Pareto Eiendomsinvest Nordic AS

Transkript

1 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Kvartalsrapport 2. kvartal 2012 Lenke:

2 Forvaltningsteamet Per-Christian Nicolaisen Richard Jansen Ansvarlig forvalter Ansvarlig forvalter Eiendom Shipping/Offshore Tlf: Tlf: E-post: nico@pareto.no E-post: richard.jansen@pareto.no Johan Anker-Rasch Patrick Kartevoll Forvalter Forvalter/Forretningsfører Eiendom Shipping/Offshore Tlf: Tlf: E-post: jar@pareto.no E-post: patrick@pareto.no Jonathan Andreas Barfod Hans Gunnar Martinsen Forvalter Forretningsfører Shipping/Offshore/Eiendom Eiendom Tlf: Tlf: E-post: jab@pareto.no E-post: hgm@pareto.no Dronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: ,

3 Forvalters kommentar Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) har en verdijustert egenkapital per aksje per 30. juni 2012 på NOK 139 per aksje, noe som er en økning på 1,4% siden første kvartal 2012 hensyntatt utbetaling i andre kvartal. Avkastningen for kvartalet er negativt påvirket av økte overkurser på underliggene lån tilsvarende NOK 3 per aksje (-2,1%). Totalt sett har PEN gitt en avkastning på 5,8% hittil i år, og en avkastning på 31,3% siste to år. Oppsummering siden sist Ved forrige kvartalsrapport så det ut til at den europeiske gjeldskrisen mildnet i etterkant av at den europeiske sentralbanken gjennomførte stimuleringspakke nr. 2. Markedene bedret seg umiddelbart og verdens børser opplevde solid oppgang gjennom årets 3 første måneder. Denne trenden snudde raskt i løpet av andre kvartal, etter hvert som det ble klart at situasjonen var langt fra avverget og de hyppig omtalte "PIIGS" landene (Portugal, Irland, Italia, Hellas og Spania) fortsatt har store økonomiske problemer. Grafene nedenfor viser hvordan renten på 10-års statsobligasjoner for henholdsvis Spania (blått), Italia (gult), Tyskland (rødt) og Norge (oransje) har utviklet seg over det siste året. Mens tyske og norske statspapirer har blitt ansett som en "trygg havn" og således opplevd rentenedgang, har situasjonen blitt betydelig verre for Spania og Italia, hvilket har resultert i en kraftig renteoppgang på disse to landenes statspapirer gjennom andre kvartal. Selv om Hellas gjerne omtales som det landet som er hardest rammet av gjeldskrisen, er eurosonen mye mer bekymret for Spania og Italia ettersom disse landene utgjør en betydelig større del av samlet BNP i Europa. Spania sliter med høy gjeld, negativt vekst, budsjettunderskudd og arbeidsledighet på rundt 25 %. Renten på 10-års spanske statsrenter ligger nå på mellom 6 og 7 %, hvilket anses som et nivå som ikke er håndterbart på lengre sikt. Inntil videre er det således naturlig å anta at verdensmarkedene vil forbli urolige og MSCI World Index er per utløpet av andre kvartal ned med -6,7 % siden forrige kvartalsslutt. riktignok falt en del tilbake fra årets høyeste notering på USD 129,9 per fat i starten av mars, til under USD 100 per fat i skrivende stund. Makroprognosene fremover er gode og selv om sentralbanksjef Øystein Olsen valgte å holde styringsrenten uendret på 1,5 % under rentemøtet 20. juni, uttalte han at veksten i norsk økonomi er noe større enn tidligere antatt. I sentralbankens nye utgave av "Pengepolitisk Rapport" antydes det at første renteøkning vil kunne komme i desember eller første kvartal 2013, hvilket er tidligere enn det forrige estimatet, som tilsa en uendret styringsrente frem til sommeren De nyeste makroøkonomiske prognosene fra SSB tilsier også at veksten i norsk økonomi er tiltagende, hvor man forventer økende BNP vekst, vedvarende lav arbeidsledighet og god lønnsvekst de neste årene. De lange rentene i Norge falt kontinuerlig gjennom begynnelsen av andre kvartal. 