Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Kvartal 4

Transkript

1 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS 2009 Kvartal 4

2 Pareto er en uavhengig og ledende aktør i det norske markedet for finansielle tjenester. Selskapet har kontorer i Oslo, Stavanger, Bergen, Trondheim, Kristiansand, Bryne, Singapore og New York. Pareto ble stiftet i 1986, og har utviklet seg til å bli et konsern med et omfattende produktspekter. Selskapet har mer enn 400 ansatte. Den sterke utviklingen er muliggjort gjennom dedikerte og dyktige medarbeidere, skarpt fokus på å utvikle gode produkter, kontrollert vekst og ikke minst ved at våre kunder og forretningsforbindelser har vist oss tillit. Pareto Private Equity AS Pareto Investorservice AS Pareto Securities AS Pareto Forvaltning AS Pareto Eiendom AS Pareto Bassøe Shipbrokers AS Pareto Online AS Pareto Bank ASA Pareto Universal Fonds AS Pareto Offshore AS Pareto Dry Cargo AS Pareto PPN AS JGO Shipbrokers AS

3 Forvalters kommentar Det er mye som tyder på at bunnen i eiendomsmarkedet er passert. Leieprisene ser ut til å nærme seg et bunnivå, samtidig som vi har sett en verdistigning på eiendom gjennom fjerde kvartal på anslagsvis 0 3 %. Transaksjonsvolumet har tatt seg opp, og en begynner å se et tilsig av kapital fra investorer og strukturer som rettes inn mot eiendom. Tilgangen på lånefinansiering har økt betydelig og rentemarginen hos bankene er kraftig redusert. I sum har disse faktorene sørget for at yield på eiendom igjen ser ut til å være på vei nedover. Særlig gjelder dette eiendom for moderne bygg med lange leiekontrakter til solide motparter. Det er eiendom som er etterspurt blant investorer, og følgelig det segmentet som har sett størst oppgang den siste tiden. Pareto Eiendomsinvest Nordic AS («Selskapet») bør være godt posisjonert i forhold til markedet fremover. Selskapet sin portefølje kjennetegnes ved lange leiekontrakter og moderne bygg, og således bør Selskapet kunne ta del i oppgangen som mange venter i eiendomsmarkedet fremover. For å kunne utnytte markedet ytterligere har Selskapet i løpet av fjerde kvartal gjennomført en emisjon med fortrinnsrett til eksisterende aksjeeiere. Tegninsperioden varte frem til 18. desember 2009 og ble gjennomført til en emisjonskurs på NOK 120 per aksje. Totalt hentet Selskapet inn NOK 118 millioner i egenkapital emisjonen. I tillegg til den nye kapitalen har styret også en fullmakt til å utstede aksjer i forbindelse med oppkjøp av eiendom, aksjer/andeler i eiendomsselskap, hvor oppgjøret mot selger, helt eller delvis, kan skje med aksjer i Selskapet. I sum tilsier dette at Selskapet har mulighet til å gjøre investeringer for i overkant av NOK 300 millioner (egenkapital) dersom utstedelse av aksjer benyttes fullt ut. Styret og forvalter sin strategi er å bruke den tilgjengelige kapitalen til å videreutvikle Selskapet gjennom nyinvesteringer og reallokeringer i porteføljen. I løpet av fjerde kvartal gjorde Selskapet to nye investeringer, henholdsvis 20 % i Lørenskog Eiendom Vest AS og 7,5 % i Gjelleråsen Eiendom IS/AS (for detaljer rundt investeringene, se transaksjoner i fjerde kvartal). Investeringene ble ansett å ha en gunstig prising gitt dagens marked, samtidig som det har sikret Selskapet andeler i 2 nybygg med lange leiekontrakter til solide motparter som Lørenskog Kommune, NAV og Arcus Gruppen AS. Forvalter og styret er av den oppfatning at timingen for å gjøre nye investeringer er god, og vil følgelig aktivt søke nye investeringsmuligheter fremover. Følgelig vil sannsynligvis store deler av kapitalen som er innhentet investeres i løpet av våren 2010.

