Pareto Eiendomsinvest Nordic AS

Transkript

1 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Kvartalsrapport 2. kvartal 2013 Lenke:

2 2 Forvaltningsteamet Johan Anker-Rasch Richard Jansen Ansvarlig Forvalter Ansvarlig forvalter Eiendom Shipping/Offshore Tlf: Tlf: E-post: jar@pareto.no E-post: richard.jansen@pareto.no Jonathan Andreas Barfod Patrick Kartevoll Forvalter Forvalter Eiendom Shipping/Offshore Tlf: Tlf: E-post: jab@pareto.no E-post: patrick@pareto.no Sølve Rund Larsen Head of Sales - Fond Eiendom/Shipping/Offshore Tlf: E-post: srl@pareto.no Dronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: ,

3 Forvalters kommentar 3 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) har en verdijustert egenkapital per 30. juni 2013 på NOK 137 per aksje. Dette tilsvarer en avkastning på 0,7% siden forrige kvartal, etter utbetalingen på NOK 6 per aksje som ble gjennomført 12. juni Den løpende avkastningen svarer til forvalters forventninger, men en reduksjon i eiendomsverdiene gjør den totale avkastningen noe lavere enn normalt. Oppsummering Andre kvartal har vært et greit kvartal for PEN, der verdijustert egenkapital er opp NOK 1 per aksje fra Q1 og tilsvarer NOK 137 per aksje per 30. juni Den totale avkastningen i PEN gjennom kvartalet har blitt negativt påvirket av et fall i eiendomsverdiene på 0,8% (NOK 5,0 per aksje), mens en reduksjon i overkurser på selskapets rentebindinger har påvirket avkastningen positivt med NOK 2,7 per aksje. Med en positiv underliggende kontantstrøm er VEK opp med NOK 1 per aksje, tilsvarende en avkastning på 0,7% for kvartalet. Periode Avkastning Kurs Utbetaling 2013 (YTD) 0,7 % 137 6, ,0 % 142 6, ,6 % 137 6, ,0 % 138 6, ,9 % ,0 % 87 6, ,4 % (2H) 0,5 % 201 Siden etablering -16,7 % ,70 PEN har realisert en av de underliggende eiendommene gjennom andre kvartal. Fornebu Eiendom Holding AS ble solgt til en pris som tilsvarer verdivurderingen per 31. mars 2013, og således har salget ikke hatt noen verdimessig effekt på VEK. PEN fikk utbetalt NOK 11,7 millioner i forbindelse med salget. lavere prisvekst, lavere sysselsettingsvekst og noe stigende arbeidsledighet. Samtidig er inflasjonen nå litt høyere enn tidligere antatt og den norske kronen har svekket seg mot andre valutaer den siste tiden. Dessuten taler den sterke boligprisutviklingen og gjeldsveksten for uendret rente, og Nordea tror i sin siste markedsoppdatering at vi ikke vil se noen renteøkning før mot slutten av Eiendom gir god meravkastning Investeringer i eiendom har en del til felles med investeringer i obligasjoner eller rentepapirer. Sistnevnte gir investor en løpende avkastning med tilbakebetaling av hovedstol ved forfall, mens eiendomsinvesteringer gir inflasjonsjusterte leieinntekter med eksponering mot eiendommens verdiutvikling. Vi har den siste tiden sett en utvikling der avkastningskravet i obligasjonsmarkedet har falt betydelig, som følge av lavere renter og reduserte kredittrisikopremier. Eksempelvis har 5 års swap renter de siste 2 årene falt fra 4,3 % til 2,6 %. I følge Holberg har kredittrisikopremien for en liten sparebank med kredittrating BBB, som skal låne 5-års penger i obligasjonsmarkedet, falt fra 2,4 % til 1,4 % over den samme 2-års perioden. Totalt er løpende avkastning (rente + kredittrisikopremie) på en slik 5 års obligasjon derfor redusert fra 6,7 % til 4,0 % gjennom de siste 2 årene. Fortsatt lave renter De lange rentene fortsatte å falle gjennom starten av årets andre kvartal, og nådde et historisk bunnpunkt i begynnelsen av mai. Da lå de norske 3-, 5- og 10-års swap rentene på henholdsvis 1,94 %, 2,24 % og 2,91 %. Siden