Pareto Eiendomsinvest Nordic AS

Transkript

1 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Kvartalsrapport 1. kvartal 2013 Lenke:

2 Forvaltningsteamet Per-Christian Nicolaisen Richard Jansen Forvalter Ansvarlig forvalter Eiendom Shipping/Offshore Tlf: Tlf: E-post: nico@pareto.no E-post: richard.jansen@pareto.no Johan Anker-Rasch Patrick Kartevoll Forvalter Forvalter Eiendom Shipping/Offshore Tlf: Tlf: E-post: jar@pareto.no E-post: patrick@pareto.no Jonathan Andreas Barfod Sølve Rund Larsen Forvalter Head of Sales - Fond Eiendom Eiendom/Shipping/Offshore Tlf: Tlf: E-post: jab@pareto.no E-post: srl@pareto.no Dronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: ,

3 Forvalters kommentar Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) har en verdijustert egenkapital per 31. mars 2013 på NOK 142 per aksje. Dette tilsvarer en flat utvikling eller en avkastning på 0% siden forrige kvartal. Totalt sett ble avkastningen for 2012 på 8,0% og over siste to år har PEN levert en avkastning på 12,1%. Oppsummering Første kvartal har vært et flatt kvartal for PEN. Verdijustert egenkapital per aksje er uendret fra årsslutt og tilsvarer NOK 142 per aksje per 31. mars Den løpende kontantstrømmen i PEN har blitt nøytralisert av en liten nedgang i eiendomsverdiene i kvartalet (-0,4%), mens verdien av rentesikringsavtalene (overkursene) har beveget seg tilnærmet sidelengs. som husholdningenes gjeld og boligpriser fortsetter å stige mer enn ventet. Nordea har i etterkant av rentemøtet oppdatert sine renteprognoser fremover, og som det fremgår av tabellen nedenfor, estimerer de at styringsrenten holdes uendret frem til mars Både de korte og lange markedsrentene forventes å bevege seg gradvis oppover over de neste 2 årene, men sett i et historisk perspektiv forventes rentenivået å holde seg lavt over denne perioden. Periode Avkastning Kurs Utbetaling 2013 (YTD) 0,0 % ,0 % 142 6, ,6 % 137 6, ,0 % 138 6, ,9 % ,0 % 87 6, ,4 % (2H) 0,5 % 201 Siden etablering -16,7 % ,70 I fjerde kvartal 2012 annonserte PEN flere kontraktsforlengelser i porteføljen som hadde en positiv effekt på verdivurderingene. I første kvartal 2013 har også selskapet lykkes med å fremforhandle en ny forlengelse med Expert for butikken på Forus i Stavanger. Forvalter jobber aktivt med å utvikle porteføljen med det mål å skape verdier for aksjonærene. Etter leiekontraktsforlengelsene det siste halvåret har PEN kun 1,4% av underliggende årsleie som forfaller i løpet av de neste 2 årene. Dette gir PEN en unik posisjon med tanke på forutsigbarhet til de løpende leieinntektene, hvilket er hovedelementet i det å skape en god løpende avkastning for investorene. Nye renteprognoser Norges Bank valgte å holde styringsrenten uendret på 1,5 % under rentemøtet som ble avholdt 14. mars. Sentralbanken forventer nå at neste renteøkning vil komme våren 2014, og således har hele den norske rentekurven nok en gang blitt ytterligere forskjøvet. Bakgrunnen for dette er at veksten i norsk økonomi ble svakere enn ventet mot slutten av 2012 og er forventet lavere i Inflasjonen ble lavere enn først antatt, og det vil ta lenger tid før prisveksten kommer opp på inflasjonsmålet på 2,5 %. I tillegg utvikler ikke arbeidsmarkedet seg like sterkt som forventet, samtidig Nordea - Prognoser per mars 2013 spot jun. '13 sep. '13 mar. '14 mar. '15 Styringsrenten 1,50 1,50 1,50 1,75 2,00 3 mnd. NIBOR 1,88 1,80 1,78 2,03 2,27 2 års swap rente 1,99 2,00 2,31 2,71 3,08 5 års swap rente 2,45 2,56 2,93 3,30 3,55 