Pareto Eiendomsinvest Nordic AS

Transkript

1 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Kvartalsrapport 2. kvartal

2 Forvaltningsteamet Johan Anker-Rasch Jonathan Andreas Barfod Hans Gunnar Martinsen Ansvarlig Forvalter Forvalter Forretningsfører johan.anker-rasch@pareto.no jonathan.barfod@pareto.no hans.gunnar.martinsen@pareto.no Jannick Huseth Petter Grendahl Forvalter Forvalter jannick.huseth@pareto.no petter.grendahl@pareto.no Pareto Alternative Investments AS Dronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: , 2

3 Porteføljenøkkeltall pr VEK pr Avkastning Q NOK 102 1,9 % Avkastning 2016 Utbetalinger ,0 % NOK 6 Netto yield per verdivurdering Vektet leietid, år 7,6 % 5,6 3

4 Forvalters kommentar Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) har en verdijustert egenkapital per 30. juni 2016 på NOK 102 per aksje. Dette tilsvarer en oppgang siden forrige kvartal på NOK 2 per aksje justert for utbetalinger (1,9%). Det er gjennomført en utbetaling på NOK 6 per aksje i perioden. Oppsummering PEN leverer en positiv avkastning på 1,9 % i årets andre kvartal. Sammen med marginalt lavere eiendomsverdier, og en noe redusert overkurs, er det den løpende avkastningen som gir en økning på NOK 2 pr aksje gjennom kvartalet. Det ble på den ordinære generalforsamlingen besluttet å gjennomføre en utbetaling på NOK 6 pr aksje. Utbetalingen skjedde i andre kvartal. Kvartalet har videre ikke vært preget av noen større hendelser, der det kun har blitt gjennomført salg av andeler i et av prosjektene. Periode Avkastning Kurs Utbetaling 2016 (Q2) 0,0 % 102 6, ,5 % , ,7 % , ,8 % 140 6, ,0 % 142 6, ,6 % 137 6, ,0 % 138 6, ,9 % ,0 % 87 6, ,4 % (2H) 0,5 % 201 Siden etablering -1,2 % ,70 Den differensierte utviklingen i eiendomsmarkedet fortsetter, der sentral eiendom med lange kontrakter er ekstremt etterspurt om dagen. Dette viser seg også i verdivurderingen av PEN sine eiendommer, der eiendommene med lange kontrakter oppnår gode verdier. Eiendommer med kortere leiekontrakter, og de som er plassert i Stavanger, introduserer noe mer usikkerhet. Dette reflekteres i en mer konservativ prising enn øvrige eiendommer. Transaksjonsmarkedet hittil i 2016 Rekordåret 2015 med et totalt transaksjonsvolum på ca. NOK 130 mrd. har vist seg å være et ekstraordinært år. Etter endt første halvår av 2016 ser vi en normalisering i transaksjonsmarkedet med et volum på ca. NOK 20 mrd. De fleste analytikere estimerer fortsatt at transaksjonsvolumet for 2016 ender på ca. NOK mrd. Med unntak av fjoråret vil et slikt investeringsvolum være meget sterkt i historisk sammenheng, og påviser at eiendom fortsetter å være en attraktiv aktivaklasse i tidens lavrente scenario. Dette gjenspeiler seg også i prisingen av eiendom, hvor eiendomsanalytikere har beholdt eller nedjustert prime-yield estimatet for kontor og handel til 4,0 %, til tross for en markant nedgang i transaksjonsvolumet, og innstrammingen i finansieringsmarkedet for næringseiendom. Dette kan bli forklart ut ifra ubalansen man observerer i etterspørsels- og tilbudssiden hvor det er et vakuum for objekter med god lokasjon, lange leiekontrakter og solide leietakere. Forvalter er av den formening at denne markedsituasjonen vil fortsette ut året da en betydelig mengde kapital fra nasjonale og internasjonale investorer skal allokeres i norsk næringseiendom, samtidig som eiendomsbesitterne har begrenset tilgang til avkastning i andre aktivaklasser. På den andre