalléen 21 til et NRP-syndikat for NOK 850 millioner. Deka Immobilien har kjøpt Stortingsgata 6 fra Norwegian Property for NOK 506,5 millioner og en netto yield under 4 %. Amerikanske H.I.G Capital har kjøpt Kongsberg Industripark fra et Pareto-syndikat for NOK 475 millioner. Salgsobjektet er et kombinasjonsbygg på kvadratmeter. Prime yield-estimatet for kontoreiendom holder seg stabilt på 4,0 %. Yield for gode kontoreiendommer med sekundær beliggenhet er punker høyere. Transaksjoner som er blitt kjent siden vår forrige kommentar inkluderer: Et syndikat satt opp av Arctic Securities har kjøpt Statoilbygget på Fornebu for NOK millioner av Madison International. Yielden er i området 5,0 til 5,2 % for 11,5 år med Statoil. Franske AXA Real Estate har kjøpt Lille Grensen 7 fra Nordea Liv for NOK 420 millioner. Meyer Bergman har kjøpt high-street retail eiendommen Slottspassasjen fra Nordea Liv til en svært lav yield. Passasjen går mellom Øvre og Nedre Slottsgate og er en handels- og kontoreiendom. Aberdeen eiendomsfond Norge I har kjøpt den gamle brannstasjonen i Trondheim sentrum.

12 Skal ikke næring snart følge bolig? Kilde: Tema-artikkel Akershus Eiendom Nå ved slutten av 3. kvartal 2016 annonseres en historisk sterk vekst i norske boligpriser. Veksten er 10% på landsbasis og råsterke 18% i Oslo. Skal da ikke dette smitte over på næringsmarkedet for eiendom er da vitterlig eiendom, og kontor og bolig bygges i samme strøk og ser til forveksling ganske like ut? Kanskje men det er noen veldig viktige strukturelle forskjeller i markedet, spesielt hvis vi ser utenfor bykjernene. Den største forskjellen er nok på tilbudssiden, der antallet utbyggere som tilbyr bygg innenfor et tidsrom på to til tre år, er veldig mye sterkere enn for boligmarkedet. I Oslo og egentlig i de fleste norske byer er vårt estimat at man har en tilbudsside som, dersom det er behov for det, kan øke volumet av næringsbygg med 5-15% innenfor et tidsrom på tre år. Dette finner vi ved å oppsummere arealet på de regulerte tomter. Dersom boligmarkedet hadde en like sterk tilbudsside, ville man stått klar til å bygge nye boliger i Oslo på tre år sammenlignet med et snitt-byggetall på ca per år de siste ti år! 0,5%. Dette skjer fordi flere leietakere har valgt nye bygg nesten samtidig litt tilfeldig, men det gir sterkt stigende kontorledighet og kommer til å holde leienivåene nede i lang tid, om ikke annet i randsonene. Det er i prinsippet ikke noe som hindrer at dette også kan skje i andre byer. Vi har i flere år fremholdt at konvertering av kontorbygg til boligformål, eller riving og oppføring av nye boligbygg, er «kanalen» som skal drive effekten av boligetterspørselen over til næringseiendom. Vi ser at dette skjer i stadig større grad i Oslo, og på mellomlang sikt forventer vi stigende leienivåer og verdistigning delvis på grunn av konvertering. Sanering og konvertering til sammen omfatter i Oslo inntil kvm eller nær 1,2 % av kontorvolumet i året, så det begynner faktisk å monne. Oslo har samtidig lave nybyggtall i 2016 og 2017, ca kvm kontor i året og dette er også litt tilfeldig, da leietakere ikke har besluttet at de vil ha nybygg i samme grad som de gjorde i eksempelet fra Trondheim. Dette kan endre seg, men de nærmeste to årene blir det leievekst i Oslo-markedet. Tilbudssiden vil være like sterk i overskuelig fremtid, fordi de fleste byer har overskudd av industriområder pluss en del lavt utnyttede kontorområder, og i alle disse ønsker man ny virksomhet. På logistikk-siden ser vi at mange kommuner nord og sør for Oslo har vært rause med å regulere inn nye store områder, og det er ikke uventet, da det gir arbeidsplasser og næringsvirksomhet. På etterspørselssiden har en kontorleietaker to store fordeler i forhold til en typisk boligkjøper; førstnevnte er særs rasjonell og objektiv når han vurderer kvalitet på et område eller et bygg som han skal flytte til, og han gir