Pareto Eiendomsinvest Nordic AS

Transkript

1 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Kvartalsrapport 4. kvartal 2012 Lenke:

2 Forvaltningsteamet Per-Christian Nicolaisen Richard Jansen Ansvarlig forvalter Ansvarlig forvalter Eiendom Shipping/Offshore Tlf: Tlf: E-post: nico@pareto.no E-post: richard.jansen@pareto.no Johan Anker-Rasch Patrick Kartevoll Forvalter Forvalter Eiendom Shipping/Offshore Tlf: Tlf: E-post: jar@pareto.no E-post: patrick@pareto.no Jonathan Andreas Barfod Sølve Rund Larsen Forvalter Head of Sales - Fond Shipping/Offshore/Eiendom Eiendom Tlf: Tlf: E-post: jab@pareto.no E-post: srl@pareto.no Dronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: ,

3 Forvalters kommentar Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) har en verdijustert egenkapital per aksje per 31. desember 2012 på NOK 142 per aksje, noe som er en økning på 3,6% siden forrige kvartal. Avkastningen for kvartalet kommer som følge av god løpende kontantstrøm og oppgang i eiendomsverdiene. Totalt sett har PEN gitt en avkastning på 8,0% i 2012, og en avkastning på 11,6% siste to år. Oppsummering Fjerde kvartal har vært et bra kvartal for PEN. Selskapet har levert en avkastning på 3,6% for kvartalet (annualisert 14,4%), på tross av at underliggende overkurser har utviklet seg marginalt negativt. Bakgrunnen for oppgangen er i hovedsak god underliggende kontantstrøm, samt verdioppgang i porteføljen. Verdiøkningen på eiendomsporteføljen var 0,6% for kvartalet i et marked som beskrives som relativt flatt eller marginalt ned. Bakgrunnen for verdioppgangen skyldes i hovedsak at PEN har gjort en god jobb i underliggende prosjekter, som har resultert i god verdioppgang for enkelte prosjekter. Gjennom kvartalet har man blant annet fått på plass en ny 10 års leiekontrakt i Forus Park (100% eierandel), sikret en 5 års forlengelse av en kontrakt i Logistikkbygg 1 (51,4% eierandel), samt solgt deler av tomten i Kjelsåsveien 161 (25% eierandel) til boligformål for NOK 25 millioner. Dette viser at det aktive forvaltningsarbeidet som gjøres daglig i prosjektene er viktig for å sikre en god utvikling av porteføljen. For ytterligere detaljer rundt resultatet av arbeidet som er utført henvises det til avsnittet «nye leiekontrakter/ hendelser i prosjektene». Når det gjelder 2013 vil forvalter aktivt jobbe videre med investeringene i PEN i forhold til å skape merverdi for aksjonærene. PEN er i dag i en forvaltningsfase hvor vedtektsfestet avvikling er 1. juli 2016 (dog med muligheter til forlengelse ved beslutning i selskapets general-forsamling). Forvalter jobber med porteføljen med tanke på å posisjonere prosjektene og selskapet best mulig til denne exitfasen. På nåværende tidspunkt ser man at overkursen i mange av de underliggende prosjektene er betydelige, og gjør at salg i dagens marked ikke synes attraktivt for egenkapitalen. I den situasjonen er det for flere av prosjektene svært gunstig å avvente med tanke på at overkursene reduseres med tiden og kontantstrømmen fra leiekontraktene kommer. Med andre ord er meravkastningen ved å avvente salg betydelig, selv med nedgang i eiendomsverdiene. Inflasjonen i Norge har de senere årene ligget på et relativt lavt nivå og godt under Norges Banks inflasjonsmål på 2,5%. Leiekontraktene i PEN justeres årlig for inflasjon og har således steget mindre enn hva man kunne forvente historisk sett. De fleste leiekontrakter justeres med utgangspunkt i november/november eller oktober/oktober indeks. KPI endringene for disse periodene kom ut på henholdsvis 1,15% og 1,07%, og vil således være grunnlaget for justering av 2013 leienivåene. Som nevnt har tendensen i markedet vært relativ flat/marginalt ned når det gjelder verdiutvikling av eiendom i andre halvår Den historisk lave renten (NOK 10 års swap på 3,2%) blir spist opp økte lånemarginer og et vanskeligere finansieringsmarked. Finansieringsmarkedet har forverret seg betydelig