10 års Swap rente nådde 1. juni et historisk lavt nivå på 3,18 %, for så å klatre tilbake til 3,40 % ved kvartalsslutt. Selv om rentenivåene holder seg historisk lave, ser vi at totale lånekostnader inkludert marginer har vist en stigende trend siste kvartal. De finansielle problemene i Europa fortsetter å drive lånekostnadene oppover, og i dag må eiendomsinvestorer forvente å betale en lånemargin på basispunkter på nye lån. Økte lånekostnader reduserer egenkapitalavkastningen til eiendomsinvestorene, og er nok mye av årsaken til at det har vært få antall transaksjoner siste tid. Potensielle kjøpere forventer å få kompensert økte lånekostnader med lavere eiendomspriser, uten at selgerne har justert seg etter. Basert på underliggende marked forventer vi følgelig at det vil komme et svakt press på eiendomsprisene fremover om ikke det økonomiske klima endrer seg. Nyheter PEN porteføljen Det er ingen vesentlige hendelser å rapportere om i underliggende prosjekter gjennom andre kvartal, og porteføljen utvikler seg i hovedtrekk som forutsatt. PEN har i henhold til plan utbetalt NOK 6 per aksje i andre kvartal. Selv om Oslo Børs også har hatt et tilbakefall gjennom andre kvartal er situasjonen for Norges del en ganske annen sammenlignet med eurosonen. Oljeprisen har

4 Avkastning og kursutvikling Verdijustert egenkapital («VEK») per aksje i PEN per 30. juni 2012 er på NOK 139 per aksje. Dette tilsvarer en avkastning på 1,4% siden første kvartal og 5,8% siden årsskiftet. Siste omsetning i aksjen ble gjort til en kurs på NOK 117 per aksje og tilsvarer en rabatt til VEK på 15,8%. Avkastning og kursutvikling Kursutviklingen som rapporteres for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) er basert på verdijustert egenkapital ( VEK ), der verdivurderingen av PENs eiendommer blir foretatt av uavhengige verdivurderere i samarbeid med kapitalforvalter Pareto Project Finance AS ( PPF ). Per 30. juni 2012 er VEK for PEN fastsatt til NOK 139 per aksje. Dette gir en avkastning på 1,4% siden siste verdivurdering i første kvartal 2011 og tilsvarer en nettoyield på 7,0% på porteføljen (basis 2012-leie). Totalt sett har avkastningen hittil i 2012 vært 5,8% for PEN. Ligningsverdien per aksje i PEN utgjør NOK 24,15 per aksje per Direkteavkastning / Utbytte PEN har som målsetning å dele ut størst mulig del av eiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investorene årlig. I andre kvartal har det blitt utbetalt NOK 6 per askje. Utbetalingen er gjennomført som en tilbakebetaling av innskutt kapital. Siden oppstarten av PEN har det blitt utbetalt totalt NOK 108,2 millioner til PENs aksjonærer, noe som akkumulert tilsvarer NOK 24,70 per aksje. Neste utbetaling til aksjonærene er forventet i forbindelse med ordinær generalforsamling våren Styret og forvalter har som målsetting å oppretholde en utbetaling på NOK 6 per aksje årlig, men må påpeke at en fortsatt økning i lånemarginene kan påvirke dette negativt (se under kapittel finansiering). Over- / underkurs lånefinansiering Total overkurs på underliggende lån i PEN utgjør en negativ effekt på NOK 20 per aksje per 30. juni 2012 og er hensyntatt i VEK. Dette er en økning på NOK 3 per aksje (2,1%) siden forrige verdivurdering. Overkursen vil alt annet like bevege seg mot null ved utløpet av rentebindingen, og således er det forventet at PEN sin overkurs vil