da har de lange rentene steget tilbake til det samme nivået som ved inngangen til mars, mens den flytende pengemarkedsrenten (3m NIBOR) har falt til historisk lave 1,65 %. Denne utviklingen relaterer seg i stor grad til den nye rentebanen som ble fremlagt av Norges Bank i forbindelse med rentemøtet som ble avholdt 19. juni, der det ble besluttet å holde styringsrenten uendret på 1,5 %. Over den samme perioden har avkastningskravet tilknyttet eiendomsinvesteringer (yielden) ligget mer eller mindre uforandret, slik at det er mulig å gjøre slike investeringer med samme forventet avkastning som for 2 år siden. I utgangspunktet gir eiendomsinvesteringer derfor større meravkastning enn tidligere. For eiendomsinvesteringer med fremmedkapitalfinansiering (gjeld) er bildet dog noe mer sammensatt, ettersom marginoppgangen man har sett de siste to årene gjør at den økte meravkastningen er tilnærmet nøytralisert. Det er dog flere aktører som har begynt å se tendenser til en marginal nedgang i bankmarginer, hvilket i så fall vil kunne ha positiv innvirkning på eiendomsmarkedet fremover. Det har begynt å danne seg mer usikkerhet rundt hva som vil skje med styringsrenten videre. Noen tror på rentekutt som resultat av bl.a. lavere lønnsvekst,

4 Avkastning og kursutvikling 4 Verdijustert egenkapital («VEK») i PEN per 30. juni 2013 er på NOK 137 per aksje. Dette tilsvarer en avkastning på 0,7 % i kvartalet. Siste omsetning i aksjen ble gjort til en kurs på NOK 97 per aksje, hvilket tilsvarer en rabatt til VEK på 29,2 %. Avkastning og kursutvikling Kursutviklingen som rapporteres for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) er basert på verdijustert egenkapital ( VEK ), der verdivurderingen av PENs eiendommer blir foretatt av uavhengige verdivurderere i samarbeid med kapitalforvalter Pareto Project Finance AS ( PPF ). Per 30. juni 2013 er VEK for PEN fastsatt til NOK 137 per aksje. Dette gir en avkastning på 0,7% siden siste verdivurdering i første kvartal 2013 og tilsvarer en nettoyield på 7,0% på porteføljen. Totalt sett har selskapet hatt en avkastning på 2,9% de siste 12 mnd og 7,2% over de siste to årene. Ligningsverdien i PEN utgjør NOK 23,95 per aksje per Direkteavkastning / Utbytte PEN har som målsetning å dele ut størst mulig del av eiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investorene årlig. Det ble utbetalt NOK 6 per aksje den 12. juni Utbetalingen ble gjennomført som en tilbakebetaling av innskutt kapital. Siden etableringen av PEN har det blitt utbetalt totalt NOK 137,2 millioner til selskapets aksjonærer, noe som akkumulert tilsvarer NOK 30,70 per aksje. Over- / underkurs lånefinansiering Total overkurs på underliggende lån i PEN utgjør en negativ effekt på NOK 22 per aksje per 30. juni 2013 og er hensyntatt i VEK. Dette er en reduksjon på NOK 2 per aksje (-8,3%) siden første kvartal. Overkursen vil alt annet likt bevege seg mot null ved utløpet av rentebindingene, og således er det forventet at PEN sin overkurs vil falle med tiden, ved uendret rentenivå. Annenhåndsmarkedet Det er totalt utstedt aksjer i PEN. Pareto Project Finance AS («PPF») legger til rette for annenhåndsomsetning i aksjen. Siste omsatte kurs er NOK 97 per aksje (omsatt 4. juli 2013). Investorer som ønsker å kjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontakt med sin rådgiver eller PPF. Kursutvikling for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Ordinær kurs Utbyttejustert 167, , juni 06 juni 07 juni 08 juni 09 juni 10 juni 11 juni 12 juni 13 siste kvartal siste halvår siste 12 mnd siste 24 mnd siden oppstart PEN 0,7 % 0,7 % 2,9 % 7,2 % -16,2 % Oslo Børs -0,5 % 5,6 % 15,2 % 11,3 % 24,5 % Eiendomsindeks 0,3 % 6,5 % 9,9 % -0,7 % -32,9 % Note: Eiendomsindeksen er basert på OSE4040 Real Estate (inkluderer blant annet selskapene OTL, NRP)