gjennom andre halvår 2012, i takt med at bankene har strammet til marginene og tilgangen på nye lån. Markedsmessige lånemaringer ligger i skrivende stund på mellom basispunkter, noe som er basispunkter høyere en hva vi så ved inngangen til Den vanskelig finansieringssituasjonen for eiendomsselskaper har ført til at vi mot slutten av 2012 har sett et økt fokus mot obligasjonsfinansiering. DNB hevdet i en fersk kommentar at obligasjonsvolumet innenfor eiendom i fjor er tidoblet sammenlignet med 2011-nivået, og at eiendomsobligasjoner vil spille en mer markant rolle i årene som kommer. Særlig ser vi dette blant større eiendomsselskaper med en solid balanse, men om det utfordrende bankmarkedet forverrer seg kan tendensen også gå mot mindre solide aktører. På tross av at vanskelig finansieringsmarkedet går 2012 inn i historiebøkene når det gjelder transaksjonsvolum. De fleste estimerer et total volum på rundt NOK 50 milliarder for 2012 mot rundt 35 milliarder i Dette er en betydelig oppgang, og nesten på nivå med toppårene 2006 og Det høye volumet skyldes i hovedsak flere store eiendoms- og selskapstransaksjoner. Blant større transaksjoner har vi DNBs hovedkontor i Bjørvika, OBOS oppkjøp av Fornebu Utvikling, salget av Sektor Gruppen og salget av Statoil sitt hovedkontor på tampen av året. Disse 4 transaksjonene utgjør alene rundt 17 milliarder eller over 30% av totalt transaksjonsvolum i I tillegg har boligrelaterte transaksjoner vært betydelig høyere i 2012, og således har markedet for mer ordinær eiendom og eiendom som PEN er investert i, vært mer begrenset. Dette kan sees i sammenheng med at finansieringsmarkedet har vært utfordrende for de tradisjonelle eiendomsinvestorene som er avhengig av en fornuftig lånefinansiering for å kjøpe eiendom.

4 Avkastning og kursutvikling Verdijustert egenkapital («VEK») per aksje i PEN per 31. desember 2012 er på NOK 142 per aksje. Dette tilsvarer en positiv avkastning på 3,6% i kvartalet. Siste omsetning i aksjen ble gjort til en kurs på NOK 107 per aksje og tilsvarer en rabatt til VEK på 24,6%. Avkastning og kursutvikling Kursutviklingen som rapporteres for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) er basert på verdijustert egenkapital ( VEK ), der verdivurderingen av PENs eiendommer blir foretatt av uavhengige verdivurderere i samarbeid med kapitalforvalter Pareto Project Finance AS ( PPF ). Per 31. desember 2012 er VEK for PEN fastsatt til NOK 142 per aksje. Dette gir en positiv avkastning på 3,6% siden siste verdivurdering i tredje kvartal 2012 og tilsvarer en nettoyield på 7,0% på porteføljen. Totalt sett ble avkastningen for 2012 på 8,0% og 11,6% over siste to år. Ligningsverdien i PEN utgjør NOK 23,95 per aksje per Direkteavkastning / Utbytte PEN har som målsetning å dele ut størst mulig del av eiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investorene årlig. I andre kvartal 2012 ble det utbetalt NOK 6 per aksje. Utbetalingen ble gjennomført som en tilbakebetaling av innskutt kapital. Siden oppstarten av PEN har det blitt utbetalt totalt NOK 108,2 millioner til PENs aksjonærer, noe som akkumulert tilsvarer NOK 24,70 per aksje. Neste utbetaling til aksjonærene er forventet i forbindelse med ordinær generalforsamling våren Styret og forvalter har som målsetting å oppretholde en utbetaling på NOK 6 per aksje årlig, men må påpeke at ytterligere økning i lånemarginene kan påvirke utbetalingskapasiteten negativt. Over- / underkurs lånefinansiering Total overkurs på underliggende lån i PEN utgjør en negativ effekt på NOK 24 per aksje per 31. desember 2012 og er hensyntatt i VEK. Dette er en økning på NOK 1 per aksje (0,7%) siden tredje kvartal. Overkursen vil alt annet likt bevege seg mot null ved utløpet av rentebindingen, og således er det forventet at PEN sin overkurs vil falle med tiden ved uendret rentenivå. Dersom overkurs per aksje hadde vært uendret fra inngangen til 2012, ville avkastningen for