10 års swap rente 3,16 3,27 3,60 3,80 3,97 Kilde: Nordea e-markets Til tross for uendret styringsrente har de store norske bankene allerede varslet sine boligkunder om renteøkninger. Bankene har påpekt at det nye forslaget fra Finansdepartementet om å øke boliglånsvektingen til minimum 35 % vil medføre høyere kapitalkostnader. Både Nordea og DNB har satt opp utlånsrentene med inntil 0,3 %, og flere mindre norske banker har fulgt etter. Når det gjelder lån til næringseiendom begynner man nå å se de første tendensene til at de høye marginpåslagene kan ha passert toppen. Union sin bankundersøkelse viser at hoveddelen av nye utlån nå har en bankmargin på 2,47 % og en belåningsgrad på 67 %. Ettersom bankenes innlånskostnader har sunket betydelig gjennom det siste året, er det flere aktører i markedet som opplever at utlånsvilligheten til bankene er noe høyere og som spår at utlånsmarginene kan være på vei nedover. En nedgang i bankmarginer vil kunne motvirke en renteoppgang og således føre til at yieldnivået (eiendomsverdiene) holder seg stabilt. Sett i lys av hva som historisk sett anses som et "normalt" marginnivå (eksempelvis basispunkter), kan det dog se ut til at det er "mer å gå på" med hensyn til fall i bankmarginer enn økning i rentenivå de neste 2 årene. Legger man til grunn Nordea sine renteprognoser (flytende rente stiger med ca. 50 basispunkter) er det derfor gode rammebetingelser for næringseiendom de neste årene. Dette vil kunne påvirke PEN positivt, både i form av lavere finansieringskostnader, og med hensyn til eiendomsmarkedets underliggende verdiutvikling.

4 Avkastning og kursutvikling Verdijustert egenkapital («VEK») i PEN per 31. mars 2013 er på NOK 142 per aksje. Dette tilsvarer en flat utvikling og en avkastning på 0 % i kvartalet. Siste omsetning i aksjen ble gjort til en kurs på NOK 105 per aksje og tilsvarer en rabatt til VEK på 26,1 %. Avkastning og kursutvikling Kursutviklingen som rapporteres for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) er basert på verdijustert egenkapital ( VEK ), der verdivurderingen av PENs eiendommer blir foretatt av uavhengige verdivurderere i samarbeid med kapitalforvalter Pareto Project Finance AS ( PPF ). per aksje. Neste utbetaling til aksjonærene er forventet i forbindelse med ordinær generalforsamling, som vil avholdes i andre kvartal Styret og forvalter har som målsetting å oppretholde en utbetaling på NOK 6 per aksje årlig, men må påpeke at økningene i lånemarginene det siste året kan påvirke utbetalingskapasiteten negativt. Per 31. mars 2013 er VEK for PEN fastsatt til NOK 142 per aksje. Dette gir en avkastning på 0% siden siste verdivurdering i fjerde kvartal 2012 og tilsvarer en nettoyield på 7,0% på porteføljen. Totalt sett ble avkastningen for 2012 på 8,0% og over siste to år har PEN levert en avkastning på 12,1%. Ligningsverdien i PEN utgjør NOK 23,95 per aksje per Direkteavkastning / Utbytte PEN har som målsetning å dele ut størst mulig del av eiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investorene årlig. I 2012 ble det utbetalt NOK 6 per aksje. Utbetalingen ble gjennomført som en tilbakebetaling av innskutt kapital. Siden etableringen av PEN har det blitt utbetalt totalt NOK 108,2 millioner til selskapets aksjonærer, noe som akkumulert tilsvarer NOK 24,70 Over- / underkurs lånefinansiering Total overkurs på underliggende lån i PEN utgjør en negativ effekt på NOK 24 per aksje per 31. mars 2013 og er hensyntatt i VEK. Dette er en endring på NOK 0 per