Pareto Eiendomsinvest Nordic AS

Transkript

1 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Kvartalsrapport 1. kvartal

2 Forvaltningsteamet Johan Anker-Rasch Jonathan Andreas Barfod Petter Grendahl Forvalter Forvalter Forvalter Tlf: Tlf: Tlf: E-post: johan.anker-rasch@pareto.no E-post: jonathan.barfod@pareto.no E-post: petter.grendahl@pareto.no Pål Aastad Hans Gunnar Martinsen Forvalter Forretningsfører Tlf: Tlf: E-post: pal.aastad@pareto.no E-post: Hans.Gunnar.Martinsen@paretosec.com Pareto Alternative Investments AS Dronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: , 2

3 Porteføljenøkkeltall pr VEK pr Avkastning Q NOK 110 (per aksje) 1,9 % Avkastning 2017 Utbetalinger ,9 % NOK 0 (per aksje) Netto yield Vektet leietid (år) 7,4 % 6,6 3

4 Forvalters kommentar Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) har en verdijustert egenkapital per på NOK 110 per aksje. Dette tilsvarer en oppgang siden forrige kvartal på NOK 2 per aksje og tilsvarer en avkastning på 1,9 % for kvartalet. Oppsummering PEN leverer en positiv avkastning på 1,9 % i årets første kvartal. Hoveddriverne for avkastningen i første kvartal har vært reduserte overkurser og løpende avkastning i prosjektene. Reduksjonen i overkurs skyldes i hovedsak at man nærmer seg utløp av flere rentebindinger i porteføljen, og således reduseres den negative verdien av rentebindingsavtalene som følge av en betydelig lavere markedsrente. Porteføljen prises til en nettoyield på 7,4 % per første kvartal 2017, og sammenligner vi det med total rentekostnad på 5,2 % for porteføljen, impliserer det et yieldgap på 2,2 %. Periode Avkastning Kurs Utbetaling ,9 % ,0 % , ,5 % , ,7 % , ,8 % 140 6, ,0 % 142 6, ,6 % 137 6, ,0 % 138 6, ,9 % ,0 % 87 6, ,4 % (2H) 0,5 % 201 Siden etablering 6,9 % ,70 Transaksjons- og finansieringsmarkedet Ifølge Akershus Eiendom endte det totale transaksjonsvolumet i 2016 på NOK 74 mrd fordelt på ca. 250 transaksjoner. Selv om det totale volumet endte noe lavere enn i 2015 var antall transaksjoner på et rekordhøyt nivå. Transaksjonsåret 2017 har startet bra og per i dag ser den høye aktiviteten ut til å fortsette. Eiendom gir fortsatt en god alternativ direkteavkastning i forhold til tradisjonelle aktivaklasser og lite tyder på at interessen vil avta utover Prime yield-estimatet for kontoreiendom (i Oslo) holder seg stabilt på 3,75 %. Yield for gode kontoreiendommer med sekundær beliggenhet er punkter høyere. Lange renter har steget de siste kvartalene, og 10-års swap er nå om lag 70 basispunkter høyere enn bunnen fra juli sentralt beliggende eiendommene i Oslo, har nå en margin på ~2,39 %. Dette betyr at samlet lånerente for nevnte type lån er på 3,96 %. De fleste bankene forventer en stabil utvikling i utlånsviljen de neste 12 måneder, men i takt med yieldfallet de siste årene har bankene blitt stadig strengere med hensyn til regulatoriske krav. I lys av et noe høyere rentenivå tror forvalter at man vanskelig kan se en videre kompresjon av prime yield, dog er det verdt å merke at yield spread mellom prime og sekundær kontoreiendom er historisk høy. En videre yield kompresjon innen sekundær kontoreiendom er derfor ikke usannsynlig. Leiemarkedet Forvalter forventer å observere et marginalt press oppover på avkastningskravet i tiden fremover, og leieprisvekst kan bli en viktig verdidriver. Flere eiendomsanalytikere forventer en positiv leieprisutvikling de neste årene. Kontorledigheten i Oslo ble redusert med 0,5 % i løpet av siste halvdel av 2016, og kontorledigheten forventes å falle videre de neste årene som følge av fortsatt positiv sysselsettingsvekst, konvertering av arealer til annet bruk enn kontor samt begrenset nybyggingsaktivitet. Leieprisene i Oslo-regionen har for øvrig begynt å stige i enkelte områder, og denne trenden forventes å fortsette i Status for porteføljen På nåværende tidspunkt er det høy aktivitet i PEN porteføljen og forvalter har jobbet aktivt med flere prosjekter siste halvåret både i forhold til utleie og potensielle salg. Herunder har det blitt inngått leieavtaler med Ringnes AS, Oslo Universitetssykehus, og en leietaker for selskapet Forus Park. I tillegg jobbes det med enkelte potensielle salg i porteføljen som kan materialisere seg i løpet av andre kvartal. Dersom de potensielle salgene gjennomføres vil det kunne føre til betydelige utbetalinger fra selskapet i løpet av For nærmere detaljer henvises til side 6, Portefølje Siste Hendelser, der noen av disse prosessene er beskrevet nærmere. Ifølge Unions siste bankunderundersøkelse har bankmarginene fortsatt opp for syvende kvartal på rad. Økningen i bankmarginene er beskjeden med 4 basispunkter, men trenden er klart oppadgående. Et typisk 5-års banklån, med 65 % belåningsgrad for de 4