året vært NOK 5 per aksje høyere. Dette ville tilsvart en avkastning på 11,6% for Annenhåndsmarkedet Kursutvikling for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Det er totalt utstedt aksjer i PEN. PPF legger til rette for annenhåndsomsetning i aksjen. Siste omsatte kurs er NOK 107 per aksje (omsatt 20. desember 2012). Merk at volumet omsatt på dette nivået er veldig begrenset. Investorer som ønsker å kjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontakt med sin rådgiver eller PPF Ordinær kurs Utbyttejustert 166,70 142, juni 06 juni 07 juni 08 juni 09 juni 10 juni 11 juni 12 siste kvartal siste halvår siste 12 mnd siste 24 mnd siden oppstart PEN 3,6 % 2,2 % 8,0 % 11,6 % -16,7 % Oslo Børs -0,4 % 9,1 % 15,4 % 1,0 % 18,0 % Eiendomsindeks -0,3 % 3,1 % 19,0 % -4,9 % -37,0 % Note: Eiendomsindeksen er basert på OSE4040 Real Estate (inkluderer blant annet selskapene OTL, NRP og NLPR)

5 Porteføljen PEN sin eiendomsportefølje er verdsatt til NOK 3,19 milliarder per 31. desember Dette tilsvarer en nettoyield på 7,0%, og representerer en verdioppgang på 0,6% i bruttoverdiene sammenlignet med tredje kvartal Ser vi på 2012 var endringen i bruttoverdier opp med 0,4% for året. Kursutvikling VEK ( ) NOK 142 per aksje Akkumulert utbetaling NOK 24,70 per aksje Sist omsatt ( ) NOK 107 per aksje Eiendomsportefølje Brutto eiendomsverdier NOK 3,19 mrd Brutto leieinntekter NOK 237,2 mill Netto yield portefølje basis VEK 7,0 % Estimert netto yield basis sist omsatt 7,4 % Estimert EBITDA yield basis VEK 6,7 % Kontraktslengde 8,7 år Andel av areal portefølje kvm Antall bygg 76 Ledighet ~0% KPI Regulering 97 % Beliggenhet 4% Stor-Oslo 10% Østlandet 9% Stavanger/Sola 42% 1% Vestlandet Midt-/Nord Norge 21% Sverige 13% Danmark Type bygg (Segment) Leienivå portefølje (NOK per kvm) Kontor Handel Lager og logistikk 728 Industri Annet % 5% 20% Handel Industri Lånefinansiering Belåningsgrad 74 % Gjennomsnittlig lånerente (ink margin) 6,0 % Gjenomsnittlig rentebinding 5,4 år Andel rentebundet 96 % Gjennomsnittlig lånemargin 1,43 % Overkurs per aksje NOK 24 per aksje 34% 16% Kontor Lager/Logistikk Annet Prosjekt / selskap Eierandel Type bygg Beliggenhet Antall kvm Gjenstående leietid (år) Netto yield Andel av portefølje * Bergen Logistikkbygg AS 25 % Lager/Logistikk Vestlandet ,2 7,5 % 1,0 % Bryggeriet Holding AS/KS 100 % Kontor Stor-Oslo ,2 6,4 % 4,8 % Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 20 % Industri Stavanger/Sola ,5 6,5 % 1,1 % Fornebu Eiendom Holding AS/IS 42 % Kontor Stor-Oslo ,9 6,7 % 3,6 % Forus Handelsbygg AS 50 % Handel Stavanger/Sola ,6 6,5 % 1,7 % Forus Kontorbygg AS 50 % Kontor Stavanger/Sola ,5 6,6 % 5,0 % Forus Park AS 100 % Handel Stavanger/Sola ,5 6,6 % 8,3 % Gjelleråsen Eiendom IS/AS 8 % Industri Stor-Oslo ,0 6,2 % 2,4 % Handelseiendom I AS 25 % Handel Østlandet ,1 6,9 % 1,8 % Handelseiendom II AS (Rema) 29 % Handel Midt-/Nord Norge ,2 7,3 % 8,6 % Innovasjonsenteret Holding AS/KS 22 % Kontor Stor-Oslo ,1 6,1 % 4,3 % K2 Eiendom AS 11 % Kontor Stor-Oslo ,3 6,2 % 2,8 % Kongsberg Industribygg AS 25 % Industri Østlandet ,8 8,1 % 4,2 % Krags Gate Eiendom III IS/AS 30 % Industri Østlandet ,6 7,5 % 2,2 % Kragsgate Eiendom II AS/IS 10 % Kontor Østlandet ,6 7,3 % 0,3 % KV 161 Eiendom AS/IS 25 % Kontor Stor-Oslo ,6 7,5 % 2,5 % Logistikbyg Århus ApS 100 % Lager/Logistikk Danmark ,9 7,8 % 4,0 % Logistikbygg Linköping Fastighet AB 100 % Lager/Logistikk Sverige ,1 7,1 % 4,5 % Logistikkbygg I AS 51 % Lager/Logistikk Sverige ,5 7,2 % 5,8 % Logistikkbygg II AS/KS 79 % Lager/Logistikk Stor-Oslo ,0 6,8 % 6,3 % Lysaker Nova AS 100 % Kontor Stor-Oslo ,9 7,4 % 5,3 % Lørenskog Vest Eiendom AS 20 % Kontor Stor-Oslo ,9 7,5 % 0,8 % Nydalen Næringseiendom AS 27 % Industri Stor-Oslo ,4 6,7 % 6,7 % Sola Næringseiendom KS 35 % Annet Stavanger/Sola ,0 11,3 % 4,9 % Stamveien 1 AS 40 % Lager/Logistikk Stor-Oslo ,9 7,7 % 2,9 % Vangsveien Eiendom Holding AS 100 % Kontor Østlandet ,6 6,1 % 4,5 % * basert på andel av total nettoleie