siden tror forvalter at prisingen for de beste objektene ikke vil være gjenstand for videre yield-kompresjon, og at vi således nærmer oss «yieldgulvet.» Leiemarkedsutvikling Siden den markante økningen i ledigheten som følge av oljeprisfallet på tampen av 2014 ser vi for første gang en klar nedgang i ledigheten for kontorareal på Østlandet. Bakteppet for dette er en god utvikling i norsk næringsliv, med unntak av olje og offshore industrien, samt en lav netto tilførsel av nybygg. De fleste analytikere ser for seg at denne trenden fortsetter og at vi derfor vil se en nedgående ledighet av kontorlokaler i årene som kommer. I et mer nyansert bildet er det fortsatt høy ledighet i områdene som har stort innslag av oljerelaterte virksomheter, men det er nå en forventning om at man har truffet ledighetstaket også i disse områdene. For handelsmarkedet har utviklingen fortsatt holdt seg sterk siden forrige kvartal. Handelsorganisasjonen Virke har en prognose på 4 % årsvekst for 2016 som indikerer en videre sterk utvikling til tross for en forventning om lavere vekst i lønninger og økonomien generelt. Lånefinansiering Bankmarkedet forblir en utfordring for næringseiendom. Det har blitt et mer balansert marked enn hva man opplevde i første kvartal 2016, men det rapporteres fortsatt om et mer utfordrende finansieringsmarked enn tidligere. Også i andre kvartal har et par av PEN sine prosjekter fått varsel om økning av lånemarginen. Det gjøres løpende vurderinger rundt mulige refinansieringsløsninger av lån som ikke lenger blir vurdert som markedsmessige. 4

5 Avkastning og kursutvikling Verdijustert egenkapital («VEK») i PEN per 30. juni 2016 er på NOK 102 per aksje. Siste omsetning i aksjen ble gjort til en kurs på NOK 80 per aksje, samme omsetningskurs som ved forrige kvartalsrapport (gjennomført før utbetaling av utbytte). Avkastning og kursutvikling Kursutviklingen som rapporteres for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) er basert på verdijustert egenkapital ( VEK ), der verdivurderingen av PENs eiendommer blir foretatt av uavhengige verdivurderere i samarbeid med kapitalforvalter Pareto Alternative Investments AS ( PAI ). Per 30. juni 2016 er VEK for PEN fastsatt til NOK 102 per aksje. Dette gir en avkastning på 1,9 % siden siste verdivurdering i første kvartal 2016 og tilsvarer en nettoyield på 7,6 % for porteføljen. Totalt har selskapet hatt en avkastning på 20,2 % over de siste 24 månedene. Ligningsverdien i PEN utgjør NOK 29,16 per aksje per Ytterligere informasjon relatert til ligningsverdien ble sendt ut i innkallingen til ordinær generalforsamling. Direkteavkastning / Utbytte PEN har som målsetning å dele ut størst mulig del av eiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investorene årlig. I takt med realiseringer er det derfor forventet økte utbetalinger. I 2016 har det blitt utbetalt NOK 6 per aksje. Dette er i tråd med forventningene til PEN og ble besluttet på ordinær generalforsamling. Siden etableringen av PEN har det blitt utbetalt totalt ca NOK 450 mill. til selskapets aksjonærer, noe som akkumulert tilsvarer NOK 95,70 per aksje. Over- / underkurs lånefinansiering Det er avsatt NOK 30 per aksje tilknyttet overkurs på rentebindinger i forbindelse med beregning av VEK per 30. juni I et marked med fallende renter vil overkursen fortsette å stige. Utover dette vil overkursen alt annet likt bevege seg mot null ved utløpet av rentebindingene, og således er det