5 Avkastning og kursutvikling Verdijustert egenkapital («VEK») i PEN per 31. mars 2017 er på NOK 110 per aksje. Dette gir en avkastning på 1,9% for kvartalet. Avkastning og kursutvikling Kursutviklingen som rapporteres for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) er basert på verdijustert egenkapital ( VEK ), der verdivurderingen av PENs eiendommer blir foretatt av uavhengige verdivurderere i samarbeid med kapitalforvalter Pareto Alternative Investments AS ( PAI ). Per 31. mars 2017 er VEK for PEN fastsatt til NOK 110 per aksje. Dette er en økning på NOK 2 fra 31. desember Verdsettelsen priser porteføljen til en nettoyield på 7,4 % per årsslutt. Totalt har selskapet hatt en avkastning på 17% siste 12 måneder og 6,9% siden etablering. Ligningsverdien i PEN vil for 2016 utgjøre NOK 29,42 per aksje. Direkteavkastning / Utbytte PEN har som målsetning å dele ut størst mulig del av eiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investorene årlig. Utbetalingene fremover er forventet å følge selskapets realiseringer og som nevnt innledningsvis er selskapet i prosess med enkelte salg i løpet av andre kvartal. Siden etableringen av PEN har det blitt utbetalt totalt ca NOK 490 mill. til selskapets aksjonærer, noe som akkumulert tilsvarer NOK 103,70 per aksje. Over- / underkurs lånefinansiering Det er avsatt NOK 21 per aksje tilknyttet overkurs på rentebindinger i forbindelse med beregning av VEK per 31. mars Dette er en nedgang på i underkant av NOK 2 per aksje i forhold til forrige kvartal. Gjenværende gjennomsnittlig rentebinding for porteføljen utgjør ca 2,6 år. Annenhåndsmarkedet Det er totalt utstedt aksjer i PEN. Pareto Securities AS legger til rette for annenhåndsomsetning i aksjen. Siste omsatte kurs er NOK 92 per aksje, hvilket tilsvarte en rabatt til VEK på 14,8 % på handelstidspunktet og en rabatt på 16,4 % i forhold til ny VEK per 31. mars Siden forrige kvartalsrapport har dermed annenhåndskursen økt fra NOK 76 til NOK 92 som tilsvarer en oppgang på 21%. Investorer som ønsker å kjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontakt med sin rådgiver eller Pareto Securities AS. Kursutvikling for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS VEK per aksje VEK per aksje (utbyttejustert) 213, , juni 06 juni 07 juni 08 juni 09 juni 10 juni 11 juni 12 juni 13 juni 14 juni 15 juni 16 siste kvartal siste halvår siste 12 mnd siste 24 mnd siden oppstart PEN 1,9 % 12,4 % 17,0 % 15,0 % 6,9 % *PEN (reinvestering) 1,9 % 12,5 % 15,8 % 30,4 % 24,3 % Oslo Børs 0,6 % 10,5 % 19,1 % 11,1 % 82,7 % * Beregning på tilsvarende grunnlag som Oslo Børs der utbytte forutsettes reinvestert 5