aksje (0%) siden fjerde kvartal. Overkursen vil alt annet likt bevege seg mot null ved utløpet av rentebindingen, og således er det forventet at PEN sin overkurs vil falle med tiden, ved uendret rentenivå. Annenhåndsmarkedet Det er totalt utstedt aksjer i PEN. Pareto Project Finance AS («PPF») legger til rette for annenhåndsomsetning i aksjen. Siste omsatte kurs er NOK 105 per aksje (omsatt 9. april 2013). Investorer som ønsker å kjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontakt med sin rådgiver eller PPF. Kursutvikling for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Ordinær kurs Utbyttejustert 166, , juni 06 juni 07 juni 08 juni 09 juni 10 juni 11 juni 12 siste kvartal siste halvår siste 12 mnd siste 24 mnd siden oppstart PEN 0,0 % 3,6 % 3,5 % 12,1 % -16,7 % Oslo Børs 6,1 % 5,7 % 10,5 % 5,8 % 25,2 % Eiendomsindeks 6,2 % 5,9 % 5,9 % 1,3 % -33,1 % Note: Eiendomsindeksen er basert på OSE4040 Real Estate (inkluderer blant annet selskapene OTL, NRP)

5 Porteføljen - Siste hendelser Nye leiekontrakter / Hendelser i prosjektene Forus Handelsbygg AS: Selskapet har i løpet av første kvartal fremforhandlet en forlenget leieavtale med Expert. Avtalen løp opprinnelige til 2016, men er nå forlenget til en ny 10 års kontrakt som løper ut Leien løper videre på samme nivå, men som følge av en tidlig forlengelse er Expert gitt leiefritak for første halvår Forlengelsen reduserer risikoen i prosjektet og bedrer således mulighetene for utbetalinger fra selskapet. For øvrig har det ikke skjedd noen vesentlige hendelser i prosjektene PEN er investert i gjennom første kvartal. Forvalter jobber imidlertid aktivt i flere prosjekter med tanke på å videreutvikle prosjektene og bygge verdier for egenkapitalen. Levetid PEN har i utgangspunkt en levetid som løper frem til 1. juli 2016, og vil således innen den tid søke å realisere selskapet og utbetale kapitalen til aksjonærene. Selskapet kan imidlertid ved 2/3 flertall i generalforsamlingen, på et hvilket som helst tidspunkt før 1. juli 2016, beslutte både fremskutt og utsatt oppløsning og avvikling av PEN. Kapitalsituasjon PEN har en kontantbeholdning per 31. mars 2012 på NOK 33 millioner. PEN er således fullinvestert, og vil i første omgang bruke kapitalbeholdningen som arbeidskapital eller til eventuell videreutvikling av eksisterende prosjekter. Styret i PEN har fullmakt til å forhøye aksjekapitalen med inntil ytterligere aksjer. Styrefullmakten gjelder frem til ordinær generalforsamling i 2013 og kan benyttes av styret både i forbindelse med gjennomføring av investeringer med oppgjør i PEN aksjer og i forbindelse med kontantemisjoner i Selskapet. Denne fullmakten er ikke benyttet i 2012 eller PEN eier totalt egne aksjer. Aksjene er kjøpt gjennom fjerde kvartal 2011, og har en gjennomsnittlig kostpris justert for utbetalinger på NOK 115 per aksje. Transaksjoner i første kvartal 2013 PEN har ikke gjennomført noen transaksjoner i løpet av første kvartal.

6 Årlig bruttoleie i NOK mill Porteføljen - Leiekontrakter Eiendomsporteføljen Leietakere %-andel PEN forvalter ved utgangen av første kvartal en portefølje som har en egenkapitalverdi på ca. NOK 690 millioner. Porteføljen inkluderer 26 prosjekter hvor PEN enten er hel- eller deleier, der PEN sin andel av totalt areal utgjør kvm. Selskapet forvalter eiendom innenfor segmentene kontor, handel og lager/logistikk, som hovedsakelig er lokalisert i Stor-Oslo og Stavanger regionen. Brutto eiendomsverdier i porteføljen basis siste verdivurdering