4 «Selskapet hentet inn NOK 118 millioner i emisjon IX» NOK 250 Kursutvikling Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Verdi- og kapitalutvikling Kursutvikling Kursutviklingen som rapporteres for Selskapet er basert på verdijustert egenkapital («VEK»), der verdivurderingen av Selskapets eiendommer blir foretatt av uavhengige selskaper i samarbeid med kapitalforvalter Pareto Private Equity AS («PPE»). Siste verdivurdering av Selskapet ble gjennomført 24. nov ember 2009 i forbindelse med oppstart av emisjon IX i Selskapet, hvor kursen ble fastsatt til NOK 120 per aksje. Verdiutvikling Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Periode siden mai 2009 siste 12 mnd siden etablering Verdiutvikling 62 % 38 % -37 % Direkteavkastning Selskapet har som målsetning å dele ut størst mulig del av eiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investorene. Totalt har det blitt utbetalt NOK til Selskapets aksjonærer hittil, noe som utgjør NOK 6,70 per aksje. I samråd med forvalter, i mars 2009, besluttet styret å foreslå for generalforsamlingen at det ikke skulle utbetales kapital til investorene for Dette skyldtes de rådende markedsforholdene som oppstod høsten 2008, med et uoversiktlig risikobilde der eiendomsverdier falt og finansieringsmarkedet ble stadig strammere. Situasjonen ser nå betydelig bedre ut og det er styrets og forvalters intensjon og plan å komme tilbake til årlige utbetalinger, der den løpende overskuddslikviditeten i Selskapet vil bli utbetalt til investorene. Forvalter vil foreslå at det utbetales NOK 5 6 per aksje i forbindelse med ordinær generalforsamling i Den fremtidige størrelsen på utbetalingen vil kunne avhenge av Selskapets kontantstrøm fra underliggende prosjekter, men det vil være intensjonen at netto kontantstrøm foreslås utbetalt til investorene. Investeringstakt og kapitalutvikling Kommittert kapital i Selskapet (inkludert kapital i emisjon IX) er ca. NOK 849 millioner. Selskapet har ved utgangen av tredje kvartal 2009 foretatt investeringer i 21 prosjekter med til sammen 64 bygg. Totalt per 31. desember 2009 hadde Selskapet en likviditetsbeholdning på ca. NOK 41 millioner. Tillegges nettotegningen i emisjon IX vil Selskapet ha en likviditetsbeholdning på ca. NOK 154 millioner. Av disse er NOK 19 millioner planlagte innbetalinger på allerede kommitterte investeringer, mens resterende NOK 135 millioner er fri kapital som vil bli brukt til nye investeringer, videreutvikling av eksisterende prosjekter eller til fremtidige ubetalinger til investorene. I tillegg til kapitalen har styret fullmakt til å utstede aksjer i forbindelse med oppkjøp av eiendom, aksjer/andeler i eiendomsselskap, hvor oppgjøret mot selger, helt eller delvis, kan skje med aksjer i Selskapet (varighet til ordinær generalforsamling i 2011). Annenhåndsomsetning Ved utgangen av tredje kvartal er det utstedt totalt aksjer i Selskapet. PPE legger til rette for annenhåndsomsetning. Siste omsatte kurs er NOK 130 per aksje (omsatt ). Investorer som ønsker å kjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontakt med sin rådgiver Emisjon I ( ) Emisjon II ( ) Emisjon III ( ) Emisjon IV ( ) Emisjon V ( ) Emisjon VI ( ) Emisjon VII ( ) Emisjon VIII ( ) VEK ( ) Ex utbetaling ( ) VEK ( ) VEK ( ) VEK ( ) Emisjon IX ( ) *Omfatter ikke omsetning i annenhåndsmarkedet. justert for utbytte ordinær kurs Kapitalutvikling MNOK Kommittert kapital VEK Fond Utbetalt * inkludert justering for finansiering Kapital Gjenstående innbetalinger VEK prosjekter*