5 Porteføljen - Siste hendelser 5 Nye leiekontrakter / Hendelser i prosjektene Fornebu Eiendom Holding AS Selskapet med tilhørende kontoreiendom på Fornebu har blitt solgt gjennom andre kvartal, hvilket har gitt PEN en utbetaling på NOK 11,7 millioner. Realiseringen skjer til samme verdi som PEN hadde i VEK per 31. mars PEN investerte NOK 27,4 millioner i 2007 og 2010, og har til sammen fått utbetalt NOK 17,5 millioner gjennom historiske utbetalinger og endelig salgsproveny. Investeringen har gitt en negativ årlig avkastning på -9,4%, tilsvarende en absolutt avkastning på -36,4%. Logistikkbygg I AS Gjennom andre kvartal har selskapet gjennomført en refinansiering av lånet som forfalt i april inneværende år. Refinansieringen er gjennomført ved at et nytt låneopptak erstatter eksisterende lån, samt at selskapet har brukt noe fri likviditet på å nedregulere gjelden i selskapet. Det nye lånet har en løpetid på 5 år og har en lånemargin på 275 basispunkter. På tross av betydelig høyere lånemargin på lånet er total rente i prosjektet på 5,0% (5 års rentebinding) tilnærmet uendret som følge av at tidligere høye rentebindinger forfalt samtidig med låneforfallet. Logistikkbygg 1 AS er således i en posisjon der det er god kontantstrøm til egenkapitalen som vil kunne utbetales årlige til aksjonærene. Levetid PEN har i utgangspunkt en levetid som løper frem til 1. juli 2016, og vil således innen den tid søke å realisere selskapet og utbetale kapitalen til aksjonærene. Selskapet kan imidlertid ved 2/3 flertall i generalforsamlingen, på et hvilket som helst tidspunkt før 1. juli 2016, beslutte både fremskutt og utsatt oppløsning og avvikling av PEN. Kapitalsituasjon PEN har en kontantbeholdning per 30. juni 2013 på NOK 21 millioner. PEN er således fullinvestert, og vil i første omgang bruke kapitalbeholdningen som arbeidskapital eller til eventuell videreutvikling av eksisterende prosjekter. Styret i PEN har fullmakt til å forhøye aksjekapitalen med inntil ytterligere aksjer. Styrefullmakten gjelder frem til ordinær generalforsamling i 2014 og kan benyttes av styret både i forbindelse med gjennomføring av investeringer med oppgjør i PEN aksjer og i forbindelse med kontantemisjoner i Selskapet. Denne fullmakten er ikke benyttet i 2012 eller PEN eier totalt egne aksjer. Aksjene er kjøpt gjennom fjerde kvartal 2011, og har en gjennomsnittlig kostpris justert for utbetalinger på NOK 109 per aksje. Transaksjoner i andre kvartal 2013 PEN har som tidligere nevnt solgt alle sine aksjer i Fornebu Eiendom Holding AS.

6 Årlig bruttoleie i NOK mill Porteføljen - Leiekontrakter 6 Eiendomsporteføljen Leietakere %-andel PEN forvalter ved utgangen av andre kvartal en portefølje som har en egenkapitalverdi på ca. NOK 662 millioner. Porteføljen inkluderer 25 prosjekter hvor PEN enten er hel- eller deleier, der PEN sin andel av totalt areal utgjør kvm. Selskapet forvalter eiendom innenfor segmentene kontor, handel og lager/logistikk, som hovedsakelig er lokalisert i Stor-Oslo og Stavanger regionen. Brutto eiendomsverdier i porteføljen basis siste verdivurdering utgjør ca. NOK 3,1 milliarder, som tilsvarer en nedgang i bruttoverdier på 0,8% siden forrige kvartal. Eiendomsverdiene tilsvarer en gjennomsnittlig nettoyield (nettoleie / bruttoverdier) for porteføljen på 7,0 %. Tar en hensyn til samtlige kostnader i hele strukturen er estimert EBITDA yield for 2013 ca. 6,7%. PEN