utgjør ca. NOK 3,2 milliarder, som tilsvarer en nedgang i bruttoverdier på 0,4% siden forrige kvartal. Justert for valutaeffekter var imidlertid endringen positiv med 0,1%, som følge av en styrkelse av den svenske kronen. Eiendomsverdiene tilsvarer en gjennomsnittlig nettoyield (nettoleie / bruttoverdier) for porteføljen på 7,0 %. Tar en hensyn til samtlige kostnader i hele strukturen er estimert EBITDA yield for 2013 ca. 6,7%. PEN strukturen er således en kostnadseffektiv portefølje for investorene. Reitan Gruppen (ink REMA 1000) 14,8 % Stat/kommune 10,7 % Schibsted ASA 6,4 % Kongsberggruppen 5,9 % NEAS ASA 5,2 % SAS 4,7 % Ringnes AS 4,5 % Scan AB 4,5 % Freja Transport & Logistics 3,8 % Expert AS 3,8 % Plantasjen Norge AS 3,3 % TD Tech Data AB 3,3 % Brødrene Kverneland AS 3,0 % Rusta AB 2,8 % Aker Solution ASA 2,7 % Axis Shield ASA 2,5 % Arcus Gruppen AS 2,3 % Andre 15,8 % Sum 100,0 % Leiekontrakter Utløpsprofil leiekontrakter PEN har en langsiktig profil der hovedsakelig alle leieinntektene er knyttet opp mot lange leiekontrakter. Dette sikrer selskapet en forutsigbar kontantstrøm og reduserer risikoen i porteføljen. Gjennomsnittlig kontraktslengde for porteføljen utgjør 8,5 år per første kvartal ,0 50,0 40,0 14,4% 20,8% 16,0% For 2013 utgjør PEN sine leieinntekter NOK 238 millioner. Leieinntektene inflasjonsjusteres årlig med i snitt 97% av KPI-indeksen, og er således forventet å stige i takt med inflasjonen. PEN sine leietakere anses som relativt solide, og de 10 største leietakerne står for ca. 64% av totale leieinntekter. De tre største leietakerne, herunder Reitan Gruppen (Rema 1000), Stat/Kommune og Schibsted, for ca. 32% av de totale leieinntektene. PEN har tilnærmet ingen økonomisk ledighet i porteføljen på nåværende tidspunkt, og har en lav andel av leiekontrakter som løper ut de neste tre årene (4,8% av total årsleie). 30,0 20,0 8,3% 7,6% 7,6% 6,1% 10,0 3,4% 3,4% 3,7% 3,0% 3,7% 0,9% 0,5% 0,4% Årstall utløp leiekontrakt Type leiekontrakter PEN sin portefølje består hovedsakelig av eiendommer med en til tre brukere. Eiendommer med få brukere er enklere å håndtere og er med på å holde eierkostnadene i prosjektene lave. I tillegg har PEN en relativ høy andel (34%) av «barehouse» kontrakter, hvor driftskostnader og driftsrisiko ligger hos leietaker. Samlet sett fører dette til at PEN har en veldig kostnadseffektiv eiendomsportefølje, hvor historiske eiendomsrelaterte eierkostnader har ligget på 5-8% av underliggende leie. 66% 34% BareHouse Standard

7 Forfall rentesikring (mill NOK) Porteføljen - Finansiering Finansiering Samtlige av de underliggende prosjektselskaper i PEN er fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaper har langsiktig finansiering der rentebindingen stort sett er knyttet opp mot lengden på underliggende leiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene 5,2 år og gjennomsnittlig lånerente inkl. margin er på 6,0 %. Totalt er 96% av PEN sine underliggende renter bundet, og således er PEN sin rentekostnad lite eksponert mot endring i underliggende markedsrenter. Lånemarginer PEN har en gjennomsnittlig lånemargin per 31. mars 2013 på 146 basispunkter, noe som tilsier en marginal økning fra forrige kvartal. På tross av relativt flat utvikling i kvartalet har selskapet sett en betydelig økning i marginene gjennom Enkelte prosjekter uten marginbinding har opplevd en økning i margin på hele basispunkter. Resultatet av de økte marginene er at enkelte prosjekter har fått betydelig dårligere