6 Porteføljen - Siste hendelser Nye leiekontrakter / Hendelser i prosjektene Bryggeriet Holding KS (100%) I løpet av andre halvår 2016 og som kommunisert i forrige kvartalsrapport, har forvalter restrukturert leieforholdene på eiendommene. I etterkant av dette har forvalter igangsatt en prosess rundt en potensiell realisasjon, og eiendommen markedsføres i disse dager for salg i markedet. Det fortsatt usikkerhet knyttet til endelig utfall av prosessen og forvalter vil redegjøre nærmere for endelig utfall ved neste kvartalsrapport. Transaksjoner i første kvartal 2017 Lørenskog Vest Eiendom AS (8%) PEN har solgt seg helt ut av prosjektet Lørenskog Vest Eiendom AS gjennom første kvartal. PEN eide 8% av selskapet og provenyet av salget utgjorde ca. NOK 3,5 millioner. Totalt investerte PEN NOK 5,8 millioner i prosjektet i 2010, og har i løpet av eierperioden mottatt ca. NOK 8,8 millioner gjennom utbytter og salgsproveny. Dette gir en historisk avkastning på 52,4% eller en årlig avkastning på 8,7% (IRR). Forus Park AS (100%) I fjerde kvartal 2016 signerte selskapet en 10 års leiekontrakt for eiendommen som tidligere var utleid til Brødrene Kverneland AS. Dog har leieavtalen enda ikke trådt i kraft som følge av at man avventer en endelig godkjennelse av leietaker gjennom behandling i Fylkesutvalget. Saken skal i utgangspunktet behandles i Fylkesutvalget 16.mai 2017 og det er fortsatt knyttet stor usikkerhet til endelig utfall. Følgelig står fortsatt bygget ledig inntil det kommer en avklaring fra fylket og kommunen. Innovasjonssenteret Holding AS /KS (25%) Oslo Universitetssykehus (OUS) har utøvet begge opsjonene i sin leiekontrakt (2 x 5 år), og nytt utløp på leiekontrakten er nå Som en del av avtalen i ved utøvelse av opsjonene har utleier forpliktet å gi leietaker en rabattert leie i 2018, samt garantere for fremtidige oppgradering av eiendommen. Totalt har denne forpliktelsen en negativ verdi for Utleier på ca NOK 50 millioner. Forlengelsen sikrer imidlertid investorene et robust og langsiktig leieforhold som reduserer risikoen i prosjektet som følge av nesten 15 års leiekontrakt med statlig motpart. Levetid PEN har en levetid som løper frem til 31. desember 2019, og vil således innen den tid søke å realisere selskapet og utbetale kapitalen til aksjonærene. Det har på nåværende tidspunkt ikke vært noen diskusjon om å gjøre endringer på dagens levetidsbestemmelse. Selskapet kan imidlertid ved 2/3 flertall i generalforsamlingen, på et hvilket som helst tidspunkt før 31. desember 2019, beslutte både fremskutt og utsatt oppløsning og avvikling av PEN. Kapitalsituasjon PEN hadde per 31. mars 2017 en kontantbeholdning på NOK 56 millioner. Kapitalen vil benyttes som arbeidskapital, mulig videreutvikling av eksisterende prosjekter og til utbytte til selskapets aksjonærer. I nærmeste fremtid vil ca NOK millioner avsettes til oppgraderingen av eiendommen i Bryggeriet Holding i forbindelse med restruktureringen som ble gjennomført per årsslutt. PEN eier totalt egne aksjer. Aksjene er kjøpt til en gjennomsnittlig kostpris justert for utbetalinger på NOK 30,85 per aksje. 6