strukturen er således en kostnadseffektiv portefølje for investorene. Leiekontrakter PEN har en langsiktig profil der hovedsakelig alle leieinntektene er knyttet opp mot lange leiekontrakter. Dette sikrer selskapet en forutsigbar kontantstrøm og reduserer risikoen i porteføljen. Gjennomsnittlig kontraktslengde for porteføljen utgjør 8,4 år per andre kvartal Reitan Gruppen (ink REMA 1000) 15,4 % Stat/kommune 11,0 % Schibsted ASA 6,6 % Kongsberggruppen 6,1 % NEAS ASA 5,4 % SAS 4,9 % Ringnes AS 4,7 % Scan AB 4,7 % Freja Transport & Logistics 4,1 % Expert AS 2,6 % Plantasjen Norge AS 3,5 % TD Tech Data AB 3,4 % Brødrene Kverneland AS 3,1 % Rusta AB 3,0 % Aker Solution ASA 2,8 % Axis Shield ASA 2,6 % Arcus Gruppen AS 2,4 % Andre 13,9 % Sum 100,0 % Utløpsprofil leiekontrakter 60,0 50,0 21,2% For 2013 utgjør PEN sine budsjetterte leieinntekter NOK 228 millioner. Leieinntektene inflasjonsjusteres årlig med i snitt 97% av KPI-indeksen, og er således forventet å stige i takt med inflasjonen. PEN sine leietakere anses som relativt solide, og de 10 største leietakerne står for ca. 65% av totale leieinntekter. De tre største leietakerne, herunder Reitan Gruppen (Rema 1000), Stat/Kommune og Schibsted, for ca. 33% av de totale leieinntektene. PEN har tilnærmet ingen økonomisk ledighet i porteføljen på nåværende tidspunkt, og har en lav andel av leiekontrakter som løper ut de neste tre årene (4,9% av total årsleie). 40,0 16,5% 30,0 11,3% 8,6% 20,0 7,9% 7,9% 6,3% 10,0 3,6% 3,6% 3,9% 3,5% 3,9% 0,7% 0,6% 0,4% Årstall utløp leiekontrakt Type leiekontrakter PEN sin portefølje består hovedsakelig av eiendommer med én til tre brukere. Eiendommer med få brukere er enklere å håndtere og er med på å holde eierkostnadene i prosjektene lave. I tillegg har PEN en relativ høy andel (35%) av «barehouse» kontrakter, hvor driftskostnader og driftsrisiko ligger hos leietaker. Samlet sett fører dette til at PEN har en veldig kostnadseffektiv eiendomsportefølje, hvor historiske eiendomsrelaterte eierkostnader har ligget på 5-8% av underliggende leie. 65% 35% BareHouse Standard

7 Forfall rentesikring (mill NOK) Porteføljen - Finansiering 7 Finansiering Samtlige av de underliggende prosjektselskaper i PEN er fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaper har langsiktig finansiering der rentebindingen stort sett er knyttet opp mot lengden på underliggende leiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene 5,2 år og gjennomsnittlig lånerente inkl. margin er på 6,1 %. Totalt er 96% av PEN sine underliggende renter bundet, og således er PEN sin rentekostnad lite eksponert mot endring i underliggende markedsrenter. Lånemarginer PEN har en gjennomsnittlig lånemargin per 30. juni 2013 på 160 basispunkter, noe som tilsier en økning på 14 basispunkter fra forrige kvartal. Denne oppgangen relaterer seg hovedsakelig til en refinansiering av Logistikkbygg I AS og salget av Fornebu Eiendom Holding AS. På tross av relativt flat utvikling i kvartalet har selskapet sett en betydelig økning i marginene gjennom 2012 og delvis inn i Enkelte prosjekter uten marginbinding har opplevd en økning i margin på hele basispunkter. Resultatet av de økte marginene er at enkelte prosjekter har fått betydelig dårligere utbyttekapasitet, noe som igjen påvirker kontantstrømmen opp til PEN. Om disse forholdene vedvarer over lengre tid kan det resultere i at de årlige utbetalingene fra PEN vil måtte reduseres noe, for å gjenspeile den reduserte kontantstrømmen. For 2013 ble det imidlertid besluttet å opprettholde en utbetaling på NOK 6 per aksje (gjennomført i juni). Fremover forventer vi at PEN sine