utbyttekapasitet, noe som igjen påvirker kontantstrømmen opp til PEN. Om disse forholdene vedvarer over lengre tid kan det resultere i at de årlige utbetalingene fra PEN vil måtte reduseres noe, for å gjenspeile den reduserte kontantstrømmen. løper ut i inneværende år. Imidlertid er det ikke forventet at totale rentekostnader vil øke noe særlig, da flere av marginbindingene løper ut parallelt med rentesikringene. Selv med forventninger om noe økte marginer på låneporteføljen har PEN betydelig bedre betingelser på marginene enn det man kan forvente å oppnå i dagens marked. Markedsmarginer anslås i dag å ligge på et sted mellom basispunkter. Låneportefølje PEN sin underliggende låneportefølje utgjorde per årsslutt NOK 2,36 milliarder. Basis siste verdivurdering tilsvarer det en gjennomsnittlig belåningsgrad på ca. 74% (underliggende prosjektlån / bruttoverdi eiendom). PEN har en langsiktig målsetning om å ha en underliggende belåningsgrad på under 75%. Gjennom 2012 har PEN indirekte betalt avdrag tilsvarende NOK 50 millioner. Dette tilsvarer 2,1% av låneporteføljen eller 7,3% av egenkapitalverdien til PEN. For 2013 er det forventet totale avdrag i størrelsesorden NOK 52 millioner. Tar vi hensyn til avdragene, samt den løpende utbyttekapasiteten kontantstrømmen genererer, gir PEN en forventet avkastning til egenkapitalen på 10-12% p.a. ved uendrede eiendomsverdier og uendret overkurs på selskapets lån. Fremover forventer vi at PEN sine lånemarginer vil øke noe. Dette som følge av at enkelte marginbindinger % % % % 5% 8% 7% 7% 6% 5% 5% 2% 2% 0 Flytende Utløp rentesikring (årstall)

8 Porteføljen - Nøkkeltall PEN sin eiendomsportefølje er verdsatt til NOK 3,2 milliarder per 31. mars Dette tilsvarer en nettoyield på 7,0%, og representerer en verdinedgang på 0,4% i bruttoverdiene sammenlignet med fjerde kvartal Kursutvikling VEK ( ) NOK 142 per aksje Akkumulert utbetaling NOK 24,70 per aksje Sist omsatt NOK 105 per aksje Eiendomsportefølje Brutto eiendomsverdier NOK 3,2 mrd Brutto leieinntekter NOK 238 mill Netto yield portefølje basis VEK 7,0 % Estimert netto yield basis sist omsatt 7,4 % Estimert EBITDA yield basis VEK 6,7 % Kontraktslengde 8,5 år Andel av areal portefølje kvm Antall bygg 76 Ledighet ~0% KPI Regulering 97% Beliggenhet 4% Stor-Oslo 11% 8% 42% Østlandet Stavanger/Sola 1% 21% Vestlandet Midt-/Nord Norge Sverige 13% Danmark Type bygg (Segment) Leienivå portefølje (NOK per kvm) Kontor Handel Lager og logistikk 745 Industri Annet % 5% 20% Handel Industri Lånefinansiering Belåningsgrad 74% Gjennomsnittlig lånerente (ink margin) 6,0 % Gjenomsnittlig rentebinding (år) 5,2 Andel rentebundet 96% Gjennomsnittlig lånemargin 1,46% Overkurs per aksje NOK 24 per aksje 34% 16% Kontor Lager/Logistikk Annet Prosjekt / selskap Eierandel Type bygg Beliggenhet Antall kvm Gjenstående leietid (år) Netto yield Andel av portefølje * Bergen Logistikkbygg AS 25 % Lager/Logistikk Vestlandet ,0 7,5 % 1,0 % Bryggeriet Holding AS/KS 100 % Kontor Stor-Oslo ,0 6,4 % 4,8 % Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 20 % Industri Stavanger/Sola ,2 6,5 % 1,1 % Fornebu Eiendom Holding AS/IS 42 % Kontor Stor-Oslo ,6 7,5 % 3,6 % Forus Handelsbygg AS 50 % Handel Stavanger/Sola ,5 6,4 % 1,6 % Forus Kontorbygg AS 50 % Kontor Stavanger/Sola ,2 6,4 % 4,9 % Forus Park AS 100 % Handel Stavanger/Sola ,3 6,6 % 8,2 % Gjelleråsen Eiendom IS/AS 8 % Industri Stor-Oslo ,7 6,2 % 2,4 % Handelseiendom I AS 25 % Handel Østlandet ,8 7,0 % 1,8 % Handelseiendom II AS (Rema) 29 % Handel Midt-/Nord Norge ,9 7,2 % 8,5 % Innovasjonsenteret Holding AS/KS 22 % Kontor Stor-Oslo ,9 6,1 % 4,2 % K2 Eiendom AS 11 % Kontor Stor-Oslo ,0 6,3 % 2,8 % Kongsberg Industribygg AS 25 % Industri Østlandet ,5 8,0 % 4,2 % Krags Gate Eiendom III IS/AS 30 % Industri Østlandet ,4 7,5 % 2,2 % Kragsgate Eiendom II AS/IS 10 % Kontor Østlandet ,3 7,8 % 0,3 % KV 161 Eiendom AS/IS 25 % Kontor Stor-Oslo ,3 7,5 % 2,5 % Logistikbyg Århus ApS 100 % Lager/Logistikk Danmark ,6 7,8 % 4,1 % Logistikbygg Linköping Fastighet AB 100 % Lager/Logistikk Sverige ,9 7,1 % 4,7 % Logistikkbygg I AS 51 % Lager/Logistikk Sverige ,2 7,2 % 6,0 % Logistikkbygg II AS/KS 79 % Lager/Logistikk Stor-Oslo ,7 6,8 % 6,3 % Lysaker Nova AS 100 % Kontor Stor-Oslo ,6 7,4 % 5,3 % Lørenskog Vest Eiendom AS 20 % Kontor Stor-Oslo ,6 7,5 % 0,8 % Nydalen Næringseiendom AS 27 % Industri Stor-Oslo ,1 6,7 % 6,7 % Sola Næringseiendom KS 35 % Annet Stavanger/Sola ,7 11,4 % 4,9 % Stamveien 1 AS 40 % Lager/Logistikk Stor-Oslo ,7 7,9 % 2,9 % Vangsveien Eiendom Holding AS 100 % Kontor Østlandet ,3 6,1 % 4,5 % * basert på andel av total nettoleie

9 Markedskommentar Kilde: Akershus Eiendom per første kvartal Leiemarkedet Ledigheten ligger fortsatt på 6,5 % i Oslo, mens sentrumsledigheten er noe opp og ligger i Q på 4,3 %. Av områdene i Oslo er det Økern som opplever en størst økning i ledigheten, men dette skyldes i stor grad fraflyttingen av kontorlokalene til DNB. Av større kontrakter siden siste kommentar er følgende verdt å nevne: - Evry fremleier sine lokaler i Nedre Skøyenvei 26 til Orkla, som tilsvarer kvm. Orkla tømmer dermed sine lokaler i Sandakerveien 56, og Evry fremskynder sin samlokalisering til Fornebu med et halvt år. Orkla på sin side fremskyver sin samlokalisering på Skøyen - NCC har nå fylt opp nærmere 90 % av Østensjøveien 27, hvor siste tilskudd er ITselskapet MySoft. Selskapet skal leie omkring kvm. - På Lysaker Torg har Microsoft reforhandlet sin kontrakt med Aberdeen, og betaler hele NOK / kvm. I Trondheim har Entra signert kvm. til Høgskolen i Sør-Trøndelag i Tungasletta 2. Entra har også reforhandlet med Asplan Viak på Kjørbo i Sandvika. Dette bygget skal totalrehabiliteres til et Powerhouse, som innebærer at bygget vil produsere mer energi enn det konsumerer. - NAV har tatt kvm. i Økernveien 94. Bygget eies av Nordisk Areal og har nå ingen ledighet. - Hasle Linje har fått enda en stor leietager, og Bymiljøetaten skal leie kvm. i et nybygg på ca kvm. Leien ligger rett i overkant av NOK / kvm., og bygget blir et passivhus. - Kulturrådet har signert kvm. i Mølleparken 2 og betaler rundt NOK / kvm. Sammen med Monster, som signerte tidligere i 2012, er bygget nå tilnærmet ferdig utleid. Leieprisutviklingen i Oslo gjennom 2012 har vært forbeholdt sentrumsområdene, hvorpå Skøyen er den eneste randsonen som har hatt vekst i løpet av de to siste år. Også for det inneværende året venter vi at veksten er forbeholdt sentrumsområdene, men vi tror på en moderat vekst på Lysaker. For 2014 tror vi utsiktene er noe bedre, og venter en jevn, nominell vekst på 5-10 % for hele byen Det finnes i dag ca. 440 bedrifter som søker etter rundt kvm. med kontorlokaler. Da inkluderes også bedrifter på søk etter mindre enn kvm. Av disse er det 22 bedrifter som søker etter arealer større enn kvm. Dette betyr ikke nødvendigvis at alle disse vil ende opp med å flytte, noen vil reforhandle. Det indikerer et marked med god etterspørsel, hvor det er gode muligheter for en dyktig eiendomsbesitter.