falle med tiden ved uendret rentenivå. Annenhåndsmarkedet Det er totalt utstedt aksjer i PEN. PPF legger til rette for annenhåndsomsetning i aksjen. Siste omsatte kurs er NOK 117 per aksje (omsatt 29. juni 2012). Investorer som ønsker å kjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontakt med sin rådgiver eller PPF. Kursutvikling for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Ordinær kurs Utbyttejustert 163, , juni 06 juni 07 juni 08 juni 09 juni 10 juni 11 juni 12 siste kvartal siste halvår siste år siste 2 år siden oppstart PEN 1,4 % 5,8 % 4,3 % 31,3 % -18,2 % Oslo Børs -4,6 % 5,8 % -3,4 % 24,1 % 8,1 % Eiendomsindeks -3,3 % 15,4 % -9,6 % 13,5 % -38,9 % Note: Eiendomsindeksen er basert på OSE4040 Real Estate (inkluderer blant annet selskapene OTL, NRP og NLPR)

5 Porteføljen PEN sin eiendomsportefølje er verdsatt til NOK 3,18 milliarder per 30. juni Dette tilsvarer en nettoyield på 7,0%, og er en nedgang på 0,1% i bruttoverdiene sammenlignet med første kvartal Kursutvikling VEK ( ) NOK 139 per aksje Akkumulert utbetaling NOK 24,70 per aksje Sist omsatt ( ) NOK 117 per aksje Eiendomsportefølje Brutto eiendomsverdier NOK 3,18 mrd Brutto leieinntekter NOK 235,6 mill Netto yield portefølje basis VEK 7,0 % Estimert netto yield basis sist omsatt 7,2 % Estimert EBITDA yield 6,7 % Kontraktslengde 8,7 år Andel av areal portefølje kvm Antall bygg 76 Ledighet ~0% KPI Regulering 97 % Beliggenhet 10% 4% Stor-Oslo Østlandet 9% 42% 1% 21% 13% Type bygg (Segment) Stavanger/Sola Vestlandet Midt-/Nord Norge Sverige Danmark Leienivå portefølje (NOK per kvm) Kontor Handel Lager og logistikk 724 Industri Annet % 5% 20% Handel Industri Lånefinansiering Belåningsgrad 76 % Gjennomsnittlig lånerente (ink margin) 5,8 % Gjenomsnittlig rentebinding 5,8 år Andel rentebundet 96 % Gjennomsnittlig lånemargin 1,22 % Overkurs per aksje NOK 20 per aksje 34% 16% Kontor Lager/Logistikk Annet Prosjekt / selskap Eierandel Type bygg Beliggenhet Antall kvm Gjenstående leietid (år) Netto yield Andel av portefølje * Logistikkbygg II AS/KS 79 % Lager/Logistikk Stor-Oslo ,5 6,8 % 6,2 % Bryggeriet Holding AS/KS 100 % Kontor Stor-Oslo ,2 6,5 % 4,9 % Forus Park AS 100 % Handel Stavanger/Sola ,9 7,1 % 8,5 % Handelseiendom II AS (Rema) 29 % Handel Midt-/Nord Norge ,6 7,2 % 8,6 % Vangsveien Eiendom Holding AS 100 % Kontor Østlandet ,1 6,0 % 4,5 % Sola Næringseiendom KS 35 % Annet Stavanger/Sola ,5 10,8 % 4,9 % KV 161 Eiendom AS/IS 25 % Kontor Stor-Oslo ,1 7,0 % 2,5 % Logistikkbygg I AS 51 % Lager/Logistikk Sverige ,7 7,2 % 5,8 % Lysaker Nova AS 100 % Kontor Stor-Oslo ,4 7,3 % 5,3 % Krags Gate Eiendom III IS/AS 30 % Industri Østlandet ,2 7,6 % 2,2 % Kongsberg Industribygg AS 25 % Industri Østlandet ,7 7,9 % 4,1 % Fornebu Eiendom Holding AS/IS 42 % Kontor Stor-Oslo ,4 6,7 % 3,6 % Logistikbygg Linköping Fastighet AB 100 % Lager/Logistikk Sverige ,7 7,0 % 4,5 % Logistikbyg Århus ApS 100 % Lager/Logistikk Danmark ,4 8,0 % 4,1 % Bergen Logistikkbygg AS 25 % Lager/Logistikk Vestlandet ,4 7,6 % 1,0 % Forus Handelsbygg AS 50 % Handel Stavanger/Sola ,1 6,3 % 1,6 % Forus Kontorbygg AS 50 % Kontor Stavanger/Sola ,1 6,6 % 4,9 % Stamveien 1 AS 40 % Lager/Logistikk Stor-Oslo ,5 7,4 % 2,9 % Innovasjonsenteret Holding AS/KS 22 % Kontor Stor-Oslo ,9 5,9 % 4,2 % Lørenskog Vest Eiendom AS 20 % Kontor Stor-Oslo ,4 7,4 % 0,8 % Gjelleråsen Eiendom IS/AS 8 % Industri Stor-Oslo ,5 6,1 % 2,4 % Nydalen Næringseiendom AS 27 % Industri Stor-Oslo ,9 6,6 % 6,7 % Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 20 % Industri Stavanger/Sola ,0 6,6 % 1,1 % K2 Eiendom AS 11 % Kontor Stor-Oslo ,5 6,2 % 2,8 % Handelseiendom I AS 25 % Handel Østlandet ,6 6,8 % 1,8 % Kragsgate Eiendom II AS/IS 10 % Kontor Østlandet ,1 7,3 % 0,3 % * basert på andel av total nettoleie