lånemarginer vil øke noe. Dette som følge av at enkelte marginbindinger løper ut i inneværende år. Imidlertid er det ikke forventet at totale rentekostnader vil øke noe særlig, da flere av marginbindingene løper ut parallelt med rentesikringene (som stort sett ligger over dagens rentenivå). Selv med forventninger om noe økte marginer på låneporteføljen har PEN betydelig bedre betingelser på marginene enn det man kan forvente å oppnå i dagens marked. Markedsmarginer anslås i dag å ligge på et sted mellom basispunkter. Låneportefølje PEN sin underliggende låneportefølje utgjorde per årsslutt NOK 2,27 milliarder. Basis siste verdivurdering tilsvarer det en gjennomsnittlig belåningsgrad på ca. 74% (underliggende prosjektlån / bruttoverdi eiendom). PEN har en langsiktig målsetning om å ha en underliggende belåningsgrad på under 75%. Gjennom 2012 har PEN indirekte betalt avdrag tilsvarende NOK 50 millioner, noe som tilsvarer 2,1% av låneporteføljen. For 2013 er det forventet totale avdrag i størrelsesorden ca. NOK 50 millioner. Tar man hensyn til avdragene, samt den løpende utbyttekapasiteten kontantstrømmen genererer, gir PEN en forventet avkastning til egenkapitalen på 10-12% p.a. ved uendrede eiendomsverdier og uendret overkurs på selskapets lån % % % % 8% 7% 6% 6% 5% 4% 2% 2% 1% 0 Flytende Utløp rentesikring (årstall)

8 Porteføljen - Nøkkeltall 8 PEN sin eiendomsportefølje er verdsatt til NOK 3,1 milliarder per 30. juni Dette tilsvarer en nettoyield på 7,0%, og representerer en verdinedgang på 0,8% i bruttoverdiene sammenlignet med første kvartal Kursutvikling VEK ( ) NOK 137 per aksje Akkumulert utbetaling NOK 30,70 per aksje Sist omsatt NOK 97 per aksje Eiendomsportefølje Brutto eiendomsverdier NOK 3,1 mrd Brutto leieinntekter NOK 228 mill Netto yield portefølje basis VEK 7,0 % Estimert netto yield basis sist omsatt 7,4 % Estimert EBITDA yield basis VEK 6,7 % Kontraktslengde 8,4 år Andel av areal portefølje kvm Antall bygg 75 Ledighet ~0% KPI Regulering 97% Beliggenhet 4% Stor-Oslo 11% 9% 39% Østlandet Stavanger/Sola 1% 22% Vestlandet Midt-/Nord Norge Sverige 14% Danmark Type bygg (Segment) Leienivå portefølje (NOK per kvm) Kontor Handel Lager og logistikk 746 Industri Annet % 5% 21% Handel Industri Lånefinansiering Belåningsgrad 74% Gjennomsnittlig lånerente (ink margin) 6,1 % Gjenomsnittlig rentebinding (år) 5,2 Andel rentebundet 96% Gjennomsnittlig lånemargin 1,60% Overkurs per aksje NOK 22 per aksje 31% 17% Kontor Lager/Logistikk Annet Prosjekt / selskap Eierandel Type bygg Beliggenhet Antall kvm Gjenstående leietid (år) Netto yield Andel av portefølje * Bergen Logistikkbygg AS 25% Lager/Logistikk Vestlandet ,7 7,8 % 1,0 % Bryggeriet Holding AS/KS 100% Kontor Stor-Oslo ,7 6,4 % 5,0 % Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 20% Industri Stavanger/Sola ,0 6,6 % 1,1 % Forus Handelsbygg AS 50% Handel Stavanger/Sola ,3 6,4 % 1,7 % Forus Kontorbygg AS 50% Kontor Stavanger/Sola ,0 6,5 % 5,2 % Forus Park AS 100% Handel Stavanger/Sola ,0 6,6 % 8,7 % Gjelleråsen Eiendom IS/AS 8% Industri Stor-Oslo ,5 6,1 % 2,5 % Handelseiendom I AS 25% Handel Østlandet ,6 7,0 % 1,9 % Handelseiendom II AS (Rema) 29% Handel Midt-/Nord Norge ,7 7,3 % 8,9 % Innovasjonsenteret Holding AS/KS 22% Kontor Stor-Oslo ,7 6,1 % 4,4 % K2 Eiendom AS 11% Kontor Stor-Oslo ,8 6,3 % 2,9 % Kongsberg Industribygg AS 25% Industri Østlandet ,3 8,0 % 4,4 % Krags Gate Eiendom III IS/AS 30% Industri Østlandet ,2 7,5 % 2,3 % Kragsgate Eiendom II AS/IS 10% Kontor Østlandet ,1 7,8 % 0,3 % KV 161 Eiendom AS/IS 25% Kontor Stor-Oslo ,1 7,6 % 2,7 % Logistikbyg Århus ApS 100% Lager/Logistikk