forventet at PEN sin overkurs vil falle med tiden ved uendret rentenivå. Annenhåndsmarkedet Det er totalt utstedt aksjer i PEN. Pareto Securities AS legger til rette for annenhåndsomsetning i aksjen. Siste omsatte kurs er NOK 80 per aksje (omsatt 13. juni 2016), hvilket tilsvarte en rabatt til VEK på 24,5 % på handelstidspunktet. Investorer som ønsker å kjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontakt med sin rådgiver eller Pareto Securities AS. Kursutvikling for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS VEK per aksje VEK per aksje (utbyttejustert) 197, , juni 06 juni 07 juni 08 juni 09 juni 10 juni 11 juni 12 juni 13 juni 14 juni 15 juni 16 siste kvartal siste halvår siste 12 mnd siste 24 mnd siden oppstart PEN 1,9 % 0,0 % 0,0 % 20,2 % -1,2 % *PEN (reinvestering) -1,9 % 0,0 % 0,0 % 20,9 % 7,3 % Oslo Børs 4,3 % -1,2 % -4,2 % -2,4 % 60,1 % Eiendomsindeks 7,2 % 7,8 % 6,4 % 30,7 % -2,3 % * Beregning på tilsvarende grunnlag som Oslo Børs der utbytte forutsettes reinvestert 5 Note: Eiendomsindeksen er basert på OSE4040 Real Estate (inkluderer blant annet selskapene ENTRA, OLT og NPRO)

6 Porteføljen - Siste hendelser Nye leiekontrakter / Hendelser i prosjektene Forus Park, Kverneland bygget (100 %) Bilbutikken Brødrene Kværneland AS flytter den ut av det ene bygget i det heleide PEN prosjektet Forus Park. Da leietaker i en lengere periode har planlagt et nybygg har det ikke vært aktuelt å vurdere å reforhandle leieavtalen de har i dag. Eiendommen har i en lengre periode vært markedsført til leie uten at dette har materialisert seg i noe nytt leieforhold foreløpig. Usikkerheten og utfordringene i Stavanger-regionen har vært kjent i periode, og man har vært forberedt på at eiendommen vil kunne stå ledig når dagens leietaker flytter ut. Det fortsettes å jobbe aktivt med utleieoppdraget gjennom tredje kvartal og ut fra pågående dialoger med et par potensielle leietakere har forvalter et mål om å løse denne utfordringen i løpet av siste halvår 2016 Transaksjoner i andre kvartal 2016 Andre kvartal har også vært gjennomført uten større endringer på porteføljen. Det har kun blitt realisert andeler i ett prosjekt i løpet av andre kvartal NOK 11,33 millioner. PEN er med dette helt ute av prosjektet. Andelene i prosjektet ble kjøpt til NOK pr 1 % og har gitt utbetalinger i perioden på totalt NOK pr 1 %. I tillegg mottok PEN en garantiprovisjon ved etablering. Dette gir en avkastning pr andel på omtrent 11,8 % med en årlig IRR på 2,4 %. Levetid PEN har en levetid som løper frem til 31. desember 2019, og vil således innen den tid søke å realisere selskapet og utbetale kapitalen til aksjonærene. Det har på nåværende tidspunkt ikke vært noen diskusjon om å gjøre endringer på dagens levetidsbestemmelse. Selskapet kan imidlertid ved 2/3 flertall i generalforsamlingen, på et hvilket som helst tidspunkt før 31. desember 2019, beslutte både fremskutt og utsatt oppløsning og avvikling av PEN. Kapitalsituasjon PEN hadde pr en kontantbeholdning på NOK 81 millioner. Kapitalen vil benyttes som arbeidskapital, mulig videreutvikling av eksisterende prosjekter og til utbytte til selskapets aksjonærer. K2 Eiendom (5,75 %) PEN har solgt resten av sin eierpost i K2 Eiendom. Dette ble gjort til en pris pr andel (1%) på NOK før transaksjonskostnader. Totalt har det blitt omsatt 5,75 %, noe som gir PEN en utbetaling på PEN eier totalt egne aksjer. Aksjene er kjøpt til en gjennomsnittlig kostpris justert for utbetalinger på NOK 38,85 per aksje. 6