6 Bruttoleie i NOK mill Porteføljen (fortsettelse) Eiendomsporteføljen PEN forvalter ved utgangen av andre kvartal en portefølje som har en egenkapitalverdi på ca. NOK 675 millioner. Porteføljen inkluderer 26 prosjekter der PEN enten er hel- eller deleier, der PEN sin andel av totalt areal utgjør kvm. Selskapet opererer innenfor segmentene kontor, handel og lager/logistikk, og er hovedsaklig lokalisert i Stor-Oslo eller Stavanger/Sola regionen. Brutto eiendomsverdier i porteføljen basis siste verdivurdering utgjør ca. NOK 3,18 milliarder. Dette tilsvarer en nedgang i bruttoverdier på 0,1% siden første kvartal 2012, og tilsvarer en gjennomsnittlig nettoyield (nettoleie / bruttoverdier) for porteføljen på 7,0 %. Tar en hensyn til samtlige kostnader i hele strukturen er estimert EBITDA yield for 2012 ca. 6,7%. PEN strukturen er således en kostnadseffektiv portefølje for investor. Leietakere %-andel Reitan Gruppen (ink REMA 1000) 14,7 % Stat/kommune 10,6 % Schibsted ASA 6,4 % Kongsberggruppen 5,9 % NEAS ASA 5,2 % SAS 4,7 % Ringnes AS 4,5 % Scan AB 4,4 % Freja Transport & Logistics 3,9 % Expert AS 3,8 % Plantasjen Norge AS 3,3 % TD Tech Data AB 3,2 % Brødrene Kverneland AS 3,0 % Rusta AB 2,8 % Aker Solution ASA 2,7 % Axis Shield ASA 2,5 % Arcus Gruppen AS 2,3 % Andre 16,1 % Leiekontrakter PEN har en langsiktig profil der hovedsakelig alle leieinntektene er knyttet opp mot lange leiekontrakter. Dette sikrer selskapet en forutsigbar kontantstrøm og reduserer risikoen i porteføljen. Gjennomsnittlig kontraktslengde for porteføljen utgjør 8,7 år per andre kvartal 2012, noe som er vesentlig lengre enn hva som er normalen blant sammenlignbare eiendomsselskaper. Utløpsprofil leiekontrakter % 30 21% 17% For 2012 utgjør PEN sine leieinntekter NOK 235,6 millioner. Leieinntektene inflasjonsjusteres årlig med i snitt 97% av KPI-indeksen, og er således forventet å stige i takt med inflasjonen. PEN sine leietakere ansees som relativt solide, der de 10 største leietakere står for ca. 64% av totale leieinntekter. Henholdsvis står de tre største leietakerne, Reitan Gruppen (Rema 1000), Stat/Kommune og Schibsted, for ca. 32% av totale leieinntekter. PEN har tilnærmet ingen økonomisk ledighet i porteføljen på nåværende tidspunkt, og har lav andel av leiekontrakter som løper ut de neste tre årene. 20 7% 7% 6% 6% 5% 6% 10 3% 3% 3% 0% 0% Årstall utløp leiekontrakt Type leiekontrakter PEN sin portefølje består hovedsakelig av eiendommer med en til tre brukere. Eiendommer med få brukere er enklere å håndtere og er således med på å holde eierkostnadene i prosjektene lave. I tillegg har PEN en relativ høy andel (34%) av såkalte barehouse kontrakter, hvor driftskostnader og driftsrisiko ligger hos leietaker. Samlet sett fører dette til at PEN har en veldig kostnadseffektiv eiendomsportefølje, hvor historiske eiendomsrelaterte eierkostnader har ligget på 5-7% av underliggende leie. 66% 34% BareHouse Standard