Danmark ,4 7,9 % 4,4 % Logistikbygg Linköping Fastighet AB 100% Lager/Logistikk Sverige ,7 7,1 % 4,9 % Logistikkbygg I AS 51% Lager/Logistikk Sverige ,0 7,2 % 6,2 % Logistikkbygg II AS/KS 79% Lager/Logistikk Stor-Oslo ,5 6,8 % 6,6 % Lysaker Nova AS 100% Kontor Stor-Oslo ,4 6,4 % 4,3 % Lørenskog Vest Eiendom AS 20% Kontor Stor-Oslo ,4 7,5 % 0,8 % Nydalen Næringseiendom AS 27% Industri Stor-Oslo ,9 6,6 % 7,0 % Sola Næringseiendom KS 35% Annet Stavanger/Sola ,5 11,6 % 5,1 % Stamveien 1 AS 40% Lager/Logistikk Stor-Oslo ,5 8,0 % 3,1 % Vangsveien Eiendom Holding AS 100% Kontor Østlandet ,1 6,1 % 4,7 % * basert på andel av total nettoleie

9 Markedskommentar 9 Kilde: Akershus Eiendom per andre kvartal Leiemarkedet Ledigheten i Oslo ligger nå på 7,0 %, opp 50 basispunkter fra vår forrige kommentar. Dette er marginale endringer, og vi forventer en ledighet på tilsvarende dagens nivåer frem mot utgangen av Sentrumsledigheten er uendret, og ligger stabilt på rundt 4,4 %. Av de områdene som har opplevd de største endringene siste kvartal er Oslo ytre vest, hvor ledigheten nå ligger på 17 %. Dette er dog ikke så skremmende, da storparten av ledigheten skyldes Statnetts eiendom på Huseby platået. Videre er det nå rekordlav ledighet i Bjørvika-Oslo S, hvor ledigheten nå har sunket til lave 1,7 %. Av større kontrakter siden siste kommentar er følgende verdt å nevne: Kværner har signert en kontrakt på kvm. i Akers prosjekt Fornebuporten. NAV har signert en leieavtale med Nordisk Areal for kvm. I logistikkmarkedet har Bulk Eiendom signert en 15 års avtale med Tollpost Globe på Fugleåsen i Ski kommune. Fra før leier Norsk Lastbærer Pool og Ontime logistics i samme område. I Trondheim har KLP Eiendom signert en 10 års leieavtale med Aker Solutions på kvm. NCC har signert Technip til deres prosjekt Lysaker Polaris. Varigheten på kontrakten er 10 år, og gjør at NCC nå vil igangsette det første av to byggetrinn. Advokatfirmaet Wiersholm har signert kvm. i Stranden 1 på Aker Brygge av NPRO. Stranden 1 blir totalrehabilitert, og er det første bygget ved inngangen til Aker Brygge. Leieavtalen skal løpe i 10 år, og innflytting skjer i første kvartal Aberdeen SICAV har signert en 12 års avtale med Lundin i Strandveien 4-8. Lundin skal leie kvm., som tilsvarer rundt 55 % av bygget. NPRO har nå fått på plass en ny, større leietager på Aker Brygge. Wiersholm er nå sammen med Danske Bank Bryggas største leietagere, og vi venter at denne kontrakten vil fungere som en katalysator for flere kontrakter i H2. Leienivået er, ifølge NPRO, satt på markedsmessige vilkår, og vil trolig fungere som en referanse for nye kontrakter. Det finnes i dag ca. 410 bedrifter som søker etter rundt kvm. med kontorlokaler. Etterspørsel etter kontorlokaler er fortsatt høy, men markedet har til en hvis grad gått inn i sommerdvale. Vi forventer signering av flere, store kontrakter gjennom høsten.

10 Markedskommentar (fortsettelse) 10 Kilde: Akershus Eiendom per andre kvartal Transaksjonsmarkedet Det har vært omsatt næringseiendom for rundt NOK 15 milliarder per 25. juni 2013, som er NOK 9 milliarder lavere enn på samme tidspunkt i I 2011 var dette tallet på NOK 18 milliarder, som tyder på at aktiviteten er noe lavere enn de foregående årene. Det er dog god aktivitet i markedet, og vi venter at flere, større prosesser vil falle på plass over sommeren. kjøpt to Storebrand-eiendommer i samme område, Nydalsveien 28 og Gjerdrumsvei 10B. KLP har kjøpt Verftsgata 2 i Trondheim fra Prora Eiendom. Eiendommen er under utvikling, og vil i 2015 stå ferdig som Adresseavisens nye hovedkvarter. Transaksjoner som er