7 Årlig bruttoleie i NOK mill Porteføljen - Leiekontrakter Eiendomsporteføljen PEN forvalter ved utgangen av første kvartal en portefølje som har en egenkapitalverdi på ca. NOK 496 millioner. Porteføljen inkluderer 16 prosjekter hvor PEN enten er hel- eller deleier, der PEN sin andel av totalt areal utgjør kvm. Selskapet forvalter eiendom innenfor segmentene kontor, handel og lager/logistikk, som hovedsakelig er lokalisert i Stor-Oslo og Stavanger regionen. Brutto eiendomsverdier i porteføljen basis siste verdivurdering utgjør ca. NOK 2 milliarder, som tilsvarer en nedgang i bruttoverdier på ca. 0,9 % siden forrige kvartal. Utviklingen er blandet, der enkelte eiendommer har steget i verdi gjennom kvartalet, mens andre har opplevd verdifall. Stavanger porteføljen har hatt dårligst verdiutvikling den siste tiden. Forvalter opplever at dette er i tråd med den generelle markedsutviklingen, der eiendommer med kort kontraktslengde gjerne faller noe i verdi frem til det foreligger en avklaring på nytt leieforhold. Eiendomsverdiene tilsvarer en gjennomsnittlig nettoyield (nettoleie / bruttoverdier) for porteføljen på 7,6 %. Hensyntatt samtlige kostnader i hele strukturen er estimert EBITDA-yield for 2016 ca. 7,3 %. PEN strukturen er således en kostnadseffektiv portefølje for investorene. Leiekontrakter PEN har en langsiktig profil der hovedsakelig alle leieinntektene er knyttet opp mot lengre leiekontrakter. Dette sikrer selskapet en forutsigbar kontantstrøm og reduserer risikoen i porteføljen. Gjennomsnittlig kontraktslengde for porteføljen utgjør 5,6 år. Per andre kvartal 2016 utgjør PEN sine annualiserte leieinntekter ca. NOK 162 millioner. Leieinntektene inflasjonsjusteres årlig med i snitt 99 % av KPIindeksen, og er således forventet å stige i takt med inflasjonen. PEN sine leietakere anses som relativt solide, og de 10 største leietakerne står for ca. 78 % av totale leieinntekter. De tre største leietakerne, herunder stat/kommune, Reitan Gruppen (Rema 1000), og Kongsberggruppen, står for ca. 33 % av de totale leieinntektene. PEN har ingen økonomisk ledighet i porteføljen på det nåværende tidspunkt, men det er forventet at denne øker til ca. 5 % i andre halvår. Kun 6 % av leieavtalene utløper frem til Hovedtyngden av leieavtalene forfaller i 2018 og i perioden Leietakere Utløpsprofil leiekontrakter 5,1% 65% 15,1% 23,9% 21,8% 8,7% 35% 13,1% BareHouse Standard 7,2% 2,8% 0,0% 1,1% 1,2% 0,0% 0,0% 0 Løpende Type leiekontrakter Årstall utløp leiekontrakt %-andel Stat/kommune 14,5 % Reitan Gruppen (ink REMA 1000) 9,6 % Kongsberggruppen 8,9 % Scan AB 8,0 % Freja Transport & Logistics 7,9 % SAS 7,3 % Ringnes AS 7,0 % Plantasjen Norge AS 5,2 % ÅF Norge AS 4,8 % Brødrene Kverneland AS 4,7 % Expert AS 3,9 % Møbelringen 2,8 % Scan Tech AS 1,6 % Caverion Norge AS 1,2 % Andre 12,5 % 7

8 Forfall rentesikring (mill NOK) Porteføljen - Finansiering Finansiering Samtlige av de underliggende prosjektselskaper i PEN er fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaper har langsiktig finansiering der rentebindingen stort sett er knyttet opp mot lengden på underliggende leiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene 3 år og gjennomsnittlig lånerente inkl. margin er på 5,4 %. Dette er en relativt flat utvikling gjennom andre kvartal og er et resultat uendret rente og marginbilde gjennom perioden. Etterhvert som flere rentebindinger utløper, forventer vi at den