5 «Selskapet har gjort to nyinvesteringer i løpet av fjerde kvartal» Eiendomsporteføljen Segmentfordeling og beliggenhet (basert på netto leie) Portefølje Selskapet har ved utgangen av fjerde kvartal 2009 investert i en solid portefølje av 21 eiendomsprosjekter innenfor handel, kontor, industri, lager og logistikkbygg. Porteføljen er per i dag meget robust, med lange kontrakter og solide leietakere. Vektet gjenværende leietid for porteføljen er ca. 10,7 år. Leietakerne i de underliggende prosjektene vurderes i hovedsak som solide, og således forventer vi at den budsjetterte kontantstrøm opprettholdes. Brutto eiendomsverdier i porteføljen var per 1. november 2009 ca. NOK 2,57 milliarder, noe som tilsvarer en gjennomsnittlig netto yield (netto leie/brutto verdier) for porteføljen på 7,3 %. Finansiering Samtlige av de underliggende prosjektselskaper i Selskapet er fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaper har langsiktig finansiering der rentebindingen stort sett er knyttet opp mot underliggende leiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene ca. 7,5 år og gjennomsnittlig lånerente er på ca. 5,6 %. På nåværende tidspunkt har underliggende prosjekter i Selskapet en gjennomsnittlig belåning på i overkant av 85 % (underliggende lån/ bruttoverdi eiendom). I hovedsak er det få covenants i låneavtaler knyttet til minimum verdi klausuler i prosjektene, og følgelig bør estimert kontantstrøm i prosjektene kunne utbetales Østlandet 13 % Kontor 35 % Lager/Logistikk 25 % Annet 6 % Stor-Oslo 38 % Industri 11 % Handel 23 % Stavanger/Sola 23 % Vestlandet 1 % Midt-/Nord Norge 12 % Sverige 8 % Danmark 5 % Eiendomsselskapets prosjekter Kjøpsdato Prosjekt / selskap Antall bygg Segment Byggeår (rehabilitert) Utl. leiekontr. Antall kvm Hovedleietaker Beliggenhet Eierandel VEK Yield Logistikkbygg II AS/KS 1 Lager/Logistikk 1963 (2001) Engrospartner AS (Reitan Handel AS) Stor-Oslo 79% ,6 % Bryggeriet Holding AS/KS 1 Kontor Ringnes AS Stor-Oslo 100% ,2 % Forus Park AS 3 Handel Lefdal Elektromarked AS, Plantasjen ASA m.fl. Stavanger/Sola 100% ,4 % Handelseiendom II AS (Rema) 31 Handel Rema 1000 Norge AS Midt-/Nord Norge 30% - 7,7 % Vangsveien Eiendom Holding AS 1 Kontor Hedmark Politidistrikt Østlandet 100% ,6 % Sola Næringseiendom KS 3 Annet 1942/ SAS Consortium Stavanger/Sola 35% ,8 % KV 161 Eiendom AS/IS 1 Kontor 1951, 1980, 1984 ( ) Axis Shield ASA Stor-Oslo 50% ,5 % Logistikkbygg I AS 2 Lager/Logistikk 2004/ Techdata AB & Rusta AB Sverige 25% ,2 % Lysaker Nova AS 1 Kontor 2007/ NEAS ASA Stor-Oslo 100% ,4 % Krags Gate Eiendom III IS/AS 1 Industri Kongsberg Næringsparkutvikling AS Østlandet 30% ,8 % Kongsberg Industribygg AS 2 Industri Kongsberg Næringsparkutvikling AS Østlandet 30% ,1 % Fornebu Eiendom Holding AS/IS 1 Kontor Stabæk Holding AS Stor-Oslo 30% ,6 % Logistikbygg Linköping Fastighet AB 1 Lager/Logistikk Scan AB Sverige 100% ,2 % Logistikbyg Århus ApS 1 Lager/Logistikk Freja Transport & Logistics AS Danmark 100% ,0 % Bergen Logistikkbygg AS 1 Lager/Logistikk (1997) Box Solutions AS Vestlandet 25% ,5 % Forus Handelsbygg AS 2 Handel Expert Norge AS & Megaflis Holding AS Stavanger/Sola 50% ,5 % Forus Kontorbygg AS 4 Kontor 2003, Kruse Smith AS, YIT AS, Rambøll Norge AS, OLF Stavanger/Sola 50% ,1 % Stamveien 1 AS 1 Lager/Logistikk Expert AS & Onninen AS Stor-Oslo 40% ,7 % Innovasjonsenteret Holding AS/KS 4 Kontor Rikshospitalet, GlaxoSmithKline AS Stor-Oslo 22% ,0 % Lørenskog Vest Eiendom AS 1 Kontor NAV, Lørenskog Kommune Stor-Oslo 20% ,2 % Gjelleråsen Eiendom IS/AS 1 Industri Arcus Gruppen AS Stor-Oslo 7,5 % ,3 % Total 64 10, ,3 %