blitt kjent siden vår forrige kommentar inkluderer: Aberdeens SICAV fond har solgt Strandveien 4-8 på Lysaker til Ferd Eiendom. Salget skjedde raskt etter en ny 12-års leieavtale med Lundin ble signert. Det er kjøper som vil stå for rehabilitering og klargjøring for ny leietager. Dette innebærer også å finne en leietager for de resterende kvm. som Lundin ikke tar. De lange rentene er fortsatt på lave nivåer, og gode objekter kan oppnå relativt sett gode finansieringsbetingelser. Det meldes om noe synkende marginer, men bankene er fortsatt klare på at de regulatoriske kravene skal oppfylles. Denne stillingskrigen legger et større ansvar over på forvaltere og eiere av eiendom, da de må ta aktive grep rundt sine eiendommer for å øke verdien gjennom utvikling. Dette fører til at en del etablerte aktører med solide eiendommer i større grad enn andre har evne til å foreta nye kjøp, og flere har gjort dette. Deloitte-bygget er solgt fra Oslo S Utvikling til Braathen Eiendom. Braathen øker dermed sin eksponering i området, som nå teller 76 % av PWCbygget, Visma-bygget og nå Deloitte-bygget, eller Dronning Eufemias gate 8, 14 og 16.. Oslo Pensjonsforsikring har kjøpt en industriportefølje i Trondheim for NOK 928 millioner fra Reiten Eiendom. RS Platou har sammen med Fabritius kjøpt Munkedamsveien 62 fra Rom Eiendom, hvor RS Platou selv skal flytte når bygget ferdigstilles. Statnett har i Nydalen kjøpt sitt eget bygg for NOK 718 millioner av Avantor. Avantor på sin side har Vi har det siste kvartalet sett flere transaksjoner som er med på å forsterke en prime yield på 5,25 %. Den «klassiske» prime-yield transaksjonen med lang kontantstrøm er fortsatt ikke observert, men nivåer på noe mer sekundære lokasjoner støtter opp om en uendret prime yield på 5,25 %. Det oppleves at eiendom på korte kontrakter i Oslo sentrum har økt noe i verdi, da veien frem til en økt markedsleie har blitt kortere. Volumet av nybygg har økt noe siden vår siste rapport, men fortsatt er forventet nybyggaktivitet på et lavt nivå. Dersom oljeprisen holder seg rundt dagens nivåer, og aktivitet på norsk sokkel opprettholdes kan dette medføre en økning i etterspørsel rundt sentrumsområdene.

11 Markedskommentar (fortsettelse) 11 Kilde: Akershus Eiendom per andre kvartal Logistikkmarkedet Pågangen fra logistikkaktørene fortsetter, men grunnet tunge og lange prosesser har ikke de pågående prosessene fra vår forrige rapport blitt konkludert. I skrivende stund ventes det avklaring for en rekke store, internasjonale aktører i august/september. I tillegg har flere kontrakter blitt signert de siste ukene, og disse vil bli kjent ila. sommeren. De beste objektene kan oppnå leie på NOK / kvm., og mulig noe høyere for mer avanserte bygg på mindre størrelser. Dette er oppnåelig for de beste logistikkområdene, men vi ser en utvikling der et stadig større spekter av områder kan oppnå gode leier. Nødvendigheten av å ha lokaler i nærheten til Groruddalen er ikke alltid første prioritet, men gode forhold for påkjørsel samt muligheter for utelagring står også høyt på listen. Det har så langt i år vært omsatt logistikkbygg for rundt NOK 2 milliarder, hvor OPF sitt kjøp av en industriportefølje i Trondheim er den største enkelttransaksjonen. Til sammenligning var tilsvarende tall i 2012 på rundt NOK 500 millioner. Prime yield ligger uendret på 6,5 %, støttet opp av transaksjoner gjennomført i H1. Investorappetitten etter gode logistikkeiendommer er sterkt, støttet av flere fond som spesialiserer seg på denne type eiendom. Vi forventer gode nivåer på de byggene som kan skilte med leietagere på lange kontrakter.