7 Årlig bruttoleie i NOK mill Porteføljen - Leiekontrakter Eiendomsporteføljen PEN forvalter ved utgangen av fjerde kvartal en portefølje som har en egenkapitalverdi på NOK 533 millioner. Porteføljen inkluderer 14 prosjekter hvor PEN enten er hel- eller deleier, der PEN sin andel av totalt areal utgjør kvm. Selskapet forvalter eiendom innenfor segmentene kontor, handel og lager/logistikk, som hovedsakelig er lokalisert i Stor-Oslo og Stavanger regionen. Brutto eiendomsverdier i porteføljen basis siste verdivurdering utgjør ca. NOK 1,9 milliarder, som tilsvarer en flat verdiutvikling i forhold til forrige kvartal om man justerer for avsatte investeringer (CAPEX). Utviklingen er blandet, der enkelte eiendommer har steget i verdi gjennom kvartalet blant annet som følge av nye leiekontrakter, mens andre har opplevd verdifall. Rogaland porteføljen fortsetter å være den delen av porteføljen som har størst usikkerhet knyttet til reelle verdier og fremtidig utvikling. Eiendomsverdiene tilsvarer en gjennomsnittlig nettoyield (nettoleie / bruttoverdier) for porteføljen på 7,4 %. Hensyntatt samtlige kostnader i hele strukturen er estimert EBITDA-yield for 2017 ca. 7,2 %. PEN strukturen er således en kostnadseffektiv portefølje for investorene. Leiekontrakter PEN har en langsiktig profil der hovedsakelig alle leieinntektene er knyttet opp mot lengre leiekontrakter. Dette sikrer selskapet en forutsigbar kontantstrøm og reduserer risikoen i porteføljen. Gjennomsnittlig kontraktslengde for porteføljen utgjør 6,6 år som er en god del opp fra forrige kvartal (6,0 år per fjerde kvartal 2016). Økningen kommer i hovedsak fra forlengelsen av leiekontrakten med Oslo Universitetssykehus i prosjektet Innovasjonssenteret Holding AS/KS. Per første kvartal 2017 utgjør PEN sine annualiserte leieinntekter ca. NOK 152 millioner. Leieinntektene inflasjonsjusteres årlig med i snitt 98 % av KPI-indeksen, og er således forventet å stige i takt med inflasjonen. PEN sine leietakere anses som relativt solide, og de 10 største leietakerne står for i underkant av 78,6% av totale leieinntekter. De tre største leietakerne, herunder stat/kommune, Reitan Gruppen (Rema 1000), og Scan AB, står for 34,7 % av de totale leieinntektene. PEN har en ledighet på 3,3% som i sin helhet relaterer seg til en handelseiendom på Forus i Rogaland (Forus Park AS). For øvrig forfaller de fleste av leiekontraktene i porteføljen i perioden Forvalter jobber aktivt med å prøve å forlenge leiekontraktene i porteføljen for å sørge for at prosjektene er best mulig strukturert for salg innen utløpet av Leietakere %-andel Stat/kommune 15,3 % Reitan Gruppen (ink REMA 1000) 10,6 % Scan AB 8,7 % Freja Transport & Logistics 8,5 % SAS 8,2 % ÅF Norge AS 7,3 % Ringnes AS 6,2 % Plantasjen Norge AS 5,8 % Expert AS 4,4 % Kongsberggruppen 3,7 % Møbelringen 3,1 % Scan Tech AS 1,8 % Megaflis 1,4 % Caverion Norge AS 1,4 % Andre 13,7 % Sum 100,0 % Utløpsprofil leiekontrakter ,3 % 16,5 % 14,2 % 20 11,6 % 9,7 % 7,7 % 7,6 % 10 3,3 % 3,1 % 2,8 % 3,7 % 0,4 % 0 Ledig Årstall utløp leiekontrakt Type leiekontrakter 32% BareHouse Standard 68% 7

8 Forfall rentesikring (mill NOK) Porteføljen - Finansiering Finansiering Samtlige av de underliggende prosjektselskaper i PEN er fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaper har langsiktig finansiering der rentebindingen stort sett er knyttet opp mot lengden på underliggende leiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene 2,6 år og gjennomsnittlig lånerente inkl. margin er på 5,2 % og er på samme nivå som ved årsslutt. Etterhvert som flere rentebindinger utløper, forventer forvalter at den totale lånekostnaden vil fortsette å falle, som resultat av svært lav flytende rente. Således forventes det at man får en marginalt bedret kontantstrøm i enkelte av prosjektene gjennom de neste årene. Totalt er 65 % av underliggende rente bundet. Nærmere 40% av rentebindingene til PEN løper ut i perioden Lånemarginer PEN har en gjennomsnittlig lånemargin per 31. mars 2017 på 180 basispunkter, noe som er tilnærmet helt uendret fra forrige kvartal. Normale markedsmarginer for prosjekter av den typen PEN er investert i utgjør anslagsvis basispunkter på nåværende tidspunkt. Låneportefølje PEN sin underliggende låneportefølje utgjør omtrent NOK 1,3 milliarder. Basis siste verdivurdering tilsvarer det en gjennomsnittlig belåningsgrad på ca. 70 % (underliggende prosjektlån / bruttoverdi eiendom). PEN har en langsiktig målsetning om å ha en underliggende belåningsgrad på under 75 %. Gjennom 2017 vil PEN indirekte betale avdrag tilsvarende ca. NOK 33 millioner, noe som tilsvarer 2,5 % av låneporteføljen for Det bemerkes at endringene i strukturen på låneporteføljen, herunder gjennomsnittlig lånemargin, rentebinding og total rentekostnad, vil i den fasen PEN er inne i påvirkes av hvilke prosjekter som selges. Dette som følge av at det er relativt store individuelle forskjeller mellom underliggende lån i prosjektene. Derfor kan det oppleves at endringene fra kvartal til kvartal ikke nødvendigvis følger markedets bevegelser ,6 % ,2 % 12,7 % 12,0 % ,5 % 3,2 % 3,8 % 1,4 % Flytende Utløp rentesikring (årstall) 9,7 % 8