6 videre til Selskapet. Selskapet har totalt fire prosjekter der det eksisterer minimum verdi klausuler i låneavtalene, og som følge av fallende verdier kan disse prosjektene komme i en posisjon der prosjektselskapet må holde tilbake utbetalinger, eller i verste fall må eierne skyte inn mer egenkapital. Per fjerde kvartal er selskapet i brudd med minimum verdi klausulen i prosjektet Innovasjonsenteret Holding AS. Dette har resultert at nevnte selskap må redusere løpende utbytter til investorene inntil selskapet igjen tilfredsstiller minimum verdi klausulen. Etter avtale med långiver vil det dessuten bli en ekstraordinær nedbetaling på selskapets lån med NOK 6 millioner. De tre øvrige prosjektene er per verdivurdering i november 2009 ikke i brudd med minimum verdi klausulen. Selskapets transaksjoner i løpet av fjerde kvartal: Selskapet har i løpet av fjerde kvartal tegnet seg i to nye eiendomsprosjekter. Lørenskog Vest Eiendom AS Selskapet har tegnet seg for en 20 % eierandel i Lørenskog Vest Eiendom AS, som eier et kontornybygg som er under oppføring på Lørenskog med ferdigstillelse i april Fra ferdigstillelse vil bygget leies ut på en 10 års leiekontrakt med henholdsvis NAV og Lørenskog Kommune. Bygget ble kjøpt for NOK 111,3 millioner, noe som tilsvarer en nettoyield på ca. 7,2 %. Investeringen utgjør totalt ca. NOK 5,8 millioner for Selskapet. Gjelleråsen Eiendom IS/AS Selskapet har tegnet seg for en 7,5 % eierandel i Gjelleråsen Eiendom IS/AS, som eier et stort lager og produksjonsanlegg på ca kvm som er under oppføring på Gjelleråsen. Bygget vil bli leid ut på en 25 års («barehouse») leiekontrakt med Arcus Gruppen AS fra ferdigstillelse, og vil bli Arcus Gruppen AS sitt nye produksjonsog lagerbygg. Bygget ble kjøpt for NOK 942 millioner, noe som tilsvarer en nettoyield på ca. 7,3 %. Investeringen utgjør totalt ca. NOK 20,5 millioner for Selskapet. Markedskommentar Kilde: Akershus Eiendom (per 4.kvartal 2009) Leiemarkedet Etter å ha falt uavbrutt i over halvannet år har nå leieprisene nærmet seg bunnivået. Tall fra DNs leieprispanel konkluderte med en nedgang på 10 % i prestisjesegmentet og 5 % fall i Oslo Vest i løpet av andre halvår For høy standard segmentet sentralt steg imidlertid prisene med 5 %. Dette er første enkeltsegment med stigende priser siden første halvår Til tross for en total nedgang i leieprisene i løpet av andre halvår, viser signerte kontrakter at fallet i all hovedsak skjedde på sensommeren/tidlig høst. Per slutten av fjerde kvartal virker bunnen å være nådd for markedet som helhet. Oslo er for øvrig blant de byene i Vest-Europa hvor korreksjonen i leieprisene har skjedd hurtigst. Faktum er at Eiendomsverdi Næring kunne på bakgrunn av 27 signerte kontrakter fordelt over kvm, vise til en leieprisoppgang på 9 % i fjerde kvartal 2009 i prestisjesegmentet. Prestisjesegmentet blir ofte referert til av mange som en ledende indikator på leiemarket for øvrig. Kontorledigheten i Oslo per januar 2010 er i overkant av 7 % etter å ha steget gradvis siste