6 Bruttoleie i NOK mill Porteføljen (fortsettelse) Eiendomsporteføljen PEN forvalter ved utgangen av fjerde kvartal en portefølje som har en egenkapitalverdi på ca. NOK 687 millioner. Porteføljen inkluderer 26 prosjekter der PEN enten er hel- eller deleier, der PEN sin andel av totalt areal utgjør kvm. Selskapet opererer innenfor segmentene kontor, handel og lager/logistikk, og er hovedsaklig lokalisert i Stor-Oslo og Stavanger/Sola regionen. Brutto eiendomsverdier i porteføljen basis siste verdivurdering utgjør ca. NOK 3,19 milliarder. Dette tilsvarer en økning i bruttoverdier på 0,6% siden forrige kvartal, og tilsvarer en gjennomsnittlig nettoyield (nettoleie / bruttoverdier) for porteføljen på 7,0 %. Tar en hensyn til samtlige kostnader i hele strukturen er estimert EBITDA yield for 2013 ca. 6,7%. PEN strukturen er således en kostnadseffektiv portefølje for investor. Leietakere %-andel Reitan Gruppen (ink REMA 1000) 14,8 % Stat/kommune 10,7 % Schibsted ASA 6,4 % Kongsberggruppen 5,9 % NEAS ASA 5,2 % SAS 4,7 % Ringnes AS 4,5 % Scan AB 4,5 % Freja Transport & Logistics 3,8 % Expert AS 3,8 % Plantasjen Norge AS 3,3 % TD Tech Data AB 3,3 % Brødrene Kverneland AS 3,0 % Rusta AB 2,8 % Aker Solution ASA 2,7 % Axis Shield ASA 2,5 % Arcus Gruppen AS 2,3 % Andre 15,8 % Leiekontrakter PEN har en langsiktig profil der hovedsakelig alle leieinntektene er knyttet opp mot lange leiekontrakter. Dette sikrer selskapet en forutsigbar kontantstrøm og reduserer risikoen i porteføljen. Gjennomsnittlig kontraktslengde for porteføljen utgjør 8,7 år per fjerde kvartal Dette er en økning på 0,1 år gjennom kvartalet, og kommer som følge av kontraktsfornyelser. Utløpsprofil leiekontrakter ,7 % 17,2 % 40 15,2 % 30 For 2013 utgjør PEN sine leieinntekter NOK 237,2 millioner. Leieinntektene inflasjonsjusteres årlig med i snitt 97% av KPI-indeksen, og er således forventet å stige i takt med inflasjonen. PEN sine leietakere ansees som relativt solide, der de 10 største leietakere står for ca. 64% av totale leieinntekter. Henholdsvis står de tre største leietakerne, Reitan Gruppen (Rema 1000), Stat/Kommune og Schibsted, for ca. 32% av totale leieinntekter. PEN har tilnærmet ingen økonomisk ledighet i porteføljen på nåværende tidspunkt, og har lav andel av leiekontrakter som løper ut de neste tre årene (5,1%) ,0 % 0,9 % 4,6 % 3,2 % 2,9 % 2,8 % 7,4 % 3,5 % 6,1 % 7,6 % 0,4 % 7,3 % Type leiekontrakter Årstall utløp leiekontrakt PEN sin portefølje består hovedsakelig av eiendommer med en til tre brukere. Eiendommer med få brukere er enklere å håndtere og er således med på å holde eierkostnadene i prosjektene lave. I tillegg har PEN en relativ høy andel (34%) av såkalte barehouse kontrakter, hvor driftskostnader og driftsrisiko ligger hos leietaker. Samlet sett fører dette til at PEN har en veldig kostnadseffektiv eiendomsportefølje, hvor historiske eiendomsrelaterte eierkostnader har ligget på 5-7% av underliggende leie. 66% 34% BareHouse Standard

7 Porteføljen (fortsettelse) Nye leiekontrakter / Hendelser i prosjektene Logistikkbygg i AS (51,4%) I løpet av fjerde kvartal har selskapet fått forlenget leiekontrakten på eiendommen i Hanninge. Eiendommen er leid ut til Tech Data AB, som har forlenget leiekontrakten med i overkant av 5 år til mai 2020 på samme vilkår. Tech Data AB står for 54% av leieinntektene i prosjektet, og gjør at selskapet øker gjenværende leietid fra 7,1 til 9,5 år. Forlengelsen har bidratt til økt verdivurdering av eiendommen, samtidig som det reduserer risikoen i prosjektet. Forus Park AS (100%) Som nevnt sist indikerte vi at det var signert en 10-års leiekontrakt for en av eiendommene. Denne kontrakten er nå endelig godkjent av fylket og kommune, og således har man igangsatt endelig klargjøring av eiendommen. Ny leietaker vil være Møbelringen Forus AS, og butikken vil driftes under Møbelringenkonseptet. Planlagt