totale lånekostnaden vil fortsette å falle, som resultat av svært lav flytende rente. Således forventes det at man får en marginalt bedret kontantstrøm i enkelte av prosjektene gjennom de neste årene. Totalt er 73 % av underliggende rente bundet. PEN sin rentekostnad i skrivende stund er derfor lite eksponert mot endring i markedsrenter. Hovedvekten av rentebindingene til PEN løper ut i perioden kvartal. Som omtalt tidligere er dette mye grunnet tilstrammingen i bankmarkedet den siste tiden. Forventningen er at bankmarginen fortsatt kan bevege seg oppover, noe som tilsier en økt lånekostnad for de relevante eiendommene i porteføljen. Normale markedsmarginer for prosjekter av den typen PEN er investert i utgjør anslagsvis basispunkter på nåværende tidspunkt. Låneportefølje PEN sin underliggende låneportefølje utgjør omtrent NOK 1,5 milliarder. Basis siste verdivurdering tilsvarer det en gjennomsnittlig belåningsgrad på ca. 74 % (underliggende prosjektlån / bruttoverdi eiendom). PEN har en langsiktig målsetning om å ha en underliggende belåningsgrad på under 75 %. Gjennom 2015 har PEN indirekte betalt avdrag tilsvarende ca. NOK 39 millioner, noe som tilsvarer 2,5 % av låneporteføljen for Lånemarginer PEN har en gjennomsnittlig lånemargin per 30. juni 2016 på 181 basispunkter, noe opp siden forrige ,9 % ,7 % ,3 % 10,7 % 150 8,5 % 8,6 % ,8 % 1,6 % 4,9 % 3,9 % 0 Flytende Utløp rentesikring (årstall) 8

9 Porteføljen - Nøkkeltall PEN sin eiendomsportefølje er verdsatt til NOK 2,0 milliarder per 30. juli Dette tilsvarer en netto yield på 7,6 %. Vektet gjenværende kontraktslengde er 5,6 år. Porteføljen har en geografisk spredt eksponering der hovedvekten representeres av eiendommer i Stor-Oslo og Stavanger regionen. Kursutvikling VEK ( ) Akkumulert utbetaling Sist omsatt NOK 102 per aksje NOK 95,70 per aksje NOK 80 per aksje Beliggenhet 8% 7% Stor-Oslo Eiendomsportefølje Brutto eiendomsverdier NOK 2,0 mrd Verdi av EK (basis VEK) NOK 496 mill Verdi av EK (basis omsetningskurs) NOK 388 mill Brutto leieinntekter NOK 162 mill Netto yield portefølje basis VEK 7,6 % Estimert netto yield basis sist omsatt 8,0 % Estimert EBITDA yield basis VEK 7,3 % Kontraktslengde (år) 5,6 Andel av areal portefølje kvm Antall bygg 28 Ledighet 0,0 % KPI Regulering 99 % 32% 17% Type bygg (Segment) 36% Østlandet Stavanger/Sola Sverige Danmark Leienivå portefølje (NOK per kvm) Kontor Handel Lager og logistikk 933 Industri Annet 987 Lånefinansiering Belåningsgrad 74 % Gjennomsnittlig lånerente (ink margin) 5,44 % Gjenomsnittlig rentebinding (år) 3,0 Andel rentebundet 73 % 30% 8% 15% 36% 12% Handel Industri Kontor Lager/Logistikk Annet Gjennomsnittlig lånemargin 1,81 % Overkurs swapavtaler NOK 30 per aksje Prosjekt / selskap Eierandel Type bygg Beliggenhet Antall kvm Gjenstående leietid (år) Netto yield Andel av portefølje * Bryggeriet Holding AS/KS 100 % Kontor Stor-Oslo ,7 6,2 % 7,4 % Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 20 % Industri Stavanger/Sola ,0 7,0 % 1,6 % Forus Handelsbygg AS 50 % Handel Stavanger/Sola ,9 6,2 % 2,6 % Forus Kontorbygg AS 50 % Kontor Stavanger/Sola ,5 7,7 % 7,6 % Forus Park AS 100 % Handel Stavanger/Sola ,5 7,9 % 12,7 % Innovasjonsenteret Holding AS/KS 25 % Kontor Stor-Oslo ,5 5,5 % 7,5 % Kongsberg Industribygg AS 25 % Industri Østlandet ,3 9,1 % 6,5 % Krags Gate Eiendom III IS/AS 30 % Industri Østlandet ,2 8,7 % 3,4 % Logistikbyg Århus ApS 100 % Lager/Logistikk Danmark ,5 8,0 % 8,1 % Logistikbygg Linköping Fastighet AB 100 % Lager/Logistikk Sverige ,7 7,0 % 7,4 % Logistikkbygg II AS/KS 79 % Lager/Logistikk Stor-Oslo ,5 8,6 % 9,7 % Lysaker Nova AS 100 % Kontor Stor-Oslo ,4 7,0 % 6,2 % Lørenskog Vest Eiendom AS 8 % Kontor Stor-Oslo ,9 7,7 % 0,5 % Sola Næringseiendom KS 35 % Annet Stavanger/Sola ,5 20,3 % 7,6 % Stamveien 1 AS 40 % Lager/Logistikk Stor-Oslo ,5 8,4 % 4,4 % Vangsveien Eiendom Holding AS 100 % Kontor Østlandet ,1 5,4 % 6,9 % * basert på andel av total nettoleie 9