året. Ledighetsøkningen siste kvartalet har fordelt seg forholdsvis jevnt utover byen. Til tross for at den prosentvise hovedtyngden av ledigheten er på østkanten, er det likevel påfallende at hele vestkorridoren (Skøyen, Lysaker og Fornebu) i absolutte tall har opplevd kanskje den sterkeste ledighetsøkning siste halvåret. Her er ledigheten nå mellom 7,5 % og 10 %. Øvrige større norske byer rapporterer om samme tendenser som i Oslo. Ledigheten er svakt stigende, mens fallet i leieprisene virker å flate ut. Forus i Stavanger/ Sandnes er derimot et område som fremdeles preges av høy kontorledighet, og det faktum at mye av ledigheten er i form av fremleie setter dette et ekstra nedadgående press på kontorprisene. Vi forventer at ledighetssituasjonen vil gjenspeiles i kontorleieprisene på Forus i hele 2010 og at vi neppe ser en økning i prisene i dette segmentet.

7 Transaksjonsmarkedet Det totale transaksjonsvolumet for 2009 endte på NOK milliarder etter å ha opplevd en svært sterk avslutning. I følge vår oversikt ble mer enn 1/3 av transaksjonene fullført i desember. Det er interessant å merke seg at utenlandske investorgrupperinger står for mellom % av totalt kjøpsvolum betydelig mer enn det som har vært gjengs de siste 7 8 årene. Den økende interessen blir blant annet tilskrevet en sunn underliggende økonomi og økende risikovillighet blant investorer på jakt etter avkastning. Andre store kjøpergrupper i 2009 var syndikeringsaktører i hovedsak Pareto Private Equity tradisjonelle eiendomsselskaper og diverse private aktører. Rene eiendomsselskaper og eiendomsfond preget salgssiden. Vi er av den oppfatning av at en gjennomsnittlig eiendom nådde en verdibunn i løpet av tredje kvartal, og har steget i fjerde kvartal. Basert på verdivurderinger viser en vektet og balansert portefølje en verdivekst på mellom 0 3 % i fjerde kvartal Verdioppgangen tilskrives i all hovedsak lavere avkastningskrav, både på lange og korte kontrakter. En ytterligere ledighetsøkning, samt svakere leiepriser har hatt en svak motsatt effekt, dog virker de negative forventingene i stor grad å allerede være inndiskontert i verdiene. Skiftet i markedet tilskrives i høy grad bankene. Noe lavere marginpåslag og en høyere belåningsgrad gjør at flere prosjekter lar seg «regne hjem». Likefult er det fremdeles det lange kontantstrømseiendommene med solide leietakere som frister både banker og investorer. Eiendommer med kortere kontrakter blir fortsatt ansett som risikofylte. Våre yieldanslag er senket fra tredje kvartal i kjølvannet av økende investorinteresse og konkrete salgseksempler. Prime yield slik vi definerer det (10 års kontakt på markedsleie) er nå mellom 6 % og 6,25 %. Imidlertid vil enkelte spesielle objekter, samt svært lange kontrakter vil sannsynligvis oppnå yield under 6 %. Tema-artikkel Mot en ny vår i transaksjonsmarkedet? Kilde: Akershus Eiendom Meglere og investorer rapporterer i skrivende stund om en hektisk innspurt på transaksjonsåret 2009, og et marked med moment med aktive kjøpere og selgere som ser ut til å fortsette inn i Årsakene til at transaksjonsmarkedet nå tar seg opp er flere, og vi vil her nevne de viktigste slik vi ser det: 1. De generelle makroforhold holder trenden som ble etablert i 3. kvartal i fjor. Dette er såpass langt fremme i media at det ikke trenger ytterligere forklaring. For eiendomsmarkedet betyr det at det ikke vil sies opp mange kontoransatte, og at handels- og logistikkeiendommer beholder sine leietakere. I sum gir det større sikkerhet for eksisterende underliggende kontantstrømmer. 