10 Markedskommentar (fortsettelse) Kilde: Akershus Eiendom per første kvartal Transaksjonsmarkedet Antall transaksjoner så langt i 2013 er noe snevert, og det totale volumet er i stor grad reddet av to, store porteføljesalg. Kampen som Norges største kjøpesenterbesitter tilpasser seg etter at et selskap i regi av Sektor Holding har kjøpt seg videre opp. De har nå kjøpt Buskerud Storsenter, Krokstad Senter, Magasinet Drammen og Down Town Porsgrunn. Totale salgssum ligger rundt millioner kroner, og yielden skal ligge rundt 6 %. Samtidig har Thon og Reitan gått i kompaniskap og dannet Thon Reitan AS, som kjøpte kjøpesentrene Ami Moss, Mosseporten og Sandens i Kristiansand. Også her var den totale salgssummen rundt millioner kroner. Selgeren av samtlige 7 kjøpesentre var Storebrand Livsforsikring. Årets så langt største enkelttransaksjon er Orklas kjøp av Drammensveien 149. Salgssummen er på 695 millioner kroner, som tilsvarer en yield på 3,95 %. Dette er ikke helt relevant, da det medfølger et betydelig utviklingspotensial på eiendommen. Kjøpet er gjort på grunnlag en langsiktig plan om å samlokalisere alle Orklas virksomheter på Skøyen. Transaksjoner som er blitt kjent siden vår forrige kommentar inkluderer: - Industri Energi kjøper Hammersborggata 12 / Youngskvartalet fra Entra eiendom. Salgssum er satt til 567 millioner kroner. - Statoils regionale kontor på Fornebu ble solgt til et syndikat tilrettelagt av Arctic Securities for millioner kroner. Sektor Fond I, en investeringsmulighet gitt til eksterne investorer fra Sektor Holding, kjøpte de tre kjøpesentrene Storbyen i Sarpsborg, Oasen i Bergen og Sjøsiden i Horten for millioner kroner. Selger var DNB Næringseiendom. Fortsatt er lange renter lave, men marginpåslagene medfører mindre gunstige finansieringsbetingelser. Gjennom 2012 var bankene preget av noe usikkerhet, og mange var motvillige til å øke det totale utlånsvolumet til næringseiendom. Denne situasjonen er ikke reversert, men vi opplever banker som tilbyr noe lavere påslag enn for 3 måneder siden. Forskjellene er marginale, men dette kan bety at marginpåslagene har nådd toppen, gitt en sunn utvikling i norsk og internasjonal økonomi. Den «klassiske» prime-yield transaksjonen med lang kontantstrøm er fortsatt ikke observert, men nivåer på noe mer sekundære lokasjoner støtter opp om en uendret prime yield på 5,25 %. For 2013 venter vi relativt flate verdier for eiendom med lange kontrakter. Dette skyldes primært finansieringssituasjonen. For eiendom med korte kontrakter venter noe økning da leiene i Oslo ventes å stige. - DNB Næringseiendom solgte Essendropsgate 3 til et syndikat tilrettelagt av NRP Finans. Salgspris ligger et sted rundt 320 millioner kroner Residential land plot Logistics Retail Commercial land plot Hotel Office

11 Markedskommentar (fortsettelse) Kilde: Akershus Eiendom per første kvartal Logistikkmarkedet Etter flere år med fravær av større søkere etter logistikkarealer, opplever vi nå en stor pågang. Flere aktører er nå aktivt søkende i markedet etter egnede arealer for enten å utvide virksomheten, eller gjennomføre større samlokaliseringer. Totalt søkes det etter rundt kvm. med lokaler, hvor de ti største søkene utgjør ca kvm. I 2012 ble det ferdigstilt omtrent kvm. med nye logistikkarealer i Oslo-regionen, og vi forventer et nybyggvolum på rundt kvm. for For 2014 og 2015 er anslagene noe mer usikre, men disse tallene kan bli betraktelig høyere dersom dagens søk viser å materialisere seg. Leienivåene har holdt seg stabilt over de siste årene, og de beste objektene kan oppnå leie på rundt NOK / kvm. Prime yield ligger på 6,5 %, og dette er ikke nødvendigvis forbeholdt Groruddalen. En solid eiendom med gode av- og påkjørselsmuligheter til E6 på en lang kontrakt kan oppnå gode nivåer til tross for en beliggenhet utenfor Groruddalen. Vi registrerte rene logistikktransaksjoner for rundt 1,5 milliarder kroner gjennom 2012, som er godt under nivået i 2006, da vi registrerte logistikktransaksjoner for rundt 12 milliarder kroner. For Sverige beløp logistikktransaksjonene gjennom 2012 seg til noe over 6 milliarder svenske kroner, og den største transaksjonen var på 1,4 milliarder svenske kroner. Prime yield for svenske logistikkeiendommer over kvm. har ligget flatt siden starten av 2011 på 6,75 %. Det rapporteres om god etterspørsel etter gode logistikkobjekter, og et marked der aktiviteten på nybygg er økende og ledigheten lav (ca. 4-5 %).