9 Porteføljen - Nøkkeltall PEN sin eiendomsportefølje er verdsatt til NOK 1,9 milliarder per 31. mars Dette tilsvarer en netto yield på 7,4 %. Vektet gjenværende kontraktslengde er 6,6 år. Porteføljen har en geografisk spredt eksponering der hovedvekten representeres av eiendommer i Stor-Oslo og Stavanger regionen. Kursutvikling VEK ( ) NOK 110 per aksje Akkumulert utbetaling NOK 103,70 per aksje Sist omsatt NOK 92 per aksje Eiendomsportefølje Brutto eiendomsverdier NOK 1,89 mrd Verdi av EK (basis VEK) NOK 533 mill Verdi av EK (basis omsetningskurs) NOK 446 mill Brutto leieinntekter NOK 152 mill Netto yield portefølje basis VEK 7,4 % Estimert netto yield basis sist omsatt 7,8 % Estimert EBITDA yield basis VEK 7,2 % Kontraktslengde (år) 6,5 Andel av areal portefølje kvm Antall bygg 25 Ledighet 3,3 % KPI Regulering 98 % Beliggenhet 8% 8% 34% 11% Type bygg (Segment) 38% Stor-Oslo Østlandet Stavanger/Sola Sverige Danmark Leienivå portefølje (NOK per kvm) Kontor Handel Lager og logistikk 919 Industri Annet % 15% 6% Handel Industri Kontor Lånefinansiering Belåningsgrad 70 % 32% Lager/Logistikk Gjennomsnittlig lånerente (ink margin) 5,2 % Gjenomsnittlig rentebinding (år) 2,6 39% Annet Andel rentebundet 65 % Gjennomsnittlig lånemargin 1,8 % Overkurs swapavtaler NOK 21 per aksje Prosjekt / selskap Eierandel Type bygg Beliggenhet Antall kvm Gjenstående leietid (år) Netto yield Andel av portefølje * Bryggeriet Holding AS/KS 100 % Kontor Stor-Oslo ,8 5,0 % 7,4 % Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 20 % Industri Stavanger/Sola ,2 7,2 % 1,8 % Forus Handelsbygg AS 50 % Handel Stavanger/Sola ,0 6,4 % 2,9 % Forus Kontorbygg AS 50 % Kontor Stavanger/Sola ,9 9,0 % 8,3 % Forus Park AS 100 % Handel Stavanger/Sola ,7 7,4 % 12,3 % Innovasjonsenteret Holding AS/KS 25 % Kontor Stor-Oslo ,7 4,9 % 8,3 % Krags Gate Eiendom III IS/AS 30 % Industri Østlandet ,3 9,4 % 3,8 % Logistikbyg Århus ApS 100 % Lager/Logistikk Danmark ,7 7,7 % 8,4 % Logistikbygg Linköping Fastighet AB 100 % Lager/Logistikk Sverige ,8 7,2 % 7,8 % Logistikkbygg II AS/KS 79 % Lager/Logistikk Stor-Oslo ,7 9,3 % 10,9 % Lysaker Nova AS 100 % Kontor Stor-Oslo ,6 8,3 % 6,9 % Sola Næringseiendom KS 35 % Annet Stavanger/Sola ,7 21,3 % 8,5 % Stamveien 1 AS 40 % Lager/Logistikk Stor-Oslo ,6 8,6 % 5,0 % Vangsveien Eiendom Holding AS 100 % Kontor Østlandet ,2 5,5 % 7,7 % * basert på andel av total nettoleie 9