2. Rentemarginen hos bankene er kraftig redusert, og egenkapitalandelen følger til en viss grad etter. Dette kan også skrives som at «det er endelig mulig å få lån» og er selvsagt svært koblet til det forrige punktet. Vi utdypet dette i vår forrige artikkel, og kan konstatere at selv om rentemarginene som bankene krever ved utlån ikke har endret seg særlig siden september, er det nå større konkurranse bankene imellom, og det er tydelig at egenkapitalandelen også nå kan reduseres for enkelte prosjekter. 3. Eiendomsfond og syndikater får nå økonomisk styrke til å begynne å handle igjen. Det er opprettet flere nye enheter med evne og vilje til å investere i næringseiendom. Ett av de mest overbevisende argumentene er at man vil uansett ha en bedre «timing» av markedet enn hva noen av de samme aktørene hadde i Internasjonale investorer er på banen. To svenske aktører, Genesta og NIAM, har vært blant de virkelig store kjøperne i 2009, og dette legges merke til i store og små investormiljøer. 5. Det er et visst tilsig av gode eiendommer som legges ut for salg av forskjellige grunner, og det er i liten grad snakk om panikksalg, men heller et ønske om å frigjøre kapital til andre «sunne» investeringer og/eller reduksjon av gjeldsgrad i forbindelse med kontrollert omstilling. Inntil videre er ikke salgsklimaet for «middels/ukurant» eiendom særlig bra (eiendom som ikke oppleves som standard investeringsprodukter med sikker beliggenhet, leietaker, etc.) men dette kan endre seg når tryggheten sprer seg. 6. Det råder nå, spesielt i de to ovenstående grupper, en oppfatning av at verdifallet er tatt ut. Dette baserer seg på at man har hatt et verdifall på % for de aller fleste porteføljer, (om man spør uavhengige verdivurderere) og det medfører at mange kjøpere mener at man ikke bommer stygt om man kjøper eiendom etter et slikt fall, i forhold til de rådende oppfatninger om utviklingen i makroøkonomiske forhold. Man kan diskutere om det som skjer er at en god del aktører reagerer for raskt på de minste positive signaler, og skaper en kunstig verdiøkning ved at mange investorer jager relativt sett få tilgjengelige objekter, som igjen får flere kjøpere til å hoppe ned fra gjerdet. Årsakene nevnt over driver til dels hverandre men oppsummert er det mange grunner til å konkludere med at transaksjonsaktiviteten og dermed salgsvolumet i 2010 vil bli noe høyere enn hva man så i slutten av 2008 og gjennom storparten av 2009 Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet. Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet. Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Private Equity AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon. Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig avkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene. Vi gjør oppmerksom på at i dagens urolige marked er det stor usikkerhet knyttet til verdivurderingene da det er ingen eller veldig få transaksjoner som er gjennomført. Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Private Equity AS markedsrapport av november Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med tidligere emisjoner.

8 Pareto Private Equity AS, Dronning Maudsgt. 3, P.O.Box 1396 Vika, 0114 Oslo