12 Signeringsstatistikk Kilde: Tema-artikkel Akershus Eiendom Signeringsstatistikk og etterspørsel etter kontorlokaler Gjennom de siste 7 årene har vi registrert kontraktsigneringer for rundt 1,7 millioner kvadratmeter. Dersom man trekker en trendlinje over denne grafen er det ikke overraskende at antall signeringer korrelerer med den økonomiske utviklingen. Hva som er interessant med denne statistikken er hvilken innsikt den kan gi i bransjetrender over den samme tidsperioden. Siden 2006 er det tre hendelser som har virkelig rykket i markedet. Den første er DNB som signerer i nybygg i Bjørvika, den andre er Statoil som signerer i nybygg på Fornebu, mens den tredje er effekten av 22. juli, hvor departementene plutselig måtte flytte til nye lokaler. Totalt utgjør disse tre enkelthendelsene kvm. med kontorlokaler, hvor de kvm. knyttet til 22. juli var en ren absorpsjon av ledige kontorlokaler. Dette nøt besittere av eiendom i Nydalen særlig godt av, et område hvor ledigheten har gått fra 13,5 % til dagens lave 5 %. Det er ingen helt klare kandidater i dag for hva som blir den neste store hendelsen i markedet. Det finnes noen muligheter for nye samlokaliseringer blant annet i det offentlige, men det er usikkert når og hvor dette kan skje Etter å ha ekskludert alle kontrakter under kvm. sitter vi igjen med et utvalg på 335 kontrakter fordelt på kvm. med lokaler. Dette inkluderer kun kontorarealer, logistikk og handel er dermed ekskludert på lik linje med reforhandlede kontrakter. Som grafen under viser, er offentlige leietakere den største enkeltgruppen med rundt 25 % av de signerte kontraktene. Dersom vi setter signerte kontrakter opp mot leietagere på søk per mars 2013 kan man få innblikk i hvordan konjunkturene i segmenter av næringslivet stadig endres. At det offentlige på søk er noe mindre enn hva de har signert tidligere betyr ikke at offentlig sektor krymper, det er mer et resultat av de mange kontraktene som ble signert gjennom 2011 og 2012 som følge av 22. juli. Dagens søk fra offentlige aktører ligger omtrent på det historiske, årlige signeringsvolumet. Et noe mer overraskende resultat er heller den lave andelen av olje- og energi-bedrifter på søk etter lokaler. Man får inntrykk av at disse selskapene er med på å drive store deler av økonomien, men i Oslos kontormarked står de for mindre enn 10 % av den totale etterspørselen. Videre er en stor andel IT og kommunikasjonsselskaper i markedet etter nye lokaler. Noe av dette kan skyldes syklusen sektoren er inne, hvor høykonjunkturen rundt år 2000 resulterte i flere store kontrakter. Disse kontraktene er nå nær utløp, og må enten reforhandles eller skrives på nytt. For å studere nærmere hvilke bransjer som har signert mest de siste årene, har vi sett nærmere på årene Dersom man dekomponerer disse tallene og ser nærmere etter hvor de ulike selskapene har signert og ønsker å signere, får man et klart inntrykk av de ulike bransjenes preferanser. På Fornebu står IT- og Oljesektorene for nesten 90 % av de signerte kontraktene de fra , og en nesten tilsvarende andel som ønsker å flytte hit. I Vika er det lite overraskende at omkring 90 % av de signerte kontraktene er innen bank/finans/jurist, og likeså hva gjelder dagens søk.

13 Definisjoner og ansvarsfraskrivelse I denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgende betydning, med mindre annet er direkte uttalt eller fremgår av sammenheng. De nedenstående definisjonene gjelder også for de foregående sidene i denne kvartalsrapporten. Definisjoner: PEN / Selskapet PPF Hjemmelsselskap IRR VEK Pareto Eiendomsinvest Nordic AS. Pareto Project Finance AS. Selskapet med tinglyst hjemmel (registrert i grunnboken) til en eiendom Årlig avkastning, målt i prosent. Verdijustert egenkapital. 10 års swap rente Den faste renten banken tilbyr på lån over en periode på 10 år, før tillagt lånemargin. Yield Prime yield Yield gap EBITDA Ansvarsfraskrivelse: Forholdet mellom årlig netto leieinntekter (brutto leieinntekter minus årlige eierkostnader) og brutto eiendomsverdi, oppgitt i prosent. Yielden måler direkteavkastningen man oppnår på en eiendomsinvestering. Markedets laveste yield. Prime yield relateres gjerne til den direkteavkastning som kan oppnås på moderne kontorbygg med den mest attraktive beliggenheten i Oslo sentrum. Forskjellen mellom prime yield og swap rente, målt i basispunkter (Ett basispunkt = 0,01%). En indikator på meravkastningen man oppnår utover den faste renten bankene tilbyr. Earnings Before Interests Taxes, Depreciations and Amortizations. Dette tilsvarer inntekter før finanskostnader, avskrivninger, nedskrivinger og skatt (tilsvarer netto kontantstrøm fratrukket driftskostnader). Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet. Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet. Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Project Finance AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon. Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig avkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene.. Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Project Finance AS markedsrapport av februar Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med tidligere emisjoner.