10 Markedskommentar Kilde: Akershus Eiendom per første kvartal Leiemarkedet Kontorledigheten i Oslo har gått marginalt ned, og kontorledigheten var per 1. april 2016 ~7,5 %, ned fra ~7,6 % per 1. januar Ledigheten har nå falt tre kvartaler på rad. Lite netto nybygg i Oslo og konvertering av næringsbygg til boliger taler for et videre fall i kontorledigheten. Gitt at prognosene om økonomisk vekst og sysselsettingsvekst til SSB slår til, anslår Akershus Eiendom at arealledigheten i Oslo-regionen vil falle til 5,5 % i 2018 og 5,0 % i Leieprisene i Oslo-regionen har holdt seg stabile de siste seks månedene. På kort sikt forventes leieprisene og holde seg flate i Oslo, bortsett fra randsone vest hvor oljekrisen fortsetter å presse prisene videre nedover. I 2017 vil enkelte, attraktive områder oppleve en økning på 5-10 % i leieprisene. Følgende er de største kontraktene siden forrige kommentar: Skatt øst har valgt å forlenge sin leiekontrakt for om lag kvadratmeter med KLP Eiendom i Schweigaards gate Avantor har signert en leiekontrakt med Elkjøp i bygg nummer to på Spikerverket. Elkjøp skal leie kvadratmeter i Nydalsveien 18. Oslo Kemnerkontor flytter fra Pilestredet 33 til Nydalen, og har signert en leiekontrakt med Avantor i deres nye prosjekt Spikerverket. Kemneren skal leie ~6 700 kvadratmeter i Nydalsveien 24 i 10 år fra og med 1. november Nokia flytter til Martin Linges vei 25, bedre kjent som Terminalbygget, på Fornebu som er eid av Technopolis. Nokia skal leie kvadratmeter og avtalen løper i fem år fra 1. januar Logistikk leiemarkedet i stor-oslo regionen er fremdeles sterkt med stabil ledighet, og etterspørsel etter moderne logistikkbygg innen de kommende 2-4 årene er fortsatt på et høyt nivå. Leienivåene har ikke endret seg stort i logistikkmarkedet, og leienivåene for de beste områdene er fremdeles på NOK / m2. Observerte leiepriser er høye fra Berger til Vinterbro ettersom disse områdene er mest populære. Universitetet i Oslo har signert en 25 års leiekontrakt med Entra for kvadratmeter i det planlagte nybygget i Tullinkvartalet i Oslo. Nybygget skal etter planen stå klar ved årsskiftet 2019/

11 Markedskommentar (fortsettelse) Kilde: Akershus Eiendom per første kvartal Transaksjonsmarkedet 2016 ser ut til å bli nok et aktivt år i det norske transaksjonsmarkedet. Det antas å bli færre svært store transaksjoner sammenlignet med 2015, men det vil likevel bli et solid transaksjonsvolum. Det endelige volumet er anslått til NOK 75 millioner. Interessen fra utenlandske investorer for norsk eiendom er fremdeles god, men de er selektive. De fokuserer hovedsakelig på eiendommer i Oslo sentrum eller eiendommer med en solid leietaker og lang kontrakt. Prime yield-estimatet for kontoreiendom holder seg stabilt på 4,0 %. Transaksjoner som er blitt kjent siden vår forrige kommentar inkluderer: Entra har kjøpt NPRO-porteføljen på Skøyen for NOK millioner. Transaksjoner omfatter eiendommene Verkstedveien 1, Verkstedveien 