7 Porteføljen (fortsettelse) Finansiering Samtlige av de underliggende prosjektselskaper i PEN er fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaper har langsiktig finansiering der rentebindingen stort sett er knyttet opp mot lengden på underliggende leiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene 5,8 år og gjennomsnittlig lånerente inkl. margin er på 5,8 %. Totalt er 96% av PEN sine underliggende renter bundet, og således er PEN sin rentekostnad lite eksponert mot endring i underliggende markedsrenter. PEN har en gjennomsnittlig lånemargin per 30. juni 2012 på 122 basispunkter. Økningen på i overkant av 15 basispunkter sammenlignet med forrige kvartal kommer som et resultat av at prosjekter uten marginbinding har fått ytterligere marginpåslag gjennom andre kvartal. Økningen knytter seg til prosjekter som ikke har bundet margin (hovedsakelig prosjekter som er gjort etter 2009) eller prosjekter der marginbindingene har løpt ut gjennom året. Med dagens stramme finansieringsmarked ser vi at bankene strammer til mer enn hva som tidligere var forventet. Vi har tidligere estimert at PEN sine lånemarginer vil ligge et på sted mellom basispunkter ved utløp av året. Med siste tids utvikling er vi redd for at disse prognoesene er noe optimistiske, og forvalter ser ikke bort fra at resultat kan bli ca. 10 basispunkter høyere enn tidligere estimert. Resultatet av de økte marginene er at enkelte prosjekter får betydelig dårligere utbyttekapasitet, noe som igjen påvirker kontantstrømmen opp til PEN. Om disse forholdene vedvarer over lengre tid kan det resultere i at de årlige utbetalingene fra PEN vil måtte reduseres noe, for å gjenspeile den reduserte kontantstrømmen. Lånemarginene til PEN er uansett betydelig bedre en dagens markedsmarginer som anslås å ligge et sted mellom basispunkter for nye prosjekter. Under ser man en split av rentekostnaden for PEN sammenlignet med et estimat på hva tilsvarende finansiering teoretisk hadde kostet i dagens marked. Break-up rentekostnad Estimat PEN Underliggende swap rente (6 år) 3,05 % 4,58 % Lånemargin 2,25 % 1,22 % Total rentekost ink margin 5,30 % 5,80 % Basis siste verdivurdering har underliggende prosjekter i PEN en gjennomsnittlig belåning på ca. 76 % (underliggende prosjektlån / bruttoverdi eiendom). PEN har en langsiktig målsetning om å ha en underliggende belåning på under 75%. I hovedsak er det få covenants i låneavtalene knyttet til minimum verdi klausuler i prosjektene, og følgelig bør estimert kontantstrøm i prosjektene kunne utbetales videre til PEN. PEN har kun 3 prosjekter der det eksisterer minimum verdi klausuler i låneavtalene. Per 30. juni 2012 er ingen av disse prosjektene i brudd med noen klausuler. Levetid PEN har i utgangspunkt en levetid som løper frem til 1. juli 2016, og vil således innen den tid søke å realisere selskapet og utbetale kapitalen til aksjonærene. Selskapet kan imidlertid ved 2/3 flertall i generalforsamlingen, på et hvilket som helst tidspunkt før 1. juli 2016, beslutte både fremskutt og utsatt oppløsning og avvikling av PEN. Kapitalsituasjon PEN har en kontantbeholdning per 30. juni 2012 på NOK 8 millioner. PEN er således fullinvestert, og vil i første omgang bruke kapitalbeholdningen som arbeidskapital eller til eventuell videreutvikling av eksisterende prosjekter. Styret i PEN har fullmakt til å forhøye aksjekapitalen med inntil ytterligere aksjer. Styrefullmakten gjelder frem til ordinær generalforsamling i 2012 og kan benyttes av styret både i forbindelse med gjennomføring av investeringer med oppgjør i PEN aksjer og i forbindelse med kontantemisjoner i Selskapet. PEN eier totalt egne aksjer. Aksjene er kjøpt gjennom fjerde kvartal 2011, og har en gjennomsnittlig kostpris justert for utbetalinger på NOK 115 per aksje. Transaksjoner i andre kvartal 2012 PEN har ikke gjennomført noen transaksjoner per andre kvartal.