fullstendig blaffen i hva som skjer med det bygget har flytter fra. Dette gagner utbyggere, men rammer eiere av eldre bygg. Bortsett fra i sentrum av de største byene i Norge, er det ikke kø for å leie lokaler i kontorbygg som er eldre enn 10 år. I enkelte byer blir dette veldig tydelig nå i 2016: i Trondheim bygges det, nesten tilfeldig, nye kontorbygg som ferdigstilles i 2017 som tilsvarer over 5% av den eksisterende kontormassen, og det i et marked som har sysselsettingsvekst på ca en tidel av det, nær Hva skaper så verdivekst i vårt marked? Yield og renter er forklaringen de siste tre årene, men den økonomiske utviklingen er egentlig viktigere og en «sunnere» målestokk. Da vi sist fikk en leieprisdrevet verdivekst i næringseiendom, i , steg leiene bratt fordi veksten i BNP og sysselsetting var så sterk at tilbudssiden ikke klarte å levere nye bygg raskt nok. Dette kan skje igjen men nesten alle makroøkonomer spår nå flere år med anemisk vekst, 2% i BNP og under 1% i sysselsetting. Statsministeren har varslet om «ti magre år» og vår tolkning av det er at det ikke vil bli mangel på næringseiendom, og at verdistigningspotensialet er begrenset for kontoreiendom, spesielt utenfor bykjernene. Konklusjonen er at næringseiendom på lang men kanskje ikke «uendelig» - sikt kan fungere svært forskjellig fra boligmarkedet. Mange tomter er uegnet for boligutbygging, eller de skaper utfordringer for myndighetene å omdisponere. Majoriteten av verdiskapning og verdistigning i vår bransje skal uansett komme fra effektiv forvaltning og drift av de byggene man har.

13 Definisjoner og ansvarsfraskrivelse I denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgende betydning, med mindre annet er direkte uttalt eller fremgår av sammenheng. De nedenstående definisjonene gjelder også for de foregående sidene i denne kvartalsrapporten. Definisjoner: 10 års swap rente Den faste renten banken tilbyr på lån over en periode på 10 år, før tillagt lånemargin. EBITDA Earnings Before Interest Tax, Depreciation and Amortization. Dette tilsvarer inntekter før finanskostnader, avskrivninger, nedskrivinger og skatt (tilsvarer netto kontantstrøm fratrukket driftskostnader). Hjemmelsselskap Selskapet med tinglyst hjemmel (registrert i grunnboken) til en eiendom IRR Årlig avkastning, målt i prosent. Overkurs Overkursen reflekterer nåverdien av differansen mellom rentebindingen og gjeldende markedsrente for tilsvarende durasjon, og representerer kostnaden tilknyttet en evt. innfrielse av rentebindingsavtalen. Ved beregning av VEK per er 87,5 % av brutto overkursen hensyntatt i beregning av VEK. PEN / Selskapet Pareto Eiendomsinvest Nordic AS. PAI Pareto Alternative Investments AS. Pareto Selskaper i Pareto Gruppen. Prime yield Markedets laveste yield. Prime yield relateres gjerne til den direkteavkastning som kan oppnås på moderne kontorbygg med den mest attraktive beliggenheten i Oslo sentrum. VEK Verdijustert egenkapital. Yield Forholdet mellom årlig netto leieinntekter (brutto leieinntekter minus årlige eierkostnader) og brutto eiendomsverdi, oppgitt i prosent. Yielden måler direkteavkastningen man oppnår på en eiendomsinvestering. Yield gap Ansvarsfraskrivelse: Forskjellen mellom prime yield og swap rente, målt i basispunkter (Ett basispunkt = 0,01%). En indikator på meravkastningen man oppnår utover den faste renten bankene tilbyr. Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet. Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet. Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Alternative Investments AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon. Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig avkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene. Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Securities AS Project Finance s markedsrapport av mai Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med tidligere emisjoner. 13