innflytting i lokalene vil være 1. april 2013, leienivået er på markedsmessige betingelser. Leiekontrakten med Møbelringen utgjør 22% av total leie i Forus Park AS. Leiekontrakt fornyelsen har bidratt betydelig positivt på verdivurderingen av eiendommen. Kjelsåsveien 161 IS/AS (50%) Selskapet har i lengre tid jobbet med et mulig utsalg av deler av tomten til boligformål. Delen som det er snakk om var tidligere benyttet som parkeringsplass, og således var selskapet avhengig av å skaffe til veie erstatningsplasser for leietaker. Dette er nå sikret gjennom bygging av et parkeringsdekke som erstatter de gamle plassene, samt gir 37 nye parkeringsplasser. I den forbindelse er tomten solgt og det er skrevet leiekontrakt på de 37 nye parkeringsplassene. Tomten ble solgt for NOK 25 millioner, uten at det har redusert verdien av prosjektet. Således har dette gitt prosjektet en betydelig verdioppgang gjennom fjerde kvartal. Nettoprovenyet fra tomtesalget har blitt benyttet til å nedregulere gjelden i selskapet. Forus Kontorbygg AS (50%) Selskapet har fått på plass nye leietaker for det arealet som forfalt i løpet av Halvparten av arealet blir tatt av en eksisterende leietaker frem til 2018, mens resterende blir tatt av en ny leietaker frem til Avtalt leie er på markedsnivå, og er på nivå med tidligere leiekontrakt. Tidligere i 2012 er det også gjort flere forlengelser og nyutleie, slik at risikoen i prosjektet er betydelig redusert. Ved inngangen til året var gjennomsnittlig gjenværende leietid 4,0 år, mens den ved utgangen utgjør 5,5 år.

8 Porteføljen (fortsettelse) Finansiering Samtlige av de underliggende prosjektselskaper i PEN er fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaper har langsiktig finansiering der rentebindingen stort sett er knyttet opp mot lengden på underliggende leiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene 5,4 år og gjennomsnittlig lånerente inkl. margin er på 6,0 %. Totalt er 96% av PEN sine underliggende renter bundet, og således er PEN sin rentekostnad lite eksponert mot endring i underliggende markedsrenter. PEN har en langsiktig målsetning om å ha en underliggende belåningsgrad på under 75%. I hovedsak er det få covenants i låneavtalene knyttet til minimum verdi klausuler i prosjektene, og følgelig bør estimert kontantstrøm i prosjektene kunne utbetales videre til PEN. PEN har kun 3 prosjekter der det eksisterer minimum verdi klausuler i låneavtalene. Per 31. desember 2012 er ingen av disse prosjektene i brudd med noen klausuler. PEN har en gjennomsnittlig lånemargin per 31. desember 2012 på 143 basispunkter noe som tilsier en flat utvikling fra forrige kvartal. På tross av flat utvikling i kvartalet har selskapet sett en betydelig økning i marginene gjennom Enkelte prosjekter uten marginbinding har opplevd en økning i margin på hele basispunkter. Resultatet av de økte marginene er at enkelte prosjekter har fått betydelig dårligere utbyttekapasitet, noe som igjen påvirker kontantstrømmen opp til PEN. Om disse forholdene vedvarer over lengre tid kan det resultere i at de årlige utbetalingene fra PEN vil måtte reduseres noe, for å gjenspeile den reduserte kontantstrømmen. Markedsmessige lånemarginer anslås i dag å ligge i intervallet basispunkter. Begrunnelsen for de høye marginene legger bankene på økte innlånskostnader og strengere regulatorisk rammeverk gjennom Basel III. På tross av at bankenes innlånskostnader er redusert gjennom høsten 2012, ser vi foreløpig ingen bedring i lånemarginene. Forhåpentligvis vil dette endre seg i løpet av 2013 om trenden med ytterligere nedgang i bankenes innlånskostnader fortsetter. PEN sin underliggende låneportefølje utgjorde per årsslutt NOK 2,36 milliarder. Basis siste verdivurdering tilsvarer det en gjennomsnittlig belåningsgrad på ca. 74% (underliggende prosjektlån / bruttoverdi eiendom). Gjennom 2012 har PEN indirekte betalt avdrag tilsvarende NOK 50 millioner. Dette