3 og Drammensveien 134 med tilhørende parkeringshus og utearealer. Porteføljen har et samlet areal på kvadratmeter hvor kontorareal utgjør kvadratmeter. Det børsnoterte svenske eiendomsselskapet Balder Fastigheter har kjøpt Høgskolen i Hedmark i Elverum for NOK 700 millioner fra et syndikat satt opp av Pareto. Eiendommen har om lag 90 % offentlige leietakere og har en gjenværende vektet leietid på 22,1 år. Statens Hus Lillehammer er solgt fra en eierkonstellasjon bestående av Coop Eiendom Norge, Coop Innlandet og Møller Eiendom til et syndikat satt opp av Clarkson Platou Project Finance. Transaksjonen er basert på en underliggende eiendomsverdi på NOK 757 millioner. Et nytt eiendomsfond fra Malling har kjøpt Økern Torgvei 13 for ~NOK 280 millioner fra et syndikat med Bunde Eiendom som stor aksjonær. Et Colliers Corporate-prosjekt har kjøpt Nortura sitt hovedkontor for NOK 210 millioner fra Ragde Eiendom. 11

12 Yield-bunnen er nær Kilde: Tema-artikkel Akershus Eiendom Ved starten av året satte vi, litt motstrebende, vårt estimat for «prime yield» i Oslo ned til 4,0 %, selv om vi i storparten av 2015 hadde argumentert for at dette var et nivå så lavt at vi neppe ville komme dit. Men med lave renter og sterk etterspørsel etter bygg er vi altså kommet dit. For ordens skyld kan vi notere at 4,0 % bare gjelder for bygg som ligger bra til i Oslo sentrum, som har en solid leietaker på 10 års kontrakt, og som i tillegg er nytt eller ny-rehabilitert. Det man ser av andre store europeiske byer, er at yield har gått ned mot 3,5 % - og at den ikke går særlig lavere, selv når stats- og swap-rentene synker til stadig nye bunn-nivåer. Etterspørselen er svært sterk og stadig flere pensjonsog statsfond vil øke sin eksponering i eiendom. Hvorfor går så yield ikke enda lavere, i Oslo og i andre byer? Svaret ligger i det litt kryptiske yield-begrepet, som ikke kan sammenlignes med et rentepapir eller en obligasjon. Yield inneholder ikke en justering for inflasjon, men heller ikke (i hvert fall ikke i særlig grad) for fremtidige rehabiliteringskostnader, eller for ledighet. Der ligger også nøkkelen, for alle investorer vil (eller bør) beregne inn en solid investering i eiendommen en eller annen gang i fremtiden. Ideelt skulle man legge inn denne kostnaden som en andel av hvert års leieinntekt, men det er det ikke mange som gjør, noe som er forståelig når man ofte har 5-10 års horisont på en stabil kontantstrøm som bare går én vei. leieinntekten som går til å dekke lån og egenkapitalavkastning går i samme periode fra 4 % til 3,2 % - fortsatt en reduksjon på 20 %, men absoluttverdien på avkastningen nærmer seg nullnivået, og blir enda mer sårbar for en moderat økning i lånerentene enn hva man kan anta ved å beregne avkastningen ut fra det vanlige yield-begrepet. Igjen årsaken til verdioppgangen er primært at alle alternative plasseringer av sparepenger, inkludert statsobligasjoner, har nådd nye bunn-nivåer. For å plassere penger hos den tyske stat må man nå betale i stedet for å få betalt. Enkelte banker vurderer nå å bygge hvelv for å lagre kontanter, da dette gir dem større avkastning enn om de går til statsbankene. Dette er med på å forsvare attraktiviteten til solide næringseiendommer, men det illustrerer hvordan verdiøkningen kun kommer fra de stadig lavere rentene. Verdistigningen gleder mange eiendomsinvestorer, men er en utilsiktet sideeffekt av sentralbankenes tiltak for å fremme reell økonomisk