12 1985 H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H2 NOK/m²/year Randsone og sentrum: To frikoblede markeder Kilde: Tema-artikkel Akershus Eiendom 12 Leienivåene i Oslo sentrum, samt i sentrum av andre større byer, har en hyggelig historikk siden bunnen ble nådd etter finanskrisen. Ifølge Dagens Næringslivs indeks for leie høy standard sentralt Oslo sentrum har man sett en vekst på over 30% siden 2009, noe som er svært solid også sammenlignet med tidligere oppturer. bilbruk, noe som ytterligere svekker tomteprisene; i Oslo ser vi at prisene er høyest rundt hver t-banestasjon av en viss størrelse. Dette blir dobbelt tydelig for sentrum, som i tillegg har en serie andre kvaliteter, pluss selvsagt gravitasjonen av svært mange andre leietakere. Er man derimot utleier av kontorarealer i randsoner i større norske byer, har tiden siden finanskrisen vært preget av stagnerende leienivåer. Ser man på leiekurven for Oslo, ser man at denne utviklingen skiller seg vesentlig fra de tidligere perioder med leievekst, da områdesegmentene stort sett fulgte hverandre i prosentvis vekst. Dette kan virke underlig, men bunner i en moderat økonomisk vekst og en i overkant godt utviklet tilbudsside i randsonene. Slik situasjonen er nå, med en tydelig, men moderat vekst i behovet for kontorlokaler, vil det ikke oppstå et høyt press oppover for leienivåer i randsonene rundt Oslo og andre større byer i Norge, og heller ikke i de mindre byene. Det vil være en viss leievekst som hovedsakelig er drevet av økte byggekostnader, men det er mange utviklere som er villige til å oppnå relativt magre marginer for å få realisert prosjekter på sine respektive eiendommer. Vår oppfatning er at norske byer har god tilgang på regulerte tomtearealer for næringsbygg og da spesielt det som er regulert for kontorer i de fleste typiske randsoner. Man finner store mengder arealer som tidligere har vært brukt til industriformål, verksteder, logistikk og lignende, og som gjerne har lave bygg og store utearealer. Kommunale myndigheter er gjerne velvillige til å regulere slike arealer til fortsatt bruk for næringsformål underforstått kontor da dette gir mindre kostnader til infrastruktur (spesielt skoler m.m.) enn hva boligformål gjør. Flere forskjellige aktive utbyggere har enten sittet med slike tomter over lang tid, eller nylig kjøpt dem, og er ivrige på å få leietakere noe som skaper konkurranse på tilbudssiden, både for nybygg og fraflyttede bygg. Selv i oljehovedstaden Stavanger bremses leienivåene utenfor sentrum på grunn av en god tilgang på nye regulerte tomter. I denne byen (og også i Bergen og Trondheim) er fortsatt kontorbrukerne mer avhengig av Vi tror derimot at dersom vi igjen skulle gå inn i en sterk høykonjunktur, som i eller , vil leienivåene stige også for randsoneeiendommer, men da skjer det fordi det er vanskelig å finne lokaler på kort varsel, det vil si innenfor to år. En slik opptur vil sjelden vare lenge når den økonomiske veksten avtar igjen. I det langsiktige bildet skal man etter hvert slippe opp for utdaterte industrieiendommer og andre områder som fyller opp tilbudssiden i randsonene men det er relativt langt igjen. Håpet for tomte- og eiendomsbesittere er at det skjer omregulering til bolig i større grad enn før, så markedsbildet blir mer utleiervennlig. I svært mange områder er boligutvikling såpass mer lukrativt enn næringsutvikling at utviklerne vil presse på for å få arealbruken dreid mer mot bolig, selv om det skaper større utfordringer for kommunale myndigheter OFFICE RENTS (Nominal NOK) Prime High std CBD Newer space CBD Good std CBD High std west fringe High std east fringe Older, ineffective space

13 Definisjoner og ansvarsfraskrivelse 13 I denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgende betydning, med mindre annet er direkte uttalt eller fremgår av sammenheng. De nedenstående definisjonene gjelder også for de foregående sidene i denne kvartalsrapporten. Definisjoner: PEN / Selskapet PPF Hjemmelsselskap IRR VEK Pareto Eiendomsinvest Nordic AS. Pareto Project Finance AS. Selskapet med tinglyst hjemmel (registrert i grunnboken) til en eiendom Årlig avkastning, målt i prosent. Verdijustert egenkapital. 10 års swap rente Den faste renten banken tilbyr på lån over en periode på 10 år, før tillagt lånemargin. Yield Prime yield Yield gap EBITDA Ansvarsfraskrivelse: Forholdet mellom årlig netto leieinntekter (brutto leieinntekter minus årlige eierkostnader) og brutto eiendomsverdi, oppgitt i prosent. Yielden måler direkteavkastningen man oppnår på en eiendomsinvestering. Markedets laveste yield. Prime yield relateres gjerne til den direkteavkastning som kan oppnås på moderne kontorbygg med den mest attraktive beliggenheten i Oslo sentrum. Forskjellen mellom prime yield og swap rente, målt i basispunkter (Ett basispunkt = 0,01%). En indikator på meravkastningen man oppnår utover den faste renten bankene tilbyr. Earnings Before Interests Taxes, Depreciations and Amortizations. Dette tilsvarer inntekter før finanskostnader, avskrivninger, nedskrivinger og skatt (tilsvarer netto kontantstrøm fratrukket driftskostnader). Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet. Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet. Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Project Finance AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon. Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig avkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene.. Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Project Finance AS markedsrapport av februar Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med tidligere emisjoner.