tilsvarer 2,1% av låneporteføljen eller 7,3% av egenkapitalverdien til PEN. For 2013 er det forventet totale avdrag i størrelsesorden NOK 52 millioner. Tar vi hensyn til avdragene, samt den løpende utbyttekapasiteten kontantstrømmen genererer, gir PEN en forventet avkastning til egenkapitalen på 10-12% p.a. ved uendrete eiendomsverdier. Levetid PEN har i utgangspunkt en levetid som løper frem til 1. juli 2016, og vil således innen den tid søke å realisere selskapet og utbetale kapitalen til aksjonærene. Selskapet kan imidlertid ved 2/3 flertall i generalforsamlingen, på et hvilket som helst tidspunkt før 1. juli 2016, beslutte både fremskutt og utsatt oppløsning og avvikling av PEN. Kapitalsituasjon PEN har en kontantbeholdning per 31. desember 2012 på NOK 33 millioner. PEN er således fullinvestert, og vil i første omgang bruke kapitalbeholdningen som arbeidskapital eller til eventuell videreutvikling av eksisterende prosjekter. Styret i PEN har fullmakt til å forhøye aksjekapitalen med inntil ytterligere aksjer. Styrefullmakten gjelder frem til ordinær generalforsamling i 2013 og kan benyttes av styret både i forbindelse med gjennomføring av investeringer med oppgjør i PEN aksjer og i forbindelse med kontantemisjoner i Selskapet. Denne fullmaketen er ikke benyttet i PEN eier totalt egne aksjer. Aksjene er kjøpt gjennom fjerde kvartal 2011, og har en gjennomsnittlig kostpris justert for utbetalinger på NOK 115 per aksje. Transaksjoner i fjerde kvartal 2012 PEN har ikke gjennomført noen transaksjoner i løpet av fjerde kvartal.

9 Markedskommentar Kilde: Akershus Eiendom per fjerde kvartal Leiemarkedet Ledigheten i kontormarkedet er nå nede i 6,5%, og i CBD-områdene er man ved starten av fjerde kvartal nede i 4,1% i snitt. De fleste områder har opplevd en bedring siste kvartal. Ledigheten er ikke over 10% i noen av kontorområdene Lysaker, Nydalen eller Helsfyr-Bryn, men det kommer en del ledige lokaler i løpet av 2013 som inntil videre holder leienivåene stabile. - Flere leietakere i sentrale områder direkte øst og vest for Vika har signert kontrakter på høye nivåer, mellom og NOK/m2. - Norwegian Property har signert flere kontrakter i Lysaker Torg 35 på rundt NOK/m2. - Eiendomsspar har fylt opp sitt totalrehabiliteringsprosjekt Storgata 51, som er på m2 og ligger nordøst i sentrum, på hjørnet mot Hausmanns gate. Tre kommunale etater er leietakerne, og de har signert på rundt NOK/m2. - Opera Software flytter, og har signert på m2 hos Avantor i Nydalen. - NAV har leid lokalene som Opera flytter fra i Waldemar Thranes gate 86, i alt m2. - Amesto flytter til Smeltedigelen 1 i Kværrnerbyen, og har signert m2 i den ombygde Platehallen. - Kværner flytter inn i m2 i Drammensveien 264, det tidligere Statoilbygget på Vækerø. Leienivå og løpetid er ikke kjent, men mange antar at Kværner på sikt vil flytte til Aker-systemets nye prosjekt kalt Fornebuporten. - Elkem har signert leiekontrakt på ca m2 i Drammensveien 169 på Skøyen. Mange av leiekontraktene nevnt over har enten ukjent eller ikke offisielt leienivå. Imidlertid kan vi nevne at nesten ingen leiekontrakter i randsonene er på særlig høyere nivåer enn hva vi rapporterte om i tredje kvartal; dette står i skarp kontrast til sentrum, der man nå har nådd rekordhøye nivåer for alle områder unntatt Vika/Aker Brygge. På Skøyen er nivåene også nærmest uendret gjennom 2012; etter den solide veksten man hadde i 2011 (drøyt 25% opp på ett år) er dette forsåvidt ikke uventet. Dagens Næringslivs leieprispanel har kommet ut med sine desembertall, med økte nivåer for Høy Standard sentrum (+200 NOK/m2), Prestisje/Vika og Nye Bygg Sentrum (+100 NOK/m2) og Høy Standard Skøyen samt Høy Standard Randsone Øst (+50 NOK/m2). Dette er stort sett i tråd med våre observasjoner over. Prognosene for sysselsettingsutviklingen er ikke endret mye, og vår prognose om fallende ledighet ut 2015 (ned mot 5% ledighet over de neste 3 år) er uendret.