8 Markedskommentar Kilde: Akershus Eiendom per andre kvartal Leiemarkedet Ledigheten i kontormarkedet i Oslo per starten av andre kvartal 2012 lå på 7 %, uendret fra årsskiftet. Til tross for høy nybyggingsaktivitet både inneværende og neste år forventer vi minimal endring i ledigheten frem mot slutten av 2013, grunnet oppreviderte sysselsettingstall. Aktiviteten i utleiemarkedet er fortsatt relativt høy og det ble signert flere betydelige kontrakter i første halvår: For flere av sentrumsområdene har vi allerede oppjustert leiene, og toppleie for prestisjeeiendommer ligger nå på NOK/kvm. - Forskningsrådet har signert med KLP Eiendom i Drammensveien 228. Utleid areal er kvm og løpetiden på kontrakten er 15 år. - Lindorff har signert en kontrakt med Nordea Liv i Hoffsveien 70B. De leier kvm for de neste 10 årene. - NCC flytter til nytt eget bygg i Østensjøveien 27, hvor de vil benytte seg av kvm for NOK/kvm. - AON Grieg har signert en kontrakt med Norwegian Property i Stortingsgaten 6. Nivået er på rundt NOK/kvm for kvm over 7 år med forventet innflytting i Songa Managament signerte en kontrakt på Forus, Stavanger, med Norwegian Property. Leien er NOK/kvm og de tar hele bygget på kvm. For 2012 er leieprisveksten forbeholdt CBD og forventes å ligge rundt 5 %. Dette begrunnes med en fortsatt god etterspørsel etter sentrale sentrumseiendommer med effektive kontorløsninger og en ledighet på under 5 %. Fortsatt har leieprisene justert for inflasjon mye å gå på fra tidligere toppnivåer i 1988 og For 2012 forventes det en ferdigstillelse av kvm med nye kontorbygg i Oslo. Anslagene for 2013 er blitt noe oppjustert og vi forventer nye kvadratmeter ferdigstilt; imidlertid konverteres en del eldre kontorbygg til bolig, og nettoeffekten blir derfor mindre. Fortsatt startes det opp svært få bygg spekulativt (uten leietaker signert) og de fleste nybyggene skreddersys fra spaden er stukket i jorda. De fleste byggene som er igangsatt uten leietaker er i ferd med å fylles opp, noe som bekrefter den gode etterspørselen etter moderne og effektive bygg. For de andre større byene i Norge øker leieprisene i Stavanger mest, og leienivået er nå i CBD på 1800 NOK/kvm og på Forus 1400 NOK/kvm.