10 Markedskommentar Kilde: Akershus Eiendom per første kvartal Kontorleiemarkedet i Oslo Kontorledigheten i Oslo er per januar ,0 %, noe som betyr en nedgang på 0,5 % i løpet av det siste halvåret av Kontorledigheten er forventet å falle videre de neste årene som følge av fortsatt positiv sysselsettingsvekst, konvertering av arealer til annet bruk enn kontor samt særdeles begrenset nybyggingsaktivitet. Leieprisene i Oslo-regionen har begynt å stige i enkelte områder, og denne trenden forventes å fortsette i For CBD områdene, Majorstuen and Nydalen, er leieprisveksten estimert til å være i intervallet %. Leienivåene er forventet å holde seg uendret i vestaksen basert på høy ledighet i området. Vinmonopolet har signert en leieavtale med HAV Eiendom og Thon Eiendom i Diagonale i Bjørvika. Totalt skal Vinmonopolet leie 4,000 m² i det nye kontorbygget som skal stå ferdig i Sundtkvartalet til Entra er nå tilnærmet full utleid etter at IBM, Knowit og Tidal har signert henholdsvis m², m² og m² Entercard Norge har signert en leiekontrakt med Watrium Eiendomsutvikling i Dronning Eufemias gate 6B (VIEW) på m². VIEW er et nybygg som forventes å ferdigstilles i løpet av Følgende er de største kontraktene siden forrige kommentar: Toll- og avgiftsdirektoratet har forlenget med 15 år på til sammen 17,500 m² i Strømsveien 96 på Helsfyr og Tollbugata 1 i Oslo sentrum hvor begge eiendommene er eid av Entra.

11 Markedskommentar (fortsettelse) Kilde: Akershus Eiendom per første kvartal Transaksjonsmarkedet Det totale transaksjonsvolumet for 2016 endte på NOK 74 milliarder fordelt på ca. 250 transaksjoner var nok et aktivt år i det norske transaksjonsmarkedet selv om det totale volumet endte betydelig lavere enn i rekordåret Antall transaksjoner var imidlertid på et rekordhøyt nivå Eiendommen er på totalt m² og er i dag leid ut til blant annet Oracle Norge og NetNordic Holding. Nordea Liv har kjøpt Nykirkebakken 2 og Verksgata 1A, Mediegården, i Stavanger sentrum for NOK 777 millioner. Transaksjonsåret 2017 har startet bra og per i dag ser aktiviteten ut til å fortsette i 2017, og det endelige volumet for 2017 er i dag anslått til å ende på NOK 70 milliarder. Prime yield-estimatet for kontoreiendom holder seg stabilt på 3,75 %. Yield for gode kontoreiendommer med sekundær beliggenhet er punker høyere. Transaksjoner som er blitt kjent siden vår forrige kommentar inkluderer: Svenske Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB) har kjøpt hovedkontoret til DNB (midtbygget) i Bjørvika for NOK 4,300 millioner av Meteva (Trond Mohn). Eiendommen er på totalt m² og er leid ut til DNB med en gjenværende løpetid på 10,3 år. Aberdeen Eiendomsfond Norge I har kjøpt Vollsveien 2 A og B på Lysaker fra Oslo Areal. CBRE Global Investors har kjøpt Karl Johans gate 12 og Kirkegata 32 i Oslo sentrum fra Norwegian Lights (Partners Group). Comfort Hotel Karl Johan er største leietaker i tillegg til at Nike vil åpne en flagship store i handelsarealene. OBOS Forretningsbygg har solgt Vitaminveien 1 på Storo for NOK 523 millioner til Realkapital Corporate Finance som har fått med seg H.I.G Capital som investor. Eiendommen er på m² og er tilnærmet fullt utleid. Avignon Capital og Clarksons Platou Real Estate har solgt Østensjøveien 27 for NOK 536 millioner til Malling & Co Eiendomsfond. Oslo Areal har kjøpt Strandveien 4, 8 og 10 for NOK 922,50 millioner av Ferd Eiendom. Eiendommen er lokalisert på Lysaker og er hovedsakelig leid ut til Lundin Norway på en langsiktig kontrakt.