10 Markedskommentar (fortsettelse) Kilde: Akershus Eiendom per tredje kvartal Transaksjonsmarkedet Ved starten av desember har vi notert at næringseiendom verd drøyt 42 millarder kroner har skiftet eier eller majoritetseier så langt i Et par store selskaps- og porteføljetransaksjoner har gitt volumet et solid hopp de to siste månedene. Vi tror volumet for året sett under ett vil ende på ca 50 mrd, men det kan ligge 5 milliarder høyere eller lavere basert på noen få store transaksjoner som er i prosess nå i årets siste, intense uker. Transaksjoner som er blitt kjent siden vår forrige kommentar inkluderer: - KLP Eiendom har kjøpt storhandels-komplekset Lade Arena i Trondheim for 925 millioner netto. Eiendommen er på totalt m2 nyutviklet handelsareal pluss noe innendørs parkering. Selgere var Nordiske Handelsparker i 50% samarbeid med DNB Næringseiendom. Yield var her i underkant av 6,5%. - Et syndikat tilrettelagt av Fearnley Finans har solgt en portefølje av produksjonseiendommer tilbake til leietakeren, som er Aker Solutions. Prisen var 765 millioner og yield var 6,2%, som må anses som lavt med tanke på at dette er landlig beliggende industrieiendommer, men leietaker kan nok anses for å ha en spesielt sterk motivasjon for å kjøpe eiendommer der de har betydelig virksomhet, i en periode da man vinner stadig større oppdrag i oljeservicesektoren. - Pareto Project Finance har kjøpt Wergelandsveien 21 i Oslo av et Aberdeenfond for 116 millioner etter at det ble fullt utleid på lange kontrakter. - Et nystartet selskap kalt Sektor Holding har kjøpt en stor kjøpsenterportefølje fra NIAM. NIAM står som eier av ca en fjerdepart av det nye selskapet; de øvrige investorene er Home Invest As (Stordalen), Joh. Johansson og Varner Invest. Det er fortsatt ikke observert noen standard prime yield-transaksjoner som kan gi en indikasjon på retningen i markedet. Vårt estimat for prime yield er per desember uendret på 5.25 %. Noen få transaksjoner av bygg med karakteristika som gjør dem delvis sammenlignbare, enten geografisk, kvalitetsmessig eller sett i et leietaker/løpetidperspektiv, gjør at vi ikke ser sterke grunner for å endre dette. Utlånsbildet er blitt mindre gunstig og mer usikkert det siste kvartalet, til tross for fortsatt lave renter. Dette begrunnes hovedsakelig med bankenes nye regulatoriske krav til egenkapitaloppbygging og risikoeksponering på bedriftsutlånssiden. Dette er hovedårsaken til at verdiene har stått stille i 2012 til tross for at gjennomsnittsleien stiger. I vår forrige kommentar omtalte vi obligasjonsfinansiering, og dette har som antydet tiltatt ganske betydelig i fjerde kvartal. Noen aktører har tatt en mer aktiv rolle enn tidligere i tilretteleggermarkedet, og en del tradisjonelle kjøpere av næringseiendom (i første rekke livselskaper og pensjonskasser) har markert seg som aktive kjøpere; kanskje en konsekvens av et regelstyrt nedsalg i direkte eiendomsinvesteringer kombinert med nok erfaring i bransjen til å føle seg trygg på utstederen og eiendommene som ligger som sikkerhet. I følge en fersk kommentar fra utlånsavdelingen i DNB er obligasjonsvolumet i eiendomsbransjen i år tidoblet sammenlignet med 2011 og tredoblet sammenlignet med tidligere års volumer, og denne typen finansiering vil spille en mer markant rolle fremover, spesielt for de mest solide eiendomsaktørene.