9 Markedskommentar (fortsettelse) Kilde: Akershus Eiendom per andre kvartal Transaksjonsmarkedet Det er fortsatt god aktivitet i transaksjonsmarkedet, men de solide volumene man observerte i første kvartal har ikke blitt videreført inn i andre kvartal. Så langt i 2012 har vi observert 49 transaksjoner over 50 millioner NOK med en totalverdi på 23,6 milliarder NOK og fastholder vårt estimat på totalt 50 milliarder NOK for Dette anslaget baseres på vår tro at flere corporate transaksjoner vil komme på banen, men dette er avhengig av hvilken vei Oslo Børs beveger seg. Vi forventer at transaksjonsmengden vil øke noe frem mot sommeren, da flere ønsker å ferdigstille sine prosjekter før ferien. Til tross for økt uro i det europeiske gjeldsmarkedet har det vært gjennomført noen store transaksjoner dette kvartalet, hvor blant annet en del tomter opplevde flere budgivere: prestisjeeiendommer i Oslo CBD. Yieldnivået for eiendom med god standard men med sekundære lokaliseringer ligger i lendet 5.5%-6.25 %. Lange renter har beveget seg noe opp den siste tiden men er fortsatt på historisk sett lave nivåer. Til tross for dette har bankenes innlånskostnader økt og selv gode prosjekter opplever marginpåslag på 175 til 200 basispunkter. De tilbakemeldingene vi får fra bankene selv tilsier at løpetiden på innvilgede lån synker og man ikke kan regne med løpetider utover 5 år. Som alltid i usikre tider er fokuset til investorer på eiendom med god beliggenhet og lange kontrakter. Dette viser seg i verdiutviklingen til næringseiendom siden 2008, hvor bygg med korte kontrakter har vært taperen. - Harbitzalleen 1-7 ble solgt til Møller Eiendom med en salgssum på 475 millioner NOK. Tomten er i dag uregulert, men vil trolig kunne romme både boliger og kontorlokaler. Antatt utviklingsstørrelse er kvm. - Aslakveien 20 ble solgt til Obos Nye Hjem og et syndikat for 260 millioner NOK. Eiendommen er på kvm med en kombinasjon av lager og kontor. Det er forventet at eiendommen vil bli omregulert til boliger. I mellomtiden drives eiendommen videre i henhold til gjeldende kontrakter som har leieinntekter på ca. 20 millioner NOK. - Quality Airport Hotel Sola ble solgt for 388 millioner NOK til KLP Eiendom fra Aberdeen. Prisen tilsvarer 1.42 millioner NOK per rom og gir en brutto yield på 6.2 %. Transaksjonen bekrefter KLP sin strategi om å øke sin eksponering mot hotellsegmentet. Vårt anslag for prime yield har ikke endret seg og vi mener fortsatt denne ligger på 5.25 % for Fortsatt fokuserer mange utviklere på konverteringsprosjekter til bolig, og med dagens høye boligpriser kan dette gi en ny, attraktiv exit strategi for eiendomsbesittere. Nylig ble Bestumveien 99 solgt fra en gruppe private eiere til Attivo AS for 89 millioner NOK. Tomten ble kjøpt for to år siden med offentlig allmennyttig regulering for 32 millioner NOK. Transaksjonsvolumene i logistikkmarkedet er så langt moderate i Få transaksjoner har vært gjennomført og vi opplever et segment som gradvis segmenteres. God objekter med lange kontrakter og høy egenkapitalsgrad stopper opp grunnet bankenes motvillighet til å finansiere prosjekter med usentral lokalisering. Marginpåslagene er også historisk høye mye grunnet bankenes økte innlånskostnader. Vårt estimat for prime yield på lager/- logistikkeiendommer er uendret på 6,5 %, hvor eiendommer med sekundære lokaliseringer kan forvente et yield påslag opp mott 100 basis punkter.

10 Lønnsvekst og leievekst hånd i hånd? Kilde: Tema-artikkel Akershus Eiendom Mens Europa preges av høy arbeidsledighet for unge, og nervøse investorer sammen skaper volatile tilstander i finansmarkedene, opplevde Norge en lønnsvekst på rundt 4 % i Til sammenligning er prognosen for årets KPI kun 1 %, og videre forventet lønnsvekst frem mot 2015 tilsvarende årets lønnsøkning. Med en arbeidsledighet på 2,3 % (2,8 % ved inngangen av året) og en oppjustert forventet sysselsettingveskt for inneværende år, har vi som antydet i hovedkapitlet revidert ned ledighetstallene for kontormarkedet de kommende årene. Annerledeslandet Norge går de facto på skinner, spesielt sammenlignet med resten av Europa. Norges Bank holder en lav rentebane, til stor glede for forbrukerne som fortsatt har rimelige boliglån og dermed opprettholder forbruksveksten en stund til. Det offentlige har ikke tenkt å si opp ansatte, og de fleste private bransjer lever godt på forbruket og fortsatt høy etterspørsel etter produkter vi lager her i landet. En av de tydeligste statistikkene