12 Utleiemarkedet gjennom 2016: Klar bedring endelig Kilde: Tema-artikkel Akershus Eiendom Etter et par år med ganske laber aktivitet i kontorutleiemarkedet i Oslo, har vi i 2016 sett et stigende volum av nye kontrakter, i praksis ca. 15% vekst i forhold til året før. Dette bekreftes av andre som observerer markedet, i første rekke Arealstatistikk, som registrerte 23% vekst i samlet volum, inkludert reforhandlede kontrakter. Går man mer inn i detaljene, ser man at det egentlig ikke løsnet før 2. halvår. Ikke overraskende korrelerer det ganske bra med den generelle stemningen blant arbeidsgivere når flere regner med å øke staben i kommende år, går aktiviteten i utleiemarkedet opp. Grafen nedenfor viser hvor stort volum vi har registrert av nye kontrakter i Oslo, det vil si leiekontrakter som medfører at leietaker flytter, med en størrelse over m 2. Erfaringsmessig får vi med oss nesten alt av leietakere over denne størrelsen, og fra tidligere vet vi at leietakere på denne størrelsen utgjør ca. 70% av markedet. Selv om det ikke gir et komplett bilde, korrelerer det svært bra med stemningen i markedet og volumet for øvrig. IT-selskapene har som man kan se stått for den største økningen i signert volum. IBM, Microsoft, KnowIt og ice.net er blant de største her. En annen bransje med stigende volum er Konsumentvarer, men her er Orkla en stor del av opptelt volum de har signert m 2 i eget nybygg; Elkjøp er også på flyttefot. Olje/energi er som i 2015 en svært liten del av etterspørselen, men kanskje har man også her nå nådd bunnpunktet. Selv om oljeinvesteringene er spådd å falle i enda minst ett år, ser man nesten alltid at kontoretterspørselen snur før antall ansatte gjør det. Vår prognose fra starten av fjoråret var en økning på m² i samlet kontorbehov i Oslo, også kalt absorpsjon; fasiten ble en økning på m 2. Dette reflekteres ikke direkte i signert volum over. Vi tror økningen vil bli noe av det samme for 2017 og antar m². Hva blir så signert volum i 2017? Vi er optimistiske og tror volumet blir mellom det samme og 10% mer enn i Som vanlig er andelen reforhandlinger noe av det mest uforutsigbare det var veldig mange av dem også i 2016, men vi tror at flere vil velge å flytte, ut fra en del observasjoner av noen av de største søkeprosessene som nå er i gang. Volumet av kontrakter som løper ut i er ifølge Arealstatistikk en god del høyere enn tilsvarende volum i , og det tilsier at vi skal ha økende volum enda i to år.

13 Definisjoner og ansvarsfraskrivelse I denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgende betydning, med mindre annet er direkte uttalt eller fremgår av sammenheng. De nedenstående definisjonene gjelder også for de foregående sidene i denne kvartalsrapporten. Definisjoner: 10 års swap rente Den faste renten banken tilbyr på lån over en periode på 10 år, før tillagt lånemargin. EBITDA Earnings Before Interest Tax, Depreciation and Amortization. Dette tilsvarer inntekter før finanskostnader, avskrivninger, nedskrivinger og skatt (tilsvarer netto kontantstrøm fratrukket driftskostnader). Hjemmelsselskap Selskapet med tinglyst hjemmel (registrert i grunnboken) til en eiendom IRR Årlig avkastning, målt i prosent. Overkurs Overkursen reflekterer nåverdien av differansen mellom rentebindingen og gjeldende markedsrente for tilsvarende durasjon, og representerer kostnaden tilknyttet en evt. innfrielse av rentebindingsavtalen. Ved beregning av VEK per er 87,5 % av brutto overkursen hensyntatt i beregning av VEK. PEN / Selskapet Pareto Eiendomsinvest Nordic AS. PAI Pareto Alternative Investments AS. Pareto Selskaper i Pareto Gruppen. Prime yield Markedets laveste yield. Prime yield relateres gjerne til den direkteavkastning som kan oppnås på moderne kontorbygg med den mest attraktive beliggenheten i Oslo sentrum. VEK Verdijustert egenkapital. Yield Forholdet mellom årlig netto leieinntekter (brutto leieinntekter minus årlige eierkostnader) og brutto eiendomsverdi, oppgitt i prosent. Yielden måler direkteavkastningen man oppnår på en eiendomsinvestering. Yield gap Forskjellen mellom prime yield og swap rente, målt i basispunkter (Ett basispunkt = 0,01%). En indikator på meravkastningen man oppnår utover den faste renten bankene tilbyr. Ansvarsfraskrivelse: Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet. Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet. Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Alternative Investments AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon. Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig avkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene. Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Securities AS Project Finance s markedsrapport av november Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med tidligere emisjoner. 13