11 Mangel på nybygg i kontormarkedet Kilde: Tema-artikkel Akershus Eiendom Mangel på nybygg i kontormarkedet gir utsikter for bred leievekst på mellomlang sikt De siste par årene har vi stadig redusert våre prognoser for årlig volum av nye kontorbygg. To enorme prosjekter i 2012 (nybygg for DNB og Statoil) samt en god tilstrømning av nye enbrukerbygg i både 2012 og 2013 er blitt avløst av en mager signeringstakt for noen få er blitt signert, men i skrivende stund er det bare bekreftet oppstart på ca m2 kontorer som skal stå ferdig i 2014 i Oslo-markedet; vi antar at tallet vil stige til , men dette er langt under de to siste års volumer, i 2012 og i Gitt at behovet for fornyelse er stigende, er dette et nivå som ligger lavere enn hva vi mener behovet er. Hvorfor er så utsiktene til nybyggtakten blitt svekket? Tre faktorer bestemmer hvor lønnsomt det er å oppføre og selge nybygg: byggekostnadene, leieinntektene og salgsyield. Den samlede utviklingen i disse tre har, for de aller fleste tomter, gitt en svekkelse for utbyggers profittmuligheter gjennom Kostnadene for å oppføre bygg har steget jevnt og trutt de siste tre årene. Hovedårsaken til dette er det sterke boligmarkedet, som er fokus for de fleste entreprenører og utbyggere. I tillegg til at dette har skjedd, har de nye MVA-reglene for oppføring av nybygg uten leietaker (for å få tilbake innbetalt MVA må bygget være utleid innen 6 måneder etter ferdigstillelse) gjort det mer risikabelt å oppføre nybygg uten signert leietaker. Forventet salgsyield er uendret gjennom Dette begrunnes med en vanskeligere finansieringssituasjon, med både mindre villige långivere og stadig høyere bankmarginer. Sistnevnte påvirker også kostnadsbildet for utbyggerne ettersom byggelån blir dyrere. Sannsynlig leie i nybygg har steget en del i Oslo sentrum gjennom 2011 og 2012, men i alle randsonene utenom Skøyen (og også i randsonene for de øvrige byene i landet) har markedsleie stått stille. Dette begrunnes både i et godt utbud av nybyggtomter, men også i et visst utbud av fraflyttede bygg etter alle nybyggene som er ferdige i 2012 og Mens utviklingen i de aller fleste delområder i kontormarkedet har vært laber, har boligmarkedet gått til nye høyder og både prosjektledere, utviklere og ikke minst investorer har økende fokus på å posisjonere seg for økt boligbygging. Den reduserte produksjonen av nybygg, spesielt i kontorområdene i randsonene, faller sammen med en annen og tidligere omtalt trend der stadig flere eldre og usentralt beliggende kontorbygg blir sanert og/eller bygd om til boliger. Dette skjer fordi boligmarkedet er såpass sterkt at den potensielle tomteverdien (spesielt etter at den er omregulert til bolig) overstiger avkastningsverdien av en eiendom. Den mest profilerte bygningen som sannsynligvis kommer til å gjennomgå en slik bruks-konvertering er den sørligste delen av Nordeas hovedkvarter på Majorstuen, men de aller fleste slike prosjekter ligger mer anonymt til. Vårt estimat er at den svake byggetakten vil gi en merkbar bedring i leiemarkedet fra omtrent 2014, dersom sysselsettingsveksten blir slik de fleste prognoser nå indikerer mellom 1,5% og 2% per år. Et svekket utbud av kvalitetslokaler vil da føre til at gårdeierne opplever grunnlag for å øke leienivåene også i randsonene.

12 Definisjoner og ansvarsfraskrivelse I denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgende betydning, med mindre annet er direkte uttalt eller fremgår av sammenheng. De nedenstående definisjonene gjelder også for de foregående sidene i denne kvartalsrapporten. Definisjoner: PEN / Selskapet PPF Hjemmelsselskap IRR VEK Pareto Eiendomsinvest Nordic AS. Pareto Project Finance AS. Selskapet med tinglyst hjemmel (registrert i grunnboken) til en eiendom Årlig avkastning, målt i prosent. Verdijustert egenkapital. 10 års swap rente Den faste renten banken tilbyr på lån over en periode på 10 år, før tillagt lånemargin. Yield Prime yield Yield gap EBITDA Ansvarsfraskrivelse: Forholdet mellom årlig netto leieinntekter (brutto leieinntekter minus årlige eierkostnader) og brutto eiendomsverdi, oppgitt i prosent. Yielden måler direkteavkastningen man oppnår på en eiendomsinvestering. Markedets laveste yield. Prime yield relateres gjerne til den direkteavkastning som kan oppnås på moderne kontorbygg med den mest attraktive beliggenheten i Oslo sentrum. Forskjellen mellom prime yield og swap rente, målt i basispunkter (Ett basispunkt = 0,01%). En indikator på meravkastningen man oppnår utover den faste renten bankene tilbyr. Earnings Before Interests Taxes, Depreciations and Amortizations. Dette tilsvarer inntekter før finanskostnader, avskrivninger, nedskrivinger og skatt (tilsvarer netto kontantstrøm fratrukket driftskostnader). Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet. Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet. Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Project Finance AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon. Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig avkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene.. Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Project Finance AS markedsrapport av september Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med tidligere emisjoner.