vekst, og problemet er at det så langt ikke har hatt den ønskede effekt. Man kan, for å teste robustheten i investeringen, benytte et kjent estimat for forventet vedlikeholds- og rehabiliteringskostnad et som flere større eiendomsbesittere har ansett som realistisk, og som ligger på 20 % av leieinntekten. Dette tilsvarer, for et bygg utleid for kr/m2/år, en investering på kroner per m2 for hvert tiende år eller 100 kr/m2 per år pluss en investering på kr/m2 det tiende året. Dette er tall som flere kan kjenne seg igjen i og dessuten noe vi har observert i flere utleieprosesser spesielt ser vi at kostnadene ved utskiftning av leietaker har gått opp og gjerne blir høyere enn man forventer. Om man i tillegg skal regne inn en totalrehabilitering etter 20 år, vil prosenten ligge mye høyere. Om vi holder oss til 20 %, er dette en stabil andel av avkastningen målt i yield. 20 % av inntekten er 1 %- poeng av avkastningen hvis yield er 5 % - men 0,8 %- poeng av avkastningen hvis yield er 4 %. Den delen av 12

13 Definisjoner og ansvarsfraskrivelse I denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgende betydning, med mindre annet er direkte uttalt eller fremgår av sammenheng. De nedenstående definisjonene gjelder også for de foregående sidene i denne kvartalsrapporten. Definisjoner: 10 års swap rente Den faste renten banken tilbyr på lån over en periode på 10 år, før tillagt lånemargin. EBITDA Earnings Before Interest Tax, Depreciation and Amortization. Dette tilsvarer inntekter før finanskostnader, avskrivninger, nedskrivinger og skatt (tilsvarer netto kontantstrøm fratrukket driftskostnader). Hjemmelsselskap Selskapet med tinglyst hjemmel (registrert i grunnboken) til en eiendom IRR Årlig avkastning, målt i prosent. Overkurs Overkursen reflekterer nåverdien av differansen mellom rentebindingen og gjeldende markedsrente for tilsvarende durasjon, og representerer kostnaden tilknyttet en evt. innfrielse av rentebindingsavtalen. Ved beregning av VEK per første kvartal 2016 er 85 % av brutto overkursen hensyntatt i beregning av VEK. Prosentsatsen oppjusteres med 3%-poeng i kvartalet inntil den tilsvarer 86,5 % (estimert ). PEN / Selskapet Pareto Eiendomsinvest Nordic AS. PAI Pareto Alternative Investments AS. Pareto Selskaper i Pareto Gruppen. Prime yield Markedets laveste yield. Prime yield relateres gjerne til den direkteavkastning som kan oppnås på moderne kontorbygg med den mest attraktive beliggenheten i Oslo sentrum. VEK Verdijustert egenkapital. Yield Forholdet mellom årlig netto leieinntekter (brutto leieinntekter minus årlige eierkostnader) og brutto eiendomsverdi, oppgitt i prosent. Yielden måler direkteavkastningen man oppnår på en eiendomsinvestering. Yield gap Forskjellen mellom prime yield og swap rente, målt i basispunkter (Ett basispunkt = 0,01%). En indikator på meravkastningen man oppnår utover den faste renten bankene tilbyr. Ansvarsfraskrivelse: Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet. Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet. Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Alternative Investments AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon. Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig avkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene. Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Securities AS Project Finance s markedsrapport av mai Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med tidligere emisjoner. 13