på dette er Norges Banks stemningsindikator for sysselsettingstakten, vist i grafen under. volumene forventes å bli lavere i forventer vi solide volumer også da. Den store arealmassen som blir tilført kontormarkedet fremover vil ikke påvirke ledigheten i negativ grad, ettersom en voksende arbeidsstyrke vil absorbere denne. Siden første kvartal har vi nedjustert våre ledighetsestimater til å være 7 % jevnt frem mot 2015, dette er en endring fra en forventet vekst mot 8% i samme tidsperiode. Forskjellen er ikke stor, men den er større om man ser på de mest populære kontorområdene. Faktisk har leieutviklingen i sentrum og randsonene (med unntak av Skøyen) vært svært forskjellig siden vi passerte bunnen tidlig i 2009; dette kan forklares med at sentrum har en ledighet som kretser rundt 5% mens randsonene har nærmere 10%, og man får da et bilde på hvor høy ledigheten må være for at leienivåene skal gå flatt. Normalt sett skal forskjellen jevnes ut noe ved at høye leier i sentrum presser prisfølsomme leietakere ut til randsonene, men i dagens situasjon har man en ganske sterk tilførsel av kommende ledige bygg i randsonene som sikrer fortsatt høyt tilbud. Den nedenforstående listen over nåværende og kommende ledige bygg gir et godt bilde av hvilke områder som har risiko for økt ledighet i de nærmeste årene. En del av byggene på listen over er i sentrum, men etterspørselen er såpass sterk at vi forventer at de fleste av disse blir fylt opp raskt, og stort sett før de blir ferdigstilt eller fraflyttet. Disse faktorene samlet har resultert i en jevn og sterk økning av leieprisene for gode kontoreiendommer sentralt i Oslo. Ledigheten for kontoreiendommer i Oslo som helhet ligger nå på 7 %, uendret fra Q4 2011, men ned fra 8,5 % i april Det står kvm ledige kontorlokaler i byen, av en total bygningsmasse på nesten kvm. Netto i 2012 tilføres kontormarkedet i Oslo rundt kvm, og selv om Det neste spørsmålet er om leienivåene vil fortsette å stige med 5-10% i sentrum eller om vi ser en utflating. Slik vi ser det er sentrale kontorlokaler et gode som mange ansatte setter pris på, og den lave arbeidsledigheten gjør at spesielt de private arbeidsgiverne vil prioritere å tilby lokaler med attraktiv beliggenhet i tillegg til en rekke andre goder som ikke måles direkte i lønn. Ved forrige leietopp så vi at en del offentlige aktører valgte å flytte ut av sentrum når leieforskjellen i forhold til randsonene ble stor det er ikke usannsynlig at det skjer de nærmeste årene også.

11 Definisjoner og ansvarsfraskrivelse I denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgende betydning, med mindre annet er direkte uttalt eller fremgår av sammenheng. De nedenstående definisjonene gjelder også for de foregående sidene i denne kvartalsrapporten. Definisjoner: PEN / Selskapet PPF Hjemmelsselskap IRR VEK Pareto Eiendomsinvest Nordic AS. Pareto Project Finance AS. Selskapet med tinglyst hjemmel (registrert i grunnboken) til en eiendom Årlig avkastning, målt i prosent. Verdijustert egenkapital. 10 års swap rente Den faste renten banken tilbyr på lån over en periode på 10 år, før tillagt lånemargin. Yield Prime yield Yield gap EBITDA Ansvarsfraskrivelse: Forholdet mellom årlig netto leieinntekter (brutto leieinntekter minus årlige eierkostnader) og brutto eiendomsverdi, oppgitt i prosent. Yielden måler direkteavkastningen man oppnår på en eiendomsinvestering. Markedets laveste yield. Prime yield relateres gjerne til den direkteavkastning som kan oppnås på moderne kontorbygg med den mest attraktive beliggenheten i Oslo sentrum. Forskjellen mellom prime yield og swap rente, målt i basispunkter (Ett basispunkt = 0,01%). En indikator på meravkastningen man oppnår utover den faste renten bankene tilbyr. Earnings Before Interests Taxes, Depreciations and Amortizations. Dette tilsvarer inntekter før finanskostnader, avskrivninger, nedskrivinger og skatt (tilsvarer netto kontantstrøm fratrukket driftskostnader). Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet. Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet. Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Project Finance AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon. Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig avkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene.. Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Project Finance AS markedsrapport av mars Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med tidligere emisjoner.